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房地产开发公司规章制度范文1
关键词：房地产开发企业；成本管理
中图分类号：F27文献标识码：A
随着全球经济危机的影响，房地产市场的激烈竞争加剧，房地产开发企业进行成本控制的重要性越发显现。在土地成本一定的情况下，企业只有尽可能节省项目建造成本、筹资成本及销售费用，给利润腾出上升的空间，才能够有利于企业更好地参与市场竞争。因此，对房地产开发企业的成本管理进行研究对于房地产开发企业能否生存发展具有重要的意义。
一、房地产开发成本的主要内容
房地产开发企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。
1、房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：
(1)土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。
(3)建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
(6)开发问接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。
2、房地产开发费用。房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
(1)管理费用。是指房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
(2)销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。
(3)财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。
3、房地产开发税金。房地产开发税金是指房地产开发企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。
二、影响房地产开发企业成本管理成效的主要因素
通过对房地产开发成本的简要概述，结合我国的实际情况，我们认为影响房地产开发企业成本管理成效的因素主要有以下几个：
1、国家的宏观政策
(1)金融政策。金融政策是政府调节房地产市场经常运用的手段。比如，2007年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但对房地产发展产生相当大的影响。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产开发企业必然会从市场中退出。利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息会使得房地产开发商资金成本明显增加。
(2)税收政策。土地使用税在一定程度上增加了开发商的成本支出。营业税和加、减息对房地产投资造成一定的影响。土地增值税，可以使开发商从土地中的获利通过税收的方式再回馈给购房者，从而影响房地产开发项目的成本。
(3)土地政策。国家出台的一系列土地政策，目的在于调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响。规范土地运作。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增加了压力，进而间接提高了工程建设成本。
2、缺乏规范的成本管理制度和体系。成本管理在房地产开发企业中占非常重要的地位，很多企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部～直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。
3、项目实施中是否实行全过程、全方位的成本管理
(1)不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产开发企业成本控制重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。
