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房地产公司项目管理制度范文1
关键词：房地产；工程项目；经济管理；创新
房地产工程项目经济管理是房地产事业发展中主要的管理内容，是施工生产的和经济效益的源泉。因此在房地产开发管理中以工程项目经济为管理的中心，以此提高工程项目的运作质量，这也是房地产事业的生存，持续发展之道。每一个行业想要激烈竞争的市场经济下赢到市场先机，就要在管理中不断创新管理模式，改善存在的问题，这样才能在市场中脱颖而出。尽管我国房地产工程项目管理取得良好的效果，积累了丰富的经验，取得重大的发展，但在项目经济管理中还是存在着诸多的问题。探讨一个创新的工程项目管理模式是当下房地产工程项目管理的首要问题，也是当代房地产项目经济管理发展的需要。
一、当下房地产工程项目经济管理的现状
传统的管理模式在房地产项目经济管理中取得不错的成绩，为房地产带来发展的机遇，为房地产工程项目管理积累的大量的经验，随着房地产事业的不断发展，其管理模式已经不能满足经济项目管理的需要，特别是大型的工程项目经济管理。下文将会详细分析当下房地产工程管理项目存在的问题。
（一）对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心，因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
（二）缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
二、改善当下存在问题有效对策
（一）提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
（二）注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质监制，降低返工几率，拒接豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目经济管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产经济管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目经济管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好经济管理的工作，首先就要加强房地产工程项目经济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目经济管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目经济管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
（四）各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从而经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
我国的房地产工程项目经济管理工作虽然取得不错的成绩，当还是相应存在着问题，在对房地产工程项目经济管理工作进行改善时，应看到好的一面也应发现存在的不足，应将存在的问题提出来，并提出相应的解决对策，因为存在的问题严重妨碍着房地产工程项目的发展，应及时解决。这样才能保证房地产工程项目经济管理得到最大的改善，为房地产工程项目经济管理模式做出有效的建议。
参考文献：
[1]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010，8（4）45-46
[2]刘亚潇.房地产工程成本控制[J].现代经济信息，2011，9（12）12-13
房地产公司项目管理制度范文2
关键词:房地产 项目管理 优化组合
1.前言
房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究,使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位,就要做到:
首先,深入研究国家及地方的有关政策、法规,了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展,它必将在税费、金融、法规等方面给予支持,使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业,不能逆政策而行。其次,要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点,广泛了解市场的需求情况,确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等,权衡本公司竞争力是否能击败对手,务求知己知彼。目前,作为房地产开发企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
2.我国房地产开发项目管理存在的问题
2.1 业主方项目管理自身存在的问题
(1)由于项目实施的一次性,房地产开发企业大部分属于项目公司,使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性,项目管理缺乏系统的管理模式与经验。
