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养老地产设计要点范文1
由《建筑技艺》杂志社主办、清华大学建筑学院周燕珉教授团队主讲的“养老建筑规划设计培训班”于2015年7月31日～8月1日在北京新北纬饭店成功举行。150余名来自全国各地的建筑师、地产商和投资商参加了此次学习。此次养老培训分别从养老项目的开发模式、老年客户的需求分析、社区及机构养老项目的设计实例、老城区养老体系建设与发展趋势、养老服务设施的绿色策略和养老建筑的设计经验等方面对中国养老建筑的设计和现状进行了详细的分析和讲解。
7月31日，清华大学建筑学院周燕珉教授进行了题为《养老项目的开发模式与老年客群需求分析》的报告。她介绍了我国老龄化发展的特点和现状，并对养老地产市场需求和发展情况进行了分析，总结了养老项目客群区位匹配关系和适老社区设计和规划的控制要点。清华大学建筑学院周燕珉教授工作室研发部主任林婧怡博士针对最新老年建筑设计规范及标准图集进行了解读。她介绍了目前国内老年建筑设计中无障碍和消防疏散要求的理解误区及其原因，并对最新的养老规范的强制性条文和重点内容进行了解读，结合调研实例和具体设计对国家建筑标准图集《社区老年人日间照料中心》进行了详解。清华大学建筑学院周燕珉教授工作室设计总监唐大雾博士从“策划一设计一市场”的角度结合大量实际设计案例和项目，对养老建筑进行了系统的解读和分析。并对我国养老细分市场的现状进行了介绍，将社区养老按照社区和城市层级进行了分类和解析。按“谁来打”、“往哪打”、“如何打”三步完成养老建筑设计，并结合大量项目实例对如何做好这三步进行论证和结合分析。
8月1日上午，清华大学建筑学院程晓青副教授主要以老城区内的养老建筑设计为例，介绍了此类特殊地区中养老体系的建设与发展趋势。她分析了老城区内养老体系基础的优势和困境，提出了该区域内老年建筑设计的理念，分别就适老化改造、小型多功能养老照料中心、小型多功能综合养老院等不同性质和规模的老年建筑设计进行了案例分享。清华大学建筑学院博士后、英国诺丁汉大学博士贾敏以“养老服务设施的绿色策略及方法”为题，阐释了“绿色养老设施”的概念，指出养老设施中节能、节水等方面的常见错误理解和设计，总结了养老设施中遮阳及节能窗、太阳能热水器、空调制冷及新风系统、地暖系统、自然通风五大关键节能技术的应用。
8月1日下午，周燕珉教授用大量的设计案例分享了养老建筑的设计经验。针对八种不同类型的养老建筑，周教授对其性质进行了差异化分析，并总结了八种养老建筑在建筑形式上的差异性。周教授提出关爱老年群体是每位建筑师的责任，未来居住空间要全面应对老龄型社会的需求，并且需要人性化与精细化的设计。最后，主办方还设置了答疑环节，参加培训的学员踊跃提问，周燕珉教授对于每个问题都给予了耐心和专业的解答。
会议期间，主办方还进行了有奖问卷调查，共收到120多份有效问卷，无论是对主讲内容还是组织工作，学员都给予了高度的认可，并对今后的培训形式和关心内容提出了积极的建议。
养老地产设计要点范文2
那么，2013年，我们认为应该是“养老地产的元年”。通过2013年养老地产元年的正式开始，企业家正式可以参加养老产业了，我们认为是没有任何政策的阻碍。
我们也不断的在分析养老地产的营业模式，软件资源短缺的情况下我们专注硬件的提升。从专门做适老化的住区（这也应该是我们房地产开发的、传统住宅开发的一个方向），到面向城市空巢老人的城市型的老年公寓，到CCRC的持续照料社区，到符合我们中国国情的CCC的持续照料亲情社区，就是老少都可以混居的，但是同时又有持续的照料服务的这样一个适老化社区。
今天重点跟大家交流《旅游养生养老的多业态养老的地产》。各地方政府有很强的政绩要求，这种政绩要求传递到很多开发商企业中，就加快了对养老产业的投资。那么，我们看到很多项目大部分都是规模很大，大都是在郊外，很多都是用生态旅游康养这样的概念来做整个项目的定位。那么，通过很多这样的项目的定位和规划服务，我们也做了一些总结：生态旅游康养新城是以向中老年人群提供综合旅游服务的模式，来满足健康养老的需求。
朱中一会长解释了老龄产业最新的定义，我特别在意的就是他专门提到了两个主要的产业：老年房地产业和老年的旅游业。他介绍说现在的旅游业中，旅游的消费40%都是老年人群来带动的。
1 生态旅游康养新城诞生背景
生态旅游康养新城，这个特殊的养老产品，它产生的背景包括养老产业的相关政策，包括十提出的新型城镇化“要把生态文明理念和原则全面融入城镇化的全过程”，以及“美丽中国”这样的理念。国家的十二五规划提到了要全面推动生态旅游，在国家的旅游产业的十二五规划中，到2015年的旅游产业消费的比重要占到整个居民消费总量的10%，要使旅游产业成为我们国民经济的重要支柱产业。同时，国民群众日益增长的健康养生、旅游度假的这种消费需求，高铁时代的逐渐到来等等，这些政策和时代背景，使生态旅游康养新城呼之欲出。健康养生、旅游度假和高铁时代，这个主要的消费和交通的背景，生态旅游健康，康养新城它有了一个非常好的背景。
生态旅游康养新城的客群是非常特殊的，它跟普通房地产开发住宅的客群、商业的客群和一般普通旅游的客群是不一样的。我们把这些客群按照年龄划分，不仅仅是65岁以上的老年人，45～60岁的中老年人养生需求也是我们康养新城一个重要的课题。而且十五年以后这些人也会变成60岁的人。按区域划分，我们也注意到很多这个项目都说“我们要争取异地的养老客群”，但是你这个项目是否有这样的能力能够去争取到异地的养老客群？我们要做一个非常客观的分析，我们看到有很多项目可能是一厢情愿，跨省的客群是很难有这样的号召力，能使客群来到你的项目消费的。另外，我们也要很重要的去研究这些客群的停留时间，你这个项目有什么样的资源的号召力能够使这些客群尽量的在这个项目上多待一段时间？很多只是对周末游客有号召力。那么像海南这样的一些地方，它的养老客群居住时间也只有3～6个月。那么，我们的康养新城，应该是那些非常希望在这样新城里面有长期居住的客群。所以我们需要对这里的业态做一个全面的定位。
2 生态旅游康养新城产品特征
生态旅游康养新城这个产品特征，我们总结有这么六个：
一是大盘规模；二是生态资源丰富；三一定是要进行多层次的适老规划：医疗和护理一定是它最重要的内核板块。同时要考虑到一二三产的互动，那么多业态的组合也是需要非常认真的考虑。
康养客群一般有这样五类的需求
（1）长期生活、延年益寿。在郊外，有很多种老年人要逃离城市的雾霾，很多人是希望能够到郊区生态环境地方去长期生活，这个跟以前的一些对郊外生活的概念、生活方式可能会有重新的定义。
