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旅游运营模式范文1
生态旅游便是在趋势下应运而生的旅游形式，而在实践当中可见，生态旅游既可通过当地景观与传统风俗满足当下人们对于旅游的要求，其在运营当中还能有效地推动当地经济发展，从根本上改善当地的基础设施。生态旅游就目前发展观念来说具备较高的开展价值，但在生态旅游中同时也存在着有可能会对地方生态环境造成永久性破坏的情况。
一、投资开发
生态旅游景区是现阶段生态、社会、经济以及人们生活水平共同进步与发展的体现，同时生态旅游景区的建设也促进了生态、社会、经济以及人们生活水平提升，可以说生态旅游景区的建设与我国整体发展之间有着相互影响作用，加强生态旅游景区建设，构建一个良好的生态家园是现今社会发展的需要，而如何才能促进生态旅游景区建设顺利，首先要保证投资开发合理，具有一定的可行性。
1、投资
投资对生态旅游景区建设来说，是运营服务的基础保障，是左右运营效益的关键，目前，投资方法比较多，在森林旅游景区建设中，投资方法主要是以引资、股权、自主等方式进行，投资运营形式也有好多种，如：一次性投资运营、翻滚式投资运营、分期投资运营等，可根据实际森林旅游景区建设与筹划情况进行相应的投资形式选择，以满足森林旅游景区正常运营需要为准。
2、开发
开发是森林旅游景区建设前的初步发展策划与计划的方向，开发中要呈现出景区构建的特色、特点与风格，以能够吸引顾客为目标进行特色拟定，采用有效的开发战略，如：拳头商品、旅游地产、金字塔商品等开发形式来完善森林旅游景区开发的要求，同时还可以根据开发商品定位进行参观、休假、探险、娱乐等不同的商品特色进行划分。在开发过程重点是要根据森林旅游景区开发所在地的文化特色、风俗特点以及人们的生活习性进行相结合性的研究与考虑，突出当地文化特点，以不同的风格，并伴有民族风俗的景区特色来吸引外来游者，同时还要对地质条件进行勘察与资料收集，对地区的发展形势、资源利用等方面进行综合考虑，严禁盲目行的开发，减少对生态环境的破坏，要保证开发合理，建设具备一定的可行性。
二、营销推广
由于生态旅游景区虽然符合当下人们对于生态可持续发展的旅游理念，但同时也因具备较高的环境承载定量性、开发生态性、商品文化性等特色，因而在实际服务中会较普通旅游景区更多限制。在目前旅游推广竞争日趋激烈的环境中可见，若想促进生态旅游景区能够吸引游客，形成品牌旅游特色，其营销推广的开展也是尤为关键的运营模式构成项目。
在生态旅游景区推广形式中可分作理念、运作战略、方针等四个渠道。其中理念是以推广促使游客达成消费行为的渠道，运作是景区办理、推广、出售等体系构成的渠道，战略是由推广战术及组合构成的渠道，方针是由商品、品牌、社会等方针构成的渠道。在此四个推广渠道的运作过程中可对景区推广拓展至商品推广，从而能建立完整性较高的一个生态旅游景区特色理念，并由此显著地提升了景区的运营质量。在营销推广的过程中，首先需要明确景区特色方向，深入发掘具特色的景观、文化、风俗等资源，以构建景区品牌价值。其次，应对景区服务人群、目标市场等方向进行确定，并就大致方向选定推广手段。最后应积极通过互联网新媒体、电视广告、网站推广、旅行社合作等形式来实施推广工作。
三、产出运营
若想促进生态旅游景区得以可持续发展，在运营模式当中也应重视产出运营的模式构成部分，只有在为游客提供持续的景区服务，才能确保景区能在持续运营当中能开展良好的维护工作。产出运营模式中又包括了收入与盈利两种模式，收入模式是确定景区运营服务费用收取方面的问题，其费用收入的界定需根据景区主题性质、面向群体、服务项目等因素来决定盈利模式则是衡量景区旅游服务项目利润方面的问题，其可通过汇总运营成本、市场运作情况、市场竞争情况、景区资源利用情况、景区服务创新情况等项目可获取。
在产出运营模式管理当中，相关管理人员首先应重视开发景区特色美食、纪念产品、居住环境、精神享受等方面的服务。再有，还需对确切了解当下游客对景区在生理及心理方面的需求，以为游客提供全面的旅游服务。最后，还要充分考虑与吸收时下旅游新要求，积极推出探险、自驾行、农家乐等旅游项目，确保能不断创新景区服务，提升景区的市场知名度。
四、风险防控
由于生态旅游景区属于一种帮助游客贴近自然、感受自然的旅游形式，加之其运营成本、难度等本就较高，因而在运营过程中肯定会存在一定的风险。其风险又包括了环境、财务、游客安全等，这就要求景区运营相关管理人员应充分掌握识别风险。防控风险的关键内容，以对生态旅游景区的运营提供良好的保障。这就要求在景区运营当中首先需构建完善、规范的景区管理组织，确保在景区运营管理均可按规范化制度来开展，以提升景区各方面工作开展的规范性，降低管理风险。再有，应重视各项基础设施的完善建设，其中包括餐饮住宿、享受、购物等各项设施，并制定严格的管理机制，确保可为游客提供优质的旅游服务，控制其运营风险。还要重视消防、医疗、活动安全等方面的运营制度制定与实施，并落实医疗救护、消防设施、危险警示等安全设施的配置，确保能对游客安全风险起良好的控制作用。
结语：在生态旅游景区运营中可见由投资开发、营销推广、产出运营、风险防控等构成了基本运营模式。而在现阶段人们对于生态旅游需求与条件不断增加的环境中，景区相关人员不但需完善景区旅游服务水平，优化景区规划方案，还应重视探究在此运营模式开展中如何保障生态旅游景区的景观、文化、环境等。
参考文献：
旅游运营模式范文2
关键词：出租车行业；运营模式；模式优化
中图分类号：U491.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-04
一、引言
1.研究意义
出租车行业是城市公交的一支主力军，它以其方便、舒适、安全、快捷的特点，成为市民和外地来客及需要特殊服务的群众出行的重要交通方式。但是由于受到多方面因素的影响和制约，各地促进出租车行业规范发展的进程不尽一致，管理和发展中还不同程度地存在一些问题，这些问题不仅制约着该行业的进一步发展，也影响了该行业和社会的稳定。
本次调查研究的目的在于希望通过对三亚这座城市的出租车行业的调查，进一步明确该行业的发展方向、管理体制和经营模式，建立促进出租车行业有序健康发展的长效机制并采取切实措施，化解存在的问题，消除存在的不稳定因素，为三亚的城市发展增添动力。
