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现行的土地管理法范文1
关键词：城市土地；土地使用权；土地使用权出让制度
中图分类号：F293.2 文献标识码：A
城市土地使用权出让制度的确立，使传统的城市土地由无偿、无限期、无流动的使用制度变为有偿、有限期、可流动的使用制度。经过十几年的改革和探索，现有的城市土地使用权出让制度具体包括协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。但是，这一制度在实际执行中却并不乐观。
一、城市土地使用权出让制度缺乏系统性和统一性
我国现行的土地使用权出让制度，其“内容散见于宪法、法律和行政法规之中”，而且各法律法规的“内容重复之处，不协调之处甚多”。我国有关土地使用权出让的制度都规定在《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》和《暂行条例》等法律、法规和规章中，但是土地使用权出让制度并没有因为这种“多头”调整而变得十分完善，相反，这些法律法规对土地使用权出让的规定缺乏系统性，往往是内容重复。例如，在《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》中，都是仅仅规定了土地使用权出让的几种方式，而对于其具体如何去实施，都没有涉及。这种内容的简单重复毫无意义，仅仅是徒增立法成本。
现有的关于土地使用权出让的制度规定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根据《暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。这显然不符合《物权法》中“国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定。再如，四种出让方式之一的拍卖出让，该方式实际上不符合1997年的《中华人民共和国拍卖法》。该法在第10条规定：“拍卖人是指依照本法及《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人”。由土地行政管理部门及所属的事业部门进行国有土地使用权的出让拍卖，显然与《拍卖法》相违背。
二、城市土地使用权出让方式的制度空间太大
对于一些具体问题，法律规定不够明确，较为笼统、含糊，给制度的执行者留有较大的操作空间。最典型的例子就是关于以协议方式出让国有土地使用权的规定。《城市房地产管理法》第12条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”2003年的国土资源部第21号令规定：“出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采用协议方式。”上述条例并没有对协议方式出让国有土地使用权的具体范围做出详细规定。这些条例仅仅对协议与招、拍、挂做出了区分适用，仍没有规定到底何时适用招标，何时适用拍卖，又何时适用挂牌。这样，难免在实践中产生适用混乱。还有关于“有条件”和“没有条件”这样的含糊之词，法律并未作明确规定，这都给实际操作留下过多的自由裁量权，给一些人钻制度空子提供了便利。
三、城市土地使用权出让经营制度不合理
我国现行的是土地批租制度。从我国城市土地使用制度改革的实践来看，土地批租制度为地方政府加快城镇建设，促进城镇发展发挥了重要作用，但是其弊端在实行过程中也逐渐显露出来，主要有以下两方面：第一，土地批租实现的财政收入是不可持续的。因为城市土地资源是有限的，以当前市场价格批租土地虽然一次性收取了土地使用权期限内的全部租金，却无法获得未来土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地价格信号。在土地批租制度下，未来土地出让期内土地使用权的供求关系要全部在当前的土地出让价格中体现，因为无论政府还是土地开发商都不可能在当前掌握未来土地使用权供求的全部信息，所以不论土地是否以市场方式出让，土地的初始价格都必然无法准确反映土地的真实价值。
四、城市土地使用权出让制度未能真正实现该制度的价值取向
我国土地使用权出让制度设计的初衷，是要体现土地的经济价值，实现土地资源的优化配置，同时要让用地者珍惜土地。但现实情况是，在已出让的土地中大部分采用协议出让的方式，协议出让是四种有偿出让方式中最缺乏竞争机制的一种方式，其主观随意性大，最容易导致和国有资产的流失。协议出让是土地资源配置市场化程度较低的出让方式。协议是政府与指定对象进行一对一谈判的方式，除政府外只有一个所谓的“市场主体”存在，缺乏公开性和透明度，土地的实际价值难以显现，长官意识和人际关系很容易对出让过程产生负面影响，土地管理部门往往只是充当办手续的角色，很难行使自己的职能，致使国有土地资产收益流入开发商手中，为土地投机提供方便，难以真正实现土地资源的优化配置。
五、城市土地使用权出让制度带有浓重的行政色彩
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论文关键词 集体土地 征收 征收程序 征地补偿安置
一、集体土地征收制度概述
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
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关键词：土地征收；问题；对策
Abstract: Land in China is not only the important production materials and property, but also the people to settle down in the country. In recent years, with the development of economy, city construction continues to accelerate, more and more countries levy on land, appeared some inevitable problems.