（2）是很多中年人，他可能到郊外这样的康养新城是做适量运动，强身健体，来放松心情的。
（3）结合精神寄托、修身养性，比如说国教、道教文化思想进行融合，这也是一批特殊的客群。我最近也看了一些项目，结合了很好的一些宗教的资源在做宗教养老这样的一批客群的储备。
（4）养疗康复、恢复体能。
（5）文化体验、增长知识。这五类康养需求，能够为我们带来不同产品的定位方向。
生态旅游跟一般的旅游还不一样，跟观光旅游、休闲度假旅游还不一样，它的时间连续性和空间连续性也能够使我们生态旅游康养新城这个项目的规模有比较大的容量。客群是连续的，空间也是连续的。另外，这样的新城它与其他相关的业态关联性非常强，康养和旅游作为发展的核心可以带动相关的商业、住宅、教育，甚至是当地的宗教的发生。生态资源的丰富性决定我们项目的号召力：首先是气候资源，我们对全国的主要地区的日照条件我们也做了梳理，在五类全年日照时数的对照当中，全年日照时数3200～3300小时的还是比较少，宁夏北部、甘肃北部是跟美国的亚利桑那州，就是太阳城的发源地类似，它的日照就是3600小时。我国大部分的日照时数是在二类、三类、四类中间。我们也在这里面接触到了很多在这个范围内的项目。比如说四川的攀枝花2443小时，这个和美国的佛罗里达、华盛顿地区的日照时间是同一个区域。贵阳的日照时间虽然是五类，但是贵阳夏天的温度是非常适宜人在那居住的，20～24度的时间非常长。高铁通后它可以吸引重庆、成都大概三四个高铁车程的这些客群去避暑。空气资源、山林资源、水资源、养生文化遗迹资源，这些都是我们可以很好的把它延展出来的资源。
做前期规划和定位的时候，非常重要的是在适老规划中要建立三级养老服务体系。要根据项目不同规模、居住区、小区组团、楼栋，来确定居家养老、社区养老这样一个复合的养老服务体系如何去规划。通过对养老服务体系的三级规划，我们在正式开始设计任务之前，一定要有养老服务的分析方案，根据这样的分析规划把我们养老设施运营管理的基本要求，然后对应不同的养老设施，比如说养护院、日间照料中心、老年公寓、适老住宅，我们是用同一个团队去服务还是用不同的团队去服务，是用什么样的服务流程去对应。有了这样的三级养老服务体系规划和养老服务的框架方案，我们才能对项目进行很好的功能划分，确定它的流程关系和面积分配，明确一些养老服务的特殊要求。
在适老规划里，我们认为最重要的三个要点。
（1）要控制合理尺度。
（2）一定要把老年人能够参与活动的这些活动空间或者叫泛会所跟传统住宅规划理念要有明确的区分，要有很好的提升；三是在交通系统方面，要为老年人设置慢行系统，一定要让老年人在小区里活动的时候非常安全。我们给浙江某城市做两千亩的旧城改造项目规划设计，原来的规划理念我们认为是有问题的，大部分的传统住宅小区的规划面积都比较大，可能是400―500米范围做一个大的组团。经过研究，我们认为适老的尺度应该是在150m左右，通过这样的一个分割，把这个小区的规模控制在老年人能够适宜去步行的这个距离范围之内。
（3）我们把原来集中的这些会所，在这些慢行系统路的两边设置了很多泛会所，包括一些重要的节点，有老年人公共服务活动的这些设施。通过这样的改造，把原来一个大的小区我们打开成四个开放式的组团，在小区的慢行系统道路两边设置了很多可以让老年人边走边玩累了以后可以坐下来休息活动的这样的小广场，使我们适老的这种条件、环境可以做得更好。我们许多通过很多的手段，使小区里车行的速度要有很好的控制，能够适宜老人漫步。
3 初步概念规划，场地分析与总体规划要点
成都今年的床位建设目标是1.2万张，政府有能力去完成投资的只有20%，另外80%必须由企业去完成。由各个企业去承担的床位任务压力是非常大的。比如，我们接触了这样一个项目，它跟政府拿到了比较好的条件、土地的价格，但是它却要去承担2.5万张床位的建设目标，这个压力就非常大，如果我们前期定位没有做好，那么这2.5万张床就是一个定时炸弹，会影响到企业的经营。我们把这个作为一个主要问题，去思考这2.5万张床到底如何去化解。一方面要进行分析定位，另一方面当市场不能满足这么大的床位数的时候，如果使我们的规划功能能够可变，这在前期规划的时候就是非常重要的。我们跟美国的团队――专门为太阳城做规划的公司，我们联手做了几种用地价值的分析。前期我们重点探讨了两类方案，一类方案是把这2500张床就分配到ABC三个地块当中，每个地方大概是七八百张的床位，而且每个地块都设置了老年的泛会所、活动中心。另外，我们把不同的产品形态，把低密度和中高密度的产品都分别配置到不同地块中。这是一种做法。这个做法的好处就是：第一可以分期建设，把这2.5万张床位可以分到不同地块中去实现，可以去比较好的应对市场的不确定性。但是它也有问题，它的问题就是健康活跃老人跟需要护理的老人可能会有很大的问题，那么这些产权销售部分的价值可能会因为这里有需要护理的老人，会受到一定的影响。所以，我们又另外有一个用地规划的方案，我们还是把2500张床位集中在A区里面，那么同时把500张床位跟社区医院它的住院部结合，消化掉500张，那么这2000张床位给它做很好的分期建设规划，同时把同类型这样的住宅产品、中高密度的公寓跟这样的护理部分去结合，然后把低密度的叠院住宅跟合院住宅我们放到相对私密的区域去实现它的产权销售部分的价值最大化。这2000张床位我们是分了若干区去建设，同时把中高密度的小高层老年公寓部分也跟它进行功能互换的考虑。这两部分都是叠院和合院住宅形式。
通过引入河流水系到里面，它的尺度两边都是100～150m的距离。通过这样水源的引入、水景的引入，也很好地去增加了景观，也控制了适度的规模。在以健康活跃老人为主部分，还是作为室外的活动场所，或者是泛会所；那么当老人需要护理的时候，这些地方就可以作为就近的护理单元。
有很多项目，在拿地这个阶段实际上是有很多机会可以去调整用地规划的，往往投资商去拿到一个政府给的用地规划的时候，其实里面有很多是不合理的用地规划，它的功能板块、它的配置跟资源环境的关系、跟交通的关系也都不是合理的，如果按照政府给到我们的用地规划去拿地的话，实际上是我们可能不一定会拿到最好的土地，有可能周边的一些跟这个土地有直接影响的一些要素，你可能也避免不了，就是可能会影响到你拿地以后的产品项目开发的收益。
前面我们分析老年人旅游度假的这种需求，我们也需要为老年人配置适老化的度假酒店。
养老地产设计要点范文3