2.进度回顾
本阶段为调研分析阶段。通过调查问卷的方式进行实地调研，搜集和整理第一手资料，确保准确理解问题，在此基础上梳理相关关系，深度剖析，最终形成《三亚出租车行业运营情况调研报告》。
3.调研说明
本阶段的调研情况见表2。此次调研共计发放问卷130份，回收130份，实际有效问卷123份。在后文的分析中，出租车司机样本量N=123满足了调研总样本量N≥68的要求（N=Z2σ2/d2。此次调研要求置信度为90%，抽样误差不超过10%，即Z为1.64，d为10%；σ是标准差，一般取0.5）。普通出租车司机样本量N=63和电招出租车司机N=60也都满足了调研子群分析样本量N≥34的要求，因此，结果可信度较高。由于被访问者对于不同问题的回答完整性不同，具体样本量有所浮动，在图表中予以标识。
二、调研分析
本阶段调研分析结论来自于搜集的文本资料和回收的有效问卷，包括针对出租车司机的基本情况介绍、工作环境分析、工会与维权认知、自身形象评价等方面。
1.基本情况介绍
本次调研的受访者均为在三亚从事出租车行业的司机，根据出租车的类别不同，我们把受访者分为普通出租车司机和电招出租车司机两大类。三亚出租车司机的基本情况：无论是普通出租车司机还是电招出租车司机，在性别上都是以男性为主；最密集的年龄阶段处于26-35岁，尤其是电招司机，普遍都是青年从业者；普通出租车司机的学历以初中为主，电招出租车司机的学历以中专或高中为主，基本上没有高学历人才；以2013年全年工资为例，普通出租车司机的平均月工资主要集中在2500-4000元左右，电招出租车司机的平均月工资曲线在图4中近似正态分布，主要集中在2500-5500元左右，从整体上看，电招出租车司机的月收入比普通出租车司机高。
2.工作环境分析
本次受访者中有52.4%的普通出租车司机已经在这个行业工作了5-10年，甚至更久；但是由于电招出租车较为新颖，在三亚的发展尚未成熟，且电招出租车司机的整体年龄比普通出租车司机小，工作稳定性不足，因此其工龄集中在1-3年。
无论是普通出租车司机还是电招出租车司机，绝大部分都选择了以承包车辆的方式维持着与出租车公司的关系。部分司机透露，存在一些司机买断车辆，长期承租，但是随着近几年燃油价格不断上升，旅游城市还面临着“黑车”当道的情况，大多不堪重负。承包车辆从一定程度上可以减轻司机的负担，也有利于该行业的规划得以有序实施。
本次调查问卷中设计了工作满意度一问，根据有效问卷的最终统计结果显示（如图2所示）：普通出租车司机对自己的工作环境、收入情况等大致满意，同时，有超过60%的电招出租车司机对自己的工作情况表示非常满意。由此可见，大部分出租车司机都保持着积极的心态服务大众，这对于这个旅游城市的发展不可或缺。但是，让我们感到欣慰的同时，还有一个问题不容忽视，两类出租车司机中对工作非常不满意的比例各自占到了10%左右。这类司机表示在三亚由于市区路面塞车现象太严重，在市区根本挣不到什么钱；而且三亚的旅游淡旺季十分明显，常常是淡季时“吃不饱”，而等旺季来了又跑不动。
据统计，大部分普通出租车司机会与公司签订三年或三年以上的劳动合同，而电招出租车司机更偏向于签订更短期限的合同，例如一年。一般出租车公司会为电招司机缴纳“四金”（养老保险金、医疗保险金、失业保险金、住房公积金），至少“两金”，但是很少为普通出租车司机缴纳相应的保险金。那么，为什么电招司机仍不愿意签订长期合同呢？事实上，到目前为止，已经有不少电招司机反映，一方面为了赶去电招的客人那里可能要放弃很多顺路的客人，另一方面也经常被电招的客人“放鸽子”，这样很难赚钱。
出租车行业的辛苦众所周知，根据图3-1、图3-2所示，有33.1%的司机表示自己的精神压力很大，有22.9%的司机则表示在旅游旺季时压力负荷更重，而且这种压力大多是因为收入偏低、家庭负担重。
如图4-1、图4-2所示，当被问到面对巨大的生活压力如何自处时，司机们通常会选择运动、听音乐或找朋友或家人倾诉，也存在部分司机会直接和客人倾诉。在调查中，我们还发现有的司机面对压力，选择了忍着，不知道怎么办，而且这类司机的数目并不少，这让我们十分担忧。据了解，现在很多出租车公司已经允许司机带薪休假，还可以享受定期免费体检和相关职业培训。尽管不是所有的司机都享受到了这些福利，但是这一定是一个好的开始。
3.工会与维权认知
三亚的出租车司机是一个庞大的群体，但长期以来，受出租车行业特点限制，出租车司机们一直各自为政，仅依靠出租车公司进行松散的管理，所以，一旦出租车司机权益受到侵害时，他们往往很难找到自己的组织去维权。这恰恰是出租车行业工会存在的意义，出租车行业工会可以在一定程度上维护出租车司机的利益，也对出租车行业管理的协调工作做出了贡献。到目前为止，有77.0%的出租车司机知道工会的概念，其中66.4%的司机已经加入了工会，成为工会会员，这无疑是一件好事。
随着越来越多的出租车司机加入了工会，成为工会会员，通过工会维权已经是出租车司机的主要选择之一。除了通过工会，当自己的利益受到损害时，司机们也会向公司经营者反映，希望以此来维护自己的正当利益。对于出租车司机来说，目前急需解决的问题还有很多，例如：简化请假流程、提高油运补贴、降低承包指标、解决生活难题等等。
4.自身形象评价
三亚的出租车司机给外界的印象一直是不愿意进市区，不愿意拉市民，随意拒载等种种劣迹。通过本次调查，根据图5――图8，出租车司机自己也承认了很多一直以来的陋习，除了拒载、宰客外，还普遍存在车内吸烟、嚼吐槟榔和其他的一些不文明行为。但是绝大部分司机认为，三亚出租车行业的主要问题并不是司机的素质，而是因为“黑车”猖獗，这直接导致了出租车行业的业绩下滑，“黑车”司机的形象也间接抹黑了出租车司机。而事实上，出租车司机对于自身素质的评价和提升依旧十分有信心。
三、存在问题
1.司机负担过重
目前，三亚市内一辆出租车每天营运时间超过18个小时以上，出租车司机平均一天工作9小时，甚至更长。可见出租车司机劳动强度很大。
