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农村集体土地法范文1
关键词:农村集体土地;登记发证;工作流;分布式网络架构
1引言
按照国家统一部署，现阶段各地正在积极开展农村集体土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权等登记发证工作，面对农村集体土地登记发证工作手续较为烦琐，历史遗留问题多，任务量大等困难，很多地方并未建立一套集成化程度较高的农村集体土地登记发证系统，工作效率较低，总体效果不尽如人意［1］。国土资源部《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2013〕97号)指出“以集体土地确权登记发证工作为契机，采取积极有效措施，加快推进农村地籍调查成果的信息化”。广州市作为华南地区枢纽型网络中心城市，高度重视农村地籍管理工作，在全国第二次土地调查权属调查的基础上，从2012年开始陆续开展了农村集体土地所有权确权、农村地籍调查(集体建设用地及宅基地使用权调查)等工作，在全市范围内形成了较为完善的农村集体土地地籍调查成果，为农村地籍信息化管理提供了数据支撑。为避免传统农村集体土地登记发证管理过程中主要依靠手工作业造成的工作量大、环节多、质量和效率低等弊端，本文在广州市集体土地登记发证平台建设中引入WebGIS、多源异构数据库管理、工作流(Workflow)、分布式网络架构等关键技术，在集成海量GIS数据库的基础上，通过多项平台组件，实现了图形辅助管理与应用，土地登记发证、土地权属争议调处、专题查询与统计、登记档案管理与利用等功能，实现了农村集体土地登记业务的规范化和精细化管
2总体架构
系统总体架构采用多层结构模型，分为数据层、平台层、服务层、用户层，采用C/S(客户机/服务器)和B/S(浏览器/服务器)两种形式相结合的总体技术架构，其中数据层是系统的数据支撑层，依据农村集体土地相关法律法规及地籍数据库建库标准规范，涵盖了基础底图数据、权属调查数据、集体土地登记发证数据、其他红线数据、登记档案数据、历史注销数据等;平台层为系统的运行支撑层，通过数据库管理、工作流中间件、数据交互、地图服务、GIS功能服务、后台管理等平台组件实现服务层相应功能;服务层主要包括GIS基本操作、图形辅助管理与应用、土地登记发证、土地权属争议调处、专题查询与统计、档案管理与利用等功能;用户层主要包括市级地籍管理部门、区级地籍管理部门、技术服务单位等［2，3］。
3数据库建设
本系统数据包括基础底图数据、权属调查数据、集体土地发证数据、其他红线数据、登记档案数据、历史注销数据。其中基础底图数据包括线划地形图、正射影像、土地利用现状、行政区划、地籍区(子区)等数据;权属调查数据包括第二次全国土地调查、集体所有权确权调查、农村地籍调查等数据;集体土地发证数据包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等发证数据;其他红线数据包括国有土地证、建设用地批准书、争议地等数据;登记档案数据包括电子登记簿、登记发证信息、办理过程信息等数据;历史注销数据包括已注销的集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用权证等数据。
4功能设计
本系统除具备一般GIS系统基本操作功能(图层管理、定位查询、地图标注、地图浏览、鹰眼、数据编辑、空间分析、打印输出)外，另结合农村集体土地登记发证的需求，还具备以下功能［4，5］:
4.1图形辅助管理与应用
图形辅助管理与应用功能采用C/S架构，主要流程有:(1)宗地界线导入:可将外业调查的宗地红线导入，系统将其与集体土地登记发证、其他红线等数据库进行叠加分析，依据拓扑规则告知是否存在有压盖或有缝隙等情况，并且根据国家规定的宗地编号规则进行宗地代码的自动生成。(2)地籍调查信息调入:系统根据统一的地籍调查表格式提供属性录入界面，并可直接基于GIS服务组件从权属调查数据库中读取相应宗地属性信息，(3)数据审核:录入的宗地界线与已登记发证集体土地红线、国有使用权红线、批准书红线进行叠加分析并显示可供修改的分析结果，对录入的地籍调查信息的完整性进行检查，对未填的必填属性进行警示，如图3所示。(4)成果输出及结案:经审核通过后的宗地界址及调查信息，由业务人员利用系统提供的打印输出功能进行宗地图及地籍调查表等相关表格的制图打印输出，调查成果数据将同时被锁定结案，由“工作库”自动迁移至“成果库”，提供给土地登记业务
4.2土地登记发证
针对集体土地三种权利类型(集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权)，系统支持国家规定的土地总登记、初始、转移、变更、注销、他项权、异议、更正、换证等不同登记方式，严格按照国家相关的土地登记办法和流程，系统提供从案件受理、调查成果调入、初审、公告审批、公告、审核、审批、缮证、发证等全流程的办理功能模块，基于工作流(Workflow)中间件支持各环节业务人员在系统进行流程办理和发送，将已登记发证的宗地实时更新到集体土地发证数据库中，并将已注销或已变更的宗地移至历史注销数据库，系统同时提供了灵活的自定义工具以满足日后业务扩展的需要.
