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房地产企业主体监管制度范文1
论文摘要 商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要的作用，然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯。因此，对于商品房预售预售的监管。本文通过我国现实中不同地区的商品房预售款监管模式，以监管主体为核心，在比较分析的基础之上，分析了我国现有三种模式的利弊，并在此基础上，为我国商品房预售款的监管模式提出有效的完善建议。
论文关键词 商品房预售 预售款 监管模式
一、商品房预售款监管的必要性分析
商品房预售，也称期房买卖，与现房买卖相对应，是商品房买卖的一种类型之一。它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。在商品房预售法律关系中，房地产开发单位为预售人，承购人为预购人。根据建设部颁行的《城市房地产预售管理办法》，预售款既包括预购人支付的定金，也包括支付的房价款。
由于商品房预售中标的物的非现实性、合同履行的非即时性，以及商品房预售法律关系中当事人法律地位的不平等，预购人的弱势法律地位，决定了在这一领域公权力介入与干预的必要性，特别是对于承购人按照合同约定向预购人支付的预售款的监管。而商品房预售市场中所具有的垄断与信息不对称而导致的市场机制在资源配置中的无效率性，使得作为社会公共利益代表的政府，通过“有形的手”对市场进行干预和监管势在必行。
二、我国商品房预售款监管模式法律分析
在法律层面上，对于监管模式的分析，主要集中在监管主体、监管范围、监管权限和法律责任等方面。下文则将以监管主体为重点，对我国现行的监管模式进行一个简要的分析。
按照监管主体的不同主要形成了以下三种模式，一是由政府进行监管，二是由商业银行进行监管，三是引入中介机构作为监管主体。
（一）政府监管模式
政府是最为传统，也是监管权力最为完整的监管主体。一方面，政府掌握着丰富的信息资源，拥有多重的监管手段，以国家强制力为后盾，为监管的顺利进行提供了便利的条件；另一方面，政府的监管权力行使的范围也包括了其他监管主体，从而保证了监管整体上的有效性。因此，以广州、厦门、青岛、天津等城市为代表确立了以政府为监管主体的商品房预售资金监管模式，但是在形式上略有不同，厦门和天津是直接以房地产交易管理部门为监管主体，而广州和青岛则是以房地产交易管理部门授权的机构为监管主体，履行监管职责。以政府机构为监管主体具有以下几个方面的优势。
第一，政府作为行使公权力的代表，与作为被监管对象的房地产开发企业追求自身利益最大化相矛盾，没有共同利益的牵制，监管也更有动力。同时，政府的公信力可以弥补我国当前市场信用体系不健全所带来的问题，既可以消除预购人的担忧，又可以降低银行的信用风险，同时也有助于市场信用的培育。
第二，政府机构不仅对房地产法律法规、房地产开发程序、房地产企业运行具有充分的了解，而且掌握着大量的关于房地产市场的第一手信息，包括商品房销售信息、预售款使用信息以及银行等放贷机构的信息，并且拥有着较强的信息整合能力。
第三，政府是以国家强制力为后盾的的公权力机构，这也就决定了房地产交易管理部门及其授权机构对于房地产开发企业的监管具有较强的行政约束力，作为被监管的房地产开发企业必须履行将预售款存入专用账户等义务，如若违反，政府机构就有权行使行政权力，课以行政处罚。然而，有利就有弊，对于政府监管的质疑就从未停止过。
首先，政府权力的扩大必然会增加贪污腐化发生的可能性。作为房地产交易管理部门因为法律的授权而承担起监管商品房预售资金的职责，使其权限范围进一步扩大，可能引起新的贪污腐败行为，出现权力寻租的现象。
其次，政府对于商品房预售款监管的权力界限在哪，如何防止监管权力的滥用，对于房地产市场的过度干预，这一经济法上永恒的命题，在政府机构行使其对预售资金的监管权时依然存在。
再次，政府运用多样化的监管手段实现对于预售资金的监管，人力、物力、财力等成本的付出不可避免，由此引起财政支出的增加，而财政负担的增加，又会进一步加重纳税人的税收负担。同时，如何确保财政支出的有效行使，又是政府监管模式所面临的一个难题。
（二）商业银行监管模式
以北京市、杭州市、成都市、南京市为代表，确立了商业银行直接监管，主管部门监督检查的商品房预售款监管模式。商业银行作为商品房预售款监管主体的最大优势在于，其对于预售款及其拨付、流转具有实际的控制权，能够实时掌握资金的流向。同时，这种模式可以克服政府监管模式所具有的弊端与缺陷。
第一，由商业银行对于商品房预售款进行监管，可以减少政府对于房地产开发企业经营管理和资金运用的直接干预，避免监管的过度，同时也有助于减少政府机构作为监管主体，其自身及其公务人员滥用监管权力，谋求个人利益的贪污腐败行为的发生。
第二，以商业银行作为监管主体，能够使政府机构无须承担因监管失误而引起经济赔偿责任，一旦出现因监管不当导致监管风险的情况时，即由商业银行自行承当经济赔偿责任。
第三，降低成本。一是降低政府的运行成本，监管职责转为由商业银行承担，政府即不再需要为了履行监管职责而承担相应的人力、物力的支出，从而降低了政府的运行成本，减轻政府财政负担。二是银行与开发企业形成了长期稳定的关系，银行有责任监督开发企业对资金的使用，不需要另外支付费用就可以完成监管。
但是，商业银行的监管模式也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面：
一是商业银行作为房地产开发企业获取贷款的主要渠道，与房地产开发企业之间存在着千丝万缕的联系。同时，在这种模式下，监管银行是由房地产开发企业自行委托确定的，为了获得相对宽松的监管环境，他们势必会选择与其有业务联系的商业银行。因此，商业银行欠缺监管主体所应具备的独立性、中立性的要求，易使监管流于形式。
二是银行及负责具体工作的客户经理并非工程、建筑专家，无法对于开发项目的进度进行专业性的分析，但是为了保证预售资金能够按照工程进度予以拨付使用，银行就必须聘请相关专业机构，对项目进度予以监督，导致银行经营成本的增加。对于以营利为目的的商业银行来说，成本的增加则意味着利润的减少，这样一来，监管的有效性势必受到影响。
（三）中介机构监管模式
以重庆和济南两地为代表，开启了我国以第三方中介机构为监管主体的监管模式，重庆市以工程监理机构为主要监管机构，济南市则采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。
与前两种模式相比，这一模式具有先天的优势，符合对于监管主体独立性的要求，由担保公司监管预售资金，使得与整个商品房预售毫无关系的一方成为监管主体；不存在政府过度干预以及以权谋私，贪污腐败等行为，有利于提高监管效率；并且工程监理机构具有专业的工程知识，以其作为监管主体，可以节约监管成本。
与其具有的内在优势相比，引入中介结构的监管模式也有其固有的缺陷。首先，就整体而言，中介机构作为监管主体，行使监管权力，履行监管职责，即意味着各种风险都集于中介机构一身，而当前，中介机构尚未完全具备抵抗各种风险的能力和实力。其次，中介机构承担民事责任的能力较弱，对监管失误后的救助保障十分有限。最后，以工程监理机构为监管方的模式下，监管工作集中到了监理方，开发商容易与监理方发生合谋，无法保证预售资金的有效监管；而担保公司在专业知识和监控力方面都有不足，并且以担保公司作为监管主体会因担保费用过高而增加开发企业成本，从而导致房价上升，反而加重购房人的负担。
三、我国商品房预售款监管方式完善建议
