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房地产金融政策范文1
作者简介：孙超(1985-)，男，河南郑州人，同济大学经济与管理学院学生，主要从事城市经济与房地产开发研究。
中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1006-1096(2008)03-0062-02 收稿日期：2008-01-06
房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分，房地产商品具有消费和投资的双重属性，消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务，上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切，金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨，必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下，国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面，从经济学的需求和供给的视角，来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。
一、金融政策与房地产需求
(一)利率与房地产市场需求
利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：(1)当利率降低时，会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时，可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们的行动步伐，进而增加对住宅的现实需求；(2)在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。相反，当利率提高时，住宅需求会必然减少。
住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，也就是说，一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初，当时，政府为了鼓励房地产市场的发展，解决老百姓家有所居的问题，出台了一些相关政策措施，于是，五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款，但效果却并不明显。其中的原因可能很多，比如说大多数居民的资金积累有限，以致住宅购买需求还没有普遍形成；再比如，银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高，而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受；除了这些以外，银行确定的大约10％的高利率，不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后，随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5％－6％左右)，使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费，住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。
利率对家庭实际支出的影响，可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子，首付20万元，贷款80万元，年限为20年，采用5.04％的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元，采用7.83％的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元，利率的增加将使家庭每月多支出741元，支出的增加必将减少对住宅的需求。
回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现，利率对消费者具有重要的影响：提高利率必将减少房地产市场的需求，而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。显而易见，提高利率，将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显，致使国家在一年之内多次提高利率，以抑制房价的过快上涨。
(二)贷款首付比例与房地产市场需求
2000年以来，银行不断降低房地产市场的首付比例，许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求，未来的房地产需求得以在短期内实现，降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说，贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加，进而使住房贷款的坏帐率增加，一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度，银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险，也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。