(2)资金短缺,融资能力不足,建设资金难以保障,工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得,地价款必须在三个月内支付,且建设周期长,故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款,贷款额度为60%～70%,融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设,工程款拖欠严重。
(3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》 ,房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员,工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高,需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验,但目前具备如此高素质的人才并不多。
(4)工程发包多为邀请招标,未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍,多数由包工头组成,挂靠有资质的施工企业,施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验,没有完整有效的管理制度,建筑水平较差。
2.2 委托监理存在的问题
目前建设监理制与业主方项目管理并行时,存在以下一些问题。
(1)权责不明,责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式,仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理,以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂,管理混乱。
(2) 建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍,包括设计部、造价部及工程部等,各专业管理人员配备齐全,各司其责,且掌握了投资控制权。因此,建设单位常直接向施工单位指令,或干涉监理工作,造成多头指挥,在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
(3)甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑,对于某些大宗材料,采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权,且监理是受房地产开发企业委托的,因此对于甲供材料,常疏于管理,或是勉强放行。由于材料是低价购进,故材质往往有偏差,质量难以控制。
3.房地产项目管理的措施
3.1 房地产项目管理中的成本控制
成本控制直接决定企业是否能够获利,获利多少的问题。在整个房地产开发过程中,从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节,降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格;另一方面也体现在找好的设计单位,避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是,建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分,占整个房地产项目开发成本的30%～40%,建筑安装成本能不能得到有效控制,是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。
3.2 房地产项目管理中的进度控制
房地产开发项目涉及进度控制的活动有:投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段( 还可能包括物业管理阶段) 。做好房地产项目的进度管理,就应在这些环节上做好时问上的安排。 (1)应对参与各方进行范围管理,某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围;(2)研究项目各个工作的相关程度,有的是互不影响的并行工作,有的是完全相关的,有的是不完全相关的;(3)针对项目的情况,制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间,并对项目的进展情况及时监控;(4)建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的,它服务于整个房地产开发流程的进度控制。房地产项目的工作流程并不是唯一的,所以开发周期的活动性较大,不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式,强凋操作流程的创新与优化,产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接,准确地进行市场定位和推广定位,拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式,该企业改为并联的方式,从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。
在项目前期准备阶段,市场调研、项目策划、产品设计等同步进行,强调各部门充分介入与相互之间搭接,所有的项目都是从研发到工程,到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目,从土地中标到开始销售,全部控制在半年以内,而大多房地产企业常常需要 1 ～2 年。
