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房地产公司管理制度范文1
关键词:国有企业 房地产公司 管理模式
随着我国改革开放的逐步深入,特别是正式加入WTO以后,我国房地产企业迎来了前所未有的发展机遇,同时也面临了严峻的考验。国有企业房地产公司作为我国房地产行业的“领头羊”,其承担了地产开发、土地储备、工程建设等基本职能,是衡量我国房地产行业整体发展水平的重要企业组织模式。另外,国有企业房地产公司能否迅速实现与全球经济形势接轨,并且在最短的时间内融入到世界金融体系中,关键在于企业是否可以适时做出科学、合理的管理策略调整。
■一、国有企业房地产公司管理的基本内容
国有企业房地产公司是我国房地产行业中重要的国有经济组织模式,其具有资金雄厚、政策优惠、组织健全等管理优势。与其他地产企业相比,国有企业房地产公司的管理中更加突出对于国家各项方针、政策的贯彻和执行,管理模式中受国家相关部门的监督和指导性更强。
(一)发展战略管理
国有企业房地产公司的发展战略管理是建立于国家政策指引的基础上,并依托国家对地产行业实行宏观调控的相关扶持策略。国有企业房地产公司的发展战略管理必须坚持长期性、品牌性、政策性、科学性等基本原则,并且自觉接受国家相关部门的监督和管理。发展战略是企业总体发展目标的主要表现之一,其属于决策与计划的范畴,也是企业现代化管理的首要任务。国有企业房地产公司实施发展战略的实际效果,将直接关系到企业管理模式的革新与完善,以及经营业绩提升等重大问题。因此,在社会主义市场经济环境中,国有企业房地产公司管理者应在充分利用现有资源的条件下,把握好企业管理中部分与整体之间的关系,把企业活动的各个部分综合为一个可行的均衡计划,进而实现企业的长期、稳定、和谐发展。
(二)资金运作管理
在国有企业房地产公司的日常管理项目中,资金运作管理占据极为重要的地位和作用。国有企业房地产公司的运作资金主要有国家财政部门直接调配和自筹资金两种形式。作为国内重要的资金密集性行业,国有企业房地产公司在资本规模、资金运作上的管理优势十分明显,管理基础也较为牢固。在国有企业房地产公司进行重大项目的开发中,一定要充分考虑资金运作链条中是否存在弊端与问题,而且对于各类有可能出现的经营风险作出合理的分析,尽量将资金运作管理的风险控制在合理范围内。
(三)土地获取管理
土地获取管理是国有企业房地产公司经营管理的核心内容之一,也是决定企业发展前景及趋势的重要基础。国有企业房地产公司对于土地获取进行管理中,如何通过政策的指引和扶持,逐渐成为企业经营管理中最为关键的能力表现。但是随着国内房地产市场经营环境的规范化发展,以及国家对于土地转让制度改革步伐的日渐加快,公平、合理的房地产土地转让环境已经基本构建。因此,国有企业房地产公司要充分发挥雄厚的经济实力优势,在国家政策允许的条件下,适时加大国有土地资源的储备量,进而有效降低土地获得及开发成本。
■二、国有企业房地产公司管理模式中存在的问题
面对充满挑战的全新市场经济和经营环境,国有企业房地产公司管理模式的建设要掌握科学、合理、有效的方法,这样才能保证所实行的管理模式具有鲜明的时代意义和实用价值。国有企业房地产公司管理模式的构建中,一定要结合市场发展规律和社会主义市场经济格局的具体要求,进而逐步解决现实中存在的弊端与问题。
(一)内部管理基础薄弱
国有企业房地产公司是国内一种新兴的企业组织模式,其仅有几十年的发展历史,在企业管理模式的构建与发展中,国有企业房地产公司也面临了经营及效益方面的严峻挑战,所以部分企业管理者将管理重点集中于房地产的开发和销售环节,而内部理管理则处于相对薄弱的地位。国有企业房地产公司在内部管理基础的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企业的管理者片面认为加强成本、会计、内部牵制等管理内容,即可实现企业的管理建立于牢固的基础之上,这种观点是不符合市场发展规律的,对于企业长远发展也造成了严重的阻碍。
(二)管理结构不完善
我国国有企业房地产公司现行的管理结构以开发、经营、销售、财务等基本组织框架为主,但是由于人力资本、组织机构等构建中矛盾性的客观存在,企业管理结构不完善的问题仍然亟待解决。目前,国有企业房地产公司的管理结构多是借鉴其他国有企业,而缺乏对于地产行业中企业经营、发展、管理的特性而有针对性的进行改革与完善。另外,由于国有企业房地产公司的管理者多为行政级别较高的领导,其在经营决策及事务管理中一旦出现“武断专行”的失误,会给企业带来极大的伤害,进而导致企业管理结构难以得到科学的完善。
