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房地产计划经济范文1
第二条本实施办法适用于本市所有市直行政机关、社团组织、事业单位（以下简称行政事业单位）的房地产及其他经营性资产。
第三条资产清查
（一）清查基准日
市直行政事业单位经营性国有资产清查，以年6月30日为清查基准日。
（二）清查的主要内容
1、所有的房地产（包括经营性的与非经营性的，在用的与闲置的，但用于经营的房地产或者闲置的房地产须作出文字说明）；
2、所属的独立核算的经营性经济实体（如酒店、招待所、宾馆、培训中心等）；
3、利用行政事业性国有资产对外投资形成的经济实体和股权；
4、其他经营性国有资产。
（三）清查申报表的填报要求
行政事业单位应当做好房地产及其他经营性资产清查工作，如实、准确、及时地填报市直行政事业单位国有资产清查申报表，单位主要负责人要对申报表的内容确认、签字负责。主管部门负责对其所属单位填制的申报表进行收集、审核、汇总上报，并将清查申报表于年8月15日以前报市国有资产管理办公室。
第四条产权资料
（一）各行政事业单位为划出方，市国有资产管理办公室为划入方。
（二）划出方应当向划入方提供下列资料：
1、实施整体划转的独立核算的经营性经济实体（如酒店、招待所、宾馆、培训中心等），需提供2007年度财务决算报表、年6月30日财务报表（资产负债表）、产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证，下同）、营业执照、税务登记、法人证书、注册资本等资料。
2、非独立核算的经营性实体占用的房地产划转，划出方应当提供资产原始价值、面积、所处位置、产权证等。其中用于租赁的或者闲置的资产须就有关情况作出文字说明，已出租的资产还须一并报送相关的租赁合同。
3、对外投资形成的经济实体和股份、股权划转，需提供2007年度财务决算报表及年6月30日财务报表、股权证书和有关资料。
4、其他房地产及其他经营性资产的相关资料。
（三）以上列示的产权资料，由市直行政事业单位于年8月15日前将加盖印章的产权资料复印件连同资产清查申报表一并上报。
（四）划入方对划出方上报的申报表进行审核，经市财政局批准同意后，下达资产移交批复通知书，划出方根据市财政局的批复通知书，办理产权划转手续。
（五）划入方、划出方、纪检监察部门根据产权划转后的资料，填制资产移交表。
第五条产权划转
（一）凡独立核算的经营性经济实体，划出方以市国有资产管理办公室为权属的名义，实行产权整体移交。
（二）非独立核算的经营性实体占用的房地产，已作权属登记的，划出方要按照提供划入方的相关资料，以市国有资产管理办公室为权属的名义，办理权属变更登记手续。
没有办理资产权属登记的，划入方根据划出方提供的相关资料，经审定后以市国有资产管理办公室为权属的名义，办理权属初始登记。
涉及资产权属分割登记的，划出方要按照提供划入方的相关资料对资产权属进行分割，经划入方审定后由市国有资产管理办公室进行资产权属分割和资产权属初始登记。
（三）行政事业单位对外投资形成的经济实体和股权，划出方应当出具股权证书权属变更证明等给划入方，并以市国有资产管理办公室为权属的名义，办理权属变更登记手续。
（四）其他房地产及其他经营性资产的相关资料划出方要按照提供划入方的相关资料，以市国有资产管理办公室为权属的名义，办理权属变更登记手续。
（五）资产整合完成后，行政事业单位新增房地产及其他经营性资产由行政事业单位以市国有资产管理办公室为权属的名义办理权属初始登记，并及时向市国有资产管理办公室办理产权移交手续。
第六条办证费用
市直行政事业单位房地产及其他经营性资产权属变更，由国土资源和房地产管理部门统一向市国有资产管理办公室结算办证工本费外，其余收费全免。
第七条工作要求