3.3 房地产项目管理中的沟通管理
对于房地产企业而言,首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式,企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。
(1)职能部门之间的沟通。例如:营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持;财务部依据投资预算进行融资,做好资金流的保障工作,同时控制工程、营销等等费用;人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。
(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如,在工程施工中,承包商、监理
单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。
(3)界面沟通管理。当然在房地产企业中,信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
3.4房地产开发项目是一项复杂的系统工程,产业链很长,而其中房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。同时房地产开发也是一个综合性的资源整合过程, 牵涉到规划、 设计、 建筑施工、 基础设施建设等多个关键环节以及规划设计机构、 施工单位、 基础设施建设单位和政府管理部门等诸多单位, 开发商则是这个过程的主导者。因此要求开发商在实际工作中要与各个单位之间相互学习、相互交流。
房地产公司项目管理制度范文3
[关键词] 机遇 房地产 做大
由于我国社会经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，社会城市化水平的迅速提高，对房地产产品的需求大量增加。从1978年以来，连续30年城市居民的人均收入以每年平均13.3%的速度递增，城镇居民的住房面积平均每年递增5.32%，但目前社会贫富群体之间的收入差距、住房条件差距逐渐加大，社会上住房问题没得到解决的仍很多。可以预见，在今后很长的一段时间内，房地产行业作为国民经济的支柱产业地位不会改变。加快房地产业发展的同时兼顾社会各阶层的利益是和谐社会的重要举措，为社会中低收入居民提供适合于时代生活水平的住房是政府的责任，因此，房地产企业的未来大有可为，空间广阔。
1 强化铁路房地产业的资金、信誉、品牌优势
房地产企业没有一定的资金支持，要取得良好的收入利润是不可能的，铁路房地产企业背靠铁路局，有良好的资金保证，必要时可集中一定量的资金做较大的开发项目，从满足社区的环境要求上看，目前一般要求一个住宅区用地不宜小于20亩，面积不宜小于5万平方米，因此一个项目的启动资金要求达到7000万元以上。社会上一般房地产将在市场竞争中淘汰出局。而且做大项目在做大收入的同时也有利于降低成本，从而做实企业利润。这就需要上级主管部门在房地产企业的资金运用上采取更加灵活和有别于一般多经企业的管理方式，房地产投资的产品为固定资产，一般不存在丢失问题，但可能由于社会经济的影响而贬值，因此客观评价房地产资金投入的风险是必要的。作为国有企业性质的房地产公司在合同履行、依法经营、诚信守法等方面都比一般房地产企业更可靠，并有良好的信誉。同时由于严格的管理，工程质量和售后服务方面都要优于一般的房地产企业。购房人对铁路房地产企业的产品在心里感觉上要优于社会其它房地产企业。这是由于铁路房地产企业的目标值所决定，铁路房地产企业更多的为铁路企业服务，其次才是经济效益问题。但铁路房地产企业在企业宣传和产品包装方面要弱于社会房地产企业，在人脉资源的运用上要弱于社会房地产企业，有时人脉资源会对房地产企业的效益产生重大影响。一般说，由于缺乏市场化规则的充分运用，国有房地产在项目的开发上成本要高于私营地产，在小项目的开发上国有地产处于弱势，在大项目的开发上则有一定优势。国有房地产在人脉资源的运用上，人力资源的管理上，特别要融入市场竞争的规则，才能把国有性质的房地产企业做好。
2 改善经营管理机制，提高应对市场变化的能力
国有企业严格的决策管理制度在一定程度上有助于避免决策风险，但也因此而失去更多的商机，同时由于决策要素的不断变化，使决策程序虽合法，但风险却难以控制。目前房地产开发用地都需通过招、拍、挂方式取得，市场竞争十分激烈，土地的价格往往不是简单的可行分析测算决定的，而是通过对未来房地产市场的发展的判断来决定的，这就使国有房地产作为决策依据的可研报告流于形式。由于房地产行业的市场化程度很高，影响决策的因素多，政策变化快且投资周期很长，要用严格的程序来应对多变的市场要素是非常困难的。其结果是加大了决策成本，效果却不够理想。国有企业的行为成本远高于私营企业，国有企业一般要通过制定一整套的制度来规范企业行为，这样的企业管理制度通常是线性的，而非整体空间的，线性管理的利益最大化在整体空间上可能是利益最小的，甚至是错误的。改革的目标是提高企业的整体利益。严格的制度也带来了行为效率低下和制度性成本的增加。为了取得更好的开发业绩，国有房地产应在风险防范的措施上和应对复杂的市场因素变化上寻求出一种合适的机制，有效地推动房地产企业的发展。股份制改革是应对市场防范风险的有效机制。
3 为铁路职工和城市居民建设低价住房是构建和谐铁路的需要
