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房产公司管理制度范文1
论文摘要:薪酬管理是现代企业人力资源管理中的一个重要环节，在吸引人才、激励人才和留住人才方面起着至关重要的作用。通过对上海一家房地产有限公司的薪酬体系进行个案研究和探索，找出该体系中存在的问题，并提出分析和解决方案。文章力图通过个案研究来阐释房地产界薪酬管理的内在规律，进而为提高房地产界薪酬管理制度提出有效的方法。
0引言
在当今“人才时代”，企业员工素质的差异在某种程度上导致了企业之间的差异。而薪酬是吸引外部人才和留住内部人才最有力的工具。采用什么样薪酬管理体系提高企业管理效率，是企业在激烈的市场竞争中必须面临的紧迫问题。笔者试图通过对一家房地产公司薪酬制度的个案研究来探视其中的内在规律，提出合理的改进建议，提升房地产界的薪酬管理制度。
1房地产公司薪酬管理的现状分析
上海某房地产有限公司是一家实力雄厚、机制灵活，拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。在公司成立初期，薪酬对公司员工确实起到了激励作用，但是随着社会进步，外部环境的变化，公司的薪酬管理制度也出现了一些弊端，原有的薪酬制度满足不了日益增长的员工需要。如何改变弊端，提高员工的工作积极性，广泛的吸引人才，提升公司核心竞争力等等，都是公司高层决策者必须面对的问题。
1.1公司薪酬体系的优点
（1)公司现行的工资制度比较适用和合理。由于公司现行的工资制度是房地产行业普遍采用和比较完善的工资管理及分配制度，具有一定的实用性。现行的工资管理办法比较完善，能够保证劳动工资管理工作有秩序地正常运作，保证企业生产经营活动的正常开展。
(2)津贴、福利的发放与管理严格遵照明确的规章制度。公司的规章制度明确规定公司各个级别所享受的各种津贴和福利。对公司员工的津贴和福利的评价在给予统一的标准的情况下给予一定的宽限度，即有利于保证公司员工的利益，同时又起到激励和管理员工的作用。
(3)绩效评估等各项工作，都能在具体部门的积极工作下有条不紊地进行。公司在评价员工业绩方面有多种灵活的方法。绩效考核评估是由各部门的主管根据员工在当前考勤期内的表现来进行评估，具有一定的专业性。
1. 2公司薪酬体系的缺陷
从上面的分析可以知道，公司现行工资制度是比较适用和合理的。但随着公司的发展，行业竞争程度的不断加强，通过和同行的几家公司的薪酬体系的对比中，可以看出公司薪酬制度上就出现了明显的不足，主要体现在以下几个方面。
(1)对现代薪酬管理理念的认识不足。在公司传统的工资分配观念中，分配给员工的物质报酬体现了房地产企业的特点，着重于员工群体的物质报酬补偿感及收人稳定感，而对员工的行为特征考虑较少。但是对许多管理与技术人才来说，薪酬水平的高低并不是第一位的，起决定作用的是企业能否为其提供公平竞争、优胜劣汰的事业发展空间。而在实际中，公司在用人机制上论资排辈现象严重，对人才的使用力度不够。再加上公司的绩效考评体系远未达到科学有效的程度，因此“干好干坏一个样”的现象时有发生，在缺乏公平感、成就感、被尊重感的情况下，人才的效用大打折扣。
(2)分配制度与劳动力市场价值脱节。公司在薪酬分配体系上存在的最大问题是薪酬分配体系与市场劳动力价位脱节，薪酬分配的激励作用未得到充分发挥，影响了广大员工的工作热情与工作效率，从而影响着公司核心竞争力的提高。例如公司对销售人员的工资分配制度存在着较大的问题。销售人员是公司现有员工的主体，对销售人员的工资分配制度是公司薪酬分配体系中十分重要的组成部分。但长期在分配体制上向中层职位倾斜，忽视了销售职位的价值，忽视了对职位人员素质要求的价值，违背了劳动力市场价值的规律，总体上激励作用没有体现出来。
(3)薪酬分配体系对员工的激励作用弱化。在薪酬分配体系上流于形式化和程序化，在薪酬结构中死的东西较多，活的东西较少。工资部分基本上与企业经营业绩、员工个人绩效脱钩，成为保健性因素。
(4)薪酬的竞争力不足。公司的整体薪酬水平在行业中属于偏低水平。再由于公司前几年业绩上的一些间题，公司自2000年起没有做过大的薪酬调整，而近几年房地产行业发展迅速，行业薪酬水平增涨。因此员工对于现阶段的薪酬体系表示出相当的不满。
2公司薪酬制度存在问题的分析
（1）企业领导层对薪酬的激励作用的认识滞后。在公司建立初期，管理层在制定薪酬规定时也考虑了薪酬的激励作用，但由于刚开始公司的规模较小，存在着各种间题，特别是在经济上的问题，所以公司薪酬的激励作用只能与当时的环境相适应。但是由于公司在接下来的几年内迅速发展，其经济实力已远远大于从前，而薪酬制度也有一定程度上的改变，却由于管理层对于激励作用认识的落后，并没有在薪酬的奖励方面做改动，使员工工作热情受到一定的打击。