（一）实施行政事业单位国有资产运作改革是市委、市政府的一项重大决策，将极大提高行政事业单位资产的运营效益，拓宽投融资渠道，确保国有资产的保值增值，为全市经济又好又快发展发挥裂变扩张作用。市直行政事业单位要按照《市直行政事业单位国有资产整合运作改革方案》（府发[]号）要求，务必统一思想，充分认识市直行政事业单位国有资产运作改革的重大意义，按照市政府规定的时间要求，在今年9月底前做好本部门、本单位的资产划转工作。
（二）市国有资产管理办公室要认真组织、周密安排各行政事业单位产权划转时间。定期向市政府汇报市直行政事业单位国有资产划转工作进展和实施情况。
（三）市直行政事业单位要成立由单位主要负责人任组长的房地产及其他经营性资产产权清查、划转、移交领导小组，并将成立领导小组的材料及小组成员的联系方式报送市监察局和市国有资产管理办公室。要按照产权划转时间表，主动提供相关资料，认真做好房地产及其他经营性国有资产的清查、划转、移交工作。
房地产计划经济范文2
［关键词］文化产业；困境；实践；探索
近年来，文化产业对经济社会发展的推动力和重要贡献，日益被专家学者和政府决策者所重视，各级党委政府也已认识到其发展的重要性。党的十报告指出：“全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴，必须推动社会主义文化大发展大繁荣，兴起社会主义文化建设新，提高国家文化软实力，发挥文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展的作用。”由此可见，文化产业已成为国家战略，北京、上海、广东、湖南等经济发达省市在文化产业实践和理论研究方面走在了全国前列。2012年，甘肃省提出建设“华夏文明传承创新区”的战略决策，争取到2020年形成较为健全的公共文化服务体系，成为全国独具特色的文化产业基地、现代文化创新发展的新高地，文化产业增加值占GDP的比重达到5%以上。
1相关概念阐释
1.1文化产业
对于文化产业这个概念的界定最早可以追溯于1947年，法兰克福学派的两位著名学者霍克海默和阿多诺首次提出文化产业(或称文化工业)的概念，他们认为：“文化产业是指生产领域中广为人知的商业逻辑和工具理性，在消费领域同样引人注目。闲暇消遣、艺术作品与一般意义上的文化，为文化产业所过滤；随着文化的高雅目标与价值屈从于生产过程与市场逻辑，交换价值开始主宰人们对文化的接受。”简言之，文化产业通常指的是与社会意义的生产最直接相关的机构，主要指营利性的文化企业机构，但有时也包含公益文化事业单位和国家组织及非营利组织。
1.2文化产业的影响因素
一个国家或地区的经济社会发展水平是影响该地区文化产业发展的主要因素。本文立足白银市，在参考部分文献的基础上，结合实际，认为影响文化产业发展的因素分别是生产因素、市场需求、相关产业及政府因素。1.2.1生产因素生产因素主要包括人力资源、科技发展水平以及文化基础设施（公共图书馆、文化馆、群众艺术馆、文化站等）。文化产业不同于一般工业，需要大量的原材料和高强度的机械设备，它主要依赖某些非自然资源，即文化人才和文化环境。人是文化的主体，文化是由人创造并传承的。因此，文化产业的发展离不开人才支撑。1.2.2市场需求市场需求，即公众对文化产品和服务的需求。如何感知公众需求并及时做出反应，如何促进文化消费者的需求多元化，并且形成一股刺激文化企业创新的动力，是文化产业发展的关键所在。因此，市场需求促使文化产品不断变革和创新，文化服务水平不断提高，从而带动整个文化产业结构优化升级，形成规模经济效益。1.2.3相关产业文化产业发展不能孤立进行，而是要通过与其他产业的相互影响达到协同发展。也就是说，文化产业的发展离不开制造业、旅游产业、信息产业、互联网产业等相关产业的支持。这些产业是文化创意的载体，有的是文化产业的延伸，有的为文化产业提供人才保障和智力支持，只有依靠它们抽象的文化符号才可以化作具体的文化产品和服务，同时文化产品和服务的流通和传播也离不开它们的支撑。1.2.4政府因素文化产业的发展离不开资金和政策保障，即政府通过直接注入资金或为文化企业融资提供优惠措施，对一些文化企业实行税收减免政策来促进文化企业发展；通过坚持实行文化体制改革、制定相关法律法规等来进一步规范文化市场秩序，从而为文化产业的有序发展提供一个良好的外部环境。同时，政府在营造公平竞争环境、提供财政支持和税收优惠、引导社会资本投资、激励文化企业创新等方面，也起着积极作用。
