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房产开发企业规章制度范文1
随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房 对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第 二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
房产开发企业规章制度范文2
200*年，**烟草多种经营工作坚持以“三个代表”重要思想和十六届四中全会精神为指导，认真贯彻落实省烟草工作会议精神，实施“做精做强主业，做实做好副业”的多元化发展战略，结合实际，细化管理，优化服务，稳健发展，不断夯实了多元经营的发展基础，提高了行业品牌形象，取得了较好的成效。一年来，在省局（公司）和市局党组的领导下，在全市烟草行业多元化经营战线上广大干部职工的共同努力下，实现多种经营税利**万元，利润**万元。现将一年来工作总结如下：
一、旅游服务业为龙头，争创多元化经营精品。“香溢”是全省知名的品牌。为使“香溢”品牌在**发挥更大的名牌效应，创造更好的经济效益，我们着重在“香溢旅业”上下功夫，以旅游服务业为龙头，投资旅店服务，，收到良好的经济效益。目前，我们共有四家大酒店，其中紫荆花大酒店1-12月中旬，酒店营业总收人788万元，**香溢实现客房业务收入162万余元，**大酒店实现营业收1290万余元，龙泉大酒店投资大酒店尚在装修之中，预计明年5月开业。通过积极开展重宣传，抓品牌，树形象活动，使香溢旅业已经成为我公司多元化经营的精品，不但为公司创造了良好的经济效益，还为当地解决了大量的就业问题，在**地区具有相当的知名度和美誉。其中紫荆化大酒店2003年被授予**市地市级和**省第五届消费者信得过单位；**香溢大酒店荣获**优秀星级饭店和**省餐饮名店称号，被县旅游局授予二星级旅游饭店；**香溢大酒店通过强化技术管理，深入开展创四星级活动等，积极做好酒店的品牌宣传与营销工作，成功策划开展了“夏日冰饮节”、“金榜题名谢师宴”、“香溢杯”**地区家乡菜等一系列主题营销活动，并积极参加厨师擂台赛和上海国内“旅交会”，还充分利用广告和媒介加大对外宣传力度，提高了酒店知名度，使**香溢大酒店成为当地的一流酒店。
二、以房产开发业为拳头，提高多元化经营效益。
过去，我公司在多元化经营投资方面，存在着各自为战，投资分散，档次不高的状况。为改变这种状况，力争在多元化投资方面有所作为，我们以投资效益高、有发展潜力的房地产业为突破口，整合资源，集中投资。去年在分公司的布置和牵头下，由分公司和**香溢房地产有限公司合作，以3.84亿元的价格成功竞拍**电台区块土地使用权。由于国家宏观调控，经济政策紧缩，如何继续筹措资金，让“**香溢”房产这个“拳头产品”走出困境，已成为公司实行多元化战略的一大难点。由于房地产业投资风险大，为规避风险，确保公司资产的保值增值，我们采取拿固定回报的形式组织公司员工融资。通过努力，全市六家县市公司共融资21350万元，投入**香溢房地产合作进行房地产开发，大大的提高了香溢房产的经济实力。目前，由**香溢房产投资的**一中商住楼项目、**电台区块项目、油竹新区B块项目已进入全面良性施工阶段。
三、以租赁零售业为补充，拓宽多元化经营渠道。
我们一直把盘活公司闲置的房产作为多元化经营的一项重点工作来抓，通过从事零售租赁，不但使公司的固定资产得到增值，还产生了较好的经济效益。全年，公司租赁收入万元。其中**县公司以“香溢中心市场”开发为重点，充分发挥市场的功能和地理优势，通过调整布局、优化组合、加大投资、改善环境，使年度经营拍卖租赁收入比去年同期增长了15.83％，达到439万元。同时闲置的库房、店面、宿舍等进行出租，今年创下了历年新高，达到32.4万；**县公司分别成立了烟华公司和葡萄酒公司，从事白酒和葡萄酒的经营销售工作。其中庆元葡萄酒公司实行重点市场培育，销售市场以兰溪和福建南平为重点，并延伸到福建的武夷山、邵武、松溪、三明一带，拓展势头良好，市场占有率有较大提高。截止12月中旬，今年发出葡萄酒五千余箱，与上年同期相比增长70％，实现销售收入63.8万余元，比去年翻了一番。***公司主要经营茅台“征服”酒和五浪液“百年老店”，虽然刚从事酒业经营，品牌培育效果不明显，销售量不大，全年才销售11万余元，只有2.5万的毛利，但通过一年的努力，他们在白酒市场运作方面积累了许多宝贵的经验，还初步建设了自己的销售网络，为今后的经营奠定了良好基础。
四、以烟叶服务业为载体，为主业经营做好服务。**县是个烟叶生产大县，我公司**县公司以烟叶服务业为多元化经营主打产品，想方设法做好奖售肥料的供应，不但方便了烟民，调动烟农种烟叶的积极性，还拓宽了我公司的多元化经营渠道，创造了良好的经济效益。为做好肥料供应工作，我们及时、及早地派员到温州、金华等组织货源，备足奖售肥料，并把好质量关、价格关。为进一步鼓励烟农种烟的积极性，我公司在今年肥料进货价格大幅度上升的情况，还是给烟农每吨优惠200元，并保证凭票供应的肥料价格不变，使广大烟农真正得到了实惠。今年共组织饼肥200多吨，复合肥340多吨，通过避开进货高峰、减少公司补贴等办法，在给烟农每吨优惠200元的情况下，使肥料经营收入还达到了34万元，不但调动了烟农的种烟积极性，还给公司创造了良好的经济效益。为做好烟叶代购工作，我们及早落实了收购资金，准备好了收购的服务设施，落实了收购人员，还加强了收购人员的思想教育和培训工作。为开展优质服务，专门制定了便民措施、收烟守则，完善了规章制度，并将制定上墙公开，以接受群众监督。将在收购中，烟叶等级质量标准、价格、服务承诺都公开，还为烟农免费提供茶水、防暑药品等。今年收购烟叶8464担，从未发生争吵和钱账不符现象，整个收购工作紧张有序，得到烟农的一致好评，为明年发展烟业起到了很大的推动作用。
五、今后工作目标
1、继续重视引进人才，合理建构管理组织。明年，要健全公司管理制度，充分发挥公司员工的主观能动性。通过企业文化建设，增强团队凝聚力、战斗力，提高员工工作效率。从而提高公司的整体实力。
2、做大做强房产业，做好做精旅店业。对房产业，明年要以衢州一中商住楼项目、**电台区块项目、油竹新区B块项目三大项目建设为契机，做大做强“香溢”品牌，使“**香溢”房产成为**甚至**的房产龙头企业；旅店业要以龙泉酒店为重点，同时做好**酒店的创星工作，不断提高各“香溢”酒店的档次，强化服务质量。
