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房地产金融监管政策范文1
关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设
中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）10－0071－02
一、房地产金融的含义界定
房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。
二、我国房地产金融风险的成因
（一）房地产业融资结构不合理
我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
（二）房地产金融创新缓慢
目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。
（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理
由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。
三、防范我国房地产金融风险的几点建议
（一）拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。
（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境
建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。
（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设
房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。
（四）建立个人及企业信用制度
我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
参考文献：
[1]威廉姆・B.布鲁格曼，杰夫瑞・D.费雪.房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000.
[2]肖善璋.房地产金融学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.
房地产金融监管政策范文2
摘要：房地产业与房地产金融存在息息相关、相互影响，目前我国房地产业正处在转型升级阶段，正由以往的粗放型的经营模式逐步转移到精细化管理模式。房地产金融是促进我国房地产发展的重要支柱，因此同样也随着房地产一起进入改革创新之路。论文研究了我国房地产金融发展过程中存在的主要问题，并为了解决我国房地产金融的发展过程中存在的问题，提出了相关对策与建议。
关键词：地产金融 金融风险 金融体系
一、房地产金融的特征
二、我国房地产金融发展过程中的主要问题
(1)房地产金融政策缺乏战略性、系统性
我国房地产金融发展主要是因住房改革制度的需要。总体来说，没有具有长远、长效的机制和具有实际指导作用的战略性目标，该这种仅相当于临时的、短期的种应急救援措施。目前，我国尚未形成卓有成效的房地产金融监管政策，形成了一管就死、一放就乱的乱象现状。
(2)风险集中一级市场，二级市场发展缓慢
在我国房地产金融一级市场，房地产开发商以及消费者主要依靠信贷资金。而对房地金融市场来说，目前，我国房地产金融行业体系只有银行才有能力支撑起来，我国的房地产二级市场的规模暂时还未成形，导致了在我国房地产二级市场当中，银行面临着住房抵押贷款在暂时无法抛售出去，使得银行的金融风险可控度不断在降低。
我国政府对房地产金融市场当中的二级市场还在进行摸索。2005年12月15日，建设银行发行了30.17亿元外针对个人住房抵押贷款后，就暂没有发现其他银行发行类似的新产品。因而二级市场的融资担保严重缺乏有效机制，阻碍了房地产的融资渠道，二级市场中的资本的流动性无法得到提高，加重了一级市场的风险程度。
(3)尚未形成专业且独立、有效的房地产金融服务支持体系
目前我国有不少政府部门从不同角度上，各自的职能上对房地产进行监管，如住房城乡建设部、银监局、保监局等。多部门的监管模式，其应变市场的能力滞后，监管体系效率十分低下。另外，我国房地产金融支持体系大部分是非专业性房地产金融机构，专业性住房金融机构和能对住房融资评级、担保和保险等独立机构严重缺乏。与美国、欧洲等成熟的房地产金融市场比较起来，我国房地产金融体系和组织结构体系还有很多地方不够完善。
三、对我国房地产金融发展的相关对策与建议
(1)坚持房地产金融服务实体经济的发展方向
实体经济是以生产或制造产品并直接服务于生产或生活的经济活动。虚拟经济主要进行资本运作，也就是我们平时说的影子经济。我国房地产金融行业应借鉴欧债危机和美国次贷危机的教训。始终要坚持以金融经济作为我国经济发展的杠杆，落实依靠房地产发展带动其转型升级，最终促进房地产健康、持续发展。
(2)实行我国双线并行的房地产政策
建议政府执行双线并行的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。
(3)改革房地产金融市场，创建多元化的融资渠道
我国应逐步建立起全方位、多层次的房地产金融市场，加大直接和间接融资手段。使当前直接融资和间接融资之间结构的不合理现象得到彻底改变，促进证券市场的快速发展。
当前，我国房地产企业利用资本市场融资非常有限。主要是受到如下两方面的影响：第一，企业由于自身实力达不到上市的条件，第二受到国家宏观政策调控影响，监管部门严格限制房地产企业在资本市场融资。为促进我国房地产行业持续健康发展，可尝试使用差别化政策措施，提高房地产融资资本比例。开拓其他的新的融资渠道，可以探讨引进保险资金进入房地产融资行列中。
(4)完善房地产金融法律体系和监管机制
首先，应从立法的角度上加快法制建设的进程，国家要对房地产融资从法律层面上进行研究与探讨，通过法律来确立房地产金融市场的功能和利益。其次，应形成分业监督管理的机制，形成具有实际效能的分业监督管理。各部门间政策的协调性应要加强，在办事流程上无缝对接，在政策上避免出现矛盾的情况和法律上的空白。最后，加强风险控制机制的建立。一是对房地产的资产证券化的逐步构建风险预警系统。二是，加强对预警系统的风险的监管力度。三是，加强信息不对称与道德风险的监管。
参考文献：
[2]杜光平.中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.
