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金融支持房地产政策范文1
内容摘要:本文分析了货币政策影响房地产价格波动的冲击途径,并就我国房价的波动与以货币供给量变动形成的货币政策冲击之间的关系进行了阐述,认为货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因。
关键词:货币政策 银行信贷 房地产价格
房地产业属于资本密集型行业,无论是房地产开发还是房地产消费都离不开金融的支持。从国内外的情况来看,银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源,大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。同时,房地产信贷在支持住房消费方面也发挥着重要的作用。《2004年中国房地产金融报告》指出,2004年底,我国居民个人住房按揭贷款占GDP的11.7%。房地产对金融业的强烈依赖,决定了作为货币表现的房地产价格必然会受到货币政策的影响而产生波动。本文着重就货币政策影响下货币供应量的变动与房地产价格波动的关系进行分析。
货币政策影响房地产价格波动的冲击途径
货币政策通过货币供应量的变动来影响房价,概括起来有如下三条路径:
(一)通过对房地产开支的直接效应影响价格波动
货币供应量的增加能够调动居民的购房积极性,持币者对房地产商品的投资或消费需求增加。随着房地产需求的持续上涨,在短期房地产商品供给刚性的影响下,房价不断上涨。房地产价格相对于成本的提高将吸引开发商建筑更多的新房,房地产投资将会上升,从而带动总需求的膨胀。当货币供应量无法满足货币需求的膨胀时,货币供应量就会减少,利率提高,居民的购房成本将增加,相应地需求量减少。同时储蓄收益对人们的吸引力加大,前期由于需求增加而开发的房地产已集中上市,出现供过于求,房价自然下跌。
(二)通过房地产的财富效应影响价格波动
家庭财富的一个重要组成部分就是实际资产,实际资产主要指耐用品和房地产。随着拥有自有房地产的家庭越来越多,房地产价格已经成为计算一个家庭总财富量的重要指标。如果货币供应量增加,将在短期内提高家庭所拥有的房地产的市场价格,使得以市场价格衡量的家庭的名义财富量也增加,房地产资产增值给人们带来了财富增加的愉悦和乐观,使得人们将进一步增加对房地产的消费开支,加大货币需求量。此外,充足的货币需求量支持了房地产需求的形成和实现,导致房价上升。当房地产需求膨胀到货币供应不能满足时,政府就会减少货币供应量。如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度,房地产市场就会出现有效需求不足现象,房价下跌。这样,家庭持有的房地产资产价值降低,进一步减少了房地产商品的需求,从而对房价施加了更大的下降压力,加剧房价的下跌幅度。
(三)通过银行资产平衡表影响价格波动
货币传导的信贷机制理论认为,由于金融市场存在着信息不对称问题,许多资金需求者除了银行外,无法从其它金融市场获得融资。已有研究指出,大多数企业尤其是中小型企业和家庭都往往只能通过银行进入借贷市场获得贷款来投资或购买房产,这就形成了他们对银行的资金依赖性。为克服金融市场的信息不对称问题,银行采用最多的一个方法就是要求抵押,抵押物的价值约束了贷款者的最大借款额。在大多数国家,房地产因其具有保值增值的功能被作为最重要的抵押物之一。当房价上升时,以房地产为抵押物的贷款项目价值增加,贷款可能导致的损失将会降低。这样,银行资产负债状况得到改善,其净资产和利润水平都将提高,银行方面将愿意发放更多的房地产抵押贷款。由于金融机构的短视行为,导致贷款大量地投向了房地产产业,投资者和消费者能够很容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买房地产,产生投机行为和风险转嫁行为,推动房价的不断上涨。一旦市场上出现某些不确定因素引起房价下跌,以房地产为抵押品的贷款项目价值随之下降,银行将会减少对房地产产业的信贷供给,房地产市场上对房地产的投资需求或消费需求都将减少,导致房价进一步下跌。
我国货币政策与房地产价格波动之间的关系
(一)货币政策与我国房地产市场的发展
从已有的研究来看,我国房地产快速增长得益于国内宽松的货币政策支持。即使在后期央行不断出台适度紧缩的货币政策以及严紧的货币政策的情况下,受不断上涨的房价的刺激,银行信贷扩张的冲动仍然难以遏制,货币供应量的膨胀支持了房地产开发与居民住房消费的释放。
房地产开发贷款是银行对房地产开发企业从事房地产投资最主要的金融支持方式之一。目前,虽然房地产开发贷款仅占金融机构全部信贷余额很小的一部分,但是无论是房地产贷款余额绝对值,还是占全部贷款余额的比重,都呈现出快速增长的趋势,并且房地产贷款余额同比增速要远远高于金融机构贷款的增速。尤其是进入2003年,我国房地产开发贷款的同比增长率高达49.1%,比全部信贷余额21.1%的增长高出了整整28个百分点,占所有金融机构贷款余额的比重也达到了4.19%。
