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房地产政策金融范文1
关键词房地产贴现率信贷总量信贷结构权益融资
房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。
1日本催生房地产泡沫的三大金融因素
1.1贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头
在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……
1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。
1.2信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元，1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。
1．3信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。
从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。
2日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施
1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。
1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。
对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。
大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。
由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。
3总量控制失效的原因分析
3.1政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业
日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。
3.2企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因
在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。
4对中国的启示
4.1制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响
尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。
4.2控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形全科论文中心t房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。
4.3制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正
日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。
4.4金融政策的制定应该是一个动态的过程
对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。
参考文献
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【关键词】房地产 金融政策 有效性
0引言
自1998年住房制度深化改革后，国家停止了福利性分配住房，大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元，根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强，产业链长，对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用，并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用；同时，居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头，并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题，为保证房地产业的稳定、健康发展，国家对房地产业进行一系列的调控，首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预，也取得了一定的成效，但由于房地场业存在的复杂性，金融政策的有效性受到了制约。因此，有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测，一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象，同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。
1房地产政策有效性的含义
金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平，从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上，我国的金融政策主要包含三大政策手段：货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点：一是它能否系统性的产出有效影响；二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系；三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程，有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。
2影响中国房地产金融政策有效性的因素
2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下，政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度，并非随意更改，政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议，由于政府政策在时间上不一致，从而导致政府政策目标无法实现，房地产金融政策缺乏一致性。
2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性，所以房地产市场也是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。
2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后，许多地区都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。
2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性，房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大，理由如下：一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾越来越大，以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为，普遍存在“买涨不买跌”的现象。
3对中国房地产金融政策的建议
3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高，房地产业的发展，拉动建材装潢业，转移建筑业和农村劳动力，改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。
3.2注重长效机制，保持政策的连贯性。在这种情况下，我们应保持政策一致性，达到其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策；加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该加大政策执行力度，综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。
3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确A期，逐步调整其不理上。
3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时，应选择直接调控的方式来调控房地产业，避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时，应谨慎把握政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低调控的有效性，或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动，通过反周期方法，平抑或引导周期波动。
4结论
我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的，但仍出现了负面影响。因结合发展的实际，建立房地产金融政策制定的科学模型，完善房地产金融政策及实施的长效机制，使金融政策成为房地产业发展的方向标。
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房地产政策金融范文3
关键词：房地产；金融调控；效果
一、研究的背景和意义
金融危机爆发以来，全世界范围内各种资产价格都经历了较大幅度的下降，经济遭受到了剧烈冲击。我国经济各行业也受到了严重影响，但房地产业却是一个例外，2009年无论房价还是成交量都有较大幅度的增长，整个市场呈现量价齐升的景象。有学者认为是刚性需求支撑了房价的上涨，也有学者认为是政府的政策对房价起到了推波助澜的作用。但不可否认的是，中国房地产市场价格过高，其上涨速度远远超过了人们收入增长的速度，大部分中低收入家庭难以通过市场途径解决住房问题，而且房地产市场还存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模过大，投资结构不合理，房地产投机买卖行为盛行等一系列问题，这也引起了政府、学者和民众等各个阶层的广泛关注。房地产业因具有强烈的外部性，为规范房地产市场运行，促进其健康、持续、稳定的发展，国家队房地产市场进行过多次调控，从“国八条”、“国六条”到“国四条”，莫不显示了政府对房地产市场调控的决心，也对房地产市场发展产生了重要影响。最近又对房地产市场颁布了新的调控政策（“国十条”）,其力度前所未有，其调控的效果还有待于时间的检验。作为重要调控工具之一的金融政策，其历次对房地产市场的调控效果如何，这引起了笔者的强烈兴趣，如何保证金融政策宏观调控的效果，既促进房地产市场的健康平稳发展，又能让广大老百姓“居者有其屋”，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。
二、当前我国房地产市场的发展
房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展能带动建材业、建筑业、装修业物业管理、服务业等60多个相关产业的发展，对国民经济具有明显的促进作用，在繁荣经济、增加财政收入和解决就业等方面发挥着巨大作用。同时，由于我国房地产企业普遍实行高负债经营，尤其是银行存款，金融系统介入房地产活动已经达到很深的程度，但房地产金融风险的防范能力和水平都有待提高。因此，从金融政策视角来研究房地产市场可持续发展的因素和政策选择，具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为央行制定货币政策、强化对房地产市场的宏观调控起指导作用；二是有利于房地产市场的持续、健康、稳定发展，避免房地产市场的大起大落；三是可以为房地产供需双方即开发商和消费者提供分析工具，帮助其进行正确决策。此外，还可以帮助金融机构、市场中介组织等其他市场参与者认清房地产市场的本质及行情，做出合理的决策。