■三、加强国有企业房地产公司管理的途径与方法
国有企业房地产公司在形成与发展过程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客观因素的影响与限制,企业往往难以形成一套科学的经营管理模式,依据其制定的各项控制制度自然存在诸多的不合理性。因此,在国有企业房地产公司管理模式的建设中,企业管理者要坚持“推陈出新”的方法,逐步制定和出台更具科学性、合理性的管理制度。
(一)提高风险意识和加强风险管理
在面对国际金融危机,以及国内经济持续调整的双重压力下,国有企业房地产公司面临更多的不确定性和风险,而大多数产企业因缺少风险管理理念,而尚未建立起完善的风险管理体系,从而缺乏相应的抗击风险的能力。因此,国有企业房地产公司在管理模式的完善中,企业的管理层必须提高风险意识,树立风险管理理念。
(二)逐步完善企业内部管理流程
国有企业房地产公司在内部机构设置上,应当结合自身业务特点和内部管控的要求,逐步明确各部门的职责权限,将权利与责任落实到各具体部门。国有企业房地产公司在内部管理流程的完善中,要逐步制定规范的业务流程管理制度,并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。另外,国有企业房地产公司在加强管理的过程中,还要注重各项规章制度的补充与完善。国有企业房地产公司规章制度包括:财务管理制度、人力资源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、资本动作制度、风险控制制度、项目管理制度、营销制度等多方面的内容,企业管理者要对于不完善的地方进行适当的补充,对于缺乏可操作性和执行价值的规章制度作出有针对性的完善。
(三)实现品牌市场多元化,降低企业经营风险
我国现行的社会主义市场经济体制下,品牌市场多元化主要是指:企业通过自身品牌战略的制定与完善,在现代商品市场中逐步树立牢固的地位和强有力的竞争水平,进而全面实现企业品牌市场的多元化发展。目前,国有企业房地产公司品牌战略的实施中,往往局限于某一区域或特定行业,这是不符合企业长期发展目标制定和实现的。因此,国有企业房地产公司在确定品牌市场目标时,一定要坚持多元化的品牌经营原则,将企业运作资金有效应用于多个行业的品牌建设中,当某一行业发展受挫时,其他行业的品牌尚有一定的发展空间和足够的资金,不至于企业的经营风险全系于某一品牌市场目标上,进而实现降低企业经营风险的目标。
四、结束语
在我国社会主义经济体制的构建与发展中,房地产行业始终处于高速发展的地位。国有企业房地产公司是国有经济的重要组织模式,也是推进国民经济发展的重要基础。因此,在国有企业房地产公司管理模式的研究中,不但要注重企业经营能力的提升,而且要适时加强企业自身管理能力的提高,进而实现其在市场环境中的稳定、科学、和谐发展。
参考文献:
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[4]赵鲁杰,钱文. 公司治理理论指导下的国有房地产企业改制研究 [J].合作经济与科技.2009,(10).P38-39
房地产公司管理制度范文2
【关键词】房地产；财务成本管理；监督管理制度；集中管理
近些年来，我国房地产行业逐渐成为经济发展的重要组成部分，对于国民经济发展带来极大的影响。房地产公司属于资金密集型企业，在财务方面的问题显得尤为重要，社会经济发展当中，房地产企业中财务成本管理逐渐显露出各种弊端，针对这些问题进行进一步探索，寻求合理的应对措施，建立完善的财务管理系统，以便在竞争激烈的房地产企业中发展。
一、房地产财务成本管理的意义
在房地产企业当中，想取得效益就需要加强对与财务成本管理的控制，财务成本管理工作主要指的是企业财务管理部门通过一系列的措施和建议，让企业用有限的资金获取最大的效益，而企业的财务管理主要是为了让企业的投入资金达到最小化，与此同时提高企业效益，因此，在各种项目完成之前需要对于企业的财务管理进行合理的分析和管控，同时由于企业的财务成本管理需要企业项目进行管控，这样才能够达到企业效益的最大化。在房地产企业当中，财务成本管理的状况直接关系到企业的运营和发展，同时也极大程度影响到企业经营项目，因此想要得到一个良好的稳定的发展，就需要将企业的财务成本工作做到尽善尽美，成为整个企业保持健康发展的有力保障，因此房地产财务成本管理工作对于房地产企业而言具有至关重要的意义。