房产开发企业规章制度范文3
【关键词】国内房地产；盘点；展望
一、经济背景
目前我国的房地产业还处于发展的初级阶段，仍存在一系列的问题，如管理混乱、生产率低下、技术含量低、建造周期长、资源浪费等，这些问题导致房地产的成本居高不下。同时，很多房地产开发者按照自己的方式进行项目的计划和开发，因此无法形成规模化的经济，不能合理控制商品的品质和成本。
一般地说，因为技术水平低和规模小，那么进入房地产市场几乎没有什么壁垒，任何公司都能够自由进出房地产整个市场，从而显示出垄断竞争市场格局的本质特征。所以，巨额利润就吸引了越来越多的公司进入到房地产业，他们中的部分企业甚至根本不了解房地产行业，并且规模和技术水平严重阻碍了其进一步发展。在通常情况下，一个开发商只能对一座楼盘进行处理，所以无法树立自己的品牌。当前政府意识到了这些问题并且已经采取相关的调控措施，但是这类公司的数量还处于上升阶段。
然而，伴随着管理和技术的发展、市场结构的变化，国内房地产市场逐渐从粗放经营转变到集约经营。通过竞争的方式，房地产公司进行着资产的重组，并不断使得其经营范围得到扩大。只有达到一定的经济规模，才会有效减少生产成本，那么才能有效降低房屋的价格。地产商就能投入更多资金改善环境和有关设施，住房品质也将达到一个新的水准。经过不断激烈的市场竞争，很多房地产公司正在向高技术化、大规模化的方向发展。很多有着现代化管理技术、丰富市场经验、高水平设计建造技术、雄厚资本的房地产公司，能够通过核心竞争优势来实现长远的发展。而伴随着不断提高的市场集中度，房地产市场会从垄断竞争逐渐演化为寡头垄断。
二、当前国内房地产业的状况
1.当前商品房屋销售价格仍然呈上升的趋势
从中国房产信息集团所提供的全年均价来看，在北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元／平方米，其涨幅居处于四大一线城市的首位；而上海全年均价达22261元／平方米，可以说是全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40％；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元／平方米，同比上涨23茗；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元／平方米，同比涨幅为33％。随让从2011年开始，国家采取一系列的措施来控制房价，并取得了良好的效果，但是房价仍然比较高，并有继续上涨的趋势。
2.当前房地产行业仍存在旺盛的市场需求
为了有效应对国际金融危机，国家采取了一系列措施来实现房地产市场的健康稳定发展，这些措施对于活跃市场、提振信心、促进住房消费、解决低收入家庭在住房方面的困难中具有重要的作用。从2009年开始，商品房在销售面积方面的增幅持续增加，房价也出现了同比涨幅不断走高的状况。很多城市的商品房出现价格上涨、销售猛增的情况，受到市场变化的影响，全国房地产在信贷方面也有了较快增长的趋势。
3.当前房地产仍存在持续增长的开发投资
自从改革开放以来，我国的国民经济就获得了较快的发展。近几年来我国的国内生产总值更是达到了较高的水平。随着我国经济的不断发展，房地产业是和国民经济有着密切联系的重要产业，所以也获得了突飞猛进的发展。当前房地产行业中仍存在持续增长的开放投资，其不但促进其房地产行业的发展，也进一步促进了国民经济的进一步发展。
三、国内房地产业的发展
在当前的国内房地产发展中还存在一些问题，这些问题阻碍了房地产行业的健康稳定发展，也制约着国民经济的进一步发展，所以在国内房地产的发展过程中我们应做到一下几方面：
1．形成一定的经济规模
国内存在很多的房地产公司，房地产行业的竞争越来越激烈，而要想在房地产行业取得成功，就应拥有大量资本和先进的技术。拥有与债权人、银行、政府和其他利益相关者之间的良好关系。而在实际的操作过程中，绝大部分房产开发商只拥有少量的有限资金，并且规模也不是特别大。相对于大集团而言，他们没有什么竞争的优势。针对房地产公司所存在的这种情况，房地产行业应进行一定的自我调整，从而找出能够实现自我的可持续发展之路。
我们能够进行预见的是，在未来的发展中必然会出现几个大房产商占据这个行业中的大部分市场份额的局面，到那时就会出现一系列的集团公司，而市场的竞争格局也会从一般性的垄断竞争逐渐转变为寡头竞争，从而进行房地产市场的重组。所以当前的房地产业管理者应当对所面对的局势保持清醒的认识，以能够及时、科学的对战略加以调整，来对外部环境变化进行适应。其中很多的房地产开发商会通过重组、购并、合作等方式来实现自身的发展和壮大，这部分开发商大都拥有大量的资源和资本，在未来行业、世界的竞争中获得优势地位，甚至能够形成较大的公司集团，从而对行业中的市场绝大部分份额进行占据。
2．努力减少信息不对称的情况
如果开发商可以清楚地向顾客表明自身房屋在品质方面是优于其他房屋品质的话，开发商就能够赢得市场或进行房屋的高价出售房屋。然而在市场中还存在大量的开发商，对于怎样区别房屋质量的优劣，以及怎样对真假信息进行分辨是十分困难，这部分开发商在房地产的发展过程中会逐渐被淘汰。所以开发商应努力看清自己的长远发展方向，并及时找出适当的房地产市场信号。开发商应努力使顾客获得对其服务质量和房屋品质的信任，因此开发商应使用适当信号，在其广告中进行真实信息的披露，确保那些低品质的开发商对高品质的开发商发出的信号望尘莫及。
此外，政府应该建立健全相关的法律制度，实现法律体系和系统的完善。这样规章制度有利于实现房地产市场的公平竞争，并切实维护消费者的合法权益。政府还应建立一整套完善的信息披露系统，减少信息不对称情况的发生。这样才能避免开发商拥有绝对的信息而做出损害消费者利益的行为，也只有这样才能实现房地产市场的健康、稳定、可持续发展，更好的发挥其在国民经济增长中的作用。参考文献
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[2]任志强.泡沫与市场宏观调控[N].中国房地产报,2003—5—15(9)
[3]刘贺冉.国内房地产业发展现状及原因[J].现代营销,2011（4）.