三亚是一个淡旺季非常明显的旅游城市，出租车司机的收入水平随着淡旺季的不同而发生较大差异。总体来看，目前三亚出租车司机的收入水平基本上能够达到甚至超过当地社会平均收入水平，出租车司机是一个收入比较有保障的职业。但是仍然存在部分公司承包定额过高，司机压力较大；甚至有一些公司向司机收取各种名目的高额抵押金，司机承担着过重的筹资和还本付息压力。司机负担重，收入压力大，迫使不少司机延长劳动时间，提高劳动强度，进而产生司机健康状况受到损害、行车安全隐患增加、服务质量下降等问题。
2.“黑车”猖獗
非法营运屡禁不止，“黑车”当道，影响了出租车行业正常的营运秩序。非法营运问题整体上在各个城市都存在，但在类似三亚这样的出租车运力不足的城市相对更为严重。近年来，三亚针对非法运营的摩托车、客货两用车、伪造运营证照的小客车、驻点运营的异地出租车和其他社会车辆等，开展了专项整治行动，取得了一些阶段性成果，但总体形势依然不容乐观。这同本地的管理体制和打击力度有较大的关系。一方面，由于“黑车”运营成本低廉、公共交通网络存在盲区、对部分非法营运的认定取证难等，“黑车”打击面临不少困难。另一方面，也由于体制不顺，责任不清，形成了各部门之间的推诿扯皮，甚至出现了管理真空，使得非法营运屡禁不止。非法营运冲击了行业的正常秩序，严重影响了出租汽车司机的收益。
3.打车软件混战
目前，如“嘀嘀打车”、“快的打车”一类的打车软件正在国内各大城市混战，大幅度的补贴政策赚足了噱头。“嘀嘀打车”公司原本计划在2014年3月初在海口、三亚两地推广打车软件，但是出租车司机在3月4日下午就接到了三亚市出租汽车协会下发的通知，要求禁止使用打车软件。目前，不少司机表示仍会“偷偷使用”打车软件。
打车软件的兴起，对于那些愿意加价、已获悉且懂操作的乘客来说，未尝不是一件值得高兴的事，但是对于余下乘客的出行方便程度无疑是雪上加霜。不少人也已经注意到了这类软件的弊端：一方面，打车软件需通过手机操作，出租车司机开车时使用这类软件存在安全隐患；另一方面，打车软件的加价功能，对三亚的定价体系提出了挑战，而且三亚原本就有自己的电招系统，打车软件的进入势必会对其产生一定负面影响。
4.《旅游法》是双刃剑
从2013年10月1日起，新《旅游法》正式实施，该法规范了旅游业，在保证中国公民休闲旅游权利的同时，还切实保障了旅游者的合法利益，极大促进了游客的出行。新《旅游法》规定旅行社不得指定具体购物场所，安排任何形式的另行付费旅游项目。这造成了团队游费用大涨，促使相当一部分游客转向更为快捷、自由的自助游。
这种现象对于三亚的出租车司机来说，也许是机遇，但是对于本地市民来说，则更是挑战。由于利益驱使，在三亚机场、火车站、各大景区常常能看见好几辆出租车“趴”着等客的现象，不少出租车司机表示更愿意载客去景区，利润高，这导致了三亚市区的打车难。在旅游旺季时，乘客在市区“一车难求”，即使碰上正好有空车，拦下来也会被告知已经被包车了。三亚公共交通体系的不完善，让很大一部分游客在做出行计划时望而却步。
5.国际化程度不足
出租车是每位来三亚的游客对这座旅游城市打出的第一个印象分，是城市的“流动文明”。
三亚的出租车，在公共交通中，没有将出租车纳入公交规划中去，所以很多出租车，乱行乱靠，乱占公交车道、站台、甚至造成交通阻塞，交通事故等现象，给三亚的“流动文明”面上抹黑。大部分出租车不愿意在市内营运，专跑景区、机场、火车站等，市内营运基本上依靠没有营业证的两轮摩托车，造成市民出行不便，苦无堪言。
三亚出租车的环保意识跟不上环保、低碳的国际旅游岛要求。据了解三亚的出租车基本上都是汽油动力车，其燃烧后尾气的排出，高碳污染给海南的空气、环境起到很大破坏的作用，与“绿色工业”环保旅游，背道而行，这是海南国际旅游岛形象最大的毁损。
四、对策建议
旅游运营模式范文3
关键词：长庆油田；资金集中管理模式；结算中心管理模式
一、资金运营背景和长庆油田现状
1999年中国石油天然气集团公司经过重组，将核心业务剥离，成立了中国石油天然气股份有限公司。2000年4月，“中国石油”在香港和纽约上市成功，使中国石油股份公司迅速转变为现代企业制度下的新型石油企业。与此同时，原长庆石油勘探局划分为核心业务和非核心业务两个部分，由同一个企业法人变成了两个不同的经济主体和核算主体，由以前的内部分工协作变成了关联交易关系。同时，勘探局和油田公司的业务范围、内外部经营环境条件、经营机制等也都发生了深刻的变化。与之相适应，资金结算和资金预算的主体、方式、会计处理办法以及运作程序等也随之发生了变化。在重组上市后，股份公司建立起了新的财务管理体制，突出强调了“三个集中管理”(即资金集中管理、债务集中管理、投资集中管理)的新思路，不仅突出了资金管理在财务管理的核心地位，而且也体现了“财务集权管理”的发展趋势，与此同时，长庆油田分公司在资金管理方面也有了较大的改变，经过多年的实践和不断完善，建立起与新体制相适应的一套完整、高效的资金集中管理体制。资金管理的重点要放在资金效益和资金安全方面。油田公司管理层及财务资产处通过网络对公司的资金运行情况进行实时监控，达到全面管理、严格监控、安全运行的目的。
二、资金集中管理模式
企业实施资金集中管理主要采用结算中心、内部银行、财务公司三种模式：结算中心模式是根据集团财务管理和控制的需要在集团内部成立计算中心。专门负责母公司、子公司及其他成员企业现金收付及往来业务款项结算的财务职能机构。结算中心集中管理各成员企业的现金收入，统一拨付各成员企业结算业务所需要的货币资金，统一对外筹资，办理各成员企业之间的往来结算等，特征是“收支两条线”。内部银行模式主要是在结算中心基础上发展起来的，它又增加了内部融资信贷职能，内部银行引进商业银行的信贷、结算、监督、调控、信息反馈职能，发挥计划、组织、协调作用，并成为企业和下属单位的经济往来结算中心、信贷管理中心、货币资金的信息反馈中心。
三、长庆油田采用的资金集中管理模式的主要内容
长庆油田采用的结算中心管理模式，其主要内容包括以下几个方面：
1、账户集中管理
账户集中管理的实现方式是通过选定签约银行来实现。这种方式对于各单位自行选择开户银行这种现象避免了，对银行的资信状况和服务能力存在的开户风险也避免了。采用中国石油天然气集团统一选定签约的银行。油田公司将逐步实行资金的高度集中管理，对于个别地理位置偏远，目前不便集中管理的单位，可以暂时保留限额户，但是随着管理手段的逐步更新，一旦条件成熟，将取消限额开户，实现资金完全集中管理。