二、目前房地产财务成本管理存在问题
（一）融资在一定程度上存在困难
房地产企业对资金需求力度大，在管理过程当中会出现很多问题，特别是资金问题。在房地产企业融资过程当中，由于财务管理自身不够规范，经济实力有待增强，造成银行进行资金审核当中信贷标准不达标，因此不能获得贷款，同时很多民营企业在银行的信用很差，银行对民营企业信任度低，在信贷过程当中提供资料不够完善，甚至有些存在欠款不还的现象，在银行信贷系统里信用不良。
（二）管理制度方面存在一定欠缺
由于我国房地产企业在自身方面存在一定的问题以及局限性，自身能力不足造成财务管理不完善，面对资金的使用方面不能合理安排和利用，造成企业在成本和资金方面浪费严重，同时企业在资金管理上采取的方式较为原始，对资金的实际用途没有细致调查，从而造成企业在财务管理方面存在隐患。
（三）内部控制存在一定问题
企业进行内部核算过程中，特别是中小型企业，由于核算方面存在较多问题，管理混乱，内部管控协调能力较差，在实际当中经常出现报销私人费用和私自采购的费用，导致资金周转存在困难。同时中小型企业领导集权问题突出，给财务管理工作带来不便，财务管理人员核算财务时不能反映出真实情况，信息不明确，导致企业发展偏离正常轨道，投资方向不明确。
（四）房地产企业在项目进行当中未能给予财务充分重视
房地产项目开发的过程当中，从项目前期的投资开发到后期的运营管理，都需要财务成本管理内容贯穿其中，项目当中每一份工作都需要现金支持，涉及到企业资金的运营和管理，因此，企业财务管理工作占据着举足轻重的地位。如今房地产企业对于这一点认识高度不够，反而将主要的注意力放在项目设计方面，轻视企业的成本管控工作，想要让整个企业项目利润达到最大化，需要对企业的财务成本进行合理的调控。
三、房地产财务成本管理的措施建议
（一）实行项目资金集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业的财务成本对于资金管理是尤为重视的，在房地产进行项目开发的过程当中，应当加强对与资金的管控，项目使用资金过程当中制定出完善的计划，同时应当加强资金的使用效率，不能过度浪费资金或者闲置资金过多的状况，因此企业在进行资金管控的过程当中需要保证资金利用的平衡，通过财务管控降低资金的使用成本，达到效益最大化。
（二）增强企业财务成本管理意识，树立全面发展的科学管理体制
在房地产企业经营和管理的过程当中，需要把先进的科学的管理方法融入到企业财务管理当中去，形成一个全面系统的科学发展管理机制，将房地产财务成本管理工作效用发挥到最大化，需要从企业的整理利益出发，在细节工作管理过程当中，面对不同项目，应当通过灵活多变的方式完成项目最大化的效益，同时以提高企业经济效益为目标，增强企业的核心竞争力，在对企业成本进行计算的时候需要把企业的开销进行核算，其中包括物质以及非物质的花费，这样才能够更加完善财务成本管理机制。
（三）强化项目管理与控制，实施监督管理制度
增强房地产企业公司的核心竞争力，需要提高企业的效益，效益依赖于经济，因此必须严格把控好企业项目成本，在房地产企业发展的过程当中，需要对于各个环节的花费进行严格控制，在工程项目结算的时候还要实行严格的检查，这些都属于项目管控当中的重要环节，想要抓好对于企业成本的控制，就需要加强管控力度，保证企业财务数据的完整与可靠。
（四）促进员工工作积极性，激励员工配合工作完成
由于企业管理机制需要人为的进行实施，因此完善财务成本管理工作不仅需要完备的管理制度，同时还需要企业员工的积极参与。目前很多企业尚处于初级发展时期，在发展的过程当中需要建立起完善的员工管理制度，这样能够有效激发员工工作的积极性和主动性，同时也能够增强员工对于新的财务管理制度的认可度。
四、小结
综上所述，房地产公司需要针对财务管理制度方面的问题进行改革，并且从公司的实际角度出发，分析问题深层次的原因，找到房地产企业在管理方面存在的漏洞，及时进行查漏补缺，合理的规避风险，创建出健全完善的财务资金管理体系，进而提升企业经济效益，完善市场。
参考文献
[1]陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界(学术版)，2016(18).
