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房地产相关金融政策范文1
（武昌工学院 湖北 武汉 430065）
摘 要：随着房地产价格不断上涨，房屋价格成为人们热议的话题。住房问题是民生问题，解决人民住房问题是政府的责任。目前我国实行的是商品房与保障房并存的双轨制住房体系，高收入群体购买商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我国房价连年上升，遏制房价过快上涨也成为了国家治理房地产市场的重点所在。因此在理解分析房地产价格构成、房地产价格上涨成因及遏制房地产价格上涨提出了相关对策。
关键词 ：房地产；房地产价格；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015
1 房地产价格上涨原因
房地产产业作为国民经济发展总基础产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效带动相关产业的发展。在我国现阶段主要以商品房为主且房价偏高的房地产市场，有哪些因素造成我国房地产现状，将从多方面进行分析。
1．1 房地产价格及供求理论解析
1．1．1 房地产价格构成
土地取得成本是房地产价格构成中相当大的一部分，其变动性强，不可控因素多。我国土地所有权时归国家或集体，土地其有不可移动性、稀缺性等自然、经济和社会属性。房产是地上附属物，地价与房价互为因果，需求大于供给时，房价与地价成正相关关系，地价高则房价高。同时，房价在一定程度上也影响地价，地价被预期房价左右，需求旺盛的条件下，地价涨势也是顺理成章的。我国土地归国家所有，土地在市场交易中，更多的是被赋予了经济价值，成为地方财政的重要来源之一。
开发成本是房地产价格构成的基本部分，主要包括房屋建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。开发成本作为房价的内在因素，在近年来建筑材料如钢筋、水泥上涨，人工费用上涨等情况下，直接促使房屋开发成本的增加，也在一定程度上推动了房价。
管理和销售费用也可以说是房价影响的一个因素，这两项费用主要包括现场管理、日常管理费用和一些不可预知的费用。现行税费体制对调控房地产价格有着重要作用，税费改革有利于促进房地产价格后场合理化。投资利息可以理解为融资成本，融资成本对在现行房价影响也是越来越凸显，我国房地产开发资金来源有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金，其中国内贷款、自筹和其他资金是主要资金来源，所有银行信贷对房地产开发影响是相当大的。
利润对房价的影响是毋庸置疑的，虽然还没数据或研究证明房地产产业是一个暴利产业，但可以看到房价在快涨和猛跌中就可以看出开发利润是存在很大空间的。在全社会要求房价下降的形势下，怎样体现利润为低房价做出贡献，这就要提高房地产企业的社会责任感，加强价格审核监管。通过工程的费用可以清晰的看到各部分的费用构成（见表1）。
1．1．2 房地产供求理论
供求关系是指在商品经济的条件下，商品的供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，供求关系是价值规律的表现形式之一。
房地产价格需求是指消费者这特定的时间、特定的价格所愿意且有能力购买该房地产价格的数量。大致可以把房地产需求归为4类：消费性需求、投资性需求、投机性需求、盲目性需求。
住房问题是国家的民生问题，解决国民的住房问题在很大一部分是需要国家、政府来解决，这也是政府的职责之一。高收入家庭购买商品房，中低收入家庭住房则由政府提出相关保障，这是我国解决住房问题的纲领性思路。这也就注定了房地产市场不完全是由供求关系，价值规律来调节。供求关系能发挥到一定基础性作用，可不能简单的说明供求关系决定我国房地产价格。
2 房地产市场分析
我国房地产资金来源只要有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大宏观调控政策，实施了一系列刺激经济发展的措施。4万亿投资规模带动地方资金，加上宽松的货币政策下银行信贷规模加速扩张，2009年和2010年两年工投放信贷16．5万亿元。房地产市场在近年异常走俏，其保值性、增值性、收益高特点成为我国的一大投资热点，在大量资金暂时还没找到很好的投资渠道时，就使资金更加青睐房产，在我国刚性需求下，大量资金的涌入是会进一步推动房价。
2．1 资金、金融因素
