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浅谈泡沫经济范文1
【关键词】房地产；特区效应；泡沫
一、喀什房地产业现状
2010年5月召开的中央新疆工作座谈会提出，在喀什设立经济开发区。消息传出，一波又一波的资金向喀什涌去。6月底，第六届中国新疆喀什・中亚南亚商品交易会开幕，在参加本届”喀交会”的客商中就不乏炒楼客。喀什的房子一天一个价，两个多月，房价就快翻倍了。在喀什东湖的一套高层住宅，5月初的报价为2200元/平方米，7月初的价格已经涨到4100元了。进入2011年以来，喀什市房地产市场受国家宏观政策调整等因素的影响，房地产市场受到沉重打击，进入低迷。1-3月份商品房销售面积7.29万平方米，同比下降4.7%，商品房销售额24,853万元，同比下降10.26%；1-9月份商品房销售面积36.1万平方米，同比下降48.6%，商品房销售额148,011万元，同比下降27.3%，住宅价格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面积达20.6万平方米，同比增长116.8%。
喀什商品房销售情况统计表(2011年)
从以上数据可以看出，喀什市房地产市场目前销售情况低迷，商品房销售面积及销售额剧减，房价也有所下降。我们可以看出，2010年喀什市房价呈现上升的趋势，而2011年喀什市房价在上升的趋势中呈现出较大的波折，这些波动的具体原因，咱们概括为以下三个方面：
1.受国家宏观调控政策的影响
为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策，这一系列政策的出台，对喀什市迅猛发展的房地产市场产生一定影响。一是政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，增加了住房贷款的难度；二是二手房转让环节税收政策的调整使投资炒房者因成本增加而放弃投机性炒房；三是助长了消费者的观望心理，部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消了购买房产的打算。
2.政府集中建设集资房及保障性住房分流商品房需求
一是因喀什地区经济相对落后，在房改政策结束时仍有大批应享受未享受房改政策人群，同时，已享受房改的群众其居住面积及房屋抗震性均有待提高。为解决历史遗留问题，2010年以来由政府无偿划拨土地统一进行集资建房，解决党政机关及企事业单位职工的住房问题，分流了一部分商品房需求量；二是近年来，国家为解决城市中低收入者住房难的问题，加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。
3.受暴力恐怖事件的影响
2011年暴力恐怖事件的发生，对喀什市经济建设的大好局面造成极其恶劣的影响，对房地产市场形成沉重打击，部分来喀什投资发展的外地开发商甚至放弃已立项的开发项目；原计划在喀什购房居住的人群纷纷放弃购房计划；一大批准备到喀什投资兴业的商人纷纷放弃投资计划，造成房地产开发企业的退房率上升、销售额大幅下降，喀什市房产价格也随之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。
二、喀什房地产业是否存在泡沫问题
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
虽然从2010年3月“两会”上传出要在喀什建立经济特区之后，香港、广州、温州等地的炒房团蜂拥而至，将整栋楼和整个单元买下，致使房价一路上涨。喀什最繁华的环疆片区楼盘起价3450/平方米，最高楼层售价已突破4000元；而商铺的价格也从一万多上涨至三四万每平方米。令人想起了另一个经济特区海南的经历。1988年，海南成为第五个经济特区，海南房价在随后几年里突飞猛进。1993年上半年，海南房价达到7500元/平方米，是1989年的5倍。并在2009年海南出现“旅游岛事件”便是最好的案例。
2010年7月新疆维吾尔自治区政府出台了相应政策来遏制新疆各地的房价上涨，喀什处于国家最西部，经济、自然环境都差，当地农民人均年收入3500元，城镇居民年均收入是1万元左右，而且喀什是国家重点支持的政策性住房推广地区，保障房的建设非常普遍，政策倾斜度很高。投资房产的回报率会很底最终房地产商纷纷退出，喀什房价增长率不会持续很久，按国际标准，房价增长率连续三年超过10%，可被认为存在经济泡沫或由此苗头，而喀什房价没有持续涨一年就出现下跌。提供据此，从房价增长率来判断喀什市房地产还没能形成泡沫，而且也没有泡沫的迹象。
参考文献：
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作者简介：
