前言：中文期刊网精心挑选了房地产开发规章制度范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产开发规章制度范文1
关键词：房地产立法；法律法规；立法体系
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02
随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。
一、房地产立法存在的问题
（一）房地产立法缺乏统一
政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。
（二）房地产立法内容欠缺
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。
（三）房地产立法价值取向的偏差
我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。
（四）房地产立法税费繁冗
我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。
二、完善房地产立法的建议
（一）立法统一性
各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。
（二）增加立法内容
现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。
（三）纠正立法价值取向
立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。
（四）完善税费立法
我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。
三、结语
我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。
参考文献
[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.
房地产开发规章制度范文2
建设并做好成本核算基础性工作在房地产企业项目开发中涉及的以上4个阶段中，将发生许多费用，如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、销售费、利息费以及为管理项目而发生的管理费，等等。这些费用中，有些可记入成本，有些则作为期间费用处理。如何更好地完成房地产开发企业的成本核算工作，应做好如下两项工作：
（一）建立健全房地产开发企业成本核算的规章制度
房地产开发企业应严格遵守国家相关法规和会计制度，并结合其自身的组织特点，制定并逐步完善其成本核算控制、投资决策、项目预算决算管理、成本费用审批、资产管理等相关的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切实保证会计信息真实可靠。同时要综合考虑项目开发的规模、特点等因素，合理设置会计机构和配置成本核算人员，以保证提供准确、详实的会计核算信息和质量。房地产开发企业制定的各项制度要保证切实有效的执行，而不能只制定不落实，逐步形成“算为管用，算管结合”的有效管理机制。
（二）切实做好成本核算的基础性工作
在遵守国家相关法规和会计制度的基础上，房地产开发企业依据其制定的财务规章制度，收集、整理、分析相关资料，主要包括项目预决算书、成本费用控制预算、资金筹措计划、购销合同、成本变动因素分析等。同时，做好原始记录工作，主要包括各类成本费用支出的原始凭证记录、现场各类签证记录、各类台帐记录等。成本核算基础工作的重点在于建立和健全各类原始记录，严格规范工作流程，认真做好项目预算决算工作。切实做好各项基础性，有利于各项规章制度落实到位，为成本核算工作打下坚实基础。
二、确定房地产开发企业的成本核算对象
开发产品成本核算对象是指开发产品成本中，为了归集和分配费用而确定的承担者。合理的确定成本核算对象，是正确核算开发产品成本的前提，如果成本核算对象划分过粗，就不可能全面、准确反映项目的实际成本水平及其状况；反之如果划分过细，就会有许多间接费用需要分摊，增加会计核算的工作量。房地产开发企业应根据开发项目的特点及实际情况，选择成本核算对象。
（一）确定成本核算对象的基本原则
1.一般的、小规模的开发项目，可将整个工程作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
2.对于在同一个开发地点的群体开发项目，开工竣工时间相近、又由同一个施工单位施工的，可以合为一个成本核算对象。
3.对于规模较大、工期较长的项目，应该以项目的工程内容和工期进度，结合企业经济责任制的需要，按项目的一定区域或部位，划分成本核算对象。成本核算对象需要在项目开工前确定，一经确定不能随意改动，更不能相互混淆。