金融政策与房地产市场有密切关系，对我国房地产市场的发展起到了不可或缺的作用，也就说金融政策对房地产市场有着一种调整的作用。纵观1998年至今我国房地产相关金融政策，金融政策也是在不断地调整，从开始支持鼓励的金融政策、趋紧的金融政策到宽松的金融政策再到现在严厉的金融政策，金融政策的几经变化也是对房地产调节有着不小的作用。1988年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步确定了深化城镇住房制度改革目标：停止住房实物分配，逐步实行分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同年，央行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，总体上这段时间金融政策对房地产市场是支持的，支持经济适用房信贷，鼓励开展个人住房公积金贷款，降低个人住房公积金贷款利率等等。2003年开始实行了一段趋紧的金融政策，包括对企业，对购房者。在2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就明确规定：房地产企业申请贷款的自由资金不低于开发项目总投资的30％；对购买第二套住房的购买者提高首付比例，不执行优惠住房利率等，这些政策有是有效的抑制了房地产投资及投机行为。从2008年开始，由于受到国际金融危机和出口下降影响，有开始对房地产实行宽松的金融政策。①刺激住房消费的宽松货币政策，2008年就提出保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，并开始降息及下调存款准备金率；②刺激购房消费的积极财政政策，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策等。近年随着房价的飙涨，为防止房地产泡沫，满足居民住房需求，解决住房民生问题，金融政策严厉了起来。
2．2 投资因素
这几年可以看到一种现象，很多企业在投资本行业的同时也是热衷于涉足房地产市场，从全国“房地产热”这种现象最少可以看出两点：①房地产市场的确是一个盈利性非常大的行业，虽然房地产市场投资量大，收益回报周期较长，可房地产市场最后能得到的利润空间是相当大的，特别是在当今我国房地产市场火热时期，供不应求；②可以看出我国可投资热点相对较少，这也促使大量闲置资金没有得到很好的溶解，当今物价上涨明显，货币保值存在压力，资金放在银行似乎成为了很不合理的选择，也促使了人们更愿意选择把资金买上一套或几套房子，在本来市场供应缺少的情况下更是加剧了供应紧张局面，这也在一定程度上推动了房地产价格上涨。
2．3 土地因素
房地产开发费用构成中有很大一部分是用于购买土地，可以说土地价格在一定程度上确定着房地产价格。
土地开发费用包括多方面，理论计算：新开发土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）*修正系数。农村土地取得费＋土地补偿费＋安置补偿费＋地上附着物及青苗补偿费；旧城改造中城市土地取得费＝城市土地使用费＋拆迁安置补偿费。
我国房地产企业土地方式是必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得，目前在城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20％～50％，并有进一步上身趋势，可以看出土地在房地产开发中式占有相当大分量的。土地稀缺、土地供应量不足是我国房地产市场的一个客观现状。
2．4 制度因素
2．4．1 房产税存在问题
我国的房地产税主要问题是有几个方面：①租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用，以税代租、以费代税、税费并存；②地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利于内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收规定弊端日益突出，近年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；③规范的房产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收目的是调整土地级差收益，然而税率过低。
2．4．2 商品房预售制度缺陷
社会中介机构的缺位是这一缺陷产生的首要原因，商品房预售制度在运行过程中缺少律师事务所等社会中介机构的参与。律师事务所的参与，充分保障了交易双方的合法利益，避免不具备预售条件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出现；同时由于律师事务所的参与，使购房者所支付的购房款得到了最大的保障，能够真正拥有所够房屋建设上，杜绝烂尾楼的出现。由于将房地产商整个履约行为置于律师事务所的监管下，避免了那种更改规划，虚假承诺或承诺不兑现的情况。
登记备案机构的不统一和政府相关部门之间信息的不公开、不对称是产生这一缺陷的次要原因。我国目前仍未建立一个统一的不动产登记制度和机构，导致了个机构之间的登记信息不对称，交易中的购房者一方不能通过公开的渠道准确的了解所购房屋的真实情况，使个别不诚信的房地产商有了可乘之机， 如将已经进行了在建工程抵押的房屋进行销售或抵押，这就直接损害了购房者和其它债权人和利益。因为政府部门的有关信息并不公开， 导致了购房者在购买时并不能真正知晓所购房的全部情况， 所产生了房屋预售过程中的虚假承诺和承诺不兑现等欺骗现象。
参考文献
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房地产相关金融政策范文2
关键词：房地产；金融调控；效果
一、研究的背景和意义
