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土地金融政策范文1
西双版纳州县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款的政策考核，连续两年多数县级法人农村信用联社未达标。人民银行西双版纳州中心支行调查显示：按照差别存款准备金动态调整政策要求，实施的地方法人金融机构新增贷款调控管理政策与鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策存在冲突。建议完善相关政策，大力支持和鼓励边疆少数民族地区县域法人金融机构新增存款用于当地贷款，有效解决边疆少数民族地区农村金融“输血”不足与“失血”并存问题，支持边疆少数民族地区经济社会跨越发展。
一、政策执行情况
（一）鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策执行情况
为鼓励县域法人金融机构将新增存款主要用于当地贷款，加大县域信贷资金投入，进一步改善农村金融服务，加大信贷支持“三农”力度，人民银行会同银监会2010年出台了《关于鼓励县域法人金融机构将新增存款一定比例用于当地贷款的考核办法》（银发〔2010〕262号），《办法》对年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）或可贷资金减少而当地贷款增加的县域地方法人机构实行存款准备金率低于同类金融机构正常标准1个百分点、再贷款优惠利率、优先批准其新设分支机构和开办新业务的申请等激励措施，以促进县域资金反哺当地经济，助推县域经济社会发展。但近两年来此项政策在西双版纳州执行难。西双版纳州目前共有3家县级法人农村信用联社，2011～2012年连续两年有2家农村信用社的年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例均小于70%，2012年景洪市农村信用社比例为56%、勐腊县农村信用社比例为55%，这两家农村信用社因信贷增长受限，贷款增量不足，年度考核未达标，未能享受到相应政策优惠。
表1 2011-2012年西双版纳州农村信用社新增存款一定比例用于当地贷款考核结果 （单位：万元）
（二）地方法人金融机构新增贷款调控管理政策执行情况
2011年以来，我国实施稳健的货币政策。根据差别存款准备金动态调整政策要求和《中国人民银行货币政策司关于用好差别准备金动态调整工具加强货币信贷调控的操作指导意见》（银货政〔2011〕1号），人民银行昆明中心支行制定下发了《云南省地方法人金融机构实施差别准备金动态调整工作方案》和《云南省地方法人金融机构新增贷款调控管理办法》（昆银发〔2012〕54号），按照差别存款准备金动态调整规则测算出单个地方法人金融机构年度合意贷款增量，并将合意贷款增量作为辖内单个地方法人金融机构年度新增贷款控制总数，加以调控管理；按月下达单个地方法人金融机构的新增贷款控制数，严格控制单个地方法人金融机构月末、季末、年末的新增贷款数量。2012年人民银行下达西双版纳州内3家县级法人农村信用社的新增贷款控制总数为8.59亿元，3家农村信用社当年实际新增贷款8.59亿元，当年新增贷款总数下达的严格控制在新增贷款控制总数之内，宏观调控管理政策得到较好的贯彻执行。
二、存在问题
（一）信贷调控管理政策与鼓励新增存款用于当地贷款政策存在冲突
从西双版纳州县级法人金融机构运行监测、分析情况看，地方法人金融机构新增贷款调控管理政策与鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策存在冲突。一方面，是鼓励县域法人金融机构将新增存款用于当地贷款；另一方面，是严格控制县域地方法人金融机构信贷增量。鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款的比例考核指标与地方法人金融机构新增贷款调控管理的增量调控指标不协调、不衔接，导致两项政策执行中存在冲突。信贷调控管理政策得到贯彻执行的同时，鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款的政策往往就落实不了。
1.实证分析：用2012年西双版纳州农村信用社新增可贷资金数反向推导出全州农村信用社要达到年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）比例应达到的贷款增量下限数。新增存款一定比例用于当地贷款考核达标所需的信贷增量指标测算公式。
指标解释：年度新增可贷资金=年度新增存款（1-法定存款准备金率）×75%。x'为地方法人金融机构本年度新增贷款，y'为地方法人金融机构本年度新增可贷资金，μ为地方法人金融机构新增当地贷款占年度新增可贷资金比例，■a为地方法人金融机构本年度贷款月度平均余额，■b为地方法人金融机构上年度贷款月度平均余额，x0为上年末地方法人金融机构贷款余额，n为考核达标情况下本年度地方法人金融机构新增贷款规模，ni（i=1，2，……12）为第i月人民银行对辖内地方法人金融机构下达的新增贷款控制数。
根据《关于印发云南省2012年度县域法人金融机构考核结果的通知》（昆银统计〔2013〕9号），2012年西双版纳州农村信用社上年度贷款月度平均余额■b=441694万元，新增可贷资金y'=124190万元，μ=0.7，上年末各项贷款余额x0=458928万元，可得出：在考核达标情况下2012年度西双版纳州农村信用社新增贷款规模n=112266万元。
根据差别存款准备金动态调整规则测算结果，2012年西双版纳州农村信用社全年合意贷款增量为6.8亿元（年末实际下达数为8.59亿元）。在现行的季度按新增贷款控制总数的3.5：3.5：2：1比例和月度按季度新增贷款控制数4：3：3的比例下达月度农村信用社新增贷款控制数的条件下，2012年西双版纳州农村信用社年度新增贷款数至少应达到11.23亿元，才能实现年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）的考核达标要求。