房地产金融监管政策范文3
一、衡阳市房地产发展现状及特征
(一)投资稳步增长
1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。
(二)市场供需两旺
1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。
(三)价格涨幅平稳
1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。
基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。
二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析
(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为
西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。
(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展
根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。
(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险
金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。
三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展
面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性
(一)把握好房地产金融支持的方向
房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：
另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。
在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。
(二)把握住房地产金融支持的力度
房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。
一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。
二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。超级秘书网
(三)加强房地产金融监管体系建设
一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。
房地产金融监管政策范文4
【关键词】信贷扩张；房地产金融危机；房地产泡沫
一、房地产金融危机回顾
在近现代的房地产金融危机中，每一次房地产泡沫破灭的最大受害者之一就是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的就是债务和已经不值钱的抵押物。下面对现代世界所发生的几次典型的房地产金融泡沫进行回顾和分析（由于次贷危机研究很多这里暂不做研究案例）。
1、日本的银行信贷扩张与房地产泡沫
在日本这个国土面积狭小而又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断的生产出来，可国土却无法扩大。因此，日本国民强烈追求拥有一块属于自己的土地，土地价格不断上升成为大多数人信念。
1985年《广场协议》签订之后日元大幅升值，为了抵消日元升值对本国出口贸易的负面效应，日本政府从1987年2月-1989年5月一直实行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本国内泡沫空前膨胀。从1985年开始，日本六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地跳升了46.8%。土地价格的急剧上升造成土地担保价值上升，土地所有者能借此从金融机构借到更多的钱，并以此为本金购买别的土地，出现了信贷支持过度现象。
1980—1985年间房地产信贷额占信贷总额的比重稳定在026-0.27，但在1986-1990年间该比例逐渐上升到0.3，由于各个类别的信贷基数很大，因此该比例表明1985年以后房地产信贷支持额大幅度上升；1980-1985年间房地产信贷额年增长额占信贷总额年增长额的比重较低，但在1985年以后这一比重大幅上升，说明在20世纪80年代后半期有大量的资金投向房地产业。与所有的泡沫经济一样，日本泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价直线下落。从1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民总资产比1991年减少448万亿日元，股票价值减少178万亿日元。
2、泰国的银行信贷扩张与房地产泡沫
1997年之前泰国经济发展成绩斐然，国内弥漫着乐观情绪，大量资金由金融机构投向非生产领域。泰国经济的顺利发展也提高了国际上对这一地区的预期，国际投资者普遍看好泰国。1992年泰国在东南亚国家中首先实行了资本账户自由化，取消利率限额管制，放松了对资本流动的监控，导致大量外资涌入泰国金融市场，且多为流动性大的一年期以下的短期资本。在金融自由化政策的驱使下，房地产开发商可以从银行取得高额贷款，他们用这些贷款四处购地建豪华公寓、别墅。随着房地产价格的上涨，金融机构也毫无顾忌地把大量资金贷给房地产业，使本来就很热的房地产业更加升温。
据统计，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%。银行信贷支持力度的提高，促使地价和房价不断上升。到1996年底，泰国闲置住宅达85万套。住宅大量闲置，楼价急剧下跌，大量投资无法回收，房地产商无力偿还银行贷款，造成银行呆账、坏账急增。
泰国银行贷款总额在8年间增长了5.7倍，而房地产贷款额在8年间增长了6.4倍，说明房地产贷款的增长速度快于银行贷款总额增长速度；1990—1996年间房地产贷款额占银行贷款总额的比重稳定在0.32-0.4之间，该比例表明1990年以后房地产贷款额大幅度上升；1990年以后房地产贷年增长额占银行贷款年增长额的比重一直稳定在0.3左右，1990年和1992年竟高达0.7和0.42，说明在1990年以后大量的资金投向房地产业；从1990年以后房地产贷款年增长率一直保持在0.25左右，表明房地产投资逐年增加。
在信贷政策大幅向房地产业倾斜的同时，投资者和投机者可以以较低的成本获取资金，进行房地产交易，导致泰国房地产价格快速上涨。1988-1992年间地价以每年20%-30%的速度上涨，1992-1997年7月，地价的上涨速度更是高达40%，在某些地段，地价一年内竟上涨14倍，银行信贷的过度支持直接导致了房地产价格的上升，最终形成泡沫。
二、我国房地产信贷现状
我国房地产业对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低；三是商业银行过度竞争；四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。
目前我国房地产金融以银行信贷为主，当然还有包括债券融资、信托融资、上市融资以及基金融资等其他一些融资方式，但在银行资金来源总额中所占的比例较小。在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此，有必要对房地产投资的资金来源进行具体分析，以明确银行信贷支持在房地产投资的资金来源中所占的具体比重，并对具体分析银行信贷政策与房地产市场泡沫的关系打下基础。