金融危机爆发以来，全世界范围内各种资产价格都经历了较大幅度的下降，经济遭受到了剧烈冲击。我国经济各行业也受到了严重影响，但房地产业却是一个例外，2009年无论房价还是成交量都有较大幅度的增长，整个市场呈现量价齐升的景象。有学者认为是刚性需求支撑了房价的上涨，也有学者认为是政府的政策对房价起到了推波助澜的作用。但不可否认的是，中国房地产市场价格过高，其上涨速度远远超过了人们收入增长的速度，大部分中低收入家庭难以通过市场途径解决住房问题，而且房地产市场还存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模过大，投资结构不合理，房地产投机买卖行为盛行等一系列问题，这也引起了政府、学者和民众等各个阶层的广泛关注。房地产业因具有强烈的外部性，为规范房地产市场运行，促进其健康、持续、稳定的发展，国家队房地产市场进行过多次调控，从“国八条”、“国六条”到“国四条”，莫不显示了政府对房地产市场调控的决心，也对房地产市场发展产生了重要影响。最近又对房地产市场颁布了新的调控政策（“国十条”）,其力度前所未有，其调控的效果还有待于时间的检验。作为重要调控工具之一的金融政策，其历次对房地产市场的调控效果如何，这引起了笔者的强烈兴趣，如何保证金融政策宏观调控的效果，既促进房地产市场的健康平稳发展，又能让广大老百姓“居者有其屋”，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。
二、当前我国房地产市场的发展
房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展能带动建材业、建筑业、装修业物业管理、服务业等60多个相关产业的发展，对国民经济具有明显的促进作用，在繁荣经济、增加财政收入和解决就业等方面发挥着巨大作用。同时，由于我国房地产企业普遍实行高负债经营，尤其是银行存款，金融系统介入房地产活动已经达到很深的程度，但房地产金融风险的防范能力和水平都有待提高。因此，从金融政策视角来研究房地产市场可持续发展的因素和政策选择，具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为央行制定货币政策、强化对房地产市场的宏观调控起指导作用；二是有利于房地产市场的持续、健康、稳定发展，避免房地产市场的大起大落；三是可以为房地产供需双方即开发商和消费者提供分析工具，帮助其进行正确决策。此外，还可以帮助金融机构、市场中介组织等其他市场参与者认清房地产市场的本质及行情，做出合理的决策。
十多年来，我国房地产市场发展取得了很大成就，房地产市场日趋成熟。但总体上来看，我国房地产市场基本呈现非均衡发展的态势，这既包括总量上的非均衡，也包括结构上的非均衡。
房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩同时并存。
首先，我国住宅市场的潜在需求巨大。现在我国处在承载化和工业化的加速期，潜在的住房需求与居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验表明，恩格尔系数下降至0.4-0.5之间时，住宅消费比重将增加至18%左右。目前，我国城镇居民的恩格尔系数从1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,这说明居民消费的重点已经转向住宅、教育等方面。消费结构的升级将大幅提高居民住宅的消费比例，增加住宅消费需求总量。有关统计资料表明，到2009年，我国城市居民人均住宅建筑面积已达到22.8平方米，但是和发达国家相比，我国城市居民目前的住房水平还很低。
其次，我国住宅有效需求不足和大量商品房空置的问题。上面的分析表明，我国住宅市场的发展前景是非常好的，市场中现身和潜在的购买者在今后数年内仍将维持一个庞大的队伍。然而，近几年住宅市场繁荣的表象下仍掩盖不了一个不争的事实，即大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在。一方面新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面是大多数的中低收入群体买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求水平不高。居民实际需求水平不高，这主要体现在居高不下的商品房空置率和居民住房现状的不尽如人意。发展前景只反映了市场的潜在需求，大量闲置的住宅商品表明潜在的市场需求并没有向人们所预期的那样转化为现实的购买需求。
我国的商品房空置量高早已是一个公认的事实，如下表所示。我国每年的商品房空置面积的绝对数是相当大的，年均在7000万平米以上。
三、我国房地产市场金融调控政策取得的成效