4.3土地权属争议调处
根据《土地权属争议调查处理办法》和《地籍调查规程》规定的土地争议调处方法和流程，系统提供了涵盖从地籍调查到窗口收件、业务申请受理、调查取证、调解、处理、送达、归档等土地权属争议调处整个流程的办理模块。在通过外业地籍调查获取当事人双方争议的位置、面积、判断案件的利害关系人、类型、性质的基础上，将土地权属争议缘由书、指界书、权属界线套图等外业调查成果汇总整理后调入系统数据库，通过GIS服务和工作流(Workflow)中间件，实现土地权属争议调处业务案件在各环节的电子办文、流程审批及相关调处资料输出打印等功能。
4.4专题查询与统计
(1)专题查询功能:包括案件信息查询、案件进度查询、历史回溯查询、自定义查询等方式，并支持查询信息以工作报表形式输出，其中案件信息查询和进度查询可按相关条件查询案件地籍调查信息、办理意见、办理环节等;历史回溯查询支持以空间位置为轴，以变更时间为序列，回溯查询某一宗地或区域内的一系列变更情况;自定义查询可供用户自定义选择土地登记业务数据和权属数据的重要字段(如地号、坐落、权利人名称、图号等)的某个或多个字段自由组合查询。(2)专题统计分析功能:根据集体土地登记发证项目管理和监管的需要，针对登记发证不同环节提供了挂起案件、注销案、业务量、缮证量、入库档案、土地登记簿、土地归户卡、业务进展情况等多类专题统计分析，并将分析结果进行梳理形成各类工作台账。(3)自定义统计功能:将土地登记业务数据及权属数据中可分类字段(例如登记种类、行政区划等)，数字字段(发证面积等)提取出来，用户可对分类字段进行自定义过滤条件设定，对数字字段进行数量统计项设定，统计出用户所需的统计内容。
4.5档案管理与利用
在业务办理完成后，系统支持对案件办理过程中产生的意见信息、收件材料、打印输出的图表等中间成果及结论性信息按标准目录进行归档，实时生成电子登记簿、归户卡等，并支持档案扫描件上传。通过配置不同角色权限，提供差别化档案利用方式。
5关键技术研究
5.1基于ArcSDE空间引擎的多源异构数据库管理
本系统数据分为空间数据和非空间数据，其中空间数据包括线划地形图、行政区划、地籍区(子区)、土地利用现状、遥感影像、不同类型权属调查、集体土地发证、历史注销等矢量及栅格数据，非空间数据包括宗地属性信息、档案文件、扫描文件等，数据呈现出空间对象的多语义性、数据存储结构的多样性、获取的多途径性、时空多尺度性等特点。针对多源异构数据的组织与管理，本系统基于ArcSDE空间数据库引擎，结合Oracle关系数据库的方式来管理多源异构海量数据库，ArcSDE将客户端对空间数据、属性数据、拓扑数据的查询、添加、修改等相关操作转换成关系操作，以面向对象的空间数据模型Geodatabase存储空间数据［6，7］，大大节省了空间与属性两类数据库间不断重复的连接操作，在提升农村集体土地海量数据库存储效率的同时，也有效保证了众多用户同时进行的日常数据访问、处理等并行操作，确保了系统在数据存储、访问、交互等方面的高效及统一。
5.2基于工作流(Workflow)技术的一体化业务办理
工作流(Workflow)技术作为工作流管理系统(WFMS)的核心技术，对整个业务过程的信息流进行监督、控制、协调及跟踪。其中，工作流指的是一类能完全或部分按照设定规则自动执行的业务过程，在业务过程中，信息数据按指定的规则进行流动，实现不同组织间的协调工作，以达到业务的总体目标［8，9］。本系统通过工作流技术实现了集体土地登记案件在不同职能岗位间的传递，使登记发证信息在系统设定的环节中无缝衔接，案件受理、任务分配、信息录入、图形辅助审查、办证初审、公告、审核、审批、缮证发证、归档管理等每一项业务办理即是一个工作流的实现，由系统实现设定的节点构成，每一个工作节点与不同业务功能模块相关联，由节点通过中间组件实现对所关联业务功能模块的调用，实现了把相对独立的业务功能模块进行集成一体化办理。根据农村集体土地登记发证的工作特点，以工作流技术服务于业务流程管理为主线，以GIS组件实现数据库管理及图形操作为技术基础，实现了工作流与GIS的有机集成，大大提高了系统的灵活性和效率。
5.3基于分布式网络架构的数据交互