尊老敬老是中华民族的传统美德，随着国民经济的快速发展，如何使老年人的生活质量也得到相应的提高，日益引起人们的重视。在修订后的《老年法》中，不仅提出将老年人的宜居环境作为一项保障权宜，还规定各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。与其他年龄段的人群不同，老年人大部分日常生活往往都会在“家”中度过。因此，对老年人而言，住宅室内布局和装修设计是否真正便于日常的生活就显得至关重要。目前，很多有老年成员的家庭纷纷购房和装修住宅，但是在选择住宅和装修设计中却常常因为缺乏必要的专业指导，而犯一些错误，为以后的使用带来诸多的不便。为此，清华大学建筑学院“老年人建筑设计研究课题组”通过国外考察、入户调研和问卷统计等方法得到一些第一手资料，在此总结出一些要点，希望能从建筑设计角度为有老年成员的家庭住宅装修提个醒。
无疑，人到老年，身体各部分的机能均会出现退化的现象。一般的住宅如果在设计时没有考虑到老年人的特殊需要，就可能给老年人的日常生活带来意想不到的困难。针对这种情况，可以通过住宅装修时有针对性地改造和设计，使其更加方便于老年人的生活，从而减轻老年人及其护理者的生活、工作负担。
对于老年人来说，室内装修最重要的不是豪华与美观，而是安全、方便和舒适，因此与普通家庭装修有很大区别。以下分别从几个方面阐述装修中需要注意的问题。
注重材料的选择
老年住宅室内要避免采用反光性强的材料，如墙地面和桌面的用材，以减少眩光对老人眼睛的刺激。
地面材料应注意防滑，以采用木质或塑胶材料为佳；局部铺地毯容易边缘翘起，常会给老人行走和轮椅行进造成干扰。使用有强烈凹凸花纹的地面材料时，往往会令老人产生视觉上的错觉，产生不安定感，应避免选用。
对于失智老人来说，由于认知和判断能力严重退化，室内地面的材质或色彩在交界处的变化，往往造成其判断高低深浅方面的因难，如误认为地面上有高差，从而得小心试探，影响其正常行走，所以不仅要使地面在同一高度上还要使材料尽量统一。而对视觉障碍老人来说，不同性质空间的地面最好用不同质感的材料铺设，以使其可通过脚感和踏地的声音来帮助判断所处的空间。
墙面不要选择过于粗糙或坚硬的材料，阳角部位最好处理成圆角或用弹性材料做护角，避免对老人身体的磕碰。如果在室内需要使用轮椅，距地20～30厘米高度范围内应做墙面及转角的防撞处理。
室内装修形式总体上宜简洁，避免过多装饰造成积灰。材料选择时还应注意其易清洁性。
室内色彩要“明亮”
老人房间宜用温暖的色彩，整体颜色不宜太暗。因老人视觉退化，室内明度应比其他年龄段的使用者高一些。
老年人患白内障的较多，他们往往对黄和蓝绿色系不敏感，容易把青色与黑色、黄色与白色混淆，因此室内色彩处理时应加以注意。此外还建议地面采用与墙面反差较大和比较稳重的色彩，使界面交接处色差明显。
照明依据生活习惯和爱好
老年人对于照明的要求比年轻人要高2～3倍。因此，室内不仅应设置一般照明，还应注意设置局部照明，较易忽略的地方是厨房操作台和水池上方、卫生间化妆镜和盥洗池上方等区域。此外，加强照明除方便操作以外，对保洁和维护健康也有重要意义。
建议室内采用高效能的暖色调灯具。并要注意其使用寿命及易更换性。
室内灯具的布置应注意使用方便，电源开关位置要明显，应采用大面板电源开关。较长的走廊及卧室床头等处，应考虑安装双控电源开关，避免老人在暗中行走过长，并方便老人在床头控制室内的灯具。
为了保证老人起夜时的安全，卧室可设低照度长明灯，夜灯位置应避免光线直射躺下后的老人眼部。同时，室内墙转弯、高差变化、易滑倒等处应保证一定的光照。
厨房设计应该从人体工程学出发
厨房形状以开敞式为佳，橱柜设计时应注意操作台的连续性，以便坐轮椅使用者可通过在台面上滑动推移锅碗等炊具、餐具而方便操作，减少危险。使用“u”形和“L”形橱柜，便于轮椅转弯，行径距离短。使用双列型橱柜时，两列间的距应保证轮椅的旋转。
为了方便轮椅使用者靠近台面操作，橱柜台面下方应部分留空（如水池下部）。特别是低柜距地面25～30厘米处应凹进，以便坐轮椅使用者脚部插入。
橱柜高度应考虑老人身高的特点，台面高度一般为75～80厘米。若考虑坐轮椅使用者，台面不易高于75厘米，中部柜和上部吊柜下皮距地面高度分别在1.2米和1.4米为宜。
灶具的选择，应考虑由于老人记忆力下降，常常忘记关火的现象，采用定时自动关闭和带有报警装置的炉灶，或没有明火不易烫伤的电磁炉较为适合。
卫生间设计考虑安全性
卫生间洁具布置应考虑留出轮椅进出和转弯的空间。
卫生洁具的色彩以白色为佳，特别是坐便器，除白色感觉清洁外，还使人容易发现、检查出排泄物的问题与病变。智能型座便器的温水冲洗等功能，对治疗老人的便秘、痔疮有很好的疗效，应推广使用。但智能型坐便器的周边要求是干燥的空间，应避免淋水，并需就近设置电源插座。
老人洗浴宜采用在浴缸外淋浴的方式，避免在浴缸中滑倒而出现危险。考虑到老人不能站立太长时间，浴室内应设供老人用的淋浴凳，扶手应根据需要连续设计。
卫生间座便器、浴缸、淋浴器等处应设水平和“L”形的扶手，保证老人站起的方便和安全。
与厨房一样，卫生间盥洗台的高度应考虑老人的身高条件，比正常的略微降低。为了方便坐轮椅使用者使用，盥洗台下部也须留空。
细微处不容忽视
为了保证老人行走方便和轮椅通过，室内应避免出现门槛和高差变化。必须做高差的地方，高度不易超过2厘米，并宜用小斜面加以过渡。
室内家具宜沿房间墙面周边放置，避免凸出的家具挡道。如使用轮椅，应注意在床前留出足够的供轮椅旋转和护理人员操作的空间。
门最好采用推拉式，装修时下部轨道应嵌入地面以避免高差。平开门应注意在把手一侧墙面留出约40～45厘米的空间，以方便坐轮椅的老人侧身开启门扇。
选用精良的五金件
养老地产设计要点范文4
关键词：老年公寓；景观设计；现状；原则
老年公寓是当今社会一种新型的养老模式，这种养老模式在今后的社会中将占到很大的比重。老年公寓，是指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，其住宅中具备餐饮、文化娱乐、医疗保健等多种服务体系，是一种综合管理类的住宅类型。这类住宅它给予老年人的不仅是居住条件，更为重要的是能为老年人提供一个舒适清净、环境优美、互动趣味的居住场所。因此老年公寓除了室内设计需要讲究、而室外的景观空间也同样需要得到重视，在设计上根据老年人的需求来进行规划设计。
1我国老年公寓现状
随着经济的快速发展与生活水平的提高，以及老龄化的趋势，对老年公寓的需求的呈不断增长趋势，老年公寓在一些城市也相继的发展起来。但是，由于我国老年公寓发展刚刚起步，还存在不少问题和需要改进的地方。大部分的老年公寓多重视室内设计的功能性，忽视了外部空间的景观规划设计，现有的一些已有的景观设计也存在不少的问题。