尽管在法律层面上，我国并没有确立统一的商品房预售款监管模式，但是以地方性法规或规章的陆续出台为标志，在预售款监管领域，我国已经形成了政府监管模式、商业银行监管模式、中介机构监管模式这三种主要模式，在监管商品房预售款合理使用、约束房地产开发企业经营行为，保护预购人合法权益方面都起到了重要的作用。然而，我国现行的监管模式，仍然需要进一步的完善。
（一）在立法上进一步完善现行监管模式
对于政府监管模式，为了防止权力寻租、权力滥用、干预过度等现象，就必须在立法上确立有效的制约机制，健全内部约束体系，明确责任承担，并加强来自外部的监督与制约。
对于商业银行监管模式，必须克服商业银行作为监管主体独立性不足、缺乏监管动因等问题，为此，在立法上可以明确由预售期届满时的房屋预购人全体来确定监管银行，同时确立相应的激励机制，以使商业银行切实履行其监管职责。
对于中介机构的模式，要进一步完善健全相关法律，加快中介机构的法制化，并规范中介组织的内部治理结构，使其成为真正地自律性组织，以保障监管权力的有效行使。同时，在立法上，可以将律师事务所、会计师事务所等其他具有较强独立性的中介机构引入，不断完善我国的中介机构监管商品房预售款的模式。
（二）明确相应的法律责任
在商品房预售资金监管体系中，房地产开发企业与监管主体是法律责任的承担主体。然而，我国《城市房地产管理法》没有明确房地产开发企业将预售款不用于工程建设时的法律责任，缺乏相应的处罚规定。虽然在建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中规定了“房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”，同时根据授权制定的地方性法规或规章中也规定了相应的行政处罚条款，但是，这些处罚规定的法律层级较低，处罚力度也较弱。因此，就需要在《城市房地产管理法》以及其他法律法规中明确规定更为严厉的处罚措施，加强对房地产开发企业违法违规行为的处罚力度。
（三）完善房地产开发企业的预售信息披露义务
正是由于房地产开发市场中，房地产开发企业与预购人之间信息部队称的存在，对于预售款的监管才有了其必要性。但是，监管有其优点也有其弊端，因此，如果能够通过市场机制本身解决的问题，也就没有了监管的必要性。
房地产企业主体监管制度范文2
[关键词]供给侧改革；房地产；价格监管
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.12.049
1 引 言
供o侧结构性改革旨在调整经济结构，用增量改革促存量调整，实现要素的最优配置。供给侧改革的手段包括去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。对于房地产行业而言，供给侧改革的首要任务就是去库存。2015年11月10日，主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
为促进房地产行业供给侧改革，中央银行从2015年以来连续5次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016年4月15日国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却不尽如人意。“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三、四线城市大量的商品房库存。然而，2016年前三个季度之后，三、四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策。
虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。
2 房地产价格监管机制的内涵
2.1 房地产价格监管
价格监管是在信息不确定背景下产生的。作为一种国家职能，价格监管能在一定程度上维护商家与消费者的利益。房地产价格监管作为房地产市场监管的一个部分，是房地产市场监管主体依据法律法规，通过制定相应的规范标准，实施一定的干预措施，对房地产经营价格进行的直接或间接的规范和制约。
2.2 房地产价格监管机制的内涵
房地产价格监管机制是指协调房地产市场价格相关管理机构与房地产企业之间的关系，稳定房地产价格，促进房地产市场良性发展的运行机制。本文所研究的房地产市场价格监管机制主要包括房地产市场价格监管主体、监管对象和房地产价格监管的配套法律规范。监管主体是指房地产市场价格监管行为的执行者。从广义上说是指具有监管权的法律制度、各级执法机关、行业组织和社会监督力；从狭义上说就仅仅指政府监管机构。房地产价格监管的对象主要是房地产开发企业。监管主体应对开发企业房地产价格的形成、公示和宣传进行监管，对开发商违法违规行为加强监督检查，规范房地产市场价格秩序。
3 目前我国房地产市场价格存在的问题
我国的房地产市场经过三十年的迅速发展，拉动了我国经济高速增长，取得了巨大的成绩，但是不可否认的是，我国的房地产市场还不成熟，房地产市场价格存在许多问题。
3.1 房价收入比超过了正常水平
房地产价格水平的高低往往用房价收入比来衡量。房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行提供的资料，3～6倍的房价收入比在衡量住房消费时是比较适当的。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。而我国房地产总体房价收入比已经突破了该区间的上限并且大大超出了合理范围。国际货币基金组织（IMF）的全球房价观察报告指出，2016年上半年我国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比均超过了30，其中深圳最高，达到了38.36。由于国庆节前后多个热点城市出台调控政策，非理性的投资投机需求得到抑制，住宅成交量回落，10月涨幅较上月回落1.18个百分点。但是，从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，21个城市价格环比下跌，下跌城市仅占比21%。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%。在如此严格的房地产市场调控政策之下，房屋住宅价格仍然持续增长，房价收入比已远远超出了警戒线。
3.2 房地产市场价格垄断
房地产市场价格的垄断性是由房地产特性所决定的。房地产具有选址固定性、投资区位差异性、土地供给有限性、建筑质量多样性的特性。在我国的土地一级市场上，地方政府是土地市场唯一的供给者与经营者。在布坎南的“政府经济人假设下”，地方政府往往会为了筹集城市建设的资金，追求自身利益的最大化，获取尽可能高的利益，满足财政收入的需求。特别是在分税制改革后，土地收入已成为地方财政收入的主要来源。地方政府基于自身利益的考虑，会利用手中的垄断特权，推动土地的大规模出让。而二级市场，也就是土地使用权出让后的第一次转让市场，则是由地产经营企业、房地产综合开发企业以及土地使用者等垄断。在垄断性房地产市场中，房地产企业之间结成了实质性的价格联盟，操控价格的形成机制，通过价格合谋维持价格刚性，形成事实上的价格垄断。通过垄断把土地价格、建材价格等上涨的因素转嫁给最终消费者。当房地产成本增加时，房地产商就要以成本增加为借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高价格，甚至通过囤地、捂盘等形式来哄抬房价，谋求更多的垄断利润，严重损害了消费者利益。
3.3 房地产市场价格信息不对称
房地产商扭曲房价的工具之一就是房地产交易双方的信息不对称。房地产市场供需双方信息不对称的情况包括以下五种。
