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房地产会计实践报告范文1
【关键词】 新企业会计准则； 公允价值； 投资性房地产
财政部在2006年2月15日颁布了包含1项基本准则和38项具体准则（财会[2006]3号）的企业会计准则（简称新企业会计准则）。这次准则的修订，实现了与国际财务报告准则的趋同，迈出了我国会计准则走向“国际化”的重要一步。新会计准则对计量属性做出了重大调整，全面引入公允价值、现值等计量属性。在会计政策方面也发生了一些变更，其中之一就是在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，将企业持有的“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有”的房地产确认为投资性房地产，把“已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物”从固定资产、无形资产中划分出来，单独报告。并规定，投资性房地产后续计量可以以成本模式，也可以“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下”采用公允价值模式计量。新准则自2007年施行以来，根据每年国家财政部会计司的上市公司执行情况报告来看，只有为数不多的上市公司对投资性房地产的后续计量采用了公允价值模式，本文由此入手，结合上市公司进行案例分析，以期找出上市公司采用公允价值计量的动机，提出在计量过程中遇到的一些问题，从而对较多上市公司采用成本模式计量给出合理的解释。
一、上市公司投资性房地产执行公允价值计量情况
新企业会计准则自实施以来，从上市公司执行新会计准则情况报告中来看，我国持有投资性房地产的上市公司数逐年增加，其中大多数公司采用成本模式计量，详见表1。
2007年到2010年间，在房地产市场交易价格快速上涨的经济环境下，上市公司为了获利实现资本增值，比较热衷持有土地使用权、建筑物等投资性房地产，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在计量方式的选取上，对公允价值计量，上市公司却反应冷淡，增长很少，所占比例介于2.86%~3.58%之间；从绝对数来看，2007年、2009年采用公允价值计量的上市公司数增加得较多。另外，上市公司在资产负债表日确认的投资性房地产公允价值变动损益，除2008年因金融危机确认0.36亿元的损失外，其余均确认为收益，分别为22.79亿元、39.12亿元、36.24亿元，占到这些公司净利润的3.10%左右。
二、采用公允价值计量投资性房地产的动因分析
在众多持有投资性房地产的上市公司中，缘何有的公司会选择采用公允价值进行后续计量，这不仅仅是因为公允价值更能反映资产的实际价值，它在改善公司资本结构、业绩表现，满足融资需求方面都起到了一定作用。
（一）反映资产的实际价值
新企业会计准则实现投资性房地产单列报告，并规定投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式计量也可以采用公允价值模式。这样不仅以实质性原则出发，而且提高了信息的决策有用性。在准则未修订之前，长期资产的分类尚未细化，持有的准备升值出售或持有赚取租金的房地产都划归计入固定资产，采用历史成本计量，市场价格波动对资产价值的影响企业报表中无处找寻。事实上，在近几年经济发展中，房地产价格高速增长，一项2003年取得的以投资为目的的房地产，到2010年市场交易价格早已经翻了3到4番，账簿记录依然是历史成本150万元，未免低估资产价值，因此以公允价值计量的投资性房地产更能客观体现企业资产价值，对相关利益的决策有用性也大大提高。
（二）改善公司资本结构的需要
对一个企业来讲，维持良好的财务状况、偿债能力和再融资能力是非常必要的，所以企业非常重视企业的资本结构。所谓企业资本结构，也就是企业的各种资本价值构成及其比例，反映的是企业债务与股权的比例关系，因此也可称为企业的融资结构。合理的资本结构不仅可以利用筹集资金，而且还可以降低融资成本，发挥财务杠杆的作用，实现企业自有资金收益率的更大化。在对上市公司年报资料整理的过程中，可以看到投资性房地产计量模式的变动，对企业的资本结构也有一定的影响。在自用房地产或存货与投资性房地产的转换中，若转换当日的公允价值大于其账面价值的，差额计入“资本公积”项目，显然关乎到了企业所有者权益项目的变动，负债、所有者权益比例随之变动，企业的资本结构随之变动。世茂股份（600823）公司是一家属房地产开发与经营行业的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）临时股东大会表决，同意公司对会计政策中有关投资性房地产相关条款进行修订，从2009年起，公司对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。变更后，包括江苏省常熟市珠江东路98号商业楼等三项物业转入投资性房地产核算，共增加资本公积3.89亿元，约占资本公积增加总额的三分之一。从图1中可以看出从2008—2011年，企业的资本结构比例基本保持一致，并没有因为大幅举债而出现资本结构恶化。
（三）满足企业融资需要
在对2009年新增加的6家上市公司年报分析中发现，有的公司进行投资性房地产的计量模式转换，完全是为了满足企业的融资需求。其中，世茂股份公司从2008年开始经营活动现金流量净额均为净流出（2008年为6.66亿元，2009年为10.40亿元，2010年为17.47亿元，2011年半年报为9.01亿元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而为了满足企业日常经营及投资活动的需要，企业不得不依靠外援。根据分析可知在2008年、2009年、2010年间融资流入的现金分别为4.95亿元，42.45亿元，76.35亿元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的现金占总流入比为73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到总流入的90.47%。现金主要由借款取得（长期借款2009年新增21.61亿元，增长幅度为561.31%；2010年新增17.88亿元，与2009年相比增长70.23%。）。那么企业在获得借款时，通常金融机构要求抵押实物资产，面对强烈的融资需求，实物资产如何跟上步伐快速增长呢？得益市场公允价值快速上涨的投资性房地产正好充当了这一角色，也就不难理解为何到2010年企业的投资性房地产占到资产总额的84.75％（如图2所示）。