十多年来，我国房地产市场发展取得了很大成就，房地产市场日趋成熟。但总体上来看，我国房地产市场基本呈现非均衡发展的态势，这既包括总量上的非均衡，也包括结构上的非均衡。
房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩同时并存。
首先，我国住宅市场的潜在需求巨大。现在我国处在承载化和工业化的加速期，潜在的住房需求与居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验表明，恩格尔系数下降至0.4-0.5之间时，住宅消费比重将增加至18%左右。目前，我国城镇居民的恩格尔系数从1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,这说明居民消费的重点已经转向住宅、教育等方面。消费结构的升级将大幅提高居民住宅的消费比例，增加住宅消费需求总量。有关统计资料表明，到2009年，我国城市居民人均住宅建筑面积已达到22.8平方米，但是和发达国家相比，我国城市居民目前的住房水平还很低。
其次，我国住宅有效需求不足和大量商品房空置的问题。上面的分析表明，我国住宅市场的发展前景是非常好的，市场中现身和潜在的购买者在今后数年内仍将维持一个庞大的队伍。然而，近几年住宅市场繁荣的表象下仍掩盖不了一个不争的事实，即大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在。一方面新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面是大多数的中低收入群体买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求水平不高。居民实际需求水平不高，这主要体现在居高不下的商品房空置率和居民住房现状的不尽如人意。发展前景只反映了市场的潜在需求，大量闲置的住宅商品表明潜在的市场需求并没有向人们所预期的那样转化为现实的购买需求。
我国的商品房空置量高早已是一个公认的事实，如下表所示。我国每年的商品房空置面积的绝对数是相当大的，年均在7000万平米以上。
三、我国房地产市场金融调控政策取得的成效
房改以来我国房地产金融调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在多次金融调控政策的监督和指导下，房地产市场得到了快速发展，对国民经济的健康、可持续发展做出了积极贡献。2004～2007年房地产行业对GDP的贡献近几年一直稳定在15%以上， 即使不再考虑上述统计和计算方法的漏出项， 房地产行业已成为国民经济的绝对支柱产业。在财政收入方面， 仅土地出让金和土地相关税收两项在2006年占地方财政收入的比例已达到37.32%，成为地方政府最主要的收入来源。(但同时也要看到，作为近年来调控的主要目标――房地产价格，其快速上涨的势头并没有得到有效缓解。特别是2006年以后，房地产市场金融调控政策出台的频率越来越快，调控的力度也越来越大，如2007年，人民银行10次提高存款准备金率、6次加息，虽然房价涨幅趋缓，但就绝对额来看，房地产价格上升幅度还是很大的。据有关数据显示，2007年四季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨102%。到2008年6月，房屋销售价格继续较快上涨，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。因此，从总体上看, 我国房地产金融调控政策虽然使房地产市场取得了较大发展,较好甚至是超额完成了其经济功能，但在其社会属性方面，房地产市场金融调控政策的效果还不尽人意。
四、我国房地产市场金融调控存在的问题
（一）调控中对房地产市场的区域性差异重视不够。中国经济格局呈现一定的区域性，房地产市场是中国经济的重要组成部分，也呈现一定的区域差异。但房地产市场金融调控政策大多是全国性的，往往是调控政策一出台，各地纷纷落实。没有充分调动各地方政府根据当地实际进行自主调节的积极性，忽视了各地房地产市场的复杂性和差异性。
（二）某些金融政策调控手段影响面过大而力度略显不足，易对整个宏观经济形势产生不利影响。如2004年4月人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，10月又调高金融机构存款准备金率0.27%，并在年内二度扩大金融机构贷款利率浮动区间。这些措施对抑制房地产市场的过热有一定影响，但相对房地产市场的高额利润，这些影响显得微不足道，并没有抑制住房地产市场投资过热的势头。相反，由于资金成本的提高和货币供给的减少，使得其他行业市场萎缩和企业负担加重，对经济的整体影响过大。
（三）在对待市场不同需求上，制度设计仍显不够完善。为给房地产市场降温，国家通过提高购房的成本和门槛来抑制投机、投资需求，如多次针对住房贷款加息，并取消相应优惠利率等，这些措施都体现了金融政策的灵活运用和有区别地对待房地产市场的不同需求。但就实施效果来看，似乎不太理想。房地产市场上的投机者或投资者，其资金实力都比较雄厚，贷款成数的降低和利息支出的增加在高额的收益面前显得微不足道，并不能使市场的投机行为有所收敛。另一方面对普通购房者而言，对政策的敏感性比较强，实现购房或改善住房的难度加大。
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房地产政策金融范文4
一、房地产金融调控政策对淄博市的影响
自住房制度改革以来，淄博市房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调、平稳上升等阶段。2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控，2011年房地产调控效果逐步显现。2011年淄博市房地产开发投资增速18.1%，比上半年回落8.8个百分点；商品房销售面积增速8.19%，比上半年回落17.16个百分点；全年房屋销售价格指数105.2，比上半年回落1.4个百分点。
