前言：中文期刊网精心挑选了关于农村土地使用权的规定范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
关于农村土地使用权的规定范文1
关键词：农村；土地使用权市场化；农民利益
土地一直是我国农村改革的焦点，土地使用权市场化更是当前我国农村土地制度创新的一种有效形式，不仅可以将分散的土地资源集中起来，实现规模化生产，又可以将农民手中的土地资源变成资本流动起来，增加农民的收入渠道。但在土地使用权市场化的实际操作中，却经常出现农民利益受损的现状。
一、农民利益受损的表现
（一）经济利益受损
在农村土地使用权市场化的过程中，农民的经济利益一般包括两方面：一方面是通过转包、转让、出租、股份合作等形式获得土地收益，另一方面是征地、土地流转获得的补偿金。但在土地使用权市场化的实际操作中，由于土地流转市场机制的不健全，农民关于土地流转没有相应的渠道，流转价格信息也不了解，往往依靠地方政府、村组织，使得农民在土地流转过程中其利益收入只占很少的份额。同时在土地使用权市场化的过程中，土地的补偿机制也不完善，其补偿的标准低、分配不公平等缺陷，使得农民很难获得相应的收益，严重侵害了农民的经济权益。
（二）政治权益受损
在土地使用权市场化的过程中，农民的政治权益主要包括知情权、自、参与权等。按照《农村土地承包法》规定，农民对于自己所承包的土地，有权自主决定是否流转、流转给何人以及以何种方式流转的权力。但是在土地使用权市场化的实际操作中，政府和村委会往往成为了土地流转的实际操作者，一些地方政府或村委会在利益的驱使下，不让农民真正的参与到土地流转中来，而是在农民不知情或者不同意的情况下，采取强制性的手段进行土地流转，对于土地流转的实际价格、获得的利益、流转的用途等也不向村民公开，这在一定程度上损害了农民在土地流转中的政治权益。
（三）其他利益受损
目前在我国农村地区，大部分农民依然受传统的自给自足的小农经济思想的影响，把土地作为自己最基本的生存生活保障，视为自己利益的主要来源。当前我国的农村劳动力普遍存在着文化素质低下，缺乏劳动技能的困境，土地一旦流转出去，重新选择就业的机会相当困难，同时目前我国农村的养老、医疗等社会保障体系还不够完善，可以说土地承担着农民就业、养老、医疗、生存的重任，一旦农民失去了土地也就意味着这些权益的丧失。
二、农民利益受损的原因
（一）产权不清晰，土地使用权市场化的利益主体被虚化
在农村土地使用权市场化的过程中，产权清晰可谓是土地流转的基本保证，但是现实生活中，因农村土地产权关系不清晰使土地流转的利益主体被虚化的现象层出不穷。我国法律规定农村土地归农民集体所有，但对于农民集体这一民事主体却没有提出明确的界限，产权主体的不清晰会造成农村集体土地所有权的虚设，其结果必然是损害了土地承包者――农民的利益。其次对于农村土地怎样流转、如何流转、利益如何划分等方面也没有明确的规定，往往主要依靠地方政府或集体组织，使得农民失去土地流转的自、话语权。
（二）缺乏中介服务组织和信息沟通平台
在土地流转的实际操作中，缺乏中介服务组织和信息沟通平台是农民利益受损的原因之一。首先，由于农民知识水平比较低，对于土地流转的各种政策、法律法规、价格收益等信息缺乏了解，土地流转往往局限在一个村或一个镇，这在很大程度上制约了土地流转的速度、规模和效益。其次，由于缺乏中介服务组织作为卖方与需方的桥梁，往往导致想租的租不到，想转的转不出去的困窘。最后，通过中介服务组织和信息沟通平台，可以让农民对土地流转有一个合理的认识，同时增加土地流转的透明度，增加农民的经济收入。
（三）社会保障体系不完善
社会保障体系的不完善是制约土地使用权市场化、农民利益受损的现实原因。古往今来，农民把土地作为自己最基本的生存生活保障，作为自己利益的主要来源，但由于当前我国农村劳动力普遍存在着文化素质低下，缺乏劳动技能的困境，土地一旦流转出去，农民重新选择就业的机会相当困难，同时目前我国农村的养老、医疗等社会保障体系还不够完善，可以说土地承担着农民就业、养老、医疗、生存的重任，大多数农民对土地流转存在着后顾之忧，宁愿撂荒也不愿意把土地流转出去，这在很大程度上制约了土地流转。
（四）社会监管机制不完善
当前在我国农村土地流转的过程中，农民的合法权益受到损害的大部分原因在于社会监管机制的不完善与社会监管机制的缺失。按照《农村土地承包法》规定，农民对于自己所承包的土地，有权自主决定是否流转、流转给何人以及以何种方式流转的权力，但在土地流转的实际操作中，一些地方政府或村委会本应作为农民土地流转的引导者，却在利益的驱使下成为主导者，不让农民真正的参与到土地流转中来，甚至在农民不知情或者不同意的情况下，采取强制性的手段进行土地流转，这在一定程度上大大的损害了农民在土地流转中的政治利益与经济利益。
三、保护农民利益的对策
关于农村土地使用权的规定范文2
【论文摘要】文章从我国农村集体土地使用权流转的制约因素出发，全面分析在土地流转制度创新设计过程中涉及流转的条件和范围、流转的方式、流转后的用途和使用年期、政府的角色定位和管理内容，以及流转中的土地收益分配等几个难点问题。
依据现行《土地管理法》及有关条例的规定，所谓农村集体建设用地，是指农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地、乡(镇)村建设公共设施和公益事业建设用地。也称之为“农村集体非农建设用地”，或简称为“农村建设用地”、“集体建设用地”。在我们国家，集体土地向国有土地的“流转”只能通过国家征收这一种渠道实现，而国家对集体土地的征收又具有很强的行政色彩，因此，在我国所研究的“土地流转”，说到底是一种土地使用权的转让和流通。