房产开发企业规章制度范文4
一、房地产开发过程中税务筹划的概念及主要意义
国家对于房地产行业的税收主要有营业税、企业所得税、房产税以及土地增值税等税收项目。房地产开发过程中的税务筹划是房地产行业减少房地产开发中所缴纳的国家税务方面的费用而采取的一种新型有效地措施，相关纳税人应该结合国家税收的相关政策，采取相关的措施对缴纳的税收上进行必要的管理，减少企业所要缴纳的税收上的费用，实现企业获得最大利润的最终目的。
二、房地产开发过程中企业进行税务筹划的重要性
（一）房产开发税务重，企业筹划中有很大空间
通常情况下，从事房地产开发的企业税务上的负担都比较重，从项目准备到销售过程以及后期进行的物业管理的整个过程中有契税、企业所得税、房产税等十余项税务负担。此外，房地产行业进行交易的资金比较多，相应缴纳的税款也非常多，在对税款的计算过程中，采用不同的方法进行计算就会产生不同的税务结果，并且每个结果之间的金额有着非常大的差距。因此，房地产开发商缴纳的税款在我国的税收中占有很大的比例。对此，房地产开发的企业要对税务进行适当的筹备和策划，减少缴纳的税款，减轻企业在税收上的经济负担。
（二）要充分的利用国家所制定的政策进行筹备和策划
从事房地产开发的企业要充分的依靠政府的各种政策和制度，谋求企业的发展。当前，我国对房地产的开发和发展方面制定了非常多的法律和规章制度，企业要想在房地产市场的竞争中占据着优势地位，就要充分的发挥国家相关政策的重要作用，结合企业自身发展的状况对所要缴纳的税款进行筹备和策划，减少企业发展中的风险减少到最低，减少企业所要缴纳的税务。
（三）完善我国房地产开发行业的税务制度，为企业谋求长远的发展
房地产开发行业在当前社会中得到健康快速的发展，在发展中需要依靠比较好的法律制度进行发展，充分利用市场发展规律中的公平原则以及健康发展的原则，在合法的范围内，最大程度的提高企业获得的利润，利用税务方面管理政策出现的漏洞，尽可能减少企业所要缴纳的税务金额，促进房地产开发企业的发展，完善我国的税务管理体制。
三、房地产开发的企业税务筹备和策划中采用的方法和策略
（一）在准备的环节进行税务的筹备和策划
对缴纳的税务进行筹备和策划是当前企业在管理中采用的一种新方法，它对从事房地产开发的企业提出了更高的要求，需要房地产开发的企业从整体的角度考虑问题，在房地产开发的企业在创建的初级阶段就要对企业相关的注册地点、企业出资的方式、企业的性质以及企业的人员结构等方面进行重视，在企业从事经营的初级阶段就要对这些方面进行筹备和策划，以减轻企业在税收中所要缴纳的税款。
（二）在资金进行筹划的过程中对税务进行筹备和策划
房地产开发的企业的性质为资金比较密集的产业，当房地产企业在筹备相关的资金进行建设的过程中，要充分的考虑到是否能筹备和收集到足够资金，还要对资金进行筹备和收集所需要的成本进行分析，采取相关的计划尽可能减少资金在筹备过程中所需要的成本，加强对债务上的资本以及股权上的资本进行分配，对资本进行合理的分配，采用科学合理的方法进行筹备资金方面的工作，尽可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的费用，防止在进行筹备和收集中出现更大的税务负担，尽可能的减少企业借款中所付出的成本，把借款中的风险减小到最低。
（三）在进行开发的环节对税务进行筹备和策划
从事房地产开发工作的企业在开发过程中所涉及到的范围非常的广泛，此外，在房地产开发企业在缴纳的税款中数量非常多，扣除的方法也有很多的种类，并且每个种类中有着非常大的差异，国家的税收过程中有着非常大的差距，对相关的土地税收上没有制定统一的标准进行征收，使得因为分立的原因而造成房地产权方面的转移不会征收相关的土地增值税，除此在外，国家对土地方面的税务在制定过程中还有着细致的划分。房地产企业可以从这些方面对土地方面缴纳的税款进行相关的管理，以实现减少房地产开发企业所要缴纳费用的目的，减轻企业税收中的负担。
（四）在企业进行经营的主要销售环节中对税务进行筹备和策划
在企业的销售经营环节对所要缴纳的税务进行策划的主要方法是对企业法人方面进行相关的设置，房地产开发企业可以配置相应的子公司进行管理，配置能够独立的进行核算工作的二级法人，让他们对房地产开发以外的行业进行经营管理，将其所应当缴纳的部分税务从所要缴纳的营业方面的税务中分割出去，让相关的业务对税收方面的优惠政策进行充分的认识，采用各种各样的方法减轻企业所要缴纳税款方面的负担。
四、房地产企业进行税务筹备和策划工作中要注意的问题
（一）政府机关制定的政策措施在企业发展中产生了非常大的影响
政府机关对房地产开发方面所制定的政策和措施对房地产行业所要缴纳的税款有着非常大的影响。当今社会，房地产行业得到快速的发展，人们对住房上的需求也越来越大，房地产开发在市场中的竞争变得非常的激烈，当地的政府制定的房地产相关的政策对其产生了非常大的影响。政府要充分的发挥其在房地产行业发展中的宏观调控作用，制定相关的政策措施对房地产行业进行适当的调节，对房地产企业的开发给予鼓励和支持，给予相关的政策充分的调动其积极性和主动性。企业也要充分的利用国家政府给予行业发展的优惠政策，减少所要缴纳的税收费用，使企业尽可能的获取更多的利润。
（二）把工作的重点放在了追求利益，忽视了税务筹划中的问题
企业是以盈利为目的的企业法人，在企业的发展中企业采取的相关措施就是为了获取更多的利润，企业在采取相关的措施进行税务筹划工作的同时，虽然明显的减少了企业所要缴纳的税收，但是这一方法的实施中存在着很多问题，比如，在对税务进行筹划的过程中增加了工作人员的工作量，在这一方法的实施过程中所花费的额外费用远远的超过了企业在税务中获取的相关收益。总而言之，单方面的从减轻税务方面的收益会对企业发展带来了非常不利的后果。房地产开发企业要采用科学合理的方法，既要注重减税方面的活动又要对经济方面的各项税务进行合理的转嫁，权衡各项收益之间的关系，对企业的管理方面的体制进行不断地优化和完善，建立最优化的税务筹集和策划方案。
（三）税务筹备和策划有着非常强的适应性，要针对具体情况进行具体分析
房地产开发企业在对缴纳的税务进行筹备和策划的过程中，因为过程非常的复杂，企业不能直接的对其他企业生产模式进行直接使用，也不能在固定的生产模式中止步不前。企业要充分的认识到企业的税务筹备策划要结合相关的税法进行，同时，对于税法概念和策划与会计方面相关制度要进行适当的分离。企业会计制度方面工作的重点是让投资的一方对企业的真实经营情况以及获利的情况进行相关的了解，而国家制定相关的税法是为了对经济和社会方面的发展进行适当的调节和规范，两者之间不能等同。
房产开发企业规章制度范文5
房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”.指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风险聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。
因此，分析我国房地产信贷风险的表现的原因，积极寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，建立起适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系以及借鉴发达国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，研究适合我国国情的房地产融资方式，具有较高的理论价值和现实意义。