在公有住房分配制度停止以后，一般职工和低收入居民的住房问题也基本上失去解决的渠道，社会反差越来越大，住房问题已积累变成为严重的社会问题，解决一般职工和低收入居民的住房问题已成为能否构建和谐企业、和谐社会的大问题。因此立足于建设低价房是铁路房地产的重要职责，也是构建和谐铁路的社会责任。铁路房地产企业能否在铁路旧宅区改造和低价房建设中有所作为，就决定了铁路房地产能否在构建和谐铁路和铁路二次创业中有所作为。作为国有房地产企业应顺应职工的需求、社会的需求，把企业发展和社会需要结合在一起，才能使铁路房地产持续稳定的发展。一般来说，一个持续稳定发展的企业通常都不是以追求暴利为目的的企业，只有把社会责任与企业目标结合起来的企业才能真正立于不败之地。
4 加快铁路微利房建设，同时寻求投资风险小的开发项目，多种房地产开发形式相结合
从目前的情况看，今后3-5年内对铁路既有的旧屋区进行全面的改造，全面改善铁路生活区的居住环境，提高职工的居住水平，是铁路房地产的一项重要工作。该项工作政策很强且非常复杂，如何在实施过程中做到规范、合法、国有资产不流失，企业有所收益，职工也满意是一个较难的课题，在此过程中我们一定要加强学习、提高认识、总结经验，把该项工作做实做好。通常认为旧区改造的企业收益较低，但只要把握得好，仍可使铁路房地产企业在收入和利润上有较大的突破。由于房地产企业的业务的间断性，为取得稳定的发展，必须使房地产产品多样化，适当加大房屋租赁等产品，使房地产企业持续稳定的发展。
房地产公司项目管理制度范文4
关键词:房地产管理质量安全
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
房地产建筑业是我国的支柱产业之一，是我国的基础性和先导型产业，在国民经济中的作用和地位不断增强，逐渐成为带动整个经济增长、结构升级的产业。
一、项目管理
房地产项目现场管理实际上是通过甲方现场代表来实现的。
1 图纸审核
⑴在施工标招出前，房地产公司应对招标图纸和工程量清单进行严格审核，这样做会极大减少图纸内容和清单项目的漏项，避免施工后工程造价的大幅度提高。当然，很多房地产公司本身没有这方面的技术优势，这就需要房地产公司组织有相关技术水平的各专业工程师来完成。
⑵在工程开工前，房地产公司一定要组织监理公司的技术部对设计施工图进行全面的审查，发挥监理公司现场管理的经验，对优于施工的设计提出合理化建议，减少影响工程施工顺利推进的障碍。
⑶图纸会审及技术交底是开工前必须做的重要工作。要很好地组织勘察、设计、监理、施工单位及房地产公司内部各有关部门对施工图进行全面的会审，除图纸本身技术问题外，各相关单位要尽心尽责地对整个工程项目建言献策，这对工程实际施工起到重要的指导作用。
2 质量的控制
⑴施工质量的控制：施工工艺的质量管理和施工工序的验收管理需要发挥监理的功能。严格按图施工，确保工程质量。甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。为了防止监理的不作为和与施工单位的暗中串联，房地产公司自己必须具备关键工序、关键工艺的施工知识，只要这样才能通过管理监理而达到控制质量，因为大部分的房地产工程师在这方面没有施工单位、也没有监理单位经验丰富。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。
⑵材料的质量控制：材料的进场必须经过房地产公司的审样签字确认。材料的质量控制需要从订货前、生产中、进场后及安装这几个过程都要严格控制，应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，上报主管部门处以降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理。并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。作为房地产公司需要利用自己的知识和管理手段保证监理用心认真的工作。
⑶进度的控制：必须严格进行动态的管理跟踪，根据每个周期（一般为一周）的进度记录情况分析该阶段的进度实际状况，是否有偏差，什么原因造成了，如何解决，如何把工期抢出来，这项工作是甲方很重要的一项工作。
⑷造价的控制：关于工程变更及现场签证，要求房地产工程师对图纸及合同要相当的熟悉。由于工程变更及现场签证有时候是不得而为之，这点需要房地产公司工程师按实际情况处理，需要变更的必须向上级汇报并提出自己的建议。
3 综合管理
⑴在合同管理上下功夫，这对今后的工程施工进展是否顺利，房地产公司是否能主动掌握施工单位及分包单位至关重要。并且要对现场管理工程师也灌输这一理念，一切管理和控制均按合同约定来监督，合同管理一定要从严从紧。
⑵定期召开工程例会。工程要想管得好,最好的做法是督促监理深入现场，常检查监理工作，每周定期开工程例会。每周的监理例会上不要搞形式主义，要确确实实地解决问题。当然房地产代表也必须深入现场并掌握工程第一手资料。
⑶在施工现场，说话要有权威性，领导办事不能随意性太强，除非管理能力远远高于施工方和监理方，否则不要在工地上乱发言，一切按程序办事，不越位，不篡位，本职工作要到位。应该承担的和协调的不要推卸责任，该罚的绝对不能手软，要铁面无私，该处理的问题绝对不能姑息。
⑷房地产代表不仅要有工程技术人员精细的头脑，还要有管理人员的管理手段和措施，技术工作要全面精通，管理工作要精明机灵。要领会领导管理层的意图,及时掌握施工现场的质量、进度、安全情况,才能提出合理有效的建议或意见。
⑸把项目负责制落到实处。事必躬亲的做法不可取，除非你有足够的精力去实施。反之，就应充分下放权力，用人不疑，疑人不用，让大家自主发挥主观能动性。工程的实施工程中要求现场管理人员每天下现场，监督施工。作为甲方不了解工程进度,不知道施工质量,不明白监理在干什么,就是一个不合格的甲方,只有了解施工单位、监理单位以及现场的实际情况后,才能在指挥上得心应手,在管理上有的放矢。