近些年来，随着对我国农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。
一、农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析
（一）农村土地使用权流转的法律约束机制
1．集体土地所有权主体不明确，使用权无法得到保护；
2．集体土地使用权的法律属性在立法上的迟缓不利于稳定农业和农村经济的发展；
3．承包经营权的法律属性不能适应稳定农村土地使用关系的需要。
（二）不同利益集团的行为决策方式的约束
1．中国农民传统观念与经济行为约束。当代中国农民的思想体系及价值观念仍处于低层次、低水平的发展态势之中。与此相适应的农户经济行为是：行为目标的多元化、生产行为的短期化以及决策过程的非规范化。因此，农村土地制度的改革与创新，必须充分估计到农民经济行为的特点及其对创新制度可行性程度的约束。
2．社会环境的缺陷影响土地制度创新。某些政府部门的行为不规范与宏观决策的多变性，导致社会信用水平下降，农民难以建立有效的长期利益预期。中国不合理的二元经济结构和城乡关系的对峙和冲突、弱化和侵蚀了农村土地制度创新的动力与冲突。
二、农村土地使用权流转制度创新中的难点分析
（一）流转的条件和范围
对于集体建设用地流转的范围和条件，当前国内经济界主要有四种观点。第一种观点认为应当按照城市规划区进行区分，城市规划区外的集体建设用地可以流转，城市规划区内的集体建设用地则不允许流转，应通过征地制度改革解决。第二种观点认为应当按照是否为新增建设用地进行区分，现有非农集体建设用地可以流转，新增非农集体建设用地则不允许流转。第三种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转。第四种观点认为，流转范围应当是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地。根据《土地管理法》，农业建设用地属于农用地范畴，不属于集体建设用地。因此，对于集体建设用地，应当按照土地利用总体规划和土地用途管制制度进行严格管理，只要是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地，均可依法使用和流转，不应分“圈内”“圈外”区别对待，也不应按是否属于公益性质来区分。为此，应明确规定，可流转的集体建设用地是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 ；明确各级人民政府土地行政主管部门要严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增集体建设用地；使用集体建设用地进行开发建设，要纳入所在地市、县人民政府的供地计划。同时，土地是农民的重要财产，在符合规划和依法批准的前提下，土地所有者对其所有的建设用地有占有、使用、收益和处分的权利，有权决定是否流转和流转的形式 ；土地使用者依法取得的集体建设用地使用权，可以依照合同约定使用和流转。因此，集体建设用地使用权流转必须坚持土地所有者、使用者自愿原则，任何单位和个人都不得强迫集体经济组织流转土地，也不得阻碍符合条件的集体建设用地使用权依法流转。
（二）集体建设用地流转的方式
对于集体建设用地使用权的流转方式，目前主要有三种意见。第一种意见认为应当首先明确集体土地所有权人和使用权人之间的首次流转关系，这是土地使用权的来源和前提，其次才是土地使用权人之间的再流转关系。第二种意见认为应当包括出让、租赁、作价出资(入股)、联营和转让、出租等形式，并应分别明确各种形式的定义、操作程序等。第三种意见认为出让方式有特定含义，应主要规范土地使用者转让、作价出资(入股)或租赁土地使用权的行为。" 集体建设用地使用和流转确实包括土地所有者、土地使用者之间以及土地使用者之间两个层次的关系，前者属于土地所有者将土地使用权确定给单位或者个人使用，使用和流转的具体方式有作价出资、入股、联营等多种方式，今后实践中可能还会出现新的方式，有无必要规定具体的使用和流转方式，各地意见不完全一致。
（三）集体建设用地流转后的用途
对于土地用途，主要有四种意见。第一种意见认为只要符合规划，没必要对用途作特别限制。第二种意见认为应限制不得用于经营性用途。第三种意见认为应当明确经营性土地使用权使用和流转应当采用招标拍卖挂牌方式。第四种意见认为应当对商品住宅开发加以必要限制。集体建设用地使用和流转首先必须严格执行规划，在此基础上，还应当对集体建设用地用于商品房开发加以限制。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，在现实情况下难以实现控制房地产开发总量的要求，同时，由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全。为此，应给以相应限制，加强规划管理，明确集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划，在城市、村镇规划区内的，还必须符合城市规划和村镇建设规划。不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。应明确规定严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。