Key words: land expropriation; problems; Countermeasures
中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
我国土地的所有制形式分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种，我国的土地征收是发生在国家与农村集体之间的所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。我国现行的征地制度形成于计划经济时期，在近年来虽然不断地进行调整和完善，但滞后市场经济的发展和城市化进程的加速，因此也不可避免地产生一些问题。
1土地征收程序存在的问题
1.1相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定
我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收”，《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收”。这些规定都强调了征收的前提条件是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征收集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。为实施城市规划分批次征收土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由县（市）人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。
1.2土地征收的补偿问题
土地征收是政府强制取得集体土地所有权的一种有偿的行政方式。《土地管理法》中明确规定了土地征收的补偿标准，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的补偿往往低于人民的客观需求。我们知道，国家为了公共利益，对被征收土地的农民进行补偿，既是世界通例，也体现了国家公共利益与土地所有者的“生产利益”、“财产利益”在矛盾中的必要协调，但是我国现行法律规定明显带有计划经济的特征，如我国《土地管理法》第47条第2款明确规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”根据上述法律规定，国家对土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费都是以土地过去年均产值作为确定补偿费用标准，这个标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足，它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维护农民现有的生活水平。而廉价的土地征收成本使政府在征地中获取了本应属于农民的土地征收与土地出让之间的差价利益，侵害了广大农民的权益，也影响了政府在人民群众心目中的信誉与权威的树立。
1.3土地征收权的行使问题
从世界各国对土地征收权力的行使来看，大多是为了公共利益。一些经济比较发达的国家，政府更多的是采用通过与所有者合作或商议的形式获得土地，实行土地先买为主，征收为辅。当收买发生困难时，才实行土地征收。在我国，凡是不属于该集体经济组织的用地单位或个人需要使用土地，都必须请求政府动用征地权，从而满足其用地的需要。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。有的地方往往通过建立开发区、科技园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定征收审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
1.3土地收益分配问题
主要是土地收益究竟补偿给谁的问题，土地征收过程中，土地收益在被征收者与征收者之间进行分配。有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。
然而在实际当中，一些县、乡、镇政府也参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少。据有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而农民作为集体土地的直接使用者和经营者，在补偿中往往处于劣势，掌握在集体经济组织手中的征地补偿费也往往被少数干部所侵吞。其次是土地收益分配法律法规不明确。土地补偿费、地上附着物和青苗费的补偿费的补偿标准较低，前面已经讲过。对于这些费用是应以集体经济组织登记户口为准，还是以土地承包人为标准进行划分，法律无具体规定，实践中容易产生纠纷。对于嫁城女、新生儿等能否享有分配之权，享有多大分配权，因无明确的法律依据，在实践中各地依《村民委员会组织法》的规定，由村民大会或村民小组通过土地费用分配方案，在行使自治权中处理的结果相差很大，没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民，以要求享有村民待遇为由，纷纷诉至法院。对该类案件缺乏具体的法律依据，在处理上随意性很大，法院判决后，很难使当事人服判决，执行过程中村委会抵触大。