从规模上看，目前我国房地产开发投资发展迅速，已由1998年的年投资额3614亿元，发展到2012年的43232亿元，十多年间增长了10倍多。从结构上看，几年间银行对房地产开发的贷款增幅一直保持20%以上，远远高于同期金融机构贷款增速（金融机构贷款增速一般在16%左右），从1998—20129年我国房地产企业资金来源中国内贷款部分所占的比重逐年上升，特别是2009年，国内贷款共计11293亿元，比2008年增长48.5%。《2009年中国房地产金融报告》显示，全年我国房地产开发共筹资57128亿元，虽然直接反映为银行贷款的资金仅占20.9%，但实际上，如将企业自筹资金、预收款和定金中的银行贷款考虑进去，房地产开发中银行贷款占的比重在55%以上。如果加上置业者的个人按揭贷款、企业开发的流动资金贷款和施工企业垫资的银行贷款等，房地产业资金来源的80%左右是直接或间接来自商业银行贷款。
三、我国房地产信贷的危机
总体来说，目前我国的房地产信贷市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度建设等初级阶段特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导相一致。
1、房地产开发融资渠道有限
鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，80%左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。
2、房地产信贷机构单一，系统性风险集中在银行
目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险（担保）机构。
3、房地产金融交易集中在一级市场上
我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。
4、政策性房地产信贷缺失
住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房’’的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。
四、由世界房地产金融泡沫得到的经验和启示
纵观上述国家所发生的房地产金融泡沫历程及其带来的影响，我们可以得到如下经验教训：
1、银行信贷行为在房地产泡沫的形成和破灭过程中都发挥了重要的作用。从美国次贷危机中我们就可以看到，经济不景气时，美联储大力度的降息，鼓励消费者借款，刺激购房需求；贷款机构为了扩大份额降低贷款条件，恶性竞争。当泡沫经济出现时，连续的调高利率以及抬高贷款门槛又成了金融机构的主要举措。真是“成也萧何败萧何”！因此我们应该从中吸取教训，适时的根据国际、国内的金融环境制定合理的，有效的金融信贷政策。
2、金融管理体制滞后、监管不力是泡沫经济得以成长的条件。随着金融自由化的推进，需要适应形势的变化及时建立新的监管制度，在金融营业状况的透明度、金融内部监管、贷款的审查制度等方面都要引起重视。如果政府当局在贷款方面对房地产、建筑业和金融机构实行严格的限制、监管和管理，抑制房价地价上涨并不是很困难的。房地产泡沫的破灭会给一个国家或地区的经济、金融体系带来灾难性后果，因此建立完善的房地产金融体系、规范银行的房地产贷款业务以及加强央行和其它金融监管机构的宏观调控，对于防范和化解房地产泡沫风险有着重要的意义。
参考文献：
[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济，2005
[2]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002
房地产金融监管政策范文5
关键词：房地产业；融资；开发资金结构
作为典型的资本密集型产业，房地产对金融业具有天然的依赖，随着房地产金融市场效率的提高，可大大降低房地产企业融资的交易成本。长期以来，房地产业形成了以银行信贷为主的融资格局。为了应对融资困境，房地产业不断探求多元化的融资渠道。
在多种因素的综合影响下，房地产企业融资呈现以下特征：
（一）以银行信贷为主导的单一企业融资渠道
房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖型特征。国有商业银行自1986年起开展房地产信贷业务，至今银行贷款仍是中国房地产业最主要的融资渠道。房地产开发中使用银行贷款的比重应在55%以上。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业出现融资困境，房地产市场缺乏资金注入的高效渠道。
（二）股市成为区域和行业房地产领导厂商融资的重要渠道
尽管银行信贷仍然是绝大多数房地产企业融资的首选，但对一些区域和行业领导厂商来说，股市已成为这些企业融资的重要渠道。随着中国股市的发展和壮大，绝大多数区域或行业领导厂商已成为上市公司，如行业领导厂商万科、招商地产、保利地产、金地集团等，一些区域品牌领导厂商如栖霞建设、泛海建设等，房地产上市企业融资额也不断创出新高。
（三）其他融资渠道逐渐兴起
其他融资渠道如房地产信托、私募基金、典当融资、合作开发等也是一种不容忽视的民间力量，在房地产企业融资中逐渐活跃。2002年以来，信托方式融资的条件较为宽松，形式也灵活多样。房地产信托的出现，一定程度上打通了普通百姓进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径。
在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金的发展空间较大。对典当融资而言，在短期小额资金融通的过程中，典当融资十分灵活，但相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模小，融资成本也较高。
土地市场化程度不断提高，土地供应量亦随之减少，房地产开发商取得土地的成本增加。面临银行收紧银根的压力，土地交割又必须以在短期内支付巨额土地出让金为前提，房地产开发商必须具备强大的融资能力或雄厚的自有资金实力。有土地却没有进一步开发资金的房地产开发商与有资金却难于拿到合适土地的房地产开发商合作，成为一种独特的合作开发融资方式。
金融危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的警示：一方面，我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长，在外部流动性大量涌入的情况下，价格大幅上涨；另一方面我国的房地产金融市场落后，市场不健全，不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产业提供有效的资金支持，从投资角度看，可以直接增加经济效率的潜在能力并促进就业，但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买，就会导致资产泡沫，并引发地产金融危机。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生，相关部门对房地产发出加强监管的信号。鉴于此，本文在上述分析的基础上给出下列相关政策建议：
（1）政府应该积极促进我国房地产金融市场的建设：完善一级市场建设，加强二级市场建设，有条件的降低二级市场的准入机制，并提供相关制度支持；大力推动房地产金融监管的创新，建立有效的风险防范体系；同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升。