另外,从目前我国房地产投资的资金来源来看,尽管房地产资金来源呈多样化,但绝大部分的资金主要来自于国内贷款、自筹资金和其它资金三部分,并且我国房地产开发投资的资金来源结构呈以下特征:一是自筹资金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年国内经济宏观调控时,由于银监会的指引而有所提高;二是国家预算内资金、债券、利用外资的融资比重逐年下降,并且比重微小;三是除自筹资金外,国内房地产开发企业的资金来源主要来自其它资金来源和国内银行贷款。其它资金来源是房地产开发企业的资金来源中最大的一项,平均水平在43%以上,基本上是以各种手段向银行拆借的资金;而国内贷款的比重平均在20%以上,由于债券融资比重微小,所以国内贷款与其它资金来源就构成了间接融资的绝大部分,其平均值在70%以上。由此可见,我国房地产的开发资金强烈依赖于银行信贷的支持。在此背景下,我国房地产开发投资以年均20%以上的速度增长,2007年房地产开发投资增幅甚至达到30.2%。即使在2008年宏观调控效应开始显现的情况下,2008年1-8月房地产开发投资仍然保持在29.1%的同比增速上。
货币供应量对房地产市场的支持还表现在国内个人住房信贷的快速发展上。正如央行报告指出的那样,1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和消费两个方面的支持,而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。个人住房贷款在经历了从无到有并迅猛发展的阶段后,已成为当前我国居民个人消费贷款的最主要组成部分,并且个人住房贷款余额的绝对值和增长速度都保持着极高的水平。据央行公布的数据,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,同比增长35.57%;住房公积金委托贷款余额达4502.2亿元,同比增长34.87%。对个人住房贷款货币供应量发放的加大,使我国住房消费需求得到极大的释放,商品房销售面积以年均20%以上的速度增长,2005年更是以45.1%的增速达到历史高点。
(二)货币政策与我国房地产价格的波动
上述事实表明,无论是我国房地产的开发投资还是住房消费都得到了金融有力的支持,并且货币供应量在房地产市场供给和需求方面的放量都始终处于上升趋势,其结果是促进了房地产市场的供给增加与刺激了住房消费需求,导致房价持续上涨。
在宽松的货币政策下,我国房地产贷款余额与商品住宅价格变化的趋势显示,1998-2004年我国房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额持续上涨。其中,1998-2001年,房地产贷款余额保持在较为平稳增长的水平上;2002-2004年房地产贷款余额的绝对值则出现大幅上涨的趋势。从总体趋势看,个人住房贷款增长速度明显快于房地产企业的开发贷款速度,并且个人住房贷款在房地产贷款中的比重也较大。与此同时,1998年以来,我国房价的增长速度一直保持上升趋势。尤其是进入2001年以后,商品住宅价格的上涨与房地产贷款量的扩张表现为同步运行,由此可以认为货币供应量的增加能够在一定程度上作为解释近年来我国房价上涨的原因。
2004年开始,为抑制上涨过快的房价,中央政府相继出台了以提高信贷门槛和市场利率为标志的适度紧缩的货币政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房价涨幅同比增长17.8%和14%,达到历史高位,这与信贷放量仍然较大有直接关系。2007年三季度,中国人民银行“货币政策报告”显示:2007年9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,同比增长26.9%;购房贷款余额2.86万亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。
2007年9月27日与12月5日,中国人民银行和中国银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对利用贷款购买住房的首付款比例和房地产开发贷款做了更加严格的规定。对申请购买第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和贷款利率,规定商业银行对项目资本金比例不到35%或未有“四证”的项目、有囤积土地和囤积房源行为的房地产企业不得发放贷款。以“二次房贷”为标志的从紧的货币政策改变了过去我国房地产市场得以快速发展的金融环境,全国房地产市场成交量持续走低,房价明显回落。据国家发改委、国家统计局调查显示,2008年9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,环比下降0.1%。其中,深圳房价降幅最大,新房价格同比下降10.8%。这一事实表明,货币供应量的减少,对抑制房价上涨是有一定作用的。
结论
