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房产评估报告范文1
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
房产评估报告范文2
二手房的价格相对现房、期房便宜，但购买二手房需要一些交易费用，这些费用没有统一的标准，本着节省原则，您需要多咨询、多比较。
从目前二手房交易环节来看，消费者需要支付的费用主要有中介信息费、房产过户手续费、贷款过程中发生的评估费、律师费、保险费、居间中保费等。其中，中介信息费支付给经纪公司，绝大部分的经纪公司按成交价的1%收取费用，但也有个别公司的费用比例在2%以上。而其他费用没有统一的说法，如律师费，一些公司会收取贷款额的0.2%，另一些公司收取贷款额的0.3%;居间中保费1500元到2000元不等。所以，如果你腿勤、嘴勤在多方咨询、比较后，选择合适的收费标准，就能省出一些交易的费用。
需要指出的是，如果你想连中介费用都省了，“撇开”中介公司去单独和房主交易，不见得明智，因为中介公司还起着“把关”的作用，能防范你在交易过程中出现的风险。但也有例外，除非您是行家。
当面交易
暗箱操作要不得，如果你通过经纪公司买房，一定要透明交易。所谓“透明交易”就是将整个二手房交易过程完全公开化、透明化，实现买卖双方见面，避免经纪公司乱吃差价。曾经有一些经纪公司吃差价几万元甚至十几万元，买卖双方都深受其害。
卖主王先生将自己位于双井地区、面积85平方米的一套二手房以“净价”（净价是指交易过程中涉及到的费用由买方支付）48万元委托一家经纪公司进行出售，买主张先生花费53万元购买了这套房产，经纪公司从中赚取了5万元的差价。张先生除了需要支付53万元的房款外，还需要交13515元的中介费和相关税费。但是，如果张先生通过透明交易，实现买卖双方见面，只需49万元即可购买。因此，不仅从房款上可以节省4万元，而且经纪公司的信息费以及相关税费也因为总成交款的降低而相应减少1020元。
在目前北京二手房经纪行业还是比较混乱的情况下，买卖双方见面的透明交易才是安全的。
算清房价
房产买卖合同中有两种资产的价格，一种是房屋的价格，另一种是装修和家具的价格，这两个价格算得巧妙，也可以为你节省不少的费用。首先在交易的时候，你应该注意装修永远都是贬值的，因此，你应尽量减少在装修费用的支出。其次在写合同的时候要注意把装修费用和房屋价格分开写，分开写的好处就是能帮你节省不必要的税务支出。
胡先生购买了一套总价508000元人民币的房产，他需要交纳1.55％的契税和印花税：7874元，但他如果把10万元的装修费填到合同“装修及附属配套设施转让价”一栏中就可节税1550元。
但需要提醒你的是，不要“捞过界”，不要把不存在的装修费写上去，妄图逃税，如果被有关部门发现不但会对你进行处罚，还会请评估机构对你购买的房产重新估价。
先支后省
物极必反，不要省不该省的钱。如果你碰到自己拿捏不准的价位，要舍得花些小钱找专门的评估机构对房产的价值进行评估。一般来说，房屋的价格是贬值的，因为房屋都有使用寿命，而土地的价格是升值的，毕竟土地资源有限。你找到专业的评估机构后，就请它从上述两点出发，对你要购买的房产，做一个评估报告。也许这份评估报告，花了你几百块钱，但它将成为你讨价还价的有力筹码。
另外，你确信这笔买卖能够谈成的前提下去做评估报告才会万无一失。
赚即是省
购买好地段的二手房才会升值。“赚钱”是“省钱”最有效的办法，不论是投资还是自住，房屋本身都是有价值的。所以，地段的选择成为关键。
房产评估报告范文3
第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。
第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。
县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。
市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。
第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：
（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。
（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。
（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。
（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。
第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：
（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。
（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。
（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。
（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。
第六条评估报告的主要内容包括：
（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。
（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。
（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：