对于总部借助银行先进的网络平台，账户集中管理对其有促进作用，并且还实现了实时监控、分级查询下属单位银行账户信息，同时也可以随时查询所有下级企业账户信息，从而使得资金的收付结存、结算资金流向等情况能够很好的掌握，并且为加强经济业务的管理和控制创造了条件，进一步使得资金的安全得到更好的维护。
2、资金计划管理
财务集中管理的核心是资金预算。资金预算是资金运行的准绳，集中管理后，借助中油FMIS6.0预算管理子系统，对资金预算进行专门控制，增加了预警功能。集中管理后，资金预算的报批、运行、分析和监控全部由系统自动执行。基层单位上报预算、经资金结算部审核之后，由财务资产处根据资金情况进行预算的批复、维护和封存。如果各责任中心要进行预算调整，必须逐级报批，最终由财务资产处维护和解封。境内生产经营单位对人民币资金使用技术的编制是根据生产经营情况来进行的，而外汇资金用款技术是境外业务单位根据生产经营计划编制出来的，资金计划经过长庆油田总部审核后上报给集团公司，从而有利于集团公司对外汇资金能够统筹安排。
3、现金集中管理
现金集中是资金集中管理的表现形式，实现了融资权集中，银行账户集中，现金管理才能有效实施。现金管理理想的状态是将全球资金集中到一个资金池统一管理，各海内外经营单位将闲置现金汇到统一的主账户，主账户将集中现金在各集中经营单位调剂余缺，统一分配使用。目前中国石油天然气集团公司通过中油财务公司建立现金集中平台，设置了境内外汇资金池、境外外汇资金池。资金管理的重点要放在资金效益和资金安全方面。油田公司管理层及财务资产处通过网络对公司的资金运行情况进行实时监控，达到全面管理、严格监控、安全运行的目的。
结算中心主要是长庆油田人民币资金集中的主要依托。在长庆油田资金结算中心开设的收入和支出账户都是在制定银行中进行，所属单位内部结算账户的开设在结算中心中进行。
四、结语
资金管理是集团企业财务管理的核心，而长庆油田的资金管理体系是需要在实际的工作中不断进行完善的，资金集中管理是一项系统工程，它能够更加合理的配置资金，从而能够使得资金使用效率逐步提高。
参考文献：
[1]刘成华：浅谈企业集团资金集中管理方法[J]，科协论坛(下半月)，2007，(01).
旅游运营模式范文4
1.襄阳市建立旅游集散中心的必要性
襄阳古城拥有2800多年的历史自古就是兵家必争之地，悠久璀璨的历史赐予了襄阳得天独厚的旅游资源以及丰富的文化内涵。但与之不符的则是襄阳市不温不火的旅游业，虽然也在逐年增长，但在异常火爆的中国旅游市场，这些数字显然不具备说服力，襄阳市急需一种整合旅游资源，充分发掘散客价值的方法来引领旅游业的发展，建立游客集散中心或许是这一问题的解决方法。
1.1分散的组群式城市需要完善的旅游集散中心体系
襄阳市现辖枣阳、老河口、宜城三个市辖区，南漳、保康、谷城三个县以及国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区、省级鱼梁洲经济技术开发区三个开发区，是一座由所辖县市环状排列的组群式城市，辖区呈“椭圆”状分布。省外各大景区也以环状结构围绕省级线沿四周摆开。市域景点（区）和省外景点（区）形成有集中有散落的分布态势。市域优势景点（区）集中分布在以襄阳城区为圆心的方形区域内，而其他旅游景点犹如散落的珍珠零星分布在70公里的范围内。
这样的景点分布格局导致旅游地游乐接待建设既费时费力，又费钱费劳神。此外，襄阳市城市辖区人口580万人，市域人口120 万人，总体上是特大城市，但由于“”大分散，小集聚“的城市布局使得旅游的辐射力和凝聚力远未发挥出来。
因此，有必要建立一个完善合理的集成平台体系来支撑，保证其最大限度的实现集散功能。那么，襄阳旅游集散中心就是首要的选择。如果旅游集散中心就把这些规模大小不一的景点有机串联起来，就能有效发挥规模经济，创造更多经济价值。
1.2襄阳市旅游接待服务体系的建立需要完善的旅游集散中心体系
随着旅游业的快速发展，旅游者消费模式也发生改变。旅游消费者对旅游目的各类公共服务的要求越来越高。目前，襄阳旅游接待供给跟不上游客的实际需要，已经成为当地旅游产业转型升级、持续发展的主要限制因素，襄阳旅游业“十二五”规划也特别指出，襄阳市旅游业发展需要改善旅游旅游接待方法和措施，大力提高旅游接待能力。其中必不可少的一环就是建立自有的旅游集散中心。
1.3区域旅游整合需要完善的旅游集散中心体系
纵观我国旅游业快速发展的这些年，也经历了景点竞争、线路竞争、城市竞争等阶段。目前我国旅游业已进入区域竞争阶段，区域旅游一体化是在共同商定的原则下，将区域内旅游资源进行重新划分与结合，形成具有一定规模和影响力的示范型龙头产品，以获取最大的经济效益、社会效益和生态效益的旅游经济行为。在湖北省“两圈两带”区域一体化过程中，襄阳市与周边城市的旅游经济主体可以借助旅游集散中心打破行政意义上的地理限制，开展旅游合作，搭建旅游资源合作平台，促进区域旅游资源的整合，从而实现旅游业的健康发展。
2.旅游集散中心的功能以及产生效益
旅游集散中心是一个为旅游者，特别是散客旅游者提供旅游咨询、预订、集散等服务，同时具有旅游公共服务功能的组织实体。旅游集散中心作为一个独立旅游组织机构，发挥着为游客提供景点信息，交通服务，以及生活服务等基础性功能措施。同时，旅游集散中心存在于社会大环境之中，也必然能够产生一定的社会效益和社会作用，进而为助推服务业转型。
2.1旅游交通功能
旅游集散中心的基本职能是交通服务。通过设置固定的旅游行车路线，开通景区专线车，交通瓶颈问题的能够很好的改善。大规模的停车场地，能提供车辆维修、抛锚救急、加油、清洗，还能满足中途游客以及司乘人员的食宿需要。据了解，襄阳市辖区目前有两个火车站，一个机场。三者之间并没有可以相互通达的快速交通工具。也没有直接连接从交通集散中心（汽车站，火车站，机场）到市内景区的交通桶工具，更不用说分散在襄阳市周围的旅游景点了。旅游集散中心的建立，能很好的连接三大客流集散中心与旅游景区，在节约游客时间，方便旅游活动的同时，不仅游客收益，本地出行的居民也会因为交通设施的完善而受益。