（二）确定开发产品成本项目的构成
1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发企业为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用。
2.前期工程费：指房地产开发企业在前期准备阶段发生的费用，包括规划设计费、可行性研究费、测量勘察设计费、各项临时工程费用、“三通一平”费用等。
3.基础设施费：指建设各项基础设施发生的费用，包括与开发项目相关的、配套的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施及绿化等。
4.建筑安装工程费：指房地产开发企业以出包或自营方式发生的建筑安装费及招投标费、工程预算编制费和审计费、质量监督费、竣工验收费等工程附加支出。
5.公共配套设施费：指为开发项目服务的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水房、锅炉房、消防设施等。
6.建设期利息：指为开发项目筹措资金而支付的建设期利息，项目竣工验收后发生的利息则记入财务费用。
7.开发间接费用：指房地产开发企业的开发部、工程部等管理部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，包括工资、福利费、办公费等。房地产开发企业的各行政管理部门为管理公司而发生的各项费用应在“管理费用”科目中进行核算。正确划分成本项目，能够客观地反映开发项目的成本结构，为分析研究降低成本提供可靠依据和途径。考虑到各房地产开发企业的实际情况不同，应根据经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
（三）成本费用会计科目设置及建立必要的开发
产品成本核算帐表、单证为核算房地产开发企业成本，依据现行《房地产会计制度》规定，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目。“开发成本”科目核算包括房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项直接费用以及由“开发间接费用”科目转入的开发间接费用；“开发间接费用”科目核算为开发项目而发生的各项间接费用，月末房地产开发企业将该科目借方归集的费用，根据成本核算办法的规定，全额分配计入有关的成本核算对象。成本核算是一项复杂的会计核算工作。成本核算制度建设、组织落实及完善会计核算基础工作，为成本核算工作提供必要条件。具体的成本核算需要以一系列的帐表单证为依据，运用科学的方法对成本资料和信息进行分析、整理、归集、分配、计算。建立的单证、帐表包括三类：一是费用审批付款单等内部自制的成本费用类原始单证；二是工程进度、施工进度款支付情况、现场管理情况等原始记录台账；三是成本会计核算帐表，如公共配套设施成本费用分配表、开发间接费用归集分配表、项目利息支出分配表等。
（四）建立开发产品成本核算的规范程序
房地产开发企业成本核算工作，是将其开发阶段发生的各项费用，根据现行《房地产会计制度》规定的成本属性，进行合理的归集和分配。前提是建立开发产品成本核算的规范程序。
1.依照现行《房地产会计制度》和有关规定，严格审核、审批发生的各项费用，确保费用支出的合理合法性，对不合规的费用支出应予以制止。
2.正确划分应计入开发产品成本和不应计入开发产品成本的费用界限。首先，非生产经营活动的耗费不能计入开发产品成本。如对外投资的支出和损失、捐赠、固定资产出售及报废损失等。第二，生产经营活动的成本分为正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能计入开发产品成本，非正常的成本不计入开发产品成本而应计入营业外支出。非正常成本包括自然灾害、盗窃等非常损失、滞纳金、罚款；坏帐损失、存货跌价损失、长短期投资跌价损失等资产减值损失以及债务重组损失等。第三，划清开发产品成本费用与期间费用的界限。第四，应划清收益性支出与资本性支出的界限。
3.正确划分各会计期成本费用的界限。按照权责发生制原则和会计分期假设，合理运用“待摊费用”和“预提费用”科目。对于款项已经支付但应由本期成本负担的待摊费用，及时摊销计入本期成本费用；对于本期尚未支付款项但应由本期负担(主要依据合同或预决算资料)的预提费用，及时计入本期的成本费用。
4.正确划分不同成本对象的费用界限。对于应计入本月开发产品成本的费用需要在各开发产品之间进行划分：凡是能分清应由某开发产品负担的直接成本，应直接计入该开发产品成本；另外，对于各种开发产品所共同发生的、不易分清应由哪项开发产品负担的间接费用，则应采用合理的方法分配计入有关开发产品的成本，并保持一贯性、连续性，便于比较分析开发产品成本的变化趋势。