2.假设分析：在均衡信贷投放的要求下，假设各月均衡等额下达月度新增贷款控制数来测算，则有：
根据《关于印发云南省2012年度县域法人金融机构考核结果的通知》（昆银统计〔2013〕9号），2012年西双版纳州农村信用社上年度贷款月度平均余额■b=441694万元，新增可贷资金y'=124190万元，μ=0.7，上年末各项贷款余额x0=458928万元，可得出：在考核达标情况下2012年度西双版纳州农村信用社新增贷款规模n=139398万元。
在均衡信贷投放的前提下，2012年西双版纳州农村信用社年度新增贷款数至少达到13.94亿元，才能实现年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）的考核达标要求。
（二）少数民族地区金融“输血”不足与“失血”严重并存
在现行的地方法人金融机构信贷调控管理政策下，县域地方法人金融机构的信贷增长受到严格控制，鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策的有效性被削弱；县级法人农村信用联社有存款资金、有贷款需求，但因信贷增量控制，未能满足辖区县域经济发展合理的有效信贷资金需求，农村信贷资金供需矛盾突出，贷款难、贷款贵问题加剧。以西双版纳州为例，截至2012年末，西双版纳州3家县级法人农村信用联社各项存款余额92.67亿元，各项贷款余额54.48亿元，存贷比为58.8%；各农村信用社的资本充足率均达到12%以上，拨备覆盖率均超过190%，不良贷款率控制在2.3%以内；同时，2012年末全州农村信用社吸收的当地存款通过存放同业等方式拆出资金、流到州外的存款资金达16.43亿元，占全州农村信用社当年新增存款的99.9%。据辖内农村信用社统计数据，截止2012年末全州农村信用社已收到贷款申请，但因信贷调控管理政策受限，借款人还在排队等待贷款的信贷需求量达5.3126亿元；其中农户贷款需求1.5469亿元，小微企业贷款需求1.536亿元，农场职工贷款需求1.1859亿元，其他贷款需求1.0438亿元。金融“输血”不足与“失血”严重并存。
综合分析结论：在现行的信贷调控政策下，西双版纳州2012年鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策落实情况考核达标达到的贷款增量数，高于差别存款准备金动态调整政策要求控制的贷款增量数4.43亿元；2012年西双版纳州内农村信用社要全部实现新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）的考核达标要求，地方法人金融机构新增贷款管理核心指标（年度新增贷款控制总数）至少要达到11.23亿元，高于2012年差别存款准备金动态调整规则测算的合意贷款增量数（6.8亿元）4.43亿元，高于2012年人民银行实际下达辖内农村信用社的新增贷款控制总数（8.59亿元）2.64亿元；即使在理想均衡投放信贷资金状态下，2012年西双版纳州内农村信用社要达到年度新增当地贷款占年度新增可贷资金比例大于70%（含）的考核达标要求，地方法人金融机构新增贷款调控管理核心指标（年度新增贷款控制总数）至少要达到13.94亿元，高于年差别存款准备金动态调整规则策测算的合意贷款增量数（6.8亿元）多7.14亿元，高于当年人民银行实际下达农村信用社的新增贷款控制总数（8.59亿元）多5.35亿元。
由于差别存款准备金动态调整政策要求控制的贷款增量数，小于鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策考核达标要求的贷款增量数，两项政策的执行出现矛盾，在西双版纳州难以同时得到落实，地方法人金融机构新增贷款调控管理政策得到贯彻执行，辖内农村信用社信贷增长得到有效控制的同时，鼓励县域法人金融机构新增存款用于当地贷款政策往往难以落实，辖内多数农村信用社享受不到相应的政策优惠，农村金融供给受到抑制；西双版纳州县域经济发展的资金供需矛盾状况也将难以缓解。
三、政策建议
西双版纳州集边疆、民族、贫困、山区四位一体，全州90多万户籍人口中还有深度贫困人口约2万人。2012年西双版纳州财政收支缺口近60亿元，城镇居民可支配收入17961元、低于全国城镇居民可支配收入7000元，农民人均纯收入6137元，低于全国农民人均纯收入1782元。截至2012年末，西双版纳州金融机构存贷比为53%，低于全国（69%）平均水平16个百分点、低于云南省（77%）平均水平24个百分点；以及辖内农村信用社承担了助学、就业、扶贫等大量政策性业务，占用了相当一部分信贷规模。全州目前还没有上市企业，居民、企业融资基本依赖银行信贷资金。辖内正规金融供给受到抑制，具备有效供给能力但有效信贷需求却得不到满足，民间融资活跃，非法集资增多，金融风险上升，应引起高度关注。在现行的地方法人金融机构信贷调控管理政策下，从2013年前5个月西双版纳州农村信用社已下达的新增贷款控制总数以及存贷款增长情况看，今年辖内3家农村信用联社都难以达到新增存款一定比例用于当地贷款的考核达标要求。
（一）实现政策协调配套，构建信贷增量调控管理政策与鼓励信贷增长政策内联机制