2白银市文化产业发展困境
2.1文化资源开发缺乏统一规划，且高级人才匮乏
白银市属于我国第一批资源枯竭转型性城市试点市，辖区经济社会发展处于工业化初级阶段，城市化严重滞后，难以积聚文化产业发展所需要的人口密度，增加了文化产业发展的难度。文化资源综合开发能力薄弱、缺乏整体规划、开发不足、主次不分与盲目开发等现象并存。文化人才供给不足、创新能力不强，特别是会管理、懂技术、善经营的高素质专业化文化领军人才严重匮乏。
2.2文化产业投入力度不大，融资渠道单一
由于文化产业特别是创意业态本身存在资产难于评估、投资风险较大的特点，其项目和产品是否能够获到市场认可，按照预期收回成本并且盈利，始终是个无法获得肯定答案的问题。金融机构出于风险控制的顾虑，对演艺、电影、动画等文化产品往往缺乏信心。在市场融资缺位的情况下，政府在其中的协调和引导作用发挥不够，没有搭建起文化企业与银行、信托公司、担保公司、风险公司、市场研究机构、民间资本的对接沟通平台，也没有形成成熟的文化产业投融资模式。
3白银市文化产业发展的实践探索
3.1扶持龙头品牌发展，着力打造优势集群
政府要按照全产业链发展的思路，突出演艺企业产品开发，有效整合市域演艺场所资源，积极培育演艺主体与演艺品牌，提升文化演艺整体层次和品位，将白银打造成我国西部重要的民族文化演艺中心。同时，政府要发展一批演艺娱乐企业，立足兰—白都市经济圈，面向国内外市场，完善市场运作机制，进一步深化文化体制改革。此外，政府要全力支持演艺企业（团体）充分挖掘黄河文化、丝路文化、民族文化等优质文化资源，创作推出一批体现白银独特地域文化与时代特色的精品演出剧目。
3.2加快人才队伍建设，促进文化人才集聚
政府要研究白银文化产业人才需求的数量、层次、结构等问题，摸清文化产业人才供给缺口，根据人才缺口的种类、层次，拟定相应的培养目标、引进计划和引进措施。此外，政府要建立文化产业专门人才数据库，健全文化产业领军人才、非遗传承人、名师名家等人才数据库，做到对人才状况底数清、情况明，重点解决文化产业发展中的结构性短缺和层次失衡问题，为制定文化产业人才战略提供依据。
3.3培育文化资本市场，优化产业资源配置
3.3.1转变财政对文化产业的支持方式根据文化产业发展的需要，市级财政不但要逐年加大投入，而且县区财政也要固定投入。一方面，政府要重点建立逐年增加文化产业专项资金的机制，鼓励和引导有条件的县区设立县区文化产业政府基金，注重发挥好财政资金四两拨千金的作用，集中力量支持一批大型文化产业项目、文化园区、新兴文化产业业态和有活力的小微文化企业；另一方面，政府要着力探索政企PPP合作模式，尽快拿出适合PPP投融资模式的项目名单，吸引民间资本投资。此外，在条件较为成熟的黄河石林、永泰龟城和会师广场等项目的建设中，政府要率先引入PPP投融资模式，待该模式成熟后，可将该模式进行复制，推广到其他业态和项目上。3.3.2建立政府投资基金政府在具体操作中可发起成立白银文化创意产业投资基金，并拿出一部分资金作为政府引导基金(母基金)，再与行业的领军企业共同建立网游、动漫、影视等专项基金。此外，政府母基金分别投到专项基金当中，专项基金再募集社会资本，专门用于文化项目产业化开发与运营的资金支持，用有限的政府基金撬动巨大的民间资金。3.3.3拓宽文化企业直接融资渠道首先，政府要推动中小型文化企业发行中小企业私募债、中小企业集合债券，帮助有条件的文化企业通过资产证券化等方式盘活企业资产，并建立文化企业上市资源后备库，帮助解决历史遗留问题；其次，政府要利用信托平台发行文化产业中小企业集合信托，通过担保公司担保、专业机构增信等多种形式募集社会资金；再次，政府要运用财政补贴等政策手段，鼓励中介机构适当降低收费，减轻文化企业直接融资的成本负担；最后，政府要鼓励和引入电子商务平台，发挥技术、信息、资金优势，为白银市文化创业创意人才、小微文化企业创业提供特色金融服务。