5.正确划分已完工开发产品和未完工开发产品成本的界限并及时结转。房地产开发企业根据已完工开发产品交付使用验收证明,处理完工开发产品成本的结转工作，将该完工开发产品归集的全部成本进行完工结转，同时按商品房建筑面积计算出单位成本和独立销售的单元成本，在完工开发产品中按单元进行明细核算，建立销控台帐。依据收入实现原则及时结转已售开发产品销售成本。
（五）正确合理归集和分配成本费用
房地产开发规章制度范文3
关键词:房地产开发企业成本核算问题原因途径
一、房地产行业成本核算中存在的问题
由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：
(一)成本核算对象不明确
房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
(二)成本费用的归集和分配方法不明确
根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
(三)成本核算周期不明确
产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。
二、存在问题的原因分析
(一)部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低
在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
(二)成本核算体制不适应市场经济的需要
传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
(三)任意虚增建安成本，张冠李戴随意调剂成本的现象时常出现
为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。另外由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目的利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
三、提高房地产成本核算水平的途径
(一)全房地产企业成本核算的规章制度和组织落实
加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，一方面要遵守国家的有关法规和制度，使成本核算工作有法可依、有章可循，另一方面在保证成本会计工作质量的前提下，还应根据企业实际规模因素，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。一般来说，大型项目还需设立成本工作组专门负责，有利于成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作的完成。
(二)确定成本核算对象
成本核算对象的设置必须一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，需要成本核算人员深入实际了解开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，坚持“便于核算，利于管理”的原则。不同特点的项目做不同的处理：一般同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目可按一定区域或部位划分成本核算对象。
(三)准确地进行成本的归集、分配与结转
据成本会计有关知识，房地产企业开发过程中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本属于多种产品共同发生的费用，应按其现场管理性费用按各成本对象的建筑面积计算比例分摊，准确地进行成本的归集、分配与结转。
(四)确定成本项目，进行明细核算
成本项目可以正确划分土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。
四、结语
随着中国经济发展，房地产企业在国民经济中的地位越来越重要，而成本核算在房地产开发中也起着关键作用。在实际操作中，应把成本核算贯穿于房地产开发的前期、中期、后期，这样才能发挥它的作用。
参考文献：
[1]黄蓉.房地产开发成本管理探究.工作研究,2009,(12)
[2]胡亚丽.浅谈房地产开发企业成本核算的标准化.现代商业,2007,(30)
[3]陈兰芳.房地产开发企业土地开发成本核算问题探讨.中国西部科技,2006,(31)
房地产开发规章制度范文4
关键词：房地产管理 多项目开发 管理模式
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1007-3973(2011)006-136-02