从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看,货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣,也是催生我国房价上涨的重要原因,由此决定了银行信贷潜在而现实的风险和危机。因此,为实现经济的持续健康发展,有必要合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模,尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷;在国内资金来源渠道狭窄的情况下,可适当增加房地产信贷规模,营造供略大于求的市场氛围,避免因供不应求造成购房者心理恐慌而盲目入市,进而抬高房价的现象发生。同时,当前部分城市出现房价有所下跌的局面,虽然房价的理性回归凸显了宏观调控的政策效应,但需要警惕的是,房价下跌很可能通过银行控制信贷损失的行为,进一步加剧房价的波动,从而令其负面影响产生放大效应。
参考文献:
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金融支持房地产政策范文2
【关键词】国家政策；房地产；经济波动
在我国的社会主义市场经济中，房地产也是一种商品，房地产的生产、流通、消费就是商品的生产交换的经济活动。房地产的发展使房地产经济逐渐繁荣，房地产经济活动是由房地产生产、房地产流通、房地产消费等多个环节的活动组成的，国家的政策变动会对房地产经济活动的一个或者多个环节产生影响，进而影响房地产经济的发展，使房地产经济产生波动。研究国家政策对房地产经济的影响，分析房地产经济的波动，能够规范房地产行业的发展，使房地产经济在国家政策的指导下健康、可持续的发展。
一、房地产经济波动的表现
现阶段我国房地产行业表面上呈现一派繁荣的景象，但是在光鲜靓丽的外表下也掩盖着很多问题。中国的经济发展刚经历过期，经济的快速发展也造成各种矛盾越来越尖锐。房地产业的高利润和房价的虚高使得房地产市场的投机行为更加剧烈，房价和其实际价值大大背离，同时也超出了居民的收入水平，这造成了房地产经济表面繁荣而内里问题重重的状况，现阶段房地产经济的泡沫现象，国家的一些政策的相继出台等都使有买房需求的人持有观望态度，这部分人的增加降低了房地产开发的投资条件，形成的房地产经济增速减缓的趋势，房地产市场的供求关系正经历结构性转变。
二、国家信贷政策对房地产经济波动的影响
（一）国家的信贷政策分析
信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，信贷政策与货币政策相辅相成，共同作用与国家的宏观经济调控。关于房地产企业的信贷政策是国家2013年11月18日公布的信贷资产证券化政策，国家开发银行在银行间债券市场成功发行了“2013年第一期开元铁路专项信贷资产支持证券”。信贷资产证券化是落实金融支持经济结构调整和转型升级决策部署的具体措施，也是发展多层次资本市场的改革举措，可以有效化金融资源配置，盘活存量资金，更好支持实体经济发展。而国家在近几年也加大了信贷资产证券化措施，去年9月30日央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
（二）信贷政策对房地产经济波动影响的表现
国家信贷资产证券化对于房地产是有力的，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，它给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间。
（三）房地产业的应对策略
房地产企业在这项政策下也可以通过改变住房建筑类型，推进廉租房、普通住房等类型房产的开发，推进房地产产业的整体结构和资金结构进行改革。房地产企业在国家政策的支持下要调整自身，改变房地产也投机行为，控制房地产价格，加强对房地产各个方面的管理。
三、国家货币政策对房地产经济波动的影响
（一）国家的货币政策分析
自2015年8月26日起，人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款以及存款基准率、个人住房公积金存款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮动上线不变。国家出台降息降准等措施旨在利用货币政策为调整经济结构和经济健康、平稳发展创造良好的货币环境。
（二）货币政策对房地产经济波动影响的表现
国家的降息降准政策的出台能够刺激整个经济市场，减缓房地产业资金链紧张问题，从而改变房地产经济的回落现象，现在的楼市市场已经出现了回温趋势。
（三）房地产业的应对策略
房地产企业应该抓住国家对于房地产企业的优惠政策，改善资金链紧张问题，加强财务管理，完善房地产企业的资本结构，迎接房地产业的新的发展时机。
四、国家土地政策对房地产经济波动的影响
（一）国家的土地政策分析
国家8月27日公布了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，通知放松了境外购房的个人条件，还取消了“不得购买非自用，非自住商品房”的规定，为境外资本进入国内市场提供了便利。
（二）土地政策对房地产经济波动影响的表现
新的土地政策的出台是为了稳定市场，避免楼市价格下降过快，外资的进入会给房地产经济注入新的力量，能够有效地促进房地产业的复苏。
（三）房地产业的应对策略
《通知》的使我国的房地产发展进入新的时期，开放外资进入房地产领域对于房地产企业来说是好事，房地产的销售市场会逐步扩大，房地产企业也应该做好外资进入市场的准备，做好房产售卖与外籍人员的措施。但是也要做好外资不能大幅度进入中国房地产市场的准备，因为外资的进与退还是有很大的主观原因的。
结束语：