具体到中国当前的房地产市场，我们认为，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励)，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果，在正常的房地产环境下，首付20％之后，银行住房贷款的不良贷款率低于0.5％，但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20％的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。
(三)汇率、经济全球化与房地产需求
房地产商品具有投资需求的基本属性，中国处于经济快速增长的阶段，每年国民经济保持10％左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，城市化进程的快速推进，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后，随着经济全球化进程的深入，资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析，中国目前处于人民币升值的加速期，人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此，在冷却国内房地产市场投资需求的同时，必须采取措施控制国外资金的涌入。
(四)楼市与股市的互动效应
从投资的角度分析，股市和楼市具有同样的特征，尤其是在价格快速上涨的房地产市场中，房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏，特别是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投资者对股市逐渐失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些属性(不动产；销售不出去可以转租；随着经济发展、周围环境优化可以增值等)，房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投
资的惟一渠道，投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发，2005)。
需要特别注意的是2006年以来，中国股市一路上涨，致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段，资金并不会明显转向房地产市场，但是，一旦股市进入调整阶段，股市的资金将会迅速转向房地产市场，股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求，此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。
二、金融政策与房地产供给
影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等，2004)。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。
住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点，其开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策，银行减少对住宅开发商的贷款，提高市场利率，这样，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄愿望增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求，也会影响住宅开发商的供给愿望。相反，国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时，利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。
在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时，根据股市和房市间的互动影响，可以想象，股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。
三、结论和政策建议
由上所述可见，金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此，合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是，制定金融政策并使其有效地发挥作用，并不是象有人想象的那样简单。
首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是，政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机属性，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。进一步说，银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。
其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时，必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下，而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。
房地产金融政策范文2
从房地产发展历程看，在过去相当长时间内，房地产发展经历了一个“黄金期”。而最近1～2年，房地产发展出现了巨大的转折，多数观点认为“黄金期”无以为继了。房地产是我国经济发展传统支柱产业，今年下半年出台了一系列宽松政策，这与稳定房地产市场不无关系。