一、我国房地产企业信贷风险现状
（一）目前我国房地产企业信贷风险的种类
1、财务风险
财务风险是指公司因筹措资金而产生的风险，即公司可能丧失偿债能力的风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，以银行借贷融资为主，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%以下，部分企业甚至在20%左右。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
2、经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产贷款的经营风险主要存在于非住宅房地产贷款之中。由于房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比而更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”,套牢开发资金。同时房地产的流动性较差，在投资完成之前基本不具备变现能力，改造和变更设计用途难度较大，处置起来非常困难，资金回收的可能性小，所以房地产项目停工后往往一摆就是儿年甚至上十年。除此之外，目前越来越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企业被迫垫资现象更加剧了房地产金融的经营风险，因而房地产业经营风险远远高于其他行业。我国房地产开发资金高度依赖于商业银行，房地产业的良好发展前景也使得商业银行不可能放弃对房地产业的信贷投入，这种相互依存的关系使商业银行房地产贷款的总量必然伴随房地产业的发展而迅速增加，导致房地产贷款的经营风险越来越大。
据统计，我国广东省部分金融机构房地产开发贷款新增额已占超过各项贷款新增额的70%以上。这种增长过快的趋势如不加以适当控制，一旦引发风险，后果将不可预料。事实上，我国己经发生了由于房地产不良贷款占比过高而导致银行支付危机的情况。
2010年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例，2009年建设银行广东恩平支行由于房地产开发贷款不良贷款比例过高而导致不能有效兑付，出现挤兑风险，建设银行总行拨了50亿元，才解决了支付危机。历史和现实都表明，经营风险是当前我国房地产金融面临的最大风险。
3、欺诈风险
欺诈风险是指在目前房地产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方的风险。开发商的欺诈风险也是目前房地产金融机构和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。以2009年为例，四家国有银行房地产开发商贷款质量差异明显，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。
在房地产开发贷款上，央行了《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文），规范了房地产开发企业向商业银行贷款的条件，形成地产商、银行共担风险的安排。然而，大多数情况下，房地产开发企业由于受到利益动机的驱使，加上一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，使得房地产开发贷款存在许多违规之处，比如：以流动资金贷款来顶替开发贷款；高估地产项目价值，以尽争取尽可能多的开发贷款：
提前启动银行按揭贷款程序：利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投入；开发商“走穴”银行信贷资金，一种是资金用途转移，二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发，三种是从甲地转移到乙地经营。由此可见，房地产开发贷款风险之大不言而喻。
4、市场风险
市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资进而给房地产贷款带来的风险。我国房地产金融的市场风险也主要存在于非住宅房地产金融之中。由于房地产业发展具有明显的周期性，与宏观经济周期密切相关，其波动周期且略超前于经济周期的波动，这种波动周期的超前性导致房地产投资风险难以预测。在经济高涨时期，房地产投资收益明显较高，居民支付能力的提高加大了对改善居住条件的需求，需求的扩大带来房价的看涨，从而出现房地产开发商由于对市场的乐观预期和高额利润而大量开发房地产，商业银行为争夺市场而将信贷资金大量投向房地产业的现象。一旦国家房地产业景气指数下降，市场供给过剩或需求不足，致使房价大跌，巨额的本金和利息损失使房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，继而导致银行大量坏帐产生。而且房地产业的不景气也会使得抵押物难以变现，更加增大了商业银行不良资产的清收难度。
（二）商业银行制度和经营行为风险
目前我国房地产贷款发展迅速，已成为商业银行的一个新的增长点。但也存在着一些不容忽视的问题，商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性、不科学、不规范等问题，给这项新的业务的可持续发展带来了潜在的隐患与现实风险。从商业银行自身的角度来看，存在的问题突出表现在以下几方面：
1、银行内部管理滞后
各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制。在这种体制下，房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权力于一身，缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。再者，银行贷后管理薄弱。由于客户繁多，贷后管理在实际操作中只能采用电话方式，银行很难及时追踪借款人经济状况的变化，无法对个人住房信贷的各种风险因素进行跟踪监督和控制。往往是一笔业务不能按期还本付息时，信贷人员才上门催收，贷后管理演变成了不良贷款的催收。
2、银行出现违规放贷现象
一些银行为了争夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金贷款替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，擅自延长还款期限；有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，有的继续向项目资本金达不到项目总投资30%的开发项目发放住房开发贷款。
3、银行进行抵押贷款时存在隐患
有的房产所有人串通第三者，先通过合法的形式将房产租给第三者，在向银行进行抵押贷款，从而导致银行即使实现抵押权，在房产所有人与第三者约定的租期内也不能受偿。有时房地产开发商以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明。在这种情况下，拖欠工程款的“优先受偿权”将“优先”于抵押的“优先受偿权”,从而导致房产抵押风险。还有一种情况是抵押率偏高。现在银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80%,有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，自行提高抵押率。