（四）集体建设用地流转后的使用年期
对于使用年期，各地有不同规定。既然允许集体建设用地流转，作为一种规范的用地方式，就应当考虑到取得土地使用权的开发建设和长期利用，具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定，期限不宜过短；同时，集体建设用地使用权流转的年期也应与国有土地使用权出让最高年期相衔接，应当加以必要限制。因此，应规定集体建设用地使用权流转年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。
（五）政府的角色定位和管理内容
政府土地行政主管部门在国有土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)等活动中具有双重角色，既是国有土地的产权代表，又是管理者。但在集体建设用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。因此，在集体建设用地使用权流转过程中，政府土地行政主管部门必须准确界定自身的角色和职能，不宜介入确定使用者、签订合同等应属于产权人的事务， 应简化管理程序，提供优质服务，加强监管。根据政府的职能和行政审批制度改革的要求，对于使用集体建设用地， 应明确以使用许可代替项目审批，明确使用集体建设用地应当申请许可，取得使用许可文件后即自行确定土地使用者，并与土地使用者签订土地使用合同，办理土地登记。对于依照规定取得的土地使用权流转的，明确可以直接办理土地变更登记，无须再办理许可和审批。
（六）流转中的土地收益分配
农村集体建设用地流转中的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制，是规范农村集体建设用地流转管理的关键问题。政府包括土地部门应从土地收益中拿一部分，并以政府有基础配套设施投入、土地部门有管理成本等作为分享土地收益的理由。在收益分配上必须考虑公平与效率兼顾以及依法原则，收益的首次分配应当是基于产权。对于集体建设用地使用和流转，土地所有者或者土地使用者处置属于自己的财产时，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款。各级政府在集体建设用地上确实有基础设施配套等投入，但提供道路等基础设施应当是公民、法人依法纳税后政府应尽的职责，同时现阶段在土地利用和开发建设过程中，土地使用者还要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。为体现公平原则，政府可以通过适当的财税机制进行土地收益的二次分配和调节。应进一步明确规定切实保护土地所有者和使用者的土地流转收益。集体建设用地使用权流转不改变用途的，地方政府不应收取土地收益；改变用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超过土地总收益的10％，提倡免收土地收益，支持农村经济发展。
【参考文献】 [2]刘洪彬，曲福田．关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析．农业经济，2006，（2）．
[3]程久苗．农村集体建设用地流转制度的创建及相关问题的思考．南京：农业大学学报，2002．
关于农村土地使用权的规定范文3
一、土地承包经营权抵押的法律依据
依《土地管理法》第2条3款规定:“土地使用权可以依法转让”。这就在法律上确认了含集体土地使用权在内的土地使用权可以依法流通转让。这里所指的集体土地使用权,同时也自然包含通过家庭承包经营而取得的土地使用权,该法虽没有明确家庭承包经营的土地使用权可以抵押,但“可以依法转让”则蕴含有对承包经营土地的处分权,而抵押同转让、出租一样均属于处分的范畴。赋予农村土地承包经营者对土地的处分权,则是承包经营权物权化的必然结果。
首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》。但该法明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的,至于通过家庭承包方式取得的土地承包经营权,该法第32条规定:“可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。流转方式里并没有明确规定土地承包经营权可以抵押,那么是否意味着禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押呢?其实不然。首先从民法理论层面考虑,既然法律没有禁止,只要不违反公序良俗、损害公共利益,应是允许的;其次从实践操作上看,法律既然允许通过家庭承包取得的土地承包经营权可以转让,而实现抵押权的方式也就是通过拍卖、变卖等方式,将土地的承包经营权转让,并就处分的价款优先受偿,因此,允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押,并不违背立法的本意,也没有超过法律规定的允许流转方式的范围。
二、我国土地承包经营权抵押中存在的问题