（1）未明确标示销售商品房价格。房地产市场中，很多房地产开发商将销售价格视为“机密”，不轻易向客户明示。有的只标示对外公布少量价格优惠的商品房；有的在交易场所看似放置了标价公示牌、价目表，基本做到了“一套一标”，但常常出现公示价格与销售价格不相符的情况。
（2）价外收取未予标明的费用。个别开发商虽然对销售商品房实行了明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后相关收费项目和收费标准，如天然气初装费、自来水初装费、有线电视及网线接口费、前期物业费等，故意隐瞒不予以明码标价，有的还自立项目收取装修押金等，使得消费者最终被迫接受缴纳不必要的附加项目和附加费用。
（3）未如实标示已售房源价格和优惠折扣条件。房地产开发商常常利用已售房源的价格进行促销。有的开发商在价格公示表中未对部分已售房源按照实际交易价格进行标示，或标示的价格高于实际成交价格，且未在任何位置公布优惠折扣条件，具有较大的蒙蔽性。
（4）未对商品房相关配套设施标示，或标示内容不全。如房屋配备标准不明确； 未标示容积率、绿化率、车位配置率；不标明层高、户型；代收项目不标明自愿原则等。
（5）采用虚假的或使人误解的价格手段。个别楼盘在进行广告宣传时，夸大宣传，散布虚假信息，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标志，诱导他人与其交易。还有的开发商在广告牌宣传中，使用“超低价”“哄抢”等字眼，带有很大的欺诈性和诱导性。
4 完善房地产价格监管机制的路径选择
在供给侧改革的背景下，房地产的市场调控不应从需求方出发，通过限购限贷的方式实现，而应着眼于供给侧。房地产价格监管机制以商品房供给的房地产企业为监管对象，探索完善该运行机制的路径选择，符合供给侧改革的需求，有助于房地产市场可持续发展。根据房地产市场价格存在的问题，完善房地产价格监管机制的路径有以下六个方面。
4.1 建立动态房地产价格监测体系
中介组织在信息收集、整理、分析和传播方面发挥着无法替代的作用。房地产价格主管部门可以委托房屋中介协会等中介组织，定期调查统计并测算不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的土地价格、建安成本、房屋租金等信息并适时公布。此外，价格主管部门还应联合相关部门，加强房地产市场价格的动态监测统计和前瞻性预测分析，全面准确地掌握房地产市场价格状况和运行态势。通过对房地产市场供求关系进行实时、全面的跟踪和分析预测，引导商品住房价格合理构成，为政府宏观调控、行业危机预警和投资者经营决策提供依据。
4.2 完善住宅商品房定价机制
住宅商品房定价机制是指在市场经济条件下，商品房价格构成的各要素按照一定的比例，在政府、企业和消费者的共同作用下，形成住宅商品房价格的过程。房地产行业的垄断性特征往往导致住房价格的形成机制失灵。这时，政府有必要对其价格实行监管。对经济适用住房，严格按照有P规定实行政府指导价，以保本微利为原则，限价销售。对于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指导性价格、浮动幅度等方式进行一定程度的管制。指导性价格应由价格主管部门根据房屋所处地段、等级、开发建造平均成本，消费者承受能力、同行业平均利润来确定。对高档商品住房可以实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，由政府限定开发企业的利润幅度。
4.3 构建房地产价格信息披露制度
目前我国房地产市场透明程度远远不够，应采取措施大力提高房地产市场信息透明度。一是严格执行商品房销售“明码标价”制度。房地产开发经营企业在预销售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。对明码标价的内容报价格主管部门备案并且公示后，房地产开发经营企业不得再擅自提高公示价格销售。房地产开发经营企业在预销售商品住宅时，必须按照价格部门的要求在销售场所醒目位置公示每套商品房销售价格，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准。二是建立成本认证、预销售成本、价格公示制度。商品房在销售前按路段或区域公示成本；经济适用房、享受政府优惠政策的住房按楼盘公示（预）销售价格。三是完善房地产价格指数统计公布制度。价格主管部门与统计部门应定期公布全市商品房销售价格、房地产价格指数、房地产市场价格行情，为消费者提供公开、及时、准确、全面的房地产价格信息服务。四是建立不定期公告价格违法行为制度。对性质恶劣、屡查屡犯的价格违法房地产开发商，要不定期给予公开曝光，充分发挥市场、社会和舆论的监督作用。
4.4 规范房地产市场价格秩序
建立商品住房销售成交价格申报制度。房地产开发经营企业在销售商品住房并将销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售商品住房的成交价格报同级政府价格主管部门备案。房地产开发企业在商品住宅开发建设期间所发生的各项费用一律按规定计入成本，并且必须在商品住宅销售前向价格主管部门上报。不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用，不得在销售价格外强行推销及搭售商品，不得在买卖合同中设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。对法律法规规定的销售价格之外代收代缴的费用，在销售商品住宅时必须向购房者公布代收费用的依据和标准，出具合法的代收凭据。禁止房地产开发企业虚假标价，减少房地产交易中的价格欺诈行为，维护消费者知情权和公平交易权。
4.5 完善配套法律法规，加强房地产价格监督检查
法律是价格监管的一个重要手段。目前我国房地产政府监管的法律工具存在核心法律缺位，法律法规交叉重叠，立法可操作性差等问题。因此，第一，应健全完善相关的法律法规，使得政府主管部门的监管行为有法可依。第二，应依法加强对房地产价格和收费的监督检查力度，严肃查处房地产交易市场中的价格违法行为，以维护房地产市场正常的价格秩序。
4.6 开展社会价格监督，建立行业自律机制
价格监管不仅是价格主管部门的职责，也是广大社会民众的责任。房地产价格的社会监督，是政府价格部门监督的重要补充。第一，应积极倡导社会组织参与共同监督。在部分街道（乡镇）和有条件的社区建立社会价格监督组织，利用社区点多面广、与群众联系密切的优势，充分发挥社会组织在日常价格监督中的作用。第二，应建立行业协会价格自律制度。行业协会应建立价格自律机制，配合价格主管部门开展各项价格检查，协调监管主体与监管对象之间的矛盾，对各种价格违法行为及时举报反映。充分发挥行业协会在加强行业价格监管、促进价格自律、保持价格水平稳定等方面的作用。
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房地产企业主体监管制度范文3
一、我国商品房预售资金监管模式分析
对于监管模式的分析，主要集中在监管主体、监管范围、监管权限和法律责任等方面。按照监管主体的不同主要形成了以下三种模式：政府机构监管模式、商业银行监管模式、第三方中介机构监管模式。
1.政府机构监管模式
政府机构是最为传统，也是监管权力最为完整的监管主体。一方面，政府机构掌握着丰富的资源信息，拥有多重的监管手段，以国家强制力为后盾，为监管的顺利进行提供了条件；另一方面，政府机构的监管权力行使的范围也包括了其他监管主体，从而保证了监管整体上的有效性。因此，以天津、广州、厦门、青岛等城市为代表确立了以政府机构为监管主体的商品房预售资金监管模式。但是在形式上略有不同，厦门和天津等城市是直接以房地产交易管理部门为监管主体，而广州和青岛则是以房地产交易管理部门授权的机构为监管主体，履行监管职责。以政府机构为监管主体具有以下几个方面的优势。