1.1缺少多样性、功能相对简单
国内现有的老年公寓规模都比较小，设施相对比较简单，室外景观空间分布也相比较简单，功能分区不明确，许多不同的功能区混为一体，缺乏单独的空间进行活动。而且设计的功能缺乏趣味性，使用的景观元素也很单一。
1.2绿化面积较小，植物种类单一
老年公寓室外景观面积规划较小，大部分是使用地面铺装进行设计，绿化种植区域十分狭小。而且室外的景观植物种类比较单一，色彩也不够丰富，在植物配置上，没有过多的进行区分，也没有进行设计，只是随意的种植上一些绿色树木，并未起到很好的景观装饰作用。
2老年公寓景观设计内容
2.1空间设计
在老年公寓景观设计中，需要明确的划分出多种多样的空间场地来满足老年人不同的活动需求。而且需要针对不同年龄段、活动能力、兴趣爱好的老年人设计出不同的景观空间场所，这样能够提高老年人的参与性，更有助于加强身体锻炼并提高老年人的居住品质。
2.2设施设计
在老年公寓景观设计中，应按照老年人的需求来进行景观设施设计，根据老年人的体形、感官来进设计。让老年人们能够主动的进行设施活动、促进人们情感的相互交流并实现信息交换，在体验设施时能产生愉悦之情。
2.3交通设计
在老年公寓中设计出安全的、容易达到的景观空间，道路交通流线设计应考虑到人、车以及周边设施的尺度。老年公寓中的道路主要都是以步行道为主，再设计合适的车型道。要做到既保证交通流线的便利，又考量道老年人们休闲散步的安全性和趣味性。人行道路一定要采用平整的道路铺装，以保证老年人的出行便利与安全。
2.4水景设计
水景设计常常会运用到室外景观设计中，使整个环境具有不同的美感。在老年公寓中，水景设计当然也是必不可少的一个景观元素。例如小溪流水、池塘的设计能让老年人们寄情于山水之间，并且能够让老年人产生内心平静、安宁、舒适的感觉。还可以在老年公寓内设置垂钓场所，为老年人生活增添一份乐趣。
2.5植物设计
在老年公寓中的植物设计最好使用本地的乡土植物，有利于生长、成活率高，绿化效果极佳。植物的种植要能使老年人在夏季时起到遮阴避暑的作用。在植物类型的选择上要避免有害植物的选用，或者使用有保健效果的植物，对老年人的身体健康有很大的帮助，有利于老年人身心修养。
3结束语
老吾老以及人之老，每个人都会有老去的一日，因此要对社会中的老年人更多的关怀与爱护。老年公寓景观设计使为了使老年人有一个更好的居住场所，提升老年人的晚年生活。一个好的景观设计能够让老年人心情愉悦，并且增进老年人之间的情感交流，让更多的老年人愿意住进老年公寓，给他们一个温暖的家，让他们的家人也能够放心的让家人住在此地。如果以后能够将老年公寓建设的更加完善和美好，能很大力度的解决人口老龄化的问题，并且能推动整个社会的和谐发展。
作者:刘音 单位:湖南工艺美术职业学院
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养老地产设计要点范文5
论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
一 房地产开发中的主要成本构成
（一）土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
（二）前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
（三）建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
（四）市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
（五）管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
（六）贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
（七）税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
（八）其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
二 开发全过程中的成本控制方法
（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。
（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。
（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
（四）适当降低税收负担
依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。
（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。
（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理
企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
三 开发全过程中的成本控制要点
（一）前期阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。
因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
（三）管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
（四）销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
四 开发全过程中个别成本的控制
在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。
六 综述
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[d]. 西安科技大学, 2008
养老地产设计要点范文6
根据我国的基本国情以及建立社会主义市场经济体制的总体要求，我国职工养老保障制度应当从传统的以受益为基准、养老金现收现付体制改革为基金预筹积累的个人帐户制度，这已经成为社会各界的普遍共识，并且在党的十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中也得到了比较明确的体现。《决定》明确指出，在职工养老保障问题上，要“实行社会统筹和个人帐户相结合”。