以下是对金融市场与房地产行业相关的几个问题的思考：
1、降息周期预期
所谓“强刺激”的整体宽松政策实践证明会带来突击上项目，重复建设，从而引起局部产能过剩，结构调整更加困难等不良后果。2014年尽管经济下行压力大，央行还是顶住压力放弃整体宽松政策，而替代以“常备借贷便利（SLF）操作”定向宽松常态化。SLF相较于降准而言，具有期限短、灵活性强及宽松政策传递信号相对较弱的特点。不过持续的SLF操作与降准无异，市场最终能接收到宽松的信号。11月21日，央行宣布非对称性降息，结合中央多次表态要解决企业融资成本过高问题，市场理解为全面宽松的信号，股市当天开始急速上涨。货币政策相对宽松无疑会对房地产行业造成重大影响：
1）购房成本降低。房地产属于单体价值高、期限较长的资产，并且是金融机构相对认可的抵押物。无论消费者还是投资人，在购置和持有房地产时一般都采用较高的财务杠杆，利率下降会极大的降低购置和持有成本，提高市场的有效需求。
2）资产估值提高。宽松的货币政策对房地产估值影响有两个方面，首先利率下调直接导致折现因子提高，提高房地产的估值；另一方面，相对宽松的货币政策降低了通缩的风险，刺激了CPI向上的预期，也可能起到维持市场租金水平或刺激市场租金水平提高的作用，从而提高房地产的估值。
3）融资环境改善及开发成本降低。宽松的货币政策，开发商也会直接从中受益，融资环境得到改善，融资成本相应也会降低。
2、美元升值与人民币国际化进程加快
2014年10月29日，美国联邦储备委员会宣布结束其债券购买计划。由此，曾被冠以“无限期”之名的美联储第三轮量化宽松政策在启动两年多后宣告结束，美元加息预期提升。分析认为，量化宽松政策达到了预期目的，美国经济回暖，美元将强劲回归，但新兴市场却因此面临严峻的形势。事实上，包括日本、欧洲以及新兴经济体经济复苏形势不乐观，此后都陆续推出本国的QE。在经过有史以来最长的疲软期后，美元再次成为全球投资者的首选货币，全球资本回流美国趋势明显。
人民币加快国际化进程，2008年7月10日，国务院批准中国人民银行三定方案，新设立汇率司，其职能包括“根据人民币国际化的进程发展人民币离岸市场”。2009年7月，六部门跨境贸易人民币结算试点管理办法，我国跨境贸易人民币结算试点正式启动。2014年，人民币全球清算网络频频布局。6月18日，建行担任伦敦人民币业务清算行；19日中行担任法兰克福人民币清算行；2014年7月4日，中国人民银行公告称，决定授权交通银行首尔分行担任首尔人民币业务清算行。
从以往经验看，由于我国实行外汇管制，央行发行货币其中部分是外汇占款，即外汇储备提高迫使发行人民币供给兑换。反之，随着美元回流和人民币国际化进程加快，不可避免导致国内流动性收紧。对房地产行业而言，也必须理性评估和对待美元升值及人民币国际化的影响。
1）美元的升值导致大宗商品价格不断下跌，这将有利于全行业成本的降低。近年来，随着人口红利的陆续销蚀，人工成本成倍上涨；因产能过剩钢材等建材价格下降弥补了部分损失。随着大宗商品价格不断下跌，包括燃料油等在内的原材料价格下降将进一步降低全行业成本。
2）美元回流和人民币国际化导致流动性收紧，以人民币计价的资产价格有下降趋势，房地产回调甚至“硬着陆”的风险加大。预期人民币类似QE的货币宽松政策将可能对冲部分因外汇流出带来的流动性收紧风险。
3、PPP模式对房地产开发的影响
PPP模式即公私合作模式，是企业参与提供公共服务（包括基础设施）的一种开发运营模式。公共服务提供的主体一般是政府及其所属部门，政府鼓励企业参与开发和经营获得合理利润，目的一般出于融资需要；也有观点认为企业执行效率比政府高，PPP模式下，企业主导执行可以提高社会效率。现阶段鼓励PPP模式动因是解决地方政府融资问题，截至目前地方政府债务比例普遍过高，违约风险加大，需要清理；另一方面政府提供的公共服务还不完善，公民获得公共服务的数量和质量落差很大，造成的社会矛盾比较尖锐，需要加大投入。PPP模式很好的分散了政府的违约风险，也许是解决当前地方政府融资问题的一条出路。
PPP模式对房地产企业而言，存在以下机会：
1）以PPP模式与地方政府合作，参与公租房、经济适用房以及旧城（棚户区、城中村等）改造等项目。
2）以PPP模式与地方政府合作，参与城市运营模式的创新和实践，获取开发和运营机会。
3）以PPP模式为先导，换取土地开发资源。
4、REITs试点对房地产运作的影响
REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的流动性。
几乎任何一种金融创新背后都是逃避法律规制，作为一种融资模式在美国最早诞生的REITs优点在于满足一定条件可以免征所得税和资本利得税。从我国现阶段看，央行为降低的房地产贷款风险，采取限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款等系列举措，房地产融资渠道受到挤压，REITs成为可选利用的渠道之一。然而，我国相关法律法规仍不完备，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制；另外，目前房地产行业过热后空置率较高，租售比偏低，收益率预期下降，这些都制约着REITs的试点和推广。
从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金和物业增值回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。对房地产开发企业而言，REITs的推广具有以下几方面的影响：
1）REITs增加了投资性需求，开发商可以从市场环境的改善中受益。
2）作为REITs的专业管理人输出管理，做到轻资产运营。
房地产金融政策范文3