第一，政府机构作为行使公权力的代表，与作为被监管对象的房地产开发企业追求自身利益最大化相矛盾，没有共同利益的牵制，监管也更有动力。同时，政府机构的公信力可以弥补我国当前市场信用体系不健全所带来的问题，既可以消除预购人的担忧，又可以降低银行的信用风险，同时也有助于市场信用的培育。
第二，政府机构不仅对房地产法律法规、房地产开发程序、房地产企业运行具有充分的了解，而且也掌握着大量关于房地产市场的第一手信息，包括商品房销售信息、预收款使用信息以及银行放贷机构信息，并且拥有较强的信息整合能力。
第三，政府机构是以国家强制力为后盾的公权力机构，这也决定了房地产交易管理部门及其授权机构对于房地产开发企业的监管具有较强的行政约束力。作为被监管的房地产开发企业必须履行将预售资金存入监管专用账户等义务，如若违反，政府机构就有权行使行政权力课以行政处罚。然而有利就有弊，对于政府监管的质疑也从未停止过。
首先，政府机构权力的扩大必然会增加贪污腐化发生的可能性。作为房地产交易管理部门因为法律的授权而承担起监管商品房预售资金的职责，使其权限范围进一步扩大，可能引起新的行为，出现权力寻租的现象。
其次，政府机构对于商品房预售资金监管的权利界限在哪？如何防止监管权力的滥用？对于房地产市场的过度干预，这一经济法上永恒的命题，在政府机构行使其对商品房预售资金监管权力时依然存在。
最后，政府机构运用多样化的监管手段实现对商品房预售资金的监管，人力、物力、财力等成本的付出不可避免。由此引起财政支出的增加，又有可能会进一步加重纳税人的税收负担。同时，如何确保财政支出的有效行使，又将是政府机构监管模式所面临的一个难题。
2.商业银行监管模式
以北京、杭州、成都、南京为代表，确立了商业银行为监管主体，房地产主管部门监督检查的商品房预售资金监管模式。商业银行作为监管主体的优势在于其对预售款及其拨付、流转具有实际的控制权，能够掌握资金流向。同时，这种模式可以克服政府机构监管模式所具有的弊端和缺陷。
第一，由商业银行对商品房预售资金进行监管，可以减少政府机构对于房地产开发企业经营管理和资金运用的直接干预，避免监管过度，同时也有助于减少政府机构作为监管主体其自身及其公务人员滥用监管权力谋求个人利益等行为的发生。
第二，以商业银行作为监管主体，能够使政府机构无须承担因监管失误而引起的经济赔偿责任，一旦出现因监管不当导致监管风险的情况时，即由商业银行自行承当经济赔偿责任。
第三，降低成本，其一是降低政府机构的运行成本，监管职责转为由商业银行承担，政府即不再需要为了履行监管职责而承担相应的人力、物力、财力的支出，减轻了政府机构的运行成本。其二是银行与房地产开发企业形成了长期稳定的合作关系，银行有责任监督房地产开发企业对资金的使用，不需要另外支付费用就可以完成监管。
但是，商业银行的监管模式也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面：
一是商业银行作为房地产开发企业获取贷款的主要渠道，与房地产开发企业之间存在着千丝万缕的联系。同时，监管银行是由房地产开发企业自行委托确定的，为了获得相对宽松的监管环境，他们势必会选择与其有业务联系的商业银行。因此，商业银行欠缺监管主体所应具备的独立性、中立性的要求，易使监管流于形式。
二是商业银行及其负责具体监管的工作人员并不具备建筑工程相关的专业知识，无法对开发项目的工程进度、申请拨付工程款是否符合监管要求进行专业性的分析和认定，也有可能因此商业银行为此额外增加经营管理成本，致使监管的有效性、真实性受到影响。
3.第三方中介机构监管模式
以济南和重庆两地为代表，开启了我国以第三方中介机构为监管主体的监管模式。重庆以工程监理机构为主要监管机构，济南则采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售资金监管责任担保书的方式。
与另外两种监管模式相比，第三方中介机构监管模式具有先天的优势，符合对于监管主体独立性的要求，由担保公司监管预售资金，使得与整个商品房预售毫无关系的一方成为监管主体，不存在政府机构过度干预以及等行为；而工程监理机构具有专业的建筑工程知识。采用此模式进行监管，有利于提高监管效率和准确性。
与其具有的内在优势相比，第三方中介机构监管模式也存在固有的缺陷。首先，就整体而言，第三方中介机构作为监管主体行使监管权力，履行监管职责，即意味着各种风险都集中第三方中介机构于一身。而当前，第三方中介机构尚未完全具备抵抗各种风险的能力和实力。其次，第三方中介机构承担民事责任的能力较弱，对监管失误后的救助保障十分有限。最后，以工程监理机构为监管方的模式下，房地产开发企业容易和监理机构发生谋和，无法保证商品房预售资金的有效监管；而担保公司在专业知识和监控力方面都存在不足，并且因担保费用过高而增加房地产开发企业项目成本，导致房价上升，反而加重购房人负担。
二、商品房预售监管方式完善的建议
1.在立法上进一步完善现行监管模式
对于政府机构监管模式，为了防止权力寻租、、干预过度等现象，就必须在立法上确立有效的制约机制，健全内部约束体系，明确责任承担，并加强来自外部的监督与制约。对于商业银行监管模式，必须克服商业银行作为监管主体独立性不足、缺乏监管动因等问题。为此，在立法上明确商业银行具备监管职能的条件，确立对于资金监管操作要求，同时确立一定的奖惩机制，促使商业银行依法切实履行其监管职责。
对于第三方中介机构监管模式，在立法上明确中介组织具备监管职能必须具备的条件，确立对于资金监管操作要求。加快中介机构的法制化，规范中介机构的内部治理结构，使其成为真正地自律性组织，以保障监管权力的有效行使。
2.明确相应的法律责任
在商品房预售资金监管体系中，房地产开发企业与监管主体是法律责任的承担主体。然而，我国《城市房地产管理法》没有明确房地产开发企业将预售款不用于工程建设时的法律责任，缺乏相应的处罚规定。虽然在建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》中有相关规定，同时根据授权制定的地方性法规或规章中也规定了相应的行政处罚条款，但是这些处罚规定的法律层级较低，处罚力度也较弱，其对房地产开发企业的约束力较低。因此，需要在《城市房地产管理法》以及其他法律法规中明确规定更为严厉、更具操作性的处罚措施，加强对房地产开发企业违规行为的处罚力度。
3.完善房地产开发企业的预售信息披露义务
房地产企业主体监管制度范文4
Abstract: This article introduced the study status of internal control in China and abroad first,then analyzed the internal control problems in Chinese real estate enterprises, including inadequate corporate governance structure and internal control procedures, company executives’lack of internal controls awareness, ineffective supervision and the lack of operablecode of ethics and conduct, finally, put forward the corresponding countermeasures.