4、房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。“中国房地产企业70%的资金来自银行”的说法在房地产也根本不成立，在房地产开发过程中，以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”,申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，资金链一贯而下，房企信贷资金又何止七成？再加上个人房贷按揭，相信整个行业的负债率将远远超过70%,这给银行信贷带来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，房地产业的风险就会转化为银行的风险。虽然这些贷款都有房子作抵押，但银行要的是还本付息，不是要房子，最终手里拿到一大堆房子对银行来说也意味着失败。
5、银行信贷资金挪用现象依然存在
一种是资金用途转移。一些开发商营业执照的经营范围，往往还包括建筑材料、物资经营等项目，银行实际操作中很难把关。他们有的还通过关联建筑企业转移挪用房地产开发资金；二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发。有的房产开发项目房产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，售房款被开发商贷款挪用于新的开发项目；三种是从甲地转移到乙地经营。一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资的，但项目与资金的使用却一直在外，使银行鞭长莫及，无法实施有效的管理。这些银行信贷资金挪用现象，造成基层行一些项目贷款不能按期收回，从而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。
二、我国商业银行信贷风险的成因
（一）商业银行信贷风险管理缺乏独立性
目前，普遍实现了股权结构的多元化，各商业银行银行也已基本按现代企业制度要求建立起较为完善的公司治理架构和运行机制。大部分商业银行实行的是董事会领导下的行长负责制。行长负责全行全面业务发展及管理工作，而信贷风险管理则是作为行长行政管理的内容之一，由行长领导下的某一职能部门承担。对风险管理重视一点的银行，会成立单独的风险管理部门负责全行信贷业务的风险控制；而大多银行则是将风险管理列入信贷管理部门中，由该部门的一名或几名员工兼任，银行风险管理缺乏独立性。
即使是成立有单独风险管理部门对信贷风险进行管理与监控的银行，其风险管理工作实际上也难以确保正常开展。这是因为，风险管理部门负责人一般由行长任命，员工则由风险管理部门的负责人提名，行长任命。换言之，负责风险管理工作的所有人员，其人事关系均由行长决定，从而造成这些人员在履行风险管理职责时只对行长负责，唯行长命令是从，在风险管理方面丧失了独立性，行长负责制与风险管理独立性的要求存在矛盾和偏差。
（二）商业银行信贷风险管理发展水平严重滞后高居不下的不良贷款数额和令人堪忧的信贷资产质量，己经日渐成为我国商业银行可持续发展道路上的绊脚石。我国商业银行信贷风险管理主要表现为以下几点问题：
1.信贷风险测量方法简单
在信贷市场风险测量方面，由于我国利率和汇率长期以来管制严格，商业银行没有面临较大的利率和汇率风险，因此，信贷市场风险测量水平仍相当落后。对利率风险和汇率风险的监管多采用重新定价缺口和累计头寸法等最为常见和最简单的方法。简便采用的量化的信贷风险管理方法也多是针对单个借款人信贷风险的测量与管理，对于信贷组合风险则缺乏有效的定量测量与分析工具。将过于简单的信贷风险测量方法运用于信贷风险识别与评估，显然在有效性和精度上要大打折扣的，在风险管理的源头就存在失真的问题无疑不利于商业银行信贷风险的防范和管理。
2.信用评级薄弱
现代银行信用风险的量化管理是建立在信用评级基础之上的。因为不同的贷款客户存在着种种差异，银行面临的信用风险是有区别的，在计算信用风险加权资产时自然不能等同对待。论文格式因此，银行信用风险加权资产乃至资本充足率的计算结果能否准确反映银行真实的经营管理状况，很大程度上取决于信用评级功能的有效发挥。
信用评级的方法有两种，即外部评级和内部评级。外部评级的有赖于专业化信用评级的有力支持，在我国，由于专业化的信用评级体系的缺失，采用此法的可操作性差。而就内部信用评级而言，目前，我国银行大都有自己的信用评估系统，但评级结果主要用于授信管理等少数领域，风险的识别、评估功能无法有效的发挥，并不能满足信用风险管理工作更深层次的要求。
3.信用风险模型管理空白
长期以来，定性分析在我国信贷信用风险管理中所占比重过大，定量分析技术的研究与应用有所欠缺，更谈不上信用风险管理模型的运用。直到上世末东亚金融危机以后，我国商业银行才越来越重视风险的识别与监控，并意识到对信用风险状况只用“高、中、低”做出评价未免过于笼统，没有说服力。目前，不良贷款比率作为我国商业银行信贷信用风险量化的重要指标之一，虽然计算简单、形式简易，但至少用比例这一数字形式给了我们一个有关信用风险的“位置感”.如果能在进一步以信用评级为基础，运用风险量化模型计算银行的风险资产状况，使之与资本金相匹配，就得到了巴塞尔委员会要求的资本充足率，则又给了我们一个有关信用风险的“安全感”.但从目前银行风险管理的现状看，信用风险度量模型的应用仍是空白。
4.信贷管理方法简单落后，难以防范风险
限于起步较晚，我国商业银行信贷管理方法还比较落后：还没有建立自己的客户信用评级体系，对借款客户资信情况的判断往往是凭感觉、靠关系，缺乏统一的标准；在信贷客户的选择方面也只是临时起意，没有一个明确而持续的信贷投放政策，缺乏清晰的指导；对客户的借款申请进行审批时，操作流程不畅，往往评审委员还没有对借款的情况进行详细了解，就要做出自己的决议，缺乏有效的沟通；贷款发放后，借款人的资金流动情况、借款人支付利息的情况、归还贷款的情况、贷款到期情况等，都要由信贷人员自己去柜台找会计人员查询，费时费力，有时还容易遗忘，造成不好的后果。
例如：锡州商业银行至2010年期末，该行关联交易余额分别为29584万元、8667万元（其中保证金5867万元）和8802.91万元，全部关联交易余额占本行报告期末资本净额的比例为20.99%.虽然该行披露这些关联交易五级分类形态均为正常，但从关联人身份特征看，关联自然人全部为该本行的内部人及关系人，关联法人全部为该行董事、监事、高级管理人员或内部人及其近亲属控制的关联法人企业，毫无疑问，这会给该行信贷风险管理带来不可预知的风险。
（三）信贷风险地区集中度高
商业银行的地区风险集中度高，以锡州商业银行为例，截至2010年6月末，该行不良贷款至本期末余额为42185万元，各区的分布情况为：锡山区17950万元，占不良贷款比例为42%;惠山区14994万元，占不良贷款比例为36%;滨湖区2421万元，占不良贷款比例为6%;新区3689万元，占不良贷款比例9%;城区3131万元，占不良贷款比例为7%.