随着市场经济的发展和我国住房制度改革的深入，房地产业正在迅速的成长壮大，已成为国民经济的支柱产业。而随着房地产市场的日趋成熟，房地产开发的市场集中度和专业化也在得以不断提高，而在新的市场政策下，房地产项目开发的成本越来越高，而利润率却越来越低，房地产开发企业要想持续、稳定的发展，就必须在项目管理和开发上下功夫，追求规模效益。多项目开发正成为许多房地产公司做发展壮大所要走的必由之路。
1 多项目开发的必要性
1.1 多项目开发管理模式是房地产企业自身发展的需要
当前，我国的房地产开发企业普遍存在资产规模小、年开发量不大、资质等级低、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象，整个行业的发展处于比较松散的阶段，资源集中度低、抗风险的能力差，缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个行业的发展。
另外，房地产企业是一个涉及面较广的行业，这就要求开发企业要能够积聚各方面的专业人才，无论哪一方面的疏漏，都可能导致开发项目的失败，因而扩大企业的经营规模，才能使企业有实力将每一方面都完成好。
而且，房地产开发周期长，在这一长期过程中，市场信息瞬息万变，并掺杂着很多不确定的因素。房地产开发资金投入巨大，企业如果没有足够的财力，很容易由于融资问题而陷入困境。一旦市场出现较大波动，就可能导致公司陷入危机。
所以，房地产只有扩大企业的经营规模，进行多个项目的开发，才能提高企业的抗风险能力，整合资源，必将有利与企业的长足发展。
1.2 多项目开发管理模式是适应激烈的市场竞争的必然要求
当前，我国房地产市场已经进入到了买方市场，消费需求正在不断变化，而去适应这种变化是房地产企业的生存之本。由于房地产市场竞争的不断加剧，房地产企业开发项目的风险不断增大，这就要求开发企业有较强的抵抗风险的能力。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须投入大量人力、财力，同时进行开发和管理的创新，形成企业自身的竞争优势。但没有一定的企业规模和资金实力，是根本不可能进行新产业研究与管理创新的。
随着房地产行业的不断发展，房地产开发所要涉及的各个专业的分工更加明显。任何一个企业都无法做到在各个方面具有绝对优势，而房地产产品要想得到广大消费者的青睐，就要求其产品具有均好性。而只有具有一定规模的企业，才有实力吸引众多的专业人才充分发挥他们的优势，提高产品的市场竞争力。
而进行多个项目的开发和管理，占有了一定的市场份额，提高了市场占有率。企业就可以吸纳大量高素质人才，确定远大的发展目标，提高了管理水平，并联合各方面力量，全面提升楼盘品质。这样才能获得更多参与其他企业合作的机会。在激烈的市场竞争中有较强的抵抗风险的能力。
1.3 多项目开发管理模式是国民经济和行业发展的迫切要求
房地产业是我国国民经济的支柱产业，为适应经济发展的需要，同时也为了实现产业的可持续发展，这就需要一批实力雄厚的大企业发挥市场的主体作用，在为市场提供有效的市场供给的同时，根据市场的变化和政府宏观调控政策，及时调整企业的行为，确保市场稳定平衡。
所以，房地产企业的规模化和集团化势在必行。实行多项目的开发管理，实现规模化经营，是房地产业发展到一定阶段的必然选择。
1.4 多项目开发管理模式是提高投资利润率的有效保证
在国家新的房产市场政策下，房地产企业如果还是实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业资金有限情况下，融资费用以及项目的成本费用等必然要增加。而在销售回款之后，就会有大量的资金流入，除了支付有限的项目资金费用外，大量的现金都只能存放在银行。但在通胀率高于存款利率的时期，这种情况就要导致资金的缩水。结果是投资利润率将远低于预期的利润率。
但如果企业进行多个项目的开发，而且在各项目开发时，某些项目的现金流出和另一些项目的现金流入安排合理，资金就可以在各项目间有序和快速地周转，企业不需要投入太多的资金就可以产生大量的利润，自有资金的使用率必将大大的提高，投资利润率也将得到有效的保证。
所以，多项目开发模式一方面是适应了新的市场政策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必然选择。我国的房地产行业急待进行资源整合，通过行业的资源整合和企业的多项目开发管理，形成一批实力雄厚、具有较强市场竞争能力的大型房地产企业，为整个国民经济的发展做出应有的贡献。
2 目前房地产公司所采用的多项目管理模式
当前，国内大型房地产企业多项目管理的主要模式大致有三种：矩阵式管理型、职能管理型和项目管理型：
2.1 矩阵式管理型