（2)员工薪酬的市场价值体现不足。薪酬的多少从一定程度上来说体现了员工的市场价值。因此，薪酬的高低就应该与员工个人的市场价值相联系，但是在现实情况下，员工的薪酬仍不可能完全体现员工的价值，只能是像价值规律那样在理论价值的周围浮动，这样就会使得员工的个人选择受其影响。公司中员工的薪酬状况处于同时期同一部门之间的中下游，但是人员的实际的市场价值却由于经济发展等原因已高于从前，因此，对于员工来说，他们自己会进行一定的纵向对比，一旦发现可以更好体现自己价值的机会就会离开原有的公司。
(3)“人才强企”战略尚未得到真正体现。人才作为一种特殊的资源在现代社会的发展中起着关键作用。公司的管理层在公司建立时，同样也考虑了“人才强企”的问题。在公司建立的初期，运用现在的薪酬管理制度也吸引到了大批的人才。一旦人才的价值和他所得到的薪酬在一定程度上不能划上等号的话，人才就会出现流失。而现阶段，公司的薪酬制度还是按以前的方案来实行。因此在人才吸引和留住人才上不:具有与公司实力相应的竞争力。公司根据市场变化进行薪酬体系的调整已是势在必行。
3构建合理的薪酬体系
3. 1薪酬体系实施原则和措施的改进
薪酬体系实施应本着分析的原则，对每个员工的上岗素质能力进行评估，从学历、司龄、胜任力等等方面来分析这样的人群的分布范围、所占比率以及可能带来的负面影响。在实施的过程中应结合当前的市场因素，对每个职位都有相应的职位说明书，职位的薪酬范围。对于现阶段超过任职能力要求的，但其工资实际收人偏低的员工，公司可考虑职位的晋升或者一次性支付一定的奖金，但不提升其固定工资。
3. 2员工工作绞效考核办法的改进
员工的工作绩效是确定员工工作能力及工作成果的最有力的数据。不同的工作业绩决定了员工收人的不同，以及工作发展的不同。只有提供公开、公正、公平的绩效考核制度，才能真正的体现员工的个人价值。公司在进行绩效考核时因注意:
(1)提高绩效考核的效度和信度。一个良好的绩效考核体系应满足两个条件，即有效性和可靠性。有效性是指在测度某一指标时所能够达到的准确程度;可靠性是指其每次使用时能够产生同一结果的程度。企业要参考现阶段同行业的考核办法，确定有效、可行的评价标准。在考核过程中，员工与评价结果之间的关系不能泄露。同时企业的管理者还要把握好绩效评价的频率，过多的考核，只会带来相反的作用。在完成能效考核后，得出的绩效评价不仅仅是对员工做出评价，更重要的是，因把业绩评价与薪酬奖罚制度结合，达到业绩考核的最终目的。
(2)绩效考核办法。公司原先对员工的考评由所在部门主管、经理考评，具有主观性，缺乏公证性，所以公司在改进薪酬管理时，也对绩效考评进行改进。绩效考评由人力资源部与各部门主管、经理联合考评。在考核前要以职务分析中的职务规范和职务说明为依据制定绩效考核标准。再与被考核者进行沟通，以使标准能够被共同认同。在考核时，将员工实际工作绩效与组织期望进行对比和衡量，然后根据对比的结果来评定员工的工作绩效。在考核完成后将考核的结果以报告形式回馈给被考核者。最后根据员工的业绩表现以及任职能力评估结果，决定每位员工的具体工资。对于不符合工作要求的员工，可支付岗位工资的下限或低于下限的工资，对于表现良好及以上者，支付岗位标准工资或高于标准工资。
3. 3公司福利的改革
公司目前员工的福利主要由下述两方面组成社会保障福利，即基本的养老保险、医疗保险、住房公积金以及失业保险，以及公司提供的商业保险、福利购房组成。
在原来的员工收人体系中，福利只占其一小部分，并且公司提供的福利措施与同行其它公司并没有什么区别，但其福利的幅度没有同行的公司的宽松。在新的薪酬标准中，公司可以加强福利激励员工中的作用，把一些原来只是管理层可以享受的福利在一定范围和程度上给予优秀员工。同时对该类福利的发放也采取灵活的措施，强调人员的替换性，即该种福利的享受是在员工不断努力工作的条件下得到的，若有更优秀的员工，则该种福利给予更优秀的员工。
4结束语
（1）企业薪酬管理必须坚持以科学的薪酬管理理论为指导。企业的薪酬管理是和企业的发展密切相关的，没有好的薪酬管理理论的指导，可能企业在一定时期内可以顺利的发展壮大。但是从长远的角度来说，那些只经过简单考虑就决定的薪酬管理模式是很难与企业的发展过程相适应的，因此只有在科学的薪酬管理理论下进行薪酬管理，才可能建立良好的薪酬管理体制，才能在企业的发展过程中不断的科学的改进薪酬体制，才能使企业发展更加顺利。
(2)薪酬管理一定要从本企业的特点和实践情况出发。薪酬管理的理论必须和企业的实际相结合才能产生作用。然而正如同十个手指头各不相同那样，企业的状况也是复杂多样。这样一来，各个企业的薪酬管理只有从自己企业的角度出发，结合实际建立自己的薪酬制度，并同时在企业的发展中根据需要进行不断的改进，不断的变化。只有这样才能在留住本企业人才的同时继续吸收更多的人才。
房产公司管理制度范文2
一、20__年工作任务完成情况
（一）各项经济指标完成情况