⑹坚决杜绝以包代管现象。
⑺面对工程情况，除非是不可抗力的原因，对施工方不要讲道理，只讲结果。现在的工程讲道理的话，施工方永远是正确的，作为甲方就永远管不好工程。
⑻资料的管理。督促监理和施工单位做到必要文字存档，要有良好的档案管理制度。工程档案资料随进度同时进行，单项工程完毕后就进行单项工程验收，不要拖，隐蔽工程要随隐蔽随验收并及时整理资料，避免最后资料缺失。
⑼很重要的一点，虽然是投资方，但也不能高高在上，要平等地对待施工和监理单位，明白现场三方是真正的利益共同体。
4 协调
⑴与相关专业的协调。这项工作也必须负起责任来，因为隐蔽工程中大部分与给排水、强弱电、暖通等专业相关，而装饰工程施工时也必定存在与这些专业相碰撞的情况。
⑵与相关单位的协调。工程管理确实是一件非常复杂的事，作为管理中枢，在面对各参建单位如设计、监理、施工等既要协调好各单位之间的管理，又需要管理各单位各司其职，还需要控制现场的状况。同时要避免他们互相勾结，又要避免监理、总包故意刁难，还要处理好他们内部管理层的关系。这就要求集思广益，提升自己的全面管理水平，抓住关键，做到公平、公开、公正。
二、安全管理
安全管理指施工项目工程师对工程施工实施安全控制、承担安全责任的总称。施工现场直接从事生产作业的人员、材料、机械相对集中,存在多种危险因素,在错综复杂的施工现场对人员的不安全行为,对物资的不安全状态以及危险源的识别与控制是施工管理的重点,控制人的不安全行为,充分调动人的安全生产的积极性,对于违反安全规定的错误行为予以坚决制止,用人方面也要从人的身体状况和业务水平等多方面综合考虑,全面控制。施工现场把机械、物资、及其他生产对象存放位置,存放状态,存放条件进行控制,体现“安全生产,预防为主”的原则。准确及时的对危险源进行识别和有效的控制,施工生产用电、特种设备作业现场、火灾、高空作业、滑坡、塌方危险地质地段、塔机作业、重点防火防盗区域、爆破材料的管理
和使用、化学品的使用储存与使用、机械伤害等。安全这项工作要常抓不懈，而且施工和监理单位都必须高度重视且都必须设专门的安全工程师。施工单位要严格执行三级安全教育，每周监理主持的安全大检查如果有甲方参加的话，对施工单位安全教育的执行力度也会起到很好的督促作用。安全是人类最重要,最基本的需求,是人民生命与健康的基本保证,我们必须充分认识安全生产的重要性,切实把安全生产放在极端重要的位置,坚持安全第一,预防为主的方针,有着现实而深远的意义。
房地产公司项目管理制度范文5
一、财务动态管理概述
（一）财务动态管理概念
财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。
（二）财务管理现状
现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。
二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同
（一）会计核算方式
房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。
（二）成本核算方式不同
在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。
（三）资金运作模式不同
制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。
（四）税务核算不同
制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。
三、房地产财务动态管理运营方法
在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。
（一）树立以成本控制为动态财务管理目标
成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。
（二）完善财务动态管理制度
确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及?r的做出适应性调整。
（三）项目开发全过程实行财务管控
1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；
2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；
3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。
房地产公司项目管理制度范文6
关 键 词：房地产开发；成本管理；经济效益
Abstract：In the real estate project development, cost management for enterprises to achieve the maximum benefit and engineering construction to ensure the maximum profit, plays a vital role in. Cost management level, deciding the enterprise competitive capability. This article will focus on the analysis of the existing problems, and puts forward some suggestions.