浅谈泡沫经济范文2
【关键词】房价 房价收入比 城市化 租售比
一、绪论
（一）研究背景
在上个世纪八九十年代，世界许多地区的房价迅速飙升，吸引着资金大量流入房地产业，使得房地产价格远超过应有的实体价格，逐渐形成了房地产泡沫。过度膨胀之后，随之而来的便是泡沫破裂，房地产价格又出现暴跌。在这段时间里，有数十个国家或地区出现了房地产泡沫，尤其以亚洲地区为主，其中就有日本，香港，台湾，泰国等地区。
我国于1998年下半年开始实行以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为主题的住房体制改革，原本由国家政府主导的住房建设逐渐走向了市场化，从此我国也真正的进入了商品房时代。住房体制改革使得房地产经济得到了迅速发展，并逐步成为了我国国民经济发展主要支柱性产业。但近几年，我国的房价上涨过快，房价过高，供应紧张等问题逐渐暴露出来，为了遏制房价过快上涨，稳定市场房价，政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段。2013年2月，国务院常务会议确定了五项房地产市场调控的政策措施，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并再次提出要求各地公布年度房价调控目标。“国五条”的颁布在一定程度上让房价略有降温，到2014年多地房价都呈现出下降趋势。但到了现在，一些一线城市的房价仍然处在高位，且降幅逐渐收窄，像上海深圳等地的房价在今年又有大幅上涨。一边是不断深化的调控政策让房价再次降温，今后房价发展的趋势变得扑朔迷离。是会像当年日本房地产泡沫一样膨胀破裂，还是得到有效控制逐步下降，亦或是在合理的程度上稳定前进呢。在如此背景下，研究房地产价格走势将变的极其重要。
（二）文献综述
理论界对于房价的研究，主要集中于从房地产价格的影响因素来研究房价的波动或者从房价收入比和租售比等方面来对房地产进行比较及评价研究。
在影响因素研究中，国家经济情况在很大的程度上影响着房价的波动，而GDP又被认为衡量经济发展状况的最佳指标。Englund和Ioannides（1997）根据经济合作与发展组织的成员国的房价为研究对象，得出GDP和房价呈正相关关系。Collyns 和 Senhadji（2002）实证分析了美国房价的影响因素，分析得出人均GDP是影响美国房价的重要因素。人口因素是房价波动的另一个一个重要成因，徐建炜、徐奇渊、何帆（2012）根据人口结构来研究分析我国房价不断上涨的现象，并根据国际经验发现人口抚养比与房地产价格呈负相关关系。中国人民银行西宁中心支行货币金银处课题组（2012）从人口角度来分析了我国房价波动，并对我国未来的房价进行了预测，分析得出我国人口年龄结构是房价变化的一个重要因素。国内很多学者从货币供应量这个因素来分析了房价的波动，孙承龙 王时芬（2012）对房价与货币供应量、收入和贷款利率进行了相关分析，发现它们存在长期协整关系，而且货币供应量与房价呈正相关关系。
在比较评价研究中，吴福象和姜凤珍（2012）以房屋租售比和房价收入比来评价我国房地产市场，发现我国的两指标都偏高。王文莉和赵奉军（2011）基于李嘉图租金模型研究分析了我国35个大中城市的城市化程度与租售比，发现在一定程度上，城市化程度越高，租售比就越低。徐滇庆（2006）研究了我国房价的现状和世界各国地区的泡沫经济，根据国外经验对比国内，并对我国的房价未来进行探讨。
二、相关概念和理论
（一）房价收入比
房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比。具体计算公式为：房价收入比=人均住房面积单位面积住宅平均销售价格家庭人均年收入，一般情况下国际合理的房价收入比区间是3-6。但我国的房价收入比却远离合理的区间，一些大城市的比值可能高达20甚至更高。房价收入比能大致体现一个地区的房价和当地家庭收入的关系，能够衡量居民对房屋的实际购买能力。通过分析不同收入人群的房价收入比在一定程度上可以有效的解释房价的上涨下跌。在发达国家，可以通过统计纳税的情况就可以得出家庭年收入。
（二）城市化
城市化也叫城镇化、都市化，是人口和产业结构由传统乡村向现代化城市转变的过程。一般用城镇人口占全国总人口的比重来衡量城市化进程，2011年，我国的城镇人口占全国总人口的比重到达了51.27%，第一次突破了50%，说明了我国的城镇人口超过了农村人口，成为我国城市化进程的关键一步。良好的城市化发展能够提高区域的整体的经济水平，完善产业结构，吸收剩余劳动力，提高人民生活水平。但随着城市化的进程，城市人口的增多，会增加对房地产的需求，也会造成城镇用地紧张，从而拉动房价的上涨。