[2]安.目前形势下的房地产公司经营、管理与相关建议解读[J].经营管理者，2016(07).
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房地产公司管理制度范文3
关键词：房地产；财务管理；问题对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。
一、当前房地产公司财务管理工作的现状
(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。
(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。
(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。
(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。
二、房地产公司财务管理工作的对策
(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。
(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。
(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。
三、总结
房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。
参考文献：
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[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.
房地产公司管理制度范文4
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
【参考文献】
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房地产公司管理制度范文5
关键词：房地产公司；事业部制；优点及缺点；注意事项
现今中国的房地产市场信息瞬息万变，为了保持房地产市场的健康可持续发展，更重要的是为了保持经济的可持续发展，自从2009年以来，政府不断出台房地产市场调控政策。特别是2013年年初“新国五条”房地产调控政策的出台，强化了政府对房地产调控的力度，进一步加强了对投资投机需求的抑制。同时“新国五条”对税费方面的调节，将使市场上流通房源量减少，在一定程度上抑制改善型需求的入市。房地产市场的改变对中国的每个房地产公司提出严竣的考验，如何在当下复杂多变的市场环境下保持及拓展公司的业务，对于每一个地产公司的高管人员来说都是一个值得思考的问题。其中，选择一种适合自己企业的理想的组织结构形式是公司的高管人员首先要考虑的重要问题。
一、房地产公司采用事业部制组织结构的适用条件
因为每个房地产公司所依托的市场环境、经营战略、技术特点和管理体制等都有各自的特点，所以要设计一种适合自己企业的理想的组织结构形式不是一件很容易的事。企业的高管人员一般都希望某种组织结构形式既满足迅速作出决策的要求，又能保证决策的高质量；既具有较强的创新和应变能力，又要保持相对稳定。这就是所谓的理想状态。
组织结构形式一般包括：直线制、直线职能制、矩阵制、事业部制、子公司和分公司等几种。房地产公司在创业初期，业务量不大，产品较单一，选择直线职能制、矩阵制，既可以达到加强统一指挥的目的，也能引入管理工作专业化，并能加强职能部门之间的协作和配合。
但是随着房地产公司企业规模的进一步扩大，具体表现之一就是房地产公司的产品类型增多，以前公司只作住宅产品，现在随着市场的扩大公司也涉足商业地产、旅游地产、养老地产等领域。具体表现之二，就是房地产公司的业务区域不断增大，由一个城市扩展到全国各个城市，甚至到国外去开发地产项目。