1、销售任务完成情况：06年销售变现任务(略去)万元，实际完成销售额(略去)万元，考核收入(略去)万元，超额完成(略去)万元，完成率(略去)；完成销售面积为(略去)㎡。此外，完成了“摩托车市场”(略去)亩土地的转让，回款现金(略去)元；中方实现土地变现(略去)万元和收回工程款(略去)万元。
公司全年实现内部考核盈余(略去)万元，完成任务的(略去)，上缴各项税费(略去)万元。
2、项目开发建设情况
A、总开工面积(略去)m2（不含绿化(略去)m2），完成年度总计划（略去m2）的(略去)。其中：湖天一色25#、29#楼(略去)m2，五期(略去)m2，世纪花园南苑楼(略去)m2，顺天国际主楼(略去)m2，中方桃花源和新榆树湾(略去)m2，会同奥林匹克花园、体育场、影剧院(略去)m2，洪江___广场(略去)m2，靖州飞山新城(略去)m2。此外，顺天大道(略去)m2，西站巷道路(略去)m2。
B、总竣工面积(略去)m2（不含绿化略去m2），完成年度总计划（略去m2）的(略去)。其中：房地产事业部(略去)m2，中方项目部(略去)m2，靖州项目部(略去)m2，冷水江项目部(略去)m2。
（二）非经济指标完成情况（略）
二、20__年工作措施与体会
（一）坚定不移的执行“变现”方针，努力做到“资金就地平衡”，加快项目建设。
1、严格执行董事局“年度考核任务”和“资金就地平衡”两项基本制度，确保完成年度经济指标。“资金就地平衡”和“年度考核任务”是董事局历年来既定的基本原则。房产公司根据董事局的要求，制定了《考核收入、盈余考核方案》，在科学核算和充分讨论的基础上，将董事局下达的年度任务逐一分解到各项目部和项目本身。各项目部将任务分解到月，采取了按月考核并按月发放风险考核工资的激励措施，加大对销售人员的考核，明确部门之间、处室之间、员工之间的责任，确保任务完成，做到资金就地平衡。公司8个项目部中有三个项目部没有完成任务，其他的项目部均超额完成任务，其中顺天国际项目尤为突出，超过任务76.22。5月，冷水江___国际正式开业。
2、继续贯彻以市场为导向、以变现为核心，采取多形式、多途径的变现模式回笼资金。04年董事局就已经明确提出了“一切为了变现、盈利和可持续发展”的方针。三年来的经验证明，这是一条经过市场肯定了的正确的经营原则，是公司三年来连续取得佳绩的根本保证。今年，房产公司一方面认真分析研究畅销房的市场因素，在湖天一色四期、会同奥林匹克花园、飞山新城三期、在水一方等项目的新盘中力推小户型，同时对在水一方的个别大户型根据市场需求进行改造。另一方面，采取多途径的变现模式，通过“尾盘促销月”、以住房（商铺）抵付工程款和材料款等措施销售产品，既达到了变现的目的，又减轻了资金支付的压力。各公司（部门）积极响应公司号召，尤其是贸易公司、工程公司为此做了大量的工作。第三，敏锐的捕捉市场新的需求点，创造新卖点。公司成功的推出怀化第一个产权式酒店，回笼资金(略去)万元，并于11月投入运行。抓住市体育馆临街体育用品门面拆除的契机，调整南苑楼设计，项目重新定位，推出世纪体育用品中心，回笼资金(略去)万元。第
四，积极变现老物业。先后将三角坪停车场、河西___广场、香洲苑及世纪花园临花溪路门面变现，实现变现收入(略去)万元。
3、加强对各项制度的执行力度，跟踪检查，使工作开展能符合规章，执行到位。公司经过近几年的制度修改和完善，基本上形成体系，工作有了流程和标准。公司坚持每周一晨会制度，每周四晚摸拟销售制度和业务学习，制订了绩效考核，置业顾问实施每周、每月业绩排名和考核，认真履行了日、周、月销售情况报告制度；销售、交房、办证、工期、报建、文档等管理制度基本做到有效执行和完善，实施了《项目主管制度》、《体能测试制度》。
4、锻造团队、依靠员工、提高素质，为完成任务提供组织和智力保证。9月，按照董事局决策，事业部进行了重大班子调整，原地产事业部与房产事业部合并设立房地产事业部，原财务部房产办证处并入事业部，事业部下设房产处、工程处、权证处、地产处。新机构、新班子、新活力。通过公开竞聘，提拔任用了两名副总经理级员工。根据工作需要，及时调整、合并了冷水江项目部与美格林超市的领导班子。完善和出台了《置业顾问轮岗制度》、《执业资格证制度》，全年轮岗4人；组织1次房地产经纪人培训考试、1次建造师资格考试、1次营销师资格考试、1次
人力资源师资格考试，参加人员达到28人，有3人获得相关执业资格证书。为了减少行政开支，杜绝人浮于事的弊端，由房产人力资源部组织实施了全集团行政人员“瘦身”，从64人减少到42人。（二）坚定不移的践行“三十二字”价值理念，加强企业文化的建设和传播。
1、以“依法经营、照章纳税，遵章守制、令行禁止”为原则，继续加强对员工的思想政治工作，组织全员学习“‘两高’关于赌博的司法解释的规定”；劝退不合格的员工1人。典型经验在全市的思想政治工作研讨会上推广。
