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农村新的土地法范文1
关键词：土地信托；土地流转；法律分析
土地是人类赖以生存的物质基础，是十分宝贵的自然资源和资产，是人类一切社会活动和经济活动的载体，具有显著的社会经济利用效益。随着改革开放的不断深入，我国对土地的需求也日益增加，但作为一种稀缺不可再生资源，它毕竟是有限的，为此我国政府提出了稳住18亿亩耕地红线不能突破的保护政策。但这是远远不够的，我们还应当关注如何利用好手中的土地，促进土地合理的流转，提高农民收入和保护农民利益，加强土地管理，提高土地利用效率，对我国经济和社会的可持续发展具有非常重要的意义，对农村的稳定和农民的增收也有很强的现实意义，这就牵涉到了土地流转问题。
一、农村土地流转的必要性分析
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权或使用权转让给其他农户或经济组织的一种措施。土地流转的必要性十分突出，它通过拥有土地承包经营权的农户和他人达成一致，实现了土地资源的优化配置。改革开放之后，许多农民因为经济原因都放弃了自己的农田而转向大城市打工挣钱，最终这些进城务工农民形成了我们现在独特的一个群体——农民工。这一群体的出现很大程度上既帮助了大城市的基建基础建设，也为农民收入提高作出了贡献，可以说是双赢。但在农村，因为大量农民外出务工，使得大量土地闲置，浪费了土地资源。还有一个情况就是中国的城市化进程，大量的农村改为城镇，大城市的城乡结合部因为大量农民进入城市务工，成为了最需要土地流转的区域。将闲置的土地利用起来，将优质的土地转移到种粮大户等农业能手上，充分挖掘土地资源的潜力，利用平等的市场通过各种流转方式最终达到土地资源的优化配置是现在的当务之急。
近年来，我国紧紧围绕农业增效、农民增收和农村稳定的目标，切实加快农业结构调整，大力推进农业产业化进程。各地在土地流转方面进行了不断的探索和实践，促进农村土地逐步向高效农业、规模农业的合理流转。土地流转的主要途径是农户之间相互协商，自发流转，即部分农民通过相互协商，将少种或不种的粮田无偿或以少量补偿给其他农民种植，实行土地的自发流转。
目前我国农村土地总体流转程度偏低，方式比较单一，主要以转包为主，但不同省份流转有差异。广东、江苏、湖南、安徽四省的流转比例均较低，四省平均流转比例为9.1%；不同省份流转规模的差异，主要表现为经济发达地区，土地流转规模要高于经济落后地区，广东省耕地流转比例比安徽高出近10个百分点。主要是因为经济发达地区城镇化、工业化水平较高，第二、三产业发展水平较高，农民非农就业渠道相对较高，对土地的依赖程度要低于经济落后地区，因此，其土地流转的积极性和动力较高，土地流转的规模也相对较高。还有我国土地流转也主要是以转包为主要方式，入股、信托等新形式比较少，且转包主要是在同村农户之间，说明广大农民的思想还不够解放。
但是近几年的土地流转工作还是取得了比较不错的成绩，比如土地流转的典型绍兴县，在2002年土地流转率就超过50％，比2001年增长65％。设施农业也快速发展，新发展连标大棚37963平方米，并落实了优高农业示范方135方。更为重要的是土地琉转后，农户得到了实惠。在不投入、不担风险的情况下，亩均可得返租金225元，同时，促使了农户安心外出务工经商，提高了个人收入。
湖南省的沅江市开展土地流转后，农民可以获得三笔收入：一是获得土地租金每年500-700元/亩；二是获得国家补贴每年100元/亩；三是出让地农民中青壮年劳动力外出打工收入人平每年15000元左右，年龄较大的劳动力给当地企业打工收入人平均每年10000元左右。流转后的土地年亩均效益由原来传统耕种的2000元左右增长到15000元。在农民得到实惠的同时，更释放了当地的劳动力，促进了农村劳动力向城市的转移，有效地提高了农村单位劳动的生产效率。
二、建立土地信托制度的必要性分析
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关键词：土地流转；农村经济发展；作用；对策
引言
三农问题一直都是社会关注的热点，农村建设作为三农问题的一部分，国家对此一直较为重视。近年来，新农村的建设发展步入了一个崭新的平台，很多新农村都发展培育出了具有本村特征的特色农产品，并将其推入市场中进行产业化经营，有利于新农业的产业化、规模化发展。因此，随着新农村建设发展和新农业的产业化经营，使土地流转速度加快。反过来，土地流转的加快也促进了农村经济的迅速发展。但是，不可忽视的是，土地流转存在着很多问题，严重的影响力土地使用权经营权的规范化转移，甚至损害了农民的利益。