（三）租售比
租售比一般定义为房屋的租金和售价之比，通常是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，而另一种解释则是每月的月租与房屋总价的比值。如果一地区的房地产市场运行良好的话，它的租售比一般在1：300到1：200，当房屋的租售比偏离这个区间也说明了它的房价偏离了其合理的价格。因为租房并不涉及房地产的产权，所以租金变化基本不包含投机成分。在房价太高的时候，人们通常选择租房，购房需求随之下降，从而抑制房价的上涨，所以，租售比一般保持在一定的水平，因此，在一定程度上，租售比可以用来研究房价是否过高。租售比能够有效的解决供求关系，可以拿来判断房价是否过度炒作，当一个地区的房屋价格快速上涨但租赁价格却变化不大的时候，则说明该地区的房价是虚高。但是在实际情况中，它又受经济发展情况和通货膨胀预期等因素的影响。
四、日本、台湾、香港和新加坡经验对我国的启示
近些年，不少人认为我国的房地产泡沫非常严重，甚至到了崩溃的边缘。但通过分析比较日本、台湾、香港和新加坡的房价，房价收入比，城市化和租售比，可以发现我国一些大城市的房价确实过高，但是我国整体的房价并非想象的那么不可以接受。就房价收入比来看，我国整体的房价收入比还是处于一个较为合理的范围内，由于全国总体数据上看房价收入比还未超出可以接受的范围，因此，在之后几年里，人们对房屋的需求依然会保持在较高的水平，事实上，各地的房地产市场仍然非常活跃。就城市化进程来看，香港和新加坡的城市化进程已基本完成，日本和台湾也进入尾声，他们在城市化过程的时候，房价也随之上涨。而我国目前也正处于城市化进程关键阶段，房价相对的上涨也是合理的，以后我国的城市化将更加完善，从这点出发，可以预见房价将更上一层楼。就租售比来看，我国名义上租售比的比值较小，并不处在国际的标准区间之中，但根据房产税、个人所得税、收入增长、通货膨胀和城市化等因素加总分析，实际上我国全国整体的租售比应该还算是合理的。基于日本、台湾、香港和新加坡的对比研究，我国整体房价仍有上涨的空间，而一些大城市房价有降温的需求。
参考文献：
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浅谈泡沫经济范文3
【关键词】房地产业 房价下跌 经济发展 影响 建议
一、中国房地产业的发展现状
在过去的十年里，中国的房地产市场在当时的环境下取得了飞速的发展。自从1998年税务制度和住房制度改革以来，基本确定了房地产市场逐步面向市场化的这一发展方向，由于先前的计划经济时代积压的大量需求得到了释放，中国经济伴乘着由改革开放春风所带来的高速增长和城市化进程的快速推进，使得房地产市场逐步发展壮大并且成熟完善，为中国式的经济增长贡献了极大的力量。在这一过程中由于中国人口基数的庞大，似乎住房的刚性需求永远大于市场供给，同时城市化的进程中增加的就业机会和人口，平均收入的提高，以及商业圈服务集中程度的加剧，都刺激了对房地产的需求增加。另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。随着国家限购令在各大城市的陆续出台实施，一、二线城市的开发资金总量得以控制放缓，并打击了部分中小开发商的积极性，同时引发了资金和开发方向的战略性转移。开发商们在预期偏谨慎的大环境下，获取土地的热情有所减退，土地市场的推出量持续下跌。由此，部分一线城市的房价回落，这有可能是房地市场的一个转折点。
二、房价下跌对中国社会经济发展的影响
房价下跌了，对于那些有买房需求却因为高房价而望而却步的老百姓来说，这无疑是一个振奋人心的消息。在目前庞大的中国人口基数下，每年人口增长和就业需求的增加，无疑在促使着购房刚性需求的提升。房价也就成为老百姓十分关注的话题之一，价格的回落，让更多的一部分人能够买得起住房，另一部分人改善居住环境，乍一看对于社会经济稳定发展是有促进作用的。在1998年的住房政策调整以前，老百姓人均收入用于购房所得面积不足3个平方米。房价的下跌让不少房奴看到了春天，同时有一些专家认为，房地产市场价格涨幅的合理区间应该介于GDP（国内生产总值）与CPI（消费者物价指数）之间，所以高房价所累计的泡沫经济，通过价格下调，是可以理解并接受的。