2、企业文化载体建设全面升级。网站整体委托的管理思路使网站建设取得突破性成绩。通过整体改版、调整布局、补充内容、增加功能、更换色彩等措施，从而使得网站更专业、更系统、更贴近企业生产。全年集团文字信息1320条，图片信息160组，视频信息9条，专题15个，房产信息更新12次。各子公司的网页全部更新。全年网站访问量60万次（任务数40万次），总访问量突破100万大关。公司歌舞团招募新员，增强班底，成功举办了司庆14周年文艺晚会，晚会的组织和节目编排得到了员工的一致好评；歌舞团为市工商联成立十周年、市文化局组织的“十一文化周”等7次汇演（晚会）选送了精品节目。篮球队扩充实力，引进球员，举办了两次集团篮球赛；先后代表会同项目部、中方县、市建设局参加比赛。
3、积极投身社会公益事业，履行“建设家乡、回报家乡”的企业宣言。公司在市委提出的“背街小巷硬化”活动中，承担捐资额最大的西站巷路的建设，出资额156万元。为市委、市政府提交了《优化政府服务是最好的投资环境》的建议。
三、20__年工作中存在的不足与问题
1、在应对国家宏观调控政策的过程中，资金仍然是制约开发的关键性因素。银行项目贷款额锐减，项目进展缓慢，对银行的依赖性强。由于资金问题造成了支付延期、工程延期、交房延期上的连锁反应，给公司带来了很大负面影响。
2、成本控制仍然是管理中的短板。“定额设计”、“定额施工”虽然在洪江___广场和顺天国际两个项目中初见成效，但是没有形成统一的标准模式，并使之在整个公司推广。
3、工程管理水平欠佳，监管不到位，个别项目的住宅质量有待提高。
4、绩效考核体系不够完善，没有真正分解到个人，仍然存在“忙闲不均”的现象，影响员工工作的积极性。
5、湖天一色“重合地”这一多年遗留问题，至今未能得到解决。在市区储备土地的任务没有完成。
6、人力资源工作仍然跟不上业务发展的需要。没有形成人才远期规划、知识结构、合理配置、人才储备等方面的制度。
7、营销策划、广告宣传工作缺乏专业性，营销思路窄、广告创意少、宣传相对滞后。
四、20__年工作设想
（一）企业文化建设:始终把优秀的企业文化作为企业发展的核心竞争力，把“三十二字方针”融入到具体的工作中，导入CIS系统；提前规划和准备十五周年大庆活动，做好宣传、展示形象。
（二）经济指标及考核盈余：继续坚持以“项目为中心，以变现为核心，突出重点”，“变现、变现、再变现”，始终把变现工作放在工作的首要位置。
1、在优质、高效完成在建项目开发、回笼资金的同时，要深入调查、认真研究，适时变现湖天花园村、鸿运楼、湖天一色12#楼、三角坪停车场、世纪文体街的变现，完成湖天商业广场的部分招商工作。
2、总结湖天一色___酒店在销售、装修、开业等方面的典型经验，形成___产权式酒店的标准和模式，先后在4月份、6月份和10月份推出会同___酒店、顺天国际___酒店、洪江___酒店。
3、认真调研，抓住城市南扩、工业园建设、中方全面搬家、高速公路通车的契机，全面推进中方生态城的项目建设。第一，按照建设“鹤、芷、中、洪一体化”的思路，由中方县政府牵头、企业组织实施，邀请专家、行业参与大怀化城区规划的讨论和宣传，让“生态城”和“怀化后花园”的概念深入人心。第二，项目开发以住宅为主、商业为辅，走以“项目带动”和“土地转让”相结合的变现方式，杜绝发生已征土地的法律风险。
4、主楼征地拆迁工作要必须加大力度、加快步伐，争取时间，规避由于《物权法》出台新增加的阻力，在8月底前完成主楼拆迁和可行性研究报告，力争在10月份推出主楼的住宅部分，在12月份推出商业部分，全力打造怀化第一楼。同时还要确保在6月份前解决湖天一色五期重合地问题。
5、洪江、会同、靖州加快已开楼盘的建设，准确把握市场，抓住时机，及时调整销售政策，确保“资金就地平衡”。认真研究百货业态的管理，精细测算，搞好冷水江___国际的整改。
（三）完善考核机制、任务分解到位，确保完成07年度各项经济指标。由于受宏观政策大气候的影响，07年房产公司的产值和考核盈余与06年保持一致。要2月底完成任务分解工作，到部门（项目）、到处室、到个人。3月份完善考核机制。
（四）认真落实“产品优、成本低、服务好”的各项措施。3月份完成房地产服务手册；5月份完成“定额设计”和“定额施工”方案，并在此基础上围绕集团产业战略，加大对产品的研发力度，研究符合酒店和超市经营管理的产品，为主楼的开发建设提供宝贵经验；6月份成立客户俱乐部和房屋超市。
（五）确保
工程进度，争取如期完工，为销售任务的完成创造条件。（六）资金是项目开发的生命线，既要加速变现，又要加大融资力度，做到“两条腿走路”。在做好按揭贷款、争取项目贷款的同时，认真研究和利用银行新的金融产品，推动销售。融资工作从“依赖”银行转变为“依靠”银行。
（七）积极应对持续、稳健的宏观调控政策，认真分析国家新出台的土地增值税政策，研究对策，提前准备，落实措施。
（八）加强项目开发的营销策划工作，重视市场调研，宣传工作提前介入，确保完成销售任务。
（九）重视和加强人力资源工作，建立健全管理制度。培养、引进专业技术类人才和操盘手，逐步摆脱“能人经济”模式。