1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。
2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。
3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。
4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。
5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。
（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。
（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。
第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。
第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。
房产评估报告范文4
谁料，闹心的事还没完。她向工商银行申请了商业贷款，“虽然还没过户，但是工行回复贷款审批已完成，随后立刻在卡里扣款4000多元”。
“如果按照合同成交价1‰收费，那么应该是3000多元。”陶女士随即电话咨询工行信贷员，得到的解释是“按照银行内部评估价格征收”。陶女士非常纳闷，“这套房子在银行那儿瞬间就增值了100多万？那么为什么贷款额不能按照评估价400万来放贷？”
今年以来，楼市交易升温，很多购房者像陶女士一样，在申请二手房商业贷款时，被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。然而，这笔钱的缴纳标准是多少？该由购房者承担吗？
收费有弹性
建设银行住房贷款部的业务员小张向记者介绍：“所谓房产评估费，就是银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估所产生的费用。”
小张说：“二手房交易与新房市场的交易不同，这套房子很可能没有经过任何机构或部门定过价，如果银行仅仅按照双方的交易价来提供贷款，难免会产生风险，因此就需要专业的评估公司来进行评估，以确定该交易住房的价格。”
本刊记者以购房者名义咨询发现，在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费。
一家小型中介机构的负责人小杨向记者透露，房产评估费一般在房价的1‰-5‰不等。据悉，1995年国家规定房屋估价100万元以下，评估费最高收5‰，各地具体执行标准由当地制定。
然而，记者调查发现，房产评估收费的议价弹性很大，尤其是一些房地产中介代收时，收费标准不一。“如果房子总价达到500万元，评估费能打折扣优惠，当然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”
小杨坦言，他曾经遭遇过态度强势的客户，坚决不愿意承担这笔费用，最后就从中介费里让出相关的费用：“反正也没多少钱”。
网友王先生在某知名网站的BBS里分享了自己的亲身经历：中介原定收取其1‰的房屋评估费，但他态度相当强硬地表示不会支付这笔不合理的费用。在与中介的两三个来回之后，得到了中介的最终回复，王先生只需要支付100元的“咨询费”。
从4000元到100元，评估费的价格之所以有如此弹性，有业内人士解释：“虽然客户所缴纳的评估费应该直接交给评估公司，但这笔费用一般都是通过中介公司交纳的，中间的议价空间就比较大了。”
目前市场上，二手房评估是众多评估机构主要业务，不过评估机构的客户主要还是偏重于企业。
王先生表示，交完钱后就没人再提评估的事，他既没见到估价人员，也没看到评估报告。最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据，连发票都没有。
根据住建部房地产估价规范，注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，还要现场拍照记录。但像王先生一样，花钱买报告的购房者不在少数，所谓评估只是“走过场”。
小杨向记者解释，评估公司一般不会要求去住房内部进行拍照，而是在外部进行勘察，了解其环境以及大致的房型即可，“这样不会给买卖住房的双方带来太大的麻烦。”
钱进了谁的口袋
尽管银行声明收费是由第三方机构进行，但多数银行均有指定的合作评估机构，消费者可以在3-5家合作机构中“随机”选取。
“银行贷款通常只承认至少二级以上资质的评估公司的评估报告。”小张说，“不少银行都有自己签约的评估公司，交易双方只能通过这家评估公司来进行评估。”
“银行指定评估机构，显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。
其中，最大赢家无疑是银行。有银行人士透露，部分银行与评估机构之间存在利益返点，返点的比例甚至可达到一半，银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。
值得注意的是，即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用，但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。
在采访中，不少市民都向记者表示，通过中介买房时都遭遇过“糊涂账”，不明白哪些费用该收，收取的标准是什么，各家中介实际收取的也不一致。
本刊记者以购房者的名义咨询了一家房产中介门店，工作人员介绍说，“除了房款、税费之外，我们要收取总房款1%的中介佣金，还有评估费，按房款5‰来收。”也就是说，如果成交一套300万元的二手房，购房者要交3万元中介费，1.5万元评估费。