分布式是以网络上分散分布的地理信息数据及数据库操作为研究对象的一种理论计算模型，其技术核心内容在于运行在不同主机、不同地址空间上的对象能够实现相互数据通信和交互［10］。本系统作为全广州市的集体土地发证系统，包括集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等权利类型的不同登记种类发证，具有业务流程复杂、数据访问量大且频繁、涉及部门人员众多等特点，为保障登记发证业务的顺利开展，系统采取中心城区服务器集中部署在市局，外围区局基于分布式网络架构分别增设分服务器，系统通过消息中间件提供的队列机制方便地实现市、区两级服务器间的互联互通和信息交互，为农村集体土地登记发证不同部门间的信息交换、网上审批等业务提供支持，有效减轻了网络负载，确保了系统高效运行。
农村集体土地法范文2
关键词： 集体用地国有用地城市规划
Abstract: with the land resource of the increasingly scarce and farmers to improve land income expected, city government expropriated rural collective land more and more difficult, therefore to move into cities also in collective land on the era of city construction. But, planning workers at all levels of the urban planning of more or less ignored the appeals of the farmers, the state-owned land area as a pure to planning, leading to the planning process of implementation difficulties. To this, the author puts forward, the city planning can't continue to the city for collective land to avoid, and should be active and stakeholders to communicate negotiations, form parties can accept all the coordination of the project, and through the guangdong hi-tech development region D financial cases of specification.
Keywords: collective land state-owned land urban planning
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：
1、农村集体土地的征用与城市发展
1.1集体用地与城市建设的关系
1956年社会主义改造完成后直到1966年，我国城市国有土地与农村集体土地的关系最终得以确立，其框架基本稳定并一直沿用至今。到1966年，无论国有企业还是国有经济均在全国城市占据了绝对主导地位，包括土地在内的所有生产资料也完全通过行政划拨来供给，禁止进行任何市场化的土地交接。这样，国家的城市化和工业化用地需求都只能沿着征用农村土地这一条道路来解决（汪利娜，2006）。虽然改革开放后引入了市场运作的方式，分离了国有土地的所有权和使用权，引入了土地有偿使用制度，但城市建设需要征用集体土地，转化为国有土地后进行建设这一框架没有改变。
1.2土地紧缺使土地征用日益难以为继
在农村土地资源富余、农地产出不高的情况下，原有大中城市的征地扩展还比较容易。袁奇峰等学者总结其原因有三：一是农村可以将获得征地补偿作为集体经济发展的启动资金；二是农村集体可以通过留地合法地获得一定比例的“经济发展用地”(集体建设用地)发展工商业；三是政府征地搞工业园区还可以改善本地区的基础设施，并带来餐饮、仓储运输、商业、房屋出租等有关服务业发展、劳动力就业和留用地增值的机会（袁奇峰，杨廉等，2009）。