现行的地方法人金融机构新增贷款调控管理政策与鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款政策存在冲突，其主要原因两项政策缺乏内在联系，关键考核、调控指标不衔接。建议完善两项政策核心指标测算公式和相关参数，使地方法人金融机构新增贷款调控管理政策要求的新增贷款控制总数指标与鼓励县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款的考核达标比例指标相关联、相衔接；建议以上年度县域法人金融机构新增存款一定比例用于当地贷款考核达标相对应的贷款增量数作为下年度信贷增量调控的基数，在此基础上结合当年国家宏观调政策的新要求和单个地方法人金融机构稳健性和流动性状况，合理确定单个地方法人金融机构年度新增贷款控制总数。
（二）加大政策扶持力度，构建少数民族地区资金回流机制
在现代市场经济社会环境里，资金流向决定物流，资源配置的核心是资金配置。边疆少数民族地区金融“输血”不足与“失血”严重并存，亟待构建资金回流机制。由于边疆少数民族地区经济社会和市场发育程度普遍较低，融资渠道较单一，在运用市场手段配置金融资源中完全处于弱势，很有必要高度重视和逐渐缩小客观差异，完善地方法人金融机构信贷调控管理政策，改进信贷调控方式，在执行国家统一的宏观调控政策前提下，再单列一定信贷规模用于支持少数民族地区县域法人金融机构增加有效信贷投入，按鼓励政策和现有供给能力以切块方式增加对少数民族地区信贷资源配置，帮助解决金融供给不足问题，使县域法人金融机构当地吸收存款按政策以至更多的用于当地，加大对边疆民族地区经济发展的信贷支持力度。
土地金融政策范文2
【关键词】 “西江经济带”； 发展总体规划； 财税金融政策； 现状
一、“西江经济带”起源及其发展总体规划概述
西江是珠江的主干流，上接云贵、纵贯两广，把西南地区和珠三角串联起来，被称为连接西南和华南的“黄金水道”。根据广西发改委2009年的测算，如果进行合理开发，整条西江水系相当于20条铁路的运力。从成本核算的角度看，铁路运输每公里每吨的成本为0.15元，公路为0.5元，水运仅为0.04元。这意味着将西江中上游贵州的煤、云南的磷、广西的铝，输往能源消耗缺口颇大的西江下游粤港澳地区，提供了一条巨大的低成本运输通道。而一旦这条能源运输通道开放开发，必将带动整条西江带沿江两岸的经济快速发展。
正因为西江流域隐藏着巨大的经济发展潜力，2009年12月7日，国务院《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》提出了“西江经济带”概念，把打造“西江经济带”与发展北部湾经济区相提并论，确立了江海互动的发展思路，规划将西江沿岸的南宁建设成“国际区域通运输枢纽”，柳州、梧州建设成“国内区域性综合交通运输枢纽”。为此，广西壮族自治区党委、政府酝酿编制《广西“西江经济带”发展总体规划》，其规划纲要的基本思路，即从“十二五”规划开始，把“西江经济带”打造成为南方重要的开发轴带，成为大“西江经济带”的核心区段，成为大珠三角功能辐射的承接地，成为大西南开发的先导地区，成为大中华向南开放合作的前沿基地。同时，提出了要充分利用和发挥珠三角(港澳和广深等地)的龙头作用，把握中国-东盟自由贸易区建设和北部湾开放开发带来的机遇，把“西江经济带”争取为国家发展战略，作为我国“十二五”规划时期的建设重点，争取更多更好的财税金融政策，带动整个西江流域的开放开发。
二、“西江经济带”五市2010年国民经济和社会发展计划主要经济指标
梧州、贵港、柳州、玉林和南宁是“西江经济带”内广西壮族自治区的五个城市。广西发展与改革委员会《发展白皮书》数据显示：“西江经济带”五市2010年国民经济和社会发展计划主要指标呈现出良好的快速发展态势。
1.“西江经济带”五市2010年生产总值均比上年增长12%以上，其中：梧州518亿元，比上年增长13%；贵港505亿元，比上年增长12%；柳州1 160亿元，比上年增长13%；玉林770亿元，比上年增长12%；南宁1 752亿元，比上年增长14%。
2.“西江经济带”五市2010年财政收入增长10%以上，其中：梧州46亿元，比上年增长15%；贵港38.5亿元，比上年增长13%；柳州172亿元，比上年增长10%；玉林61.8亿元，比上年增长13%；南宁273亿元，比上年增长18%。
3.“西江经济带”五市2010年全社会固定资产投资除了柳州增长18%外其他四市增长率超过30%，其中：梧州430亿元，比上年增长30%；贵港377亿元，比上年增长30%；柳州800亿元，比上年增长18%；玉林600亿元，比上年增长35%；南宁1 357亿元，比上年增长30%。
4.“西江经济带”五市2010年社会消费品零售总额增长16%以上，其中：梧州198亿元，比上年增长16%；贵港214亿元，比上年增长18%；柳州480亿元，比上年增长18%；玉林310亿元，比上年增长18%；南宁885亿元，比上年增长17%。
5.“西江经济带”五市2010年外贸进出口总额增长10%以上，其中：梧州6.3亿美元，比上年增长13%；贵港1.58亿美元，比上年增长10%；柳州20亿美元，比上年增长15%；玉林3.9亿美元，比上年增长10%；南宁31亿美元，比上年增长14%。
6.“西江经济带”五市2010年居民收入（包括城镇居民和农民）除了梧州市和玉林市增长7%~8%外，其他城市增长率超过10%。而在资源环境方面，万元生产总值能源消耗、化学需氧量排放总量和二氧化硫排放总量等指标比上年有所减少，节能减排成绩显现。
通过上述案卷分析研究可见，“西江经济带”五市的经济发展正步入快速轨道，这一发展势头，将为“西江经济带”的“十二五”时期以及今后又好又快发展奠定良好的基础，并起到促进和推动作用。
三、“西江经济带”建设的财税金融政策现状及存在问题：与北部湾经济区优惠政策比较研究