(2)不重视或轻视设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的最关键、最重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这一价段。然而，开发商却只重视施工阶段的成本控制，不重视或轻视设计阶段的成本控制对房地产开发成本的影响。
(3)招标投标没有彻底、深入的执行。建设工程实行招投标，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。但据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60％，招投标工作推进不理想。
三、房地产开发企业成本管理措施
1、建立有效的成本管理构架及运营模式。房地产开发企业应根据企业的自身发展进程及所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应该根据自身情况，选择合适的经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理上考虑应采用职能制运营模式：当企业处于同城多项目开发阶段时，可采用矩阵制运营模式，以提高成本管理绩效：当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。
2、建立全过程的目标成本管理制度。房地产开发企业应该在投资估算的基础上由成本管理部门主导编制项目开发的目标成本，作为项目开发的成本控制基线。目标成本编制完成后提交公司决策层讨论确定后，由成本管理部门编制目标成本控制责任书，将项目的成本目标分解到各职能部门，作为各责任部门作业的指导指标。
成本管理部门负责成本责任管理制度的制定、修改、指导、解释与检查落实，按项目开发周期编制成月报，通报各责任部门当月本项目责任成本执行情况、动态
成本的变动情况，对超目标成本的责任部门提出成本预警，当动态成本与目标成本发生差异时须分析产生差异的原因，并根据情况修订目标成本，防止目标成本失控。
房地产项目竣工后，企业内部成本管理部门及财务成本核算部门应组建成本评估小组，对成本完成结果及时进行分析、考核，以便总结经验，提高成本管理水平。
3、项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理。在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，应做好项目可行性研究工作。认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策。对建设项目进行综合评价。
科学合理的技术、经济设计，可以降低工程造价5％～10％、甚至更多。因而，房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题，使设计能够在安全、功能、标准和经济等方面达到完美的结合。
在招投标过程中，一方面要事先了解材料和施工市场的基本行情，编制合理的标底，尽量采用固定总价和固定单价，从而做到事前控制成本，避免后期纠纷；另一方面要注意辨别投标单位的有效性，真正做到公开、公正、公平，保证招投标效果。
施工过程就是协调各专业单位有序工作的过程，必须制定切合实际的、详细的工程进度表，并严格执行。保证工程如期完工；另一方面，如因招投标和合同内容不明确而造成纠纷，房地产商要本着公平的原则及时予以解决。
项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关，在此阶段要建立结算的审核程序，一般是“监理－工程部－设计部－预算部－外审”。如果是委托咨询机构结算，其程序为“监理－工程部－设计部－成本部－咨询机构－成本部”。竣工结算结束后，项目成本控制要对所有的数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利状况，为企业积累相关数据，为今后的项目测算提供依据。
4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是为成本控制提供行为规范，使成本控制有章可循。在项目开发过程中，应结合本公司的实际情况，在企业内部建立与成本管理相适应的公司管理规章制度。如《A同管理制度》、《招标管理制度》、《设计变更管理制度》、《现场签证管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外还可以建立适当的监督机制和激励机制，在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。