但是如果房价跌幅过大，这就会产生较为深远的影响。目前，国际经济形势依旧处于经济衰退的阴云笼罩之下，发展前景依旧缓慢无序。同时我国的国内生产总值的增幅也有所放慢。目前房地产作为投资这一板块的支柱，也成为了中国经济增长的重要支柱。如果其价格跌幅有所波动或是混乱无序，势必对其他各个行业以及经济领域造成冲击，使经济增速减慢甚至停止，严重的将引发新一波亚洲的金融危机。想要了解房地产市场与国民生产许多部门之间的联系，举个例子来说：房屋建造，必须要材料、人工和资金的到位，材料包括钢筋水泥之类的，这就需要建材市场提供，带动钢材和建筑业的发展，人工的招募，提供了更多的就业岗位，这为劳动力市场缓解部分压力，资金的募集，需要和银行等金融服务类行业往来，这也带动了金融服务业的发展。行业链条环环相扣，一旦房地产市场这一环节出现裂痕，必将引发毁灭性的连锁反应。其次，有关保障性住房的影响，廉租房作为改善民生的一项保障性住房，开发商也承担着其基础构建的责任，房价的大幅度下跌，势必导致民生改善问题难以解决，并引发社会民愤。另外，房价的大幅下跌会对银行金融行业以及中小房地产开发商的利益带来影响，目前绝大多数的房地产开发都和银行贷款挂钩，一旦市场崩溃就会导致银行危机，雷曼兄弟的破产的影响如今依旧让整个国际经济市场陷入寒冬。
三、对房地产市场未来发展的建议
第一，国家要进一步加强宏观调控。加强监管的力度，对于房地产开发企业的资格进行严格的审核，以防止土地购置后的闲置浪费现象。同时对于新开发项目进行严格地控制和审批，对于资金去向不明，开发资质不够的项目做到严控把关。
第二，理性看待房地产市场在社会经济发展中的职能。房地产业在经济发展中的地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。很大程度上，首先是经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对经济的反作用。避免社会经济发展过度依赖于房地产业。
第三，强化保障性住房的投资力度。保障性住房作为政府一项惠民以及民生改善工程，需要从根本的政府公共财政构建着手，转变政府的职能点，同时对此类住房的开发商政策适度宽松，以缓解开发商面对的资金回笼缓慢困难这一问题，确保开发积极性与开发质量。
第四，银行应该加强资金资质审核。面对开发商开发楼市向银行贷款，楼盘出售时购房居民也向银行贷款这一两头夹击的态势，银行更应该加强对于开发企业的偿还贷款能力审核确认，减小房价下跌对银行金融市场造成的冲击。
第五，开发企业应该制定相应的对策，加强风向应对的机制管理。由于房价下跌会对开发商的资金回流造成严重的阻碍，对此，建立有效的风险应对机制，合理处理资金，以确保有足够的资金流动，减小房价下跌的影响冲击。
参考文献
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浅谈泡沫经济范文4
关键词：房产税
引言：城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心。过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，又称房屋税。2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。
房产税实现起来困难重重，一直以来，地方政府除了土地出让金外就没有特别好的收入来源，大部分的收入都将上缴中央，由中央再来划拨分给地方。如果有了房产税地方政府则可以有一个源源不断的收入来源。但是房产税依然没有更多的细则。实际上在2011年的时候住建部就提过在2012年实现全国联网，便于收房产税，但直到现在还没有实现全国联网这件事。
房产税的评估与征管需要大量数据作为基础。房产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。同时，房产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。政府部门的完全对接，对市场上庞大的、错综复杂的产权进行一一鉴定，这些在技术上本身就存在困难，一时间很难达成。
同时，对于出台房产税舆论方面也持了不同的态度，许多人认为房产税征收有利于地方财政收入，能够起到抑制投机的作用，能够引导楼市平稳发展。而有些专家和学者则认为，房产税到最后或将转嫁到购房者身上增加购房者压力，属于重复收税，可能将房价推上高位等。
近些年来，房价非理性上涨，中央和地方政府相继出台调控政策，但收效甚微，高房价问题在今年“两会”的十大热点问题中仅次于收入分配问题，而屈居亚军。面对畸高的房价政府决定实行房产税政策。但个人认为，房产税政策对房价的抑制作用有限，上海、重庆房产税的试点已满两年，但其影响有限，对房价走势影响不大，并未对购买行为形成太大的压制作用。
国外的房产税政策对我国房产税政策的实施具有一定的借鉴和参考作用。
在国外，很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。