2008年1月国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，把北部湾经济区上升为国家发展战略。综观《广西北部湾经济区发展规划》和《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定的通知》（桂政发[2008]61号），国家对北部湾经济区的优惠政策支持是以产业政策为主，财税、金融、土地、外经贸以及人力资源和科技开发政策和优化投资环境等政策为辅的一揽子优惠政策支持。为了研究设计“西江经济带”建设的财税金融政策体系，笔者对比北部湾经济区优惠政策，研究分析“西江经济带”建设的财税金融政策现状，发现存在问题较多。虽然“西江经济带”由于地理位置处于西部大开发经济区内（广东省除外），享受一定的西部大开发财税优惠政策，但力度偏小。主要表现在：
1.“西江经济带”享受西部大开发中北部湾经济区财税收优惠政策有：2008年起5年内，一是北部湾经济区内享受国家西部大开发15%税率以及“两免三减半”中减半征收期税收优惠政策的企业，除国家限制和禁止的企业外，免征属于地方部分的企业所得税；二是经济区内经批准实行减按15%税率征收企业所得税的高新技术企业，享受国家减半征收税收优惠政策的软件及集成电路生产企业其减半征收部分，均免征属于地方分享部分的企业所得税。
2.自治区给予北部湾的财税金融优惠政策，“西江经济带”尚未享受的政策有：
（1）税收优惠政策方面：一是2008年起5年内，经济区新办的石油化工、林浆纸、冶金、电子信息工业企业，除国家限制和禁止的项目外，自项目取得第一笔生产经营收入起，第一年免征属于地方分享部分的企业所得税，随后年度减半征收；二是2008年起5年内，经济区内石油化工、林浆纸、冶金、轻工食品、高新技术、海洋等工业企业，以及物流业、金融业、信息服务业、会展业、旅游业、文化业、广播电视、新闻出版、体育、卫生等服务企业，免征自用土地的城镇土地使用税和自用房产的房产税或城市房地产税；三是经济区内经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征城镇土地使用税5年，第6年至第10年减半征收。
（2）财政支持政策方面：一是城市基础设施建设资金支持。2009年起4年内，以2008年经济区的城市维护建设税专项上解为基数，每年安排一定资金专项用于经济区市政公用基础设施建设与维修，并逐年有所增长。自治区财政预算安排的经济和社会事业发展资金，各部门在分配时要重点投向经济区并优先考虑重大产业、重大基础设施和重大社会公益设施项目。二是产业园区建设资金支持：2008年起5年内，自治区本级每年安排10亿元广西北部湾经济区重大产业发展专项资金，并列入年度预算，重点用于支持经济区重点产业园区及其相关基础设施建设。三是外商投资企业实际到位资金在1亿元人民币以上的旅游开发建设项目，所在地政府可给予贷款贴息或以奖代补扶持，这是特定项目的融资支持。
（3）金融支持政策方面：一是支持金融主体建设，发展地方法人金融机构，比如设立北部湾发展银行，支持经济区内金融企业分支机构实施升格或增加设置；鼓励和促进更多境内外金融机构到北部湾经济区设立分支机构；加强小额贷款公司试点工作。二是加强信贷支持，在信贷增量中保持一定比例用于支持经济区重点产业发展和基础设施建设；支持经济区中小企业、“三农”等弱势经济组织和产业的发展。三是支持中小企业担保机构发展，对从事中小企业担保的信用担保机构，免征三年属于地方分享部分的企业所得税。
（4）财税金融政策配套支持方面：在外经贸发展支持政策上，国家先后批准设立钦州保税港区、凭祥综合保税区、北海出口加工区，南宁保税物流中心、防城港物流中心，以支持建立北部湾区域的保税物流体系。同时，对新设立加工贸易企业在形成生产能力并实现加工贸易出口后，按实际到位资金在0.5%以内给予一次性补助；鼓励加工贸易企业开展出口信用保险业务等。
由此可见，目前“西江经济带”建设的财税金融政策现状及存在的问题不容乐观。
财税金融政策对区域经济和社会发展产生较大影响。财税优惠政策作为吸引投资的重要措施，对包括经济特区、西部地区、东北老工业基地、北部湾经济区等地区经济总量的扩张、经济实力提升、企业的迅速成长起到了重要的作用。金融支持政策对区域经济发展的重要性不亚于财税支持政策，区域经济发展重大产业项目的布局是根本，财税支持政策是吸引重大产业项目落户的条件，而金融支持政策则是已落户的重大产业项目能够良性运行的保障。
推进“西江经济带”发展是推动区域经济协调发展的必然选择。“西江经济带”建设为云贵桂粤加快发展提供了一次千载难逢的历史机遇。因此，提高“西江经济带”基础设施发展水平，着重依托资源优势和现有产业基础，培育优势产业集群，全力发展汽车、铝业、钢铁、锰业、糖业、林浆纸、医药、茧丝绸、工程机械等“西江经济带”优势产业集群，培育富有核心竞争力的企业，加快“西江经济带”的形成，把“西江经济带”的“新引擎”、“示范带”、“模范带”、“前沿带”、生态屏障等功能定位紧密结合起来，已日益成为云南、贵州、广西、广东及粤港澳的共识。但是，目前“西江经济带”建设的财税金融政策状况很不理想，缺乏政策平台和政策引导，组织形式较为松散无序，没有具有权威性的政策协调机构，经济带建设项目的利益共享机制，跨区域的财政转移支付方式、利税分成、金融合作等财税金融方面的收益分配和公共性、协调性政策及执法标准尚未统一。因此，推进“西江经济带”建设，或争取“西江经济带”上升为国家发展战略，“西江经济带”建设的财税金融政策研究迫在眉睫且任重道远。
土地金融政策范文3
房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。
一、金融政策与房地产需求
(一)利率与房地产市场需求
利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。
住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。
利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。
回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。
(二)贷款首付比例与房地产市场需求