房产公司管理制度范文3
一、影响企业发展的消极心理
房地产企业职工过去是国有企业，而现在企业改制后，企业职工一下子身份上发生了变化，就会有多种复杂的心态出现。
1.失落悲观心理。在企业改制或公司结构调整过程中，一部分职工待岗或转岗是现实问题，也是企业深化改革的必然选择。然而，有着国有企业情结的职工看到身边这种现象时，就会产生失落和悲观情绪，对前途有些悲观失望。
2.观望惰性心理。房产公司由于受国家房产政策和市场调控的影响，整个行业经济效益走向低谷，甚至出现亏损和入不敷出现象。而转制企业的老职工，他们一些人仍然没有转变观念，而是抱着事不关己、高高挂起和等待观望的心态。个别企业领导，也和一些落后职工的心态一样，不是积极想办法自救，而是存在“等、靠、要”思想，在困难面前表现出惰性心理。
3.埋怨指责心理。这些年，由于房产管理部门职能改变，从管理向服务转变，不再像过去那样吃香喝辣，许多老员工思想难以接受，不从主观上找原因想办法，而是互相埋怨指责。干部埋怨职工素质差，职工埋怨领导不得力，这都不是为企业的生存与发展出谋划策，共度时艰，而是为企业发展设置一些人为阻碍。
4.嫉妒反常心理。有的企业改制后，采取竞争上岗和能者多劳的劳动制度后，一些有能耐和肯吃苦的职工，每月的收入反而比过去提高了，这就使一些职工嫉妒和反常心理。特别是至今仍然按部就班的那些老职工，眼看别人拿钱多了，他们反而眼红。这种扭曲的心态严重影响企业的改革与发展。
5.跳槽高攀心理。在计划经济年代，一些大中专毕业生或有一技之长的职工，视房产管理行业为事业单位而来，如今面对企业改制不景气，收入水平下降，发展前景不乐观等现状，于是，这些人才或骨干认为此处不是久留之地，纷纷借各种理由，三十六计走为上策，或寻找第二职业，或跳槽另谋高就。
二、产生消极心理的原因
房产管理行业改制后，职工出现的消极心理问题，既有社会因素，也有来自企业内部的原因。
1.维护企业职工利益手段有限。当前，许多改制企业在实行民主管理时，往往满足于召开职代会，签订集体合同，公开厂务等形式，而对科学化的民主管理手段却缺乏深入的研究和探讨，特别是对职代会和股东大会如何集思广益，如何尊重职工意愿的民主程序更是流于形式。
2，企业思想政治工作岗位弱化。在改制企业中，从事思想政治工作者的岗位往往被撤并或精简，一些专门从事思想政治工作者的骨干有的被调离，或者是数岗集于一身，即使岗位保留，也是被企业边缘化，摆不上一定位置。由此带来了改制企业思想政治工作弱化或边缘化，甚至是名存实亡。
3.企业思想政治工作阵地丧失。企业改制后，思想政治工作较过去相比更加难以开展，其中重要原因就是阵地纷纷丢失。即使组织一次政治学习，也多是走形式过场而已，难以形成企业与职工的互动效应。
三、有效应对的办法和措施
1.确立和谐发展的思想基础。企业只有维护职工的利益需求，职工才能维护企业的长远发展。作为企业，应确立双维护的指导思想，只有企业发展壮大了，才能创造良好的经济效益和社会效益，才能稳定职工队伍，构建和谐企业。
2.形成关心职工的福利模式。多年来，下关房产经营公司和工会始终把坚持“五探望”、“扶贫帮困”等作企业优良传统继续保持和发扬，把职工安全健康管理与质量监管、工作创新、房产管理等全部纳入公司的建设管理体系。此外，公司每年还定期为职工进行体检，建立健康档案，健康状况告知书。此举为公司构建和谐企业文化、提高员工整体素质打下了良好基础。
3.建立民主维权的管理制度。一是实行集体合同共商制。即合同由工会起草、党政工集体研究，然后交职代会讨论修改通过；二是坚持职代会制度。以职代会制度为核心、以落实职工权利为重点、以约束领导行为为特征，构建比较完善的职工民主管理制度体系；三是坚持厂务公开制度。明确规定厂务公开的内容和运作程序。
房产公司管理制度范文4
[关键词]财务管理 房地产企业 税务管理
财务管理是指企业为实现良好的经济效益,在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称,其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理,是一项综合性很强的管理工作。
企业财务管理是企业管理的重要组成部分,渗透到企业的各个领域、各个环节之中;是企业经营风险控制的重要手段,是企业经营成果的评判标准,是经营管理者日常决策的普遍依据。财务管理的水平,决定了企业的视力范围和视线长度,决定了企业对风险的可预见性和可控制性。当前财务管理一般存在两个误区:一是把财务管理简单化,仿佛财务管理只是财务部门的事,忽视其整体管理职能;二是财务部门完全听命于“老板”,忽视财务管理自身的规律性与相对的独立性。房地产企业做好财务管理工作,要从以下七个方面入手:
(一)强化公司的预算管理水平
作为房产公司财务责任人,要充分了解和利用好各种财务管理环境,组织和参与好投资、筹资、资金营运及分配活动等财务活动,积极处理好各种财务关系。