(一)土地承包经营权抵押立法存在缺陷
我国《民法通则》明确规定,土地不得抵押,但是,没有规定土地承包经营权不能抵押。《担保法》规定,耕地等集体所有的土地使用权不能抵押,但是下列两类集体土地使用权可以设定抵押:抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权,可以抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权岁不能单独设定抵押,但以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物作抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。《农村土地承包法》规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。但是,没有规定可以以抵押等方式流转。
(二)市场中介组织匮乏
当前,我国土地流转市场中介组织严重匮乏。尤其缺乏价格评估组织。在土地承包经营权抵押过程中,抵押人想获得贷款,需要中介组织对土地承包经营权提供资产评估,价格评估,却往往找不到中介组织提供服务。如果没有中介组织评估而由随便找人估价的话,则很有可能产生对抵押人的土地承包经营权价值严重低估的情形发生。
(三)农村社会保障缺失
对绝大多数农民来说,土地目前仍然是最好的保障。土地一方面作为生产资料,承担着农民的就业功能;另一方面作为作为一项特殊财产,承担着农村的社会保障功能。土地流转程度与这两大功能密不可分。对大多数农民来说,只有这两大功能消失了,才会主动放弃土地的经营权。土地仍然是农民生老病死的保障。我国目前仍然是城乡分割的二元结构,城市和农村在社会保障上存在很大的差距,国家的保障制度仍然主要是以城市为中心的。涵盖社会救济救助、养老保险、合作医疗三个方面的农村社会保障始终处于社会保障的边缘。由于社会保障的缺失,在农村,拥有土地就等于拥有一切,失去土地就意味着失去一切。因此,在非农产业发展到可为农民从事第二、三产业提供充分的安全性之前,在农村社会保障制度体系发展到可为农民提供可靠的社会保障之前,在土地的功能发生重大变化之前,土地的流转是不会活跃的。
三、完善我国土地承包经营权抵押的立法建议
(一)明晰土地产权,物化土地承包经营权
农地的所有权、承包权、使用权、收益权等各项权利共同组成了农地产权。农地产权的首要任务是关于农地权利的设置,这些权利不是土地自身带来的,而是随着社会经济的发展,人们在开发、利用的过程中的需求决定的。其中每一种权利都可以成为独立的物权,或可以占有、或可以转让、抵押等。农地能否抵押是农地产权保障程度差异的一个重要内容,如果农地使用权的抵押受到限制,承包人获得信贷支持的能力就较低。当前,由于集体土地所有权主体的多元化以及主体的虚位,导致在此基础上产生的土地承包经营权缺乏明确的利益主体,以致于农民和村集体并不将所承包的土地权利作为一项特定的财产加以利用,使土地使用权的市场流转没有内在动力,有限的土地资源得不到充分的利用。因此,应当物化农村土地承包经营权,具体列举土地承包经营人所享有的各项权利的内容,包括继承权、转让权、抵押权等。对其承包权的期限、登记等问题加以明确的规定,从而实现土地承包经营权法定化、明晰化、物权化,并且能够增强土地承包经营权的公示、公信效力。
(二)放宽土地承包经营权抵押的客体范围
放宽农村土地承包经营权抵押的客体范围,不以非家庭承包为必要条件。有人提出如果允许农地使用权转让、抵押,遇经济困难例如天灾人祸,势必会重演历史上农村两极分化,出现大批无地少地的社会问题。实际上这一说法已不具有说服力。土地的社会保障功能会随着土地在农民收入构成中的重要性的下降或农民人均收入,尤其是非农收入水平的提高而减弱,在沿海经济发达地区由于农村居民的绝大部分收入来自非农业,土地的收入功能降低,土地的社会保障功能事实上正在弱化。即使在贫困地区,农户为了保障土地资源,可以将土地分割为若干份,将部分进行抵押以求得资金投入生产,既获得融资又不失生存之保障。因此,我们说土地流转与土地的社会保障功能并行不悖。再者,从转让和抵押的关系看,转让较之抵押更具有彻底性,抵押的目的是融资,不一定会导致转让。因此,法律允许转让就不应该限制抵押,转让与抵押的限制条件应当是相当的。
(三)完善农村的社会保障体系
目前,农村土地还是农民安身立命的根本。土地抵押人如果到期不能偿还债务,则有可能因抵押权人行使抵押权而使抵押人丧失土地承包经营权,农民就会陷入丧失土地的风险,从而影响农民的生存和基本的生活保障,影响到社会的稳定。因此必须建立农村的失业保险、养老保险、重大疾病保险等社会保障制度。随着我国市场经济的发展和社会保障制度的健全,农民与土地的关系将越来越松散,农民完全依赖土地而生存的现象将越来越少。农民的收入来源将越来越多样化,不再限于农产品的收入,农民可以通过各种途径获得生活保障。同时,许多地方农村养老保险制度的建立,使得农民的生老病死基本有了保障。这些措施的建立,为土地承包经营权的流转提供了制度保障。为了加快农村土地承包经营权的流转,有学者提出,只要使土地承包经营权再分离,将土地承包经营权分离出一种直接经营土地的权利(如农地经营权),就可以实现土地承包经营权的自由流转。但是,土地承包经营权与农地经营权关注的都是同一权利客体,根据一物一权的原则,它们不可能存在于同一物之上。