论文内容提要：金融服务外包在全球服务外包浪潮中迅速发展，美国、欧洲、日本等国成为主要发包方，印度、爱尔兰等成为金融服务外包接包方，中国有机会成为全球承接金融服务外包业务的第二大中心。浦东是上海建设“四个中心”的核心功能区，浦东陆家嘴和张江已经形成金融机构前台服务和后台服务的集聚效应，浦东应发挥已有优势，通过聚焦上海金融信息服务产业基地，扩大市场准入，加强财政扶持和人才保障，加快金融服务外包产业发展。
近年来，随着经济全球化和金融国际化的发展，金融服务外包在全球服务外包浪潮中异军突起。按照国际清算银行（BIS）所属的巴塞尔银行业监管委员会（BCBS）、国际证券委员会组织（IOSCO）和国际保险业监管协会（IAIS）组成的联合论坛2005年的《金融服务外包》（OutsourcingFinancialServices）报告对金融服务外包所下的定义,金融服务外包是指“受监管实体持续地利用外包服务商（集团内的附属实体或集团以外的实体）来完成以前由自身承担的业务活动”，即银行、保险、证券、期货等金融机构，把IT服务、后台服务和业务流程等非核心业务甚至部分核心业务，以合同形式发包给专业的服务提供商，以提高核心业务的竞争力，降低企业成本，分散经营风险。金融服务外包包括金融信息技术外包（ITO）和金融业务流程外包（BPO）。金融ITO（ITOutsouring）,即金融信息技术外包，是指金融企业以长期合同的方式委托信息技术服务商向金融企业提供部分或全部的信息技术服务，主要包括应用软件开发与服务、嵌入式软件开发与服务以及其他相关的信息技术服务等。金融BPO（BusinessProcessOutsourcing），即金融业务流程外包，是指金融企业将非核心业务流程和部分核心业务流程委托给专业服务提供商来完成，主要包括呼叫中心、财务技术支持、消费者支持服务、营运流程外包等。从金融服务外包的发展历程来看，金融服务外包起步于金融ITO，成长壮大于金融BPO，发展趋势是金融KPO（KnowledgeProcessOutsourcing，主要帮助客户研发解决方案，并作为企业决策重要依据，锁定高度专业技能及知识密集型核心业务，包括评估研究、投资研究和技术研究等）。作为上海国际金融中心核心功能区的浦东,在推动金融服务外包产业发展过程中，应当发挥已有的优势，着眼于发展高端的金融BPO，推动上海金融业的发展，加快上海国际金融中心建设的步伐。
一、国际金融服务外包产业发展现状及趋势
当前国际金融服务外包发展的基本格局是：离岸金融服务外包发展迅速，美国、欧洲、日本等国成为主要发包方，印度、爱尔兰等国成为金融服务外包接包方，中国有机会成为全球承接金融服务外包业务的第二大中心。
（一）离岸金融服务外包发展迅速
离岸金融服务外包是指企业为降低成本,保留核心业务和提高竞争力而将自己的部分业务委托给外国企业的一种商业行为。全球金融服务机构尤其是发达国家金融机构越来越多将原来自我承载的业务转交外包商，国际金融服务外包（离岸外包）迅速发展。据统计，目前全球服务外包业务总量为1.2万亿美元，其中输出境外离岸金融服务外包业务量为2100亿美元。许多跨国公司试图通过建立离岸交易及服务中心来提高本机构整体的效率。金融机构除将业务外包给服务商外,也会把一些业务交由海外附属机构来完成。
据德勤会计师事务所估计:在2004年后的五年内,美国金融服务业将有3560亿美元的业务外包到境外。离岸业务将在近几年内持续增长,到2010年离岸业务市场产值将达到4000亿美元,占整个行业总产值的20%。据金融研究公司TowerGroup的调查及预测,全球最大的15家金融企业将扩大信息技术项目的外包业务,金额将从2005年的16亿美元上升至2008年的38.9亿美元,年平均增长率为34%。一批世界超级金融机构，包括美国运通、GECapital等都向海外大规模地外移了客户呼叫中心与软件开发业务。
（二）美国、欧洲、日本等国成为主要发包方
美国、日本和西欧的发达国家金融机构的商务流程已经实现了标准化，考虑到成本的需求，将其业务流程中非核心的业务外包给国外其他的服务公司运作，通过利用互联网技术转移到其他人力成本较低的国家进行数据处理，进行24小时互动的服务支持，使国外商务公司低成本完成整个商务服务工作，从而使企业资源得到最佳分配，降低了企业的生产成本，减少了经营风险，增强了企业的核心竞争力。
（三）印度、爱尔兰等国成为金融服务外包接包方
面对蕴含大量商机的金融服务外包离岸外包市场，越来越多具有接包能力的国家正在成为美欧日金融企业理想的海外转包地。国际金融服务外包最主要承接国是印度，爱尔兰等。以印度为例,据有关专家预测，截至2008年，全球100家大型金融机构将会向印度输送超过100万个后台与技术工作职位，约占全球金融业职位总数的15%。预计印度的金融服务外包收入将从初期的20多亿美元猛升至240亿美元。目前，国际金融服务外包市场已经形成以印度市场为核心，同时包括菲律宾、马来西亚等新兴服务外包市场的整体格局。印度金融服务外包行业自上世纪九十年代末开始高速发展，年均增长率为56％，2005年总营业额达280亿美元，直接从业人员25万人。2005年英国金融服务管理局(FSA)了主题为《离岸业务的行业反馈》的报告,总结了印度金融服务外包迅速发展的成功经验,其内容主要有:印度企业重视变革管理,由董事会负责制定的外包和离岸业务发展战略,并有专门机构负责;所有企业都准备有处理突发故的紧急预案,大规模的业务被分散到不同的子公司来减小意外风险;外包业务受到法律的监管并享受到一定的优惠措施;承包企业都通过了英国信息安全标准的认证,采取各种措施保障客户资料和数据的安全;具有大量说英语的专业人才、通信成本低的区位优势,有充足的合格服务供应商和新进入市场的中小企业可供选择;重视合同和约束;外包业务得到了印度政府的支持和鼓励。
（四）中国有机会成为全球承接金融服务外包业务的第二大中心
