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市场评估报告范文1
关键词：追溯性价值评估 未来价值评估 评估报告
资产评估是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。我国《资产评估准则――评估报告》中指出：“评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。评估报告栽明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”。美国评估准则（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，简称USPAP）在评估报告准则中提出：评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日则表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是未来的、现行的还是历史的角度。因此，针对评估基准日与评估报告日之间的关系，存在追溯性价值评估、现行价值评估和未来价值评估②。在评估实践中，大多数情况下进行的是现行价值评估，对于追溯性价值评估和未来价值评估的适用性及可能存在问题的解决对策的探讨，有利于加深对评估报告准则的理解，保障评估报告准则的有效实施和提高评估报告质量。
一、追溯性价值评估与未来价值评估的内涵
我们可以从理解评估实践中两个十分重要的日期――评估基准日和评估报告日的内涵入手，来了解追溯性价值评估和未来价值评估的具体内涵。
由于随着时间的推移，资产所处的宏观经济条件、面临的市场情形以及自身的状况都在不断地发生变化，所以资产的价值也在不断地发生变化。而在实践中，我们只需要知道被评估资产在特定的某个时点的静态的价值。而无须知道资产连续的动态价值，所以我们可以根据评估的特定目的选定某个时点。来判断评估对象在该时点所处的假设条件下的公允价值，这个时点就是评估基准日，它是确定资产状况、市场条件、资产价值等的基准日期。评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
当评估基准日与评估报告日相同时，评估结果反映的是被评估资产的现时公允价值就是现行价值评估；当评估基准日早于报告日，评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值则是追溯性价值评估；比如，在现实中常遇见的联营法律纠纷中需要确定联营双方投入的资产的比例，这时就需要对联营双方联营时投入资产的价值进行追溯性价值评估。又如，委托方或其他相关当事人对其他评估师在过去的某个时点出具的评估报告有异议，此时评估师就需要对报告中的被评估资产进行追溯性价值评估。以对前边的评估报告的结论进行复核。再比如，涉及遗产或继承税等的税基评估等等，都需要评估师对资产做追溯性价值评估。当评估基准日晚于评估报告日。评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值，则是未来价值评估。比如，开发商需要抵押贷款进行项目融资时，用以抵押的标的是在建工程甚至是规划中的工程，此时就需要评估师在充分的调研掌握足够多的现有数据的基础上，对在建工程甚至是规划中的工程的未来价值进行合理的推测估算，从而对相关当事方提供合理的专家咨询意见。再比如以现金流量为基础对企业价值进行评估时，确定现金流预测期期末价值时，需要评估师对企业预测期期末的价值进行合理的未来价值评估。
二、追溯性价值评估与未来价值评估的适用性
美国评估准则指出追溯性价值评估和未来价值评估适用于动产和不动产评估。我国在资产评估准则中并没有明确适用范围，即意味着所有类型的资产都可以进行追溯性价值评估和未来价值评估。我们知道追溯性价值评估、未来价值评估与现行价值评估的划分是由于评估基准日的选择不同，并不关乎资产的具体类型，但是是否无形资产和企业价值评估也可以进行追溯性价值评估和未来价值评估，值得我们进行探讨。
从理论上讲，除了动产和不动产之外的其他资产，例如无形资产、企业整体资产等也像动产和不动产那样在过去的某个时点或将来的某个时点具备价值，并且也可以用资产评估的三种基本方法――市场法、成本法、收益法的一种或多种，对他们在该时点的价值进行评定估算，所以从理论上说对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估是成立的。
在实践中，根据资产评估不同的特定目的，我们确定被评估资产的价值并选择评估基准日，通常会有以下五种情况，我们分别依次进行分析。
情况一：估算被评估资产（除动产不动产之外的其他类型资产，如无形资产、企业价值等，下面四种情况相同，不再做同一表述）在当前市场条件下的现时价值。这就是资产的现时性价值评估，评估界对此无争议，不做讨论。