国民经济的发展中房地产业的发展是重要推力，房地产经济的健康、全面、可持续发展对国民经济的总体发展形势具有重要意义。具有较大敏感程度的经济体制、货币政策、信贷政策、土地政策的变革、政府发展政策以及地区发展政策等都会对房地产经济造成很大的影响。此外，以上政策因素同样也被称为政府对我国房地产实施宏观调控的关键性措施，采用该政策措施，宏观调控房地产市场各领域，由此会对房地产经济波动产生直接性影响。所以研究国家政策对房地产经济波动的影响，对促进房地产经济更好发展具有重要意义。
参考文献：
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金融支持房地产政策范文3
【关键词】房地产信用风险 形成机制 信贷政策选择
一、国内外有关房地产信用风险的研究综述
房地产信用风险是金融风险的重要类别之一。大量文献研究表明,金融危机的发生与房地产信用风险的发生有密切关系。如上世纪初日本泡沫经济的破灭、东南亚金融危机、以及2008年爆发的美国次级抵押贷款危机。从这个意义上说,探讨房地产信用风险产生机制的过程是非常重要的。
1、国外学者对房地产信用风险的研究
对于日本房地产信用风险的研究,野口悠纪雄的观点是有代表性的。野口悠纪雄(1993)认为金融机构对不动产的巨额融资等政策因素导致了房地产泡沫的产生,当急剧的资产泡沫膨胀影响到国内经济健康发展时,当局不得不采取紧缩性的货币政策――上调贴现率,房地产市场因此受到沉重打击,地价下跌时,转卖无法进行,利息难以支付,以土地转卖为目的的融资无法按期归还,这压缩了金融机构的收益,产生了严重的不良债权。资产价格的下跌导致了极为深刻的信用问题。
对于上世纪90年代后期东南亚金融危机的发生,众多学者也是从房地产信用风险的视角来分析的。很多文献分析了银行部门对房地产经济周期波动的作用。例如,Bernanke(1983), Bernanke and Gertler(1995),Kiyotaki and Moore(1997),Allen and Gale(1997)等人证实,房地产部门过度地向银行借贷被解释为亚洲金融危机爆发的原因。Krugman(1998)指出,问题始于金融中介机构,这些金融机构的负债有政府的隐性担保,不受管制,有很严重的道德风险。过度的风险借贷导致了资产泡沫。在泰国等国家发生金融危机的原因问题上,Sachs and Woo(2000)指出,尽管宏观经济问题是危机的基础,但是,太多的钱涌向泰国商业中心的投机性房地产项目上是问题的直接原因。
2、国内学者对房地产信用风险的研究
国内学者对房地产风险的研究主要使用的是房地产金融风险这个词,但从文献中可以看出,国内金融风险主要表现在信用风险上。信用风险的研究多见于房地产信用风险发生的可能性估计。
近十多年来,在我国是否存在房地产金融风险的问题上,张晓晶(2006)认为,“房地产金融风险主要有房地产信贷风险暴露,政府担保风险和长存短贷的期限错配风险”。
全国工商联不动产商会房地产金融课题组(2006)从房地产业中资金循环的三个环节及影响房地产金融风险的宏观经济因素和制度因素,发现“存在于我国房地产业中的宏观金融风险主要集中在开发环节,但仍处于合理范围内”。
2008年美国爆发房地产次级抵押贷款危机,美国房地产市场的资产缩水严重,国内也出现了房价下跌,空置率居高不下,房地产信用风险凸显。吴晶妹,王涛(2009)对金融危机背景下我国房地产业的信贷风险进行了研究,他们认为,“金融危机条件下中国银行业基本保持良好,房地产行业进入调整期但其信贷风险依然可控”。
二、房地产信用风险形成机制的一般表述
对于信用风险的形成机制,学术界对有两个方向的解释。
伯南克等人提出的金融加速器理论对信用风险形成机制有很好的阐述。伯南克认为,当资产市值下降时,企业价值也下降,由于信息不对称,企业融资的成本上升,银行会对这些企业谨慎发放贷款,造成企业现金流短缺,企业破产频发,信用风险上升。
美国经济学家海曼・明斯基(Hyman Minsky)、查尔斯・金德尔伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融体系不稳定性理论对金融风险形成机制进行了很好的解释。斯蒂格利茨运用信息经济学的理论对该机制的形成进行了进一步阐述。该理论认为,由于企业与银行间存在信息不对称,企业拥有的信息多于银行,这使得企业易发生逆向选择和道德风险。逆向选择使得银行贷款对象的风险整体比较高,而道德风险使得企业在获得贷款后,一旦发生了投资失误,有强烈的违约激励,从而使银行处于风险之中。
这两种金融风险形成机制的解释不矛盾,两种机制同时存在。即它们存在于银行给企业贷款的之前和之后。逆向选择导致的整体风险在贷款前和贷款时就已经存在,而道德风险和第一种解释的风险存在于贷款发放之后。
因此,融合以上两种观点,可以把房地产信用风险形成机制表述为两种情况。
1、房地产市场具有周期性波动的特点,房地产泡沫的形成和破灭极易发生
当房地产市场由复苏走向持续繁荣时,市场各主体,包括房地产开发企业、银行、投资者对未来持乐观态度,从而房地产开发企业和投资者有通过信贷资金扩大投资的激励,银行也有供给资金的激励。这样房地产市场持续繁荣,房地产泡沫产生。房地产处于下降周期时,房地产泡沫破灭。
2、信息不对称问题的存在使得房地产贷款暴露在风险之中