2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。
具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。
(三)汇率、经济全球化与房地产需求
房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。
(四)楼市与股市的互动效应
从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。
需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。
二、金融政策与房地产供给
影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。
住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。
在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。
三、结论和政策建议
由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。
首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。
其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。
土地金融政策范文4
银河证券高级经济学家、北师大博士生导师苑德军近日在《望新闻周刊》上撰文，认为我国金融政策长期缺失，货币政策被错误地混淆为金融政策，加剧了金融市场改革与发展的窘境。
苑德军首先澄清了两个概念――金融政策和货币政策。金融政策是对金融产业发展方向、产业结构安排、产业技术手段提高等有关金融业发展的一系列重大问题提供明确指引的政策。而货币政策则是政府为实现一定的宏观经济目标而采取的调控货币供应量的策略和措施的总和。前者着眼于金融业的未来发展，是关于金融产业发展的政策，而后者则着眼于货币需求的调节，是调控货币供应量的政策。金融政策影响所有的金融活动、金融资源配置方式和所有金融行业，同时也影响一国金融开放程度和金融业的整体发展进程，而货币政策只对形成货币需求的那部分金融活动发挥作用。金融政策与货币政策各自具有特定的任务和使命，两者不能相互替代。
制定金融政策可以使金融发展具有明确的目标约束，减少金融发展的盲目性和随意性。制定金融政策可以降低金融发展的成本，增加金融发展的收益。由于我国没有明确的金融政策，结果往往是“头痛医头，脚痛医脚”，一些曾被大加推崇并且付诸实施的金融改革和发展措施，一段时间后又成了“改革”的对象。
02 人民币升值比加息可取
“加息不仅将对我国经济产生较大的近期影响，同时也将对长期经济发展速度产生一定的负面影响”，“综合而言，选择使人民币升值的做法既可以使过热的投资得到有效控制，也可以抑制物价增长过猛的势头，是较为可取的一种政策。”2005年1月5日，社会科学文献出版社的世界经济黄皮书《2004～2005年：世界经济形势分析与预测》中，中国社会科学院世界经济与政治研究所统计分析研究室主任何新华通过“China－QEM模型”对利率上升和加息可能对宏观经济产生的影响进行模拟后，得出上述结论。
何新华介绍，对加息和人民币升值共采用了四个模拟方案，分别是：从2004年第四季度开始贷款利息率上调一个百分点，存、贷款利息率各上调一个百分点，人民币一次性升值10％，人民币一次性升值15％。结果是：从对GDP增长率的影响来看，选择人民币升值在短期内对宏观经济影响较大，因而选择上调利率为好；从对物价的影响看，利率调整对物价产生的影响非常小，相比之下，调高人民币汇率却可以通过以人民币标价的进口品价格的下降，使工业品出厂价格得以下降，并进一步影响到消费者价格指数的回落。因此应选择调整汇率。（摘自2005年1月7日《国际先驱导报》）
03中国的加息周期在2006年以后
2004年10月底，央行宣布加息后，国内外纷纷预测：中国将进入加息周期，年底及明后年利率还将上升。他们的依据是，进入加息周期的美国2004年已连续五次小幅加息。
而国家发改委宏观经济研究院课题组昨日的报告中表述，“2004年的加息并不意味着加息周期已经到来，加息周期的到来估计要到2006年以后。”这份报告给出的第一个理由是，中国这一轮的投资过热是体制性和结构性的，主要是地方政府追求政绩和房地产在暴利机制下过快增长。在这种条件下，加息这种所谓市场化的办法难以起到理想的效果。
第二个理由来自于最新的统计数字。国家统计局最新的数据已经显示，加息的外在压力正在减轻。因为除了固定资产投资增长持续放缓以外，最关键的消费价格指数也出现“跳水”般的回落：11月的增长仅为2.8％，而9月和10月的增长高达5.2％和4.3％。国家发改委的这份报告就此分析，2004年实际通胀率并不高，2005年也不会很高。这说明2005年继续加息缺乏依据。
最后，报告认为，2004年10月的加息象征意义更大，因而并不意味着一个加息周期马上到来。
国家发改委的专家们认为，中国在2006年～2007年可能出现真正的全面性的周期性过热，加息周期将到来。（摘自2004年12月30日《北京晨报》）
04小康居住指标与现实差距太大
建设部政策研究中心近日报告,首次对我国居民2020年居住目标作出定性定量的分析预测:人均住房建筑面积预计达35平方米，每套住宅平均面积达到120平方米，相应的，厨房面积不低于6平方米、卫生间面积不低于4平方米、主卧室面积不低于12平方米。这种小康居住指标看上去十分诱人，如果到2020年真能实现，那的确是全国百姓的幸福。然而看来看去，总觉得这样的小康居住指标与现实情况差距太大。