在美国，对房地产商占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。在绝大多数情况下，美国的房屋主人都愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税政策较好体现了“取之于民，用之于民”的原则有关。对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。
房产税的征收以及其他配套政策的实施，一定要公开透明，集思广益，务必倾听基层民众的心声。借鉴国外房产税政策的经验并结合我国具体国情，对我国房产税政策的实施提出以下建议：
1、房产税的税率不能太低，税率太低，如隔靴搔痒，效果甚微甚至让以前心存恐惧的人从此肆无忌惮，势必推高房价。税率太高又会加重人民的负担，引发社会矛盾，甚至可能引发楼市崩溃和影响社会稳定的灾难性后果。
2、适度扩大征收对象随着房产税征收范围的扩大，征收过程的成熟，可以适度地扩大征收对象的税源基础。建议免征唯一住房的家庭，对二套及二套以上的房产进行征税，而且采用采取差别的累进税率方式，真正落实房产税调节收入和财富分配的作用。此外，目前试点城市重庆的房产税征收对象虽包含增量及存量房，但仅针对别墅，其他高档住房等产品均是针对增量房产征收；另一试点城市上海则主要针对新增房产征收，未来必须适时的扩大征收税源，并且要从“增量房”向“存量房”的过渡。应逐步改革其征管方案，新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。
3、大力推进保障性住房建设，政府出台的政策应该向低收入者倾斜，同时借鉴美国的房产税政策的长处，应该将房产税的税收“取之于民，用之于民”。
结束语
要保持房地产市场健康稳步发展光靠行政手段还不够，还要依靠市场调节手段。鉴于“限购”等行政措施的短期效应，以及地方政府对土地出让金的依赖，在全国推行房产税的大方向是对的。通过开征房产税，一方面可以弥补地方在土地收入方面的缺口，另一方面为未来取消“限购”创造替代性制度。通过征收房产税，使资源超量占据者付出更多，从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性，有利于加快房地产发展模式转型，及时纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念。征收房产税加大房地产的交易成本，把房地产价格打压下来，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。但这仅仅是房产税的短期目标。从长远来看，开征房产税有利于促进房地产市场的健康发展，有利于调节居民消费结构和缩小收入差距，进而推进宏观经济结构的转型升级。
参考文献
1、房产税能否抑制房价. 城市住宅， 2010年 06期
浅谈泡沫经济范文5
关键词 流动性；外汇储备；人民币升值
一、引言
回顾我国汇率改革的历史，94 年以来，人民币汇率形成机制市场化改革不断推行，其具体历程可分为三阶段：其一，1994-1996年，汇率并轨，开始实行以市场供求为基础的，单一的，有管理的浮动汇率制度；其二，1997- 2005，金融危机后，中国抵住各方面的压力，保持了人民币汇率的稳定；其三，2005 年7月21日开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
二、人民币升值的诱因
（一）我国外汇储备的持续增加，人民币升值压力上升
截至2009年三季度末，我国外汇储备余额达22726亿美元，同比增长19.26%。这显示了外汇市场上外汇供给大于外汇需求，人民币升值压力不断上升。我国外汇储备数额巨大且快速增长，是多重因素作用的结果。20世纪90年代后，发达国家为了寻找海外市场，让自己的闲置资本流向发展中国家寻找新的盈利机会。他们的产业转移恰好与我国的改革开放战略正相契合。97年的金融危机使人们认识到，资本自由流动下，保留一定的外汇储备对应对风险很重要。
（二）流动性过剩
流动性过剩削弱了货币政策的独立性，为了抑制流动性，央行提高了存贷款利率。结果反而更增加了银行资产的流动性，使货币政策陷入了困境。著名的“蒙代尔三角”指出，货币政策独立性、资本自由流动与汇率稳定这三个政策目标不可能同时达到。一国政府仅能在三者之中选择其二。在这种环境下流动性过剩问题与各种因素交织，使货币政策出现两难选择，也给人民币升值带来巨大压力。
流动性过剩一个重要的原因是收入分配关系扭曲而产生的资产贫困现象。在一个不发达的金融市场上，越是资产贫困者就越不能积累资产进行投资，他们会选择储蓄。而他们仅有的储蓄会成为资产富裕者投资的资金来源，形成“资产贫困陷阱”。在城乡金融资源配置上，城市占到80%还多，而农村则不足20%，存在农村实际流动性不足的问题。因此，改变这种流动性，又回到了老生常谈的问题上，就是缩小城乡差距，怎样缩小，是我们亟待解决的问题。