房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP的贡献近几年一直稳定在15%以上， 即使不再考虑上述统计和计算方法的漏出项， 房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。在财政收入方面， 仅土地出让金和土地相关税收两项在2006年占地方财政收入的比例已达到37.32%，成为地方政府最主要的收入来源。(但同时也要看到，作为近年来调控的主要目标――房地产价格，其快速上涨的势头并没有得到有效缓解。特别是2006年以后，房地产市场金融调控政策出台的频率越来越快，调控的力度也越来越大，如2007年，人民银行10次提高存款准备金率、6次加息，虽然房价涨幅趋缓，但就绝对额来看，房地产价格上升幅度还是很大的。据有关数据显示，2007年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨102%。到2008年6月，房屋销售价格继续较快上涨，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。因此，从总体上看, 我国房地产金融调控政策虽然使房地产市场取得了较大发展,较好甚至是超额完成了其经济功能，但在其社会属性方面，房地产市场金融调控政策的效果还不尽人意。
四、我国房地产市场金融调控存在的问题
（一）调控中对房地产市场的区域性差异重视不够。中国经济格局呈现一定的区域性，房地产市场是中国经济的重要组成部分，也呈现一定的区域差异。但房地产市场金融调控政策大多是全国性的，往往是调控政策一出台，各地纷纷落实。没有充分调动各地方政府根据当地实际进行自主调节的积极性，忽视了各地房地产市场的复杂性和差异性。
（二）某些金融政策调控手段影响面过大而力度略显不足，易对整个宏观经济形势产生不利影响。如2004年4月人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，10月又调高金融机构存款准备金率0.27%，并在年内二度扩大金融机构贷款利率浮动区间。这些措施对抑制房地产市场的过热有一定影响，但相对房地产市场的高额利润，这些影响显得微不足道，并没有抑制住房地产市场投资过热的势头。相反，由于资金成本的提高和货币供给的减少，使得其他行业市场萎缩和企业负担加重，对经济的整体影响过大。
（三）在对待市场不同需求上，制度设计仍显不够完善。为给房地产市场降温，国家通过提高购房的成本和门槛来抑制投机、投资需求，如多次针对住房贷款加息，并取消相应优惠利率等，这些措施都体现了金融政策的灵活运用和有区别地对待房地产市场的不同需求。但就实施效果来看，似乎不太理想。房地产市场上的投机者或投资者，其资金实力都比较雄厚，贷款成数的降低和利息支出的增加在高额的收益面前显得微不足道，并不能使市场的投机行为有所收敛。另一方面对普通购房者而言，对政策的敏感性比较强，实现购房或改善住房的难度加大。
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房地产相关金融政策范文3
[关键词]弱势群体；住房；政策
[中图分类号]F20
[文献标识码]A
[文章编号]1672-2426(2009)08-0028-02
在住房已经不仅仅是满足人们的居住需要，甚至成为财富的重要象征的今天，那些买不起和租不起房子的城市弱势群体，当属缺乏财富获取和积累能力的群体，或者说正是由于这种能力的缺乏才导致他们的低收入，因而才不具有住房的可支付能力。但是也不能不看到，与住房密切相关的某些政策的偏差、不到位乃至缺失，也是导致城市弱势群体住房困难的重要因素。
一、产业发展政策
房地产业的发展政策是从产业性质出发确立的保证房地产业健康发展的战略方针及措施。但是由于近些年来对于房地产业的性质及其定位缺乏准确的认识和把握，并存在着一定的摇摆性，因此房地产业的发展政策也始终处于“鼓励”与“限制”之间的摇摆不定态势，从而直接影响了房地产业的健康稳定可持续发展。
迄今为止，我国尚未形成完整的房地产业发展政策，这不能不说是一个缺憾。而我国房地产业在政策层面上存在的最大问题和缺憾，就是忽视房地产业的民生性质，缺少促进社会和谐与公平正义的政策导向。国外许多国家的政府为了解决弱势群体住房困难问题，都制定了相应政策来约束乃至鼓励房地产企业为弱势群体提供住房。例如在美国，政府不仅通过税赋减免、信贷优惠等政策，鼓励房地产企业开发弱势群体能够买得起的普通商品房，而且还通过一系列政策鼓励房地产企业或私人机构为弱势群体提供他们能够付得起房租的出租房。但在我国，不但缺少这种为弱势群体提供住房的产业发展政策，相反某些政策本身所伤害的恰恰又都是弱势群体的利益，让他们愈加陷入住房困难的窘境。例如，许多城市为了促进商品房的销售，出台了买房送户口的政策；再如，为应对2008年国际金融危机带来的房屋滞销，有些城市出台了对购房者实行政府送补贴的政策。购房送户口的政策增加了住房的含金量，房价自然没有不涨的道理；购房送补贴的政策实际上是变相的“托市”，为的是不让房价跌下来。推动房价上涨、阻止房价下跌，这两项政策所起到的作用都不利于弱势群体。其实仔细分析起来，这样的产业发展政策不但不利于解决弱势群体的住房问题，而且也不利于房地产业自身的健康发展，甚至会带来灾难性后果。因为推动房价上涨势必会助长房地产泡沫，而在危机当中阻止房价下跌又将延缓产业调整和泡沫释放，这些政策作用的结果必然会让房地产泡沫越积越大。而一旦泡沫破灭，风险集中释放，一场由房地产引发的危机也就在所难免。远的不说，1998年的东亚金融危机和2008年由美国次贷危机引发的金融危机，都与房地产泡沫有着直接关系。