（四）改善企业业绩表现
投资性房地产以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着房地产升值趋势的延续，企业的净利润中一部分贡献来源于投资性房地产的公允价值变动损益。翻三番的市场价格变动，带来的公允价值变动损益相当可观。因此对于企业净利润的增加，每股净收益的增加，企业的所有者权益增加，资本结构得以优化，为企业再筹资提供保证。
金宇车城（000803）从2008年开始将投资性房地产后续计量转换为公允价值计量，在2008年由于世界金融危机产生的影响，企业确认-334万元公允价值变动损失，利润总额为760万元，2009年确认投资性房地产公允价值变动收益为2 350万元，占到其营业利润总额的91.82%，将利润总额扣除投资性房地产公允价值变动损益的影响后为-1 287万元。金宇车城公司使用公允价值计量投资性房地产，无疑改善了企业经营业绩表现。海南航空（600221）也从2009年开始使用公允价值进行后续计量，2008年企业营业利润为-16.84亿元，2009年来自于投资性房地产的公允价值变动损益贡献5.85亿元，营业利润实现大幅提升，上升幅度为96.11%，提升至-0.66亿元，加之营业外收支的影响，2009年实现扭亏为盈。
三、上市公司公允价值计量投资性房地产面临的几个问题
（一）基于我国监管层的态度，披露成本较高
我国监管层对于上市公司投资性房地产的计量问题持谨慎态度，这一点在新会计准则的表述中体现的很明白。《基本准则》在规定会计要素计量属性时，把历史成本属性放在首位。《具体准则》规定投资性房地产后续计量中，提出有“确凿证据”表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而对于采用成本模式计量的企业则无需披露投资性房地产的公允价值。并且为了避免管理层使用计量模式的转换进行盈余管理，规定企业已采用公允价值计量的投资性房地产，不得再转为成本模式。由此可见，采用成本模式计量的成本明显小于公允价值模式，不需要为了实现公允价值计量，而花费大笔成本，去搜集“确凿证据”，不需要聘请独立的评估机构评估资产的公允价值。监管层对公允价值计量的态度很大程度上决定了上市公司在报告上的行为方式，较高的披露成本，也必然成为上市公司行为选择时的影响因素。
（二）公允价值变动损益的确认，会使利润波动幅度放大
投资性房地产采用公允价值模式计量后，不允许采用成本模式，会放大利润波动幅度。投资性房地产以公允价值模式计量，在资产负债表日，可以按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产价格上升的时候，公允价值变动收益增加，每股收益增加，对企业来说意味着盈利能力的增加，但是，当价格下降时，公允价值变动形成损失，利坡，股东权益报酬率下降。可见，公允价值计量模式是把双刃剑，有利有弊。因此，发现在公允价值上升时，上市公司采用公允价值模式的冲动比较大，而在预期公允价值下跌时，冲动则小得多，由于从2010年开始国家对房地产市场监管措施的加强，年报报告中选择采用公允价值计量的上市公司仅新增一家。
（三）抵押投资性房地产形成的借款，会使企业积聚较多的财务风险
上市公司为满足筹资需要，可以通过抵押投资性房地产而取得借款，当公允价值波动时，会增加企业财务风险，使企业经营环境恶化。上述提到的世茂股份公司在其年报附注中批露的由抵押投资性房地产获得的长期借款，2009年为8.23亿元，2010年为15.51亿元，2011年为29.24亿元，占借款总额的比例逐年上升，从2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，报告中列示的一项北京世茂国际中心投资性房地产，2011半年度报告中期末账面余额为23亿元，抵押其取得的长期借款为9.63亿元，并同时提供10亿元担保。此时资产债务比率明显偏高，一旦国家对房地产市场的调控力度加大，导致市场交易价格下降，公允价值变动损益为负，那么财务风险将非常大。因此无论从债务人的角度，还是债权人的角度来说，以投资性房地产为抵押的借款，其资产负债比率都不宜太高。
（四）没有折旧、减值准备抵税，形成的仅是“看得见，摸不着”的利润
《企业会计准则第3号——投资性房地产》，指出投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式”；如果采用成本模式，则要提累计折旧和累计摊销，及减值准备；而以公允价值模式计量无需提折旧、摊销，更不需要考虑减值准备，直接确定公允价值变动损益。因此，两种模式来比较的话，成本模式显然有折旧费用、资产减值损失等费用项目，能起到一定的抵减所得税的作用；而在公允价值模式下，在资产负债表日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：大于借记“投资性房地产”，贷记“公允价值变动损益”；直接参与利润核算，形成净利润。但这种利润与营业利润不同，并没有真实实现，不能形成资金的流入，除非资产已以当前公允价值进行了交易，因此是表上看得见，事实摸不到的利润。由此可见，一则没有费用抵税，二则价值变动收益并未变现，只能是“看得见，摸不着”，因此上市公司使用公允价值计量的动力自然不足。
综上所述，结合世茂股份、金宇车城、海南航空等上市公司案例，本文分析发现尽管采用公允价值计量可以反映资产的实际价值，提高财务报告信息相关性，可以改善公司经营业绩表现，改善与维持公司资本结构，满足企业融资需要，但在具体实施的过程中，由于我国监管层的谨慎态度，以及较高的披露成本，增大财务风险等原因，大多数上市公司选择以成本模式来进行投资性房地产后续计量。鉴于目前我国房地产市场面临着较大的波动，上市公司对于投资性房地产公允价值计量应当持保守态度，以免对公司经营表现形成较大的冲击。