近年来，在全球金融服务外包市场体系中，中国正越来越受到世人的瞩目，并认为有机会成为继印度之后的全球第二大金融服务外包中心。毕博管理咨询公司董事总经理彼得·郝勒维茨就曾认为,到2015年中国和印度将成为全球金融服务外包业的中心。因为中、印两国拥有大量受过良好培训的外包业务人才,具有劳动力成本优势,能提供满足需求的产品和服务,更重要的是,跨国金融机构从其全球化的长远发展战略考虑,已经把中国和印度市场作为其战略部署的一部分。
二、上海浦东发展金融服务外包产业的优势和制约因素
浦东是上海建设“四个中心”的核心功能区，是中国改革开放的前沿，是世界服务业转移的乐土。浦东陆家嘴和张江已经形成金融机构前台服务和后台服务的集聚效应。2007年底陆家嘴已集聚中外金融机构493家，张江建设的上海市金融信息服务产业基地也已集聚了中国人民银行、中国银联、交通银行、平安保险、招商银行等金融机构的后台服务部门，其中银联一期全国信息处理中心、交通银行数据处理中心以及平安保险客服中心与后援中心已经入住并投入使用，金融后台服务中心初见成效，浦东有希望在承接国际金融服务外包转移上抢占先机。
目前，上海在中央的支持下正在加快推进国际金融中心建设的步伐，同时积极落实商务部提出发展服务外包的“千百十工程”，把握上海推进国际金融中心建设和落实“千百十工程”的机遇，积极发展金融服务外包，加大引进跨国公司金融服务机构的力度，加快构筑第三方服务平台，集聚和培育自主品牌的金融服务外包企业，将使浦东在提升服务外包产业的国际竞争力上起到示范带动作用。目前从综合环境和产业发展的成熟度而言，浦东拥有其他地区不可比拟的优势：
（一）金融信息服务基地建设走在全国前列
于2003年3月开发建设的上海市金融信息服务基地——上海市银行卡产业园，是全国首个以金融机构后台服务部门为主要服务对象的金融信息服务机构集聚区。基地自建立以来上海市金融信息服务基地已成功引进了中国人民银行支付系统上海中心、中国银行信息中心上海、中国银联产业发展基地、中国平安保险全国客户服务及后援中心、招商银行信用卡中心、兴业银行信用卡中心、交通银行数据处理中心（上海）、上海期货交易所金融衍生品研发和数据处理中心等。上海市金融信息服务基地的战略定位是：立足上海、辐射全国、面向世界，与陆家嘴金融贸易区前台服务功能相呼应，重点发展金融服务外包业务及金融后台服务，为金融机构的前台服务提供支持。目前，金融信息服务基地已集聚了众多金融机构后台服务部门，软硬件建设齐全，为浦东发展金融服务外包产业奠定了良好的基础。
（二）金融软件外包服务企业集聚走在全国前列
浦东软件外包产业发展走在全国前列，上海浦东软件园作为浦东软件外包产业发展的国家级产业基地集聚了一大批知名软件外包企业，目前软件园内已入驻企业294家，包括HP、IBM、毕博、塔塔、印孚瑟斯、花旗软件、金仕达、新致、中国银联等一批国内外大型软件企业及研发机构。入园企业的业务范围涵盖了软件开发、信息服务、系统集成、电子商务、数据通讯、信息安全、芯片设计、软件出口、金融证券、医药、电信等各个领域，尤其是芯片设计、信息安全、软件出口、系统集成等已在园区形成产业群落，为浦东发展金融服务外包产业打下了良好的基础。
（三）金融后台服务发展走在全国前列
上海市金融信息服务基地内已经形成了金融机构后台服务部门集聚，拥有众多银行、证券、保险等金融机构的后台服务中心或银行卡业务中心，如中国银联、平安保险呼叫中心和营运中心、汇丰数据中心等。同时浦东还吸引了一批新型金融企业入驻，落户在浦东的一些高科技企业也研发出了手机支付功能，并申请了国家专利。浦东新区金融后台服务部门的集聚已经形成了一定规模，并逐渐吸引了一批专业金融外包服务机构入驻浦东新区，逐渐形成了产业的集聚效应，为浦东发展金融服务外包营造了良好的产业生态环境。
（四）金融服务外包产业环境建设走在全国前列
首先，陆家嘴金融贸易区金融前台建设已经取得了良好的成绩，为金融后台服务和金融服务外包产业打下良好的基础。其次，上海市政府2006年8月10日《关于促进上海服务外包发展的若干意见》，明确提出要将上海建成全球服务外包重要基地的目标，并明确提出支持、发展金融服务外包产业以及建设金融后台服务示范基地的目标。浦东新区政府也于2005年12月28日印发了《浦东新区促进现代服务业发展的财政扶持意见》，其中在对金融信息服务产业的支持方面包括：对引进金融机构总部予以奖励；新引进金融机构自建办公房土地出让金优惠；新引进金融机构购房补贴；对新引进金融机构高管进行补贴；新引进金融机构的税收补贴；为金融机构高管子女设立“专项教育基金”；金融信息服务企业形成地方财力部分予以补贴；中介服务业其利润形成地方财力部分给予财政补贴等。更为重要的是，浦东新区于2005年6月21日被批准为综合配套改革试点，将使金融服务外包产业发展有可能突破现有的政策体制障碍，获得巨大发展机遇。
当然，浦东在发展金融服务外包产业方面拥有众多其它地区不可比拟的优势，但是由于浦东金融服务外包产业发展尚处于初级阶段，配套条件还不够完善，金融服务外包产业发展在产业化、市场化、专业化和国际化方面尚存在一定差距。
浦东发展金融服务外包产业还面临一些体制，主要是：金融后台服务机构法人化市场化存在体制障碍、市场准入的限制、外汇监管限制、人才不足的限制以及缺乏接发包专业和必要的财税政策扶持等，需要通过改革创新加以突破。
三、推动浦东金融服务外包产业发展的对策措施与政策建议
（一）金融服务外包产业发展的战略目标
力争经过5-10年的努力，把浦东金融服务外包产业真正发展成浦东现代服务业中的重要支柱产业，为使浦东成为我国金融服务外包创新发展的主要基地之一,成为亚太地区离岸金融服务外包业务的承包和转包中心奠定坚实的产业基础。
通过重点引进国内知名金融机构的银行卡中心、数据处理中心，国际知名金融信息服务企业、跨国银行的地区数据处理中心，金融服务外包产业达到一定规模。
配套建设进一步完善，形成符合金融服务外包产业发展需要的交通设施、通讯系统、产业配套完整的现代化金融服务外包产业基地以及与之相配套的环境优美、生活设施完善、具有高品位的文化氛围、适合高科技人才生活与发展要求的现代生活社区。