2.2旅游集散功能
集散功能是指具备本地旅游和外地游客的汇聚能力，让游客在旅游集散中心就地换乘后通过旅游专线方便快捷到达旅游目的地的能力。同时发挥客运网络优势，采取出售联票、套票等方式吸引和组织本地区及周边地区散客来本地旅游。襄阳本地的散客进行周边游还要在不同的车站乘车，由此可以想象会对外地游客造成多少不便，旅游集散中心的出现，将大大方便游客出行，到达游客集散中心，就相当于到达各个景区了。
2.3旅游综合服务功能
随着旅游集散中心的功能不断提升，逐渐会伴随产生一些与旅游相配套的服务功能，以满足游客在旅游过程中消费的需求。运作相对成熟的上海旅游集散中心为游客提供的服务早己不在单纯提供交通、集散等基础功能，而是逐步像综合服务中心发展。旅游集散中心在旅游交通，旅游集散，旅游救援，旅游投诉等方面为旅游业带来的优化也升级，必将通过旅游业渗透的其他行业的这些方面。通过帮助旅游业的转型升级，来拉动其他行业的升级发展，从而促进整个服务业的现代化转型。
3.旅游集散中心的构建策略
襄阳旅游集散中心身为一个肩负重任的综合性项目，必须长远规划与设计，其中有很多细节需要各方面的专家学者进行讨论与研究，在此不一一赘述。以下仅对襄阳旅游集散中心建设的指导思想，建设目标，中心大致服务功能以及项目管理方案提出作者本身的设想。用来参考讨论。
3.1襄阳旅游集散中心建设指导思想
从襄阳市经济文化地理区位等一系列基础条件分析做起，以科技为依托，以市场为导向，以经济效益为中心，和外部山水互动，与周围环境和谐的融为一体。 在项目建设上，遵循弘扬绿色环保、低碳节能主题，追求以和谐为主题。 增强襄阳旅游集散中心的环保能力，并具有适度的前瞻性。
3.2襄阳旅游集散中心大致功能
旅游集散中心是向不同类型、不同经济实力的游客提供旅游全要素服务的集中场所，也是旅游经济活动最为活跃的平台，同时还是政府对旅游行业公开管理的载体。
襄阳旅游集散中心应该具备以下几个功能：
（1）主要为散客出游提供服务的散客集散中心（旅游交通与住宿服务）；
（2）为旅行企业开展旅游经济活动的行业中心；
（3）为游客提供旅游信息的信息中心；
（4）为游客提供旅游商品集中选购的购物中心；
（5）为本地和外地政府和企业提供旅游产品促销宣传的推介中心；
3.3集散中心运营方案分析与选择
一个优秀的综合型集散中心要想顺利发展，必然需要一套适合其发展的管理运营方案。
目前上海旅游集散中心的管理模式主要是政府牵头主导，具体是上海市旅游事业管理委员会设立，由上海市旅游局直接管理的为旅游者提供自助旅游服务的城市旅游基础服务功能机构。其主要业务就是接待上海本地和其他地区来沪旅游的散客游者，利用“旅游专线车”从上海向周边地区集散游客。上海旅游集散中心立的运营模式就是政府统筹中心的运营，通过中心的各类旅游企业例如旅行社，旅游车队，酒店宾馆的旅游企业的合作，来支撑整个中心的日常运营。该模式的优势在于政府牵头，游客服务中心整合资源的能力更强，对游客的吸引力也更大。但在运营成本以及协调沟通上花费的成本会更大（综合协调不同的交通运输公司，旅行社，景区）。
第二种是类似于美国“灰狗公司”、日本“鸽子巴士”经营模式的由大型企业（一般由交通运输公司，大型旅行社）自主建设，经营，自负盈亏。代表城市有无锡，宜昌。其只要业务与上海模式基本无异，就是在经营成本上因为是旅行社或运输公司经营，在交通已经组织成本上会占有一定的优势。但以一己之力运行风险太大，而且这种模式容易在当地形成一家独大的局面，不利于旅游行业之间的公平竞争。
结合襄阳市目前的具体情况相分析，襄阳市内没有5A级旅行社，也没有大型国有或私营运输公司。各个旅游经济组织部门还在各自为战。旅游业发展水平不高，尚没有一家企业可以通过一己之力将旅游集散中心建设运营起来。所以第二种模式在襄阳地区操作的可行性不大。襄阳市政府早年就提出旅游兴市，近期也在各类政府会议上屡次提到要大力发展旅游业，通过发展旅游业来提升襄阳的经济竞争力。同时，政府作为旅游规划的制定者，在建设和规划旅游集散中心是也更得心应手。所以，由政府主导，对旅游集散中心进行建设管理这一方案是切实可行的。旅游集散中心的强大综合性也决定政府不可能全方面参与到集散中心的运营管理之中。结合其他城市旅游集散中心的运营经验。襄阳旅游集散中心可以由旅游局成立一个专属部门来统筹管理集散中心，并且将一部分运营项目开放给企业运营，例如在交通运输，景区票务，游客咨询方面采用公开招标的方式进行对经营企业进行选择，既保证参与企业的资质质量，又能通过竞争的方式，达到利益最大化。最主要的是政府作为主管部门没有经济利益的牵扯保证了旅游集散中心的服务性和公益性，企业参与又能保证集散中心日常运营所需要的成本。所以，政府主导，企业参与的模式是适合襄阳旅游集散中心建设运营发展的最好模式。
结语
以上内容首先分析了襄阳市在资源分布、公共服务体系优化和区域联合三个方面分析了建立旅游集散中心的必要性。又结合襄阳市的实际情况，提出襄阳市旅游集散中心在旅游交通、旅游集散、旅游维权、旅游综合服务等方面的具体功能及效益。用战略的眼光提出中心建设的原则目标。并以国内其他城市旅游集散中心的运营经验，结合襄阳市的具体实际，提出了以政府管理为主导，企业参与运营为辅助的这一适格襄阳旅游集散中心运营发展的模式。（作者单位：湖北文理学院）
旅游运营模式范文5
关键词：乡村旅游；投融资模式；扩展路径
现如今，在国家乡村旅游扶贫政策的支持下，政府和农民具有较高的积极性，乡村旅游在国内遍地开花，在欣欣向荣的现状下，同时也暴露出诸多的问题，尤其是乡村旅游投融资这一方面表现出诸多不成熟的问题。目前，国内乡村旅游投资主体主要是：政府、外来投资商、乡村集体组织和乡村居民个体，乡村旅游的投融资模式决定着投资主体的利益分配，因此，研究乡村旅游投融资问题可以从根本上解决乡村旅游利益冲突，解决利益纷争的后患，使乡村旅游利益分配更加透明、公平、有效，从而促进乡村旅游健康、持续发展。
一、国内外研究现状