【参考文献】
［1］ 财政部.企业会计准则2006［M］.北京：经济科学出版社，2006.
［2］ 财政部会计司课题组.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告［J］.会计之友，2008（7上）：105-112.
［3］ 财政部会计司课题组.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告［J］.会计研究，2009（7）：3-21.
房地产会计实践报告范文2
引言
财政部于2006年2月15日了新的《企业会计准则》，引起了社会各界的广泛关注。证券界、学术界人士给予了高度的评价，认为这是继1993年会计改革后又一次具有重大意义的会计改革，标志着中国与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系的正式建立，对于完善我国社会主义市场经济体制，提高对外开放水平和加速中国融入全球经济具有重要意义。但也引发了一些投资者的担忧，投资者担心与忧虑的问题主要是以下两个方面：一是公允价值对投资者的决策会产生什么影响，二是公允价值能否成为上市公司进行利润操纵的工具。笔者就这些问题，对新《企业会计准则》公允价值的差异、应用、影响展开了较详尽的分析，并融入了个人的观点及建议以供广大投资者和财务监管人员参考。
一、公允价值的涵义和本质
（一）公允价值的涵义
公允价值的英文是“FairValue”，Fair的相关解释是“公平的，正直的，公正的”，而中文将其翻译成“公允”，则包含了公正、允当的意思。在会计领域，各国会计准则对于公允价值的定义不尽相同。
国际会计准则委员会（IASC）在1995年6月的第32号国际会计准则（IAS32）中，对公允价值所下的定义是：“公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金额”。
我国财政部在2006年2月15日的新《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值所下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”
（二）公允价值的本质
公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物，并随着客观经济等环境的变化，其表现形式也不断发展，包括历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值和未来现金流量的折现值。运用公允价值计量，是对经济环境和经济实质的反映。
从经济学的角度来看，最能公允反映一项资产真实价值的是公平交易市场上的价格。由于在一个公平交易（交易必须本着自愿原则进行，清算及其它非持续经营下的价格或强迫交易的价格不是公允价值）的市场上，集中了来自各方面的供给者和需求者，人们通过各自掌握的信息和估计进行竞价，从而消除了个别供给者或需求者的偏见。在交易或事项尚未发生时，对市场价值发生变化的资产和负债以当前市场情况为依据进行重新计量，有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多情况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。在公允价值计量理念下，编制报告日或交易日以后的任何新计量日，企业必须根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态地、及时地反映企业各项资产和负债价值的变化，并在报表中予以反映，使报表信息更相关，对决策更有用。
二、公允价值应用的分析比较
（一）投资性房地产应用公允价值计量与原制度差异分析比较
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规范了投资性房地产，指能够单独计量和出售的，为赚取租金或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权，已出租的建筑物，持有并准备增值后转让的土地使用权等。
新准则在确认初始计量部分明确规定只有同时满足下列两个条件的才能予以确认，一是该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，二是投资性房地产有关的成本能够可靠的计量。对后续计量公允价值模式的条件进行了限制，要求只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式，而且还必须满足以下两个条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本法下投资性房地产比照《企业会计准则第4号——固定资产》有关规定处理和《企业会计准则第6号——无形资产》准则计提折旧或摊消，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才能采用公允价值模式，投资性房地产采用公允价值模式计量时不计提折旧或土地使用权摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益。通过公允价值变动损益对企业利润产生影响，而不单独计算。