公司产品类型增多及业务区域的扩大，将对房地产公司现有的组织结构形式提出很大的挑战。如果再用相同的管理模式去管理差异化很大的业务，就会出现管理不适应，甚至出现管理混乱。为此必须选择一种能适应、促进多元化业务发展需要的管理模式，于是事业部制组织结构就应运而生了。可以说，事业部制组织结构是房地产企业发展的必要结果，更是企业多元化经营的必然结果，也是企业发展到一定阶段的必然选择。
二、房地产公司事业部的类型
房地产公司事业部主要分为以下两大类型：
1.按产品类型划分的事业部
中国房地产业发展至今，已由最初上世纪九十年代单一的住宅产品，发展到现在拥有多样、丰富的产品类型：除了传统意义上的住宅楼、商业楼、写字楼外，近十年之间，相继涌现了旅游地产、体育地产、养老地产等多种类型地产项目。
因每种领域的地产项目要求的标准、技术特点、销售群体等均不相同，如果房地产公司采用一种管理模式来管理多种类型的地产项目，势必会造成管理的低效、业绩的低迷以及管理的混乱。这样依据产品类型来划分事业部就势在必行。
当然也不是开发一种新类型的地产项目，就要成立一个事业部，这样会造成人员、财力、物力的极大浪费。在新类型地产项目开发初期，可在原有事业部的框架下成立一个特别小组，随着新业务的拓展，再考虑成立项目公司。当新业务量不断增大时，再考虑是否成立新的事业部。
2.按地区划分的事业部
现今的中国房地产公司，还只在一个地区做地产开发项目的企业已不多了。在经济全球化的大潮中，任何一个房地产公司，都想着在全国甚至全世界开发自己的地产项目，扩大自己的业务范围，赚取更多的利润。
随着房地产公司的开发区域越来越广阔，只在开发项目当地设立一个项目公司，已不能满足总部管理的需求。总部与项目公司相距很遥远，总部管理人员不可能长期呆在项目公司所在地进行监督、管理，总部对项目公司的各种决策也可能失之偏颇。
在这种情况下，按照区域划分事业部就很有必要。房地产公司可依据地理方位划分事业部，比如可划分为东北、华北、西北、西南、华东、华南等事业部，各个事业部统管本区域内的所有地产项目。
三、房地产公司事业部制的优点及缺点
1.房地产公司事业部制的优点
（1）加强总部的决策中心功能。把更多的权力到各个事业部，可使总部的管理人员摆脱大部分日常事务。成立事业部后，事业部会有自己的职能部门，区域内的日常工作会由事业部的职能部门完成，总部职能部门只需对重要问题进行决策，每年定期对事业部进行抽查。这样，总部的最高管理层就能集中精力进行公司长远的全局性的发展战略规划，总部的职能部门也能集中精力进行部门制度、管理建设，使总部成为强有力的决策中心。
（2）容易适应企业的扩展和多元化发展。事业部容易适应大型房地产企业集团的扩展与业务多元化发展的管理要求。房地产企业集团发展到一定程度，特别是多元化发展的结果，会形成很多业务板块，各业务板块间的协同效应会减弱、联系度会降低，再用直线管理模式去管理，会出现管理错乱的现象。
（3）有助于培养专业管理人才。事业部专业化管理平台能使个人的技术和专业化知识得到最大限度的发挥。房地产公司事业部一般情况是针对专业化事项设置的，专业化的设置有助于最大限度的发掘个人的潜能，为企业培养专业化管理人才提供了平台。
事业部在某种意义上来讲，是一个相对独立的企业单位，事业部负责人都要独挡一面，担负一切管理职能的活动，既要有经营管理、财务管理、人事管理等方面能力，还要有较强的组织协调能力、决策能力等，这对培养通才型的管理人员大有好处。
（4）有利于协调事业部内部工作。事业部内部的财务、人事、经营等相关职能活动，都归属事业部负责人管理，各职能部门协调起来比较容易，有助于提高工作效率。
（5）加强与当地市场的对接。事业部直接面对当地房地产市场，容易洞悉当地市场的变化，了解市场需求，开发出适应当地市场需求的地产产品。并且，在当地市场出现问题的时候也能第一时间想出解决方案，问题处理也会比较妥善、实际。
（6）有助于形成集团内部良性竞争机制。事业部是集团企业的利润中心，事业部负责人承担利润责任，有利于事业部负责人业绩的评价。利润完不成时，一般不会出现总部管理过多，或者受到总部过多牵制等推诿理由，因此评价起来较简单。
各个事业部的业绩评价有助于形成集团企业内部良性竞争机制，对各事业部之间可以进行对标管理。事业部之间有比较，有竞争，特别是联系度高点的事业部之间会有市场机制的约束，有价格竞争，这种比较和竞争有利于企业集团的进一步发展。
2.房地产公司事业部制的缺点