房地产开发公司规章制度范文2
一、房地产企业偷逃所得税的主要表现
（一）隐瞒收入。主要表现为：“预收账款”结转销售收入时间滞后；提供虚假或不完整的销售面积，如某房地产公司在2006年，未将与住房一起出售的门面房面积3000多平米并入销售面积；以物易物隐匿收入；采取“体外循环”等方式，收入不入账，逃避纳税；自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”，例如，某房地产企业将自用的门面房866.76平方按照成本×（1+15%）/（1-5%）的方法结转收入，而企业同期同类门市房平均售价2155元，两种方法计算的收入相差近77万元。企业通过这种貌似合法的方法达到少计收入从而少缴企业所得税的目的。
（二）虚增成本。主要表现为：利用成本核算特点，自行加大早期单位平米的预算造价，虚增成本；通过有业务关系单位虚开发票达到虚增成本；将为政府代垫款项计入开发成本，如某企业为政府代垫土地补偿金98万元一次性计入开发成本中的拆迁补偿；取得政府返还的土地出让金不入账；将应分摊的费用不分摊而一次性计入一期开发成本，如某房地产开发公司开发建设的道路排水景观广场250万元未按规定在各期之间进行分摊，而是一次计入一期开发成本，仅此一项调减开发成本63万元。
（三）超标准或用假发票列支费用。主要表现为：未在成本对象中分摊借款利息或高利率融资；虚列销售费用，如某外资房地产开发有限公司2005年4月重复列支工资2.86万元，同时，该企业还编造虚假出差记录，以每天400元的标准发放出差补助，且该企业为工程承包商和销售公司的销售人员发放工资等累计达46万多元；虚增费用；变换广告费、业务招待费支出方式；用假发票列支费用，如某房地产企业在业务宣传费中列支了8万元的假发票等；列支与生产经营无关的费用，如某企业将个人购买的手机、摄相机等在企业的管理费用中列支。
（四）混淆费用成本界限。主要表现在：混淆开办费和开发成本、期间费用的界限，有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；混淆当期费用和开发成本的界限，最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。
二、房地产企业偷逃所得税的成因分析
（一）房地产行业特点客观上为企业偷逃所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。
（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。
（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。
（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。
（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。
三、加强房地产企业所得税征收管理的建议
（一）加强房地产企业日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。
（二）强化税务人员培训，提高所得税征管水平。房地产企业所得税征管对国税部门来说是一个系统工程，行业发展迅速，税收管理难度大，对税务人员业务素质要求高，就需要培养一批既精通房地产业务、又熟悉相关税收政策的高素质的税务人员，不断提高所得税管理水平。加强一线管理人员和稽查人员的业务培训成为当务之急。
（三）努力实现职能部门的信息共享。政府要从规范、引导房地产业健康发展的高度，加强和完善法制建设，支持相关职能部门依法对房地产业的管理，逐步建立起国税与国土、建设、规划、房管、地税等部门信息交流制度，实现从工商登记--立项--审批--征地--开工--预售等信息的共享。这样既规范了房地产企业的经营行为，又有利于相关职能部门的管理，为税务部门及时掌握房地产企业的开发信息、开发进展，强化动态监控提供保障。
房地产开发公司规章制度范文3