对新参加工作的职工来讲，通过个人帐户进行养老金预筹积累是没有问题的。但无法回避的问题是，目前已经离退休的职工没有养老金积累，目前在职但在实施个人帐户制度以前参加工作的老职工在过去的工作年限里也没有养老金积累。而他们的养老问题又是必须予以保证的，因为按照旧体制下的低工资、高福利政策，他们的养老金已通过“预先扣除”转化为过去的政府收入并凝固在国有资产当中，政府则承担对他们的养老保障义务。更进一步讲，旧体制形成了政府对老职工隐性养老金负债，这是必须偿还的。
老职工养老金来源理论上可能的解决方式有二，一是实行“新人新办法、老人老办法”，即对新职工实施基金积累的个人帐户制度，对老职工则继续通过现收现付的办法，让目前的企业和年轻职工缴费解决；二是由政府统一对老职工的养老金来源作出专门处理。
实行“新人新办法、老人老办法”问题很大。第一，对老职工负有养老保障责任（事实上是负债）的是政府，因此，如果政府不承担责任，转而继续让年轻职工承担义务是不合理的。第二，即使不考虑合理性问题，仅从财务上看，也行不通。目前在全国范围内，已退休职工的退休金大约占在职职工工资总额的16—18%，随着今后更多老职工进入退休年龄，这种负担比例还会进一步提高。如果通过企业缴费完成对“新人”进行养老金积累和对“老人”养老的双重任务。即使考虑新制度中的个人缴费因素，所需的企业缴费占职工工资总额的比重也要达30%左右。这是企业无法承受的。
因此，要想真正实现养老保障体制转轨，必须对老职工的养老金来源作出专门处理，即由政府统一偿还旧体制形成的对中老年职工的养老金负债。根据智利等国家的实践经验，顺利实现社会保障体制转轨的关键就在于由政府妥善解决了旧体制遗留的中老年职工的养老金权益问题。否则，转轨无法进行。
二、1995年3月的改革方案无法实现《决定》提出的改革目标
为落实《决定》提出的改革要求，1995年3月，国务院了《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》，并同时出台了两个具体操作方案，即实施办法之一和实施办法之二。
方案一的特点是要为在职职工全面建立个人帐户，职工退休后的养老金计发比较严格地与个人帐户储存额相对应。对于实施个人帐户制度以前参加工作的职工，该办法实施前的工作年限视同缴费年限，至退休时，“以个人帐户中的储存额推算出全部工作年限的储存额”。已退休职工的养老金通过企业另行缴纳一定比例的费用形成统筹基金解决，给付标准按照改革前老办法执行。
方案二只设计了一个比例不大的个人帐户。目前在职职工退休后的养老金计发分为三部分，一是社会性养老金，按照职工所在地职工平均工资的一定比例计发；二是缴费性养老金，个人和企业缴费每满全年，按缴费工资基数的一定比例计发；三是个人帐户养老金，对应于个人帐户储存额。其中前两项养老金来自于“统筹”。已退休职工的养老金则全部来自于“统筹”。与方案一类似，实施个人缴费制度前参加工作的职工，连续工龄视同缴费年限。
两个操作方案的设计思想、内容等是存在较大差异的，但有一个非常突出的共同点：老职工的养老金来源都是要通过当期的企业“统筹缴费”解决。
根据前文分析，在老职工的养老金来源不进行特殊处理的情况下，要想实现养老保障制度的转轨是根本不可能的。从两方案的实际运行结果看，与真正意义上的个人帐户制度大相径庭，个人帐户普遍为空帐户，基金积累也不可能形成。
由于目前离退休人员的养老金没有来源，要通过企业“统筹缴费”解决，但在实际上，在企业开始为在职职工进行个人帐户积累的情况下，已不可能再承担过高的“统筹缴费”以支付目前退休人员的实际养老金需要。而老职工的养老金又是必须支付的，所以，唯一的办法只能是挪用目前已进入在职职工个人帐户的养老金。这在方案一中表现得最为突出。其更一步结果是，不仅实施个人帐户制度以前参加工作的职工存在“空帐”问题，已经按规定缴费的个人帐户也因为资金被挪用而无法积累。尽管有关方面在无可奈何的情况下提出要进行所谓“基金部分积累”。但由于支付已退休人员养老金的压力巨大，又不可能无限制地提高企业缴费水平，因而在事实上基金积累的数量极为有限。至1996年底，全国养老金历年滚存节余为580亿元，尚不到1996年当年养老金支付额的一半。而且，其中还有相当大部分是1995年改革以前所剩余的。
由于个人帐户中没有资金，待目前在职职工退休时，他们的养老金来源就又成了问题，出路只能是继续挪用下一代人的个人帐户资金，拆东墙补西墙，使空帐户一代一代往下转。
三、“空帐”运行无法支撑下去，有关功能目标也无法实现
1995年3月的改革方案不仅未能建立真正意义上的个人帐户制度，从实际运行情况看，也是很难支撑下去的。
由于已退休职工的退休金支付压力巨大，再加上因管理体制问题导致的高昂成本，养老金缴费率（企业缴纳的养老金占企业职工工资总额的比重）普遍很高，绝大部分地区都在20%以上，个别地区则接近30%，许多企业无力缴纳或以各种方式拒缴。综合各种调查结果，近期各地养老金的收缴率（实际收缴额占应收缴数额的比例）在1996年竟降至50—60%。为了维持统筹体系的运转，一些地方不得不进一步提高缴费率，进而形成一种恶性循环。
需要指出的是，在以养老金现收现付为资金筹集模式的旧体制中，对职工的养老金负债是一种隐性负债，而空帐户形成的则是政府对职工的明确负债，负债规模也更具有刚性。对这种负债也没有任何对其他人的债权来保证，因此是非常危险的。
由于体制本身存在缺陷，很多预期的功能目标也无法实现。首先，国有企业负担问题得不到有效缓解。不仅那些老职工多、负担重的困难企业未能走出困境，很多原本负担较轻的企业也由于统筹压力而不堪重负；此外，由于统筹层次低，不同地区之间企业负担不均衡问题也很突出。其次，覆盖全社会的统一的社会保障体系难以建立，无法为改革和发展提供保证。目前有关部门和各级地方政府都试图将现行保障体系的覆盖范围扩大至非公有制经济领域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明确偿还对老职工养老金负债的情况下，扩大覆盖范围存在明显的责任转嫁特征，以致于非公有制企业普遍难以接受，养老保障体系仍只能局限在公有制经济范围内。这不仅不利于各种经济成份的共同发展、平等竞争和统一劳动力市场的形成，也严重制约着当前的国有企业改革和国有经济结构调整，诸如破产兼并、富余人员分离等难以有效进行，企业职能无法有效转换。第三，由于无法真正形成基金积累，难以为长期经济发展特别是资本市场发育作出贡献；第四，无法有效解决老有所养，社会稳定问题。仅从目前国有企业的现实看，因企业负担过重，养老金收支困难，退休职工养老金拖欠问题已相当普遍，在许多地方已成为严重的社会不稳定因素。