关键词:房地产企业;内部控制;问题;对策
Key words:real estate enterprise;internal control;problems;countermeasures
中图分类号:F272 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)23-0021-02
0引言
改革开放二十多年以来,我国的房地产市场经历了从无到有的过程,而我国的房地产企业也在这短短的二十余年间迅速发展壮大,在我国经济高速稳定发展中起到了至关重要的作用。受房地产市场自身规律、国际经济形势和国内宏观经济等因素的影响,我国房地产企业的发展正面临着新的考验。而考验面前也正是企业强化内部管理、提升专业能力和巩固行业领先优势的机遇。在当前形势下,随着我国房地产企业的管理水平不断提升,越来越多的房地产企业开始意识到内部控制对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。
1企业内部控制理论研究现状
1.1 国外企业内部控制理论发展现状从二十世纪七十年代,国外就开始了对企业内部控制理论的研究,八十年代美国诞生了COSO委员会(Committee of Sponsoring Organization),专门研究内部控制问题。 COSO委员会于1992年提出报告《内部控制――整体框架》(Internal Control-Integrated Framework),报告提出:内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的,为营运的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程;内部控制的构成要素应该来源于管理阶层经营企业的方式,并与管理的过程相结合。此报告第一次比较完整的提出了企业内部控制的理论体系和整体框架,并在全球得到普遍认可和推广应用。
2002年,在美国安然公司会计造假丑闻发生后,美国众议院金融服务委员会主席迈克尔・奥克斯利和参议院银行委员会主席萨班斯联合提出了《萨班斯――奥克斯利法案》(Sarbanes Oxley Act 2002)(简称萨班斯法案),并在美国国会获得通过。萨班斯法案对企业内部控制和风险管理提出了更为严格的要求,迄今为止仍在实施。 COSO委员会于2004年6月提出《企业风险管理―整合框架》(Enterprise Risk Management――Integrated Framework),内部控制目标被界定为四类:战略目标、经营目标、报告目标以及合规目标。
1.2 我国企业内部控制理论现状新世纪的经济全球化,对中国企业内部控制理论发展产生深远而广泛的影响。近五年来我国会计、审计准则不断与国际趋同。2006年2月15日,财政部在北京了新的企业会计准则和审计准则体系,并于2007年1月首先对上市公司施行,这标志着两大准则体系已经建立。这次实施的会计准则和审计准则体系,实现了国际接轨,与国际惯例趋同,是我国企业内部控制理论发展的重大进步。
继新企业会计准则和审计准则之后,财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年6月联合了《企业内部控制基本规范》(以下简称“基本规范”),确立了我国企业建立和实施内部控制的基础框架,在会计、审计领域实施进一步实现了国际接轨。 基本规范的实施,是我国企业内部控制理论发展的重要里程碑,使我国企业内部控制的研究与实践有了明确的指引。
我国房地产企业相对于一般企业又有着投资大,项目周期长和社会影响较大等特点,在实际工作中,更容易出现舞弊行为,往往直接导致房地产项目的质量、安全和工期问题,造成不良社会影响。因此,如何加强我国房地产企业内部控制是一个值得研究的课题。
2我国房地产企业内部控制存在的问题
2.1 公司治理结构不完善我国房地产企业的公司治理结构主要存在股权结构不合理的问题。在上市的房地产企业中,控股股东持股比重过大,例如“华远地产”的控股股东北京市华远集团公司持股达45.92%:“万通地产”的控股股东北京万通实业股份有限公司持股达51.16%,而“泛海建设”的控股股东泛海建设控股有限公司更持股高达74.15%。股权过度集中的后果是,持有公司多数股份的大股东依法占有表决权优势。他们往往可以控制董事会,在公司决策上有可能牺牲广大中小股东的利益。同时,很多中小房地产公司还有明显的个人控制现象,控制人常常集控制权、执行权和监督权于一身,拥有较大的任意权力。
2.2 企业高层管理者缺乏内部控制理念我国的内部控制基础薄弱,房地产企业更是只有十几年的发展历史,实践中,管理层不重视内部控制的情况普遍存在。许多房地产企业管理者把精力主要放在房地产商品的开发和销售上;有的房地产企业管理者片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等,未能理解内部控制系统的全面含义;还有的管理者认为加强内部控制,束缚了自己的手脚,影响办事效率;甚至还有人认为搞内部控制就是对自己人的不信任,容易制造内部矛盾等。
2.3 企业内部控制制度不完善我国房地产企业的内部控制程制度不健全、不科学,具体表现在:①内部控制制度尚未建立,或不成文,内部控制工作无据可依。②内部控制制度部分建立,但不健全。例如建立了设计、施工、材料设备采购和销售的内部控制程序,但缺乏相应的监督审计程序;建立了成本控制和优化的机制,但缺乏总体协调和制衡机制;制定的内部控制制度没有从本企业实际情况出发,无法实行等等。[2] ③许多房地产企业内部控制程序不科学,目标不明确、不细化。例如:有些房地产企业没有月度工程预算,会计人员仅核算当月成本,无法对整个项目成本实施控制;有些企业虽然制定了各种制度,但不够细化,执行时经常违规,形同虚设;有些房地产企业对分公司没有明确、细化的考核标准,分公司管理者忽视成本控制,导致项目成本大幅增加等。