在旧企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，对房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算，土地使用权用无形资产科目核算，并按其估计使用年限提取折旧或摊销费用，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，要计入固定资产账面价值，而增值后金额不应超过该固定资产的可收回金额，此外的后续支出计入当期费用；减值准备会计期末可按收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。因为投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，还可能高于其账面原值的数倍甚至数十倍。以商品房为例，自从国家推出货币化分房的政策以来，商品房的市场价格基本都在上涨，近几年涨势尤甚。若一个企业进行房地产投资，在旧会计制度下此应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。然而当对这个房地产进行多年的折旧后，原本净值无几的该房产，依然可以在市场上按现价卖出大于净值许多的价值。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了机会和空间，极大的损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，期末将投资性房地产按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础进行估值，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；对投资性房地产转为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益，转换日公允价值大于原账面价值的，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。
com（二）金融工具应用公允价值计量与原制度差异分析比较
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其它企业的金融负债或权益工具的合同。
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括：交易性金融资产和金融负债（包括嵌入的衍生工具）。企业为充分利用闲置资金以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，再如企业不作为有效的套期工具的衍生工具（如远期合同期货合同互换合同等），企业可以基于风险管理需要，或为消除金融资产，或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些以公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这意味着如果企业能够较好的把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相悖，其当期利润就会因此受损。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其它方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量能更好的反映其市场价值。例如，一家上市公司以每股20元的价格在证券市场买入1000万股股票，到期末该股票涨到40元，如按照历史成本的计价方法该公司的20000万元的账面所得是不能计入当期利润的，体现在报表中的股票价值仍然是按照20元的成本计价；如果按照公允价值的计价方法，这部分股票将按照40元计价，可为公司增加20000万元的投资收益。FASB在1988年的第133号财务会计准则（FASB133）《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中明确指出：“公允价值是计量金融工具最佳的计量属性，对衍生工具而言则是唯一相关的计量属性。”从《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》第七条第一款、第八条第一款、第三十条、第三十二条、第四十条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量。因此公允价值计量属性被认为是一把“双刃剑”与旧准则采用历史成本法等计量“只报忧，不报喜”致使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大的不同。其具体表现在以下四个方面：1.新准则对投资的分类不再局限于旧制度按时间长短来划分短期投资与长期投资，而是从投资交易的目的性和经济实质反映经济内容来分类.（即分为：交易性金融资产、持有及到期投资、贷款和应收款项和可供出售的金融资产）而且分类确定后不得随意变更；2.填补了初始确认和终止的确认标准的空白；3.将旧制度仅在表外披露的衍生金融工具纳入表内核算；4.采用了公允价值核算来调整所产生的损益。新准则的确定有利于商业银行对单只债券的质量研究和市场行情预期判断以及对市场风险的考虑和防范，不但能够更好的反应企业真实的财务状况和经营成果，而且适合我国金融市场发展的客观需要，还能够满足会计报告使用者决策的需要。
三、公允价值的应用是我国市场经济日趋成熟的标志
（一）公允价值的应用，是我国会计与国际趋同迈出的实质性一步
近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其应用的范围和程度也就成了衡量一个国家或一个地区、一个组织会计国际化程度的重要标志。我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地应用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。公允价值的广泛应用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多种计量属性并存的计量模式所取代。在基本会计准则中果断引入并在具体会计准则中广泛应用公允价值，明确了我国基本会计准则计量的属性，充分反映了我国会计实现国际趋同的信心和决心。
（二）公允价值的应用，是我国实现资源合理配置和经济快速发展的需要，也是我国参与经济全球化竞争的基础条件
房地产会计实践报告范文3
【关键词】投资性房地产 公允价值 准则适用
《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称“新准则”),其引入的公允价值计量模式格外引人注目,它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值,也基本上实现了与国际会计准则的实质性趋同。然而在实际应用中,仍存在若干需要面对和解决的相关技术问题,本文通过对照新准则与《国际会计准则第40号――投资性房地产》(以下简称“国际准则40号”)的相关规定,对相关问题做一些探讨。