（1）全面管理型人才的短缺。随着事业部的业务拓展，事业部需要更多的具有全面管理才能的人才，而这类人才往往不易得到。这样，可能给事业部的管理带来隐患。
（2）可能造成总部管理的失控。事业部有一定的独立权力，加上时间、空间上的限制，各事业部独立性强，考虑问题时容易忽视企业整体利益，这样总部对事业部高层管理人员有时就会难以控制。
（3）构成机构的臃肿、管理人员的浪费。企业集团与事业部的职能机构重叠，构成机构的臃肿、管理人员的浪费。对总部的各职能部门，例如人事、财务等，事业部往往不会善加利用，以至总部一些服务不能获得充分的利用，造成总部管理人员的工作量不饱满，人员闲置。
（4）难以维持集中工作的高效率。总部与事业部分权式管理，分权式管理提高了管理的梯度，提高了管理的层次。但是，对于集中的经济服务工作，总部和事业部难以维持其高效率。
四、房地产公司采用事业部制需注意事项
1.总部要加强管理人才培养
因为事业部管理人才的短缺，总部就要建立相应机制加强管理人才培养，为事业部输送优秀的管理人员。房地产公司的总部可仿效国内商业地产龙头万达地产，事业部的高层管理人员招聘进公司后，先在总部集中工作、培训三个月，待熟悉公司管理体制、工作流程后，再由总部高管对这些新进员工进行评价，评价合格者派往各事业部的项目公司担任要职，不合格者派去别的低层次岗位。
在事业部制管理模式下，企业总部在很大程度上像一所大学，结合各个事业部的特点，专门培养综合管理人才，之后再把合适的人放到合适的岗位上，解决事业部全面管理人才不足的问题。
2.总部要加强对事业部的控制
总部要加强与事业部之间的信息化建设，加强对事业部地产项目建设全程的监控，同时要加强总部和事业部的制度建设，要避免对事业部的管理失控。
3.要加强总部与事业部职能部门的交流
总部职能部门人员和事业部职能部人员要加强沟通，加强业务联系，减少信息不对称，避免人才浪费。总部职能部门管理人员与事业部职能部门管理人员可以交叉任职，加强业务联系，互通有无，减少因闲置造成的人才浪费。
4.总部要协调好各事业部之间关系
总部要强化企业集团整体意识，做好各事业部之间的协调工作。在强调内部竞争的同时，总部既要鼓励事业部取得成绩，又要协调事业部之间处理好关系，以维护企业集团整体利益最大化。
五、结论
大型房地产公司采用事业部制组织结构，有不少优点，也有一些缺点。房地产公司在选择事业部制管理模式的同时，要清楚地知道其优缺点，扬长避短，强化管理，运用信息化管理手段，建立集权与分权的管理制度，探索出一套适合自身企业在不同发展阶段的企业管理模式，这对企业持续发展是至关重要的。
参考文献：
房地产公司管理制度范文6
1．房地产企业财务管理与内部控制体系构建中存在的问题
1．1财务管理制度流于形式
从当前房地产企业的发展情况来看，很多企业并没有给予财务管理足够的重视，很多现代化财务管理的制度也没有被应用到企业的财务管理中，所以导致房地产企业在财务管理制度方面的建设和完善只是流于形式，并没有被管理层严肃对待。相关责任部门在执行的过程中也不能将内部控制体系真正的去贯彻和落实，从而使得内部控制体系在企业中的建设和完善完全失去了实践上的支撑，财务管理制度也逐渐流于形式，这与管理层及企业内部人员的意识薄弱有着密切的关系。
1．2有效的财务管理体系尚未形成
当前很多企业在财务管理和内部控制体系的建设方面并没有形成完善的系统，而且还多存在着企业建立的内部管理体系并不能很好地适应企业管理的需要。尽管当前很多房地产企业在引进内部控制体系的时候也参考了很多先进的案例和内部控制制度，但是其在对自身企业特性的方面却缺少较为细致的考量，从而缺少必要的完备性、针对性和适应性。除此之外，因为房地产企业内外部环境的变化较快，而很多企业在内部控制制度建设的过程中并没有引进相关的灵活性应变机制，根据时事和环境的变化来修订和完善企业的内部控制制度。
1．3融资渠道比较单一
房地产是一项资金密集型的产业，但就当前形势来看，房地产企业在融资渠道方面仍面临着渠道较为单一的难题。之前我国房地产市场依靠国家的支持获得了良好的发展，但也正是在这种依赖性的支持下，限制了我国房地产企业在融资渠道方面的开拓，大多企业都是通过银行贷款的渠道来获得融资。而在国家银根紧缩政策的影响下，房地产企业从银行贷款的难度增加了，仅依靠银行贷款来作为房地产开发的资金支持，已经对中小房地产企业的发展产生瓶颈。