笔者认为,要顺利推进农村土地承包经营权抵押,就要很好地解决土地承包经营权人获得保障权的问题,而要解决获得保障权的问题,可以从分析土地承包经营权的内容入手。土地承包经营权实际包含两方面权利内容:财产权和获得保障权。财产权具有资本属性,可以自由转让;获得保障权具有人身属性,不能自由转让。因此,当抵押人以土地承包经营权作抵押时,实际上是以土地承包经营权当中的财产权作为抵押,土地承包经营权当中作为人身权的社会保障权仍然属于抵押人所有。当债务人不能清偿到期债务,抵押权人行使抵押权时,抵押权人并不能获得完整的土地承包经营权。笔者建议,抵押权实现后,原土地承包经营权抵押人的社会保障问题,除了政府和社会投入一部分保障资金以外,还应当由由抵押权人以货币的形式一次性支付抵押人一定数量的货币,或者每年给抵押人交纳一笔失业保险金、养老保险金等基本保障资金,从而获得完整的土地承包经营权。
(四)应当与国际法律规则相接轨
关于农村土地使用权的规定范文4
[关键词]土地产权；流转制度；证券化
一、农村土地产权流转制度的缺陷
(一)农村土地产权制度存在入市的缺陷
农村土地产权制度的最大缺陷在于产权界定不清晰，土地产权关系模糊。农村土地产权入市的首要条件是产权清晰。产权清晰包含两层含义：一是财产的归属关系是清楚的，即财产归谁所有，谁是财产的所有者或谁拥有财产的所有权是明确的；二是在财产所有权主体明确的情况下，产权实现过程中不同权利主体之间的权、责、利关系是清楚的。明晰的产权关系是土地资源进入市场的前提。当前，我国农村土地产权关系模糊主要表现在以下方面。
1 所有权主体不清晰。虽然宪法规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有即全民所有的以外，属于集体所有，但这个“集体”太笼统，是指乡、村，还是村民小组，不够明确。《土地管理法》和《民法通则》虽然有较详细的规定，但由于政府拥有对乡镇政府、农业集体经济组织或者村民委员会的设置调整权，因此，农村土地所有权主体依然不明确。
2 产权中的“权责利”关系模糊，缺乏必要的激励和约束机制。例如，在土地承包合同中双方的权责不清，往往只有承包方的义务，而没有发包方的职责。对农户在使用土地中所造成的地力升降也没有明确奖惩办法。
(二)土地产权的配套制度缺乏
由于农村土地具备的生存和社会保障功能，在土地产权进入市场后，土地资源的利用取决于资本市场的配置，必然出现农村劳动力转移和农民社会保障两大问题，需要有相应的制度安排。在农村劳动力资源的使用上，由于农村劳动力缺乏技术基础，以及现行的户籍制度等障碍，导致农村劳动力在城市就业的艰巨，社会保障制度也仅仅在发达地区农村才出现。没有劳动力转移和农民社会保障的安排，农村土地产权难以“独木成林”。
解决农村劳动力转移的努力，各地都没有停止过，尤其在经济发达地区，如广东、上海等地，对农村劳动力入户城市正积极探索有效路径。但是，农民的社会保障，包括退休养老、医疗等保障，则需要政府以极大的勇气去承担。农村社会保障体系的建立需要政府、企业和农民各方面的努力。国家按市场经济的要求建立统一的社会保障体系时，应统筹考虑农村居民，解决他们离开土地的后顾之忧。可以考虑将“以工补农”的资金、土地征用安置费等，变为直接补贴农业生产和给予农民，转作为农民的社会保障基金，以更利于土地的流动和转让。
(三)土地产权的价值难以计量
曾担任世界粮食委员会主席的j.w.罗森不拉姆，收集了richard barrows的观点：在竞争市场上，生产资源在各种用途之间的竞争中如何分配，由价格决定。土地将通过市场交易得到最高的使用价值。也就是说，土地价值的准确数据应当是通过市场竞争来决定的，这是有效市场经济体制下的必然结果，其他的方法可能低估或高估土地的价值。但我们也知道，靠市场来决定土地价值，就目前的农村而言，是不现实的。由于产权问题带来的流通和市场准入，使农村土地很难通过市场得到价值确定。鲍杰等从资产评估的角度出发，认为农村土地属于集体所有，土地所有权不能进入市场流通。土地使用者可以依法拥有和转让的是特定土地一定年限的使用权，也就是说，土地价值的计量更多的只是停留在使用权层面。
2005年关于农村土地使用权流转管理办法的出台，给土地使用权商品化指明了出路，但对所有权是否商品化，则存在种种疑虑。但正如实践往往是走在理论的前头，南方某海滨市主管着几十家国营农场的企业集团在刚跨入新世纪之际，为了防止土地资源的流失、改变财务状况及方便筹集资金，在当地一家会计师事务所的协助下，对所属土地评估为3亿元并据以进行会计处理。这是在没有将土地商品化的前提下的计量实践，显然是以土地所有权计量为目的的实践活动。无独有偶，2006年，广东韶赣高速公路建设拟尝试“农民土地入股”征地方式，由韶关市进行具体操作。我们既然知道高速公路的永久性性质，也就知道这将是涉及土地所有权计量的又一次实践活动。不难预计，土地价值的计量实践必定从使用权层面上升到所有权高度，完成对土地的整体计量。
(四)土地产权流转的工具没有配备
无论是农民私下的承包权流转交易，还是集体经济组织对使用产权的调整，或者政府对使用权流转管理办法的引导，都没有解决土地产权交易的媒介问题，因而很难体现出土地产权的价值。
二、农村土地产权证券化选择
(一)证券的功能