情况二：估算被评估资产在过去的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师应当尽可能多地搜集相关资料，以对评估基准日时被评估资产的状况、当时的市场条件等进行人为的“历史还原”，并参照当时的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值做出合理的判断。
情况三：估算被评估资产在过去的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师同样的需要对被评估资产在评估基准日的状况进行人为的“历史还原”，但不同情况二的是，评估师必须假设还原后的资产处在当前的市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
情况四：估算被评估资产在将来的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集信息资料、恰当判断趋势的基础上对被评估资产在评估基准日的资产状况、市场条件等进行合理的预测，并对被评估资产的价值进行估算。
情况五：估算被评估资产在将来的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集相关信息资料的基础上合理预测被评估资产在评估基准日的状况，并假设已预测状况后的被评估资产处在当前市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
对于情况四，由于评估结果反映的是被评估资产在将来某个时点当时的价值，在实际评估实践中并没有什么应用，因此并不多见，所以这仅是理论上的分析。对于像无形资产等其他类型的资产而言，虽然情况二、情况三、情况五依赖于更多的假设，所需要的技术手段也更复杂，结论的限制条件也更多，但是它们的最终结果都是评估师对特定情况下资产的价值在科学分析基础上的一种合理评估。
通过以上分析，无论从理论方面考虑还是从实践层面讲，本文认为对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估既是合理的又是可行的。
三、追溯性价值评估与未来价值评估中应关注的难点问题和对策
经过以上分析，我们得知从理论上来说，对不同的资产进行追溯性价值评估和未来价值评估都是能够实现的，但是在实践中，这两种类型的评估又与现实性价值评估有着明显的不同。这体现在其复杂性和操作上的困难，下文将予以进一步的探讨分析。
（一）在实践中，追溯性价值评估有如下难点
1.对于评估基准日与评估报告日期间的资产的状况以及市场情况等，它们实际已经发生，评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时，评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定？
2.由于评估基准日可能相距评估报告日久远，待评估资产的状况可能发生比较大的变化，评估师应该如何有效地收集评估所需要的资料，并对资料怎样才能做出合理的取舍？
当然如果评估师能够找到评估基准日附近其他评估师出具的评估报告，并以此来作参考来取舍或许会是一个比较好的情况。
3.由于评估基准日距离报告日较远。市场状况可能已经发生比较大的变化.收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点，这就需要评估师确定一个截止日期，那这个截止日期应该如何合理地确定。
（二）在实践中，以常见的用在建工程作为标的进行抵押贷款为例来说明未来价值评估的难点
为了更好地给相关当事方贷款决策提供咨询意见，评估师一般要对在建工程未来价值做出两种不同的评估：在建工程完工时价值的评估和在建工程达到稳定使用率时价值的评估。为了完成这两种未来价值评估，评估师可以同委托方一道选择两个不同的评估基准日，对同一在建工程做出两个不同的未来价值评估，以服务于不同的评估目的。
1.由于评估的是在建工程未来某个时点的价值，在建工程在评估基准日时的状况（包括完成情况、实际使用情况、各种实体经济特征等）、所面临的市场条件、当时的宏观经济运行情况、价格标准、相关法律法规等该如何合理有效地预测。
这需要评估师充分收集实际可获得相关历史数据，比如，在建工程的预计建筑期限、开发成本，当前的建造进度和水平，已l生的各种成本实际支出，现有的市场情况、可比项目的收益和支出水平，与可比项目的优劣势对比分析，当前的宏观经济运行情况等等，在这些实际数据的基础上，运用科学合理的方法，使用审慎的科学假设进行趋势分析和合理预测。并在出具的评估报告中披露相关分析的时间阶段和合理的限制条件。
市场评估报告范文2
关键词：资产;评估;质量;规范
资产评估是目前我国刚刚起步的一个行业，也是社会主义市场经济中必不可少的一部分。但是随着经济的不断发展，这个行业中的一些问题也随之暴露出来，其中较为严重的问题就是资产评估的质量不过关。然而资产评估的质量是资产评估行业的支柱，因此我们一定要彻底解决这一大问题。
一、现阶段我国资产评估质量中存在的主要问题