此外，有关土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。具体表现在：（1）土地征收目的合法性审查没有纳入程序中。土地征收目的必须合法，必须是为了公共利益需要才能征收土地，这是国际上通行的原则，亦为我国法律所接受。但这一原则在实施过程中却受到了严重扭曲。（2）缺少对行政机关的监督机制。在我国，行政机关既是土地征收的决定者，亦是执行者，处于绝对优势地位，必须严加监督，防止权力滥用，但我国现行土地立法并没有规定必要的监督机制。
2 完善土地征用的具体对策
2.1以法律形式严格限定公益性用地范围，增加“公共利益用途”的审核环节
我国现行法律中对“公共利益的需要”缺乏明显界定，那么什么是社会公共利益？我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《城乡规划法》也有类似规定。这些规定都强调了征收土地的前提必须是为了“公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征收集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益的需要”，或界定哪些项目用地不是为了“公共利益的需要”。我国应借鉴征收制度比较成熟国家的经验，对公共利益的概念、范围进行明确。将征收区分为公共利益的征收行为和非公共利益的征收行为，将土地征收限定在公共用途和符合公共利益的范围内，以限制借“公共利益”目的滥用征地权的现象。同时，应该严格执行《土地管理法》中的土地征收审批制度。国务院或省级人民政府应加强对土地征收目的合法性的事前审查和事后审查。在申报征地过程中，由指定的机构审核该项目是否符合“公共利益用途”。根据我国的实际情况来看，以各级人大审核较为可行，只有经审核符合公共利益用途，方可核准征地。
2.2完善土地征收的补偿制度，合理安置失地农民
《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数是达不成共识的。因此，解决这些问题应从几个方面着手：第一，补偿标准。现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数，但还远未消除低成本征地的不合理状况。第二，扩大补偿范围。在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征收了，他们的预期利益就更应该给予维护。第三，合理的给予安置，应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。如给予换地补偿的安置，就是在征收了这块土地后用另一块适宜耕种的土地补偿。另外，还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。
2.3土地征收范围的决定。政府有关部门应将决定征收的土地的范围予以公告并通知被征收者，允许被征收者乃至社会公众提出异议。如果对征地范围有争议的，可以向政府有关部门提出复议或者申诉，对复议或者申诉不服的，可以向人民法院提讼；当然，也可以直接向人民法院提讼。这样的规定，既有利于对行政机关行使权力进行监督，加强对其约束，防止其滥用征收权，同时也为被征收者提供了有力的救济途径，切实维护其合法权益。
2.4土地征收的补偿。征收者与被征收者对征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，由政府和农户选派的代表组成委员会共同确定征收赔偿方案，意见不一时，由批准征收土地的人民政府裁决，对裁决不服的，可以向人民法院，由人民法院裁定，以保证补偿方案的公正性。这种做法，有利于减少土地征收中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。
2.5土地征收的执行与完成。如果双方达成协议或法院裁决维持征收决定，则可确定具体征收事宜。首先，由需用地人按照补偿方案缴纳土地征收补偿费用，之后双方到土地管理部门进行登记，需用地人获得征收土地的所有权。这样既有利于被征收土地者尽快获得合理的补偿，又有利于需用地人早日获得土地的所有权，有利于双方利益的实现，避免不必要的纠纷，维护交易安全。
3 结语
我国是一个农业人口在可预见的长时期内仍将占多数的农业大国，土地征收事关失地农民之生存权，事关社会稳定之大局。土地征收引发的一系列矛盾已成为当前我国的重要问题，需要国家高度重视，有效解决。否则，若让这些矛盾持续下去，得不到有效解决，上访必会随之而来，政府工作得不到有效开展，从而影响社会稳定。
参考文献：
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关键词：土地征收；补偿款；农民
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）25-0039-02