首先,房地产开发企业与银行之间的信息不对称,银行以平均利率发放贷款,这使得逆向选择效应的存在,高信用评级的房地产开发企业的贷款需求者退出信贷市场,从而整个房地产开发贷款处于高风险之中。其次,以高负债率进行经营的房地产开发企业一旦出现经营风险,资金链紧缩,债务危机隐现,房地产开发企业需要向银行贷款以解决现金流匮乏问题,但由于泡沫的破灭,房地产开发企业市值下降,银行相对于房地产企业而言处于信息不对称状态,房地产开发企业融资的成本上升,银行不会给房地产企业贷款,致使房地产开发企业资金链紧缩。这样,房地产开发企业有很强烈的道德风险的激励,即违约,从而把风险转嫁给银行,造成了银行的巨额不良债权。
以上的解释分析了房地产信用风险发生的微观机制,包容了各理论的合理成分。现实经济中的房地产信用风险的原因都能够从上面找到解释。
房地产信用风险形成机制可以用不完全信息博弈的方法来分析。如图1所示,由于银行与房地产开发企业之间是信息不对称的,银行对房地产开发企业的经营状况不了解,当房地产泡沫破灭后,房地产价格下降导致房地产开发企业市值低于贷款值,在分散决策体制下,经济主体会从自身利益最大化的角度出发进行经济决策。因此,金融机构会从本身损失最小化的角度出发,选择信贷紧缩。此时,房地产开发企业会因为资金链的断裂而产生强烈的违约激励,从而选择违约更符合自己的利益。因此,不完全信息下的动态博弈均衡是(信贷紧缩,违约)。这就是房地产开发企业与金融机构之间的“囚徒困境”。
三、我国房地产信用风险的实证研究
在集中决策的体制下,房地产泡沫破灭后银行的决策行为可能与前面的分析有所不同。银行可能选择信贷支持,从而泡沫破灭未必导致房地产信贷风险发生。原因在于,在集中决策的经济体系中,当房地产泡沫破灭时,金融机构可能会对房地产行业实施宽松的信贷政策,这样,房地产开发企业获得资金支持,即使房地产开发企业市值低于贷款值,由于沉没成本效应和预期的原因,房地产开发企业不会选择违约,于是信贷风险可能不会发生。金融管理机构实施宽松的信贷政策的原因可能是担心房地产行业作为支柱产业,一旦发生了泡沫的破灭,可能会对国民经济造成巨大的危害,因此,会实施宽松的信贷政策。
在集中决策的经济体制中,银行会在政府机构的指示下选择信贷支持,或在国家宽松的货币政策下被动地选择信贷支持。这样的结果是房地产开发企业不会违约,从而也不会产生信用风险(如图2所示)。
这种分析与我国当前房地产行业的形势是一致的。当房地产价格下跌时,由于有信贷的支持,房地产开发商并未出现资金链断裂而破产倒闭的情况,房地产开发商对未来保持乐观情绪,房地产价格不会下跌过多。因而开发商不会破产倒闭,房地产信用风险也不会发生。
通过上述逻辑上的推理和现实的经验观察,可以提出以下假说,即在集中决策的经济体制中,房地产信用风险的发生对房地产信贷政策是敏感的,而对房地产价格的波动不敏感。
下面通过对我国房地产信用风险的实证研究,来检验上述假说的正确性。
1、模型的选择
巴塞尔银行业监管委员会建议使用的现代信用风险模型主要有Credit Metrics模型、KMV模型、Credit Risk模型、Credit Portfolio View模型(即CPV模型)等。
现代信用风险管理模型均具有不同的比较优势和不同的适用性。Credit Metrics适用于对公司和大的私人客户的信用风险度量;KMV模型是对有股票公开交易的公司对银行贷款违约的可能性进行预测;Credit Risk适用于对零售客户的信用风险度量;CPV适用于对宏观经济因素变化敏感的投资级债务如房地产贷款的信用风险的度量。
CPV模型是1998年由McKinsey公司提出的,它以宏观经济变量为基础分析贷款人信用违约概率。这些宏观经济变量为GDP增长率、经济周期、产业发展状况等多因素的影响。而贷款人的信用违约概率受到这些变量的影响。CPV模型试图找出信用违约风险与这些宏观经济变量之间的关系的模型。
综合以上几种模型优劣和适用性的分析,本文采用Credit Portfolio View(即CPV模型)模型对我国房地产金融风险进行实证研究。
CPV模型结构如下:
该模型是一个LOGIT形式的模型,Pi,t是i行业的债务人在时期t的违约概率。Pi,j∈(0,1),Yi,t是由以下多因素模型给出的宏观经济指数:
Yi,t=ai,0+ai,1Xi,t+…+iai,mXi,m,t+Vi,t(2)
ai=(ai,0…,ai,m)是i行业贷款债务人的估计系数,Xi,t=(Xi,1,t,,Xi,2,t…,Xi,n,t)是t时期i行业内的各种宏观经济变量,Vi,t是独立于Xi,t的误差项,服从正态分布。
2、指标的选择
房地产经济学研究表明,房地产信用风险的形成和房地产价格的走势、房地产信贷政策和经济周期相关。因此,本文选择房地产价格指数,房地产信贷增速和反映经济周期的变量GDP作为影响房地产信用风险的变量。房地产信用风险的变化用房地产不良贷款率代替。
3、实证分析
本文选取1998年至2009年期间的相关数据进行实证分析,采用CPV模型对数据进行处理,使用软件为Eviews6.0。把我国房地产不良贷款率带入(1)式,即可求出Yi,t,把Yi,t作为因变量,与自变量Xi,t=(Xi,1,t,Xi,2,t…,Xi,n,t)进行回归,即可得到如下结果。
采用采用CPV模型回归的结果
通过对以上各指标的分析来看,除了房地产价格指数对房地产不良贷款率的作用不明显外,另外两个指标的变化对房地产不良贷款率的影响是比较明显的。另外,各指标的符号也是符合经济学意义的。