回避偿还对老职工的养老金负债的一个重要考虑因素是不想让政府承担过多的经济压力。然而，当现行体制无法正常发挥功能时，必须承担风险的只能是各级政府。事实上，目前在不少地区，地方政府已经开始面对维持职工生活的巨大经济压力和相关的政治与社会压力。
四、1997年的改进措施及其局限性
鉴于1995年改革以来面临的问题，劳动部、国家体改委等政府职能部门经过协商，于近期形成一个改进方案，并报请国务院批准于1997年8月公布。统一后方案的要点是：按职工工资的11%建立个人帐户，其中个人缴费率1997年不得低于本人工资的4%，1998年起每两年提高一个百分点，最终达到本人缴费工资的8%，个人帐户的其余部分由企业缴费划入。随着个人缴费比例的提高，企业划入的部分要逐步降至工资的3%；老职工的养老金由企业缴费形成的社会统筹基金解决。企业缴费率由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般不得超过企业工资总额的20%（包括划入个人帐户的部分）。养老金支付分为两部分，一是基础养老金，标准为当地职工上年度平均工资的20%；二是个人帐户养老金，标准为个人帐户累计储存额除以120。个人缴费年限累计不满15年的，退休后不享受基础养老金待遇，其个人帐户储存额一次性支付给本人。
围绕上述基本框架，该改革方案还提出了其它一些措施，主要包括逐步扩大覆盖范围、提高统筹层次以及改善基金经营、监督和管理等。
从统一制度、改善管理的角度看，较之于当前多种具体实施方案并存，该方案显然有所进步。然而，从基本的养老制度模式看，仍然不准备补偿国家对老职工的社会保障欠帐，而是试图继续用“社会统筹”来解决老职工的社会保障费用。因此，该“统一制度”方案仅仅是对当前较为混乱的养老保障制度的一种修补方案。从其确定的“个人帐户”比例和“社会统筹”比例看，则是前述方案一和方案二的折衷。
根据对1995年改革以来养老保障制度主要矛盾和问题的分析，不解决对老职工的养老金负债，真正意义上的个人帐户制度是建立不起来的。
对于必然出现的空帐问题，有关方面的设想是通过提高个人和企业缴费逐步将“空帐”充实。很显然，在目前企业已不堪重负并且退休人员比例迅速增加的情况下，这只能是一种不切实际的幻想。此外，还有不少人寄希望于扩大统筹的覆盖面，将实施范围扩大到目前职工年龄结构相对年轻的非公有制领域。这一思路的最大问题表现在两个方面：其一，如前所述，由于明显存在负担转嫁问题，这种努力很难实现；其二，即使使用强制手段使各种非公有制企业进入统筹体系，也姑且不考虑这会对非公有制经济发展产生何种影响，一个必然存在的问题是，在非公有制企业职工陆续进入老年后，政府则必须兑对他们的养老金承诺，届时亦不可避免会出现支付危机，而且是更大的危机，因为养老保障体系的负债数量较目前会大幅度增加。因此，这种思路的实质只是将发生危机的时间推迟。
总之，1997年改进方案仍然是一个存在缺陷的方案，仍然难以为当前紧迫的国有企业改革和国有经济的战略性改组提供帮助，无法保证长期的养老安全，也难以促进经济增长以及为市场经济体制建设提供支撑。在我们看来，唯一的出路应当是抓紧解决对老职工隐性负债的补偿这个症结问题，在完全积累的个人帐户制的基础上，才能使其他的问题迎刃而解。
五、解决问题的关键：补偿对老职工的隐性负债
要顺利实现养老保障制度从以受益为基准，养老金现收现付的旧体制转向养老金预筹积累的个人帐户制度，最关键的问题是必须以有效方式解决对中老职工的隐性负债。由于隐性养老金负债是作为旧的体制结果出现的，是政府对职工的负债，只能通过政府统一承担债务责任。
1、过渡费用应主要来源于国有资产存量
既然国家应当负责补偿，过渡资金从理论上讲只能有两种基本来源：一是从现有的国有资产存量中“切一块”注入老职工的个人帐户；二是从政府目前和今后的财政收入中拿出一笔钱来对老职工过去的隐性供款进行补偿。
智利的作法是由政府向老职工发放认可债券，并通过政府财政逐年偿还。之所以如此，其中一个很重要的背景是，在进行改革时，智利的财政是有盈余的。我国的情况下则不然，目前以至今后相当长一个时期都将面临财政紧张的局面。虽然每年用于偿还隐性债务的流量不是很大，最高年份约为1200亿元（1994年价格），但是否有足够的能力仍值得怀疑。我国财政目前已经有较高的赤字水平，如果再考虑以财政收入偿还养老债务，财政赤字的规模无疑会更加庞大，其风险是可想而知的。同时，这也必然有一个向全社会的责任转嫁问题（或直接增税，或通过通货膨胀方式变相征税），引发各种矛盾的可能性也是存在的。当然，运用财政收入解决问题是最大优点是操作简便。
通过现有的国有资产存量解决隐性债务问题可能更为有效。一方面，并不是象有些人理解的那样，用国有资产存量偿还养老金负债意味着国有资产流失，相反，目前国有资产中的很大一部分就是隐性债务形成的，以此偿还隐性债务是完全合理的。另一方面，虽然用国有资产存量解决问题会遇到一些操作困难，但我国正在加紧对国有经济结构进行调整并对国有经济进行战略性改组，其间自然要对国有资产进行重新配置，如与这一过程相结合，操作问题可能也不会成为太大的问题。至于是否象智利那样向老职工发放认可债券，则是具体的手段问题。
当然，以国有资产存量为主，结合经济发展中形成的政府新增收入共同解决隐性养老金负债也是可以考虑的。但无论如何，基于我国目前的财政状况以及有关改革的紧迫性，对隐性养老金负债的解决都只能更多地考虑运用存量。
与通过国有资产存量解决养老金负债密切相关的另一个问题是，如何对国有资产进行分解。对此有几种基本的倾向性意见：一是结合对国有企业的公司化和股份制改造，将国有企业的部分股权划归专门的社会保障机构，用股权收益支付隐性负债：二是将部分国有企业划归社会保障机构进行经营，以其经营收入偿债；三是将一部分国有资产（比如一些中小企业、部分国有房地产等）进行出售、租赁，以销售和租赁收入偿债。总的看来，最后一种办法是最为可行。前两种办法的最大问题是，一方面操作难度较大，同时，企业经营的风险仍然是难以避免的，因而无法保证足够的支付能力。最后一种办法不仅较为简便，支付能力也没有问题。据世界银行等测算，目前我国国有部门的房产（附带土地使用权）的价值大致与年度GDP水平相当，足以支付有关费用。