矩阵式管理型指项目部是执行的主体，在管理上企业集团直接对区域公司实行监管，设计、拓展和销售等职能将由总部职能部门直接管理，具体一般性业务则由区域公司自行管理负责。而项目部由各职能部门抽调专人进行组建，项目成员一方面对部门经理负责，也要对项目经理负责。这种管理模式的优势是对外界环境的变化做出迅速的反应，避免了资源的闲置和浪费，但不足之处是人员所要受的双重领导。
2.2 职能管理型
智能管理型是完全由各职能部门根据项目不同开发阶段来介入项目的管理。集团只监控管理到区域一级，项目及具体业务则由区域级直接进行管理。包括项目的拓展、项目的设计、工程和销售等阶段。这种管理模式的优势是分工的高度集中和专业化，能把内部资源最大限度的反复利用起来，不足之处是对外界的环境变化反应速度慢，部门之间协调过多，造成决策缓慢的现象发生。
2.3 项目管理型
项目管理型是指项目公司作为项目开发的主体，项目公司则下设拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。这种管理模式的优势是能迅速的对外部环境的变化做出反应，不足之处是总部对项目的控制不到位，造成了资源闲置的现象发生。
以上这三种多项目开发管理模式，各个房地产企业应根据企业自身的特点以及战略和管理的重点需要进行灵活的选择和运用。一般情况下，仅在一个地区城市进行多项目开发的企业来说，在总部设立各职能部门，并采用矩阵式项目管理模式，是比较适合的管理模式。
而对于那些在不同地区和城市从事多项目运作的房地产开发企业来说，比较理想的管理模式，是在总部设立各职能部
门进行总体监控，在各地方子公司成立工程、销售和采购等部门进行实施控制。
3 目前房地产多项目管理模式存在的主要问题
在多项目开发模式日益兴起的今天，多项目管理模式已经成为房地产企业在激烈竞争中能否取胜的关键所在，但与单一项目开发模式相比，多项目开发所存在的问题也不可避免的暴露出来。也势必会面临许多新的管理难题，如成本的压力、资源的竞争以及市场目标快速变化等。
从具体情况调查来看，当前房地产多项目管理模式，特别是在多项目开发初级阶段，会存在一些问题，具体表现在以下几个方面：
(1)专业人才的匮乏。房地产企业在进行多项目开发和管理过程中，需要大量的专业人才对项目进行管理和支撑。但许多企业面临人才的匮乏的现象。人力资源的匮乏，既有的资源又很难实现共享。这已经成为当前制约企业项目开发与扩张的主要问题。
(2)部门沟通协调不畅。企业各部门之间工作协调难度大，运行效率较低。公司本部的支持和管理的职能不能有效的发挥，难以对项目部门实施有效考核。公司总部同下属子公司以及项目各职能部之间的决策和职能权限划分不够清晰，职权分工不明确，而且工作的接口关系不清晰，造成了工作进程拖沓的现象发生。
(3)缺乏规范的项目开发流程和产品考核的具体标准。一个房地产开发项目就是一个实际产品，当房地产项目的考核目标没有具体标准时，就很难有效的确立管理和监控的目标。而且如果没有规范的项目开发流程，那么每个开发项目就会隐藏着巨大的市场风险以及管理风险。
(4)监管和考核不清晰。在多项目开发的过程中，由于公司总部和职能部门与项目部之间的监控关系和考核关系不够明确和清晰。这样就造成了项目公司的执行力度较差，方案、计划和各指令等的执行结果常常会出现较大的偏差。
(5)项目部各职能部门受项目经理的决策影响，在项目开发管理过程中，“人治”的因素影响较大。项目部过于依赖公司总部，难以发挥其职能作用，或者不肯服从总公司管理。
4 多项目开发管理出现以上问题的原因
4.1 战略发展目标不明确
房地产开发企业的发展战略包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划等。战略发展规划是企业发展的方向标，所以在多项目开发的初期，房地产企业就应该研究并制定清晰的战略发展规划。在确定市场发展规划时，要明确发展的目标是什么，明确了目标方向后，在确定区域发展规划时，要进一步分析目标城市的商品房空置率和第三产业比重，还要确定进入的先后顺序等。在确定产品发展规划时，要明确产品的模式以及项目的规模，各档次产品的比例等。各类问题都必须在多项目开发初期予以明确。否则盲目性扩张将引发管理上的混乱。
4.2 资源配置的不合理
合理配置资源是企业发展必须具备的核心能力。房地产企业是资源密集型产业。其内部包括土地、人力、财务、技术以及品牌等资源，还包括政府、供方、客户等外部资源。无论是社会的发展还是企业的发展过程，无不是资源有效配置的过程，因此房地产企业要想实现可持续的健康发展，就必须做到各项资源的优化配置和合理利用。只有做到这一点，才能使有限的资源发挥最大的价值，这样一方面可以防止资源浪费，另一方面也减少了因某些资源的短缺，从而影响企业的长足发展。目前，一些企业在实施多项目开发过程中，不能有效地优化和配置资源，致使人力和资金等资源等过度紧张，影响了企业的发展。
4.3 规章制度不健全