随着土地资源的日渐紧缺，同时国家对农用地转用的控制力度越来越大，新增建设用地指标越来越少，城市建设所需的土地征用日渐变得困难。笔者总结原因有三方面：首先，近年来，城市政府通过所谓“经营城市”的理念，低价从农民手中征得土地，而又高价出让转让，此种做法让农民大感不满，对征地的合法性和正义性产生了怀疑因而抵制征地。其次，集体土地征用的补偿标准普遍较低，农民拿着农业用地的征地款过着城市的生活，又缺乏稳定的就业收入保障，自然会抵制征地。再次，一些城市周边地区通过违法农地转用，摄取了城市发展带来的红利，获得了租金、分红等巨大的经济收益。农民担心国家征地会对他们的既得利益造成损害，因此抵制征地或漫天要价。
1.3城市进入集体土地与国有土地共建城市的时期
为弥补征地补偿的不足，并顺利征到土地，地方政府一般会在征地总面积中留给村集体15％～20％的“经济发展用地”，成为目前合法“集体建设用地”的主要来源。该用地由农村集体组织经营，收益用于社区服务、基础设施提供和通过分红在经济上保障进入城市的村民的生活。在我国一些经济发达的地区，如珠三角等地，村集体一直是为农村提供社会服务和基础设施的主体，而集体经济依附在农村集体建设用地上成为农村稳定的一个重要因素（袁奇峰，杨廉等，2009）。从这点上说，城市政府今后要征得土地将越加困难，即使成功征地，也会出现与城市国有土地相邻着合法“集体建设用地”的情况，因此，有学者提出，中国城市已进入集体土地与国有土地共同构建城市的时期（魏立华，袁奇峰，2008）。
2、城市规划对农村问题及农民诉求的忽视
根据《土地管理法（1998年）》，“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请国有土地……依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体的土地。”亦即城市政府必需在国有土地上进行城市开发和建设。正因为如此，中国城市规划是基于国有土地而进行编制与实施的。无论是城市规划体系中的城镇体系规划、城市总体规划、城市近期建设规划、控制性详细规划更多都是对国有用地进行安排。《城乡规划法》出台后，规划工作者加强了对村镇规划的研究探讨，但乡村毕竟是与城镇不同的两个运营管理体系。可以说，我国的规划工作者在很长一段时间内都缺乏对城市发展过程中，在不征地的情况下如何合理利用集体土地利用的思考和研究。在进行城市规划时，都采取对城市中的集体用地进行回避的办法，没有实质上解决问题，做出来的规划也很难得到相关利益主体，特别是农民的认同，导致规划实施过程中困难重重，政府与农民的矛盾也越来越尖锐。
3、广东金融高新区D区开发建设的尝试
中国城市已进入集体土地与国有土地共同构建城市的时期，城市规划不能继续对城市中的集体用地进行回避，而应该主动与相关利益主体进行沟通谈判，形成各方均能接受的协调方案。位于广东省佛山市南海区的广东金融高新技术服务区D区开发建设就是其中一个例子。
3.1地区开发背景
规划区农村分布图
广东金融高新技术服务区面积16.5平方公里，包括A、B、C、D四个区。本次规划区金融D区是核心区的主要组成部分，用地范围南起佛山水道，北至广茂铁路，东临桂澜路，西至桂和路，规划总用地面积约1.93平方公里。
规划区现状建设用地面积为84.55公顷，用地类型以居住用地、工业用地为主。规划区内的自然村有5个，分别是：勒边村、仇边村、邝边村、洛溪村、岳利沙村。岳利沙和洛溪村位于北岛（首期启动区），共计农户359户，户籍人口1169人。农村集体经济组织主要收入来源为土地出租，总租金年收入约1000万元，村民人均年收入4000-5000元。
3.2农民利益诉求
因本区的开发建设涉及大量的农村集体土地，农民对本次规划（主要针对规划区中的启动区――北岛）提出一些要求：
（1）打破村庄行政边界，村民住宅、集体物业捆绑，实行整体改造。
（2）复建内容分两部分，一部分为村民住宅复建，需要10万平方米，另一部分为返还村民的经营性集体物业，面积为25万平方米。
（3）改造成本靠出让商住用地筹集。弥补改造成本后的剩余土地（成为共同开发用地）可以采取多种形式共同经营，开发运营形式可由村集体及政府共同商议。
3.3各方协调的规划方案
为体现本区作为金融服务区的功能定位，同时兼顾农民利益，形成各方均能接受的协调方案。本次规划按以下步骤推进：
（1）对需要拆迁及需要复建的农民住宅及集体经营性物业面积进行统计，计算村庄改造及新区建设成本，其中包括拆除及复建费用、新建道路、绿地、景观水体费用等。
（2）根据近期同等条件地区土地出让历史数据，预测未来本区的居住用地出让价格。
（3）扣除规划居住用地的土地出让成本（包括征地款、新增建设用地土地有偿使用费及其它税费）后，计算达到财政收支平衡所需出让的居住用地面积。