4结语
与发达国家和国内先进城市相比，白银市文化产业在理论和实践上的差距很大。目前，白银市还没有形成成熟的文化产业发展模式，知名文化产业品牌无法转化成现实生产力，文化事业和文化产业运行机制仍不完善，文化产业的整体水平尚处于初级发展阶段。但正因为如此，白银市文化产业发展空间广阔、潜力巨大。政府只要充分发挥宏观调控、统筹协调、监督保障、服务提供及环境营造的职能，在建立政策规划体系、促进文化人才集聚、优化产业资源配置、着力打造优势集群、推进体制改革创新等方面下功夫、做文章，就能大力推动文化产业发展。
主要参考文献
［1］白银市政策研究室.白银市文化产业发展规划纲要（2014-2020）［Z］.2014.
房地产计划经济范文3
一、房地产营销策划中的主要缺陷
（一）盲目广告，因小失大对于现如今的，很多地产开发商过分的把销售业绩寄托在广告上，甚至出现了开发商直接把销售成果与广告挂钩的不良现象。这就导致了策划主力在地产策划中，为了获得开发商认可，就过于迎合开发商需求而把高昂费用投放在广告上，广告是起到了一定的宣传作用，可是实际效果却总难如人愿。（二）卖点缺乏特色，炒作偏离实际在房地产营销策划中还存在卖点不突出、盲目炒作的不良现象。策划人员在进行销售策划时，往往把房型、物业、小区景观和周围环境规划等卖点全部列出，或是简单的把房型分成“两室一厅”、“三室一厅”诸多类别，而没有仔细划分和研究客户需求，也没有研究到客户对书房、书房内书橱等格局的组建的详细需求，也就难以把握其心理，难以实现销售目标。以上行为就是典型的“无特色销售”现象，虽然卖点打出了，可是这些卖点大都是空泛、模糊而不够详尽的，这样就不能准确凸显本楼盘的特点，从而很难实现预期销售目标。与此同时，忽略客户实际需要的“概念”炒作，虽然徒有其名，却不够实际，倘若一经曝光，反而引起消费者的逆反心理或是排斥情绪，这样一来，不但没有起到“炒作”效果，反而因此导致楼房滞销，这也在一定程度上限制了销售的发展。（三）市场调研不足，定位不准，错失商机很多策划部门往往在缺乏市场调研的前提下进行方案制定，这也成为营销策划发展的重要瓶颈。当前很多房地产营销策划存在投机取巧现象，他们大都单一调查，忽略楼盘规模而随意取值，以偏概全，有些策划即使是调查也往往不能把楼房位置、建筑特点和消费需求统一联系起来。这就出现策划把握片面现象，使得策划方案过于程式化、机械化，却反而脱离了楼盘现实，而做出一些缺乏根据的策划书。此外，就市场而言，很多房地产营销策划也存在模糊定位市场，不能恰当把握实际目标市场的不良现象。当下普遍存在的房地产盲目投资现象就是典型代表，很多开发商忽略消费者消费能力，盲目开发高档楼盘社区，而没有把销售目标锁定在小户型的消费人群中，这就是忽略消费实际，盲目策划的表现。（四）策划方案陈腐，缺乏竞争力很多房地产营销策划中缺乏新元素，很少有创新现象。越来越多的开发商更情愿采取模仿的方式建设楼房，而不会从消费市场需求出发，以创新赢得最终胜利。更多的房地产策划，不论从取材、建筑外形甚至是建筑内部设计，多出现了所谓的“成熟”化特征，缺乏新意，也就很难在众多同行建筑中有所突出。那些标榜“成熟”的地产策划部门，无疑是在为自身方案陈腐、缺乏创新特色寻找托词。事实证明，所谓“成熟”并不能成为地产商决一雌雄的有力武器，也很难把这种传统型楼房在众多同类建筑中突出出来，也就很难在地产争夺战中取得胜利。当然，也有不少策划部门打出了“创新”的旗号，并以此为卖点吸引地产商投资，然而，当户型开发完毕，即使是这些户型存在“创新”现象，也大都是开发商的自吹自擂，从根本上很难有实质上的革新，真正的时尚元素和现代化建筑、装修理念可谓是寥寥无几，也就不能反应时代潮流和客户需求，收效不大。在这种陈腐、缺乏创新特色的策划理念之下，地产商想要取得竞争优势，可谓是难上加难。