一、“特例情形下”新准则相关条款的适用问题
按照新准则,投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同,表现在对投资性房地产的后续计量上,新准则规定:“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”
在实际应用中,考虑到采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的方法,且公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值,因此,对于投资性房地产全部集中于国内大城市主城区的企业来说,特别是部分已在发达国家或地区存在较大规模投资性房地产的企业,由于其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得已不存在问题,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量成为它们的选择。然而从会计实践中发现,对于原已具备条件且已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业,若其在国内非一线城市或一线城市的主城区之外,进行新的投资性房地产项目的购建,因新购建投资性房地产项目的公允价值难以取得,该部分投资性房地产将无法采用公允价值模式进行后续计量,只能采用成本模式进行后续计量。然而,新准则出于防止企业人为调节利润的目的,同时做出了“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”的相关规定。这样,对于目前已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的这些企业,在出现上述情况后,现行新准则的相关条款成为了相互矛盾,无法适用的规定,这一问题亟待解决。
对照国际准则40号的相关规定,可以为我们解决上述问题找到相应的办法。国际准则40号第27段规定:“初始确认后,选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产,但不包括第47段所描述的特例情形。”第47段的规定为:“一个允许例外的假定是企业能够在持续基础上可靠确定投资性房地产的公允价值。但是,在特例情形下,有证据清楚地表明,当企业首次取得投资性房地产时(或某项现有房地产在完成建造或开发活动后,或改变用途后首次成为投资性房地产时),企业将无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定。这种情况只有在可比的市场交易不经常发生,并且公允价值的备选估价无法取得(例如,根据折现的现金流量预测的)情况下才可能出现。在这种情况下,企业应采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法即成本模式计量该项投资性房地产。投资性房地产的残值应假定为零。在该项投资性房地产处置之前,企业应一直采用《国际会计准则第16号》进行会计处理。”而且,国际准则40号第48段还规定:“即使由于前一段所给出的原因出现了特例情形,企业被迫采用《国际会计准则第16号》中的基准处理方法计量某一项投资性房地产,企业其他所有投资性房地产还应按公允价值计量。”同时,为了解决上述特例情形对外部会计信息使用者的影响,国际准则40号还特别增加了相关会计信息的披露要求,国际准则40号第68段规定:“在特例情形下,即企业采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》(由于缺乏可靠的公允价值参见上述第47段)中的基准处理方法计量投资性房地产,前一段要求的调节应将与该项投资性房地产有关的金额和与其他投资性房地产有关的金额分别披露。此外,企业还应披露:(1)对该项投资性房地产的说明;(2)对公允价值无法可靠计量原因的解释;(3)如果可能,公允价值很可能处于的估计范围;(4)对不按公允价值计价的投资性房地产进行处置时:企业处置了不按公允价值计价的投资性房地产的事实;该项投资性房地产销售时的账面金额;确认的利得或损失的金额。”
由上可见,国际准则40号在规定选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产的同时,对企业无法在持续基础上可靠获得公允价值的投资性房地产项目,做出了按照成本模式进行后续计量的例外性规定,即“企业应采用《国际会计准则第16号――不动产、厂场和设备》中的基准处理方法计量该项投资性房地产”。而且,对于实际上客观存在的,部分投资性房地产只能按成本模式进行后续计量的特殊情况,国际准则40号也通过增加相关信息披露的方式,保证了会计信息的质量要求。
分析认为,国际准则40号对选择公允价值后续计量模式的企业,按公允价值计量其全部投资性房地产出现特例情形下,所做出的相关规定是恰当、必要的。新准则在企业出现上述特例情形下的相关规定空白,有必要参照国际准则40号进行相应的补充、修改。
二、合并财务报表中统一子公司会计政策的相关问题
按照《企业会计准则第33号――合并财务报表》的规定:“母公司应当统一子公司所采用的会计政策,使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。子公司所采用的会计政策与母公司不一致的,应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整;或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。”根据上述规定,在编制合并财务报表时,纳入合并范围的集团内各成员企业,对投资性房地产后续计量采用的会计政策也理应一致。
然而,受制于投资性房地产按公允价值进行后续计量的严格条件限制,在母公司和企业集团中拥有主要投资性房地产的子公司已经选用公允价值后续计量模式的情况下,将其他选用成本计量模式的子公司财务报表按公允价值后续计量模式进行调整往往不具备可操作性;而且,仅仅出于统一会计政策的目的,在编制合并财务报表时,将投资性房地产的后续计量模式,统一调整为占整个集团投资性房地产份额很少的子公司所采用的成本计量模式,显然不利于更真实地反映整个集团资产的真正价值。