（一）模型与数据选取为研究不同房地产金融调控政策工具对淄博市房地产市场的作用效果，本文选取房地产市场指标为因变量，各主要房地产金融调控政策工具为自变量，构建VAR模型。其中，房地产市场指标选取房地产开发投资（RDI）、房地产市场的需求采用房屋销售面积（HSA）；房地产金融政策指标选取三年期加权平均贷款利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）和个人购房贷款（PBL）。数据时间范围为2000年1季度至2011年4季度，数据来源于淄博市统计局统计月报、人民银行房地产金融统计数据。
（二）模型构建与数据处理
1.数据平稳性检验。采用ADF检验法对不同变量进行平稳性检验和处理（见表1）。房屋销售面积（HSA）、房地产开发投资（RDI）、利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）4个时间序列在10%检验水平下为非平稳序列，在1%检验水平下为一阶单整时间序列；个人购房贷款（PBL）时间序列在5%检验水平下为平稳时间序列。
2.协整检验。在显著水平为5%的情况下，根据迹统计量结果和最大特征根统计结果，有2个变量存在协整关系（见表2）。
3.模型稳定性检验。对AR特征多项式根进行检验，发现模皆小于1，满足稳定性条件。
（三）计量分析
1.脉冲响应分析。对需求的影响：利率的正向冲击在前三期对房屋销售面积的影响不大，从第三期开始产生负向影响，并在第四期达到最大（14.19%个标准差）；个人购房贷款的正向冲击在前四期对房屋销售面积的影响不大，从第四期开始产生正向冲击，在第五期影响最大（9.20%个标准差）；房地产开发贷款的正向冲击对房屋销售面积的影响不大。对供给的影响：若给予房地产开发贷款一正向冲击，将会对房地产开发投资产生正向影响，并于第二期达到最大（7.47%个标准差）；利率对房地产开发投资的影响是长期的，从第三期开始产生负向冲击，并于第四期达到最大（5.56%个标准差）；个人购房贷款对房地产开发投资的影响存在时滞性，从第二期开始产生负向冲击（见图1）。
2.方差分解分析。房地产金融调控政策对房地产市场的影响在短期内存在波动，但逐步趋于稳定。个人购房贷款、利率、房地产开发贷款对房屋销售面积的影响度分别为4.55%、11.69%、8.65%，对房地产开发投资的影响度分别为5.06%、4.23%、5.48%（见图2）。
（四）模型分析基本结论
1.房地产金融调控政策对淄博市时滞周期相对较长，为1年左右。VAR模型分析显示，一年以后房地产开发贷款和利率对房屋销售面积的影响显著，三个季度以后利率对房地产开发投资影响显著。根据王要武、金海燕（2008年）的研究，房地产宏观调控政策对全国房地产市场的影响存在时滞性，滞后期一般为半年。与全国房地产市场相比，淄博市区域性特点明显，房地产宏观调控时滞相对较长。
2.房地产金融调控政策对房地产需求的影响相对较大。分析显示，各项房地产金融调控政策对房屋销售面积的影响均大于对房地产开发投资的影响，因此房地产金融调控政策主要是作用于房地产需求，进而影响房地产市场均衡。
3.利率和房地产开发贷款是影响房屋销售的主要因素。从长期看，利率的影响度为11.69%。相较于个人购房贷款，房地产开发贷款对房屋销售的影响更大，主要是因为房地产开发贷款提高了房地产市场供给、供给推动了需求、影响了房屋销售量。从长期看，房地产开发贷款影响度为8.65%。
4.房地产金融调控政策对房地产供给的影响过程复杂。房地产开发贷款增长半年左右可以带来投资额的快速增长，但半年后影响会迅速下降。利率对房地产供给的影响度不高，因为提高利率一般发生在经济过热时期，受预期影响，在利率提高初期，开发投资增速会小幅上升，三个季度后房地产开发投资增速才开始下降。长期看利率影响度为4.23%。
二、政策建议
（一）增强房地产金融政策的前瞻性和持续性在目前错综复杂的宏观形势下，要加大对房地产市场走势的分析判断，加强宏观审慎管理，增强政策前瞻性，保持政策的连续性，充分考虑政策的时滞性，实行预调、微调，促进房地产市场健康发展，防止因政策调控过大导致房地产市场波动，从而给实体经济发展带来冲击。
房地产政策金融范文5
房地产金融体制是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通、信用渠道和其它金融市场所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动所构成的组织体系、机构组成和运行机制。［1］从20世纪80年代初期的艰难摸索和金融试点开始，我国房地产金融体制的形成是随着房地产市场发展的需要而不断产生和发展的，但又严重落后于房地产市场的发展。到目前，我国基本建成了一个以商业银行为主线，以其他金融机构为补充的房地产金融体制，其发展程度远未成熟，需要不断完善和改进。
一、我国房地产金融体制的现状与矛盾
（一）融资结构极不平衡和不合理，银行系统风险高度集中
直接融资和间接融资比例的不协调、商业银行贷款的垄断不均以及信贷结构风险的增大等导致融资结构极不平衡和不合理。目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中，具体表现在以下几方面：
1．房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例较高，并有小幅上升趋势
从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9．98％，而到了2010年，这一数字达到了18．25％。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55％，超过30％～40％的国际水平。［2］如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，银行资金占房地产开发资金的比例更高。目前，我国房地产融资渠道还很单一，融资困难的尴尬局面一直影响着房地产金融的稳定。在房地产开发过程中，房地产开发资金巨大和房地产企业自我资金积累有限的矛盾从未间断，而投资需求旺盛与融资渠道有限的矛盾也难以解决。这种极度依赖银行贷款的状况，严重影响房地产行业的长期发展，也加重了银行系统的金融风险。因此，只有通过金融创新，拓宽房地产融资渠道，调整房地产融资结构，才能从根本上解决这道难题。
2．房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，年增长率波动较大