最佳的应该还是混合方案，比如，以国有经济部门的房地产作为主要的和最后的担保，配合国有企业股份制改造过程中的股权转让售股套现所得以及对中小企业的拍卖、租赁所得等。需要注意的是，除国家必须承担的养老金债务外，目前尚有安置企业富余（下岗）职工再就业等政府义务，完成这些任务所需的费用来源与筹集方式也应通盘考虑。
对职工养老金权益的具体支付方式也应采取以某种形式为主的混合方式。比如，对大部分职工采取以货币支付养老金的形式，对某些正处于调整状态的企业的职工，也可采取企业股权、债权让渡以及工龄买断等特定形式。有关的处理手段还应尽可能与住房制度改革相结合。
考虑到与国有企业改革衔接和配套问题，还有一种可供考虑的思路是实施政府、企业、职工和银行之间的债务转换。目前绝大多数国有企业都有着相当高的负债率，且绝大多数的负债都是对（国有）银行发生的，因此，一个可以考虑的债务转换思路是，将企业对银行的相当一部分负债转化为企业对职工的负债，结合企业的股份制改造，进一步将职工对企业的债权转化为股权。与此同时，将政府对职工的（隐性）负债转化为政府对银行的负债。更为具体地说，政府对职工的养老金负债由企业偿还，企业对银行的等量负债则由政府偿还。这样一方面可以从很大程度上解决目前企业与银行之间的关系矛盾问题，也可以通过职工对企业的持股解决有关产权不清和治理结构无效等诸多问题；另一方面，对职工隐性债务的偿还也有了更为现实的基础。考虑到不同企业的负债水平、经营业绩的不同，全面实施债务转换可能会遇到困难，但实施部分债务转换应该是可行的。如，为保证老职工养老金的稳定性，可大致确定一个基本部分，仍由政府按统一标准支付，其余部分则进行债务转换。对一些负债水平高，经营业绩又不太好的企业，有关的债务转换可以折扣方式进行。
2、我国的总体负债水平不高，实现过渡没有问题
与其他大多数国家和地区相比，由于我国的工业化水平不高，尤其是获得了政府养老承诺的公有制部门的职工人数占全社会劳动者的比重较低，目前也只有20%左右，因此，我国的养老金债务负担占GDP的比重属于非常低的。比如，由世界银行组织有关中、外专家在1995年所进行的详细测算结果为：截至到1994年底，已退休职工的所需的养老金总量为6810亿元，在职职工积累的养老金权益为12360亿元（均为1994年价格）。两项合计为19170亿元。而且这一结果不仅包括企业职工积累的养老金权益，也包括机关事业单位职工积累的养老金权益。而1994年我国国内生产总值（GDP）为46622亿元，养老金债务负担占GDP的比重只有40%多一点。如工业化水平较高的欧美国家（包括东欧各国），隐性养老金负债占GDP的比重几乎都超过100%，一些国家甚至超过200%。已经成功实施了从现收现付制向基金积累制过渡的智利等国家的隐性养老金债务占GDP的比重也在80%以上。考虑到我国较高的经济增长率，从一个动态的过程看，隐性养老金债务所占GDP的份额会更小，因为隐性养老金负债通常不需要一次性支付，而是在相当长的年份内逐年偿还。总之，我国目前还是处于压力比较小的时机和阶段，只要措施得当，顺利实施过渡是没有问题的。
通过资产存量解决对中老年职工的隐性负债不仅从理论上是可行的，近年来国内不少地区也在有关问题上进行了诸多探索和实践。如近年来不少地方在对国有企业进行转制（放小）的过程中，都明确地将一部分存量资产划拨出来，用作专门的社会保障费用，以偿还旧体制形成的对老职工的社会保障债务。这些探索都是非常有益的。这说明社会各界都对“补偿”的必要性有比较一致的共识，同时也为如何有效进行“补偿”提供了经验。
我国人口众多，建立基金预筹积累的养老金保障个人帐户制度可以积累相当大的一笔资金，如果能够合理、有效地利用，无论对于经济发展还是对于进一步的经济发展还是对进一步的经济体制改革都有非常重大的意义。如在目前的国有企业改革和国有经济的战略性改组过程中，之所以改不动或者说障碍重重，不仅有人员负担和各种社会负担问题，资金投入不足以及不合理融资体制等也都是严重制约因素。通过有效的养老金积累并通过养老金基金管理机构的投资利用，不仅可以扩大全社会的投资能力，特别是长期投资主体的多元化，推进资本市场的发育，弥补目前资本市场中机构投资者缺乏等缺陷。
养老金基金作为一种主要形式的投资基金，还可以促进发展新的公有制实现形式。养老金基金本身就是一种属于所有投保人的公有制形式，通过基金投资，持有各种企业的股权，还能够产生和发育更多的公有制经济组织。此外，通过基金组织持有企业股份，对于完善企业治理结构也有非常积极的意义。
在有效解决旧体制遗留责任、基本的目标模式等已经确定的前提下，新的养老保障体制应如何组织值得认真思考和对待。主要问题涉及以下两个方面：
一、是否设立固定津贴型的基本养老保险
新的保障模式实施养老金预筹积累的个人账户制是不应有异议的。但选择完全的个人账户制还是混合制则需要进一步分析。
包括世界银行专家在内的许多学者建议，新的养老保障制度应采取混合制，即，在实施个人账户制度的同时设立固定津贴型的基本养老保险。比如，世界银行建议新制度下的养老金由三个支柱组成，支柱一为一个通过统筹（进行转移支付）旨在保证退休职工生活在贫困线以上的基本养老保险部分，平均的替代水平约为24%左右；支柱二为一个实施养老金预筹积累的个人账户，可使达到正常工作年份的职工获得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是强制的，两项合计可达到60%左右的替代水平。世行报告提供的测算结果表明，两支柱所需的缴费率为平均工资的17%，其中企业约占13%（其中9%进入统筹，4%进入个人账户），职工占4%。支柱三为一个按需要补充的自愿账户（补充保险）。
我们的意见与此不同。新的养老保障制度可不设立固定津贴型的基本养老保险。除了非强制性的补充保险外，强制性养老保障全部通过个人账户实行，目标也是让达到正常工作年份的职工获得平均60%左右的替代水平。在此目标替代率水平下，企业与个人缴费水平比世行测算结果还可略低。所不同的是，企业缴费全部进入个人账户。即，新的养老保障模式选择完全的个人账户制。
设立固定津贴型的基本养老保险，其基本的出发点一是要保证退休者的收入，建立最低养老金保证；二是要通过统筹，即转移支付实现社会保障的公平性原则。这两个目标追求本身是没有任何问题的。但考虑到我国特定的国情，其在操作中可能遇到的问题值得分析。