2.4 内部控制监督乏力首先在内部监督方面,很多房地产企业虽然制定了内部控制制度,而且也较为全面,但内部监督执行不力。很多企业没有在董事会下设立审计委员会或审计部,这就无法保证内部控制制度彻底地执行和落实,不能有效制约会计违法行为的发生。有些房地产企业虽然设立了内部审计部门,但内部审计部门被赋予的职权有限,所发现的问题不能得到及时有效的处理。还有些企业内审工作无考核机制,这些都影响了内部审计的效果,使得内部审计机构不能发挥应有的职能作用。其次在外部监督方面,由于企业信息缺乏透明度,政府职能部门和社会难以对企业内部控制实现有效的监督。
2.5 缺乏可操作性的道德规范与行为准则我国房地产企业一般对岗位职责都能明确、细化,但还没有根据内部控制结构的要求,针对各岗位的特点建立起可操作性的行为规范与准则体系。企业道德规范与行为准则的建设往往流于空洞。
3强化我国房地产企业内部控制的对策
3.1 优化公司治理结构
3.1.1 引进独立董事针对我国房地产企业股权过度集中的问题,应当健全董事会和监事会的职能,引进独立董事,避免大股东在公司决策中损害中小股东的利益以及舞弊的发生。这方面我国于2001年8月了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》, 要求上市公司建立独立董事制度。[2]
3.1.2 建立科学合理的授权机制我国房地产企业随着开发规模的扩大,很多企业业务已拓展至全国范围,呈现出集团化发展的趋势,部分企业的管理模式由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理,地方分公司的独立性越来越高。这就要求房地产企业将业务授权制度的建立与完善作为内部控制体系建设的重点。我国的房地产企业在这方面做出了一些探索和尝试,尚需在实践中完善。
3.2 企业高层管理者提高认识、更新思想内部控制建设需要企业的高层管理者统一思想,提高认识。只有企业的高层管理者充分认识到内部控制的重要性,才能在企业中制定有效的内部控制制度,并确保内部控制的充分性和有效性。
3.3 完善企业内部控制流程房地产企业在内部机构设置上应当结合业务特点和内部控制的要求,明确部门或分公司职责权限,将权利与责任落实到各责任单位。具体操作上可注意以下两点:①制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。②对业务流程不断梳理、完善,加强各部门间协调配合,避免职责交叉和制度缺失等问题,使企业的内部控制流程不断完善,避免墨守成规。③不断完善流程管理信息系统的建设与应用。我国大中型房地产企业中很多已采用了较为先进的房地产企业管理软件,比较有代表性的如“明源”。明源在国内推出的“明源地产ERP整体解决方案”,以房地产企业“战略预算执行”为主线,包含“客户关系管理(CRM)”、“项目运营管理(POM)”两大业务管理平台,并将地产企业的专业业务层面、财务层面、行政层面实现一体化整合,基本实现了地产企业“业务一体化运营”,对完善我国房地产企业的内部控制体系作出了有益的尝试。
3.4 加强对内部控制有效性的监督房地产企业要保证内部控制的有效性,仍主要依赖内部审计机构和人员的配置,并保证其工作的独立性。内部审计机构应当可以直接向董事会或审计委员会、监事会报告,以此不断修正内部控制方面的问题和缺陷。对于内部控制有效性的监督工作,可以通过以下三个方面的工作来进一步加强:①重视日常监督检查,并使其规范化制度化。通过对企业内部控制的建设与实施情况进行常规、持续的监督检查,来保证内部控制体系运行的有效性。由于很多房地产企业的开发业务已拓展至多个地区乃至全国范围,日常监督检查主要通过周报、月报的形式来实施,周报和月报的内容包括房地产项目的投资、进度、质量和安全等各方面情况,由项目管理人员和财务人员共同上报并承担责任。②房地产企业同时还要做好专项监督检查工作。房地产企业的专项监督检查主要是针对质量安全工作、文明生产或财务审计工作,而质量安全方面总是放在首位。由于其行业的特殊性,一旦发生质量安全事故,将给项目带来重大经济损失和不良社会影响。而财务审计方面的监督检查也是房地产企业实施内部控制的必要手段。通过专项监督检查工作,房地产企业可以更好地实现对项目部或子公司的运行监督,控制各种风险的发生。③建立问责机制。企业对于监督检查过程中发现的内部控制缺陷和问题,应当积极整改,并追究重大缺陷和问题的相关责任单位或者责任人的责任,避免和“走过场”,使内部控制机制发挥实效。
3.5 以人为本重视企业文化建设
3.5.1应当制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策由于房地产开发项目周期较长,关键岗位员工的强制休假制度和定期岗位轮换制度在房地产企业实行起来往往很难,管理人员经常要一个项目一跟到底,这就要求房地产企业都在岗位设置和人才储备上加强建设,尽量做到岗位的可轮换性。
3.5.2 要重视员工培训在培训上,应当职业道德修养和专业技术能力并重,着力提高员工的综合素质和道德水准。同时也要培养员工的法律意识,学习不同地区的法律法规,以适应全国性的开发工作。
3.5.3 加强企业文化建设由于内部控制是由包括高层管理人员在内的全体员工实施的,员工的道德水准和价值观念就成为了影响内部控制实施的重要因素。因此企业文化建设对于企业的内部控制是十分必要的。房地产公司在企业文化建设方面,应结合行业特点,建立具有操作性的行为规范与准则体系。这种行为规范和准则的建立应当按照经济效益和社会效益并重的原则,坚持以人为本,重视房地产企业的社会责任。
参考文献:
[1]财政部证监会审计署银监会保监会关于印发《企业内部控制基本规范》的通知[J],安徽水利财会,2008,(4).