商业银行信贷一直是房地产企业的主要资金来源，也是个人住房贷款的主要金融保障。纵观近10年来的信贷状况，不管是房地产开发企业贷款，还是个人住房贷款，受政府宏观政策的影响都非常明显。据国家统计局数字显示，2004年、2008年和2010年，房地产企业开发资金中银行贷款的增速都出现较大的下滑。2004年房地产企业贷款新增31584126万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年贷款新增76056925万元，占资金来源的比例为19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，贷款新增125400000万元，占资金来源的比例为18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以会出现这种波动的原因就在于房地产政策的影响所致。
3．个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅
据国家统计局数字显示，2001年，我国房地产贷款余额11214亿元，其中个人住房信贷余额为5598亿元，比2000年增加2282亿元，占房地产贷款余额的比例为49．92％；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元，占房地产贷款余额的比例为50．50％；2003年房地产贷款余额21422亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，占房地产开发企业贷款余额的54．99％；2004年房地产贷款余额26306亿元，其中个人住房贷款余额15922亿元，占房地产开发企业贷款余额的60．53％；截至2010年末，房地产贷款余额为90959亿元，其中个人住房贷款余额57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62．99％。个人住房信贷余额占金融机构贷款总余额的比例也小幅上升，2001年仅为4．98％，而2010年，这一数字达到了11．24％。此外，个人住房贷款余额的增速均高于房地产企业贷款增速，均在10％以上，最高时为2001年，达到68．82％的增幅。这两项数据说明了我国个人住房贷款发展的潜在空间非常巨大。
（二）房地产金融市场结构单一，完整的市场体系尚未形成
首先，我国房地产金融市场体系很不健全。一方面，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。目前，一级市场体系仍以商业银行为主，其它专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构发展并不充分或仅处于起步阶段。另一方面，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。
其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，难以适应房地产金融快速发展的需要。现有的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《保险法》、《城市房地产管理法》等法律法规不适应房地产金融发展和创新的需要，需进一步加以修改、补充和完善。［3］虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来。
（三）房地产金融体系不健全，宏观调控难度较大
长期以来，我国形成了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下，房地产融资单一，对商业银行信贷依赖程度过高；政策性住房金融发展滞后，对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构，也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行。［4］目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。［5］这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。如在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策就可能无法发挥效应。
二、我国房地产金融体制改革的发展方向与政策建议
（一）我国房地产金融体制改革的发展方向
我国房地产金融体制还远未成熟，以商业银行为主要依托的市场体系还不能满足当前房地产市场的发展需求。虽然我们无法预测我国未来的房地产金融体制如何形成，应包括哪些融资渠道和工具，但可以肯定的是，我国的房地产金融市场一定会朝着更加开放、更加多样化的发展趋势发展，房地产金融体制将包括更多的具有活力的和实际应用价值的金融机构和运行机制。在房地产进行产业转型的历史时期，我国房地产金融体制也将面临巨大的转型机遇。我国的房地产金融体制应该形成“政府与市场协调发展”的基本格局。加强政府的宏观调控和政策指导是完善我国金融体制的必要手段和关键，而完善金融市场是繁荣房地产业的关键和根本。
（二）我国房地产金融体制改革的政策建议
1．积极引进先进的融资工具和模式
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。［6］短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（RE-ITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导，以市场为补充的机制上，借鉴国外先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引导作用值得我们借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。
2．积极发展稳定的金融市场
长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取更多的资金。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示：长期以来，银行一直是我国房地产投资的主要资金来源，而大量社会资金缺乏投资渠道，我国应该尽快建立多元化的房地产金融体系，大力发展直接融资，分流大量堆积在股市、房市等虚拟经济中的游资，将其引导到促进创业和企业发展的实业投资领域，是解决当前流动性过剩带来的股市、楼市泡沫，有效实施房地产宏观调控的必由之路。［7］通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。