二、房地产营销策划的有效对策
（一）创新“广告”方式，实现广告成效对于广告问题，我们不可否认其积极之处，但也应当关注广告的真实性和最终效果。为更好利用广告，策划人员必须把广告做的有更具针对性，更有特点和创意、此外，开发商也可拓宽“广告”模式，通过“口碑”和调整楼房价格来加以宣传就是不错的方法。在此基础上，我们还必须考虑到房地产策划里广泛存在的炒作现象。为避免盲目炒作，宣传人员应本着实事求的原则，针对消费人群，详细介绍和宣传开发项目的各种卖点（物业、房屋内部格局、小区周围配套设施、房型）。与此同时，我们还应该本着实事求是的原则，从消费者的立场出发，不讲空话、假话，坚决打击和撤销那些不真实、不可靠的广告策划方案，要力争把最现实、最实际的楼房信息介绍给消费者。（二）挖掘市场信息，实现科学目标定位对于市场而言，开发商要在开发前全面把握市场需求，做好市场调研，认真分析最新鲜、最真是的市场数据，从而在充分了解消费主力和能力的前提下，完成建筑的前景预测。同时，以地产前景预测的成果为资料，进而实施全方位的整体估测，从而在整体估测的基础上，实现大面积开发。在此期间，广大策划者一定要确保资料的真实性，坚持掌握一手资料，不可盲目听信各种没有依据的信息，而导致策划偏离实际的不良现象。否则，即使方案出台，也是以往“盲目策划”的再度模仿，收效甚微。此外，对于确定市场这一问题，我们还必须做好目标定位工作。策划人员要考虑到消费者的多样化、层次化特点，并根据他们的实际收入状况和购买力状况，明确分析不同阶层的消费需求，真正了解他们对各种户型的需要程度，并把这项资料作为方案制定的重要依据，从而谨慎的最终确定目标市场。（三）“武装”策划队伍，提高策划质量首先对与策划人员的策划实力而言，为提高其策划实力，负责人员可以组织专门的专业培训工作，给与策划人员以学习和进步的机会，同时，也要鼓励他们相互学习、探讨，从而获得书本之外的新想法、新观念，以服务于策划工作。值得注意的是，在此期间，负责部分还要尽量做好职工的策划知识考核工作，从而在具体的考核中了解和掌握员工的策划水平、实力，这也是督促员工积极学习的有效方式之一。在考核期间，公司最好设立与之相应的奖惩制度，切实奖励那些积极学习、策划的员工，从而真正带动他们的工作积极性，进而促进新方案、新理念的生成。同时，对于那些消极怠工的策划人员，我们也可采取适当的惩罚措施，从而在一定程度上鞭策他们的懒惰、消极情绪，从侧面给他们以鼓励和支持，进而督促他们工作效率的改善和提高。总之，当下的房地产营销策划工作虽然发展得日渐完善，但仍有很多不尽人意之处，我们应该从实际出发，积极寻找解决这些问题的新思路、新方法，从而为我国的房地产事业发展献出一己之力。
作者：王向娟单位：山西旅游职业学院
房地产计划经济范文4
关键词：房地产经济；会计计量；虚拟化；公允价值
虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。
一、我国房地产虚拟经济的表现特征
房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：
（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。
二、房地产虚拟经济的现状
自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010 年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。
当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。
三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化