资产评估是市场经济中不可缺少的一部分，而资产评估的质量决定着资产评估这个行业以后的发展可能性，也严重影响着社会主义市场经济的基本经济秩序以及产权等权益的基本维护。因此维持资产评估质量是十分重要的。
1.评估工作底稿完备性方面存在的主要问题
（1）评估报告底稿质量不高
资产评估底稿的规范撰写是每个资产评估人员最基本要懂得的技能，而且资产评估底稿的撰写质量也可以直接反映出撰稿人和相关资产评估企业的能力以及资产评估企业的内部管理是否严格合理。但是就我国资产评估行业的目前情况来看，我国资产评估的底稿明显没有一个标准和固定的撰写格式，也没有固定的底稿标识，而且有底稿中相关负责人的署名签名不够完整的问题发生，还存在着资产评估底稿装订不够规范甚至根本不进行装订的现象。
（2）底稿内容不完整
目前，我国资产评估底稿编写方面还存在着操作类底稿和管理类底稿的撰写不够全面的问题，其中比较严重的是能够体现资产评估过程的评估底稿的撰写不够完善。资产评估底稿是资产评估中不可缺少的一部分，通过底稿，我们可以分析出该资产的所属权，除此之外，通过底稿，我们可以对资产重置的成本以及资产成新率进行一个合理的判断，如果底稿缺失，我们将缺少一个对资产评估结论进行支撑的强大后盾，还会影响评估报告的真实性从而造成评估报告使用者的错误使用。而且，一旦发生了相关的民事诉讼等情况，由于底稿的缺失，很难为相关资产评估人员避开相关不相干责任。
2.评估报告内容与格式的完整性、规范性方面存在的主要问题
（1）评估目的和价值标准描述含糊不清
在进行资产评估过程前，我们应该先对资产评估的目的以及资产评估物件的资产类型有较为详细的了解，这是进行资产评估的先行条件。就我国目前情况来看，有非常多的资产评估机构在对资产评估过程中以及资产报告中对资产的描述太过模糊，有时甚至连资产评估的目的与资产价值类型都无法进行合理匹配，这样的情况不单单不利于资产评估人员的相关判断，同时也会影响到资产评估报告使用者，导致评估报告的错误使用。
（2）评估报告摘要编写不规范
资产评估摘要是对评估报告中一些重要内容的总结规范，如果评估摘要撰写的不够规范，将会严重影响评估报告的作用。与此同时，目前，许多的资产评估人员对于资产评估报告的规范撰写都不够重视，甚至有些相关资产评估机构对许多资产评估的案子均未按照标准进行合理撰写，经常有摘要格式不正确以及缺少相关内容等情况发生，这样的情况严重影响了资产评估质量，也会严重影响到资产评估报告的使用。
（3）缺乏相关的评估介绍
具体来说评估说明，即为对对评估过程中一些评估方法、一些相关评估参数等的详细说明，是相关评估审核机构对资产评估报告审核中十分重要的一个项目。然而，从现阶段反映出来的状况来说，评估说明的撰写方面存在着许多问题：首先，许多评估部门认为评估说明是一项可有可无的项目，他们认为在资产评估的过程中最为重要的是评估报告，对于评估说明来讲，如果相关部门没有要求要撰写评估报告的话，这一项就完全可以忽视。其次，目前普遍存在着评估说明撰写不够合理完善的情况。最后，在撰写过的评估报告中普遍存在着未对相关评估参数进行合理有利说明的情况，这样就导致了最后得出的评估报告没能有强大的技术方面的支撑。
（4）重要事项披露不完整。
重要事项的披露是资产评估人员对评估报告使用者反映一些重要事项的凭证，评估报告使用者可以通过重要事项的披露了解到一些没有察觉的重要事项。与此同时，重要事项的披露可以体现出评估人员工作态度的认真以及对使用者负责任的态度，通过重要事项的披露我们还可以有效的避免和降低了评估风险。但是现在一些资产评估机构还存在着对重要事项披露不完全的情况发生，而这些对重大事项未能披露的疏忽对以后评估报告的使用会产生十分不利的影响。
3.评估规范方面存在的不足
在任何情况下，现场的评估都需要严格遵循最基础的程序。只有通过对资产进行了现场的核查，我们才能够分析和判断出该资产是否有价值以及价值多少，因此，现场的核查是资产评估人员不容忽视的重要步骤。通过近年来的调查研究显示，现场工作规范性方面存在以下不足：现场工作过程记录不够详细、没有对相关评估结论的过程分析、三级复核制度的保障制度也不够完善。
二、资产评估执业质量问题的原因分析
1.评估人员缺乏风险意识，是产生资产评估执业质量问题的根本所在
实际上资产评估进行的关键是进行资产评估的人员以及相应的资产评估机构。资产评估是通过资产评估人的专业的判断与分析而形成的，于是为了保证资产评估的准确性，就要求资产评估人员要有非常强大的专业知识和敏锐的判断力以及分析能力，除此之外，职业人员还要有丰富的从业经验以及正确严谨的职业态度。只有拥有了这些要求，才能被称为一个合格的资产评估人员。然而，就我国目前情况来看，由于资产评估是一个刚刚起步不久的产业，因此这样具有高素质的人才少之又少，这也是我们需要重点关注的问题，同时也是一个重要的影响方面。
2.由于市场竞争的加剧，评估机构为了争夺市场而采取低价策略，容易导致评估质量下滑
基本的评估过程，要求进行资产评估必须要经过一段时间用来通过一些必要的审核评估程序，这样才允许表达相关评估的意见，但是目前的情况截然相反。因为现在资产评估行业的竞争愈演愈烈，评估机构不但不以评估的质量和服务来赢得顾客反而转向通过降低相关费用来引起顾客注意，然而所谓的低收费必然是意味着低成本，因此许多评估机构为了使自身效益达到最大化，就会在评估程序方面有所减少，这样就直接导致了最终的评估结果不准确，评估质量也相应降低。