该工作人员称：“评估费是交给评估公司的，费用属于代收。”他强调，他们公司有一个专业的团队负责这项业务，可以把房价评低，有助于购房者在缴税的时候“省钱”。
“5.6%的营业税、1%的个税还有契税，这一下子就可以少缴好几万的税，花5‰的评估费很划算。而且我们跟各家银行熟，知道哪家银行利率打折，门槛低，放款快，比你自己跑腿办省心、省事还省钱。”
小杨说，很多房产中介代办按揭，自然是想要吃回扣，会糊弄购房者，很多购房者不懂，便做了冤大头，“表面上评估公司收费，但大部分流进房屋中介和利益第三方的腰包”。
该由谁承担
2006年，原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”。
法律界人士认为，评估是银行内部风控的手段，依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用，但部分银行及中介要求购房者承担，有滥用强势地位追求不当利益之嫌。
曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说：“‘通知’中提到的‘另有约定’，是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款，将约定条款变成市场惯例，利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称，转嫁收费，侵害了消费者权益。”
“银行内部风控需要却让客户埋单，暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。
有专家表示，评估费不应由银行硬性规定，而是应该让客户自己选择一定级别的评估公司，再由银行确认。这样也能避免银行和评估公司之间可能产生的猫腻。
房产评估报告范文5
甲方： 身份证号码：
住开封市
乙方： 身份证号码：
住开封市
鉴于：
1. 甲、乙双方于XXXX年X月X日签订了房屋买卖合同，乙方购买了甲方位于XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米，有独立通道。因甲方原因，至今未办理房产证。
2. XXXX年X月，因甲方需要，需购买乙方房屋，此间甲乙双方虽多次协商，因始终不能达成一致意见，双方发生纠纷。
现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方购买乙方房屋一事，达成以下协议：
第一条 乙方同意向甲方出让其拥有的坐落在XXXX，面积XXX平方米，小院面积XXX平方米。
第二条 经双方协商同意房款价款以开封市具有鉴定资质的房地产评估机构（如：XX、XX）的鉴定评估为依据，评估费用由甲、乙双方各出一半。
双方同意以房产争议前的房屋状况和土地性质为评估依据（房地一体、独栋三层别墅、独立小院、道路畅通等，详见购房合同）。
双方同意待房地产评估机构出具的《房产价格评估报告》确定房价后，甲方于10日内（以评估机构出具报告时间为准）将评估的房款一次性全额支付给乙方，乙方在收到甲方全部房款后10日内搬离。
第三条 若在评估过程中，因甲方原因造成对乙方经济损失的，甲方应向乙方给予相应的经济补偿。
第四条 违约责任。若甲方不能在10日内（以评估机构出具的报告时间为准）将房款一次性全额支付给乙方，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向乙方支付违约金，至房款全部付清为止；乙方在收到甲方全部房款后10日内不能搬离的，自逾期之日起，根据房款总价按日百分之一向甲方支付违约金，至搬离为止。
第五条 本协议各项内容均为甲、乙双方的真实意思表示，并已对协议各条款内容的真实意义完全知晓、了解、熟悉，并自愿承担相应的法律责任。
第六条 双方约定的其他特别事项：
第七条 本协议一式二份。甲乙双方各持一份。
甲 方 ： 乙 方 ：
房产评估报告范文6
关键词： 房地产评估；信息系统；设计
中图分类号：TP311.5 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）05-0201-02
1 房地产评估行业现状分析
房地产评估作为房地产领域中的一个行业，其最终产品是生产房地产价值的评估报告，这种报告针对不同项目价值进行估算，制作过程相对复杂。目前，该行业部分地区报告的制作还停留在比较落后的手工阶段，即利用office软件生成相应文档作为最终报告形式。显然，这种工作模式在如今高速发展的房屋市场中，完全没有竞争力。主要问题有以下几点：
1.1 人工干预过多，影响报告制作质量 由于评估人员利用文档类软件进行手工录入，报告质量不能完全保证，即使是反复进行核查检验，都有可能存在部分输入错误的现象。
1.2 生成报告周期过长，工作效率低 房地产行业的火热，带动了评估所业务的增加。但中小型评估所往往人员有限，市场需求又呈现上升趋势，导致报告制作周期长，缺乏系统的工作流程，不能按期完成应有的项目。
1.3 数据共享不够 传统手工方式生产评估报告，没有相应的数据信息录入到数据库中。使得每一笔业务之间没有相互的联系，造成了数据资源的浪费。同时，要查询以往的业务报告，没有相应的数据检索功能，不能迅速定位相应需求。
1.4 工作业务进度无法把握 制作一份评估报告完整的流程为：接受评估委托安排现场勘查估价师寻值反馈给委托人出具报告估价师签字盖章缴费并领取报告，这通常需要几个部门之间相互协作完成的一项工作。实际操作中，苦于没有一个基于过程控制的信息系统软件，委托人无法查询到其所委托的业务进程。
1.5 无法实现企业内部管理自动化 大部分评估所员工月考核都与每个月工作量挂钩，企业根据员工完成项目数量实行绩效考核。人力资源部门以往要根据评估员填写的计数表及报告，生成当月的考核报表。工作过程完全由人工操作，容易出现错误，并造成考核工作混乱的现象。