当前我国城镇居民的人均住房面积不过才22平方米，且这个人均面积至今仍有很多城市居民没能达到。由于房价过高和物业管理费太贵，不少家庭只能望房兴叹。如果延续这种情况，届时就算人均能够达到35平方米，也是有的家庭住几百平方米的别墅，而有的家庭却居无定所。这种两极分化的小康人均数据再高又有什么意义！
值得注意的是，这个报告的出炉正值当前国内外专家学者对我国房地产业问题提出警告之时。可以想像，如果每家每户都能够买120平方米的住房，何愁城市里的住房卖不出去？又何来房地产泡沫之说？实际情况并不像小康指标设想的那般美好，尤其是贫富差距、失业状况、城乡二元等现状可能会制约房地产的发展。如果不能有效地解决这些问题，人均35平方米的预想可能只是幻影。
全面的小康建设，首先是要让每家每户有房居住，其次才是让大家居住得好。如果继续漠视当前房价持续走高的现实，不顾普通群众的经济承受能力，甚至不负责任地为某些利益集团鼓噪，搞出一些不切实际的指标数据来糊弄人，这种做法只能是画饼充饥，于小康建设无益。（摘自2004年12月20日《中国信息报》蒋辉/文）
05“小狗经济”与中小企业融资
1月4日，在南京大学MBA论坛――新年经济讲座上，有着“钟投资”之称的著名经济学家钟朋荣向江苏企业传授他的融资战略。
钟朋荣说，融资多少，采取什么融资方式，很大程度上与企业的经营模式有关。有些企业，一说融资就是30个亿，就是要去造汽车，但能融资30个亿的有几个呢？如果我只有50万元怎么办？那就要走小而专的“小狗经济”模式。就像小狗一口吃不了斑马，但可以一口咬下斑马的鼻子，再一口咬下斑马的尾巴。这样，许多只小狗一起合作，无数斑马吃下来，小狗变成了世界级“咬鼻子专家”。温州的打火机就是如此，每家生产一个零配件，然后大家在市场上交换，生产出全世界最有竞争力的打火机。
钟朋荣还谈到，企业融资要考虑一些重大因素。比如企业的发展阶段，“刚生下的孩子只能给他吃奶，要让他吃板栗，那就麻烦了！”在美国，企业融资有四个阶段：第一个阶段，亲戚朋友的“爱心基金”，帮助“鸡蛋”变“小鸡”；第二个阶段，外界投资者的“天使投资”；第三个阶段，帮助“小鸡”“下蛋”的风险投资；第四个阶段，股市。“小企业在创立之初死亡率高，这就要注意不能借太多钱。”钟朋荣提到了一个河南老板做烩面馆的例子。这位野心勃勃的老板立誓要打败“麦当劳”，提出庞大的扩张计划，利用“会员卡”向老乡融资，结果最后负债3000万元，以非法融资罪被判刑4年。钟朋荣还提醒中小企业，融资也不是越多越好，要考虑自己的需求，考虑融资的成本，同时融资要考虑合理的负债率。（摘自2005年1月5日《新华日报》）
06经济学家为何屡受抨击
最近，北大的两位经济学家由于各自发表了一番高见，又成了舆论批评的靶子：周其仁教授因为大谈超英赶美，相信“18年后中国的人均GDP可以向美国叫板”、“75年以后全球最大的经济体是中国”，被指为是一种“经济学”，在做没有任何实际意义的简单算术题，把自己的智力降格为“吃饱了撑的”。厉以宁教授认为“不能简单地利用高税收杀富济贫”，提出要“把大部分农民变为中产者”，被抨击为混淆逻辑，哗众取宠，反映了经济学家的“心态”。如果再联想到前一段张维迎教授在“中国企业家论坛首届深圳高峰会”开幕式上回应郎咸平，发出“要善待对社会作贡献的企业家”的呼吁后，有评论家指责其“站”错了地方，失去了“学者的独立性”。从这些事例中，我们似乎感到，这些经济学家几乎是只要张口说话，立即批评如潮。而认真听听这些批评或质疑，虽然有些难免失之偏颇，但大都不无道理。我不禁纳闷，经济学家究竟怎么了？
我们之所以相信经济学家，是因为我们相信他们有可能相对独立、客观、公正地研究经济并进而正确引导经济的发展。在我们这个一切围绕经济转的时代，相信没有人会对经济学家的能量产生怀疑。而经济学帝国主义的形成，使得经济学成为一种神话，也让经济学家获得了某种实际上的话语霸权。
然而，正如我们所看到的，经济学家的这种话语霸权开始受到来自各方面的挑战。这一方面是由于其他学科的学者逐渐参与到对整个社会科学学术格局的解构中来，使经济学神话被打破；另一方面也是由于经济学家在飘飘然中难免会出现一些所谓的“学究谬误”，发出一些让人摸不着头脑的“惊人之论”。而更重要的原因则在于，在巨大的利益诱惑之下，经济学家有可能丧失其独立、客观、公正的学者地位，沦为某些利益团体的工具和代言人。真理总是惟一的，失去了客观性的经济学家不可能把握真正的经济规律，也必将受到其他学者及公众的质疑。（摘自2005年1月11日《中华工商时报》邹汉歌/文）
07管理人员持股不等于“MBO”
国务院发展研究中心企业研究所副所长李兆熙日前指出，“管理人员持股”不等同于“MBO”。
李兆熙说，国资委有关国企改革中管理人员持股的文件里没有出现过“MBO”的提法，然而社会上经常出现用发达国家上个世纪80年代的“MBO”来代替我国企业改制中管理人员持股的说法。虽然表面看起来两者都是管理人员收购，但这是两个特定内涵不同的概念，应当予以澄清。
市场条件不同。发达国家股票市场全流通，资本市场竞争激烈，上市公司存在控制权市场争夺和敌意收购的威胁。我国企业改制中的管理人员持股，是来自企业股权多元化的需要。
融资来源不同。发达国家股权收购资金的主要来源一部分是由企业管理人员自行筹集，另一部分主要由商业银行贷款，并要以盘购公司或被盘购公司的资产抵押担保。我国的《贷款通则》明确规定，不得用贷款从事股本权益性投资。我国许多国有中小企业改制中管理人员和职工购买国有股权的资金来源，一部分来自经济补偿金的自愿购股，一部分来自自筹资金。
收购目标不同。发达国家的MBO是上市公司业绩低下时，管理层为了保持和获得更多的控制，避免敌意收购，通过建立一个新的控股公司，然后收购目标公司的股份。我国企业改革的目标，是“除极少数必须由国家独资经营的企业外，积极推行股份制，发展混合所有制经济。实行投资主体多元化，重要的企业由国家控股。”