经济发展要走工业化、城市化、现代化道路，这是一个不可挡的过程。经济的持续快速发展和各种行业规模的日益扩大，必然会加重城市的空间压力，城市建设用地越来越紧缺，为满足城市建设用地的需要，国家大面积征收农村集体土地，失地农民越来越多。特别是近几年来，土地征收速度越来越快，征收面积数额相对较大，做好土地征收后农村土地补偿分配工作，尤其是及时足额将土地补偿款发放到失地农民手中，妥善安置被征地农民的生产和生活，不仅关乎农民的切身利益，也将影响地区经济建设的顺利进行，乃至农村经济社会的稳定大局。
一、农民征地补偿费发放的现状
随着城镇化进程的迅猛推进，县域经济的高速发展，不可避免的出现土地征收现象。《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”尽管中国《土地管理法》等相关法律法规对征收或者征用土地应当给予补偿做了明文规定，但补偿标准不够合理，补偿方法相对单一，补偿安置责任不够明确具体，且在实际操作过程中补偿费发放环节落实不到位。目前，中国大部分地区对征地的补偿采取一次性安置补偿，给失地农民发放一次性安置补助费，将失地农民在毫无准备的情况下完全推向社会和市场。但由于法律制度、政策体制等原因，征地补偿费的发放在执行环节遭遇棚架，失地农民无法真正得到应有的补偿款项。他们只能拿到补偿标准很低的征地补偿款，有些甚至连法律所规定的较低标准的土地征收补偿费用也往往不能兑现，许多地方政府还进一步压低土地补偿费用，真正发放到失地农民手中的补偿款却寥寥无几。失地农民生活困难，更无法应对现在社会的通胀压力，逐渐成为“种田无地、就业无岗、低保无份、创业无钱”的边缘群体。利益受损的同时，不满情绪也在上升，农民抵制征地，与地方政府的矛盾在不断加剧。这些基层矛盾逐渐演变发展势必影响地方政府工作的开展，影响地方经济的发展，阻碍工业化、城镇化进程的推进，影响社会秩序的稳定。
二、被征地农民补偿费发放不到位的原因分析
土地征收中造成被征地农民补偿费受侵害的原因是多方面的，既有相关法律制度的规定性因素，也与中国现在的政策体制相关，还有政府利益本位取向与自律不足的因素。
1.补偿程序不完善，缺乏农民的参与协商机制。补偿过程中虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的保障渠道，被征地农民难以充分行使知情权、参与权和申辩权。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。此外，发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理，司法保护不能实现。现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径，《土地管理法》第16条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。该规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径，而不包括土地征收补偿纠纷的处理。根据现行《土地管理法》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由征收部门裁定，而且该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院。这种制度安排给征收方以过大的权力，而被征收方连起码的司法救济权都没有，失地农民在失去土地又得不到合法合理的征地补偿款项时救济无门，极易造成对被征收人利益的损害。
2.现行的政策体制存在缺陷。目前中国的征地安置补偿款项都是按照现行行政管理级别层层划拨的，市县确定安置费用后，将款项拨付到乡村一级，再由乡村对失地农民进行补偿安置。尽管《土地管理法实施条例》规定了任何单位和个人不得私分、平调、挪用、截留土地补偿费，但现行这种体制弊端是中间环节多，利益多头，容易造成土地征用费被地方财政、乡镇村截留甚至乡领导、村干部私下里瓜分，被征地农民拿不到足额的应得的安置补偿费用，正常的权益受到侵害。容易激化与地方政府间的矛盾，不利于经济的发展和社会的稳定与谐。
3.地方利益的驱动。全国经济利好的大体局势带动地方政府发展经济的信心和决心，但一些地方政府在发展经济过程中出于利益本位思想和政绩至上的观念，盲目招商引资，为上大项目，出政绩，不惜牺牲农民利益，以零价格出让土地，以吸引投资者的眼球。或者是先征再补，甚至是征而不补。投资者享受投资优惠政策的同时，被征地的农民却得不到合理妥善的安置。地方财政没有土地收益，拿不出征地安置补偿费，只好牺牲被征地农民利益。在这种不良利益驱动下征收土地产生的直接结果就是地方政府赢得了政绩，外来投资者赚得盆满钵满，但损失最大的还是土地被征收的农民。
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近期，“小产权房”问题引起热议，这里就怎样正确看待说几点看法。 所谓小产权房，是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上把剩余部分甚至全部销售给城市居民。由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，而没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权证”)，因而被称之为“小产权房”。