近十几年来,我国的房地产业发展很快。尤其是城市住宅建设发生了翻天覆地的变化,各地以综合开发的方式建成一大批住宅小区。据不完全统计, 现在我市已经有各类不同类型的住宅小区8 000多个,房屋建筑面积已达上亿平方米。这些小区的建成,不仅给城市面貌带来了显著的变化,而且也缓解了城市居民住房困难,提高城市建设的社会化水平,增强城市建设的有序性,合理性和完整性提供了必要的物质条件。本文依据档案资料对居民住宅小区管理及模式,谈谈个人的看法。
一、住宅小区的管理是城市管理中一个重要组成部分
表现在:
1.住宅小区是国家和人民的重要财富,应通过必要的管理手段使其充分发挥作用。住宅小区是国家化费了很大的人力,物力,财力建设起来的,是人民的宝贵财富。因此,更要加强管理,使其达到它应有的使用年限,发挥其社会功能和效益。
2.加强对住宅小区的管理是国家对人民群众关心地具体表现,搞好小区的管理,这应该体现党和政府对人民群众的关心和爱护。通过小区管理和服务可以联络政府和人民群众之间的感情,可以提高党和政府的威信和凝聚力。
3.住宅小区管理关系到社会主义物质文明和精神文明建设的内容,关系到人民群众物质生活,精神面貌的体现,是社会经济发展水平的综合表现。
住宅小区是人们居住生活的活动空间,从封闭的室内延续到开敞的室外自然环境空间。由于采取综合开发,配套建设,所以住宅小区集合了土地、道路、房屋、市政绿化、环卫、供水、供电、供气、电讯、公用设施等多项建设,同时,还包含行政,文教,经营,服务等多种社会职能和经济活动的综合载体。是多种因素的复合反映,过去由于小区重建设,忽视管理,不注意小区档案原始资料的积累,给在建或已投入使用的住宅小区管理,带来了许多新的问题,还存在着许多亟待解决的矛盾。
二、小区管理中存在的问题
1.由于小区建设是个新事物,没有现成的管理方法、模式,档案资料记载不全,住宅小区普遍存在管理不到位,制度不全,物业管理与小区管理不相适应的问题。
2.小区管理跟不上建设速度。多年来,小区建设发展快,规模大,但小区管理却是个薄弱环节。据档案资料记载国内、国外小区住宅建设从形式到布局种类繁多,但小区管理资料档案都很少,小区管理无从借鉴。
三、通过小区管理模式,确定小区管理方法
小区住宅管理模式即管理与经营结合起来,成立住宅小区的物业管理机构,依据物业管理条列以经营的方式对住宅小区进行有偿服务,综合管理。它的优点:
1.有利于边建设边管理。一个住宅小区从建设到全部建成交付使用,由于建设周期长,许多管理中的矛盾还没有到小区全部建成就已经发生。因此,物业管理机构就可以在边建设的同时边进行管理。这样,能及时解决发生的矛盾,保证小区管理的即时性和连续性。
2.各种原始档案资料齐全,有利于售后服务。由房地产开发公司对住宅小区进行综合开发,从规划设计、征地施工、管道铺设、各种图纸、表格、数据都有第一手档案资料,为便于日后小区管理工作,物业公司应有专业的档案管理部门。
3.有利于管理资金的筹措。在商品房屋销售成本中,分摊一部分管理维修消费,可以弥补小区管理费用不足,而这部分费用的提取,只有房地产开发公司才具备优越的条件。
四、依据档案资料,完善小区管理办法
物业管理机构对住宅小区进行管理优点明显,但同时也还要解决综合管理中的其他一些问题。
1.必须建立各种规章制度,应根据国家颁布物业管理法规,完整准确的收集好与开发建设小区有关的档案资料,并以此制定小区的各项管理办法和规章制定。
2.必须建立一支专业管理队伍,特别是档案管理人员及时提供给专业人员各种数据资料,以解决小区住房维修和管理方面的需求。
3.经常对住宅小区进行日常管理,除了档案管理要保证必要投资外。还要解决维护管理,养护修缮,改造添置的经费开支,应当有一条稳定的资金来源渠道,保证小区管理工作正常开展。
房地产开发公司规章制度范文4
云南省保山市隆阳区总工会的办公室里有一面锦旗，大红的锦缎上，两行烫金的字体特别醒目：“执法为民包拯心，体察民情办实事”。那是5位矿工代表262名矿上职工感谢隆阳区总工会为他们成功维权送来的。云南省人大常委会副主任、省总工会主席江巴吉才到保山市隆阳区视察工作时，对他们的这次维权行动给予了高度赞赏：“你们做了一台大事！”
几年前，隆阳区辖区内一家金属矿采选厂由于经营不善，破产倒闭了。为了偿还债权人债务，保山市中级人民法院对这家采选厂的资产进行了拍卖，就在将拍卖所得对债权人的债务进行偿还的关键时刻，矿上的262名下岗工人找到隆阳区总工会，说他们已有8个月没领到工资，而且在采选厂倒闭时，既没有对他们进行安置，也没有履行解除劳动合同的程序，就连以前他们上班时的“五险一金”也没缴……