4、结论
(1)房地产信用风险和房地产信贷政策的变化密切相关。具体说来,当房地产信贷政策紧缩时,即房地产贷款量下降时,房地产贷款违约率上升,从而信用风险上升。
(2)房地产信用风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。但是,房地产价格的波动对房地产信用风险的影响并不显著。
(3)房地产信用风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。当宏观经济复苏乃至高涨时,房地产信用风险下降;反之,当宏观经济衰退时,房地产信用风险上升。
通过以上实证分析,可以看出房地产信用风险对信贷政策的变化是敏感的,可以解释历史上房地产信用风险产生的原因,即信贷政策的调整过于猛烈导致了房地产开发企业或购房者资金的紧缩,从而其资金链断裂,这样,房地产开发商或购房者有很强的违约激励,于是信用风险产生。
另外,房地产价格对房地产信用风险的影响不显著。这在我国当前的房地产市场中显然能找到合理的解释。房地产泡沫破灭后,金融机构主动或被动地释放信贷资金,使得房地产企业资金链得以保全,即使其市值低于未归还的贷款值,房地产企业由于沉没成本效应和预期的影响,不会选择违约。
四、政策建议
由以上实证研究可以发现,我国房地产信用风险产生的可能性来自于房地产信贷政策的剧烈变动。当房地产业出现下滑的局面时,不宜采用幅度过大的信贷紧缩政策,尤其对于房地产开发企业。
当然,平稳的信贷政策防范房地产信用风险只是一种短期分析,从长远的角度分析,要防范房地产信用风险,根本上还需要靠创新土地和房地产的供给模式、设计合理的税收政策抑制投机、设计合理的制度以促进房地产开发企业产业组织的演化,从而通过多元化的融资渠道获取开发资金。
房地产泡沫的破灭是房地产市场理性回归的过程。但由于我国城市化进程还有很长的路要走,需求压力很大,房地产价格下跌的幅度预计不会很大。因此,房地产价格下降对房地产信用风险的影响不大。即使短期内房地产价格下降剧烈,只要房地产开发商的资金链条不断裂,房地产价格会很快回归至其均衡点。
基于上面的分析,为了防范短期内房地产市场的波动造成信用风险,实施平稳的信贷政策才是最重要的。
(注:基金项目:云南大学川优秀青年教育基金资助项目,项目编号:08KT239;云南省理论经济学重点学科资助项目。)
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金融支持房地产政策范文4
关键词：宏观调控政策，房地产，融资
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45％，2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。
1、我国房地产企业融资概况
众所周知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 ， 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998年)，企业自筹资金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过30 %，其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%，其他资金来源比例最低为41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。（三）外资所占比例呈上升趋势1998 － 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。（四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。
二、当前国家进行宏观调控的情况分析
2007年以来央行次调高利率，10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健”，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度，“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。
三、宏观调控对房地产行业的影响分析。
（一）运用利率杠杆，控制房地产企业
投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。
（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。
（三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。
结 语：
房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。
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金融支持房地产政策范文5
关键词：房地产市场 金融支持 政策研究