从2010年锡州商业银行不良贷款区域分布的季度变化情况看，锡州商业银行的不良贷款主要集中在锡山和惠山二区，合计要占到全行不良贷款余额的75%-80%.
（四）信贷风险行业集中度高
商业银行的信贷资金投放往往集中于一个或几个行业领域，而一旦这些行业陷入困境，那么银行所面临的信贷违约风险将明显加大。以锡州商业银行为例，截止2010年年末，该行行业贷款投放前五位客户累计投放信贷212.93亿元，制造业（66%）和租赁与商务服务业（14.74%）就占到80%强，信贷投放行业集中明显。
因此，制造业企业的贷款风险状况对该行资产质量情况有最直接和最重要的影响。该行贷款客户中该行业企业不良贷款比例较高，观其原因主要是化工印染、纺织加工两行业受国家宏观调控、行业风险、区域竞争日益加剧等的影响较大，再加上一些纺织企业自身规模小，在竞争激烈的行业和地区条件的限制下，仍盲目扩大投资，结果往往使企业陷入困境，致使贷款出现风险。另外，由于之前该行未将所有政府、村委贷款合理分至公共管理和社会组织、居民服务和其他服务业中，在本季末该行将这类贷款全部按要求分至该两个行业中，导致不良贷款数较上季和年初有较大幅度的提高，主要是上世纪末的一些实业公司、农服中心等的一些不良贷款。
商业银行的风险集中主要是由两个方面造成的：一是农信社经营的地域限制。这种地域限制主要表现为农信社在机构设立和业务经营上严格按照乡级或县级行政区域分割，贷款一般都发放给相对同质的客户，而且同质借款者的违约风险具有高度相关性，信贷业务的高度集中使得信贷资产无法有效分散。二是经营规模的限制。单个商业银行的资产负债规模较小，资金实力薄弱，容易引起单户贷款占贷款总额的比例升高，风险集中。
以锡州商业银行为例，截止2010年年末，该行前十名贷款客户年末贷款余额累计13.94亿元，占贷款总额的5.98%,占资本净额的62.19%.
（五）信贷管理内部控制制度不完善
2002年，中国人民银行颁布《商业银行内部控制指引》，取代《加强金融机构内部控制的指导原则》，我国商业银行内部控制制度建设和风险防范进入了一个历史性的崭新阶段。在人民银行的推动下，各商业银行根据中国人民银行有关内部控制制度建设的规定，结合自身的实际情况，分别制定了内部控制制度和操作规程。目前，各商业银行已初步建立对分支机构的信贷授权制度、对客户实行统一授信制度、实行审贷分离制度、对贷款进行新的分类、建立了商业银行信贷内部监督制度和实行贷款终身追索制度等。但是，我们也应该清楚地看到，我国商业银行内部控制系统建设还存在相当的问题，许多制度的整体执行情况并不理想，主要表现在以下几个方面：
1.对信贷管理内部控制的认识和理解存在偏差
多数银行并没有真正理解内部控制的内在含义，把内部控制等同于各项规章制度，认为内部控制就是各项工作制度和业务规章的汇总，有了规章制度，银行就有了内部控制。实际上，内部控制应该是商业银行为了实现经营目标，通过制定和实施的一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。虽然，银行各项业务离不开规章制度，但是，规章制度充其量只是内部控制的一部分，而不能代替内部控制机制。由干这种认识的偏差，使得一些银行并未建立起有效的内部控制机制。
2.内部组织结构不科学、部门之间相互牵制不够（1）虽然基本上都建立了对分支机构的信贷授权制度，但部分银行缺乏严格的授权管理和集体决策程序，在对各分支机构及部门的管理上授权不清、责任不明，甚至出现滥用权力、滥授权现象。有些分支机构权力过大，有些部门身兼数责，部门内部各岗位之间职责不清，内部权责脱节，内部核查走形式，减少和预防差错的能力被削弱。
（2）虽然实行了审贷分离制度，并在制度上落实贷款“三查”制度，但从组织结构上看并不彻底，“贷前”调查和“贷后”调查不是由两个部门来贯彻执行，商业银行仍停留在客户经理既做“贷前”调查，有做“贷后”调查的阶段。
（3）各商业银行往往根据贷款种类和产品设置信贷内部职能部门、划分业务领域，但这种内部机构设置方法与商业银行信贷资金经营的内在规律相违背，容易造成内部各信贷部门相互扯皮，不利于加强信贷风险管理。
3.内部控制缺乏有效性和独立性
（1）内部控制缺乏全面性和及时性。尽管有了一系列规章制度，但制度不健全、不系统、不配套、不及时。有的制度不够全面，对信贷过程中的一些环节存在控制盲点；有的制度不够系统，缺乏配套的业务操作规程；有的制度较之业务发展明显滞后，早已不适应业务发展的需要。
（2）缺乏独立性。尽管我国商业银行大多设立了内部审计部门，但在实际工作中往往是内部控制的建立者和执行这是同一部门，操作人员和核对人员是同一人，内部检查流于形式，内部牵制制度执行不力。有的银行内部审计部门甚至直接受各级行行长的领导，独立性不强，审计工作不超脱，查处力度不够，大大削弱了监督部门的作用。
（3）内部控制制度贯彻执行不彻底，大多流于形式。尽管制定了一系列的内部控制制度，但“有章不循、有规不依”的现象依然严重。一些商业银行的行长或其分支行机构负责人长官意志严重，业务的审批和授权随意性较大，甚至滥用职权，业务处理上经常出现反向运转的状况。有的企业或个人要贷款，不是先向信贷部门提出申请，由信贷员进行信用分析，一级一级地审查上报批准，而是直接先找主管领导，由领导一级一级向下指派，具体经办人员再具体进行办理。这种操作上的“逆向”运作，使得经办人员不能够认真履行自己的职责，造成必要的审批和经办过程“走过场”,为拘私舞弊和假公济私创造了可乘之机，同时也使金融资产面临较大风险。
三、商业银行防范房地产风险的对策
（一）商业银行应调整房地产开发贷款的内在结构控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是要合理调整结构，实行差别政策。要结合各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力，商业银行自身应对房地产贷款结构进行合理调整。
1、优化贷款客户结构