三、提高资产评估机构执业质量的对策
1.充分发挥政府在资产评估行业监管中的作用，加强评估行业监管力度。
首先，我们应该将相关资产评估的标准以及监管体系进行进一步完善，同时也应当完善和制定相关的法律法规使得资产评估更加规范化，更加合理化，协调相关评估部门并对相关部门进行合理的任务分配，这样就避免了管理不过来的情况，将任务量进行，有利于评估更加有效、高质量的进行。其次，我们应该注意维持评估产业的秩序，保护资产评估的环境，提高对评估的执法力度，同时对一些违反评估规则和要求的评估人员，采用一定的处罚措施，让按规章办事成为资产评估人员工作的基本习惯。
2.充分发挥资产评估协会在整个行业中的导向作用，进一步加强对评估机构以及注册资产评估师的系统化管理。
就目前情况来看，由于资产评估行业的兴起，一些不足也随之出现，尤其是在评估管理方面。于是为了更好的管理资产评估这个行业，我们应该将下面几个方面进行加强：首先，是应该尽快将资产评估相关的规则和制度进行制定;其次，是要对资产评估的执业质量进行定期的检查，要让所有的评估过程在一个对外透明的状态下进行;最后，要对注册评估师进行一定的后期培训，将资产评估人员的专业素养以及执业能力提升。
3.加强资产评估机构内部管理。
第一，我们要进一步增强工作人员风险意识，与此同时，我们还要培养资产评估人员的观念，提高评估质量。而且我们应该在建立市场的过程同时也兼顾着资产评估的管理。其次，我们应该将机构的质量制度进行有效的完善和提高，让每个环节都得到有效的监控，第三，是要保证资产评估过程中的一些制度能够得到体现，除此之外，在审核过程中，所谓的审核不应该只表现在所谓的表面，应该将审核真正落实到审核上，实实在在的进行检查。
4.进一步加强对加资产评估师的进一步教育，从而提升其职业道德与执业能力。
进行资产评估，主要依赖资产评估人员所掌握的评估知识，所以，作为一个资产评估师，要有扎实的知识功底，树立较强的风险意识，严格遵循资产评估相关制度来进行科学的资产评估。另外，资产评估人员应该在执业之后也进行后续教育来不断对职业素质进行提高。
四、结语
综合以上内容，我们可以看出，要提高有关资产评估的质量问题，就必须加强资产评估师的后续教育、完善有效的资产评估质量控制机制、加强评估行业监管力度、不断完善行业准则体系，强化对资产评估机构和注册资产评估师的管理。
参考文献：
市场评估报告范文3
一、关于技术秘密信息许可费价值评估可能涉及的相关资料及其关联性分析
从笔者目前所能够掌握的资料来看，进行技术秘密信息许可费评估具体需要哪些资料，并没有统一的要求，一般都需要根据案件的情况确定，在多数的情况下还要委托单位（公安机关）、受害单位（权利人）与评估机构进行多次沟通。什么时间开始沟通，什么时间沟通什么问题还有可能成为被关注或者被质疑的对象。侦查机关在正式委托评估机构之前，需要确认该评估机构是否可以承担该工作并愿意接受委托。而评估机构在确认能够完成该项委托评估事宜之前，需要了解案件所涉及的具体问题，包括可以提供哪些资料与数据信息等。简单地讲，评估机构在没有回复确认可以完成该项委托前，侦查机关不会出具正式的委托书。如果出具了正式的委托评估函件而评估机构因客观原因无法完成所托事宜的，就必须更换评估机构再次出具委托函件；按现行的流程，这会给公安机关带来很多的问题。所以，在司法实践中就常常会出现委托书出具的时间在评估机构接触案件材料与受害单位之后，这也是辩护人在开庭质证时对此提出质疑的原因。评估机构在正式接受委托手续之前，与侦查机关、受害单位接触的目的虽然是为了确认是否可以完成受托事项所做的必要工作，但程序依然有规范的必要，比如建议公安机关在正式出具委托函件前，将这一阶段的工作纳入办案程序中，并把接触的时间、事实、目的以及所提供的材料信息等予以明确。
基于上述分析，提高效率为顺利进行评估工作做好充分准备显得非常必要，笔者从实务的角度提出点滴建议供参考。下文以化工行业技术秘密信息许可费价值评估可能涉及的相关资料信息为例作简要的说明。
一般而言，为《评估鉴定报告》准备的参考资料主要有：（1）关于经营资质和商业秘密成立的资料，主要是营业证照、公司章程，以及司法鉴定意见书、保密措施等。这类资料多是程序性材料，与评估结果没有直接关系，可以提前做好准备；（2）关于案情的相关资料信息，主要是基本情况介绍、使用涉案技术秘密侵权的相关证据、侵权人项目的规模信息、与技术秘密有关的鉴定报告等；（3）受害单位的财务资料，主要是经过审计的财务报告、设备表、设备订购合同等。这类资料与评估结果关系最密切。评估人员需要根据财务制度到受害单位核实与评估有关的原始单据、合同，并从经审计的财务报告中提取相关财务数据，作为评估的重要参考。这部分财务数据与材料，法律专家需要与受害单位的财务专家做充分深入的沟通；（4）第四类是评估人员根据专业经验进行调研而获得的有关涉案产品市场前景和产业政策等方面的资料。这些资料需要提前为评估机构做好前期的准备工作，包括可以获得这些资料信息的渠道、途径、方法等。