全面预算管理是一种全方位、全过程和全员的整合性管理系统,对与企业存续相关的投资活动、经营活动和财务活动的未来情况进行预期并控制的管理行为,它具有全面的控制和约束力,不仅仅是一种管理制度和控制方略,更是一种管理理念。
要强化全面预算的刚性,把它当成公司的宪法来执行,当成公司的一种战略来重视,明白全面预算对公司长久发展的重要意义,让公司上到公司领导、下至普通员工都参与到全面预算的编制、评审、执行、分析、调整、考核的全过程中,自觉地服从全面预算的管理。主要从组织保障以及制度保障进行控制:
1、 组织保障:从组织结构入手,构建组织管理体系,对预算指标层层分解,明确管理职能,对各种机构职能做出详细规定,以保证预算的严肃性和权威性。
2 制度保障:要明确财务计划流程,健全财务管理制度和绩效激励与约束机制。建立财务管理流程,使之符合企业总体战略与运营规划流程,结合企业战略规划,使预算管理具有前瞻性,既全面又有操作型。
(二)做好资金管理和财务控制
资金管理主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。
资金管理要结合房地产项目开发的不同阶段开展,在项目初期,要根据项目的开发计划做好资金计划,及时向股东方申请项目推进所需的资金,同时做好项目融资的各项准备工作,尽量开拓一些新的融资渠道;当项目具备四证条件开工时,获得融资资金,并做好贷后管理,合理调配资金;当项目开盘以后,要协助销售部门做好银行与客户之间的衔接工作,加速应收款的回笼;在项目后期,要根据项目结算的需要做好资金计划,安排好各项资金的支付。
制订资金计划要充分尊重各业务部门的意见,在数据整合以后,结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源进行分析,提出调整意见并与相关部门进行沟通,达到收支平衡后报公司领导审批,经过审批的资金计划要严格执行,控制特批次数及金额。
(三)做好税务管理
税务管理是企业的一项重要经济活动。企业要持续发展,对税收加强重视和管理势在必行。
项目公司财务人员要学习和熟悉各种税收法律法规政策,按时进行各税种纳税申报,用足用好税法,合理合法纳税,争取各种可能的税收优惠政策,适当开展项目的税务筹划,规避税务风险,积极应对各项税务审计及检查工作,尽量避免发生不必要的损失,实现税收收益最大化。
(四)制定和强化内部控制制度
内部控制制度是单位的管理人员为达到管理目标而采用的组织计划和全部方法与程序,在尽可能实行的范围内保证其业务经营的顺序和有效性,包括严格遵守管理政策,保护资产,预防和揭发舞弊和错误,保持准确和完整的会计记录,以及适时编制可靠的财务资料。
项目公司的制度包括财务管理制度、综管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。企业要用制度来规范和约束每一个人的行为和语言,并严格执行,降低不确定性和交易成本、促进公司的运营效率。
(五)加强和规范会计基础工作
万丈高楼平地起,要提升财务管理水平就必须有扎实规范的会计基础工作。会计基础工作包括现金的使用和保管、银行存款的使用和安全、银行账户的开立和销户、固定资产的登记和盘点、发票的开具和保管、收据的开具和保管、财务印签的保管和使用、合同的审核和登记、费用的审批和清算、会计档案的整理和保管、付款的流程、月末的结账流程、工资的支付流程、往来款的核对和清理、备用金的出借和催收、纳税申报的及时和准确等。
(六)加快推进会计信息化建设,提高会计信息质量
完善现有财务软件设置和企业会计准则账套的使用,编制详实可行的操作手册,加强软件使用的培训,提高工作效率。
实现全面预算模块上线运行,方便全面预算的上报、评审、修订、批复、分析、评价和考核。
(七)提高财务系统的执行力
房产公司管理制度范文5
一、不断完善的制度建设是项目工程管理成功的保证
第十八项目部从管理制度入手，先后制订了六种相辅相成的项目工程管理规章制度，确保项目工程在管理中更加规范化的得以实施
1、定岗定位，责、权、利分明
为提高办事效率、项目部把项目管理层和施工作业班组按照分岗不分离的原则，制订了部分项目管理规定，例如：《关于工程项目管理新模式的试行规定》、《关于班组管理的试行规定》、《项目部内部成员管理办法》等制度，明确了项目部人员的人员定位和岗位设置，使项目部所有人员知道自己该干什么，不该干什么，该负责的必须担起责任，做到责、权、利分明，给项目管理人员充分的权利，让他们的作用得以发挥，这样就调动起来项目部以及各班组的积极性，使他们之间相互配合，相互协调，共同把工程质量，安全，施工进度按合同完成。
2、职责明确，人文管理