事不宜迟，隆阳区总工会的领导将情况立即上报保山市人大和市总工会。区总工会领导还深入到采选厂详细了解具体情况，并与企业管理者进行了沟通。随后，市、区两级人大和总工会的领导共同努力，与保山市中级人民法院积极协调，促成市中级人民法院将拍卖的资金优先支付矿工被拖欠的工资、安置费、工伤补助费以及“五险一金”的购买，如果还不够，再想办法。
最终，262名工人的所有费用涉及金额160多万元，全部得到了妥善解决。工人们喜笑颜开，他们做好了那面锦旗，选派了5名代表，敲锣打鼓地送到隆阳区总工会，对工会工作者的辛勤劳动表示感谢。
2、二名遇难者
2009年8月的一天，隆阳区一家沙石厂生产现场发生塌方，正在上班的5名农民工瞬间被如山的沙石掩埋。
业主组织员工进行了及时抢救，除2名农民工脱险外，1 人身受重伤，另2名农民工因掩埋较深，当他们被工友刨出来时，早已停止了呼吸。
事故发生后，业主一方面与医疗卫生部门联系，将伤者送到医院救治，同时将情况及时报告了隆阳区安全生产管理委员会。作为安委会成员单位，隆阳区总工会对辖区内伤亡事故调查处理的参与率达到100%。这次，区总工会党组书记、常务副主席杨志亮派出了分管副主席和法律保障部部长配合劳动、安全生产部门，第一时间赶到现场，参与事故的协调处理。
与此同时，2名遇难者的家属也赶到沙石厂。业主对每名遇难者家属预先支付了8万元，作为安抚费用。既然事故已经发生，工会、劳动、安全生产等部门的工作人员一方面积极查找事故原因，查清事故责任，另一方面通过与业主、遇难者家属协商死者的赔偿费用。通过积极协商，每名遇难者获得了共计27.8万元的善后补偿，除了先期预付的8万元，业主同时将剩下的19.8万元交到了每位遇难者家属的手上。事件得到了比较圆满的解决。第三天，死者遗体即在当地妥善安葬。
那名受伤的农民工住院治疗10多天，伤愈出院。住院费用全部由业主承担。
这次事故的圆满解决得到了隆阳区党委政府的认可，通过此事，各有关部门加大了对安全生产的督察力度，从去年8月至今，隆阳辖区内的生产企业，再没发生安全事故。
3、28万多元工钱
2009年3月的一天，保山市隆阳区建设局的门口，聚集了40多名农民工，他们有的或坐或站，有的堵住大门，已经影响到这家建设主管部门的正常工作。
他们都是由隆阳区一家房地产开发公司某项目部请来建盖房屋的，虽然活计干了不少，却几个月不见发工资，眼看连基本生活都成问题了，只好多次找到开发公司讨要工资。公司答复说，“你们的工资早就拨给了项目部，我们管不了。”他们又找到项目部，项目部的负责人答复说，“你们的工钱已由包工头领走了。”等大家四处寻找包工头时，这名包工头却突然失踪了。
无奈之下，他们只好找到当地建设主管部门，可仍然没有什么结果。40多名农民工工资共计28万多元，他们中的许多家庭，还等着这笔工钱赡养老人，或供子女上学之需。
隆阳区总工会得知情况，立即汇同有关部门调查了解。最终查明，拖欠工钱的，既不是开发公司，也非项目部，确实是那个包工头。有人说包工头已回到了老家四川，电话也打不通了，估计是把工钱全部卷跑了。
本来，建设主管部门在审批项目时，须由承建单位按工程造价的5%缴纳农民工工资保障金，以备不时之需。可这次，由于监管不到位，这笔保障金并未缴纳，想不到拖欠工资的事件真的发生了。
在此情况下，隆阳区总工会汇同有关部门紧急协商，作为房地产开发公司，对下属项目部及其聘请的包工头有监管责任，现在包工头卷款跑了，开发公司必须先行垫付这批农民工工资；至于随后的事情，政府部门可以配合开发公司搞好对包工头的催款工作，也可以由开发公司对包工头诉诸法律。
最终，这家房地产开发公司及时支付了40多名农民工工资28万多元。
这次维权行动，既保障了农民工的权益，又维护了社会的稳定。隆阳区相关部门借此规范了辖区内房屋开发和建设行业的规章制度，严格了农民工工资保障金的预留，做到有章可循。几年来，隆阳区总工会为职工办理法律援助案件27件，接待职工来信来访240余人次，做到了全部回复。
4、13位农民工
工会工作中虽有千头万绪的辛苦，但也充满了为职工维权帮扶的温暖成就。多年的工会工作经历，让隆阳区总工会党组书记、常务副主席杨志亮感慨万千。今年，隆阳区境内发生的一次天灾，让他对工会上下亲如一家的氛围、积德行善的事业有了更深一层的体验。
今年9月1日深夜，隆阳区瓦马乡河东大石房村民小组突然电闪雷鸣，伴随“轰隆隆”的巨响，大石房村发生了山体滑坡。昔日依山傍水、风光秀丽的小村庄，顷刻间一片狼藉。
房地产开发公司规章制度范文5
关键词：物业管理；问题；解决方法