很显然，从实务操作的角度看，上述介绍能够贡献的地方是极其有限的，对该部分业务有所了解的读者不难发现，这是基于“收益法”评估方法而做的举例说明。所谓的“收益法”，即依一定的产品销售规模产生的收益入手，计算未来可能取得的收益，再通过一定的分成率，得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。针对商业秘密市场价值的评估，除收益法外，还包括市场法和成本法。由于商业秘密形成的直接成本往往与其价值没有直接的对应关系，即投入产出的弱对应性，因此一般不采用成本法，或者在采用时会非常慎重。如果国内有类似商业秘密充分交易的案例时可以考虑采用市场法评估，如果没有充分的案例可以参考的，则放弃市场法。这里需要特别强调的是，不采用成本法的原因是投入产出的弱对应性，而不是对涉案技术秘密投入成本在案件中贡献的漠视，更不是根本的否定。在本专栏的其他文章将会阐述这一问题。
二、技术秘密信息许可价值评估意见结论成立的条件、有效期及其效力
价值评估结论受机构评估人员的职业水平和能力的影响，并且仅为委托方进行以本次评估目的所发生的经济行为提供服务，对于将其运用到其他经济行为时，评估结论一般会失效，不具同等效果。一般来讲，评估工作不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其它不可抗力对资产价值的影响，也不考虑资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响。当评估条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。所以，我们无论是在技术秘密的刑事案件中还是在民事案件中，都要结合案件的具体情况看待所评估的价值，而不能脱离案件以及所涉及技术的具体情况，特别不应当通过运用经济行为来模拟其准确性，从而泛泛地评论价值是过高还是过低，并进而质疑，甚至得出完全否定价值评估意见的结论。
技术秘密信息许可价值评估报告中，一般都会对有效使用期限做出表述，即：从XX年X月X日到XX年X月X日止，评估目的在本评估报告的有效使用期限内实现时，评估结果可以作为参照依据。超过该有效使用期限，需重新进行资产评估。可是，案件还没有审理完毕，评估报告的1年有效期已经届满，怎么办？技术秘密刑事保护司法实践中辩护人曾提出过有效期届满不应采用的辩护观点。笔者认为这个问题要结合案件的具体情况而定。《资产评估准则DD评估报告》（中评协[2007]第189号）第11条规定，“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”可见，评估准则规定评估报告的有效期，是为了避免评估基准日确定的评估价值和经济行为实现日的实际价值差异过大而无法使用评估报告。通常，评估报告的有效期是针对评估后一段时间才使用评估资产的情况，此时会产生“评估基准日”和“经济行为实现日”两个时间点，如果经济行为实现日在评估基准日之后并超过1年，则评估基准日的评估价值可能发生重大变化，而不宜再使用评估报告。所以评估报告所确定评估基准日与评估目的很关键。比如，嫌疑人窃取了受害单位全套技术，所要评估的是在窃取完成日假定为受害单位将全套技术许可给使用方的许可价值，以确定受害单位因丧失该次许可机会而导致的损失。可见，窃取完成日，既是评估基准日，也是假定进行技术许可的经济行为实现日，两个时间点是重合的，因此，评估基准日的评估价值，就是许可这一经济行为实现时的许可价值。当评估是对历史时点的价值评估时，就不存在经济行为实现日超过评估基准日后1年而评估报告不能使用的说法了。
三、价值评估报告复核人的法律地位以及《评估说明》的保密问题
《司法鉴定程序通则》（2016年5月1日起施行）第4条明确规定，司法鉴定实行鉴定人负责制度。要求司法鉴定人应当依法独立、客观、公正地进行鉴定，并对自己作出的鉴定意见负责。可是，第32条又规定了一个复核人，即委托的鉴定事项完成后，司法鉴定机构可以指定专人对该项鉴定的实施是否符合规定的程序、是否采用符合规定的技术标准和技术规范等情况进行复核，发现有违反通则规定情形的，司法鉴定机构应当予以纠正。复核人的法律地位是不清楚的。司法实践中，曾发生过辩护人提出复核人是否应当回避的问题。《司法鉴定程序通则》第20条规定：司法鉴定人本人或者其近亲属与委托人、委托的鉴定事项或者鉴定事项涉及的案件有利害关系，可能影响其独立、客观、公正进行鉴定的，应当回避。司法鉴定人自行提出回避的，由其所属的司法鉴定机构决定；委托人要求司法鉴定人回避的，应当向该鉴定人所属的司法鉴定机构提出，由司法鉴定机构决定。委托人对司法鉴定机构是否实行回避的决定有异议的，可以撤销鉴定委托。可是没规定复核人是否要适用回避的条款。《刑事诉讼法》第145条规定，“鉴定人进行鉴定后，应当写出鉴定意见，并且签名。鉴定人故意作虚假鉴定的，应当承担法律责任。”中国资产评估协会《资产评估准则――评估报告》第9条规定，“评估报告应当由两名以上（含两名）注册资产评估师签字盖章。”法律和相关评估准则中没有“复核人”的概念，更未将其规定为“鉴定人”，也未规定其适用回避的相关规定。但是司法实践中复核人的角色又很重要。为了有效地避免争议，笔者建议，评估机构在确定评估师时将复核人也一并告知并要求委托人或者当事人回复是否提出回避申请。