房地产企业主体监管制度范文5
【关键词】建设工程；房地产；工程管理
1 有关于房地产工程管理的背景
1.1 目前我国工程管理的现状。所有建设工程项目管理的内容、侧重点、方法等随着管理行为主体的不同将是不一样的。近年来，基本上施工单位工程管理的模式相对比较成熟，伴随而至的监理单位的工程管理也有了国家要求执行的规范，只有房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范，统一科学的管理模式。随着市场上房地产企业的不断增多，其企业的工程管理模式更是五花八门，没有相对规范的操作模式。当代项目管理学科的研究中，已有涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。
1.2 当前房地产工程分包管理模式的变化对业主工程管理的影响。众所周知，随着房地产开发物业的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向房地产开发商承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，房地产公司控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到房地产公司。
新中国成立以来，我国房地产行业从80年代中期开始兴起，但其大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。
房地产企业自己把控着工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。房地产工程分包管理模式的变化，必然促使房地产企业探索作为业主方工程管理工作重点。
2 具体从承建单位、监理单位工作模式看房地产开发管理重点
2.1 承建单位、监理单位工作模式
根据《建设工程项目管理规范》(GB/T50326－2001)的要求，施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。
监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。
2.2 房地产业主工程管理与承建单位、监理单位工作模式的区别
因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方式不同，主要表现在以下几个方面:
2.2.1 工程进度控制方面:房地产企业的计划安排是施工单位、监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置，而施工单位仅仅局限于工程本身，相对更微观。
2.2.2 工程质量控制方面:施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准;施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。
2.2.3 工程技术管理方面:施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工法，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准(技术参数)，然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图。
2.2.4 现场管理方面:施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。
3 房地产开发工程管理中所容易出现的问题及解决建议
工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不太清楚如何从开发商的角度管理工程。工程管理往往是房地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多的一个环节。问题一般而言容易出在计划管理、质量管理和监理管理上。 转贴于
工程计划/进度控制:房地产企业的计划安排是施工单位、监理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控制的角度，对整个项目的实施进行全面布置。房地产工程施工进度计划出现的问题往往不是工程部施工计划或施工单位施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。房地产工程经常存在施工拖期的问题，比如:施工按计划应该开工而设计图纸仍为完成;门窗工程按计划应该开始安装而施工队伍还没进场、电梯按计划应该开始安装而电梯由于供货不及时而未到场等等－－以上皆是配套计划的问题，房地产企业工程部门在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题由工程部解决，涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求;工程部应制定具体的时间表使其他部门更好的配合工程。
计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。
工程质量控制:施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则应建立自己的客户产品质量标准;施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业则应关心施工单位和监理单位是否健全了保证工程质量的管理体系。
质量管理最大的问题是中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理单位按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，目的为了保障工程的安全，不会出安全问题，所有建筑工程必须达到最低标准。但开发商更多的是面对客户关心的问题。万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是:防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。
实际上，开发商做为投资方，完全可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》从工程进度、工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等方面制订出详细的管理标准和技术标准，开工前向监理单位和施工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。
工程监理管理:开发商签约时是和监理公司确定合作关系，而现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动其工作积极性。施工单位在正常的施工活动中却很容易和监理工程师打成一片，当工程出现问题时，监理工程师便有了帮助施工单位的可能性存在。解决此问题的办法是和监理公司签订合时进行约定:开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技术、质量管理有重大贡献，甲方将监理工程师进行个人奖励;同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误，甲方将对监理公司进行处罚，扣减监理费用。
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【关键词】房地产企业 内部控制 对策
随着我国市场经济不断纵深发展，房地产企业为了更好地适应不断扩张发展，就必须加强对于企业人员、资金、财务等环节的规范和管理。有效地内部控制制度的实施能够帮助房地产企业规范对于生产经营各环节的控制和管理，有利于提高房地产企业的管理控制水平，促进房地产企业在激烈的竞争中可持续的生存与发展。
一、房地产企业内部控制的重要性
纵所周知，房地产行业是个高风险行业。虽然很多房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制意识淡薄，缺少应对风险的相应措施，内部控制的有效性和执行情况不容乐观。究其原因，在很大程度上归结为房地产企业内部控制的失效。因此，完善房地产企业内部控制制度，增强适应环境的应变能力及抵抗风险能力，帮助企业安全渡过危机，显得尤为迫切。
然而，很多企业认为，内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，企业就有了内部控制。甚至，部分企业认为制定大量规章制度，增加了办事环节、程序和人员，束缚了手脚，影响办事效率，增加了企业的经营成本。这些都是没有真正理解内部控制的内在含义，没有把内部控制当作是企业加强经营管理，实现经营目标不可缺少的重要环节。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）房地产企业内部控制环境薄弱
1.房地产企业管理层内部控制意识薄弱。我国的大部分房地产企业的性质为民营，他们的管理者往往是从基层施工人员发展而来，们自身的文化素养和管理水平比较有限。对于内部控制的实施，更是缺乏系统和宏观的概念和认识。内部控制制度的试试效果往往会跨越几个经营周期，其效果回报往往具有耗时长、成本高、回报不明显等特点。很多房地产企业的经营者往往认为内部控制制度的实施与企业的生产经营和利润不十分相关，因此怠于实施内部控制制度。另一部分管理者，认为内部控制制度就是一纸条文，只需建立制度即可却疏于内部控制的真正实施。还有一部分管理者视内部控制制度为限制其管理行为的方式，是投资者不信任其的表现，因此对于内部控制的实施态度较为抵触。这些来自房地产企业管理层的内部控制意识缺失，就使得内部控制不能得以有效实施。
2.房地产企业缺乏专业的内部控制人才。房地产企业的大部分员工都是从事业务的人才。然而内部控制能否有效实施关系到房地产企业能否健康稳定的发展，内部控制专业人才的缺乏将不利于企业内部控制制度在生产经营各环节的实施。房地产企业的大部分员工由于缺乏基本的内部控制素养，导致绝大部分房地产企业员工只重收益，轻内控的现象，这将严重影响企业的正常生存发展。
3.权责分配不合理。我国大部分的房地产民营企业多半采用家族式管理模式。这种管理模式的最重要的特点在于权利的集中。许多房地产企业在一些岗位上采取一人多岗的方式来节约成本。然而这种权责不清的管理模式一方面使得员工混淆自己的分内职责，不利于员工工作的有效率进行。另一方面，有些重要岗位若权责不清将会对企业整体的发展走势产生至关重要的影响。还有一些房产企业管理结构不十分健全，其董事会、监事会的设置往往是“摆设”，而没有达到三权制衡的效果，这将角色的重叠就使得房地产企业内部控制制度的实施和有效性水平不容乐观。
（二）内部控制制度执行能力低
1.房地产企业业务流程设计不清晰。房地产企业常常伴随着高风险与高利润，因此，管理者对于各环节的生产业务环节的设计存在设计不清晰，控制水平低下等情况。对于项目的建设和运作往往取决于管理者的个人职业判断，鲜有固定规范的模式可以依据和追寻。这种混乱的生产运作形式不利于内部控制制度的有效实施.