从2000年开始，随着房地产市场的持续发酵升温，阳泉市房地产业也呈现出量增价升、购销两旺的繁荣景象，并成为支撑区域经济发展的重要产业之一。伴随着房屋由消费居住属性向投资属性转化和整个社会对房地产投机炒作风气的兴起，对阳泉经济金融运行的影响越来越大。尤其是自2010年年初以来，国家出台了一系列宏观调控政策，对阳泉市房地产市场运行产生了深远影响。
1.2010年以来房地产市场调控政策回顾
针对全国房价的快速上涨，2010年1月份，国务院于出台“国十一条”要求二套房贷款首付不得低于40%，以此抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。紧接着，4月份又出台 “新国四条”将二套房贷款首付款提高至50%，并要求贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款，加大对炒房的打击力度。11月起，全面取消房贷七折优惠。10月下旬央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2011年1月，国务院又出台“国八条”，明确5年之内转让住宅全额征收营业税，继续提高二套房贷款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地区年度新建住房价格控制目标、上涨幅度。央行三次提高金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2012年，中央房地产调控定位于抑制投机、增加供应、引导需求，继续推进保障性安居工程建设，并且央行两次降低金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率，从而促进房价合理回归。
在整个房地产调控和发展过程中，货币政策始终扮演着积极的角色。从货币政策调控和房地产发展进程来看，货币政策的实施，无一不是在对房地产发展态势进行的反向性调整，当房地产周期过冷时，则实行宽松的货币政策，推动房地产业平稳发展。短期而言，当房地产周期过热时，实行稳健的货币政策，抑制资金进入房地产业。
2.阳泉市房地产市场与房地产金融发展情况
我国房地产市场发展的决定因素有三：人口增加、收入增长、城市化进程加快。而支撑阳泉房地产价格上涨的主导因素是居民收入增长和城镇化水平提高。阳泉市是典型的资源城市，以煤炭为主导的第二产业对经济增长贡献率高达68%。有关数据显示：2010年阳泉市城镇人口占比为63.74%，远远高于全国和全省水平，与2000年相比，阳泉市城镇化水平上升了18.15个百分点。而城乡居民收入多年保持两位数增长，直接导致住房需求由基本型向改善性转移。在此轮房地产调控中，阳泉市房地产市场表现为以下特点：
2.1持续调控之下阳泉楼市“淡”而不定
2010-2011年，阳泉市商品住宅开发投资增幅由37.2%降为33%。商品住宅施工面积由34.8%下降为4.2%；商品房销售面积增幅由21.5下降为-3.5%。房地产投资出现明显下滑，房地产销售萎缩，观望情绪浓郁。尽管持续的调控明确传达出从紧信号，但调查发现，阳泉房屋成交量下降，但房价仍未回归合理区间。普通楼盘均价2010年尚不足3000元/平米，到2012年上半年已达到4000元/平米，黄金地段部分楼盘甚至超过5000元/平米，而阳泉市城镇居民人均可支配收入2011年为20253元，比2010年增长18.6%，农村居民人均纯收入为7677元，增长17%，房价与普通居民购买力之间的差距依然较大。
2.2房地产开发渐归理性
由于中心地段房屋开发潜力明显不足，而市区土地供应量越来越少，开发热点逐步向延伸。面对持续的房地产调控，房地产开发企业拿地更趋理性，既要保持一定的土地资源，但也要灵活掌握，更要以销售的情况为准。如市区某知名房地产开发企业开始尝试综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合的模式。
2.3租赁市场持续火爆
市区主要地段百平米租赁价格已突破1000元/月。商业中心、学校周边房租金上涨异常活跃，精装房百平米月租金接近3000元。从广义上讲，租金调控应该是房价调控的一部分。楼市调控并非直接作用于住房租赁市场，而是首先作用于住房买卖市场，再间接影响住房租赁市场。导致租金上涨压力加剧。但目前由于租赁市场管理仍属空白，给楼市调控增加了不少压力。
2.4金融机构执行差别化信贷政策
国家各项调控政策出台后，各商业银行总行陆续制定了相应的住房信贷政策，严格执行首付比例和利率执行标准。一是暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到30%及以上；二套房贷款首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；二是消费性贷款禁止用于购买住房。三是对于盲目扩张、拖欠土地出让金、高价拿地、资金链脆弱、过度融资、屯地、炒地、屯积房源、土地闲置两年以上、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，严格控制对其发放新开发项目贷款和贷款展期。四是继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
2.5保障性住房建设资金筹措存在困难