（4）根据以上条件制定比较方案。
方案一 方案二 方案三
复建村民住宅 10.69万m² 10.69万m² 10.69万m²
复建集体物业 19.91万m² 20.21万m² 20.73万m²
出让商住用地 98.6亩
（建筑面积26.32万m²） 151.5亩
（建筑面积35.35万m²） 184亩
（建筑面积50万m²）
得土地出让金 17.52亿元
（改造成本16.77亿元） 23.52亿元
（改造成本22.11亿元) 33.28亿元（改造成本33.54亿元，村民分5成居住用地出让金)
道路、绿化的用地 34.87公顷（523亩） 34.87公顷（523亩） 34.87公顷（523亩）
可供政府、村集体共同开发的用地 13.74公顷（206.1亩） 10.03公顷（150.45亩） 6.89公顷（103.35亩）
政府储备公建用地 21亩 21亩 21亩
规划方案比较分析
4、结语
随着土地资源的日益短缺及农民对土地收益预期的提高，城市进入集体土地与国有土地共建城市的时期，这要求城市规划工作者适应这种趋势，改变过去追求完美形态和功能的美好蓝图式规划方法。规划过程中的公众参与是重要的，而且将是反复的过程。规划工作者要学会周旋于相关利益者当中，以“戴着镣铐跳舞”的心态来展现自己对规划事业和理想方案的追求。
参考文献：
（1）汪利娜，中国城市土地产权制度研究，北京：社会科学文献出版社，2006
（2）袁奇峰，杨廉，邱加盛，魏立华，王欢，城乡统筹中的集体建设用地问题研究――以佛山市南海区为例，规划师，2009（4）
（3）魏立华，袁奇峰，土地紧缩政策背景下土地利用问题研究述评――基于城市规划学科的视角，城市问题，2008（05）
农村集体土地法范文3
一、农村集体土地确权登记发证存在问题及原因
（一）规章政策存漏洞
规章制度不健全。法律法规明确禁止农村宅基地通过买卖、入股、抵押等方式流转，继承或伴随房屋所有权转让而获得宅基地使用权的情况除外，但受让人必须只能是本集体经济组织成员，如果要转让给本集体经济组织以外的人员，该人员必须首先在集体组织中落户并符合申请宅基地的条件。在实际工作中，农村土地集中区都存在宅基地跨集体经济组织流转的现象，有的甚至跨村跨乡（镇）流转。
政策标准有歧义。在农村宅基地确权登记发证中，实行“一户一宅”制，但对于“户”的界定以及分“户”标准各地规定不一致。有的以公安户籍为准，有的则以是否结婚或是否达到法定年龄为准，容易引发矛盾。
（二）软件硬件缺保障
所谓“软件”是指基层工作人员、群众等利益相关者的思想文化水平，“硬件”主要是开展工作需要的经费、技术、专业人才及工作队伍等保障条件的落实标准。
思想认识不统一。由于农村土地市场的不健全，农村集体土地确权登记发证的成效难以在短期内实现，许多基层政府工作人员和群众对此项工作的意义和价值缺乏正确的认识，开展工作时态度不积极，存在抵触情绪，试点地区也没有达到预期的效果，增加了工作推进难度。
经费保障不充足。农村集体土地确权登记发证历时短，覆盖范围大，各级地方政府的财力有限，难以支撑全部的工作经费，即使已经支付的部分资金也是采取分阶段拨发的方式予以审批。江苏省共申请预算经费约5.4亿元，已落实经费约2.6亿元，其中，连云港市落实经费2290万元，工作经费较往年有所提高，但一些基层地区工作经费依然紧张：有的地区农村土地承包经营权工作经费到位率较低，甚至有的预算资金未完全到位。
技术薄弱缺人才。在农村地籍调查中，大量的确权工作队伍都是从当地乡村聘请人员组成，缺乏专业知识和技术，具体工作存在随意性，难以有效保障调查数据的真实性。省里组织了两期全省土地登记人员持证上岗培训，徐州、连云港、淮安、无锡、宿迁、泰州等6市也开展了土地登记发证工作人员继续教育，这些措施提高了政府工作人员的专业水平，但一些外聘的作业人员整体能力依然不高，影响了工作进度。
（三）历史问题难解决
遗留纠纷产矛盾。农村之间普遍存在的插花地和飞地等集体土地，权属争议较大，由于时间久远，缺少相关的权属证明材料，无法在短时间内调处矛盾，需要逐个调查确界，影响了整体工作的进度。