Key words：Real estate development; Cost management; Economic benefits
中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：
前言
多年来，房地产开发都是一个高收益的行业。因此，在房地产企业的日常生产和运营中都把注意力放在了如何提高工程的收益利润，而对于其中的成本管理却没有给予足够的重视。而发展到当前的社会环境下，地产开发政策也发生了一些新的变革。政府对地产行业的监管更加规范、行业的竞争也更加剧烈，因为，为适应不断变化的经营环境，就必须要加强对企业成本的控制力度。从而，来最大程度的提高企业的竞争和生存能力。
1．房地产开发项目成本管理的内涵
成本是企业运行中的一项综合性管理指标。它的指数的变化可以反映出企业在管理能力上的变化和高低，可以说在企业的经营中有着最为重要的地位。对成本进行控制所要实现的目标，与企业的经营生产所要达到的目标是相协调的，就是以提高企业的经营效益，推动企业的顺利发展。
它的主要内容就是对所有企业的活动进行监控，发现成本不合理的变化后，进行及时改正的过程，它包括对所要实现的目标的管理；对实现目标的过程进行管理以及通过以上的过程为成本的管理提供数字依据。
而对企业的经营成本进行管理的重点和成本管理数字依据的收集，是以一个统一的规范和流程为标准，对企业每个经营阶段的收支控制的经验的延续。从一个企业的管理层面来说，确立一个行之有效的成本控制和管理的规则和工作流程是最为重要的基础工作。
2．房地产开发项目成本管理工作中存在的问题
2．1认识程度有待提高
纵观目前房地产企业的成本控制工作，由于多年以来都把注意力放在了如何提高工程的收益利润，相应的对成本管制的工作就没有达到应有的重视，表现出在认识方面的思想落后，不能紧跟社会的发展。只重视工程规模和数量，把规模和数量，看作是企业经营的业绩和实力的全部。对成本控制的工作不重视科学性和现代化管理的理念。使成本管理没能实现为企业的目标制定和决策提供依据的作用，特别是对于进行长期作滚动式运行的公司，很大程度上不能真实的反映出企业工程项目的真正成本数据。
2．2管理工作需要完善
在一些房地产公司的管理过程中，只是把工程项目的成本控制作为单独的成本管理工作，比如土地的使用成本、规划阶段成本和工程设施的建设等成本的管理。一般来说，都是把每一笔审核划拨的费用作单独的成本控制。如此，就造成了成本管理的表面化，使得在更深的层次上，如工程的选址、设计规划、等运行环节中，客观存在的问题，表现在了工程的施工和经销的环节中，使经营单位要被动的去进行这些漏洞的堵塞。
同时，表现在制度上，很多房地产开发企业也没能建立有效和科学的体制。虽然成本管理的理念已经开始被房地产开发企业所重视，但由于多年来很少进行有关方面经验的积累，使很多企业在进行有关成本管理制度的建立时，有心无力，作不到有的放失，难以建立起科学和规范的成本管理机制，如有关的规章制度、管理过程、和岗位责任制等。
2. 3工程造价控制水平亟待加强
工程造价的控制是企业实现利益最大化的重要手段，当前的市场经济环境下，市场环境充满变数，工程造价管理的难度空前增加，在这样的条件下就更需要把工程造价的控制工作贯穿的整个项目管理的过程中。提高工程造价的控制水平，就会使企业的最终收益，能够得到相应的提高。
3．提高房地产开发成本管理工作效能的对策
经过对以上房地产企业成本控制工作中存在问题的研究，可以了解形成目前这些问题的因素是复杂和多面的。对于如何加强房地产企业的成本控制能力，增加企业的经济效益，提出了以下一些建议。
3．1明确成本管理的功能和目标
成本管理可以说是一个企业能够立足于现代化竞争环境中的有力支持，它对企业经营战略的全过程都起着举足轻重的作用，所有有关企业经营活动的环节都考虑到成本的管理和控制。因为房地产开发所要实现的最后目标就是作为商品进行出售，所以在进行成本管理的过程中就要考虑市场的要求。总体来说，房地产开发的成本越低，经营者的价格就更有竞争力，得到利润的能力就更大。由于房地产所具有的商品属性，其最后的价值要由用户和市场来决定，因为在进行成本控制时就一定要考虑到市场因素和用户的需要，否则成本再低也无法实现应用的效益。