有资料显示，全国现有房地产开发企业25000多家，一、二级资质的开发企业加起来还不到14%,大量实力较差的开发商充斥市场，这些企业实力弱、经营水平差，抗风险能力极低，一旦房地产市场遇冷或政府出台更为严格的信贷政策，它们将再无生存空间，所贷款项极有可能无法收回，从而给银行带来又一笔不良贷款。因此，当前各银行应重点拓展并支持在全国、跨地区或一定区域内经营实力雄厚、经营业绩优良、发展潜力大的房地产优质客户，这样既有利于商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。
2、优化贷款项目结构
银行应该谨慎选择房地产的贷款项目，并进行详细的可行性研究。首先选择地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目发放贷款。
对大户型、大面积、高档商品房和别墅，不管是前期的货款投人，还是后期的按揭服务，商业银行应该适当限制，相应提高其个人住房贷款的贷款利率和贷款成数水平，缩短贷款期限；对于一些炒作过度的楼盘的投入一定要充分论证其产品销售市场后方可进行。
优先支持适销对路的符合中低收入家庭购买能力的住宅项目、城市旧区改造项目、城市经济适用房工程，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，进一步扩大这些项目个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。
合理参与写字楼项目，谨慎参与商住楼项目。从而使房地产信贷资金结构实现从高端客户到中、低端客户，从商品房到商务楼，从开发资金、流动资金贷款到按揭贷款的科学分布，避免房地产信贷资金集中于一点，从而使房地产信贷资金形成更能抵御风险的结构。
（二）银行应科学设计业务流程，完善贷后管理机制在设计业务流程时充分考虑风险控制因素，并强调风险控制体系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台应该职责明确，相互独立又相互制约。前台负责调查借款人和项目的实际情况，撰写调查报告并对调查报告的真实性负责；后台负责材料的审核以及贷款的分析和判断，贷款审批人员通过对申报材料的审核，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，做好对企业贷款条件中企业资质和投资项目质量的评价，独立做出贷或不贷的判断并对决策的准确性负责。前台的行为要对后台负责，后台的决定也要客观独立。
对房地产开发贷款，要针对项目进度合理掌握贷款的发放，禁止开发贷款一次性开发到位。当开发商卖楼所得款项超过贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商；加强对房产项目的工程进度、销售情况、资金使用的动态监控，及时做好预警工作；监督开发贷款的实际用途，防止资金被用于地皮或楼盘投机炒作，而不是真正用于房产开发；建议房地产开发项目在完成总投资75%且符合销售条件时开始回收房地产开发贷款。
对于个人住房贷款，要对借款人的真实借款目的进行监督，防止用“假按揭”为开发商套取贷款；要加强对抵押物的管理，防止抵押物被恶意销售，保障银行对抵押物的所有权和处置权；对借款人的经济状况进行及时监督，特别是对那些收入下降、失业导致还款能力下降的个人，一旦发现问题，必须对其真实的经济状况进行实地调查，并与保险公司联系，启动保险程序；对个人住房贷款借款人拖延办理《房屋他项权利证书》无法落实抵押登记的，要利用保证金的制约作用督促其及时办理有关手续，严防债权“悬空”.
房地产金融业务的经营主管部门，风险、法规、审计等部门要加强对基层行贷后的监管和指导，帮助经办行发现问题制定措施，发挥整体内控的联动效应；以风险管理为核心，加强组织结构中的监督职能，完善会计控制制度，实现内部控制中的“四只眼睛”原则（贷款的发放与审核的权限分授予不同的主体）；定期由银行信贷风险管理部门或审计部门对贷款管理的各个环节进行检查和审计，发现有章不循或违规操作时，要严肃追究当事人的责任。加强对因机构撤并移交的贷款管理，要求接管行要指定专人以清收为主负责贷后管理，实行考核责任制。
（三）建立健全规范的个人和企业信用体系
建立个人和企业信用体系，就要在各金融机构内部建立信息资源库，利用信息共享平台，减少信息互通的阻碍。通过资源共享走向信息集中，最终完成个人和企业信用体系的建立。
1、建立个人和企业信用档案
通过“一人一码”和“一企业一码的对应方式，将个人和企业信用资料锁定在一个固定编码中，以供银行备查。个人信用档案应该包括个人身份、固定收入来源、银行账户、额外收入、其他资产的构成和变动、个人保险等。企业信用档案则主要包括企业资产规模、所属产业发展前景评估、企业关联单位的往来情况等。还要掌握借款人的特殊情况，如是否存在先期债务、有无不良使用历史等。
2、建立多层次的个人和企业信用调查制度
个人信息的调查只依赖信用调查公司是远远不够的。应当以政府为主导力量，依托税收、财政、审计等部门，在个人信用调查公司的帮助下，对使用信用卡、个人支票、住房消费信用的用户进行信用评估，并利用银行系统的技术和信息支持，建立起一个多层次的个人信用调查制度。对于企业，则可以通过工商管理部门、会计和法律事务所、专业评级机构来进行信用评估。
3、建立个人和企业信用信息共享平台
银行系统需购置必要的设备，加强软件的开发和推广，尽快在全国范围内实施各商业银行个人和企业信用档案联网，运用计算机及网络实现信息的共享。但是共享并不是开放全部客户的全部资料，而是有针对性地对申请住房抵押贷款的个人信息进行披露，比如，只对申请人以前的信用还款记录、是否有可靠的还款来源以及收入是否足够还贷款等信息进行确认。对于企业，则公开的透明度可以更大，特别是一些上市公司本来就具有向社会公众公开商业机密以外的经营信息的相关责任。
结论
房产开发企业规章制度范文6
关键字：产权产籍；管理问题 ；创新观念
中图分类号：F293.33文献标识码：A
房地产产权是指权利人根据法律对其拥有的房产享有的权利，包括占有权、使用权以及支配权，在法律概念上它是排他性的绝对权。权利人对房产享有权利的同时需要承担义务，包括主动登记房产，缴纳房产税等税费，不定期对房产进行修缮养护。产籍是对取得房产相关资料的总称，包括图纸，账簿，册子等，产权产籍管理作为基础工作，涉猎的范围较广，因为管理过程中面临的问题也较多，创新产权产籍管理理念是规范房地产行业的当务之急。