3．积极稳定房地产市场和房价
长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。
4．积极鼓励民间资金的投入
一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展时期，政府的调控作用不可或缺。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。市场是金融生态的最基础的环境，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在，［8］使房地产金融体制早日健全。
房地产政策金融范文6
【关键词】房地产；经济波动；影响因素；对策
1 前言
目前，我国房地产市场得到蓬勃迅速的发展，但在房地产市场中，经常出现较大的经济波动。经济波动严重影响和制约房地产市场的健康发展，因此我们必须采取强有力的措施抑制房地产企业经济上的波动，使房地产企业更加健康、快速的发展。
2 我国房地产经济波动的影响因素
2.1 土地因素
房地产行业的顺利发展离不开相关的土地市场，目前，我国房地产行业受土地一级市场及土地二级市场的影响比较大。土地一级市场也称为地产市场，国家土地部门是地产市场主要的供给方，房地产开发商则为地产市场的需求方，两者交易的对象为土地，即土地的使用权。二级市场的供给方及需求方出现较大的变动，房地产开发商从一级市场的需求方转变为二级市场的供给方，市民也就是购房者是二级市场主要的需求者，房地产开发商与购房者交易的对象为房屋所有权及对应的土地使用权。在土地市场中，对房地产经济波动造成较大影响包括：通过土地出让所获取的收入，一定时期（通常为一年）内房地产开发商所开发的土地面积，新施工的土地面积，已经竣工的土地面积等等，这四个方面在一定程度上可以致使房地产行业在经济上出现较大的波动。
2.2 市场因素
房地产行业经济上的波动与市场上价格的波动有着密切的关系，即在市场价格机制调节下，房地产的需求量受到市场价格水平的影响，房地产行业的经济运行呈现收缩性或者扩张性的变化，进而引发房地产经济上的波动。比如，当房地产市场价格出现下降的趋势时，房地产行业的需求量将有所下降；当房地产市场价格出现上升的趋势时，房地产的需求量相应的出现增加的现象。
2.3 资金因素
资金是我国房地产行业出现经济波动的重要因素之一，房地产行业的顺利发展，离不开相关金融政策的支持，目前，我国房地产行业受金融政策的影响比较大，金融政策在一定程度上改变房地产行业的供给量，从而引发房地产行业经济上的波动。金融政策主要通过利率水平、贷款投向以及贷款规模等方面对房地产行业施加压力，影响房地产行业的供给量。总所周知，房地产行业是一个资金密集型的产业，其生存和发展力不开大量的资金支持。单靠房地产企业个人的力量是很难筹到足够的资金，因此需要金融市场的大力支持，而国家金融政策对金融市场有着深远的影响，金融市场则通过金融政策影响房地产开发商的营运状况，引发房地产经济上的波动。
3 抑制房地产经济波动的对策
3.1 强化土地市场的有效管理
抑制房地产行业经济上的波动，必须强化政府对土地市场的管理，首先政府应对土地市场总的房产量进行有效的控制，在土地使用方面要加大审批力度，并形成统一的土地管理权，制定科学、合理的土地使用计划，同时对土地的最终用途进行严格的监控。其次，在划拨用地方面，政府应规范相应的操作，改变传统的协议出让，进而实施招标拍卖的出让方式。形成市场化的招标、投标以及拍卖的形式。再次，遵循市场化的需求，实施新型的土地供应机制。
3.2 建立健全相关的金融制度
房地产市场的健康发展离不开相关的金融制度的支持，因此在抑制房地产经济上的波动中，有必要建立健全相关的金融制度，首先，应不断完善房地产企业的多元化融资体系，尽可能地拓宽房地产企业的融资渠道。其次，应不断完善住房市场住房消费的多元化融资体系，尽可能地拓宽住房消费者的融资渠道。再次，应建立健全住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的实效性。在房地产运行中，实施融资渠道的多元化对抑制房地产经济波动有着至关重要的作用。房地产融资渠道的多元化的形成不仅仅需要房地产企业自身的努力，更需要管理者不断加强相关的金融制度，不断完善相关的金融体系，为房地产企业的融资活动提供一个良好的融资环境，从而有效的抑制房地产企业经济上的波动，促进房地产企业经济效益的提高。
3.3 制定科学、合理的投资政策
房地产行业的健康、快速发展离不开相关的政策支持，其中投资政策在房地产市场有着至关重要的作用，它是房地产行业健康发展的重要保障。房地产企业在制定投资政策时，应注意以下几个方面。（1）当投资的主体结构出现较大的变动时，房地产市场在未来的周期内将有可能出现较大的变动。出现这些现象的原因有诸多方面，其中跟房地产企业职责模糊，产权不清，缺乏风险规避机制等有着密切的联系。（2)房地产企业在市场运行中应注意投资规模的变动。房地产企业的投资规模应尽可能地符合房地产市场宏观经济的规模，脱离了房地产市场宏观经济的基本界面，房地产企业的投资规模会出现较大的变动，从而影响房地产企业经济上的波动。（3）房地产企业应合理设置投资结构。为了使房地产企业的投资更加的合理、科学，房地产企业需注意投资结构的合理设置。房地产企业在设置投资结构时，应注重对市场的调研，注重对目标市场的合理定位。
4 结束语
房地产企业经济波动影响和制约着企业的生存与发展，因此我们必须采取有效的措施抑制房地产经济波动，促进房地产市场的健康发展。抑制房地产经济波动的对策不仅仅有以上几点，更多是需要我们在经济实践中不断地改进。
参考文献
[1]刘昕玮.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].赤峰学院学报(自然科学版).2010(02)：102-104.
[2]袁晓捷.房地产经济发展要符合市场经济发展[J].现代营销(学苑版).2010(11)：61-63.
[3]梁明.从泡沫经济案例透析我国房地产经济[J].劳动保障世界(理论版).2010(11)：660-662.