2.资金管控缺乏有效制约。房地产企业因其资金运营的特殊性，使得大多数的企业缺乏专门进行资金集中管理的部门。因房地产企业往往具有跨区域性，因此为了便于项目投资的正常进行，房地产企业常常提前预付项目开发人一定的资金以确保项目的正常实施。然而由于房地产企业与项目所在地往往不一致，使得房地产企业对于投资项目资金不能有效进行控制和约束，容易导影响资金利用有效性。
（三）缺乏畅通的信息沟通渠道
1.管理层缺乏有效的与员工交流渠道。无论是管理层向员工传达公司整体战略思路和布置各阶段工作任务，还是员工向管理层反馈工作结果都离不开通畅的交流渠道。房地产企业存在的内部管理机构与渠道不健全的问题，有时会导致管理层无法及时有效地向员工布置和调整员工工作内容，另一方面也会影响员工向管理层反馈工作成果以及在工作中发现的问题。这种双向交流渠道的不畅将会影响了企业的管理信息的传达和反馈，将大大影响企业的经营的效率。
2.业务信息系统集成程度较低。高速有效的业务实施离不开健全集成的信息系统平台。房地产企业各环节设计存在不清晰、冗余的现象，其采购、生产、销售、投资、融资、财务管理、人力资源管理等环节均没有形成层层流转，环环相扣的信息体统管理，因此使得各个环节难于彼此协调，无法保证信息在各环节之间及时、准确的传递，不利于房地产企业对潜在的风险进行有效的控制。
（四）缺乏有效规范的内部控制监督
1.内部控制监督流于形式，缺乏实际意义。内部控制监督的实质在于对企业生产各环节经营效率与效果进行有效的检查和监督。然而我国房地产企业将内部控制监督的内容仅仅理解为对财务报告真实性进行监督。房地产企业的内部控制监督机构几乎将所有的精力与时间用来检查财务报告的数据是否真实可靠，而忽视对企业资产安全、各环节实施情况进行实际有效的监督。
2.内部审计部门独立性缺失。部分房地产企业虽设置了内部审计部门，但却将管理层的权利凌驾于内部审计部门之上，严重影响了内部审计人员的内部控制效率与效果。许多企业的管理层甚至要求内部审计部门要直接对管理者负责，这样一来不利于内部审计部门对于管理层的决策和行为进行有效的监督。另一方面，有些房地产企业使财务部门或其他部门的主管或员工兼任内部审计的工作，以降低内部控制成本。这样会影响内部审计人员的独立性，从而严重影响内部控制的效果。还有些企业将内部审计部门“束之高阁”，不赋予实际的内部控制监督权力，使得内部审计部门成为名存实亡的兼职机构，不能有效地实施内部控制。
三完善房地产企业内部控制的对策
（一）构建健康的内部控制实施环境
1.提升内部控制及风险意识。房地产企业应积极展开针对于内部控制和风险防控的相关知识普及，调高管理层与员工对于风险防控和内部控制实施必要性的认识，并将内部控制以及风险防控效果纳入到员工和管理层薪酬计划范畴，使得与员工及管理层切实将内部控制和防控作为影响其自身发展的一个重要“因素”来看待，从而较为深刻地转变以往员工及管理层内部控制及风险意识缺乏的问题，防止企业的盲目扩张，有利于企业的长远发展。
2.加快员工内部控制专业素养的提升。房地产企业应就企业生产运营环节的内部控制管理设专门人员及专门机构进行管理和控制。并制定计划，聘请内部控制实施方面的专家为本企业的内部控制负责人员定期进行内部控制理论和实践环节的培训，这样一来将有利于房地产企业专业性内部控制管理人才的内部控制和风险防控等专业素养的提高。
3.建立健全房地产企业的内部治理结构。完善的内部控制治理结构是内部控制有效实施的基础，房地产企业一方面应该加强董事会的主体地位，赋予董事权利，重视董事会在对房地产企业进行决策过程中的力度。另一方面要建立专门的内部控制监督机构，使得内部控制监督部门能够独立于生产经营管理的各环节，展开内部控制实施有效性评价。建立健全企业的内部控制治理结构有利于加强内部控制制度的实施效果。
（二）提升房地产企业全面风险管理水平
1.实现对资金的综合管理。通过建立及时资金的预算计划、资金的集中核算中心实现对资金尤其是货币资金的计划预算、筹集、运用于集中管理等环节，结合房地产企业自身的经营特点，建立房地产企业资金的综合结算中心，便于对于资金的管理和控制。
2.积极探索新型的融资方式，拓宽融资渠道。为了改变目前我国房地产企业主要向银行进行资金借贷的融资结构，房地产企业应结合自身的经营特点，可以考虑采用上市融资、信托融资、夹层融资和短期融资券等新型的融资方式加强房地产企业资金流转能力，丰富融资方式，拓宽房地产企业的融资渠道。
（三）建立有效的房地产企业业务运营流程
1.严格监督招投标环节的规范性。房地产企业应该建立供应商的档案信息平台，对供应商的综合排名、分类、偿债能力等方面要进行严格把控，使得招投标环节透明化，杜绝招投标环节存在不公平、不公允的现象。
2.加强对房地产企业的合同内部控制管理。房地产企业合同管理是房地产企业整个运营过程中的重要环节。从合同签订伊始至合同到期退出企业的过程中，如何利用企业的内部控制制度对合同的实施效果进行全方位、完整、完善的实施，是整个环节的重中之重。房地产企业可以通过对合同按照不同的类别进行划分整理，建立台账，便于各项合同实施情况的监督与追踪。
3.建立有对应关系的客户信息内部控制管理平台。房地产企业应首先建立客户信息卡片，完善对于客户基本信息进行管理和控制监督。其次，要对房地产企业销售过程进行严格全面的监督。在制定价格时，应综合考虑项目所在地的物价水平以及房屋所在区域、户型、楼层、装修、物业等问题，不得随意定价。同时，建立24小时销售监管平台，对于房地产企业销售情况进行有效的监督。
（四）建立房地产企业内部控制动态监控机制
1.强化对房地产企业投资阶段风险评估。房地产企业在投资项目选择时，应积极做好对于项目投资收益、风险等方面的预估，判断投资项目的可行性，加强对房地产企业投资项目的风险评估，为管理者做出投资决策提供基础和保证。
2.加强对房地产企业工程施工全过程进行有效监督。施工阶段是房地产开发企业的核心环节，因此应将内部控制制度应用于该环节中，实现对房地产企业工程施工的全过程有效监督。首先，在审批阶段，所有房地产的企业管理者、重要岗位的领导应严格按照公司的规章进行工程实施。所有员工必须按照公司所给的权限进行动态有效的内部控制监督。
（五）提升房地产企业内部审计实施效果
1.强化房地产企业内审人员的独立性。房地产企业应建立独立的内部审计机构，派专门的内部控制人员对整个企业的内部控制有效性进行评价。在内部审计部门行使其内部控制监督职能的过程中，房地产企业应充分保护内部审计机构与人员在职务上的独立性。首先，内部审计部门必须独立于其他任何生产经营环节，其行为直接对董事会负责；其次，企业的管理层不能将权力凌驾于内部审计部门或内部审计人员之上，要切实做到对内部审计部门及人员在形式上和实质上的独立性的保护。
2.提升房地产企业内部审计人员的职业水平。内部审计人员是内部控制自我评价的实施者和监督者，其专业素养水平将直接影响着房地产企业的内部控制管理水平的高低。因此，房地产企业应定期聘请专业的内部控制专家和风险评估与防控专家来到企业集中对企业的内部审计人员进行培训，同时也应加强对于内部审计人员职业道德的提升。
（六）提高信息化水平
随着计算机技术与网络技术的广泛普及与推广，信息化已经成为了当前房地产企业内部控制的一个必然趋势。通过现代化的信息技术，能够帮助企业将各个部门集中到一起，实现统一管理，这样一来，各个部门之间便可以有效实现资源共享，同时也可以进行实时的交流和沟通，不仅能够提高管理效率，而且还能够进一步提高管理水平。
参考文献
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