在对现有乡村旅游投融资方面的文献整理分析过程，发现国外的许多学者将重点放在了旅游投融资方式的研究上，对于乡村旅游投融资方式的研究甚少。Denis Claude等人（2009）以产业组织为视角，探讨了临近旅游地投资质量与旅游地声誉之间的关系，提出了建立相应的激励机制来提高旅游地的投资质量，从而实现旅游地声誉提高的这一目标。Ruth Rios Morales等人（2011）从实证分析的角度来研究分析政府的政策、行为与旅游业投资行为之间的关系，提出建立和实施健全的政策法规能有效的促进有关部门吸收旅游投资，实现旅游业稳健发展。
国内学者对乡村旅游投资的研究主要集中于投资主体构成和主体关系上。许振晓（2002）分析了民营资本投资乡村旅游存在的三大误区，民营投资具有短视、逐利、体制不健全的特点，并提出民营乡村景点实现可持续发展的对策[1]。龙茂兴、张河清（2006）乡村旅游面临资金不足、投资短缺的问题，并且提出应该协调好政府、农村集体、旅游企业、农民的利益分配的问题，从而实现乡村旅游健康、持续的发展[2]。黄郁成、张国平、李金波（2007）分别对国内经济发达地区与经济欠发达地区旅游投资状况进行对比，分析了乡村旅游投资主体的关系以及政府、外来投资商、农民的利益分配情况[3]。陶莎（2011）在产权制度理论的基础上，以南宁市“美丽南方”忠良景区为例，研究分析各个阶段的投资模式，提出通过股份制建立产权制度，兼顾政府、投资商、农民三方的利益[4]。任春（2009）分析了广东省乡村旅游融资中存在的问题，提出在稳固原有融资方式的基础上，要大力开拓新的融资渠道和方式[5]。王林秀，张莉娜（2011）提出在 BOT模式下，通过“公司+农户”经营模式、利益分配等方面内容，构建了新农村旅游基地运营机制[6]。田敏（2011）认为乡村旅游投资主体为政府、投资商、乡村居民，投资中存在数量不足、结构不合理、融资渠道单一、投资机制存在缺陷等问题，并提出了改善投资环境、优化投资结构、拓宽融资渠道、加强政府引导，有效推进乡村旅游投资路径[7]。
二、乡村旅游投融资现状
（一）乡村旅游投融资的利益相关者
现阶段，乡村旅游投入资主体主要是当地政府部门、社区居民（村民）、旅游企业[8]。
1.政府部门
目前，中央政府将发展乡村旅游纳入三农发展的大战略之下，政策利好形势为乡村旅游的发展提供的了广阔的前景与空间，政府部门在乡村旅游开发与投资过程中处于主导地位，扮演者主导人的角色。涉及到乡村旅游开发的部门，从层级上可以划分为省、市、县、乡，乡村旅游开发的关键层级在县、乡；从职能上乡村旅游开发涵盖了旅游、林业、水务、农业、建设、环保、宗教等部门，政府的投资主要用于基础设施的建设以及市场营销，投资数量较大，获得的收益较低。
2.村民
虽然在乡村旅游开发过程中，村民表现出较高的积极性，但村民一直处于弱势地位，参与度很低，参与方式也很单一。对于旅游规划工作的编制、旅游事项的决策问题、旅游企业的运营与管理，村民很少参与到这种高级的旅游活动中，拥有很少的发言权；村民拥有资金较少，抵御风险能力很弱，这些因素也制约村民参与到大型旅游项目。
3.旅游企业
在乡村旅游开发的过程中旅游企业以三种形态存在，第一种是与资源管理部门合作或从中衍生出的旅游企业，第二种是外来投资商所经营与管理的企业，第三种是村民或村集体所开办的个体户或者集体所有制的旅游企业。这些旅游企业带有追求利益最大化的特点，在乡村旅游开发过程中往往会忽视当地居民的利益，忽视对环境的保护。
（二）乡村旅游投融资模式
乡村旅游投融资基本上是围绕着乡村旅游利益相关者――政府、旅游企业、村民这三者展开的，很多学者从不同的角度对乡村旅游投融资模式进行分类（见表 1），目前，在我国，乡村旅游投融资模式基本上是由政府、投资商、村民三者主导或者合作而形成的，而合作的投融资模式已经成为乡村旅游开发的主流。
三、乡村旅游投融资存在的问题
（一）投资数量无法满足乡村旅游发展的需要
目前制约乡村旅游快速发展的关键因素就是资金短缺问题。相对于旅游度假区的开发来说，乡村旅游开发所需要的资金相对要少得多，但乡村旅游的开发具有特殊性，其开发的范围、空间要广，需要的资金也随之增多。一般情况下，开发乡村旅游的基础设施的建设以及道路交通状况的改造都需要大量的资金投入，开发旅游要兼顾旅游者各个方面的需求，探究原真、原味、原生态的同时，也要满足旅游者对于卫生、快捷、创新诸多方面的诉求。
（二）乡村旅游投融资结构不合理
1.千村一面――重复投资
乡村旅游如同春风一般，把政府、村民、企业全都调动了起来，在高度积极参与的同时，这种冲动投资行为，往往缺乏精准的定位，这导致乡村旅游出现了“千村一面”的现象。不同地区，甚至同一地区的不同镇、存都出现了重复投资、开发的现象。缺乏细致的调研与精准的定位，使得这种投资行为大干蛮干，一味模仿复制成功的案例，并没有充分挖掘当地的优质资源，无法满足旅游者猎奇求新的需求，走到哪里都有一种似曾相识的感觉。
2.无法协调经济、社会、环境利益
各投资主体投资、开发过程中往往具有短期逐利的特点，他们的目的就是为了谋取利益，及早收回投资成本，赚取利润，但旅游开发，特别是乡村旅游开发，往往具有投资回收期长的特点，这就会导致投资者减少成本，特别是社会成本与环境成本的投入，在开发的过程中忽视对环境的保护，使得无法协调好经济、社会、环境的利益。
（三）投资机制不健全
乡村旅游融资机制主要是政府主导的投资机制，是由政府负责决策、实施与调控，市场主导型投资与多元化投资在乡村旅游开发中仍处于初级阶段。在现有的投融资模式中，特别是投资商与村民的合作投资中，往往缺乏风险保障机制与合理的利益分配机制，导致乡村旅游在运营与管理的过程中，村民的的利益得不到保障，民愤难以平复，对乡村旅游健康、持续的良性发展埋下后患。
四、乡村旅游投融资扩展路径
（一）加大投资吸引力度
投资数量不足极大地制约了乡村旅游快速发展的态势，加大投资吸引力度是发展乡村旅游的关键一步，每个乡村都应该采取优惠政策来吸引投资，在乡村旅游开发规划初期通过电视、网络媒体进行宣传，进行招商引资，不仅为项目启动带来资金，这也是对乡村旅游的免费的宣传。鼓励每个村镇的旅游开发积极与网络平台实现互动，通过发展乡村旅游众筹投资等新颖的投融资模式，打开融资渠道，让更多人参与到乡村旅游的投资中，实现乡村旅游的网络开发、投资、营销、经营与管理。
（二）优化投资结构
1.培育优势特色，打造一村一品