收购结果不同。在发达国家，上市公司实现MBO以后，改变了原来公众公司的性质，变成了私人有限责任公司，因而从股票市场退出，待创造出足够的业绩后，可以重新申请上市。我国企业改制中，无论上市公司还是非上市公司都有管理人员收购国有股权的案例，非上市公司的管理层收购，许多是在国有股东没有到位，也就是还没有建立起完善的公司治理结构的情况下，由上级机构如财政、国资部门或上级国有母公司批准的方式进行的。（摘自2005年1月7日《中国改革报》钟新／文）
08私人产权能减少环境污染
土地金融政策范文5
（一）金融行业要增强信心。目前，金融业最关键的就是要进一步提高对__发展前景的信心。一是生态优势。__生态资源优良，资源禀赋优越，青山绿水，空气清新，温度适宜。另外，__交通便利，城市功能完备。对此，大家要进一步提高对__城市价值的认识，只有提高了认识，才能给予__更多的支持。二是政策优势。市委市政府出台的五大功能区发展战略，把__定位为渝东南生态保护发展区中唯一的重点开发区，什么叫重点开发区？就是要有更多的平台和项目，要起到中心城市的牵头、引领作用，这都需要金融机构给予__大力支持。从政府的角度，可以争取更多用地指标、产业政策和城市面积；从银行的角度，可以争取更多的金融政策支持__，把“重点开发区”的地位真正体现出来，发展才能比别人快，实现中心城市的集聚和辐射作用。三是后发优势。“十一五”、“十二五”期间，通过十年的努力，__打下了良好的发展基础，拥有了“铁公机”，改善了原来闭塞的交通条件。同时，区委区政府决定把城市建设作为未来发展的核心竞争力，着力打造一座有别于全国千城一面的高品质特色城市。去年，引进了美国CORDISH公司来规划打造新城。城市建漂亮了，基础设施又完善，房地产价格自然会提升。未来几十年，__房地产市场不仅仅是面向55万人的本土市场，也不仅仅是面向渝东南和__主城的市场，而是面向全国的市场。因此，说__经济正处于起飞阶段一点不过。初步判断，在“十三五”期间，__经济发展速度会保持两位数增长。
（二）加大金融支持力度。第一，加大实体经济的支持。继续支持中小企业、农业经营主体及工业企业，特别是对区内88家规上企业，可以作为重点服务对象，实行“一企一策”，对已经符合贷款条件的企业，银行要给予帮助，不符合条件的企业，要给予培育期。现在很多企业自身发展情况不错，就因报表不符合、财务管理制度有缺陷等原因银行就降低贷款规模，银行机构可以在这方面给予一些照顾政策。一方面，企业要规范财务管理，让企业的报表符合银行的要求；另一方面，银行要给予企业培育期，对报表等原因不符合条件的进行辅导、规范。去年，市政府专门出台了重点企业培育财政扶持政策，我区拟出台工业企业方面的“123”扶持政策，只要达到标准，就可以给予贴息支持。第二，加大对房地产行业的支持。在“新常态”下，全国发展速度在放缓，房地产市场不景气，很多人从房地产市场中撤退。尽管如此，__年__房地产行业的销售量、价格基本上持平，变化不大，这就是__发展的特殊性。__房地产行业还要继续增加贷款力度，才能满足市场的刚性需求。第三，加大金融政策支持。如何建设区域性金融中心？除了配备区域性管理机构之外，还需要更多的金融政策上的支持。现在，__跟周边的区县所享受的金融政策一样，体现不出作为“金融中心”所享受到的特殊待遇。如果没有金融政策，金融机构争取不到上级的支持，__在经济总量、人口总量、企业规模、基础设施等方方面面就没有优势，区域性金融中心的建设就没有支撑。
（一）着力建设金融扶贫示范区。__是全市仅有的三家金融扶贫示范区之一，这里面就有很多文章可做。扶贫工作不仅仅是扶贫办帮扶贫困户，金融扶贫就是大范围支持地方经济发展、带动地方减贫的一个概念。如何建设？第一，需要加大对上衔接力度（。中国人民银行__中心支行要加大对__营管部的汇报力度，同时，还要积极主动与银行、保险等金融机构协商，提出方案，有针对性地争取。第二，创新体制机制，争取更多支持。今年实行稳健的货币政策，对我们很多金融机构来说很不利。需要大家想一些特殊的办法来解决，既要按照规矩来办，同时也要出一些概念和政策。当贷款要求项目有一定规模时，能否争取一点规模；当缺少抵押物的时候，能否改成信用贷款，等等。这就需要银行机构来
设计概念。比如，近日，据报道万达集团将投资600亿元，在贵州建设1个万达文化旅游项目和10个以上的万达广场，从原来的扶贫开发延伸至全方位的经济合作，这就是一个新的扶贫概念。国务院扶贫办把很多民营企业拉进来帮扶贫困村，万达集团作为全国首富，就来帮扶贵州，起初是投资10亿元建养猪场，后来就与贵州省政府签订了战略合作协议，实际上就是整体进入贵州。这个概念__也可以借鉴，可以到__拉一些大企业、大老板进来帮扶我们，从银行机构贷款给他们，这样就避开了本土企业没有抵押物、没有载体的矛盾，但是他们贷款后必须把钱投入__。同样，我们也可以把贫困村与企业对接，实行“一对一”帮扶，可以发展乡村旅游，这样企业就有载体、有项目了。（二）合力打造区域性金融中心。第一，加大金融机构引进力度。__未来最适合做金融机构中心，建设区域性中心城市最重要的体现就是金融中心。因为金融业无论是在地方税收贡献上，还是在GDP占比上，金融机构所起到的作用都非常大。比如，哈尔滨银行到了秀山，为什么不能引进__？需要你们给政府提供信息，然后一起去做工作。还比如，保险、证券和非银行机构，也要加大力度争取，去年有西南证券落户__。第二，做大金融后援。请各位行长支持__把城市建成低密度、宽尺度，依山傍水、欧式风格，让别人一下子觉得__城市与众不同，吸引金融后续产业来黔落户。比如，人民银行可以把结算中心、区域性总部迁到__来。现在新城到处都是低密度、宽尺度，但是最能体现出现代城市，肯定是银行机构所在地。那就可以划出一片地作为金融基地，让银行机构来盖高楼大厦。这样，银行机构就可以到市行、总行争取资金，五到十年，肯定有很多金融机构要进来。__有这么好的城市和空气质量，他们为什么不来？银行机构从行业的角度来做，我们从政府的角度来做，一起把这件事做好。什么叫金融中心？不一定非得有支行、分行在__，结算中心在__落户也是在建设金融中心。