因此,分析认为,在母公司和企业集团中拥有主要投资性房地产的企业已经选用公允价值后续计量模式的情况下,允许在编制合并财务报表时,对其他因公允价值无法可靠计量,按成本模式进行后续计量子公司的财务报表该项目不进行统一会计政策调整,而是作为特例情形,通过增加相关信息披露的要求予以解决是比较合理的办法。
三、投资性房地产后续计量的公允价值确定问题
新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量设定了严格的适用条件,新准则规定:“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”新准则应用指南同时规定:“同类或类似的房地产,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物,以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”
新准则的上述规定,实际上是要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息,即运用市场比较法对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,也就是说不允许企业采用国际准则40号第40段所规定的估值技术来确定投资性房地产的公允价值。目前,新准则并未制定公允价值计量办法的具体应用指南,从已经采用公允价值计价的上市公司来看,大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格,但由于国内的评估机制尚不完善,对比市场经济高度发达的国家或地区,国内企业使用专业评估机构的评估价格作为公允价值确定方法,其后续会计计量成本非常高,比如,对比我国的香港特别行政区,在评估值基本相同情况下,针对上述评估目的的评估费用只有国内的十几分之一,甚至几十分之一。
分析认为,出于会计成本因素的考虑,除采用专业房地产评估机构出具的评估价格作为确定投资性房地产公允价值的办法外,以投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告来确定投资性房地产的公允价值等办法,也是非常不错的选择。当然,作为国家层面,利用政府资源搜集各类市场数据,由政府建立房地产信息库,储存市场价格信息数据,同时制定和完善公允价值计量的具体应用指南,明确有利于具体实务操作的规范要求是解决上述问题更彻底的办法。
主要参考文献:
[1]财政部.企业会计准则.经济科学出版社,2006.
房地产会计实践报告范文4
关键词：新准则 房地产投资 会计影响 变化 分析
房地产作为我国国民经济的重要组成，随着近些年来金融监管的宽松、开放力度的加大、信息技术和金融工具的创新，其自身得到了很大程度上的发展，并为我国国民经济做出了巨大贡献。近几年来，随着国外热钱与国内民间资金向房地产业的大量投入，房地产正发生着一场地震级的变革，甚至改变了人们的传统生活理念。从另一方面来说，随着房地产行业信用化、资本化程度的不断提高，其市场风险亦在不断的增加。因此，对房地产行业进行有效的控制和管理，规范行业会计行为，提高行业信息质量，从而减少行业违规现象十分必要。2006年2月15号，财政部颁布了新企业会计准则，准则中，增设了投资性房地产准则，对以往投资型房地产会计核算单独核算体系缺乏的现状加以改变，需对通用企业会计制度进行参照的局面，是房地产投资会计的一次重大变革，对房地产行业有着深远的影响，具有里程碑式的意义。基于此，本文试探讨新准则下房地产投资的会计影响与变化。
一、 新准则下房地产投资的会计影响
（一）信息披露质量进一步提高
相较于原有的企业会计制度，新企业会计准则有了很大改进，将公允价值计量理念充分引入其中，这在房地产投资会计的相关核算中亦得到有效体现。新企业准则中对于房地产投资真是价值的反映更加可靠客观，降低了企业经营者实施理论操作的几率，强化了投资者在内相关信息决策的正确性。另外，新准则颁布之后，房地产投资领域中各企业资产总值将得到很大程度的增长，进而促进公司规模的良性扩张，使投资型房地产的整体价值真实地体现出来。
（二）行业整体价值进一步提升
投资房地产本身具有升值性，旧企业会计制度中基于历史成本的计量方式低估了房地产实际价值，致使投资型房地产行业整体实力难以增强，相悖于企业价值最大化的目标。新准则实行之后，房地产投资可通过重估市场价值，来促进拥有资产账面价值的提高，从而利于企业整体实力的提高。另一方面来讲，重估市场价值，并不意味着虚增企业资产，而是通过这种方式来恢复企业原先被低估的资产。从理论上来讲，新准则对房地产投资会计的客观性更加相符。
（三）行业的波动性增加
新准则的出台，对于房地产投资会计的最大影响来自于企业自身所又有的资产溢价能够在账面价值上加以体现。房地产投资行业中，上市公司将会对财务报告中这一因会计政策变更而造成的资产溢价加以确认，从而促进整体行业利润的大幅度增长。房地产投资行业整体上获益，利于该行业整体融资规模的进一步扩大。
（四）税收问题
现阶段，在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益。目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未作出明确规定，当前税法上对收入和费用的确认强调收付实现制，同时参照国际会计准则的相关规定，对这部分增值收益征税的可能性较小。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。我们在这里特别要强调的是，决定企业价值的是未来的现金流，体现为企业的盈利能力和真实的资产价值，采用公允价值计量只是让企业的价值更加透明，并没有改变企业的内在价值。因而企业如若采用公允价值就要权衡这部分现金流出的成本收益。
二、 新准则下房地产投资的会计变化
（一）单独核算准则的设置