（三）美元的持续下滑，西方国家不断施压，频繁的贸易摩擦
美元贬值，人民币升值压力和升值预期将增加，由于美元贬值，人民币对欧元也相应贬值。西方国家不断施压，使得市场对人民币升值问题格外关注。一方面，国际舆论认为人民币应该升值，另一方面西方国家采取贸易保护主义对中国施加压力。国际社会对全球经济失衡和再平衡的关注已经重新燃起热情，汇率问题作为再平衡过程的一个重要方面已经进入国际社会协调的议题。人民币汇率走势与基本面出现的偏离使得中国政府面临较大的国际政治压力，人民币升值的国际压力越来越大。
三、人民币升值的利弊分析
（一）人民币升值带来的机遇
1.有利于调整和优化产业结构，提高技术密集型产业的比重。事实上，人民币的升值给出口企业转变经营机制带来了极好的时机。不断地提高自身的竞争力，运用先进的管理理念，使经营机制得以转变。进口成本的降低使企业可以进口先进技术和设备，依靠科技进步和自主创新来加快外贸增长方式的转变。
2.有助于缓和贸易摩擦，改善我国贸易条件。中国的巨额贸易顺差，经常受到美日政治和利益集团的抨击，贸易纠纷越来越多。人民币升值将会增加对这些国家的进口，通过经济的杠杆效应，有助于缓解和这些主要贸易国家的关系，减少贸易争端。升值有利于资源的优化配置、有利于企业效益的提高，我们应该改变观念，从积极地角度看待升值问题，既然人民币升值无法避免，对我们来说，就该丢掉幻想，准备战斗。
（二）人民币的升值带来了以下几方面的影响
1.出口增长受到限制，我国外贸出口企业受到重创。主要体现在低价优势已不存在。企业竞争力减弱，我国目前的出口产品主要以初级产品和劳动密集型加工产品为主，很大程度上依赖较低的价格和人力成本优势。人民币升值使国内企业在出口价格上的竞争优势骤减，而国内的采购成本不变甚至有提高的趋势，从而降低其国际市场竞争力。
2.增加我国就业压力。我国目前提供新增就业机会主要是出口和外贸企业，外贸行业提供的就业机会超过7000万人。人民币升值一定程度上抑制了劳动密集型产品出口，也促使企业优化产品，提升产品技术含量，增加技术性人才，降低对低素质廉价劳动力的需求，造成失业及就业压力。
3.中小企业竞争更趋激烈。出口依存度高的行业由于人民币升值受损较大，因此在外销产品利润率下降的情况下，势必会有很多产品由外销转为内销，从而加剧国内市场的竞争。02年以来，我国中小企业出口占出口总量超过60%，是促进出口的重要力量。然而，中小企业因自身实力、品牌效应、营销策略等方面的缺陷，人民币升值将使得相当一部分企业在今后激烈的国际贸易竞争中处于明显的劣势地位，并面临被淘汰出局的境地。
四、应对人民币升值的策略
1. 企业可以适度考虑以对外直接投资方式进入他国市场。针对外汇储备迅速增长所带来的压力，我们可以采取措施适当控制其增长速度。通过这些措施，可以一定程度上缓解人民币升值的压力，为渐进式调整人民币汇率水平打下基础。
2.作为出口企业来说，要努力增加出口产品的附加值，逐步改变原来低劳动力成本、低价格进入国际市场的做法，调整贸易结构，加大开发高附加值产品的力度以及扩大对劳动密集型产业的人力资本和技术投入，提高其知识、技术密集度。
3.转变经济增长方式，由出口导向战略向依靠内需转变。采取有效措施扩大内需，防止泡沫经济。这样就可以有效防止人民币升值给我国经济带来的负面影响。
参考文献
浅谈泡沫经济范文6
关键词：房地产；房地产经济管理；泡沫经济；现存问题
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0159-01
近年来，房地产产业被公认为是我国国民经济发展的支柱性、先导性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济是我国社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系中的重要有机组成部分。由此看来，房地产经济的重要性是不言而喻的，对国家社会经济的发展影响深远。
一、房地产经济管理的概念
一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，一促进企业获得最大的盈利目标。
二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题
（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。