在技术秘密刑事保护的司法实践中，还有一个很敏感的问题，即价值评估过程中评估机构内部保存一份叫做《评估说明》的文件，当辩护人提出要求评估机构提供时，是否应当被支持。这个问题之所以敏感是因为会涉及到受害单位的定价指数与定价原则，非常珍贵并且极易容易泄密，所以受害单位极力反对，评估机构也非常重视。笔者倾向于评估机构有权拒绝提供《评估说明》。
基本理由如下：（1）评估说明是财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，不是法律法规规定的评估报告的组成部分，也非附件；（2）评估说明属于评估专家的专业和经验范畴，评估专家已经当庭详细解释了其中涉及的重要问题；根据评估专家的当庭解释，评估说明主要是如何确定评估中重要参数和方法的技术性说明，属于专家专业和经验范畴，比如技术分成率、评估方法、许可方式等。评估专家可以在当庭详细解释了为什么采用这些参数和方法，而且在评估报告中明确列出了选择确定的最终结果。（3）评估材料中，对评估价值有实质影响的是受害单位的财务资料是保密的，且经过审计机构审计，质疑其真实性理由不充分。
注：本文节选自LexisNexis律商网【桃李知教】专栏，其专注观察和解析知识产权领域最前沿、最新型的法律问题，旨在识微见远，或指点迷津。
市场评估报告范文4
一、珠宝首饰不良资产的含义
珠宝首饰不良资产并非指珠宝首饰本身品质的优与劣，而是珠宝首饰资产和资产拥有者结合后的一种经济学判断，是从银行等金融机构的角度对相关珠宝首饰债权的认识。
通常意义上的珠宝首饰是一种奢侈品，具有美观、稀少、耐久的特点，更由于其高含金量和高流通性，具有一定的货币功能。然而，确实有不少的珠宝首饰处于非正常流通状态，不能给所有者或实际控制者带来正常利润，甚至某些珠宝首饰本金回收都十分困难。珠宝首饰类实物流动资产成为骗贷载体的现象较为普遍。这些珠宝首饰类不良资产主要沉淀在各金融机构中，如银行、资产管理公司、投资信托公司等。某些待改制的国有珠宝企业也有批量的珠宝首饰长期库存或缓慢流通。
二、珠宝首饰不良资产的特点
对珠宝首饰不良资产的产生原因和占有方特点的分析属于社会科学的范畴，不在本文探讨之列。以下将仅从资产的客观物质角度予以阐述。
从珠宝首饰不良资产的客观实体状态上，可简单将其分为三大类，既镶嵌首饰类、玉石类和特殊种类。三类特点各不相同。将玉石单独分类是因为许多不良资产都属玉石成品或玉石原料。
1.首饰类：包括各种贵金属制品和贵金属镶嵌制品，如各色K金制品、银制品、K金或Pt镶宝石饰品等。这类资产通常数量较多，许多款式陈旧、宝石品质普遍较差，甚至存在残破或贵金属变色的现象。
2.玉石类：包括玉石原料和玉石雕刻成品、半成品。这类资产通常质地较差、工艺一般，少见优质高档材料及作品，但由于各种原因，资产所负担的泡沫价值数额较大。
3.特殊种类：包括工艺品（如大、中型贵金属制品、贵金属镶宝石制品、大型珊瑚、象牙等雕刻作品）和特殊宝石原材料及成品（如大型黑色钻石、钻石毛胚、红宝石晶体、“夜明珠”等）。这类资产通常良莠不齐，或由于各种原因，对其价值的认知分歧较大。
针对这三类资产，主要采用成本法和市场比较法，结合专业经验对评估结论予以合理调整，得出最终结论。需注意的是，在各种评估对象中，第二类和第三类资产中，翡翠原料和特殊珠宝工艺品（艺术收藏品）的评估难度较大。
作为不可再生的自然资源，翡翠原料的个性特点较为明显，翡翠原料的内部品质状况具有极大的不确定性，翡翠原料或多或少都具有“赌性”。一方面，原料的购买成本（若有历史成本可查的话）不能作为价值评估的重大证据，另一方面，翡翠原料给占有者带来的未来经济收益具有一定的不可预见性，因此评估人员的专业经验极为重要，评估结论的专业风险较大。
作为融合稀缺资源和传统手工艺技巧为一身的特殊工艺品，通常都会具有某方面的惟一性，如体量、题材等的独特性等，此外由于交易的隐秘性，直接使用市场比较法具有相当的难度，因此根据谨慎性原则，作为不良资产，重置成本法在价值结论中的权重较为明显。
三、珠宝首饰不良资产的评估特点
珠宝首饰不良资产评估就评估本身而言，工作程序和工作方法与正常评估没有本质上的不同，其产权通常较为清晰，由债权人拥有或实际控制，其评估目的也非常明确：为处置变现提供参考依据。因此，对珠宝首饰不良资产的评估，可以更准确地描述为是以不良资产处置为目的对相关珠宝首饰资产进行评估的活动。评估师只有充分把握这点，才能更好地与委托方沟通，才能正确选择恰当的评估价值类型，才能得出有效的、合理的价值结论。
在珠宝首饰不良资产的评估工作中，某些焦点问题须时刻予以关注，并尽可能针对评估对象的实物特点在评估报告中给予解释和披露。