一、土地流转的概括
土地的流转不是指所有权的转变，而是土地经营权的流转。拥有土地使用权的农民在没有条件或不愿耕种的情况下，将土地的使用权转让给其他农民或农民组织。农民进行土地流转，可以采用土地互换的方式，也可以采用土地出租、入股或签订相关股份合同的方式进行。土地流转的普遍化，使农民群体之间相互合作，使农业的规模化、集约化生产成为可能。农民流转土地经营权的原因有一下几方面：第一，第二产业及第三产业的发展需要更多的劳动力，农村劳动力为二三产业提供劳动服务，则没有足够的时间耕种土地；第二，新农村建设会需要一定的集体建设用地，同样会促进土地流转；第三，当前人口流动更加频繁，这就使得一部分农民离开原居地生活，造成了找极低的流转。
二、土地流转对农村经济发展的促进作用
（一）减少农村土地浪费，增加土地耕种面积
当前，我国农村劳动力的受教育程度普遍提升，加之现代交通的便捷，并且城市化发展劳动力缺口大，使得很多的农村青壮年离开农村，转向城市发展，农村的劳动力减少。如果进城生活的农民没有将土地的经营权转让给别人，而自己又没有时间精力耕种土地，那么就会造成土地的浪费，土地闲置荒芜浪费，不仅不利于农村的建设发展，而且加剧了粮食产量供不应求的局面。另外，如果农民并不致力于发展农业，生产的积极性低，土地没有发挥出更好的价值，这也是一种对土地的浪费。同时，城镇化的发展，有些农民实际上已经脱离了过去的生产生活状态，重新返回田地上进行农业生产的情况不够实际，存在很多现实性问题。对此，土地流转可以很好的解决以上提出的问题。没有时间或精力，以及不想耕种土地的农民可以将土地的使用权转让出来，让有能力有条件的农民发展农业生产，充分利用好土地，避免土地浪费。
（二）提高农民的收入，拓宽来源渠道
农民进行土地流转，转让经营使用权，是以获得一定的租金为经济报酬的行为，因此，土地流转丰富了农民取得收入的来源渠道，增加了农民收入。过去，一家一户的农业生产方式，由于基础设施及劳动技术的制约，农业种植效益并不高，不仅不利于农民增收，还不利于农业发展。土地流转给农业大户或专门的农业生产组织，可以提高上产率，一方面提高了农业大户的收益，另一方面使转让土地的农民获得了租金。在农村的实际建设过程中，随着土地流转、发包承包的发展，有一部分荒田被开垦出来成为良田或专门的农场。
（三）优化土地资源配置
通过土地流转的方式，农业生产大户可以将本村的土地整合起来，统一规划生产，充分发挥土地资源的各种优势，根据实际情况决定种植粮食还是生产特色瓜果等。将有限的土地集中起来可以发展高效农业，提高产量，促进经济效益增收。可见，土地流转是对农村土地资源的优化配置。例如广西某县通过土地流转，将农民手中放散零乱的土地集中起来，建成了一个独具特色的农业生产基地，使本村的经济发展有了一个质的提升。
三、土地流转过程中存在的问题
（一）土地流转不够规范化，流转过程缺少管理
当前很多农村的土地流转都存在一系列的问题，主要表现在以下几方面：首先，农民进行土地流转的眼光不够长远，没有从土地的长远发展上考虑，局限于人情世故，将土地流转给亲朋好友，致使土地不能发挥应有的效益，更为严重的是，缺乏相应的流转合同。然后，在农村关于土地流转的中介机构上还没有发展起来，造成了土地流转信息闭塞，想承包土地的没有渠道，让转让的也流转不出去。最后，土地流转双方的权利义务承担不够明确清晰，很多流转合同不规范，损害了发包方的利益，在合同的O督上也缺乏力度。很多农民处于对以上问题的忧虑，流转土地积极性受挫，制约了农村经济的进一步发展。
（二）土地流转政策不完善没有形成体系
关于土地流转的相关政策规定还不够完善，对不同对象及数量的流转标准没有一致的规定，使很多农民在土地流转的过程中存在随意性。这就造成了土地租金的千差万别，有的农民土地流转得到的补偿较多，而有的则较少，土地流转补偿政策不统一，经济利益补偿少的农民很容易产生心理上的不平衡，挫伤了流转积极性。
（三）土地流转的强制和非法现象较多
我国法律规定土地的流转必须基于农民自愿，任何人不得干预强制他人进行土地流转，然而，在实际情况中，有些领导或农业生产大户，却枉顾农民意愿，对农民进行威逼利诱。有些领导为了追求政绩，有些农业合作社为了进行更大面积的耕种，采用各种手段获得农民的土地经营权，却没有农民应用的土地补偿。更为严重的是，农村存在的非法流转现象，将农业用地使用于非农业并没有经过审批程序。