近些年来，社会对于房地产业的指责，例如“嫌贫爱富”、“暴利掠夺”、“纳税侏儒”、“挟持国民经济”、“圈钱圈地”等，尽管与房地产企业本身的不成熟和社会责任缺失有关，但是决不应将其归结为产业之“恶”，从根本上说还是产业发展政策残缺不全、产业定位不清、政策不明，以及房地产业发展战略迷失所致。所以，弄清房地产业的基本定位，在此基础上形成包括企业规模起点、工艺设备提高、房屋节能标准、外资进入限制，以及保障和改善人民群众居住需求等一系列相关的产业发展政策体系，已成为房地产业健康发展和解决群众住房问题的迫切需要。
二、财政金融政策
在以货币交换为基础的经济形态中，任何产业的发展都离不开一定的资金，房地产业作为资金密集型产业尤其需要资金支持。而无论是财政政策还是金融政策都可以从资金层面对房地产业施加影响，使其朝着既定的目标或方向发展。然而，由于政策取向的偏差以及政策本身的缺位，目前在我国，与百姓住房密切相关的财政政策和金融政策并未能充分发挥其应有的积极作用，反而让房地产业的发展偏离了民生轨迹，并进一步扩大了社会差距。
在2009年的全国两会上，一份由“全国工商联”署名的《我国房价何以居高不下》的发言，引起了业内外的广泛关注。这份发言稿是由“全国工商联房地产商会”于2008年7月至10月用了3个月时间，在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模和不同所有制的房地产开发企业的81个项目，进行深入调查和分析研究后撰写而成的。它对于莫衷一是的房地产成本给出了四个方面的数据：一是开发企业直接成本主要为土地成本，占52.8％；二是开发项目总费用支出中，流向政府(土地成本+税收)的占49.2％；三是开发项目总销售收入中流向政府的份额占37.36％；四是除土地成本支出外，房地产企业税收占总成本的26.06％，除此之外还要缴纳20多种收费。这组数据表明，现行财政政策使得政府成为房地产开发中最大的受益方。诚然，降低税费未必会让高企的房价降下来，但是过高的税费必然会推高房价则是不言而喻的，因为这些税费最终都是要加到房价中去的。我国现行税收政策不仅将房价定格在一个较高的价位上，而且税收政策在某些方面的缺失又造成了房屋资源的浪费。近年来全国空置商品房呈逐年增加态势，到2009年一季度已达2亿平方米，几乎在所有的城市都会看到这样一幅景象，一边是大量的住宅被闲置，而另一边却是弱势群体的住房困难。如果能够通过开征不动产闲置税和物业税等财税政策来调节，不但可以逼迫开发商降价促销，也可以抑制过热的房地产投资需求，从而为弱势群体住房困难的解决提供条件。
金融政策对于房地产业的发展来说更是举足轻重。不仅从事房地产开发必需用银行贷款，因为这对于房地产开发企业来说犹如一道防火墙。一旦开发的房子卖不出去，就可以用这些房子冲抵贷款而脱身。而对购房者来说，动辄几十万元乃至上百万元一套的房子，如果没有金融支持，几乎所有普通家庭都是力所难及的。然而，我国的房地产金融政策一直是对房地产开发关注的多，对于帮助百姓解决住房问题，尤其是对于帮助弱势群体解决住房困难关注的少。例如，经济适用房目前在许多城市不具有完全产权，因此有些城市的弱势群体在购买经济适用房时便无法得到贷款，即使已经取得了购买经济适用房的资格，也因为拿不出钱来而只好放弃。再如，住房公积金本属一种合作性质的住房金融政策，目的是为了解决城市中弱势群体的住房困难。然而这项政策对于那些弱势群体来说却于事无补，尤其是对那些下岗失业人员来说，他们不仅不可能申请公积金贷款，而且按照
现行政策规定，他们的公积金账户只能封存不能提取。截至2007年底，全国累计向830.04万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数7187.91万人的11.5％。不仅如此，由于住房公积金享受免税政策，所以它又成了某些单位给职工多发报酬的避税工具。这不仅违背了公积金政策的初衷，也人为地带来了社会收入分配差距的扩大，不利于社会和谐。难怪有人对目前躺在账户上睡大觉的1.2万亿住房公积金发出质疑，并提出应当将其返还给个人的建议。
三、住房保障政策
市场机制在促进效率提高的同时，也存在着将人群中的资源占有差距拉大的弊端，即经济学中所说的“社会发展目标异化”的现象。为了克服这一弊端，就需要建立起相应的公共政策体系来保障基本人权，并通过资源的再分配维护社会公平、实现社会稳定。住房保障政策就是公共政策体系中不可或缺的重要内容，为维护社会整体和长远利益，社会必须通过住房保障政策帮助那些依靠自身能力无法解决住房的弱势群体，让他们也能住有所居。