“一户多宅”成困境。主要有四种情况：一是具备分户条件未分户却实际占有多处宅基地形成的“一户多宅”。农村一些家庭子女结婚后申请其它宅基地，但仍然和父母住在一起，一户家庭拥有多处房屋；二是“建新未拆旧”导致的“一户多宅”。在农村宅基地管理中，申请建设新房屋需要填写承诺书，保证拆除旧建筑。然而，由于缺乏有效监督以及必要的强制措施，许多农民未拆除旧房屋，甚至住在旧房屋，闲置新房子；三是继承或被捐赠房屋而获得宅基地使用权造成的“一户多宅”。由于政策标准不统一，继承或被捐赠的程序方法不科学，缺乏有效的管理，宅基地闲置情况较多；四是历史遗留问题演变的“一户多宅”。《土地管理法》实施以前，由于“宅基地私有化”以及“少批多占”等观念影响，农村集体土地管理不规范，村委会收取一定的费用，负责宅基地的分配，农村宅基地凡申请就批准，“一户多宅”的现象大量存在。
（四）实际操作不科学
登记程序不规范。部分地区对曾经发放的旧土地证书未予以收回，也没有公布废止或注销，甚至还存在发放新证书继续依据旧证书决策的不正常现象，导致了农村集体土地登记发证中“一户”拥有多个土地证书，为后期不动产登记工作埋下了隐患。同时，登记表格的复杂性以及登记日期不一致等问题，不符合规范化登记标准，容易引发纠纷，降低了土地证书的权威性。
证书发放不达标。实际工作中，为减少矛盾纠纷，提高工作效率，许多权属有争议的土地证书滞留在国土资源部门，没有发放到具体的农民或集体经济组织。在农村宅基地和建设用地使用权中，对于超面积的宅基地使用权，通常采取“登记政府批准面积，备注超出面积”的方法，但此办法会使得农村集体土地确权登记后，农民不愿意主动领取证书，即使已经领取的证书，也因保管不善而轻易丢失，增加了土地证书管理难度，影响基层政府发证的积极性。
二、几点政策建议
健全法规保实施。宅基地使用权受让主体除本组集体经济组织成员外，可以扩大为本组集体经济组织成员外的人员，包括本村、其他村或乡镇的人员，但不包含城镇居民，其他村或者乡镇的村民在本村取得宅基地使用权需经本村2/3以上村民书面同意，从而颁发农村集体土地使用权证书。
统一标准防歧义。以不动产登记为契机，建立统一的农村集体土地确权登记发证办法。明确工作程序和细则，界定“户”的概念、分户标准、土地面积的计算范围和方法以及土地审批时间的阶段划分等内容，避免在工作中出现纠纷。
积极宣传促动员。召开动员大会、座谈会及经验交流会等，要求试点地区以及其它地区主要负责人和群众代表参加会议，集中解决工作中的疑惑和问题，做到统一思想，凝聚共识，共同推进农村集体土地确权登记发证。
开源节流筹经费。进一步明确地方为主的原则，加大省级政府奖补力度，对经济薄弱的地区倾斜扶持，尽量帮助基层政府缓解财政支出压力，借助企业援助拓宽经费来源渠道。同时，减少经费开支，提高资金使用效率，以最少的资金发挥最优的效果，从而实现“开源节流”筹经费。
加强培训提能力。建议由省里专门培养一支师资力量，对县、乡（镇）、村等基层工作人员做到培训全覆盖。通过专业知识技能培训和现场模拟演练，不断提高基层工作人员业务水平和反应能力。
科学分类解矛盾。坚持“户籍一致”的原则，实行实名制登记，防止在登记中弄虚作假，严格保障“一户一宅”目标的实现。为解决历史遗留问题导致的权属纠纷，根据1982年《村镇建房用地管理条例》和1987年《土地管理法》分三阶段进行确权登记发证。同时，成立村调整土地小组和争议仲裁小组，确定权属调查的指界人，可通过村民小组会议或2/3村民代表同意推举产生。
登记规范趋常态。制定严格的规范化登记文本，按照法律规定的程序操作，组织专人对土地登记档案进行修改和完善，及时纠正不规范的土地登记行为。对于原有土地证书未收回或未公告废止、注销的，国土部门采取适当方式，比如以旧换新、低价回收等措施，收回旧土地证书，严格依据新证书开展工作，避免引起农村集体土地关系混乱。
农村集体土地法范文4
1.农村土地承包经营权证的法律属性
《中华人民共和国农村土地承包法》第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”依据上述法律规定，县级以上人民政府向承包方颁发证书是确认承包方的土地承包经营权的行政确认行为，土地承包经营权证是承包方对其承包的土地拥有土地承包经营权的合法凭证，受国家法律的保护。土地承包经营权证的颁发，其实质要义是真正使广大农民放心，是公权力自我限制的体现，是信赖保护原则在农村土地承包领域的延伸，而其民法意义在于它的对抗性，但土地承包经营权证是农村土地承包经营权的充分而非必要条件。
2.农村土地承包经营权证的使用范围