开发乡村旅游并不能一味复制成功的案例，要深度挖掘旅游者内在需求，并结合本地自然资源、人文资源特色，培育最优质的资源，打造最优质的乡村旅游产品。使得每个旅游者都能看个或提到某个旅游产品或商品，都能叫得出旅游地的名字，实现一村一品，这就是开发乡村旅游的成功所在。
2.协调好经济、社会、环境利益
乡村旅游的开发只注重经济利益、忽视环境利益、社会利益的做法非常短视，加强对村民的教育，培育村民爱村、护村的意识；加强对投资商的教育，并且建立村民投资商互相监督机制。环境、社会投资的收益虽是无形的，但其发挥的作用是非常重大的，加大社会资本的投入，为旅游项目树立良好的公众形象，与当个各方利益相关者建立好融洽的关系，使后期的乡村旅游运营与管理顺利进行，减少矛盾与摩擦；加大环境投资，营造舒适、清新、美好的环境，不仅有利于吸引旅游者，带来更多的经济利益，而且会提高当地村民的生活品质，造福子孙后代。
（三）拓宽融资渠道
1.建立乡村旅游产业发展基金
发展乡村旅游，不仅要深入挖掘资源和调查分析客源市场，最关键的是要解决资金的问题，乡村旅游项目大且区域广，所需要的资金相应地多，投资商往往无法往往难以负担大型项目的投资，就需要调集社会多方的资金来满足乡村旅游发展的需要。乡村旅游产业发展基金的基金来源主要有：（1）政府财政拨款、旅游扶贫资金纳入到旅游产业发展基金的范围中；（2）向旅游饭店、旅行社、旅游咨询企业等征收乡村旅游发展基金；（3）筹集民间、海外资金作为旅游产业发展基金；（4）利用互联网金融，网络众筹资金。
2.利用资本市场进行直接融资
乡村旅游主要依赖于旅游资源和良好基础设施进行发展，若旅游资源建设不足或者是配套设施较差，那么就对旅游者不具有吸引力，若乡村旅游投融资能登陆资本市场，借助外部资金快速发展，从而进入良性循环阶段，乡村旅游产业也因此获得良好发展。因此，支持符合条件的乡村旅游企业上市，通过企业债、公司债、中小企业私募债、短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等债务融资工具，加强债券市场对旅游企业的支持力度，发展旅游项目资产证券化产品。
3.采用PPP 模式融资
政府和社会资本合作（PPP）模式是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。对于乡村旅游中具有明确收费基础的，并且经营收费能够完全覆盖投资成本的经营性项目，可采用政府授予特许经营权，采用建设――运营――移交（BOT）、建设――拥有――运营――移交（BOOT）等模式推进；对于乡村旅游中经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的准经营性项目，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用建设―运营―移交（BOT）、建设―拥有―运营（BOO）等模式推进；对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的非经营性项目，可通过政府购买服务，采用建设―拥有―运营（BOO）、委托运营等市场化模式推进。
4.加大农村居民投资参与力度
农村居民在乡村旅游的开发中往往处于劣势的地位，参与度很低，而且现实的乡村旅游开发过程中往往是将居民的利益撇在一边，造成了乡村旅游后期利益纷争的隐患和管理成本的增加。应着重从以下方式来加大农村居民的投资份额，积极鼓励居民参与。第一是采取股份合作形式，将劳动联合与资本联合有机的结合在一起；第二是把乡村旅游贷款、支农资金直接分发到户，直接有效推动乡村旅游项目的开发。第三是农村居民或村集体可成立专门的运营管理机构，对乡村旅游进行运营与管理，实现乡村旅游的良性发展。在乡村旅游开发的过程中，积极鼓励农村居民的参与，对居民的利益有效的保护是乡村旅游持续健康发展的关键。
（四）政府引导协调
政府在乡村旅游的建设与开发中扮演了十分重要的角色，乡村旅游开发过程中暴露出来的种种弊端，如投资主体利益冲突，环境利益、经济利益和社会利益得不到有效的协调等，这些问题都需要政府来协调与引导。政府通过引导、协调的方式兼顾各方利益，处理好利益纠纷。由于乡村旅游发展还处于不成熟的起步阶段，政府还应承担起乡村旅游从业人员的培训工作，从素质与经营理念入手，培养管理人员、技术人员、服务人员等多方面人才，做好乡村旅游软实力的建设工作。
五、结论
目前乡村旅游开发都是带有冲动型开发的特色，但乡村旅游投融资的效率往往是与乡村旅游开发的市场化相对等的。乡村旅游投融资主体主要是政府、旅游企业、农村居民，目前投融资方式主要是政府主导、旅游企业主导为主，发展的主流趋势是政府、旅游企业、农村居民合作乡村旅游投融资模式。根据乡村旅游投融资所暴露的弊端，对症下药，积极扩展乡村旅游投融资扩展路径，对乡村旅游的开发与建设做好资金保障。然而光是有资金也是不够的，还应打造多元化的乡村旅游产品，提高乡村旅游核心竞争力，打造出具有实力的品牌，是乡村旅游能够健康、持续地在旅游市场中存活下来。
参考文献：
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[2]龙茂兴，张河清.乡村旅游发展中存在问题的解析[J].旅游学刊，2006，09：75-79.
[3]黄郁成，张国平，李金波.乡村旅游投资主体关系研究[J].旅游学刊，2007，06：75-79.
[4]陶莎.乡村旅游中的产权与投融资关系研究――以南宁市“美丽南方”忠良景区为例[J].安徽农业科学，2011，26：16187-16190.
[5]任春.广东省乡村旅游目的地融资方式的拓展研究[J].广东农业科学，2009，06：292-295.
[6]王林秀，张莉娜.基于BOT模式的大洞山新农村旅游基地运营体系构建[J].安徽农业科学，2011，15：9257-9259.
[7]田敏.乡村旅游投资刍议[J].中国商贸，2013，20：118-120.
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[9]郑群明，钟林生.参与式乡村旅游开发模式探讨[J].旅游学刊，2004，04：33-37.