（二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。最近几年，我国政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，纷纷出台了一系列政策和规定，但是某些政策执行不到位、流于形式，某些规定缺乏可操作性，难以实施到位而不能起到真正效果。这在某种程度上，是因为房地产市场中的各个环节之间协调度不够，各自间的政策出现脱节的造成的。
（三）缺乏健全的法律法规体现。纵观其他先进国家的房地产经济管理经验可以看出，建立完善的法律法规体系是房地产市场得以健康运行的重要前提。由于我国的房地产行业正处于发展的初始阶段，还缺乏一套完善的法律法规体系，还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。
三、房地产经济管理中应该坚持的原则
房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在其具体管理中应坚持一定的原则，以促进房地产经济的健康、有序发展。
（一）在房地产经济管理中，坚持土地所有权国有的原则。国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。作为土地所有者的国家在房地产经济管理的过程中，应注重在土地用途规划、建筑规模以及环境保护的各个方面做出相关法律规定，并确保这些规定的严格、有效执行。
（二）在房地产经济管理中，坚持房地产所有权与使用权、经营权分离的原则。在土地所有权方面，我国的土地是公有的，国家代表全体人民对土地掌有所有权。但是，全体人民不可能同时直接经营或者使用全国的土地。
（三）在房地产经济管理中，坚持土地使用权与房屋所有权相关原则。土地使用权与房屋所有权相关原则，即地权与物业相关原则。从物质关系方面来看，房屋以土地为承载物；同时，在经济关系方面，房屋所有权是实现土地价值、获得土地利润的主要手段和具体对象。房屋所有权和土地使用权之间是密不可分的关系，在房地产经济管理的具体过程中，必须自始至终的贯彻二者相结合的原则。
（四）在房地产经济管理中，坚持房地产经济行政管理机构统一的原则。房地产经济行政管理机构的统一原则是在土地使用权与房屋所有权相关原则的基础上衍生出来的，这一原则要求作为房地产经济管理的行政机构必须实行全行业管理。
四、对策分析
在充分调查目前我国房地产经济管理现状、分析现有问题的基础上，经过总结、归纳，在文章结尾处对房地产经济管理提出一些建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。
（一）制定房地产发展的长期规划。政府有关部门应在体制改革的背景下，在充分认识社会主义初级阶段基本国情的基础上，明确房地产市场发展的长远规划，确定房地产经济管理的长期目标，以满足广大居民的住房需求，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。同时，以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标。
（二）健全完善的管理机制，促使各项管理工作得以确切落实。在我国目前的房地产市场管理中，存在着许多难以靠行政命令解决的问题。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。
（三）注重相关法律法规体系的完善。目前，要实现我国房地产市场的良好发展，必须要完善相关的法律法规，建立起一套基于我国国情的具有中国特色的房地产法律体系，以便促进我国房地产市场的合理、合法运行。这套法律体系，既要有效约束政府的经济管理手段，避免政府过度的行政干预；又要能保障我国房地产多层次、全方位宏观调控体系的建立和实施；还要确保我国的房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。
总之，对于我国的房地产行业来说，二十一世纪这一知识经济时代的到来，既是一个绝好的不可错过的历史机遇，又是一个高难度的时代性挑战。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会；做到既不消极等待，也不盲目乐观。应在充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，使我们的房地产产业逐步壮大起来。
作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司
参考文献：
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[2]曾祥瑞.房地产开发与再开发经济分析[J].中国房地产,1995,(02).
[3]胡运佳.关于房地产经济管理若干问题的探讨[J].中国高新技术企业，2008，14.