房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。 从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。
房地产计划经济范文5
【关键词】房地产；园林绿化；景观设计；施工管理
近年来，社会经济不断发展，人们对物质生活要求水平越来越高，小区生态环境质量影响着人们的购房选择。房地产开发商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的园林景观，提升房地产价值，推动房地产发展，实现地产开发和景观设计的有效结合。
一、房地产景观设计中存在的问题
1、园林绿化工程景观设计与房地产开发的关系。近年来，园林绿化景观设计已经成为房地产开发的重要组成部分，园林景观设计的质量影响着开发商的经济效益。首先，景观设计是小区主题及风格定位的展现，是房地产开发设计的基础。园林绿化景观设计不仅仅是简单的绿化设计，而是对小区周围环境的整体考虑与规划，房地产开发设计要通过园林绿化景观设计来实现。其次，良好的景观设计是房地产营销的筹码，户外景观设计和户外活动空间可以提升居民的归属感和认同感。
2、房地产园林绿化工程景观设计中存在的问题。首先，模仿之风盛行，欧式风格泛滥。城市景观设计要遵循因地制宜的原则，园林绿化要把握本土文化和人们的精神需求，但是很多城市的景观设计人员都误读了现代化概念，小区中充斥着欧式广场、罗马柱和喷泉。中国作为世界园林之母，应更多地注重自身的特点发掘，建筑小品、景观设施要突出城市特色，要与周围环境相协调，充分展示历史文件风貌。其次，植物配置盲目。居住区园林绿化景观设计要尊重当地的地形和气候特征，要遵循植物生理特性。有很多开发商为了提升品位，盲目购买大批名贵植物和百年老树来堆砌成林。有的南方树种种要北部地区，植物适应不了当地气候，导致苗木大量死亡，造成经济浪费严重。
二、房地产园林绿化工程景观设计
1、遵循因地制宜原则。房地产园林绿化景观设计人员在小区景观设计的过程中，要对建筑周边环境以及地形条件进行充分的调查，根据施工场地原地形进行设计，充分利用当地植被多样性，保留原有群落类型和本土植被，对名贵古树进行充分保护，设计中要掌握科学性、灵活性和可操作性，营造适用合理的房地产园林景观。与此同时，园林景观作品也要有自己的主题，北方地区多以白蜡和国槐作为行道树，岭南地区多注重庭院的精妙布局见长。园林绿化工程景观设计要具备地方特色。
2、园林景观要与周边环境相融合。目前我国房地产园林绿化工程设计中存在过度模仿的现象，园林景观没有地方特色。设计者景观设计要遵循当地环境和建筑周围环境，注意该住宅区小环境和周围大环境的协调，小区的景观要和周围的山形、地势、水景、城市街景、人文风俗以及历史文脉相协调，小区景观要进行自然式设计，使小区景观成为整座城市景观的一部分，做到师法自然，胜于自然。一般来说，城市的用地都是有限的，设计者要遵循成本最优化原则，对各种人工与自然材料进行充分的利用，在景观设计的过程中贯穿可持续发展的理念，充分发挥园林景观的环境效益和生态效益。
3、提高园林景观的观赏性和实用性。城市园林绿化工程景观设计要在统一中寻求变化，植物栽植要疏密有致，变化有度，体现韵律感和层次感。景观不仅要具备美感，还要体现景观的功能性与参与性。随着城市节奏的加快，城市居民的工作压力较大，小区要为业主提供身心娱乐的地方，园林绿化工程要适当的设置相应的健身设施，体现园林绿化的多功能性。总之，房地产园林绿化工程景观设计要以人为本，打造生态节约型的园林景观，提高景观的实用性和观赏性，对植物的季节性进行充分考虑，做到四季有景可赏，水景和雕塑设计要遵循精而少的原则，减少成本的浪费。