（二）推动金融服务外包产业发展的对策措施
1.建设一个基地——上海市金融服务外包产业基地
根据国际金融服务外包产业的发展趋势以及上海市金融服务外包产业发展的现状和优势，建设上海市金融服务外包产业基地，这一基地将具备以下四大基本功能：
产业集聚创新功能：集聚金融信息产品的研发与生产，形成国内外金融信息产品的技术创新中心、业务创新中心和运营机制创新中心。
金融后台服务功能：吸引国内外金融机构后台核心业务向上海集中，形成国内商业银行的跨行信息交换中心、国内外各类金融机构的数据处理中心，与陆家嘴金融贸易区金融前台服务相呼应，形成完善的金融后台服务功能。
国际金融服务外包承接功能：承接以欧美为主的国际金融机构数据处理业务的转移，为上海发展国际金融服务外包产业发挥示范作用，促进上海成为国际性的金融服务外包业务的接发包中心。辐射带动功能：通过整合浦东的金融服务资源，以张江为核心枢纽，发挥辐射带动作用，带动上海乃至长江三角洲地区服务外包产业和其他现代服务业的发展，进而推动上海和长江三角洲地区的产业升级。
2.搭建一个平台——金融服务外包专业服务平台
按照“政府引导、市场化运作、企业化管理、专业化服务”的指导方针，搭建金融服务外包产业发展公共服务平台。这个公共服务平台将提供四大服务。
项目服务：主要是为金融服务外包产业发展提供技术、市场、经营管理等方面的服务。
人才服务：适应金融服务外包产业发展对专业性人力资源的需求，搭建人才服务平台，旨在为金融服务外包产业发展提供人力资源库。
投融资服务：根据金融服务外包产业发展对资金的需求，搭建投融资平台，构建由市、区以及张江集团公司共同组建的“上海市金融服务外包产业发展专项资金”，解决金融服务外包产业发展的资金问题，确保重大项目和功能项目的引进。
政策咨询服务：重点是为金融服务外包产业发展提业政策、融资政策、财税政策咨询服务。同时，制定适应国际金融服务外包发展需要的行业技术标准，建立和完善外包服务企业的资格审查和信用评级制度，制定合理完善的服务商市场准入机制，构建规范的行业发展平台，促使金融服务外包产业规范健康发展。
3.发展七大类（6+1）业务
根据目前浦东现有的条件和优势，发展金融服务外包产业，应积极发展金融数据处理和灾备业务、银行卡业务、客户服务、财务和会计服务、营销服务、营运业务以及研发设计等七大类（6+1）业务。
金融数据处理和灾备业务：以中国人民银行的支付系统灾备中心和征信管理中心为核心，积极引进各大金融机构的灾备机构和建设中小金融机构灾备共享平台，发展灾备业务；引进国内外重要金融机构的数据处理系统，发展包括清算、结算、金融基础数据库、客户数据管理中心等业务，发展以数据集中为特征的各类金融机构的信息处理业务等。
银行卡业务：以中国银联银行卡跨行网络数据交换中心为核心，引进国内外具有竞争力、名列前茅的银行卡中心，发展信用卡的流转业务（收单、信息转接、资金结算等）和市场拓展业务（发卡、客户信息管理等）；力争成为国内最重要的银行卡后台数据处理中心之一。
客户服务：客户服务是金融服务外包产业发展的一项重要业务之一，是一个低成本、高回报收集客户信息的渠道,一方面它通过电话、传真、E-mail、短信等多种途径主动为客户服务；另一方面它在内部管理功能上，通过知识库管理对金融范围内的业务、信息、资料、政策等内容进行采集、审核、归档、,通过工作流程系统实现包括咨询、投诉、业务申请、预约、外拨、知识等在内的信息流转，从而在客户业务处理、主动式服务、内部管理和整合服务渠道等多个方面得到全面优化。随着高科技的运用，金融服务外包呼叫中心，将改变传统的服务方式，引入视频技术和多媒体技术，实现多媒体综合服务，使呼叫中心在功能上发生质的飞跃。
财务和会计服务：打造金融服务外包财务和会计服务，其目的专注于金融服务的核心资产业务、负债业务、中间业务、资金业务及结算业务处理，兼顾支付控制和风险管理及总账会计核算。同时，核心平台提供相应的数据处理、分析和挖掘功能，提高金融财务服务业务管理和服务能力。
营销服务：建立金融营销服务是适应现代金融服务外包的需要，是为确保金融营销工作顺利进行和既定营销目标实现的一系列制度安排，包括金融服务营销理念的建立及营销文化的形成、金融营销战略和营销目标的制定，营销业务流程的完善与再造、统一的市场定位和营销策略、差别化的营销和服务机制、产品创新机制、综合量化的考核机制、信息共享机制、资源配置机制、风险控制机制等一系列业务。
营运业务：建立金融服务外包企业营运业务，业务范围涵盖金融服务外包业所包涵的核心业务和非核心业务，主要功能是对外承接外包业务，同时将所承接的金融服务外包业务的分拆、集成和转包。
研发设计：根据金融服务外包市场的发展变化，不断设计金融服务的新产品、新服务，以适应国际金融服务外包市场专业化、精细化、多样化发展的需求。
4.组建金融服务外包联盟，承接离岸金融服务外包业务
上海要建设国际金融中心，需要大力开拓金融服务外包业务，把大量国际金融后台业务吸引到上海。通过组建金融服务外包联盟，承接离岸金融服务外包业务，内容涵盖金融数据处理、信用卡数据处理、贷款数据处理、金融数据分析、客服业务以及开展金融服务外包论坛等等，推动金融服务外包产业健康有序发展。
（三）支持浦东发展金融服务外包产业的政策建议
根据《财政部商务部关于支持承接国际服务外包业务发展相关财税政策的意见》、《关于促进上海服务外包发展的若干意见》、《上海市促进张江高科技园区发展的若干规定》、《浦东新区促进现代服务业发展的财政扶持意见》、《“十一五”期间张江高科技园区财政扶持经济发展的暂行办法》、《上海市张江高科技园区“十一五”期间扶持软件产业发展的实施办法》等文件，结合张江高科技园区特别是上海市金融信息服务产业基地的实际情况，提出如下政策建议：