新准则颁布之前，我国对于房地产投资并为指定单独的会计核算标准，其指导的具体原则需以会计制度中的相关规定为依据开展实施。新准则中，为了同房地产投资行业本身高风险高收益的特性相适应，特别进行了单独投资性房地产科目的设置，来对企业以获得资本增值或赚取租金为目的所拥有房地产进行核算。
（二）公允价值的引入
旧企业会计准则中，对无形资产和固定资产科目中投资性目的性的房地产基于历史成本的原则，通过计算该项资产所发生的实际成本，来对房地产投资加以反映。新准则中，在成本法的基础上，引入了公允价值计量方式，当符合一定条件时，即可用公允价值计量模式对房地产投资进行核算和反映。
（三）用途变更的变化
旧准则中当某项房地产的用途发生改变时，应将变更前账面价值转化为变更后入账价值，而无需调整账面价值的差额。新准则中，运用公允价值计量的房地产在发生用途变更时，需按照公允价值来进行后者的相关计量，并将账面价值与公允价值的差额计入到公允价值变动损益科目当中。
三、 结束语
相较于旧准则，新准则下的房地产投资更全面和更具保障性。会计影响及变化上均呈现出优势走向和变化，信息披露质量的提高、行业整体价值的提升、行业波动的增加都显示新准则的新鲜活力，加之独立核算准则和公允价值的引入使其更及适应当前形式。积极履行新准则，从而促进房地产投资的良性发展。
参考文献：
[1]何森，李忠瑞.新会计准则中投资型房地产设置背景及举例[J].会计之友，2008，（9）：25—26
[2]程宪军.浅议新准则中投资性房地产会计的变动及影响[J].现代商业，2010，（2）：210
房地产会计实践报告范文5
关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析
一、房地产会计核算的基本内容
通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：
（一）现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
（二）建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
（三）房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
（四）经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算， 通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控， 抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
（一）会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
（二）收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。
（三）会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地a行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
（一）优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
（二）加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。
（三）确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。
参考文献：
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[5] 詹卉. 房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J]. 低碳世界， 2015（17）：159-160.
房地产会计实践报告范文6
关键词：新准则；投资性房地产；公允价值
中图分类号：F230文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）05－0072－02
即将全面实施的新会计准则体系中增加了一项《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称：新准则），“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”鉴于房地产已经成为我国资本市场上主要投资手段之一，本文就新准则的运用作进一步探讨。
一、投资性房地产的确认
新准则第6条规定投资性房地产同时满足“与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业”和“该投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件的，才能予以确认。
1．要划分开投资性房地产与自用房地产
投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。前者现金流量的产生在很大程度上独立于企业持有的其他资产，而后者必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。因此，按土地使用权、建筑物或构建物的实际用途及其现金流量的特点，分别把投资性房地产单独核算，自用房地产纳入固定资产或无形资产核算。
2．要划分开企业个别会计报表与合并会计报表中房地产性质
企业若将其拥有的房地产出租给其母公司或子公司使用，从拥有房地产的单个企业来看，该项房地产是投资性房地产。但是，从整个集团来看该项房地产属于自用房地产，在合并财务报表中按照固定资产或无形资产核算。
3．要划分开企业出租部分房地产情况下房地产性质
企业若将其拥有的房产的一部分留为自用，另一部分对外出租，如果出租部分能够分别出售(或采用融资租赁方式分别出租），则企业应将自用的房产和出租的房产分别按固定资产和投资性房地产核算；如果出租的部分不能分别出售，根据重要性，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产，否则出租的部分均应视同自用房地产确认。