4、对于房地产开发商来说，一块建设用地是有限的。在现代化的城市当中，人口稠密，高楼成群，房屋毗连，寸土难寻，如何在有限的空间里营造出更美的环境，增加绿化覆盖率而不多占用土地，就需要设计者们另辟蹊径转向高空发展，提高立体绿化水平，开拓小区立体绿化空间。立体绿化是一个整体的概念，它可以是攀援植物绿化、墙面绿化、阳台绿化、门庭绿化、花架、棚架绿化、栅栏绿化、坡面绿化、假山与枯树绿化、屋顶绿化等等。它能加强景观与建筑的相互作用与相互结合。增加人与自然的紧密度，很好地保持建筑物与周围环境的协调。世界各地的许多城市十分重视立体绿化，垂直绿化和空中绿化，这已成为全世界绿色运动的一部分。
三、房地产园林绿化工程施工管理
1、人的因素：要提升管理人员的素质。管理人员是园林绿化管理的主体，管理人员的素质直接影响着园林绿化工程的施工质量。首先，房地产开发商要提升企业管理人员素质，对专业人员进行定期的培训和教育，通过经验交流活动的开展来促进管理者的交流。其次，提高管理人员的绿化养护技术，提升住宅区植被成活率和植被的观赏价值，增强小区植被间色彩的合理搭配。再次，施工管理人员要充分配合设计人员的工作，管理人员要深入现场，对植被种植中出现的问题进行及时的协商和解决，充分听取施工人员的意见，打造优质的园林景观。
2、物的因素：要提高苗木质量水平。住宅区园林绿化的主角是植物，设计者要充分利用原有的本土物种，减少选用不适应当地种植的品种，如南方的苗木品种多数是不耐寒，难于在华中及北部地区安全越冬。相关人员对购进的苗木质量要进行严格的检查，切忌以次充好，破坏住宅区景观的密度感和立体感。只有严格规范苗木质量规格，确保苗木质量和设计规范的结合。只有施工人员要按照设计方案进行施工，不能随便对苗木的数量和规格进行随便的增减，园林景观施工才能达到预期的设计的效果。
3、管理因素：要提高对园林绿化工程的认识。积极合理的园林绿化景观不仅可以美化居住环境，改善人们的居住条件，还可以提升居住环境的品位，提高整座城市的绿化率，为小区居民提供娱乐休闲的场所，房地产园林绿化工程具有深刻的社会意义以及生态环境效益。在园林绿化规划建设的过程中，要对园林绿化工程有清醒的认识，对住宅区园林绿化面积进行合理的规划，工程景观要由专业的设计单位和施工单位进行设计和施工，通过工程招投标来选择技术性和专业性过强的施工单位，做好施工管理工作，对施工中不符合设计方案的行为进行及时的纠正。此外，园林绿化工程完成后还需要有精心的后期养护工作。加强园林绿化工程后期养护管理是园林绿化工程质量管理的保证，要聘请专业的技术人员和养护人员做好后期的养护工作，针对不同的品种采取适宜的养护方法，以保证能长期的体现良好的设计效果，为业主提供良好的居住环境，提高开发商的经济收益，实现经济效益和环境效益的统一。
四、结语：
随着经济的发展和城市建设进程的加快，房地产开发成为经济发展的一大热点， 小区生态环境质量影响着人们的购房选择。优雅的住宅区园林景观和性能完备的健身设施也成为房地产开发商的卖点，园林绿化景观设计关系着开发商房地产项目经济效益和综合竞争力。房地产生产商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的房地产园林景观。
参考文献：
[1]郭晓辉.住宅小区园林设计的探讨[J]. 现代园艺. 2012（04）
[2]闫志磊.房地产园林景观工程规划设计探索[J]. 中国新技术新产品. 2012（07）
房地产计划经济范文6
我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力；第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力；第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元；B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
三、税收筹划问题的解决路径
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。
（三）强调做好事前筹划