第一，聚焦上海金融信息服务产业基地，支持基地产业化、市场化、国际化、专业化的定位，着眼于发展中高端的金融服务外包业务。支持基地引进发展银行卡业务、数据业务、客服业务、财务服务业务、销售业务、营运业务和研发设计业务，努力把上海金融信息服务产业基地建成金融服务外包产业化示范基地,形成产业规模大、竞争优势强、经济效益好、品牌效益高的产业集群，使之成为国内发展金融服务外包市场的主要试验田和集聚地，成为上海建成亚太地区离岸外包业务承包和转包中心的重要组成部分。
第二，建立第三方服务平台，为金融服务外包企业提供人才服务、政策咨询、知识产权咨询服务、项目接发包、投融资等市场化社会化服务，政府对服务平台建设和营运费用给予资金补贴，对使用平台服务的企业给予经费补贴。
第三，将张江高科技园区的优惠扶持政策延伸到上海金融信息服务产业基地，即凡入驻上海金融信息服务产业基地的金融服务外包企业，经认定后享受张江高科技园区的优惠政策，并进一步营造有利于金融服务外包产业发展的政策环境。
第四，扩大市场准入，鼓励金融服务外包企业的设立和发展，对从事金融服务外包业务的国资、外资和民营企业在注册登记和市场准入上公平对待，给予支持和便利。工商部门可在企业的经营范围内，写上“从事金融服务外包业务”。对涉及增值服务的金融信息企业，允许不同所有制企业经营金融服务外包业务。对外商独资从事离岸金融外包业务的企业实行备案制或放宽审批权限。
第五，建议将金融服务外包产业列入国家鼓励发展的产业目录，同时建议浦东新区政府牵头，联系银行、证券、保险等金融监管机构，建立金融服务外包行业协会，制订金融服务外包的行业标准，推动金融服务外包产业健康规范发展。
第六，对金融服务外包企业给予财政扶持。对从事金融服务外包的企业经认定后享受财税优惠政策。对所认定企业的营业收入实行免税；利润总额所得税按照15%的比例征收；对企业的研发经费给予一次性补贴；从事数据中心等金融服务外包企业进口自用设备，免除进口关税和进口环节增值税。
第七，为金融服务外包企业提供人才保障。支持企业境外引进高级管理人才和高级技术人才，对其引进的海外高端人才实行安置补贴，同时实行“一次审批、多次有效”的出入境便利措施；对高端人才的个人所得形成的地方财力给予奖励补贴；鼓励归国留学人员到金融信息服务产业基地创业，政府在税收减免、资金扶持方面给予优先考虑。
房地产金融政策范文4
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
房地产金融政策范文5
关键词：房地产 金融风险 原因 问题 对策
随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。
一、房地产金融风险的概述
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。
（二）房地产金融风险的分类
本文指例举了房地产金融风险中的几项风险
1、信用风险
房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。
2、流动风险
在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。
3、利率风险
如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。
二、我国主要房地产金融风险
（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大
尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。
（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨
近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。
（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全
现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。
三、房地产金融防范措施
（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争
国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。
（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统
我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。
（三）加强国家的宏观调控手段
国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。
四、总结
房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、
参考文献：
[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京.北京大学出版社，2005
房地产金融政策范文6
关键词：房地产金融 创新 问题与对策
可能很多人对房地产金融还没有一个非常清晰的概念，房地产金融的含义简单来说就是利用多种信用手段及方式，在房地产领域内实现货币的流通过程。我国的房地产金融行业的发展脉络是非常清晰的，它发展的起点就是从我国改革开中实行城市住宅和农村土地制度的改革开始的，它是随着房地产行业的发展和社会经济的发展而发展起来的。目前，我国房地产金融已经由当时的萌芽阶段走向了如今的成熟阶段。但是在其创新发展的过程中，仍然存在各方面的问题，所以想要使得我国的房地产行业有一个持续稳定的发展就一定要完善其中的不足之处，解决其中存在的种种问题。
1我国房地产金融创新过程中存在的突出问题
1.1房地产企业融资结构相对比较单一