一 、产权产籍管理之间的关系阐述
产籍管理是基于产权管理的
在房地产权属管理过程中，产权申报登记，房地产测绘等相关产权管理工作是需要优先开展的工作项目。在产权申报，测绘等管理过程中收集到的资料以及档案即成为产籍资料，由此可见，产籍管理工作是基于产权管理展开的。产权管理工作的优劣直接决定了产籍管理工作能否取得成功。如果产权登记等产权管理工作不存在，那么产籍管理工作便无从谈起。
产权管理工作是依据产籍管理工作进行的
产籍资料主要是记录产权的初始状态以及变化情况，具备档案的属性，它起源于产权管理，同时为产权管理服务。在产权出现纠纷，问题等情况下，需要依靠产籍管理，查询资料得到证明，依据产籍资料，同时严格遵守国家法律，对产权纠纷做出公平的判决。产籍工作没有科学化，产权管理工作便不能有序的进行。
产权产籍管理工作相互作用
产权产籍管理的对像不同，前者是对权属以及变化的管理，后者是对资料的归集管理，因此，它们之间的工作程序与方法也不尽相同，但是它们之间仍然有着密不可分的关系。实际上，产籍归属于产权管理，属于产权管理工作的一部分，在实际工作过程中，它们应该需要保持高度的一致，采取集中统一下的分级管理，采取六字方针“谁受理，谁管理”。产权管理是产籍管理的基础，产籍管理的科学化为产权管理工作保驾护航。
二、 产权产籍管理问题浅析
（一）产权资料收集工作没有得到应有的重视
随着我国城市化进程不断加快，活跃的房地产产业带来了更多的产权产籍管理工作，涉及的工作范围不断扩大。产权管理工作不断增多，例如城市改造，老旧建筑物的拆迁，房产继承、买卖、抵押等房产交易活动，同时在一系列的房产交易活动中，都涉及到房产资料的收集、整理、记录和变更，产籍管理工作也日渐增多。但是，在实际产权变更过程中，产籍管理人员并没有参与其中，所有的产权资料的收集工作都在产权登记部门，因此产籍与实际产权常常发生矛盾，存在分歧，甚至出现漏登记的情况，产权产籍管理工作面临较大的风险。
（二）管理部门重视证件的发放，轻视实际的管理工作
在实际的产权产籍管理工作中，房屋产权登记工作是各级房产登记部门的工作重心，证件发放后，疏忽日常管理工作，不及时办理各类产权注销，转移以及变更手续，造成产权统计存在疏漏。例如，在房屋拆迁过程中注销登记滞后办理或者根本不予办理，等新房建成之后直接办理产权登记，一房多证的现象层出不穷，再如，房屋产权转移过程中，管理部门没有及时掌握产权转移情况，产权交易人怠于办理转移登记手续，使得国家税收流失，房产管理工作便失去了主动性，给实际管理工作带来困扰。
房屋面积统计标准不一
确认房屋面积不仅是房产持有人重视的，还是产权管理工作中难以把握的一点。在实际管理工作中，经常出现以下两种情况，一种是商品房面积计量存在较大争议，另一种是房屋产权在证件验证与更换过程中，房屋面积与原来的面积不一致。出现以上两个问题的主要原因是房屋面积测量以及计算过程中存在较多的变化，各个地方政府相关部门对于房屋面积的计量标准不一，房地产管理部门、实际测量部门以及房产开发商都有自身测量的办法，遵守的政策以及法律法规也不一而足，导致房屋面积统计没有统一标准，产权管理工作存在较大的纠纷。
产权产籍管理工作队伍建设不足
当前产权产籍管理体系中，专业人才比较欠缺，缺乏复合型人才。随着房地产市场不断白热化，不论是产权产籍管理工作的内容还是专业要求都有了很大的提升，那么必然对管理工作人员有了更大的要求。目前的管理人员与时代的要求还是存在一定的距离。产权产籍管理部门的工作人员平均年龄较大，学历不高，缺乏一定专业素养的同时，对新鲜事物也不容易适应，工作理念较为落后，总是被动接受管理工作，理论知识以及专业水平都较为欠缺，不能熟练掌握现代化的管理水平，给产权产籍管理工作造成较大阻碍。
三、新时期下如何运用创新观念应对产权产籍管理问题
（一）加强房屋产权证与土地所有权证的管理
随着我国社会主义建设步伐的不断加快，房屋产权证与土地所有权证频繁出现撞车事件，主要是因为房屋、土地归属于两个不同的管理部门在管理与执行国家法律政策的过程中存在偏差，过于强调自己部门的权力，同时管理部门之间沟通不畅，只顾自己操作，从而各个实行证件发放。所以，这一问题的有效解决主要依靠两个主管部门坚持依法办事，部门之间保持有效的沟通，建立有效的信息沟通机制，甚至可以将此问题信息化，共享彼此的资源，保证产权产籍管理工作科学化、系统化。
（二）建立统一的房屋计量标准
因为有关部门忽视了将房屋测绘与面积计算规范化这一问题，造成产权产籍管理工作出现较大偏差。因此，需要管理人员认真对待房产面积确认这一问题，坚决杜绝政出门多，各自为政的现象，必须要加强面积确认的合法性，建立统一标准。目前，国务院有关部门针对这一问题作出了明确规范，出台了如《房屋测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等政策。各个管理部门应该严格遵守国家规章制度，测量计算房屋面积，如果出现异议，应该上报上级部门，在相关部门作出解释之后对房屋面积重新进行测量和计算，使得产权产籍管理工作规范化。
加强政府管理职能，实现长效管理
针对城市产权产籍管理，我国已经出台了相关的法律法规，建设部门也颁布了具体的行政规章，实际上，城市房屋产权产籍管理是有法可依的，因此针对城市产权产籍管理主要是要解决违法管理的问题。解决这一问题就要求房屋产权产籍管理部门务必要强化管理职能，严肃执法，违法必究。产权产籍管理部门务必要引导房屋所有权人步入法律轨道，切实考虑他们的利益，保障其合法权益。产权产籍管理的最大目标是追求房屋产权证与房屋实际情况一致，同时它也是衡量产权产籍管理工作的标准。如何实现这个目标，需要有关部门坚持长效管理，加强工作人员的业务素质，保持高度敬业爱岗精神。
四、结语
产权产籍管理无论对于企业还是个人来讲都意义重大，房产是现代人财产的重要组成部门，管理工作做到位既有利于国家也有利于人民，因此产权产籍管理工作的好坏对于社会的稳定、国家的税收收入都有重要意义。产权产籍的有效管理是经济社会发展的前提条件，为国家经济建设提供重要依据。
参考文献
[1] 李红海.房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J].房地产行政管理，2006（11）