树立以人为本的人文管理理念，建立了《项目经理岗位职责》、《项目施工员岗位职责》《安全员岗位职责》等十二个项目岗位职责，制度，让项目部的所有人员都明确自己的职责。要在班组管理中本着人文管理理念，把以人为本的管理理念运用到班组管理中，从工人的生活中，工作中细致入微去关怀关心，让所有施工人员感受到这个大家庭温暖。例如将得了急性阑尾炎的钢筋工及时送到医院治疗，并且派专人陪护治疗，使这名工人很快恢复，有积极投入到施工当中，所有这些，充分体现了公司的人文管理理念建设，将企业文化渗透到每一个项目工程中，每一个施工人员当中。
3、优化配置，动态管理
制订了《项目工程施工质量，安全等管理试行办法》《施工质量、安全奖罚条列》，对项目部的技术、质量、安全、工期、成本及资金、劳动力、材料和机械、专业分包等管理要素作出相关规定，，以项目法指导施工，运用市场机制，实行生产要素的优化配置和动态管理，争取以最小的物化消耗来取得最大的经济效果。
二、具体实施是项目工程管理成功的关键
1、以人为本，精练队伍
项目工程能否求得最大的效益，本着因事设岗、按岗配人、职责分明、组织上弹性大、工作中有序流动的原理，确定了一批、业务精、年富力强的优秀项目经理部；其次，在劳动力安排上，采取竞争招标方式选择的作业班组，对于专业对的选择，不但要看工作业绩还要看人品道德，选择不随意而且按需要对其实际弹性编制；其三，和专业队签订劳动合同，包括施工质量、安全、文明施工等内容，签订安全目标，定期不定期对其检查，督导施工。
2、以成本目标为中心，加强成本建设化管理
围绕成本目标，实施项目部全员全过程的成本管理、倒算成本、使各项费用始终处于受控状态。财务部门对内及时了解施工进度和决算情况，对外与业主单位搞好关系，及时催要工程进度款。
3、搞好物资管理，节约材料成本
编制科学的材料预算和计划，合理采购和储备物资；比质比价比运距把好材料的质量和价格关，把好材料的验收、储存、领发、回收和保管关，搞好材料价差和量差的核算。据统计，该项目节约主要材料的控制为57%，比同期项目下降3个百分点。
三、有待研究和探讨的问题
工程团房产公司开发的18#商住楼给我们提供了一个比较全面的“严控成本，保证质量、节约奖励，超支处罚”的项目工程管理模式。但是从整个工程管理状况看，并非都是尽善尽美，其中比较有普遍性的问题有：
1、在制度落实和其执行力问题上存在有制度无落实
有关项目工程管理的规章制度，每个企业都有很多，但关键在于落实和执行上。规章制度必须制订得切合实际，并且应该通过实践经验不断修改完善，但是有了制度必须项目部上下认真执行，决不能制度当时摆设，而要身体力行执行下去，所以要在项目部执行力上下功夫，做到定职定岗，定责定人。
2、放宽项目经理的权限，加大管理力度
房产公司管理制度范文6
大家好！
首先感谢公司给我这个展示自我，营销自我的机会，使我抱着一种积极参与、激流勇进的心态参加设计公司总经理竞聘。
我叫__，——年——月出生，——年——月毕业于——城市学院土木建筑系，——年——月进入__集团工作至今，工程师，国家二级注册建筑师。
光阴似箭，日月如梭，转眼间，我来__已十年了。十年来，我有幸见证了__集团从小到大，从弱到强，到现在发展成为__乃至*房地产业的一面旗帜。__“以人为本，用心营造”的企业文化，科学严谨的管理模式，至高至远的锦绣前程深深地吸引着我。十年来，在__这个学习氛围浓厚，有着良好互助精神的团队里，我得到了迅速的成长，从一名初出校门的业务新手成长为一名技术全面、业务娴熟的二级注册建筑师，从一名设计员成长为设计公司副总经理、总经理。是公司给了我一个“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”发展平台，是公司培养了我，我的每一个进步都倾注了公司领导的心血。借此机会，对多年来关心和支持我工作、学习的各位领导表示衷心的感谢，各位同仁表示衷心的感谢。下面我分三个方面来阐述我的竞聘演讲。
一、过来一段时期，思想和工作小结
在政治思想上，我一贯遵守宪法和法律，遵守公司的规章制度，认同和拥护公司的企业文化，努力贯彻执行集团董事局和公司全委会方针、决策，关心国家大事，热心公益事业，维护公司的形象和利益。
在业务工作上，我一贯重视专业理论知识的学习、更新和巩固，注重理论联系实际，用所学理论知识解决工程实际问题。通过自学和摸索熟练地掌握了PKPM系列工程设计软件，大大提高了工作效率，缩短了出图时间，使生产力得到了较大的解放，同时热心地指导其他同事学软件、用软件，解答他们的疑问。在长期设计工作中，我对建筑设计产生了浓厚的兴趣，自学了建筑学的专业理论课程，还考取了*大学建筑学专升本，并于去年6月顺利完成了学业。近年来我先后完成了世纪花园10#、14#建筑方案及施工图，世纪花园大门方案，*省安江农校图书馆建筑方案及施工图，河西__家居广场建筑方案，在水一方B、C、D栋建筑方案和建筑施工图设计，完成了__国际实验学校实验综合楼建筑方案及结构施工图，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#楼结构施工图、湖天一色23#、29#楼的建筑方案，完成了顺天国际大厦和会同县人民影剧院建筑方案设计。