4．要划分开企业出租房地产的同时为客户提供服务情况下房地产的性质
企业不仅向其客户出租房产，同时提供与房产相联系的服务。此时该房地产应当作为自用还是投资性房产确认应按如下原则进行判断：如果企业提供的服务在整个协议中只是一个不十分重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；反之，如果提供的服务是整个协议的主要部分，此时就应当认为该房产是为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有，应作为自用房产。
二、投资性房地产的计量
新准则在保留现行实际成本计量属性的同时还引入了公允价值计量属性。这是新准则比较突出的特点，但企业对公允价值计量属性的引用需要相当慎重，且对投资性房地产的计量属性一经确定，不得随意变更，从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
1．初始计量
投资性房地产的初始计量应遵循实际成本原则，根据计量对象是建筑物还是土地使用权分别按照固定资产和无形资产会计准则处理。具体而言：投资性房地产属于外购的按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为入账价值；属于自行建造的按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值；属于以其他方式取得的按其取得时的实际成本参照相关会计准则的规定确定。
2．后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上。会计准则允许选择实际成本和公允价值两种后续计量模式。新会计准则规定：在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，这需要满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
三、“投资性房地产”准则实施产生的新问题分析
新准则引入公允价值计量模式，对于这样一个非确定性、变动性和集合性的模糊性计量方式，相对于客观性、确定性和可验证性的从事实基础出发的实际成本计量模式，虽然在财务报告中能提供更为相关性的信息，但在可靠性的质量要求上却难以保证，可能出现以下三个方面问题：
1．计量模式转换可能成为企业操纵报表项目的契机
除了在首次执行日，企业应当对投资性房地产按照新准则的规定进行重新分类、确认和计量外，对投资性房地产计量属性的选择最关键的环节在于投资性房地产转换。新准则第14、15、16条及应用指南对转换进行了规范，但是，如果企业一旦采用公允价值模式计量其早年购入的投资性房产，当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。
2．采用不同计量模式下各企业的信息可比性降低
由于我国长期以来采用实际成本计量，在房地产大幅升值的情况下，投资性房地产的账面价值已远远低于其公允价值。对于不同企业的相类似投资性房地产，在选择成本计量与公允价值计量这两种模式下，反映出的价值偏差巨大，而租金收入却是相同或相近的，这使采用不同计量属性企业的信息缺乏可比性，不利于宏观经济部门和相关投资人、债权人合理利用会计信息。
3．体现公允价值的公允性难度较大
公允价值计量的优点是同价值结合紧密，因此同投资者投资决策的相关性强，缺点是获取公允价值在操作中有一定难度，结果带有一定的主观性和不确定性。因此，它是一把双刃剑，一方面，采用公允价值计量投资性房地产，可以引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，这无疑构成制度性的长期利好；另一方面，一旦被不当使用，极有可能成为调节利润的工具。因为，究竟什么样的价值才是公允价值？如何防止企业用公允价值操纵利润？成为我国会计理论界亟待研究和实践中需要不断改进的问题。
四、对“投资性房地产”准则实施的思考
投资性房地产是我国会计领域的新生事物，尤其是公允价值计量属性的引入，势必带来诸如上述有关问题，为了更好地运用新准则，从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发，站在真正如实反映会计信息的角度，笔者认为应着手做好以下几个方面：
1．加快会计理论研究
会计理论的作用就在于通过对会计的核心概念进行研究，并形成一个逻辑一致的会计概念结构，从而达到指导会计实务的作用。目前，对“投资性房地产”准则尚有大量关键性的问题有待进一步深入研究，有待于相关会计理论和方法的突破，需要形成一个完善的理论体系。我国需要借鉴国外的研究成果，制定符合我国国情的投资性房地产准则框架，这是投资性房地产应用范围的基本保障。
2．完善我国的市场体系
公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，房地产市场交易价格是多变的，尽管近几年在持续攀高，也因此带来高度的市场泡沫风险，因此，只有不断完善的市场体系，让房地产市场价格理性回归，这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。
3．引入先进的估值方法
严格按照新会计准则的要求，谨慎、适度地选用公允价值计量模式，并对公允价值的确定方法和确定过程做出充分的信息披露。这需要引入先进的估值模型和方法，对估值采用合理依据和科学手段，使公允价值建立在合理基础上。比如基于现金流分析的净现值法（NPV）、建立各因素对房地产价格影响机制的定量分析模型――BP人工神经网络模型、充分估测环境影响效果的Hedonic住宅价格模型等均可以考虑引入。
4．提高会计、审计执业人员素质
新会计准则的实施，需要企业的财务人员更多地运用职业判断，也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力，才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本，更重要的是为了更好掌握新准则，企业应该为财务人员提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则应用指南[M].北京：中国财政经济出版社，2006.