土地金融政策范文6
【关键词】 房地产经济房价
房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义。
1 房地产价格的组成及影响
住宅房地产价格,简称住房价格,是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现,影响房地产价格的因素涵盖了政治、经济、文化等各方面的因素,国内目前关于房地产定价的研究已经很多,其主要影响因素有以下几方面:
一是自身因素,所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
二是人口原因,房地产价格与人口数量的关系密切。人口数量与房地产需求是成正比的,当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,相对应的房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。
三是环境因素,影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素及空间因素。主要包括大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境及生活舒适度。
2 房地产价格的政策调空调影响有哪些
2.1 土地政策
这里主要应该是主地因素,地价是房地产成本的重要组成部分．在房地产价格中,地价一般占有五至六成的比重,其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地的出让价格会上涨,尤其是随着我国城市化进程的推进,城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上,土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬,从而使房地产价格偏离资产的实际价值。
（1）供求平衡下土地价格的形成。土地价格的形成同它的供求平衡足千H联系的,价格形成的过程就是供求平衡的过程,供求平衡总是在定价格水平下的平衡。土地供求理论是公认的地价形成理论,该理论认为,在自由市场经济中,土地和其他商品一样．其价格取决于本身的供给和需求。地价的形成条件可以分为短期土地供给量固定不变时的均衡条件和长期土地供给量改变时的均衡条件。（2）土地价格对房地产价格的影响。土地价格是房地产的成本之一,如果土地价格增加,那么房地产开发企业的成本必然增加,则利润率随之降低,这势必引起房地产投资规模下降,房地产市场的供给相应减少;相反,如果地价下降,企业利润率提高,则房地产供给相应增加。这势必影响房地产价格的涨跌。（3）土地市场与房地产市场的关系。房地产业发展离不开土地的持续供给,土地市场是房地产市场的重要组成部分。土地市场上确定的地价是影响房地产供给与需求的主要因素之一,地价变化会直接改变房地产市场的供给,使房地产价格出现波动;房地产价格变化又会对地价产生反作用。
2.2 金融政策
房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,金融政策在房地产市场住房价格有很大的影响。分析货币政策和房地产价格之间的关系,主要是了解调控利率和房地产价格之间的关系。利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下是详细分析了各种房地产价格的情况下:
(1)存款利率调整对房地产价格的影响:理论上,当存款利率吸引资金在其他投资市场的一部分,作为一个新兴的房地产投资,或多或少地受到存款利率的影响,主要是存款利率上升,将使房地产的减少,房地产价格产生一定影响,当然,在目前情况下,这种影响是微弱的,因为投资于房地产收入是远远大于收入的存款,投资于房地产的风险相对较低。
(2)贷款利率对房地产价格的影响:①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。
(3)存款准备金率上调对房地产价格的影响:金融机构在央行的存款准备金存款而准备,以确保客户需要提取存款和资金清算。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,这可能会导致房地产市场的价格波动。
3 消费者预期是房地产价格变动的根本原因
仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期,也就是说,经济和社会预期的影响价格比真实的供给和需求之间的关系要大得多。
一方面,开发企业为了自身的利益,一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中,房地产企业通过“销控”的方式,实现价格低开高走的走势,这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
另一方面,开发企业为了自己的利益,强调价格在未来会继续上升。给消费者的价格预计上涨的概念。在房地产销售过程中,房地产企业的营销控制的方式实现价格低开高走的趋势,同时并利用消费者的信息劣势,也给消费者制造房价即将上涨的压力,甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费量预计将是房地产价格上涨的根本原因。
4 结语
房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行,还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。
参考文献:
[1]林道明,马红彬.关于房地产影响价格因素的分析方法——回归分析综述[J].魅力中国,2010.