在部分地区为什么小产权房热建热销?主要原因是，近年来全国大中城市房价高企且不断上涨，而小产权房由于建在集体自有的土地上，不存在土地出让金和众多环节税费，销售成本又低，房价便宜很多，一般要比市区同类商品房价格低30％～40％，对城市购房者有很大的吸引力，具有这方面的需求市场。同时，村镇自己开发房地产，虽然房价不高，但由于各项成本开支低，仍有很高的利润，比起农业收入和国家征地的补偿性收益要高，因而也有相当大的利益驱动力，推动供给的积极性。由此推动小产权房的需求和供给日趋旺盛。据北京一家房产中介公司调查，目前北京市的小产权房占到在售楼盘供应总量的两成左右。因此，小产权房问题也就引起各方关注，值得重视。
小产权房是是非非，存在各种议论。消费者认为，小产权房房价低，对增加住房供给，满足居民住房需求，抑制房价上涨有益。部分媒体认为，小产权房对商品房土地、税费、销售成本控制，解决商品房价格虚高问题，有启示和促进作用。而政府则不断提示小产权房的风险，今年6月18日国家建设部特别强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”各地也纷纷采取多种措施处置小产权房：北京市已严令小产权房停建停售；西安市明确小产权房为违法房地产开发，将被；郑州市将对小产权房集中查处；广州市小产权房被定性为违章建筑，要严肃处理，等等。
购买小产权房面临多重风险。一是产权风险，其乡镇或村委会发放的产权证明，只对本集体成员有效，对本集体外的城市居民无效，实际上没有真正的产权，不具有房屋
“小产权房”及其法律规制
“小产权房”不是一个规范的法律用语表达。
所谓“小产权”，是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态。我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。实践中，有些地方特别是经济发达城市的郊区，向集体组织外的成员销售集体土地房屋，较为普、遍。利用村、乡镇集体所有的土地直接或间接进行大规模的房屋开发建设，并向集体经济组织成员外的购买人承诺办理“乡镇产权证”或“小产权证”。根据目前全国各地现行的房地产登记办法以及即将生效实施的《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权登记发证，乡镇是没有权利办理房地产登记并发证的。即便持有有关乡镇颁发的“小产权证”，也是不受法律保护的。因此，“小产权”实际上就是没产权。
对小产权房不给予法律确认和保护，我国现行法律的规定是明确的。虽然《土地管理法》对宅基地房屋的转让问题没有针对性的规定，但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神，结合该法第43条和第63条的规定，可以明确《土地管理法》是禁止宅基地对外转让的。
2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)则明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
即将于今年10月1日生效实施的《物权法》没有涉及宅基地的流转问题。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从此意义而言，“小产权房”在物权法时代，在农村集体建设用地使用权没有根本改革的前提下，“小产权房”是不能得到法律承认和保护的所有、转让、处分和收益权利，得不到法律的确认和保护。二是流通风险，缺乏法律保障的权属，难以进入市场流通，不能过户，无法处置该房地产。三是质量风险，由于规划、建筑材料和技术没有政府规范管理等多种因素，所建住宅的质量很难保证，如若出现质量问题，将得不到合理解决。四是财产风险，小产权房资产的合法权属证书缺失，一旦发生财产纠纷，会因没有法律依据而遭受损失。
目前乡镇和村房地产开发和销售给城市居民的小产权房，是违反现行的法律法规的。小产权房的前途会怎么样?有一种议论认为法不责众，堵不如疏，主张修改法律法规，变非法为合法。主观想象固然不错，但可行性值得怀疑。农村集体土地直接进入市场是个十分复杂的问题，涉及集体土地产权的明晰、保护耕地、农民就业和社会保障等一系列棘手问题，决非才朝夕之间能解决的，修改相关法律法规谈何容易!要等到那时又不知何年何月。目前根据现行法规明令禁止是理所当然的。至于现在已建和已销售的小产权房，笔者认为也要妥善处理，完全拆除会造成很大的资源浪费，似大可不必，可以转卖给当地农户，改善居住条件，与社会主义新农村建设联系起来考虑和处置。
小产权房的正常化
学界有个误区，把小产权房的理论基础预设为“非法”，然后又用错误的假定推论出依然是“非法”的结论。事实上，无论是“大产权房”或“小产权房”，“有限产权房”或是“完全产权房”，它们均为合法创制的“物”，并不违背宪法规定，换言之，小产权房并不存在“非法性”问题。
我们的问题是如何正常化小产权房，这里我们先得破除三个“迷信”。