提供流动性是资本市场的基本功能，产权必须流动才能体现其价值。那么，在资本市场，或者资本产权市场，流转的工具，或者说媒介，就是证券了。证券是指各类记载并代表了一定权利的法律凭证，它用以证明持有人有权依其所持凭证记载的内容而取得应有的权益。从一般意义上来说，证券是指用以证明或设定权利所做成的书面凭证，它表明证券持有人或第三者有权取得该证券拥有的特定权益，或证明其曾经发生过的行为。证券作为资本和产权的运动载体，它具有以下两个基本功能。
第一，筹资功能，即为经济的发展筹措资本。通过证券筹措资本的范围很广，社会经济活动的各个层次和方面都可以利用证券来筹措资本。如企业通过发行证券来筹集资本，国家通过发行国债来筹措财政资金等。
第二，配置资本的功能，即通过证券的发行与交易，按利润最大化的要求对资本进行分配。资本是一种稀缺资源，如何有效地分配资本是经济运行的根本目的。证券的发行与交易起着自发地分配资本的作用。通过证券的发行，可以吸收社会上闲置的货币资本，使其重新进入经济系统的再生产过程而发挥效用。证券的交易是在价格的诱导下进行的，而价格的高低取决于证券的价值。证券的价值又取决于其所代表的资本的实际使用效益，所以，资本的使用效益越高，就越能从市场上筹集资本，使资本的流动服从于效益最大化的原则，最终实现资本的优化配置。
(二)农村土地产权证券化选择
正因为证券的上述特征和功能，它
成了资本市场不可替代的交易工具。产权市场具备资本市场的特性，也应当使用证券方式，以证券代表一定的土地产权。实施农村土地证券化后，在土地这种基本的经济资源和生产要素的有效合理配置的市场进程中，借助于有价证券这种虚拟资本形式来承载拥有土地经营权所产生的权益，并以此来获得未来预期的经济收益，将有利于真正实现土地使用权的自由流转。这种改革思路，就是在明确农村土地集体所有权、稳定农户家庭承包权、放活土地使用权的基础上，农户以土地经营权作价入股，按照自愿的原则组成利益共享、风险共担的股份合作企业。企业统一经营农民的土地，农民既可按股分红，又可在企业工作，按劳取酬。在股份的构成上，农民主要以土地经营权人股，也可以资金、技术、设备入股。在用人机制上，企业与农民实行双向选择，企业原则上优先招收土地股民。这是一种让农民变股民的农村改革新思路，这一思路的目标就是要实现家庭承包经营责任制与现代农业的顺利对接，可以很好地解决目前我国农村家庭承包经营责任制面临的突出问题。土地证券的持有者可以凭借其进入资本市场，行使资本投资和资本交易的职能。土地经营权流转借助土地的证券化的方式，能很好地实现土地流转市场化的目标。土地经营权证券化以后，土地经营权的价值被货币化，易于同其他生产要素(资本、技术)进行比较，突破了土地经营权无法进行价值和价格比较的限制。土地经营证券化以后可以降低土地流转中的交易费用，大大节约流转成本，熨平土地交易中所产生的冲击和波动，便于实现土地的顺利交接，可以使农业企业的内部治理结构逐步得到完善，同时还能分散风险，便于实现利益的合理分配。
三、农村土地证券化的建议
(一)继续推动和深化农村土地产权制度改革
土地证券化的前提是土地产权明晰，我国应深化农村土地产权制度改革，使土地产权真正实现独立化、法律化、人格化、商品化。一是进一步明晰农村土地所有权代表。笔者认为，农村村民委员会作为这样的机构是比较合适的，也与现实情况比较吻合，当前重点是要加强村委会选举的监督，完善村委会运作制度。二是逐步推行农村土地家庭“永包制”。“永包制”强化了承包权的财产权利，有利于土地承包权真正实现物权化，既调动了农户对土地保值增值的积极性，又便于所有权主体对承包权进行调控。更为重要的是，家庭“永包制”将为土地使用权流转清除制度障碍，大幅度地降低土地流转成本。三是农村土地所有权逐步国有化。土地所有权由集体所有变为国家所有，不仅有利于统一城乡土地管理，更好地保护农民的承包权，而且还有利于土地资源的市场流动和优化配置。四是建立农村土地保障的替代机制。要推行土地证券化和土地市场化，就必须弱化承包土地的社会保障功能，逐步在农村建立社会保障制度。五是精简乡镇政府。这有助于减少农村事务的管理成本，减少土地承载的负担，加速农村社会化进程。
(二)建立健全农村土地使用权流转市场
完善土地使用权流转机制。建立农村土地使用权市场是土地证券化的前提和基础，必须按照发展与规范并重的原则，建立一个开放、公平、高效、有序、有度、规范化的农村土地使用权市场。使用权市场可以按县、省、全国市场三级设置，县级交易市场为本县区域内的土地交易服务，省级交易市场为跨县的土地交易服务，全国市场则为跨省交易服务。为规范农村土地交易市场，必须做好以下工作。一是要健全土地使用权市场的法律法规。土地市场交易实际上是土地的产权权利的交易，这种交易一定要有法律、法规的规范和保障。我国现行的法律、法规仍然不能适应农村土地市场发展的要求，必须加强立法，完善农村土地市场管理的法律体系，从法律上保障土地产权制度的建立和土地产权交易的正常运行。二是建立和规范土地使用权交易中介组织。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，必须建立相应的中介服务组织为之服务。建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。
(三)建立健全农村土地证券化信用担保、信用评估体系
1 必须建立有效的信用担保体系。土地证券化一般都需要进行信用提升，信用提升可以有两个途径：内部信用提升和外部信用提升。在我国农村土地证券化中，相对于外部信用提升来说，内部信用提升可能是一条更可行的路子。内部信用提升一般是将全部农村土地证券分为优先级证券和次级证券两个层次，通过弱化一部分证券的信用，来增强另一部分证券的信用。外部信用提升是通过信用担保机构的担保来获得的。我国可以借鉴国外经验，建立政府农村土地信用担保机构为主、民间信用担保机构为辅的信用担保体系。