1.评估目的的明确。表面看来，珠宝不良资产的评估目的十分明确，然而，在与委托方交流时，通常发现委托方或主管方对评估结论赋予了较多的职能：了解实际价值便于会计核账或销账；衡量管理层业绩；根据价值结论决定处置方式；衡量处置业绩；为处置变现提供参考等。实际上，对珠宝不良资产的评估，通常较为恰当的评估目的表述就是为处置变现提供专业依据，供处置行为决策参考。
2.评估结论的适用性。不同的委托方对资产处置的要求不同，有些要求处置成交价格必须大于评估价值，有些要求成交价格可以在评估价值的80%以内波动，有些要求完全按照评估价值处置………。不同的处置要求实际上对评估结论的适用性要求是不同的。一个评估结论不可能同时适用于拍卖底价、市场价值或市场变现价值、强制变现价值等。通常委托方在委托珠宝评估时，并没有较明确的处置意向，这就要求评估师与委托方进行充分沟通，并在评估报告中对结论的适用性予以说明。有时，可以根据委托方的要求，从专业角度进一步提出处置意见以供参考。
3.托方对评估结论有定向性预期。大部分质押珠宝首饰都有“专家”或某些资产评估机构的“评估报告”，价值结论似乎也符合某些通俗的说法，如“黄金有价玉无价”、“价值连城”等等，此时委托方对珠宝首饰不良资产的心理定价往往偏高。某些珠宝首饰不良资产经鉴定评估后若发现以假充真、以劣充优，委托方又期望“干脆不值钱”。无论那种委托期望心理一旦落空，都会产生一定的矛盾，此时完备的工作程序和合理的评估依据将会显得尤为重要。
4.由于珠宝首饰评估的专业特点，在评估时应充分注意以下细节：
（1）珠宝评估价值结论与评估明细表的关系问题。
由于珠宝首饰资产单位价值较高，因此资产清点极为重要。除清点数量外，还要核实编号、重量、鉴定证书与实物是否吻合等，并进行现场文字描述和照片记录。评估明细表既是资产清查核对的记录表，又是具体评估项目中对评估对象的分类表。一些委托方还会根据评估明细表进行会计核账。然而批量珠宝首饰资产的价值并非完全就是分类资产价值的简单相加，因此对价值结论进行具体分析调整的同时，还存在价值结论有效数字的保留问题。根据评估对象特点和行业常规对有效数字的处理原则可采用“四舍五入”或“八舍九入”合理取舍。“四舍五入”原则主要用于分类资产估算，“八舍九入”原则主要应用于评估结论数据处理（“八舍九入”原则在国际珠宝行业较为常见，如钻石的克拉重量计价即广泛采用此原则，如：1.788克拉计为1.78克拉等。）。根据评估对象的特点，合理选择有效数字。通常情况下，结论为“千”，估算准确数字至“百”即可；结论为“万”或“十万”，估算准确至“千”即可；结论为“百万”，估算准确至“万” 即可。
（2）评估报告有效期的问题。
虽然相关法规明确规定评估报告有效期为一年，但在评估珠宝首饰不良资产的具体实践中可根据评估对象特点和市场价格波动情况调整或灵活处理。除委托方有明确的短期处置时限，应该调整报告有效期外，对珠宝首饰不良资产的评估还须具体问题具体分析。
由于珠宝首饰原材料价格特别是贵金属价格波动频繁， 波动幅度难以准确预测，若评估对象中镶嵌首饰或贵金属首饰较多，评估报告中就必须向委托方明确提示，密切关注处置当时的原材料基础价格及变化趋势，并建议评估报告有效期适当缩短以减少对基础价格波动问题的忽视所造成的风险。
市场评估报告范文5
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意更改；
3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
市场评估报告范文6
【关键词】房地产评估；房地产抵押；行业规范
引 言
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善及国民经济的快速发展，特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，这就使得房地产估价的服务领域进一步的拓宽。房地产估价作为整个产业链上的一个重要环节，是一门技术性很强的专业，同时也是房地产中介服务中的一种非常重要的表现形式。
一、房地产评估业务的发展及存在的问题
房地产评估业是因银行开展抵押贷款业务的需要而诞生的。银行为了降低贷款的风险，要求客户提供抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，成为抵押物的首选。以房地产为抵押物发放贷款，对银行而言有两个好处：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷款的额度，通常是在抵押物市场价值的基础上确定的。因此，为了确定房地产抵押物的市场价值，房地产评估业就应运而生了。目前房地产评估的业务范围已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转让、收购、破产清理、资产重组、司法裁决等领域，其中以评估房地产市场价值为目的的业务仍占了业务总数的绝大部分。