[10]韩宾娜，王金伟.东北三省乡村旅游开发模式――基于“城――乡”极变模型[J].北京第二外国语学院学报，2009，03：50-55.
旅游运营模式范文6
[关键词] 旅游社区类型房地产；奥林匹克森林公园；主题公园；郊野公园；中央体育区(CSD)
[中图分类号] F590.1 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)06-0147-03
[作者简介] 刘 宇，北京大学政府管理学院在读博士研究生，北京联合大学旅游学院讲师，研究方向为旅游规划与管理。 (北京 100871)
旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。
北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。
一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进
1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。
对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。
对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。
对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。
但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。
2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。
最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的CityPark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(Madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。
我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于 2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。
二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析
北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：
1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。
在赛后，作为2008年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是什么?其赛后的运营又应该依靠何种经营模式来予以维持?以大型旅游社区的开发模式进行经营不失为一种思路。
2.改变旅游区“门票经济”的尴尬状况。我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，景区经营的附加值受到明显的限制。奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型，应带有一定的社会福利与公益性质，因此仅仅依靠门票的收入来维持公园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪。而以奥林匹克森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物，尝试拓展其运营的商业空间，开发为主题性的大型旅游社区，则既实现了资源在一个更高层面上的配置，同时也使得公共资源能够在更广阔的范围内发挥辐射效应。
3.整合奥运圈内的房地产项目，构建大型品质社区。奥林匹克森林公园区域房地产项目较多，但缺乏整合，存在良莠不齐的现象。奥运区域内既有高档别墅区如亚运新新家园、紫玉庄园，也有中档地产项目，如北辰绿色家园、万科星园等，同时还有中低档项目或经济适用房项目，如北苑家园、天通苑等。以奥林匹克森林公园为主题的大型旅游社区的构建，将是一个利用城市基础设施改善的良好机遇整合、提升现有地产项目，构建北京又一品质功能区的契机。
三、北京奥林匹克森林公园的开发定位：功能及主题的兼顾
1.我国公园的分类。我国目前尚无明确的国家标准对公园进行分类，仅根据实践经验，并参考国家建设部、林业部、国土资源部等相关部门的管理规定，按照功能及性质对我国的公园作如下划分：
城市公园：城市公园是城市集中的公共绿地、城市生态保护带及本市居民日常休闲娱乐的活动场所及防灾避难场所，具有一定的社会公益事业性质。如北京的北海公园、玉渊潭公园、东单公园、皇城遗址公园等，其中，城市郊野公园也属城市公园范畴，如北京的颐和园、翠湖公园等。
主题公园：因具有一定文化主题而创造出的人造景点，具有明显的商业性，以吸引游客和追求利润为主要目的。如美国的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公园等。
科学公园：以科普教育为主要功能的旅游景点，目的是保护自然和提高公民素质，包括两大类型：天然科学公园，如地质公园、湿地公园、森林公园等；人造景观科学公园，如动物园、植物园、海洋水族馆等。
和平公园：原来是战争发生地，为纪念战争受害者而建立的公园，是以和平公园的方式来保护特殊的生态和文化，促进和平与安宁。如日本广岛的和平公园，韩国与朝鲜欲在非军事区建立和平公园，北京市的中山公园等。
风景名胜区：指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域，国家级风景区相当于国外的国家公园。
2.奥林匹克森林公园的功能定位：城市郊野公园的性质。城市郊野公园是指位于城市近、中郊绿化圈层，具有较大面积的呈自然状态的绿色景观区域，包括人为干扰程度小的传统农田、处于原始或次生状态的郊野森林自然景观等。城市郊野公园满足了现代都市居民踏青郊外，回归自然，休闲度假的需要，仍属于城市公园的范畴。
《奥林匹克森林公园规划》中，对于赛后奥林匹克森林公园的定位是：奥林匹克森林公园在满足2008年北京奥运会比赛需要的同时，还充分考虑了赛后利用，整个公园将成为北京市居民文化、体育、休闲的重要场所。
因此，应该把奥林匹克森林公园认为是城市公园中的郊野公园，仍具有一定的社会公益性质，一般由政府供给公园维护的日常经费，并不依靠公园的门票等收入弥补成本支出。
3.对奥林匹克森林公园开发为大型旅游社区的主题定位：中央体育区。中央体育区是指主要由体育、商业、居住、休闲等职能设施所构成，以综合服务业的发展来促进城市产业结构和城市功能格局的优化，涉及体育运动、休闲娱乐及房地产等产业，聚集规模宏大的居住群及其与其匹配的商贸休闲部落的体育商贸休闲居住中心。目前，这种新兴的产业形式及城市功能分区，在我国上海浦东、大连、青岛等城市迅速发展，不仅为体育产业的发展注入了新的活力，也成为了城市中的新区。
奥林匹克森林公园赛后的发展目标是建设一个运动型、健康型的体育主题生活小区，既是北京大都市功能区的一种延伸，同时也是体育产业与城市功能有机融合的一种创新载体。
四、问题及后续思考
1.土地政策的限制。在我国城市发展的实践中，由于房地产市场的持续升温，导致宏观层面对土地开发权的政策日益趋紧，也增加了旅游社区类型房地产的开发难度。另外，旅游项目立项及审批较之普通的商业地产项目成功性更大、成本更低，因此，一些房地产开发商就借旅游之名行房地产之实，将低价征得的旅游用地违规转为房地产用地，从中牟利，并导致许多违规行为的发生。目前，为完善我国旅游住宅等房地产项目的开发，国家已经实施了严格的土地管理制度，相关土地招标及审批程序进一步完善和规范，尤其是对于风景名胜区、自然保护区周边的旅游地产开发已有严格的限制。因此，土地政策的变化将使以奥林匹克森林公园为题材的旅游社区类型房地产的开发存在一定程度上的不确定性。
2.行业波动性的风险。旅游社区类型房地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的，也受到了整个房地产业超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上，旅游社区类型房地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限，一旦市场波动必然导致经营风险。因此，行业自身的脆弱是旅游住宅房地产模式必须慎重面对的问题。尤其在后奥运阶段，即奥运会后的一段时间内，由于受需求不足制约，可能产生房地产业波动、旅游业不景气等低谷效应，因此，奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的开发同样也会受到宏观大环境的影响，存在着相当程度上的市场风险。
3.开发运营主体的问题。奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的运营主体，应是专业的城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级开发商，他们在政府的宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发大面积的土地来带动城市和区域经济的发展。我国目前城市运营商进行开发的模式尚不成熟，由于兼备开发商及部分政府职能的双重身份，其融二者为一体的特殊的企业性质在开发运营中容易导致许多违规问题的出现。
参考文献：
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[4]袁广锋.北京奥运会场馆功能可持续发展研究――基于我国大型公共体育场运营现状的反思[J].首都体育学报，2006，(1).