保障性住房建设资金来源模式单一，规模较小，投融资机制有待完善。财政性资金难以满足保障性住房建设运营资金需求；由于保障性住房建设投资利润薄且回报期长，且缺乏明确、行之有效的激励措施或投融资平台，阳泉社会资金进入情况并不理想，由此形成保障性住房建设投资资金缺口大。
3.房地产市场调控为商业银行带来的潜在挑战
3.1长期持续的房地产调控可能增加银行业住房消费贷款的潜在风险
随着房地产调控的持续，在售楼盘虽未出现明显价格下降，但打折促销愈演愈烈，赠送配套费、赠送家电、VIP客户一万抵三万、一次性付款9.8折等等。人们对房价下降的预期不断增强，那些在高房价期间发放的住房按揭贷款可能出现还贷意愿下降，贷款风险将会大大增加，严重威胁银行的贷款安全。
3.2长期持续的房地产调控使房地产市场销售冷淡，房地产开发贷款安全受到威胁
在持续的房地产宏观调控背景下，商品房预售减少，去库存化使现房销售增加，房地产开发企业难以继续长期大量占用购买者垫付资金。由于得不到银行信贷资金支持，那些资金实力不强、负债率较高的中小房地产企业资金链紧张甚至出现断裂，威胁银行的贷款安全。
3.3长期持续的房地产调控会对房地产相关行业，如钢铁、水泥、建材、装修、家具等行业形成冲击，继而对这些相关产业的上下游产业造成影响，银行对这些行业和企业的贷款也面临严峻挑战
在阳泉，近年来受钢铁企业减产等因素的影响，耐火行业停产半停产企业增加，导致银行贷款潜在风险增长。同时，房地产市场冷淡，使得家装、建材销售、家具市场等第三产业受到冲击，不得不通过竞相降价吸引消费者，企业经营效益下降，资金周转速度下降，贷款偿还出现困难。
3.4长期持续的房地产调控可能导致银行以房地产作为抵押的贷款的担保条件发生不利变化
住房是当下企业和个人重要的不动产。随着房地产市场价格的持续上涨，银行依托商用房和个人住房发放了大量的房地产开发贷款、居民个人住房按揭贷款，以及大量以房地产作为抵押担保的其他用途贷款。如果房地产价格出现下降，用于贷款抵押的房屋价值缩水，在银行贷款出现不良时，银行处置这些抵押物也将面临困难，加剧银行贷款损失。
4.金融支持房地产市场健康发展的建议
4.1商业银行要建立完善的房地产分析、评估和风险预警机制
宏观层面上，要认真分析区域内各个阶层居民收入、住房需求变化、城市发展、土地政策等要素与房地产业发展的相关关系，从总量上控制房地产贷款的增速。微观层面上，银行机构不仅要了解房地产企业本身的生产销售行为对贷款的影响，综合分析和评价土地、税收、金融等调控政策对各类房地产贷款的影响程度，做好对房价下降的压力测试，提足贷款损失准备，确保银行业充足的风险补偿能力。
4.2商业银行要加强客户细分，制定合理的择优扶持和低效贷款退出制度
重点支持资信等级高、成长性高和效益好的房地产企业和项目，积极支持政府保障性住房和廉租房建设。对于个人住房按揭贷款，要积极支持有还款能力的居民购买自住房，严格控制第二套住房贷款，禁止明显的投机性购房贷款；严格控制对大户型、豪华别墅房建设项目的贷款。同时，商业银行要积极关注国家政策调整，贷款投放与政策调整步调一致，避免出现政策性风险，不断优化房地产贷款结构。
金融支持房地产政策范文6
关键词：房地产金融市场房地产创新房地产金融
一、我国房地产金融发展状况
目前，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。
二、房地产金融创新
我国房地产金融未来创新方向：
1.建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，建立房地产基金一方面可以分散投资，降低风险，丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金，为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道，同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。
2.将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定，数额巨大，运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余投资房地产业。目前我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可即的事，那么，改选融资期限较长，利率比银行贷款低公司债券，将成为企业融资的更好途径。
4.大力推行融资租赁方式.中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化。由于住房抵押贷款占用的资金数量大，积压时间长，变现难，因此经营中孕育着巨大的风险。
三、现阶段房地产金融存在的风险和对策
房地产金融存在的风险：
1.房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。
2.政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭，破产，项目被停工或整顿，出现房地产金融风险。
参考文献：
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[3]特瑞斯?M?克劳瑞特G?斯泰西西蒙著:房地产金融原理和实践.经济科学出版社