健全的规章制度和完善的企业管理体系是企业发展的基本保障。在企业发展的初期，单项目开发模式下，因为管理层级和人员都较少，所以简单的管理制度就可以管理企业。但在多项目管理模式下，层级、部门和人员都众多，工作流程以及资金和信息的交流都比较复杂，如果房地产企业没有一套全面和完善有效的规章制度和管理体系，就必然会导致权利的交集或责任的真空现象发生，监管和考核不清晰，部门沟通协调不畅，这也必然会阻碍企业的发展壮大。
房地产开发规章制度范文5
【关键词】成本核算，控制，制度建设，监督
房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。
1房地产行业成本核算中存在的问题
现代市场经济体制下，房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨，房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面，传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：
（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
2存在问题的原因分析
（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。
3 提高房地产成本核算水平的途径
（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。
①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。
②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。
③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80%以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。
（2）加强制度建设，强化会计监督。
①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
房地产开发规章制度范文6
张继德
甘肃海基房地产开发有限公司 甘肃兰州 730030
摘要：近年来，随着经济的不断发展，房地产开发工程项目的数量越来越多。在房地产开发工程中通过强化技术管理中的资源优化配置，不仅能提升
房地产开发工程项目的整体质量，还能确保实现房地产开发企业可持续发展战略。本文结合以往的工程实践经验，在分析了房地产开发工程技术管理的特
点之后，重点提出了几点技术管理中的资源优化配置措施，希望以此能进一步强化房地产开发工程的管理水平，进而提高房地产开发工程的竞争力。
关键词：房地产工程；技术管理；资源配置
引言
一定程度上可以讲，房地产开发工程的发展有效的促进了国家经济的
发展，并且提升了人们的生活水平。但因为房地产开发项目中的技术管理
比较复杂，致使技术管理的水平还不是很高，因此有必要进行技术管理的
资源优化配置，以此提高技术管理质量，最终促进房地产开发项目的高效
稳定发展。
一、房地产开发工程项目的技术管理特点
1、复杂性
房地产开发项目的技术管理比较复杂，技术管理的复杂性主要体现在：
第一，所有参与建设过程的人员来源比较复杂；第二，整体工程的材料管
理非常复杂。房地产开发的过程也比较繁琐，通常要经历可行性研究、工
程设计、工程施工以及和工程验收这四个步骤。这四个步骤的具体落实过
程中所涉及的内容比较多，需要多部门的协调，因此会耗费很多的人力和
时间。由于参建人员来源复杂，因此在各种习惯伤都有差异，所以管理不
是很方便。为防止出现施工现场混乱的情况，应该根据人员的来源特点来
分组，对施工人员进行安全培训和技术培训，这样不仅能降低安全事故的
发生频率，还能提高其技术水平，使施工人员能充分发挥出自身的潜能，
进而提高工程建设质量，加快工程进度，最终节省工程成本。
2、多重性
房地产开发工程的技术管理工作内容很多，工程技术不只是图纸和建
设管理，其重点还包括土建、水电气等施工作业的管理，更重要的是还有
管理中的安全问题。因此，技术管理人员应该全面的多角度的认识房地产
开发工程技术管理工作，其不仅要重视环境利益还应该关注国家及人民的
利益。技术管理人员应该结合企业的具体技术管理特征及相关制度制定符
合企业自身发展的技术管理措施，要保障追逐利益的平衡性，具体的就是
要保障实现社会经济利益及环境利益的共同发展，用以上效益的双赢局面
判断技术管理的有效性。
二、工程技术管理中的资源优化配置
1、加强工程技术团队管理
在施工前，房地产开发企业应该结合自身经营情况，建设符合本企业
发展的专业工程技术管理团队，同时制定相应的规章制度，以此约束和规