其一，财务上的收支平衡未必能够保证。设立固定津贴型的基本养老保险，保障水平显然不能太低，至少要保证退休者的此项养老金收入要高于贫困线，否则没有意义。显然，对固定津贴部分的养老金收缴仍需要以支定收，现收现付。虽然较之于旧体制下养老金全部现收现付，企业在统筹项目上的缴费率会大幅度下降，但也不可能太低。同时，由于新的保障体制必须覆盖各种所有制类型的企业，设立固定津贴型的基本养老保险要对所有企业都进行统筹，考虑到今后相当长时期内企业发展的不稳定、不平稳问题、非正式部门和行业所占比重过大以及养老金现收现付难以避免的逃避缴费等问题，能否保证足够的收缴率仍是未知数。所以，风险仍是存在的。如果预期的企业缴费率因支出压力增大或因收缴率降低等原因不能维持收支平稳，要么需要财政进行补贴，要么需要进一步提高缴费率，进而继续在某种程度上陷入旧制度的误区。
当然，在通过其他筹资方式解决目前已退休职工和在职职工养老金权益的情况下，统筹部分在相当长时间内都将有节余，因为新职工中的大多数暂时到不了退休年龄。这种情况类似于国内一些机构推崇的“部分积累”。但根据世界银行等机构的测算，至2030年以后，这一统筹部分亦将会出现赤字。也许考虑许多年以后的风险有些杞人忧天，但从一个国家和民族的长治久安考虑，选择无风险的制度总是更好。
其二，一些技术性问题难以有效解决，管理难度与成本也将大幅度提高。在今后相当长时期内，我国将面临大的经济结构调整过程和迅速的城市化、工业化过程，尤其是大批处于各种年龄段的农村劳动力向城镇和二、三产业的转移过程，同时，也会出现大量的阶段性就业以及劳动力在正式部门和非正式部门之间的频繁转移等情况。设立固定津贴型的基本养老保险，如果考虑工龄（缴费年限）因素进行领取资格限制，则体制缺乏开放性，在全面扩大覆盖范围时必然也会遇到各种阻力甚至是抵制。如果不进行资格限制或工龄要求很低。财务上的风险势必会大幅度增加。而且，对缴费情况的统计，受益人个人情况的认定都将会非常复杂。
由于我国人口众多，地区间不平衡问题突出，设立固定津贴型的基本养老保险如果统筹层次过低，地区间的差距等问题难以避免。如果统筹层次过高，则必然存在较高的管理难度（如地区间的差距问题等等），以及同时存在两套管理体系时必然出现的高管理成本与操作成本。
此外，较之于完全的个人账户制，混合制度的资金积累率要低得多；对个人的激励机制也会在某种程度上弱化。
采取完全的个人账户制更安全，也更适合我国国情。由于完全以收定支，其不仅可以避免统筹体系中几乎肯定会出现的财务危机，还可以提高对个人的激励、提高经济发展起步阶段的积累率。此外，考虑到新体制必须全面扩大覆盖范围，而且在今后的城市化和工业化过程中必须不断扩大覆盖范围，必须在不同所有制之间以至城乡之间形成平等的起点与条件，完全的个人账户制也具有明显的优点，具有更大的开放性和灵活性。此外，与混合制条件下双重管理体系并存相比，只对个人账户进行管理也会降低管理难度与管理成本。
当然，完全的个人账户制的确存在难以体现公平性原则，尤其是少数退休人员的养老金可能不足以维持基本生活问题。对此问题，可通过强化社会救济来解决。即，对所有收入水平达不到最低生活保障线的人，政府均通过制度化的社会救济体系，保证其基本生活。实际上，即使通过设立固定津贴型的基本养老金或其他方式建立了最低养老制度，社会上仍不可避免有贫困者存在，政府仍然必须通过社会救济制度对这些人提供帮助。因此，不实施最低养老金制度，代之以统一的社会救济制度可能更加适宜。
总之，新的养老保障体制采取完全的个人账户制并结合强有力的社会救助体系，同时以发达的商业保险作补充，更适合于我国国情。个人账户制的优点可以充分得以体现。对那些无力自保的社会弱者，政府的责任主要是提供一种制度化、社会化的救济体系，维持其基本生活。在这里，社会保障的互济特征及转移支付特征也能够得到体现。版权所有
二、如何更有效地保证养老金增值保值
在养老保障制度的改革目标、模式甚至更为具体的政策组合都比较清晰后，改革能否成功的关键问题无疑取决于改革后的管理体制是否有效：尤其是能否确保基金被有效使用并能增值保值。这一问题不仅直接涉及到投保人的切身利益、养老保障体系的安全，也直接关系到进一步的经济发展问题。
从我国近些年对极为有限的养老金管理的实际情况看，一直存在严重问题，远远不能适应养老保障制度改革的需要：养老保障（包括其他内容的社会保障）行政管理与基金运营一直不分，不仅有限的基金积累无法获得很好的投资效益和投资回报，由于缺乏制约和监督，各种管理不善甚至腐败问题都相当突出。根据国内外经验、教训，要通过个人账户进行养老金预筹积累，社会保障管理机构与养老金经营机构必须分开。在这一问题上，十四届三中全会《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》也提出了明确的原则。
当然，仅仅将行政管理与基金经营机构分开是远远不够的。为了确保养老基金能够被有效使用，必须发育更有效的基金运营和监管制度。
其一，必须培植和发育高效率的基金经营机构。智利等国家所提供的两条最重要的经验是：第一，基金交由民间机构而非政认府部门进行经营。第二，多家经营而非独家垄断，全面引入市场竞争机制。由世界银行完成的一份全面的研究结果显示，在全世界范围内，由民营机构经营的养老金收益率普遍高于由政府部门经营的养老金收益率。除美国、马来西亚、新加坡等少数国家外，在大部分国家，由政府部门管理的养老金收益都是负值。之所以出现这种结果，一方面是政府部门自身的运行效率往往不高，甚至会出现腐败问题。另一方面，政府部门管理的养老金通常不能投资于股权、不动产或国外资产。而是被迫购买政府债券，或以很低的名义利率向亏损的国有企业贷款，从而使风险过分集中。此外，采用政府部门管理方式，基金还往往成为政府部门的专用资金来源，其运用通常服从于政治目标而非追求经济效益，这不仅无助于增值保值，还有助长浪费和鼓励赤字财政的危险。民营机构的最大优点是他们会尽可能追求效益最大化。
上述经验是值得充分研究和借鉴的。根据我国目前的实际情况，可考虑对大致具备经营条件的一些金融、保险机构（如人保集团及各种业绩较好并且在全国各地均有一定业务基础的信托投资机构）进行改造，以承担基金经营任务。但无论如何，一定要有竞争机制。
其二，必须健全行政和管理与监管体系。首先必须有严格的法律体系。有关管理机构不但要依法行政，其自身也要依法接受监督，真正体现法制原则。在此基础上，应建立统一、高效的管理机构，将目前分散于劳动、人事、民政、卫生等部门的管理职能统一到一个专门的机构，比如成立社会保障部。该部门作为政府机构依法行使各种管理、监督及指导职能，并对不同形式和内容的保障及保险进行协调。作为管理者，该机构不参与任何形式基金的经营活动。当然，中老年职工养老所需要的过渡资金的筹集与偿还工作可在有效监督的前提下交该机构执行。为了使监督体系本身具有制衡机制，还应考虑发展其他监督机构，如由缴费人、受益人及其他相关人士组成非官方的监督机构等。