但在我国房地产业发展和住房分配制度改革的进程中，与之相适应的住房保障政策的实施和保障体系的建设却相对滞后。1998年的住房分配货币化改革尽管对解决城市弱势群体的住房问题作了相应的要求和部署，但由于在此后的时间里地方政府纷纷将主要精力倾注于住房分配货币化改革，许多地方又都奉行只售不租的改革取向，使得住房保障不可能列入应有议程，从而出现了住房市场化改革与住房保障建设不同步的现象。随着住房市场化程度的不断提高，二者之间的不同步现象越来越明显，弱势群体的住房困难也越来越突出。于是，2005年5月9日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(即[2005]37号文件)，明确提出要加强经济适用住房建设和完善城镇廉租住房制度，国家建设部还进一步要求，到年底所有地级以上城市都要建立起廉租住房制度。但截至2005年底，全国291个地级以上城市中，仍有70个还未建立廉租房制度，即使那些已经建立了廉租房制度的也有许多是象征性的，与实际需要相距甚远。截至2007年10月底，全国累计只解决了68.1万户城市低收入家庭的住房困难，按建设部的测算全国有1000万户住房困难家庭的话，这样的解决速度需要将近30年才能完成。2007年是我国住房分配货币化改革后房价最为突飞猛进的一年，这一年全国70个大中城市房价同比上涨7.6％，涨幅比2006年高出2.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格上涨了8.6％。房价的“”让决策层意识到，房地产业发展的另一条腿――住房保障政策的短缺正在加剧着市场失衡。因此，2007年8月7日国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即国发[2007]24号文件)，在这个文件中，住房保障被明确定性为政府公共服务的一项重要职责，这一年也被舆论称之为“民生地产元年”。当2008年遭遇国际金融危机之际，为应对危机中央启动的十项措施中第一项就是安居工程，并计划到2010年投资9000亿元建设保障性住房，以此可解决750万个家庭的住房困难问题。从1998年住房分配货币化改革算起至今已经十年，住房保障才算真正列入了日程，并有了落实的时间表。2009年4月，总书记在山东视察时叮嘱当地干部：“保障性住房建设既是民生工程，更是民心工程”。
当然也必须看到，建设好这项民生工程乃至民心工程仍然还有许多工作要做，就我国目前的住房保障政策来说还存在不少差距。一是住房保障政策体系还不健全，保障覆盖面太小；二是保障主体及政策界限不清晰，住房保障方式不规范；三是住房保障政策的落实还缺少组织保障和制度保障，大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化。住房保障政策的滞后，已经给一部分弱势群体带来住房困难，并延缓了社会的民生改善，所以在当前和今后的一段时间里，不仅要加快住房保障政策的完善和落实，还要加快住房保障制度体系的建设，以完善的制度体系泽被苍生，才能实现民生的可持续发展并赢得民心。
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房地产相关金融政策范文4
关键词：房地产；金融；货币政策
2010年我国发展迅速的两大行业金融和房地产都出现了各方面的变动，对国民生活产生了巨大的影响，国家宏观当局也采取了一系列的调控措施来引导其健康发展。金融业和房地产业是两个相互影响，相互依存的行业，任何一个行业的变化都会对另一行业产生深刻的影响，尤其在我国，金融业和房地产业均受国家宏观调控的程度较深，纵观2010年以来二者的发展的趋势，金融业的稳定和房地产业的健康发展有着密切的关系。
一、从需求的角度看
以房地产抵押贷款为主要形式的金融支持，能够大大提高了需求者的支付能力，使房地产市场的有效需求增加。所以说金融支持加速了中国住房制度的改变，促进了中国房地产市场的发展，同时房地产抵押贷款作为房地产金融领域的一项重要业务在商业银行中成长迅速，但是其成长性质仍表现在市场规模上，在贷款产品种类上的成长与创新有限。有限的贷款产品供给无法满足目前市场对产品的多元化需求。社会希望有可供选择的更多、更灵活的信贷服务产品。
二、从商业银行的角度看
目前其房地产贷款属于优良贷款。因此房地产信贷业务在商业银行间的竞争日益加剧，各商业银行都希望不断发展和完善本身的房地产金融服务，扩大房地产信贷规模。但将房地产市场上的风险过度集中在商业银行体系，显然又是非常危险和不合理的，尤其是从长期的角度看。
三、从房地产市场的角度看
当市场上的供需双方都完全依赖于银行这一单一渠道的支持时，自然就会陷入一个两难的境地之中：如果银行控制了消费就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足； 银行对供给和消费都进行支持就容易导致市场过热，风险增加。于是房地产市场便直接受到银行政策的左右，而并非自身的供求关系，但实际上市场的运行又并非靠银行就能够左右或有效判断与控制的。
四、金融政策对房地产市场的影响机理
金融政策作为中国房地产市场调控的重要手段，从2003年开始得到较多应用，中央政府从利率工具和信贷工具等方面， 采用了调整利率、调整存款准备金、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段，对房地产市场进行调控，并且调控力度在不断加大。对于目前中国的情况来说，低利率政策不仅导致了中国经济投资过热得不到遏制、银行信贷又快速增长，还导致国内的房地产市场投资过热、市场炒作十分严重而房价快速上涨。面对这些严峻的经济形势，政府宏观调控采取了多次加息与提高银行存款准备金率等相关的措施。提高存款准备金率对房地产行业存在间接影响，即通过货币乘数回收大量流动性，从而影响了房地产开发贷款和按揭贷款发放规模。
五、利率政策对房地产市场的影响