四、针对土地流转问题的相应对策
（一）健全流转机构，规范土地流转管理
针对农村土地流转过程中出现的问题，必须对土地流转进行规范化管理，健全土地流转机构。首先，县、乡镇和农村等应该积极提供土地流转信息，建立相关咨询服务机构，为本地区的农民提供完整的信息服务指导。其次，建立健全土地流转的经营评估机构，为即将进行流转的土地进行专业的价值评估，使农民对土地价值有清晰的认识，更好的保护自身利益。再次，将土地流转合同书面化统一化，指导农民签订流转合同，承担各自须履行的义务。对于不重视合同的农户，要进行思想上的指导。签订土地流转合同可以更好的保护双方的利益，也可以完善土地流转。
（二）均衡补劣，确保农户利益
土地流转存在经济补偿不均衡的现象，不同的土地使用价值可能会有不同，其补偿也应该有所区别，那么不同土地流转的补偿标准又是如何的呢？因此，应该均衡补劣，将补偿标准统一起来，在最大程度上保护农户的利益。相关农业部门应该做好这一项工作，建立严格的土地补偿机制，并将土地价值详细标准告知流转双方。
（三）坚持自愿原则，追究非法土地流转
土地流转必须坚持自愿原则，依法进行流转。针对强制农民流转土地的领导层要建立严格的追究问责机制。不符合法律规定的土地，损害了农民的财产权益，影响了新农村的建设。可通过法律手段制裁非法流转，针对不同的后果，依法移交行政、民事或刑事部门负责追究。国家在不同行政部门之间建立健全问责制度，严格的规范农村土地流转行为，严厉打击非法流转土地的行为，促进基层土地流转合法规范出于农民自愿。
结束语
综上所述，我国农村土地流转的加速，使得土地资源更好地利用起来，促进了农业生产，增加了农民的经济收入，对农村经济发展起到了积极作用。为了解决流转中出现的问题，本文从流转机构、补偿机制、追究问责机制上对土地流转进行规范管理，完善土地流转过程，确保农民利益，更好的促进农村经济发展。
参考文献：
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【关键词】农业产业集群 土地制度 协同效应
土地制度与农业产业集群的协同效应
土地制度对农业产业集群的产生和提升具有基础性的供给作用,其一,土地资源的流动与配置是农业产业集群的生成条件;其二,农业产业集群的空间聚集点以农村或与之邻近的小城镇为主,集群企业或农户以土地的占有和利用完成集群的分工与协作,因而土地制度与农业产业集群之间具有协同效应。
土地的规模供给是农业产业集群形成的必要条件。全球农业发展的趋势是创建产业区结构下的规模化、专业化集群。在近乎完全竞争的市场中,小农户进行技术创新的固定资产投资成本、弥合知识和经验技能差距成本以及弥补缺少外部条件的成本都会随之上升,通过区域专业化与规模化可以克服这些发展障碍。农业产业集群中专业化与规模化之所以引申出土地利用的专业化规模,主要是由于土地经营中机械与技术对土地利用面积的不可分性和配套性产生的规模效益。
土地资产的流动性是农业产业集群的前提和催化剂。农业产业集群的聚集特征具有与土地资产流动性密切相关的特征。第一,土地资产的直接聚集。首先,由于土地经营的专业化规模化需要,土地须经产权人投资于特定的农业经营领域,既可以是法律权利的流转,也可能是土地利用方向的改变;其次,土地作为融资手段为集群企业和农户的专业化生产提供资金,并投向集群产业。第二,土地资产的间接聚集。即由于农业产业集群导致劳动力从农业产业向非农产业的转移,农业土地归并、流动,形成产业集群的专业利用与规模化。
土地是国家支持农业产业集群的物质中介。农业产业集群以规模化、特色化、专业化的新的资源组织形式提供了农业产业结构调整的途径,各国通过宏观调控手段引导农业发展的集群模式,其作用点多以土地为中介展开和传导,包括直接调控和间接调控。直接调控包括三个方面,一是在土地规划法中详细划分农业用地用途,并在分区管制的基础上作出农业集群产业区用地规划,行政程序是土地用途转用申请。①二是政府通过公共投资为农业产业区的土地开发、整理提供补偿资金。三是集群享受国家对农业的高额补贴。农业产业集群下的集群企业和农户自然享受财政补贴的公共支持。在间接调控方面,实施免征农业税的财政政策,提升集群内农业经营主体的价格竞争力。
现行土地制度与农业产业集群的冲突