范团队，这样就能提升工程技术管理团队水平，也能提升整体开发管理水
平。另外，企业还可以制定相应的奖惩制度，对表现良好的给予奖励，对
犯错的进行适当的惩罚，这样就能提高施工人员的工作积极性和责任感。
必要时还应该组织管理人员和优秀工程专家进行学习，以此提高工程技术
管理经验，以此实现资源的最优配置。
2、加强工程资料信息整理
技术管理人员应该按照实际需求做好工程资料信息的收集、整理和保
管工作，这样就能在后期遇到问题时有解决的依据。工程资料的收集不应
该仅局限在国内，必要时还应该收集国外的优秀资料，这样能提高技术人
员的创造力，保障人力资源的最佳配置。另外，加强资料信息的管理，能
节约工程成本，提升工程质量，防止出现安全事故，使企业能在建筑市场
获得稳定发展。
3、确保开发报告的可行性
在工程建设中，企业应完善可行性报告的研究，从报告中发现问题，
这样就能从源头上提高工程整体质量。在编制可行性报告时，工作人员要
按照工程预算、施工机械、装修等方面内容，找出优化资源配置的方法。
另外，企业在进行可行性考察时，应该重点考察开发地周围的环境和民生
问题，尽量保证周围环境和人民的利益，禁止出现不健康、不道德行为，
编制绿色的项目报告，实现人力资源和土地资源的优化配置。
4、了解施工现场情况
第一，房地产开发工程的技术管理人员应该重点掌握施工现场的具体
情况，这样如果现场出现问题才能得到及时的解决，进而降低安全事故的
出现次数。第二，还应该结合施工现场的具体情况，按照施工进度情况，
提出针对性的意见，保障施工工序的顺利进行。第三，技术管理人员应该
结合自身的管理经验，编制相应的技术资料，为具体的工程建设提供指导
性意见，这样不仅能保障工程建设的顺利进行，还能提升整体建设质量，
最终确保企业实现经济利益最大化。
结束语
总而言之，在房地产开发工程项目中，优化技术管理中的资源配置是
很有必要的，不仅能保障施工安全，还能提升施工效率、加快施工进度，
保障整体施工质量，因此要求相关管理人员在后期的具体技术管理中要先
充分了解技术管理的特点，然后结合项目实际提出相应的优化技术管理的
资源配置策略，进一部提升技术管理水平。文章提出了几点优化的策略，
希望能为类似房地产开发工程项目提供一定的理论参考依据。
参考文献
[1]陈华安.房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J].科技致富向
导,2015,18:177+308.
[2]宋敬涛.论房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J].河南科
技,2013,11:241.
[3]闫格.房地产企业多项目经营资源配置优化研究[D].西北农林科技大
学,2014.
作者简介
张继德，男，出生于（1978-），毕业于西安建筑科技大学，本科学历，
目前主要从事于工程管理和项目管理的工作。
上接第152 页
的使用，同时还需要考虑施工组织措施是否合适，这些都是影响市政
工程施工的关键因素，因此，施工管理人员应当积极采用高科技技术，
科学进行施工流程设计和安排，提高项目工程施工技术，进而提高市
政工程项目的质量。
4、市政工程施工阶段质量管理体系建设
4.1 建立工程施工质量保证体系框架
为了确保市政工程项目得以顺利实施，因此需要根据《质量管理
体系要求》炳草考相关工程施工单位质量管理体系，从施工经验，组
织结构，技术管理，施工管理和规章制度几个方面进行分析，确保质
量施工安全。
4.2 施工质量保证体系要素及职能分配
应当根据项目的实际情况，建立起符合实际项目特点的质量保证
体系，形成相关体系文件，配备需要的设备和专业人员，确保质量计
划的内容具有可操作性和可实施性。各个职能部门也需要对一些潜在
的不安全因素进行分析，制定相关的预防措施，防止危险的发展。
4.3 市政工程施工质量制度保证措施
首先需要建立起教育培训以及持证上岗的制度。组织人员曹家施
工的 全体人员需要学习施工守则，进行指导后方可上岗，需要熟悉施
工程序以及掌握容易发生安全隐患的重要环节，定期进行培训和学习，
进行考核。可以预防在施工过程当中出现问题能够有效解决。
其次，需要坚持质量标准，进行相关的质量策划，贯彻图纸审核
和技术制度，能够未施工人员提供出强有力的技术支持以及技术参考。
再次，施工公司内部建立起质量监督体系，采取定期和不定期检
查的方式，对施工工程进行实地测量并做好记录，进行相关结果评估，
一旦发现问题，应当及时处理补救，并编写出相关的质量事故报告制
度，形成完整的监督报告系统。
最后，需要坚持回访制度，在工程交接以后应当采取电话、邮件
等方式进行回访，出现问题及时进行反馈和修补，确保用户满意，实
现质量终身负责的原则。
参考文献：
[1]楼成荣.浅谈市政工程施工阶段的质量管理[J]. 科技致富向导.
2011(02) .