金融市场的核心是市场的价格机制，而金融市场的价格就是利率，虽然，央行每次加息幅度都不大，但市场价格变化并不在于其变化的幅度大小，而在于这种变化是否向有效的市场机制方向发展。特别是当这种变化向市场发出一个强烈的信号时，那么购房者就会把这些信号转化为企业或个人行为决策，影响企业与个人预期。也就是说，多次利率的上调是已经强烈地向市场表明，企业或个人一定要把利率风险考虑到行为决策中。利率是宏观调控的重要手段，一季度房地产表现出过热的态势，超出国家预计的速度。房地产固定投资规模过大，房地产固定投资在国民经济的比例过高。此次加息是政府通过金融杠杆对地产经济过热的预警的信号，通过提高开发商成本和购房者还贷成本来抑制过热的投资，以及过多的购房需求，从而达到抑制房价的目的。
六、结束语
为了抑制目前我国房价的过速上涨和房地产投资过热的现象,本文提出以下几点建议。第一,合理界定房地产价格区间。房地产价格应该有一个合理的区间,国际上,一般使用房地产价格收入比来确定房地产价格的合理区间,具体来说是指为城镇人口中占多数的中等收入居民家庭提供的普通商品住房地产价格的变动区间,其价格适合于中等收入居民家庭的居住消费水平。第二,从源头上控制进入房地产市场的资金。从理论上及上面的实证分析中我们都可以看出,货币供给和房地产市场的价格存在一种正向的关系。因此,要想控制房地产市场的价格,我们可以从源头上控制进入房地产市场的货币供给。第三,控制通过其他途径进入房地产市场的资金,尤其是热钱。根据国家外汇管理局和国家统计局的数据计算,2002年到2007年,流入我国的长线投机资金逐年递增,6年累计为5418.14亿美元。到今年和明年底,国内热钱累计规模很可能突破6500亿美元和8000亿美元。而且2002年到2007年,投机性资金流入占当年GDP的比例约为4%,累计总量占2007年GDP的16%,这一比例已经超过1997、1998年东南亚金融危机前的情形。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,为了有效抑制房地产市场的货币供给,政府应积极采取措施控制进入房地产市场的热钱。
参考文献:
[1]易宪容.加息对房地产市场的影响[J].卓越理财,2007,(4).
房地产相关金融政策范文5
要想深入了解我国的房地产经济运行，必须要立足于房地产经济系统这个整体，牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中，不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征，是宏观经济周期的“晴雨表”。从本质上来看，影响房地产经纪周期波动的因素，主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲，土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响，特别是土地政策的变动，极大地影响了土地的供给量，从而制约了房地产需求；房地产投资能够极大地带动房地产经济，刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革，但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求，这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时，要想搞房地产开发，必须要有大量资金投入，因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。一定程度上，金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响；房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用，其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说，中国房地产经济运行的主要特征，离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等，这些因素都在影响着房地产投资、需求，并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。
二、影响我国房地产经济周期波动的因素
1.土地因素
在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。同时，当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”，政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动，决定了土地的投入量多少，对房地产供给数量、结构产生影响，从而影响着房地产需求。
2.资金因素