中图分类号： C93 文献标识码： A
引言：从我国第一家专业物业管理公司在深圳市成立至今已经有33年时间了，我国物业管理行业在这33年的漫长发展历程中，专业化和经营型的物业管理模式已经逐步取代了传统的福利型和行政型的房屋管理模式。尽管如此，物业管理行业在我国仍然是一个新兴产业，与发达国家的物业管理产业还有不小的差距，虽然引进了许多新的管理理念、管理技术和管理模式，并历经不断改进和优化，但在其发展过程中还存在一些固有的旧问题或者衍生出新的问题。这也直接制约了我国物业管理产业的健康发展，不利于房地产市场良性发展，甚至还在一定程度上成为影响社区安定的隐患。因此，如何建立系统、科学的物业管理体系，促进我国物业管理产业的健康发展，需要企业管理层和广大学者尽快回答的关键问题。
1、物业管理的特点
1.1融合性
与其他有形的实物产品生产销售模式类似，物业管理公司提供物业管理和服务作为“产品”，业主通过支付物业管理费将该产品购买，由于存在这层关系，物业管理公司和业主就成为了产品的生产者和消费者。同时，物业管理公司通过这种“产品”与业主建立的消费关系，又不同于其他实物产品，物业管理公司的“产品”生产、销售和消费融合成不可分割的整体。这也要求物业管理公司随时保持良好的服务，但如果“产品质量”出现问题将无法及时弥补和处理。
1.2长效性
业主的住所往往保持相当长的时间内不会改变，而这也需要物业管理公司的服务能长期有效和延续。在长达数年至数十年的时间内，物业管理公司和业主都会长期相伴，这就要求物业公司保证服务质量始终优良，同时也需要业主对物业管理公司进行长期监督。
1.3公用性
通过签订合同契约，物业管理公司与业主之间建立了服务与被服务的关系，而这种关系不同于普通的一般消费关系，并将物业管理公司与业主群体联系了起来。业主作为一个群体，物业管理公司无法与之形成一对一的服务模式，所以只能针对整个小区的房屋及所配备的公用设施进行日常的管理和维护，维护并保证小区的公共秩序和环境卫生，保证小区业主生活正常有序。
2、物业管理中存在的问题
2.1地产开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患
目前，我国物业公司普遍是由房地产开发公司衍生而来，即由房地产开发公司自筹资金组建而成。而这种有着密切利益分配背景的从属关系，而这也使得业主和业主委员会自主选择物业公司的权利，并不可避免的为物业公司处理与业主之间关系埋下隐患。按照正规程序，物业公司应当在接受物业管理委托前对即将管理的房屋和公共设施等进行全面、公正和详尽的验收，明确管理职责。然而，由于我国物业管理公司大多由房地产开发公司控制，为了自身利益，难以做到客观验收。对于房地产开发公司，由于深知物业管理公司受制于自己，为了获得更大利益，其在房屋建设过程中对房屋质量控制、辅助设施建设、原拆迁户回迁安置和房屋公摊面积计算等方面上也就没有了监督，为社区和谐环境建设留下不确定因素。将来面对业主提出的诸多问题，物业管理公司和房地产公司难免玩“双簧”，从而无法保证业主的合法利益。
2.2物业公司管理质量差
我国物业管理行业发展尚不完备，不少物业管理行业的从业人员是从单位后勤管理部门转制而来，不仅无法理清与原单位的服务关系，而且专业性和服务意识不强，服务态度无法完全转变，管理模式和方法难以规范，甚至有个别物业管理公司，一味追求经济利益，不按照合同约定履行服务职责，收费与物价部门规定相去甚远，服务态度不端正。尽管如此，由于我国对物业管理行业的相关法律法规还不完善，部门监管难以做到面面俱到，而且缺乏一个适当的行业标准，也使得物业管理公司的服务质量和水平参差不齐，收费标准相差悬殊，物业管理公司的行为具有很大随意性。现阶段，物业管理企业服务过程中常见的具体问题，如同一收费项目多立名目多收费、乱收费；安全管理不到位，闲杂人等随意出入，失窃案件频发；环境卫生不清洁，垃圾收集处理不及时；服务人员态度和质量差等。诸多关系业主生活质量的问题无法解决，也必然导致物业费无法及时收取，物业费无法按时到位也将影响社区正常生活秩序的维持，如此便陷入恶性循环之中。
2.3物业管理公司损害业益
由于起步较晚，我国物业管理公司普遍存在规模小和专业性不足的特点，相当部分的从业人员缺乏专业培训，对物业管理工作所需的理论知识和实际经验缺乏，专业技术不足，法律意识淡薄，无法深入理解物业管理公司的职责与义务，误以为物业“管理”公司就有权对业主进行监督和管理，完全颠倒业主与物业管理公司的主从关系。一些物业管理公司私自替业主处置本应由业主决定的事物侵犯业益。而真实情况应当是，物业管理公司一旦接受业主的集体委托，就必须做到时刻以业主为中心，为业主的权益服务。而物业管理公司根本没有为业主制定限制性规章制度的权利。