我国的农业产业集群不乏特色资源,自然禀赋和区域之间的比较优势明显,与发达国家的差异在于发达国家已形成了土地生产要素完全市场化的制度体系和法律规则,农业产业集群可以在竞争机制的推动下快速地生长和提升质量,最终完成产业的技术升级和结构调整。而我国是二元制的社会结构,农村没有形成统一的土地市场,导致现行土地规则不能成为农业产业集群发展的制度性激励。我国现行土地制度与农业产业集群有着诸多方面的冲突。
农村土地制度的价值取向与农业产业集群的竞争性目标相冲突。产业集群以创造集群组织和集群内组织的最佳效率为目标,而我国农村土地制度的价值取向是为农民提供生存保障,实现土地权利的公平配置,这极大限制了农村土地的市场,根据某学者“目前我国农村土地市场化程度不足10%”的判断②,土地的非市场化必然降低相关农业生产要素的市场化程度,进而引起农业产业集群市场动力不足。
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关键词：集体土地所有权制度；不可分共同共有；所有权主体；农民利益
Abstract：Inthecontinuousdeepeningprocessofruralreform，China''''scollectivelandownershipsystemhasaseriesofdrawbacks，suchasabsentsubjectandincompleteempowerment，nothelpfultotheprotectionoftherightsofthepeasantsandtomarketeconomydevelopment.Thesystemofcollectivelandownershipwithindivisibleandjointpossessioncharacteristics，andwhichdefinesthemainbodyofcollectivelandownership，whichishelpfultostabilizingrurallandrelationandtoprotectingpeasantrightsandinterestsandtousingpropertyrightsystemtostandardizelandrights，shouldbeoptimalchoiceofthereform.Currently，Chinashouldclarifythecollectivelandownership，perfecttheorganizationsandagenciesforrunningpublicassetsmanagement，perfecttherightanditsenforcementmethodsforcollectivelandownership，restricttheobligationofpubliclawsofthecollectiveland，andreformthelandlawmanagementsystem.
Keywords：collectivelandownershipsystem；indivisibleandjointpossession；mainbodyofpropertyright；peasantinterests
一、我国现行集体土地所有权制度的弊端
农村实行土地承包经营制度以后，土地所有权与使用权逐渐分离，使用权成为相对独立的财产权转到了农民个人手中，集体统一经营变成农户分散经营，但土地所有权仍然保持着所形成的格局，即仍归集体所有。[1]尽管集体土地所有权的主体是农民集体，但农民集体没有一个人格化的组织彰显其主体地位，并且国家对集体土地所有权的限制过严，从而导致现行集体土地所有权制度出现了主体虚位、权能残缺及效力不强等一系列弊端。
集体土地所有权主体虚位是指农村集体土地所有权的主体在法律上徒有虚名的状况。根据《土地管理法》的规定，集体土地所有权的主体是乡(镇)农民集体、村农民集体或村民小组农民集体。但集体是一个抽象的概念，其内涵模糊不清。从现实情况来看，农民集体自创立以来一直缺乏明确和健全的组织机构，无法形成自己独立的意志，作为农民集体的成员不能通过法定程序行使自己的权利，其实质上形同虚设。[2]由于所有权主体不明，集体所有成了既非法人所有、又非集体成员个人共有的高度抽象化了的悬空状态所有，集体成员缺乏对土地的有效介入和控制，从而造成农民利益得不到有效保障。