资金因素，是制约房地产经济周期波动的重要因素之一，主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面，相关数据显示，房地产增加值、投资规模的相关系数达到0.974，这足以说明投资在房地产中占据着重要地位，其变动对房地产经济有着明显影响。也就是说，我国的房地产，在一定意义上取决于投资。这种投资具备以下特点，如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性；房地产竞争日渐同质化，有效需求得不到真正满足。另一方面，据统计，房地产企业资金来源，将近40%都是来源于银行贷款。此外，自筹资金是指售房收益，但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款，因而，从本质上看，这部分资金的主要来源也是银行贷款。可以说，一直以来，银行贷款业务的快速发展，支撑了房地产经济的高速发展。但是，由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高，银行为了竞争而降低房贷条件，造成了银行信贷风险日渐凸显，从而加剧了房地产经济周期波动。
3.市场因素
市场因素在影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据着重要位置，主要涉及商品房空置率、价格。一方面，通过对商品房空置率、投资波动的分析，可以得出：投资波动会影响商品房空置率，空置率同样也会刺激新的房地产投资。但是鉴于我国目前的多种复杂因素，这种效果没有很好地体现出来；在面对商品房空置率的情形下，投资扩张的反应要远远低于投资收缩的反应。另一方面，房地产价格是房地产周期波动的最显著指标，两者表现出同向性、同步性、同幅性。具体来讲，一是与土地因素的关系。现实中，一级市场的影响力要远远大于二级市场，政府的土地调控政策极大地影响着房地产市场，近年来的土地政策变动，如土地有偿出让、住房福利分配制度的叫停、土地出让“招拍挂”制度的建立等，恰好说明了这一点；二是与房地产市场需要的关系。在价格杠杆的作用下，房地产市场需求高低，极大地影响着房地产价格变动。其中，商品房价格、销售面积的变化，有着一致性。
三、结语
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1.引起了价格同价值之间的矛盾
我国的国情决定了我国必须坚持走社会主义道路，并在遵循市场客观规律的前提下，大力发展市场经济。当前，房地产经济为我国带来的社会效益和经济效益都不言而喻，但同时也出现了价格同价值之间相背离的情况[1]。从市场的客观规律来看，价格应该围绕着价值而上下的波动，如果价格已经偏离于价值，购买行为方面就会出现很大波动。但当前的情况就是房价的攀升速度只高不下，而造成房价夸张上涨的主要因素却是由于市场上的一些投机倒把行为，例如非法圈地、大量炒房等，这已经严重的偏离了市场经济发展目标。
2.不够重视节能环保
近几年，国内外都在大力倡导发展低碳经济，实施节能环保战略，而其中最重要的参与部门就应该是房地产这一行业。众所周知，发展房地产市场必然需要以土地资源作为其基础，而大量的占用耕地等土地资源，无疑会在一定程度上带来环境污染的问题。如果房地产在建设过程中不以节能环保、建设低碳住宅作为其发展目标，就会与市场经济发展初衷相违和。
3.引发了大量泡沫经济
根据相关部门的研究报告发现，当前我们国家房地产市场上的利润额远比其他国家的利润总额高出许多，而且正呈现出逐年增长的趋势发展。房价的增长速度越来越快，但相应的人均收入以及工资的增加额却相对比较落后[2]。加之房地产在建设阶段的资金来源大多是依靠银行借贷的方式，只要建设资金在任何地方出现断裂，对于各银行也会带来不可预估的损失，连带着会影响各个行业，导致市场矛盾越来越激化，市场的整体经济秩序也无法得到有效维护。
二、房地产经济同市场经济协调性发展的措施
1.严格遵循市场规律，科学合理控制房价
根据市场规律控制房价已经成为大势所趋。控制房价的主要目的是使其与自身价值能够相吻合，严格控制出现房价过高或者是过低的情况，确保房价同其价值之间始终维持正常波动范围内。近几年房价普遍过高，与其价值之间已经出现了一定的不协调因素，而当出现金融危机的时后，房价又会受影响而降低，致使房地产经济市场中的资金链出现断裂，使房地产经济稳定发展受到限制。因此，政府必须履行其宏观调控职能，根据市场中的实际经济情况做出准确的判断，通过进行价格评估，确保房地产经济同市场经济发展能够协调进行。
2.政府进行宏观调控，鼓励进行经济转型
房地产经济想要长远发展，必须始终贯彻和坚持发展低碳经济的目标，以经济社会的持续发展作为其战略目标。而政府部门也应该在政策方面给予一定的支持，通过实施一系列政策，并发挥其引导作用。同时，政府还应该在税收政策与金融政策方面做出相应的调整，针对建设环保住宅或者是低碳住宅的企业，可以采取税收优惠政策。而在购买与需求方面，则可以采取金融政策，在贷款上给予一定的优惠，促使社会大众都能够加大对低碳建筑的关注力度[3]。
3.政府加强监管力度，真正落实金融监管
为了促使房地产经济与市场经济发展能够保持一定的协调性，政府部门还应加强监管力度，真正落实金融监管。在开发进程、贷款规模以及偿还能力等方面对房地产开发企业进行调查和监督，通过加强同银行之间的协调合作，对于房地产开发企业的贷款行为进行严格的控制，从而促进信贷资金能够保持正常的流动状态。同时，银行也应进行创新，改革传统贷款的形式，采取相应措施规避高风险，实现市场经济发展的又好又快发展。
三、结语