2001年，获房产公司世纪花园户型方案竞赛第一名，2003年获“市优秀设计”二等奖，两次获得“设计产值状元”。
在管理工作上，2001年至2003年，我担任设计公司总经理助理职务，2009年先后担任了土建综合室主任和设计公司副总经理职务，2009年3月底担任设计公司总经理。在完成生产任务的同时，积极参与设计公司的各项管理工作。建立健全设计公司各项管理制度，制定岗位标准与考核制度，积极谋划公司发展规划，认真领会上级领导的精神，团结和带领同事完成领导交办的任务。1998、2000、2001年三次被评为优秀员工。
二、拟任职务的现状及分析
设计公司是集团公司的技术核心，肩负着房地产产品的开发和研究工作，为集团公司提供技术支撑和服务。近年来，设计公司在集团公司的正确领导下，依托主业，抢抓机遇，以质量求发展，抓管理促效益，取得了长足的进步，技术队伍和实力不断发展壮大，资质升为乙级，综合产值和利润逐年上台阶，为社会创作了一批较有影响的住宅小区、商业、办公、综合楼等建筑精品。员工收入和生活质量、工作环境得到了很大的改善。设计公司是一支年轻的团队，是集团公司百般呵护下的温室里的花朵，没有经受过市场经济的洗礼，没有领教过市场竞争的残酷，还没有完成由单一型“技术人”向复合型“社会人”的转变。设计公司的发展还存在许多不足，突出表现在不能满足集团公司主业迅速扩张的需要，在制度建设、设计水平、服务质量、管理水平、人才结构与贮备、市场竞争力等诸多方面暴露重重危机，具体表现在以下几个方面：
1、装饰、园林工程施工管理工作没有走上正规的轨道，极需建立一套完善的立项、招投标、签立合同的程序和管理办法。
2、设计水平和服务质量较往年有所下降，全面质量管理难以落实到位，项目前期参与不够，产品研发力量薄弱，重大项目管理不到位，导致一些项目边施工边修改，重大项目没有通盘考虑，顾此失彼，严重影响工程建设进度，浪费大量的人力、物力和时间。
3、内部管理急待加强。特别是项目进度和项目综合管理没有很好贯彻执行，定额设计工作还停留在初步阶段。
4、人才结构极不合理，技术人员中新手所占比例过大，技术力量薄弱。规划、建筑等人才缺乏，方案设计水平急需提高，对外组织方案竞标的实力较弱。内部项目也出现安排不下去或安排的项目不能按时完成，严重影响建设方的工程进度，损害公司形象。
5、外部市场丢失殆尽，在业界的知名度、影响力较低。设计人员接触的建筑类型单一，且没有经受市场的洗礼，成长缓慢，不利于设计公司长远的发展。
三、任职后的工作打算
如果我有幸能当选设计公司总经理，我将根据业界的发展趋势和公司实际情况做好以下几点工作。
1、建立健全管理制度，为公司可持续发展打下坚实的制度基础。
（1）、建立与利润挂钩、总额控制的行政、后勤管理人员管理产值分配制度，既维护股东利益，又充分调动管理团队的积极性。
（2）、改革完善执全委会制度，建立以管理层为主的执委会，建立以股东为主的全委会，切实加强全委会对执委会的领导和监督，以及两会各司其责。
（3）、规范园林、装饰工程施工管理，严格按照集团公司的有关制度，结合设计公司的实际情况制定操作性强的管理办法。
（4）、与房产、工程公司合作，制定定额设计实施细则和标准，完成集团公司下达的任务，将定额设计思想贯穿到设计的每一个阶段。
（5）、制定科学规范的设计业务工作流程。
（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入优胜劣汰机制，激发员工积极向上。
2、建立一支高素质的专业人才团队，为公司的可持续发展打下坚实人力资源基础。
（1）、有计划引进优秀的规划、建筑、结构、设备等专业人才。
（2）、通过项目合作引进“外脑”，提高设计水平和项目管理水平。
（3）、发挥技术骨干的传、帮、带作用，贯彻落实技术指导人制度，加快年轻技术人员的成长。
（4）、鼓励员工参加注册考试和方案竞赛，鼓励发表专业论文和参加学术活动，开阔视野，增长见识。
（5）、积极拓展外部市场，积极参加各类招投标，增强在业界的影响力和知名度。
3、加强执行力建设
（1）、贯彻落实设计进度管理制度，严格按合约提交合格的设计作品。
（2）、贯彻落实定额设计细则，最大限度为业主省钱，为社会节约资源。
（3）、加强设计文件汇签管理，杜绝不合格作品出图。
（4）、落实全面质量管理制度，重视事先指导、事中检查，把好图纸校审关，管好各类技术文件存档。
（5）、做好设计前期研究工作，为房产当好参谋，加大作品的研发力度，为社会多出优秀的设计作品。
（6）、强化“四步曲”及“百分制考核办法”。
4、狠抓各项规章制度的落实，努力完成产值和利润目标。
利润是企业生存发展的前提，是投资人追求的经济目标，是对管理团队最直接的考核办法。我一定会建立健全和贯彻落实各项规章制度，切实抓好生产和服务工作，团结和带领全体员工努力工作，积极完成2009年发展规划的产值和利润目标。