以房地产抵押评估业务为例来说，银行和评估机构两者之间存在着千丝万缕的联系。银行要开展抵押贷款业务，必须依靠评估公司对房地产抵押物的价值进行评估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须依靠银行获取业务来源。因此两者之间存在着互助互利的关系。理论上，银行通常会向需要贷款的客户推荐评估机构。这节约了客户亲自寻找评估机构所耽误的时间，也给客户留下了较大的选择空间，对银行、客户都有好处。但在实际操作中，这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化为指定某一评估机构了。客户为了获得贷款，往往不得不对银行的安排言听计从，没有选择余地。银行选择某些评估公司，当然会考虑评估机构的资质、信誉等因素。但一般而言，银行愿意选择它们认为风险最小的评估公司，也就是在评估价格上尽量同银行“保持一致”的评估公司。这种指定评估机构的作法不仅在银行抵押业务中存在，也是评估行业中的常见行为，但在实际上存在着很大的不合理和风险隐患。主要表现在：
（一）评估机构失去独立性。银行在选择指定的评估机构之前，往往要对一些评估机构进行考察，也就是检查评估报告的质量。评估报告的质量主要体现在评估价格的合理性方面。因为这与抵押贷款的风险性密切相关。而评估机构为了取得被银行指定的资格，纷纷在评估报告做文章，有意地按照银行要求压低（或抬高）评估价，以取得银行的信任。这种作法虽然在一定程度上降低了银行的风险，却使评估价格偏离了标的物的真实市场价值，损害了客户的利益。例如，有的银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“××元/”或“不得超过××万元”，“最高（最低）××万元”等等。这样一来，评估报告不过是银行发放抵押贷款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使评估机构失去公正性。银行对评估机构的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以自由选择银行贷款，而目前评估公司众多，因此客户也可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，如一方要求将价格压低而另一方要求将价格抬高，使评估机构左右为难。评估机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价值失去公正性。
（三）引起不正当竞争。随着指定评估机构的这种方式的发展，以及行业监管不严，使得一些评估机构间形成了恶性竞争，它们不是从提高自己资质和水平上下功夫，而是通过金钱等各种手段贿赂相关人员以争取业务来源。这加剧了银行内部的腐败。如此下去，会形成一个恶性循环，对银行、评估机构和客户三者都不利。
（四）形成风险隐患。对于一些缺少产权证明的房地产抵押物，评估机构一般不负责核实房地产产权的合法性以及是否存在产权纠纷等情况，并在评估报告中声明“对产权不清等引起的后果免责”。这就给一些持假产权证明文件或他人产权文件的不法分子以可乘之机，因为只要混过产权登记这一关，就可获得贷款。银行对中介机构的充分信任也是银行的另一个风险隐患。评估机构可能利用银行的信任，同客户串通起来，利用假的产权证明或非法产权证明帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。
二、应对措施
可以通过以下几点来改善诸如此类评估业务中的种种弊病：
（一）给客户选择评估机构的自由。给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择评估机构；同时，各单位在选择评估机构时不能左右客户的意愿，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。
（二）保证评估机构的独立性。其他任何单位不能对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。同时要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
（三）审查、监督评估机构。主管部门要对评估机构进行督查，建立完善的监督制度，杜绝其不规范行为。对评估机构的资质进行定期审查，资质好的升级，资质差的降级或取消执业资格。
（四）评估业务实行招投标制。评估业务的招投标，可以引入类似于建筑工程招投标的方式操作：首先，由招标单位公布招标通知。然后，各评估机构根据自身评估方法拟定投标书。最后，由评估行业的专家根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准进行评标。因为决标时并未明确标的物的市场价值，所以最终的评估工作由中标单位完成。但因为这种方法要耗用大量人力、财力，对价值较小的标的物，评估机构没有参与的积极性。只有对价值大的标的物运用此种方法，才可能收到预期的效果。
三、结语
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
【参考文献】
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