2.4社区公用设施维护责权混乱
关于社区公用设施如道路、体育设施、安保监控系统等维护，普遍存在责、权、利界定不清，对公用设施的日常维护和收益，法律责任，以及水电费等公用单位委托物业管理公司代收费用的责任关系没有清晰明确的划分的情况。在公用设施破坏而需要维修时，物业管理公司却寻找借口加以推诿；当出现类似于失窃事件等案件时，物业管理公司则往往钻法律空子，规避责任。
2.5物业管理企业规模小，难以发挥综合优势
作为一个迅速成长起来的新兴产业，虽然物业管理企业的数量巨大，但产业中各公司规模小且业务分散，就使得企业运营成本增大，经济效益降低，甚至一些经营不善的企业还要面临亏损倒闭风险。
3、物业管理问题的解决
3.1政府主管机构加强行业监管
国家应当建立相关的行业管理机构，对物业管理产业进行监督管理，约束物业公司的行为，制定统一的于物业管理实际情况向结合的法律法规和行业标准，为物业管理行业创造公开公平的良好市场竞争环境，充分发挥市场主体和市场杠杆作用，让物业管理公司始终处于良性竞争之中，使物业管理行业又好又快发展，同时，利用法律约束和市场竞争两个工具从根本上确保业主的合法权益不受损害。除此之外，政府主管部门还应建立畅通有效的沟通渠道，让业主、物业管理公司和相关主管部门在遇到分歧和纠纷时能及时沟通处理。
3.2提升物业管理企业专业水平
要提高物业管理企业服务质量、提升企业实力，就应该首先建立健全专业人才培养机制。只有培养大批素质高、专业性强的管理人才，才能从根本上提升物业管理行业整体水平。物业管理主要包括两个方面，即物业管理理论和物业管理实务。物业管理理论指物业管理知识的系统性结论，而物业管理实务则主要指物业管理过程中的具体实际工作，包括物业管理工作内容、方法和要求等，更加注重物业管理工作程序和实践技能，侧重点在于做好物业管理的每一项具体工作。
3.3强化物业管理企业服务意识
由于物业管理公司普遍由地产开发企业直接指定，使得物业管理公司极度缺乏危机感和服务意识，其服务质量也就可想而知了。而市场竞争能够直接增强物业管理企业的危机感，并间接提升物业管理企业的服务意识，因此，应当首先打破地产公司指定物业管理公司的诸多弊端，引入市场竞争机制，让物业管理企业在市场中公平的较量和角逐，才能使其在外部压力下思变，才能使其在适应市场环境的过程中不断成长壮大，不被市场所淘汰。物业管理企业只有转变服务思想，端正服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能得到业主的认可和支持。
3.4建立纠纷沟通和解决机制
在长期共处的过程中，物业管理企业和业主难免出现分歧和纠纷，如何加以妥善解决也是必须预先解决的重要问题。如能提前建立畅通有效的沟通机制，那么在遇到分歧和纠纷时就能应对自如，不致于使矛盾激化。建立纠纷沟通和解决机制的惯用做法，就是建立协商，协调和诉讼机制。协商由当事双方在平等坦诚前提下进行，在此过程中当事方可以各抒己见，将问题讲清楚，消除猜疑和误解来解决问题。当协商未能解决问题时，则可以在相关主管部门在场的情况下，依法调解，行政主管部门根据当事方问题所在，提出公平、公正、合理的具体解决方案。如果调解不成，则当事方可向人民法院提讼。
结语：物业管理产业在服务行业中占据了相当重要的地位，为创造就业岗位，改善人民生活质量，引导居民合理消费，创造和谐社会等方面发挥积极作用。但作为新兴产业，我国物业管理行业在发展过程中还存在不少的问题和急须改进的地方，需要业内外人士群策群力，才能让这个重要的新兴产业健康、可持续的发展。
参考文献：
[1]王怡. 物业管理常见问题及解决方法[J]. 山西建筑，2012，23：272-273.
房地产开发公司规章制度范文6
随着我国改革开放的和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场法制建设增加了新的，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行和，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
资料：
1、《城市房地产管理法》1994年