本文结合以上问题，笔者对区域评估所进行调研，总结实际工作需要，开发一套可扩展模块的房地产评估系统软件，利用该软件可以提高评估工作效率，加强企业竞争力。
2 房地产评估系统概要设计
将软件需求转换为实际运行系统之前，首先设计出软件总的体系结构，称为项目的总体设计。项目的总体设计又叫概要设计，它将系统功能模块初步划分，并给出合理的研发流程和资源要求。
本软件设计根据国家标准《房地产估价规范》及房地产评估的实际工作过程，进行了系统的框架规划。该系统为评估工作人员提供了专用操作平台，通用性强，操作简便，具有直观的图形界面，能充分利用市场资料和常用评估参数，以提高评估所工作效率。系统评估模块可选用一种或多种算法，对项目进行评估试算。评估人员只需要通过输入相应技术参数，便可得到精确、明晰的评估结果，可大大提高评估质量和效益。
3 房地产评估系统功能规划
3.1 业务流程图设计 业务流程图主要是描述业务的走向，其描述的是完整的业务流程。它以业务处理过程为中心，一般不涵盖数据的概念。笔者针对多家评估公司业务流程进行了整理，归纳了项目的办理程序。首先公司市场部先从银行或房产中介公司拿到评估业务，然后把评估资料（包括房产证、委托方身份证等）交给业务部，再由该部门委派现场勘察人员进入现场，完成相关勘测任务，并根据勘测报告对该项目价值进行相关参数测算，即完成“寻值”任务。最后估价员根据勘测报告给出的测算值，运用适合的估价方法或案例，计算该房地产项目确切价值，生成评估报告，同时将评估报告装订成册送给客户。业务流程图如图1所示。
3.2 模块接口设计 本项目对接口的要求有统一的标准和规范，以充分保障接口的稳定性和易用性。接口的定义要遵循以下要求：
①规范性：接口设计的代码规范，包括接口调用方法、接口名称、参数的类型和名称等，这是最基本的要求。②可移植性：对于需要在多平台实现的接口，需要考虑接口本身的可移植性，因此最少使用对于系统依赖的类型，作为接口的参数类型或者返回值类型。③鲁棒性：接口需要有适度的鲁棒性，即能够在多种情况下接口都能实现统一的效果，不会随着调用者传入的变化参数而导致接口的输出数据违背接口语义的情况出现。④安全性：接口定义时需要严格限制参数的读写权限，如果只能是只读的参数，则一定要设置成const，以免出现非法使用。⑤兼容性：这是接口扩充的原则，必须保证同一个接口实现后，向兼容前一版本的使用。扩充的同类接口也能兼容老接口的实现。
3.3 模块划分 房地产评估系统整体划分为两大类模块，即公共模块和业务模块。
3.3.1 公共模块 像数据库连接模块、权限检测、登录信息检测等等，只为其他模块作服务的，一般情况下，公共模块之间是不会产生交互行为，他们只被其他模块调用。
3.3.2 业务模块 像用户登录、信息列表展现、信息编辑、信息查询等等，一般一个业务模块又可以分为：
①表现层，或者叫UI层，用于获取数据、显示数据以及输入输出等。②中间访问层，提供给其他模块调用的接口，同时实现对传入数据的有效性校验，并实现主要业务逻辑。③业务数据存储层，主要是处理本业务模块对象。
3.4 房地产评估系统功能模块图 功能模块图是用来描述信息系统功能一种方法，是系统分析员根据需求分析结果绘制的。房地产评估信息系统功能模块图如图2所示。
3.5 数据库设计 数据库设计（Database Design）是指对于一个给定的应用环境，构造最优的数据库模式，建立数据库及其应用系统，使之能够有效地存储数据，满足各种用户的应用需求。数据库模型的设计是否合理会极大的影响系统的使用性能。数据库逻辑结构设计的任务是把概念数据库模式变换为逻辑数据库模式。对于关系数据库而言，就是将E-R图转换为关系模式。本系统采用Microsoft SQL Server建立数据库，根据数据库概念结构设计，下面简单介绍部分数据表：
admin表（用户表），记录用户的信息，如表1所示。
evaluation method表（估价方法表），记录项目估价方法，如表2所示。
3.6 部分代码设计 本系统利用平台进行程序开发，开发项目设计以“类”的形式来组织、封装一些常用的方法和事件，不仅可以提高代码的重用率，也有利于代码维护，同时大大方便了代码的管理，在编程过程中可以起到事半功倍的效果。本系统使用了大量的“类”，在这里仅介绍数据层功能设计。
数据层设计主要实现逻辑业务层与SQLserver数据库建立一个连接访问桥。该层主要实现的功能方法是：打开/关闭数据库连接、执行数据的增、删、改、查等功能。创建数据层连接类Database.cs放置在App_Code文件夹下的DataAccessLayer文件夹中。构造函数DataBase是用来获取数据库连接字符串的。代码如下：
public DataBase（）
{
ConnectionString =ConfigurationManager.ConnectionStrings["ConnectionString"].ConnectionString；
}
4 系统设计总结
本系统完成后在房地产评估所中试运行，该软件以房地产评估项目管理为中心，采用分层结构，模块化设计。整个系统是从房地产评估实际工作过程角度出发进行设计，各个模块提供数据支撑与辅助管理。软件整体设计力求简洁明确，项目流程清晰，数据库设计完整，实现业务自动化处理，提高数据检索速度。软件主要功能包括项目管理、权限管理、交易案例管理、基础数据管理、日常辅助管理等功能，能够支持多个估价对象、自动计算估价结果、自动生成房地产估价报告、查询汇总统计，同时具有方便安装、使用方便的特点。通过该系统的应用，大大简化了评估人员日常工作程序的复杂程度，提高了业务人员在评估工作效率，并且大大节省了项目经费的开支。
参考文献：
[1]王森林，朱大明，童春芽，赵美芳.基于GIS的房地产估价系统的研究[J].地矿测绘，2006（01）.