（2）适当加大财政支持，推进完善我国住房保障制度。我国房地产投融资体制已从财政拨款型转变为银行贷款型，而且正向市场调节型转变，银行贷款、自筹资金和其他资金来源等方式已经成为开发企业融资的主要渠道，国家的财政负担进一步减轻。当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾，相对于国民经济的协调发展，固定资产投资和住房建设总量已经偏高，速度偏快，需求错位，住房保障问题日益突出。房地产宏观调控的政策，要在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房。在政策的具体应用方式上，可以根据各地的不同情况，研究采取不同方式，尽快解决住房建设中的结构性矛盾。
（3）拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险。
当前我国房地产直接融资渠道狭窄，资金的来源仍单一且不稳定。应合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组。首先，要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。特别是鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。第二，要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法。第三，要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也是重要的投资渠道。
房地产金融监管政策范文6
关键词：房地产 融资市场 宏观调控
近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了解决融资困难，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。当前房地产融资市场格局的形成有着深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识房地产融资市场，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。
一、政府政策背景
政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制。诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批，提高贷款利率等。
(一)紧缩信贷意在化解金融风险
目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：
第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60％的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中银行于一身。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险：另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。
第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断性，由于缺乏与市场经济相呼应的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞。
第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位。缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积。在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。
(二)宏观调控政策仍将持续
从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7％。占同期固定资产投资总量的23.7％。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面影响，出现了诸如信贷规模急剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。政府的紧缩政策将在一段时间内(3－5年)持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。
二、房地产产业发展背景
产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求：二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。
(一)房地产行业运作模式的转变
随着房地产行业专业化分工的日益深化。传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。
(二)市场竞争引发行业集中度提高
据权威部门预计，今后5―10年，现有近3万家房地产公司将有90％以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，行业集中度的提高使得融资主体对地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义更为深远。
三、当前房地产融资市场的主要特征
监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局：二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向。
(一)以银行信贷为主导的单一融资格局
2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9％，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4％，自筹资金与定金及预售款增幅较快。分别占资金总量的30.3％和42％。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60％以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
(二)多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10％，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小
视。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立。产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具。虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1％，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。
四、房地产融资市场的发展趋势
从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。
首先，房地产融资体系逐步健全。其中包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言。除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言。关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