2 必须进一步健全信用评级制度。信用评估的意义在于可以有效降低农村土地证券交易成本和市场投资风险，对农村土地证券市场的发展具有重要意义。首先，必须改变政府对证券市场的管理方式，证券的评级应该交给市场来完成，政府的任务是制定信用评估的管理法规，维护信用评估市场的秩序。其次，国际上已经形成比较规范的评估方法和标准，我们有必要借鉴国外信用评级业的发展经验，提高我国信用评估机构的业务水平和服务质量。
(四)建立和健全相关法规，为土地证券化提供有力的法律保障
1 要修改相关的法规，消除土地证券化中的制度障碍。具体来说，应赋予商业银行的信托资产经营权，允许商业银行作为专门机构从事土地证券的发行、投资等业务；允许保险资金、养老基金、住房公积金等进入土地证券市场；《证券法》中应明确有关土地证券的地位，确保土地证券的合法性；税收制度要根据土地证券发行、流通的各个环节，明确相关的主要税种及税率，尽量合法化地减少税收成本，设计一个有利于证券化的税收环境。
2 着手研究和制定有关土地证券化的专业法规。在这方面，可以借鉴国外相对成熟的土地证券化立法经验，在试点的基础上，构建适合我国土地证券化的专业法规体系。此外，要深化投融资体制改革，培育和完善金融市场，为土地证券化提供良好的金融市场环境。
注释：
①魏杰现代产权制度辨析[m]，北京：首都经济贸易大学出版社,2000.9
[参考文献]
[1]鲍杰，李光洲，罗秦资产评估[m]上海：立信会计出版社,2003
[2]陈文汉，牛勇以土地证券化促进农业发展[j]，农村经济,2003,(9)：15-17
[3]道格拉斯·c·诺思等，制度变迁理论纲要[m]上海：上海出版社,1995
[4]黄小彪农村土地证券化：功能、障碍与对策分析[j]生产力研究，2005,(10)：45-46+54
[5]马义华，农村土地证券化研究[d]，中国学位论文全文数据库
关于农村土地使用权的规定范文5
第二条 1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行前，在本市辖区范围内，依法拥有集体土地所有权，依法取得集体土地使用权，或依法在集体土地上建设房屋并已竣工使用的，应按本规定的要求申请农村土地房屋权属登记，申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书。
1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行后，在本市辖区范围内，依法拥有集体土地所有权，依法取得集体土地使用权，或依法在集体土地上建设房屋并已竣工使用的，应按《厦门市土地房屋权属登记管理规定》申请农村土地房屋权属登记，申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书。
第三条 本规定施行前依法颁发的《集体土地建设用地使用证》和《福建省厦门市乡村房产契证》继续有效，权属人可换领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书。
第四条 申请农村土地房屋权属登记，应提交下列文件：
（一）登记申请书，户口簿和其他身份证明的影印件；
（二）批准建造的有效文件或证照。
第五条 申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合本规定第四条第二项规定的文件或证照：
（一）历届县（区）以上人民政府颁发的《土地房产所有证》；
（二）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件；
（三） 历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的《厦门市乡村建房宅基地许可证》、《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》、《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》、《厦门市村镇个人建房许可证》、《厦门市乡村企事业用地许可证》。
申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明。经登记机构查阅档案并核实后，给予登报公告。在公告规定的期限内无异议的，可确认其提交的相关证明有效。
第六条 在城市规划区内，村镇企事业单位于1995年7月1日《厦门市城市规划条例》施行前建设的房屋，在申请农村土地房屋权属登记时，须提交用地手续；村镇企事业单位于1995年7月1日《厦门市城市规划条例》施行后建设的房屋，除提交土地部门的批准手续外，还应提交县（区）级以上人民政府建设主管部门或规划主管部门核发的建造执照、建设许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
1989年8月30日《福建省村镇规划建设管理暂行规定》施行以来，同安、杏林、集美各区的农村居民建房，除提交用地手续外，还应提交县（区）级以上人民政府建设行政主管部门核发的《福建省村镇建设许可证》、《福建省村镇个人住宅建设许可证》。