所有权是民事主体依法以占有、使用、收益、处分等方式对其物所享有的全面支配的权利。[3]土地所有权是一种特殊的财产权，但仍具有财产所有权的基本特性。然而，我国法律通过土地规划、用途管制、建设用地行政审批、土地征用等制度过分限制了集体土地所有权的行使，使其成为一种权能不完全的所有权。首先，使用权残缺。集体所有的土地只能用于农业生产，而对于房地产等有巨大经济效益的用途则严格禁止。其次，收益权残缺。一方面由于农地受到土地用途管制原则的限制只能用于农业生产，其收益大为降低；另一方面国家通过低价征购农产品拿走了大量土地收益。最后，处分权残缺。[4]集体土地不得出让、转让、抵押、出租用于非农业用途，其土地发展权被剥夺。法律的过多限制与政府的过多干预造成了集体土地所有权权能残缺和权利行使方式单一，降低了土地价值，削弱了土地的融资功能，不适应农村经济多元化发展的需要。
二、变革集体土地所有权制度的理论创新
我国现行集体土地所有权制度由于弊端明显，改革已势在必行，但是在彻底变革的风险与利益无法预测时，以任何暴风骤雨式的运动来改变集体土地所有权的做法不仅是不可取的，而且是危险的。[5]因而需要按照改革稳定稳妥的要求，把我国的特殊国情与传统民法理论结合起来，在创新的基础上指导集体土地所有权制度的重构。笔者认为，创立不可分共同共有土地权利制度切实可行，它符合我国当前国情的需要。
我国的集体土地所有权是一种类似于总有而独具特色的所有权形态。[6]总有是指多数人结合而不具有法律上人格的共同体，以团体资格对特定之物享有所有权，其成员享有收益利用权的制度。这种制度会产生主体模糊的现象。任何一种权利必须和一定的明确的主体相结合，权利的存在方有意义。因此，集体土地所有制应变革为一种权利主体明确的特殊共有——不可分共同共有。
共同共有是指两个或两个以上的人基于某种共同关系，而共同享有某项财产的所有权[7]；或者因一定原因成立共同关系之数人，基于其共同关系，而共享一物之所有权者谓之共同共有[8]。
不可分共同共有是指两个以上的权利主体，基于某种共同关系或法律规定，对于同一项特定财产不分份额且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。其特征是：所有权是一个，而不是多个；共有关系的主体即所有人不具有单一性，是两个以上；依据共同关系或法律规定而发生；客体是同一项特定财产；财产不分份额且不能分割；权利主体对财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。创立不可分共同共有的意义在于：
首先，它有利于稳定农村土地关系，维护社会主义公有制。公有和私有的划分标准有二：其一是从所有权的主体划分，若权利主体是个人，则属私有，权利主体是多人，则属公有；其二是从财产权利的性质划分，若财产属于公共需要和公益目的，则属公有，反之为私有。[9]我国衡量公私的标准是前者，那么集体土地由一定社区范围内的成员共有就没有改变社会主义公有制的性质。并且这种特殊共有的财产不能分割，可以长期存在，没有必要担心私有化的产生。
其次，它明确了集体土地所有权的主体，有利于农民利益的保护。现行的集体土地所有制是一种团体所有，集体作为单一主体享有所有权，农民个人不享有所有权。变革为不可分共同所有，集体土地的权利主体是每一位集体成员，农民对集体土地拥有的是明确的所有者权利，农民享有的土地使用权是所有者行使的自物权，而不是基于承包合同基础上的用益物权。这样，农民土地权利的保护就更有据可依，从而不会出现像征地补偿款留于集体而农民无法享有的情形。
再次，它有利于用物权制度规范土地权利，促进市场经济的发展。市场经济是资源配置的高效率机制，其要求主体特定，权利明确。不可分共同共有土地权利制度可基本满足市场经济发展的要求。尽管在我国当今社会制度下，土地所有权不得买卖，但是，我们可以将土地使用权作为一项独立的可交易的财产权，利用物权法加以改造，通过土地使用权在一定年限内的出让、转让、出租、抵押、折价入股等多种方式，参与市场流转，让其发挥土地所有权的功能，从而达到推动市场经济运作、促进生产力发展的目的。
三、不可分共同共有：走出集体土地所有权变革困境的最佳选择
当代中国，在农村集体土地所有权制度的变革问题上，无论是实行农村土地私有化、国有化、股份化，还是国家、集体、个人三者所有并存，都因为存在各种各样的缺陷而不足取。于是在承认农民既得利益和保持农村社会安定的前提下，选择不可分共同共有方案是符合我国人多地少基本国情的最佳选择。改革的初步设想是：