按照《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（2004年1月1日正式施行）第二条、第三条、第四条明确规定农村土地承包经营权证只限承包方使用，承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒滩等农村土地从事种植业生产活动，承包方依法取得农村土地承包经营权后，应颁发农村土地承包经营权证予以确认。因此，农村土地承包经营权证使用范围主要是村集体经济组织成员，但按照《农村土地承包法》第四十六条、第四十七条、第四十八条、第四十九条的规定，村集体经济组织以外的单位或个人依法取得荒山、荒地等土地承包经营权后，县级以上地方人民政府应当按法定程序予以发证确认其拥有合法的农村土地承包经营权。
3.农村土地承包经营权证的颁发程序
《农村土地承包法》对农村土地承包经营权证的颁发程序未作具体规定，但《农村土地承包经营权证管理办法》第七条规定了村集体经济组织成员使用的农村土地承包经营权证的颁发程序。首先，在农村土地承包经营合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门；其次，乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请。材料不符合规定的，应在15个工作日内补正；最后，县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证。申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府。《农村土地承包经营权证管理办法》第八条对村集体经济组织以外的单位或个人以招标、拍卖等方式承包“四荒”地后如何取得农村土地承包经营权证也作了具体规定。
4.农村土地承包经营权证的配套制度
农村集体土地法范文5
【关键词】
集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径
【背景与问题】
2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。
2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？
【法律分析】
一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。
二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题
根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。
拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
农村集体土地法范文6
[关键字]农村集体土地 所有权 数据库
[中图分类号] F301
[文献码] C
[文章编号] 1000-405X（2012）-10-82-1
1 概述
开展农村土地确权登记发证工作，建立农村土地确权登记发证数据库。加快推进农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证覆盖到全部农村集体土地，不得遗漏。逐步实现土地登记资料网上实时更新，动态管理，建立共享机制，全面提高地籍管理水平，大幅度提高地籍工作的社会化服务程度。
2数据库建立的内容要点
2.1 参照《城镇地籍数据库标准》（TD／T 1015-2007）、 《土地利用数据库标准》（TD／T 1016-2007）等技术标准，以最新土地调查数据库为基础，建设以二次土地调查数据库质量要求为标准，能与全国土地登记信息动态监管查询系统建设相关要求相适应的数据库。
2.2数学基础及分幅编号，沿用当地二次土地调查数据库确定的数据基础，分别采用"1980西安坐标系"、"高斯－克吕格投影"、3°分带和"1985国家高程基准"、分幅及编号采用国家基本比例尺地形图的分幅和编号。
2.3数据内容，农村集体土地所有权确权登记发证数据库包括：土地利用、地籍调查、所有权登记发证、土地权属争议等相关数据。土地利用数据包括地类图斑、零星地物、线状地物等。地籍调查数据包括界址点、界址线、四至、权属界线协议书、示意图等地籍调查成果。登记发证数据包括登记发证过程中相关申请、审批、注册、发证等资料数据。土地权属争议数据包括争议界线、权属调查情况、调解情况等数据。