第一就是要破除“产权”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不动产都存在着产权错位，即便是自称为“完全产权”的商业住实上也是有限产权而已，房产与地产的脱离注定了房产主人并不是地产所有权主体，70年土地使用期之咒依然是套在“完全产权”上的一根缰绳。
第二就是要破除“话语”迷信。有人把“小产权房”与“违章建筑”、“新农村建设政策导向的集约型土地开发”和“城乡统筹试验区土地开发”混淆起来，这可能使本来就乱成一团麻的房地产市场显得更为零乱。我们必须申明，“小产权房”是个历史性概念，特指近十年来在城郊地带的乡镇在非农用耕地的集体所有制土地上所开发的房产，或农民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小产权房”沦为一个历史性概念，一则是差不多十年来并没有任何职能部门监管，二则有关“小产权房”停售的行政性干预是十年之后才出现的，三则“小产权房”流入市场已经长达十年，“小产权房”的业主人数已经相当庞大。
第三就是要破除“户口”迷信。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案承袭了土地法的老传统，明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。即将实施的《物权法》虽然删除了草案中的上述规定，但依然用隐性手段把上述规定内化了。从《物权法》第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，“户口”壁垒依然设置在房产流转的通道上，这是不合理的，是歧视性规定，是恶法。
破除上述三项迷信还远远不足以保障“小产权房”的正常化，正常化的目的就是要给房产业主以足够的产权安全感和与之相称的名分，不再委身于他人的意志之下。这就需要政治勇气。
现行的土地管理法范文6
本文认为，在我国存在两种不同法律性质的渔业权，其性质分别是用益物权和准物权，但均应对之适用物权保护。
1、两种渔业权的区分：全民所有水域上的渔业权，以及集体所有水域上（或者全民所有由农业集体经济组织使用水域上）的渔业权
我国《宪法》第九条的规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”由此可见，我国领土内的水域可分为全民所有和集体所有两类。
我国《渔业法》第十一条即针对这两种类型的水域作了不同的规定：其第一款规定了全民所有的水域上的养殖渔业权；第二款规定了集体所有的或者全民所有由农业集体经济组织使用的水域上的养殖渔业权。
2、全民所有水域上的渔业权，其法律属性是准物权，应准用物权法针对用益物权的保护规定。
这种渔业权从权利的外观与内容上看具有物权的基本特性，但是它在权利的取得与消灭上所遵守的基本法律是行政法，而不是民法，因此，是一种典型的准物权。
（1）就权利的外观与内容而言，全民所有水域上的渔业权具有物权的一些最基本的特征，具有显著的物权性。首先，这种渔业权属于支配权。此种渔业权人得在许可的范围内，直接享有采捕或养殖水产动植物的利益，而无需请求他人的同意。其次，该种渔业权也具有物权的排他性。在同一水域上，不能同时存在两个或两个以上性质不相容的同种或异种的渔业权；如在特定水域上已设定了渔业权，则不得再行设立有害于前者之实现的任何其他渔业权。再次，这种渔业权还具有物权的绝对性。按照民法学界的通说，物权最根本的特征在于其具有直接支配性、绝对性、排他性等。由此看来，全民所有水域上的渔业权具备了物权最本质的特征。
（2）但全民所有水域上的渔业权又具有其不同于物权的特征，是一种准物权。因为这种渔业权设定在全民所有水域上，其权利来源于全民或公共所有权，所以在依据渔业法取得或消灭渔业权时，并非基于私人的意思或法律行为，而是必须依据行政程序，基于代表国家的行政主管机关之许可与核准。也就是说，其权利的取得与消灭，依据的是行政法，而不是依据民法、按照民法方法来进行的。因此，渔业权只是一种准物权，而不是真正的物权。
（3）全民所有水域上的渔业权作为一种准物权，在立法上应使其准用物权法的相关规定。既然准物权具备了物权的本质特征，就没有必要为其单独制订一套法律规则，以免导致重复立法、增加不必要的立法成本；所以各国在民法制度的设置上，一般都规定将准物权“视为物权”，并准用民法物权的有关规定；这样，在法律适用上，就具有简单明了的优点。如日本和台湾渔业法都将渔业权“视为物权”并准用民法物权的有关规定。
基于上述理由，我们认为，全民所有水域上的渔业权作为一种准物权，可准用《物权法》针对用益物权的保护规定。对此，与我国《物权法》第一百二十三条的上述规定也并无冲突。
3、集体所有水域上的渔业权，其法律属性是用益物权，是“土地承包经营权”的一种具体实现方式，应适用物权法关于土地承包经营权的保护规定。
这种渔业权是在集体所有的水域上设定的，而集体所有实际上是一种以集体为所有权主体的私所有权；所以，这种渔业权是对他人所有的水域的一种使用、收益的权利，属于民法上的用益物权。