1．4内部监管不到位
在内部控制体制建立后，必要的内部监管措施也是必须的，但大多数企业在这方面却缺乏行之有效的保障机制。首先体现在房地产企业的监督机制层次性方面，因为很多房地产企业都采取了设置属地项目公司的管理模式，在这种集团控股型管理模式下，因为很多子公司分布在各地，其在治理结构、管理组织形式、内部控制流程等方面都存在较多的缺点，往往与企业本部的财务管理存在协调或匹配上的问题。其次，房地产企业在控制体制中的监督管理方面还缺少先进的建设经验，在很多情况下都变成了事后监督，从而使得监督执行的效果大大降低了。
1．5中小房地产公司信息化管理平台不完善
中小房地产公司鉴于领导意识、资金和能力的有限，使他们在公司信息化平台的建设方面较为落后，而这却是房地产企业在财务管理和内部控制体系建设中的现代化要求。如企业在进行内部控制的过程中，通过信息化可以实现对企业的实时监控和全面管理，从而保证其深入到企业管理的各个环节和整体的过程中。但是中小房地产企业在意识和眼界上有一定的局限性，对新事物的关注度不高，也由于他们在资金和能力上的有限才使得他们在信息化建设的过程中并未建立完善的管理平台。
2．房地产企业财务管理与内部控制体系的构建策略
2．1正视现代企业管理制度建设，优化企业管理模式
首先，在意识方面房地产企业的相关管理人员和全体员工都要对这种现代财务管理的制度有一个清楚的认识，充分理解内部控制流程及其对企业管理的重要意义。然后建立一套现代化的企业管理制度，全面优化企业管理模式。为此还要制定明晰的控制流程和制度规章，从而保证企业管理人员的贯彻和落实，使得企业的财务管理和内部控制体系的建设不再只是流于形式，而要真正地发挥其应有的作用。
2．2建立全面的、完整的、现代化的财务核算和管理体系
相关的房地产企业管理人员一定要在现代化的财务管理与内部控制体系的建设上做出更多的努力，从而建立全面的、完整的、现代化的财务核算和管理体系。首先，要根据自身的实际需要和特点及时地引进先进成熟的制度建设经验，在此基础上进行改良，以建立适应性强的符合企业自身特点的财务管理制度;其次，要同时加强对实际案例的分析，吸收别人成功的管理经验，认清自身企业在管理过程中的缺点，从而优化企业自身的管理模式。但是以上这两种措施都是建立在因地制宜的基础之上的，只有这样才能提高企业制度建设的有效性和可操作性。
2．3拓展房地产企业融资渠道
较高的投资风险、较大的资金投入以及较长的建设周期是房地产企业本身的重要特点，尤其在其发展的过程中融资问题就成为了限制房地产企业发展的主要障碍，所以房地产企业要在融资渠道的拓展方面多下工夫。在当前的情况下，房地产企业需要在融资渠道方面进行改进。首先，要减少对国家政策的依赖性，积极发展自身融资能力的建设，合理地利用银行贷款这种传统融资模式在企业融资过程中发挥的作用;其次，要积极探索融资的新渠道，如房地产信托融资、充分吸收社会闲散资金的资本市场、增资扩股等融资渠道。还可利用外资银行及其证券商外资来发展房地产企业。
2．4加强企业内部控制与内部审计工作
加强企业内部审计控制是保障企业内部控制作用的重要途径，它在企业内部控制体系的建设过程中有着重要的作用，这有利于实现企业内部审计的独立性。在审计控制的过程中通过专项业务和定期审计的形式，房地产企业在运营过程中出现的问题的就很容易被发掘，并能够实现对各种漏洞和不良行为的查处。而通过企业绩效审计和内部控制审计的执行，企业将管理和控制的过程移向了事前与事中，这也是当前房地产企业内部审计工作的重点，这种在事前和事中加强对企业内部控制的管理能有效地发现企业中出现的问题，从而成为企业管理的有效工具。
2．5搭建完善的财务信息化管理平台
在房地产企业信息系统的建设方面也要加强重视，从而在信息化管理平台的支持下提高企业内部控制的效率。这种企业信息化管理平台的生成可以有效地打破企业的信息孤岛，将企业经营、财务、销售、采购等多方面、各个环节的数据实现信息的整合，使信息沟通组织扁平化、多元化，这对于企业的全面控制来说是一个得力的助手，有利于企业在信息管理方面实现畅通和高效地传递，提高企业的管理效率。
3．结语