一般来说，房地产企业是不能满足发行股票及债券的相关要求的，所以他们是能依赖银行信贷的渠道来进行融资。我国房地产金融的发展过程中，多数企业都是选择通过银行贷款这样的方式缓解其资金周转压力的，对于我国房地产企业而言，商业银行具有不可忽略的作用，商业银行为房地产企业提供的贷款是房地产企业得以发展的必要条件，甚至是他们唯一的方式。所以一旦银行信贷这个环节出现问题，或者说不能持续给他们提供贷款，那么房地产企业就面临着巨大的经营难题了。其难题主要表现是：不能实现经营过程中的资金循环，导致资金链十分紧张，增加其财务管理的风险，降低企业的实际收益。
1.2房地产金融市场与金融监管体系有待完善
我国的房地产金融行业发展过程虽然已经有了几十年的历史了，但是在这个过程中，我们过分追求发展的速度，对于其中的各方面制度的关注度很小，导致相关制度不完善，这就大大增加了我国房地产金融在今后发展中的风险。房地产金融的监管工作存在着很多的重复和遗漏，在某些方面，监管的部门非常多，导致了监管的重复，造成资源的浪费也效率低下等问题。相反的，也存在无监管的遗漏点，导致了监管的疏忽，给各方面的风险带来可乘之机。如果房地产金融监管工作不引起重视的话，会给我国房地产金融带来很大的安全隐患，等这些潜在的风险都逐渐显露出来的时候，解决的难度和投入力量都会大大增加。
1.3法律对我国房地产金融行业的制约力度不够高
由于房地产金融行业在我国的发展过于快速，也没有一定的法律基础，所以目前我国对房地产金融的法律制约度非常小。在房地产金融的一些问题上，我国的法律规定都是空白的，这样就可以给极度追求经济利益的人有机可乘，他们成功钻空子就意味着我国居民的利益受损，所以法律保障制度一定要加以完善。法律是一些犯罪和道德问题最直接也是最有力的约束力，对于房地产金融行业而言也是如此，如果法律制度足够健全，那么其发展过程也会更加规范，一些明目张胆的暴利及侵害人们财产安全的现象就能在根本上进行强烈的抵制，让我国老百姓成为直接的受益者，同时促进我国房地产金融行业的健康发展。
2我国房地产金融创新发展的相关建议
针对目前我国房地产金融在实际创新过程中存在的问题，相关部门必须给予足够的重视，及时采取相应的解决措施，不断推进房地产金融的创新呢发展。基于此，本文就结合目前我国房地产金融实际情况，提出加快房地产金融创新的有效措施，以便能够为房地产行业更好的金融金融创新提供一定的参考价值。
2.1拓宽我国房地产金融的融资渠道
通过上文对我国的房地产金融企业方面的分析可以发现，银行信贷几乎是他们唯一的融资方式，银行信贷虽然是可取的，但是想要获得银行信贷的过程是非常不容易的，这主要体现在以下两个方面：首先银行贷款的要求非常高，对于一些房地产金融的中小型企业而言想要从银行获得信贷十分困难；其次银行信贷的利息非常高，企业一旦在经营过程中出现资金周转的困难就很难偿还这笔资金。由此可见，增加我国房地产金融企业的融资渠道非常关键。我国可以适当降低房地产股票债券发行的要求，从而让企业能够发行其股票和债券，提高我国房地产企业在资本市场的直接融资比例，大幅度减小他们在银行借贷的风险性，通过这样的方式不但能够使其共另一个角度金融融资活动，还能够促进市场经济的发展，增加股票于债券的市场性。
2.2完善房地产金融的监管体系以实现优化配置资源
任何行业想要持续稳定的发展就一定要有一个完善的监管体制，监管体制的直接作用就是监督与管理，如果监督管理工作能够切实的完成，那么整个发展过程都会变得更加井然有序，房地产金融行业这么大的一个市场更是需要完善的监管制度对其进行必要的监管。在监管制度不完善的情况下，各方面资源的配置工作可能都是相对自主的，过于自主的资源费配方式使得这个过程中存在一定不公平的现象。二级市场是房地产金融市场发达与否的一个重要指标，一般来说发达的房地产市场都是在一级市场的基础上发展二级市场的，但是我国目前只处于一级市场的状态。一级市场与二级市场同时存在，共同发展的情况下，我国房地产金融的资源配置过程才能更具有公平性。二级市场如果发展起来，那么整个房地产金融业就会变得更有层次性，这就要求各个监管部门的职能更加清晰，监管对象更加明确，也就是说完善的监管体系是二级市场得以发展的重要基石。
2.3加强法律制约，创新房地产金融产品
实现金融创新是需要一定要条件的，如果房地产金融行业没有一个良性的竞争背景就不可能真正实现创新，所以健全相关的法律法规是非常有必要的，法律约束是形成一个良性竞争市场最基本的条件。这个过程主要分为两个步骤，首先是保证房地产金融发展中没有法律的空白，保证每个环节都有法律的严格保护和监督，第二个方面是保证所有具有法律保护的环节都是有助于房地产金融行业持续发展的。房地产金融创新是一个比较抽象的概念，所以当我们要去定义是否发生了房地产金融的创新时一定要化抽象为有型，而这个过程就要借助金融创新产品来实现。这里的产品并不是指一个事物，而是一项金融政策的成功实行或者是一个新型金融工具的产生。房地产金融作为我国金融行业的重要组成部分，它的成功创新对整个金融业的发展来说都是非常有利的，在一定基础上房地产金融的创新可以上升到真个金融业的创新。
3总结
综上所述，房地产金融的创新是房地产金融向前发展的表现，我国的房地产金融想要在整个竞争环境中脱颖而出就一定要重视其创新工作，源源不断的创新是房地产金融行业不断向前发展的动力与基石，同时成为我国的支柱性产业，带动我国整体的社会经济又好又快的发展。房地产金融行业的发展道路上并不是孤独的，在其发展过程中，政府部门会在政策上或者是资源上都给予很大程度的帮助。另外，在不断发展的同时，房地产金融内部的各项制度也会逐渐的完善起来，创新产品的数量也在不断上涨。房地产金融的创新不但能够提高我国金融行业的发展水平，对我国的相关产业，比如房地产、建筑业等都会带来推进作用，所以改善与解决我国房地产金融创新过程中的各项问题刻不容缓，对我国的整体发展有着重要的意义。
参考文献：
[1]郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对策分析[J].财贸经济，2014（12）.