集体所有的水域多属于内水，在法律意义上与土地的性质比较接近。如河流、湖泊等往往与土地在物理上密不可分，有的甚至为土地所包围。正因为如此，不少国家规定将这种水域视为土地，准用土地的有关规定。我国《土地管理法》第四条第三款中规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”，可见我国目前的农用土地概念直接就把这一类的水域包含在内了。
《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产……”。
即将生效的《物权法》在其第一百二十五条虽然将上述“渔业生产”略去不谈，但第一百二十四条规定：“……耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营权”，其所称的“其他用于农业的土地”在解释上应认为包括“从事渔业生产的土地（水域）”；而在集体水域上从事渔业生产，其实现形式主要就是采取承包经营的方式。因此，集体所有水域上的渔业权，实际上就是土地承包经营权的一种具体实现方式，物权法关于土地承包经营权的保护规定可以直接适用，即可弥补《物权法》第一百二十三条规定过于笼统之弊病。
二、在物权法中规定渔业权制度如何与现行法律体系衔接
我国现行的渔业权法律体系主要由宪法、民法通则、土地管理法、农业法、渔业法、海域使用管理法、水法等构成。我国《物权法》中既然规定了渔业权制度，就必须注意如何与这些现行法律相互衔接的问题。
1、与《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等上位法律制度的协调。
《宪法》第九条明确了各种水域的权属；《民法通则》第80、81条、《土地管理法》第
14条以及《农业法》第12条规定了集体所有或国家所有由集体使用的水域上的承包经营权（渔业权）；这些规定构成了对渔业权进行物权保护的基础，与物权法中规定的渔业权制度显然并无矛盾。
应该注意的是，物权法中规定的渔业权制度，与《渔业法》、《海域使用管理法》及《水法》等法是否有冲突，以及如何协调的问题。
2、与《中华人民共和国渔业法》的协调。
《中华人民共和国渔业法》主要是行政法，其立法的重心在于对渔业的管理，而无法顾及渔业权制度建设，对于渔业权的性质、内容及效力等方面都缺乏明确的规定。而目前在物权法中规定渔业权法律制度，事实上是弥补了《渔业法》在这方面的缺憾，而并不会导致法律规则的抵触冲突。在物权法生效之后，渔业法继续作为对渔业进行行政管理的重要法律起到重要的作用。
3、与《中华人民共和国海域使用管理法》的协调。
从我国《海域使用管理法》第七条第二款、第十五条第一款、第二十二条、第二十三条及第二十五条可以看出：（1）海域均属于国家所有，但也包括那些已经由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的养殖用海（即虽为国家所有但由集体使用的）；（2）海域的使用方式包括了养殖等以渔业为目的的使用；（3）海域使用权人依法使用海域并获得收益的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，因此是一种绝对权。由此可见，如果是对海域作渔业使用，那么这时的海域使用权实际上就是渔业权。因此，海域使用权是渔业权的上位概念，与渔业权并无矛盾之处，只是在主管部门上有交叉；其关于海域使用权的法律效力的规定与物权法中的渔业权规定也并不冲突。
4、与《中华人民共和国水法》的协调。
《中华人民共和国水法》第三条规定：“水资源属于国家所有……农村集体经济组织的水塘和由农村集体经济组织修建管理的水库中的水，归各该农村集体经济组织使用。”第七条规定：“国家对水资源依法实行取水许可制度和有偿使用制度。但是，农村集体经济组织及其成员使用本集体经济组织的水塘、水库中的水的除外。”可以看出，水法对水资源的权属问题作出了如下的制度设计：（1）所有权制度；以国家为水资源之所有权人。（2）使用权制度；其中农村集体经济组织及其成员对本集体经济组织的水塘、水库中的水具有免费的法定使用权；其它取水用水的主体必须通过支付费用来取得国有水资源的使用权。在渔业权人对水域进行渔业使用时，必然会牵涉到这些水域中的水资源的利用，因此，《物权法》的相应规定，就必须与水法的这些规定相衔。
首先，全民所有水域上的渔业权，系经国家行政机关许可而设定的；对这些水域作渔业使用的许可，自然涵盖了对无法与水域相分离的水资源的使用许可，水资源的使用费也应视为包括在渔业权人向国家缴纳的税费之中。此时，水资源的使用权就相当于附属于渔业权的法定役权。
其次，按照现行法律的规定，有些水域是属于集体所有的，有些水域是全民所有但由农业集体经济组织使用的；这种集体享有的水域的所有权或使用权，也应该内在地包含了该水域中的水资源的法定使用权，因为，水域若没有了水资源就不成其为水域，水域的所有权或使用权若不同时具有水资源的使用权也将是毫无意义的。因此，在集体所有水域上或者在全民所有由农业集体经济组织使用的水域上的渔业权，也当然地对权利范围内的水域中的水资源具有法定使用权。
当然，不管是何种渔业权，其对水资源的使用不得超出渔业方式的使用范围，并且必须符合水法关于水资源合理开发利用的相关规定。这样，水法的规定与物权法中关于渔业权的有关规定是可以相互协调、相互衔接的。
参考文献：
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