对成本的管理，要把整个工作当成一个不断变化运动的过程，而不是从一个点或一个时间段去管理。从时间角度来看，从项目的建立之初，就要从成本控制的角度去对其可行性进行研究和讨论，在项目开发过程中，也要进行跟踪式的监督和控制，工程完成后再进行总结。而在空间角度来看，一个项目的建立和实施要经历很多环节和部门，如建设部门、手续管理部门和销售部门等。对这些部门或参与单位的成本支出的研究，也是成本控制和管理的重要目标。
具体到管理的方式来说，主要是要采取强制与非强制相结合的办法。强制的手段主要包括针对项目管理单位制定成本承包协议，对负责预算管理的单位下达成本管理的指令性标底等，从而实现对个别行为进行约束的作用。但，房地产项目的开发是一个长期和复杂的过程，只用对单一项目的强制手段不能达到完整的成本管理。因此，还要在此基础上进行一些非强制性的手段来进行补充。包括，通过对有关成本管理的组织的建立、信息共享的实现、对机构的科学化改革、与各单位部门的有效沟通协调和通过对企业各部门的管理者和员工进行素质培训等段，来实现对企业成本管理的高效能。
3．2建立高效的成本控制管理制度
成本控制要达到最大的效能，就离不开一个高效的成本控制管理制度环境，房地产项目的开发过程涉及的因素众多，通过很多外部单位的加入来完成工程项目开发的全过程，这其中很多的参与单位，如规划设计单位、施工队伍、材料提供商等，都会对最终的产品成本产生一定程度的影响。这就需要将成本管理制度以市场化的要求来进行适当的调整和完善，要尽大努力来减少人为因素造成的成本流失。房地产开发的复杂性要求对成本的管理不能只局限于自觉的层面，更要求建立健全一个强大、高效的并且是实时与跟踪性的监管机制，对项目管理全过程，及重要决策以最初确立的目标为依据进行检查和监督，来实现产出利益的最大化。
与此同时，也要完善一个以激励为目的的评价机制，当房地产项目工程顺利完成后，对项目工程的全过程以既定的利益目标为依据来进行全面和客观的评价，对各个环节的具体成果和成本进行结构和分析，通过科学总结出来的数据，来确定奖励和处罚的标准，并且要坚决作到奖罚分明，从而使相关的部门和员工得到有效的激励，发挥出更大的积极性，来为企业的成本管理创造有力的管理环境。也使企业可以得到更大的竞争能力。
3．3提高造价控制水平
在工程的造价控制管理中，要主要注意以下几个方面：（1）合同管理，在工程的施工阶段，造价管理的负责人员，要作到事前把关、主动监督，并且对施工过程中的变更要严格审查，从而杜绝工程投资行为的失控，严密控制费用的投入，对不能达到合同要求部门或单位要进行适当的索赔。（2）严格控制材料用量，主要的手段有坚决以定额的要求来进行材料的消耗，对各环节的用料进行限额领取的制度，如果某一环节出现超额用料的现象，要及时的进行分析，并且制定出改进的计划和策略。在材料的购入上，要以充分详实的市场调研数据为依据，选择达到质量要求并且价格相对较低的厂商。（3）人工与机械的管理，合理确定用工数量，提高企业班组的管理能力和员工的操作水平，科学进行施工计划的编制，使工作效能提高，并达到最精简的用工水平。对机械进行合理的调配，充分的利用，和及时的维护，尽量作到一机多用，降低损耗。（4）质量成本控制，质量成本是工程为确保质量而作出的投资和未达到要求而产生损失的费用总和，实现高质量的工程成果，是房地产开发企业的责任，而且好的工程质量也会帮助企业树立优良的形象，但在确保质量的前提下，也要注意对工程进度的控制，这就要求在施工组织设计的阶段就对总体质量目标作出一定的确立，也要注意对各种资源的整合，合理的调整工期，作到对现有资源的有效利用，使成本与工期相互统一，降低成本。
参考文献：
[1]李国锐，建筑施工阶段的工程成本控制与管理 [J]中外建筑，2007（03）135