第七条 登记机构受理申请后，应进行土地地籍调查和房屋产籍调查，落实产权归属情况，确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。
第八条 在进行农村住宅地籍调查时，宗地界线的认定应包括住宅用地和与之有关的生活附属设施用地。与住宅不相连的厕所、牲畜栏、晒谷场等用地和为方便生产管理将果树、菜地、花圃等圈在住宅院墙内的农用地，不计入其宗地界线范围。
住宅和与之相连的生活附属设施用地有院墙的，院墙范围内用地面积未超过批准用地面积，以院墙范围用地面积为权属登记面积；院墙范围用地面积超过批准用地面积而建筑主体垂直投影面积未超占的，以批准用地面积为权属登记面积；建筑主体垂直投影面积超出批准用地面积的，经有关部门依法处理后，以建筑主体垂直投影面积为权属登记面积。
住宅用地无院墙的，以其建筑垂直投影面积作为宗地面积。未超过批准用地面积的，以宗地面积为权属登记面积；超过批准用地面积的，经有关部门依法处理后，以建筑垂直投影面积作为权属登记面积。
第九条 申请人提交的文件齐全、有效，土地房屋权属来源合法、明确，登记机构应当自受理登记之日起三个月内核准登记，报登记管理部门确认其权属，给权属人分别颁发集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书。
第十条 1997年4月14日以前发生的农村居民违法建设和村镇企事业单位违法建设，依法按1998年1月9日颁布实施的《厦门市人民政府关于非农业建设用地清查处理若干规定的通知》的规定处理后，符合用地、规划和建设要求的，有关部门应给予补办用地、规划、建设手续。
符合前款规定，申请农村土地房屋权属登记的，登记机构应给予核准登记，报登记管理部门确认其权属后，核发集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书。登记机构在核准登记、核发证书时，对多占超建部分及超出规定用地面积和建筑面积标准的部分，应载明：“今后因建设需要拆迁时不予补偿”等字样。
关于农村土地使用权的规定范文6
土地承包经营权抵押是指土地承包经营权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情形下，将土地承包经营权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地承包经营权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地承包经营权作为担保的，为抵押人；接受土地承包经营权担保的债权人，为被抵押人。通过翻阅不同的法条可以发现，对于土地承包经营权有不同的规定。首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》，该法第49条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。但对于通过家庭承包取得的土地承包经营权，该法第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
在流转方式中，并未明确规定可以对土地承包经营权进行抵押。我国《物权法》第113条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地依照相关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。我国《民法通则》第80条明确规定，土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让，但是没有规定上地承包经营权不能抵押。根据《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押，但是以下两类可以进行抵押：
（1）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。土地承包经营权是否可以抵押,法学界历来存在不同的观点。
以梁慧星教授为代表的学者认为，应该用社会保障来解决农村发展过程中的相关问题，而不是用土地承包经营权流转的方式来获得资金、满足农民实际生产需求，从而促进农村的快速发展。一方面，土地承包经营权担负的不仅仅是生产要素职能，而且还具有社会保障职能，农民的生老病死主要依赖土地。如果允许农民用土地承包经营权进行抵押，则当债权到期，债务人又无力履行债务，从而实现抵押权时，会使农民丧失土地，势必重演历史上农村两极分化的局面，出现大批无地少地农民的社会问题，这不仅不利于农村经济的发展，更不利于维持农村社会的稳定与和谐。另一方面，有关土地承包经营权抵押的问题缺乏相应的配套制度，抵押权的成立一般以登记作为其公示方式，而关于土地承包经营权的抵押登记在我国农村还未建立。因此，应在立法中明确规定禁止对土地承包经营权进行抵押。我国《物权法》第113条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地依照相关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。这是国家对土地承包经营权流转的承认,从中可以明确看出土地承包经营权可以用于抵押。主要原因包括：