3 建立数据库的流程要素
3.1编制县级数据库建设方案
由市（州）组织专家评审。
3.2资料收集、整理及扫描，这次数据库建设需要充分利用最新土地调查成果和对以往已调查登记、发证相关资料进行数字化录入。要求纸质资料扫描质量达到200dpi以上。
3.3图形和属性数据采集，图形和属性数据采集就是我们常说的矢量化，属性数据的采集分2种，一种是单纪录的录入，还有一种是批处理，利用一些关键的属性字段进行挂接批量转换。
3.4拓扑关系构建，拓扑就是空间关系的描述，对于我们所建的数据库来说，就是点、线、面空间位置关系的描述，农村集体土地所有权确权登记发证数据库对拓扑关系的要求与二次土地调查数据库相一致。
3.5数据检查与入库，数据入库前数据的质量检查非常重要，必须做一次全面的检查，比如图形和属性对应或者是挂接等要做一次系统性的检查，也相当于对入库前的成果进行一次的系统的整理。
4数据源质量控制
4.1根据数据源质量要求对其进行质量检查，并填写数据源质量检查表；检查图形数据精度是否在限差范围之内；检查DOM等数据源的点位精度时，可选择明显地物点，与GPS测量实地坐标进行对比检查；检查地籍调查表、土地登记申请书、审批表等的规范性、完整性、逻辑一致性，并对照图件检查对应关系；检查数据源的数据格式、数学基础和数据精度等。
4.2数据采集质量控制，采用环节质量控制和交接检查的方法，对过程质量进行控制。作业员对其作业过程及重大问题应当记录；作业员对数据进行全面自查，技术负责人组织作业员互查；由专业质量检查员对重要环节进行重点检查，并填写质量控制检查及处理表。质量控制检查及处理表；专业质量检查员要不定期的进行抽查，确保数据质量；不同作业员进行不同作业环节的数据交接时，进行数据交接检查，交接检查卡。
4.3数据入库质量控制，数据入库前应对数据进行100%的数据质量检查。数据入库后要对计算机自动输出成果进行检查。数据运行过程中要对数据库整体安全性运行检查。
5数据库标准规范化
5.1参照《土地利用数据库标准》（TD/T 1016-2007）、《城镇地籍数据库标准》（TD／T 1015-2007）两个标准制定符合地方实际情况的《农村集体土地所有权确权登记发证数据库标准》，此次数据库建设要求依照这个标准执行。
5.2数据库建库软件，不统一数据库建库软件，地方各级数据库和管理系统软件由地方自主选择，由于数据库结构、数据库标准、数据内容基本一致，建议沿用二次土地调查、变更调查，所采用的建库软件。
5.3数据库建设单位，全国二次土地调查数据库建设和变更调查数据库更新已经历练出了一大批技术力量强、服务质量好的建库单位，建议选择有一定行业知识和建库经验的单位。
5.4标准数据交换格式，为了保持与最新土地调查数据库相衔接，并能与目前国家正在推动的全国土地登记信息动态监管查询系统建设工作相适应，农村集体土地所有权确权登记发证数据库数据交换内容与格式参照二次土地调查数据库数据交换内容与格式。
5.5数据库建设质量控制，质量控制对于数据库建设属于至关重要的环节，各单位在二次调查数据库建设过程中已经摸索出了较好的控制方法，但也存在一些瑕疵。特别提出，此次针对各县级单位控制面积的调平，要求必须与省里下发的控制面积完全一致。
5.6数据库质量检查，数据库建完以后能不能在实际工作中应用，质量检查是很关键的一个步骤，数据库成果是本次确权登记发证工作的最重要的内容，此次数据库检查除拓扑关系采用二次土地调查农村土地调查质检软件检查外，其他的采用人工检查方式。
6 登记发证相关数据的处理方式
农村集体土地所有权确权登记发证数据库中登记发证的相关数据可分两种情况进行处理。
6.1对已登记发证的所有权，可将权属界线协议书、示意图、土地证书等资料进行扫描并以附件形式录入数据库，对其他必要数据可根据已有资料或开展补充调查进行补充录入。
6.2对还未登记发证的所有权和部分有意愿申请登记发证的所有权，应按农村集体土地所有权确权登记发证数据库标准中有关登记所需的宗地的权利人、权属来源证明、权属调查、注册登记、权属审批等信息进行调查、审核、并按要求录入。
7 结论
农村集体所有权登记发证数据库的建立不但为推进农村集体土地所有权确权登记发证工作有序开展起到了积极的作用，在规范农村集体土地所有权确权登记发证程序，确保农村集体土地所有权调查成果的准确性和可靠性也起到了很大的帮助。
参考文献
[1]董景山.农村集体土地所有权行使模式研究.法律出版社.2012.02