1.明确集体土地的权利主体。农民集体所有就是一定社区范围内的农民共同所有。对于土地这一特殊财产，规定为不可分共有财产，集体土地所有权主体是集体经济组织内的每一个成员。这样，农民个人对集体土地就享有了共有权，农民成了土地的主人，对土地平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.健全行使共有财产管理权的组织机构。虽然集体土地所有权的权利主体是集体经济组织内的每一位成员，但对于共有财产必须有一个健全的组织机构来行使管理权。在民主选举、民主决策、民主监督、民主管理的基础上改革原有的集体经济组织或农村自治组织不失为一条捷径。根据各地实际，在尊重农民自的前提下可以选择村委会或村民小组作为管理机构，法律应承认其为一个独立的民事法律主体。在这种管理体制中，集体成员当然享有参与决策的权利与选任和罢免管理人员的权利。对于任何组织或个人侵害集体成员利益，法律应赋予被侵害者诉权来保障其合法权利。
3.完善集体土地所有权的权能和权利行使方式。集体所有权与国家所有权在法律上地位是平等的，具有所有权的全部权能，集体土地使用权应同样可以进入市场流转。农民作为享有共有权的集体成员应享有永久性的土地使用权，而不是有期限的承包经营权。我们应考虑在国家统一的监管体系下，开放集体土地一级市场，允许集体土地使用权自由流转，发挥土地的市场价值，使其进入市场优化配置的轨道，从而促进农村经济发展。
4.限定集体土地的公法义务。传统民法认为所有权人对其财产享有充分自；在现代社会，立法指导思想由个人本位向社会本位转变，社会利益作为一种价值载体被引入所有权制度，所有权承担一定的公法义务也就成为必然。但这种义务必须合理适度，否则所有权人的利益会受到严重伤害。集体土地所承载的公法义务主要是：保证用于农业用途的基本农田保护区内的耕地面积不减少，确保国家粮食安全。因此，必须对集体土地重新规划分类。笔者认为集体土地应该规划为：(1)基本农田用地，(2)宅基地与公益事业用地，(3)资源性土地(包括草原、林地、水面、矿藏地)，(4)经济发展用地。荒山、荒坡、荒沟、荒滩、自留地、自留山以及没有划入基本农田保护区的其他少量耕地应划入经济发展用地，赋予农民“土地发展权”，可以用于二、三产业，帮助农民脱贫致富。对于土地转让因区位优势而获得的巨大利益，可以征收一定比例的社会保障统筹基金用于全国农村医疗、养老等社会保障事业，以平衡不同地区的利益差别。
5.改革土地法律管理体系。当前，我国的土地法律管理体系是一种以行政管理为主，而不是以保障土地权利人的权利为核心的法律体系。这与土地集体所有的现实不符。实际上，土地法律管理体系应是一种综合法制体系，国家的管理应主要集中在基本农田保护以及国家因公益目的对集体土地征收征用与环境保护上，而对于集体土地的处分，除要求遵守城乡规划外，要基于国情给予合理引导。同时法律必须明确，政府应以指导、扶持、服务农业和农村的发展为其主要经济职能，杜绝政府对集体土地利用的不当干预，把政府的管理转到宏观调控上来。
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关键词：村委会 土地征用 资源配置约束
中图分类号：F301 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2010)11-067-03
一、土地制度现状
家庭承包责任制是中国农村自1984年起普遍实行的一种农业耕作制度。它是这样一种制度：集体在名义上仍然拥有土地的所有权，但是土地的使用权却在一个满足国家和农村社区税赋要求的合约下归属农户。家庭责任制使农户成为独立的农地使用者，并在一定程度上成为农业生产的经营者。虽然家庭责任制显示了巨大的经济效率，但是随之也带来了很多弊端，这些弊端阻止了农业生产率的进一步提高，在一定程度上挫伤了农民的生产积极性。其主要表现在：虚拟的集体所有权导致的一些权力和权利滥用；农民拥有的各项产权的模糊性：行政权力对农民权利的任意约束等等。
2002年，政府出台了《土地承包法》，该文件蕴含了农村土地产权私有化的性质，这种特别的性质，不仅使它与以往的土地法案不同。而且，本质上确定了农民对土地的使用、收益、流转、出租等权限，而这些权限，在过去绝大部分是归村委会的。进一步看。2002年土地法案实际上剥夺的村委会关于对土地各种权限的权力。但是，依据产权理论，如果不使私有产权落入共有领域，不仅需要清楚地界定产权，也需要有效地保护产权。2002年法案只是清楚地界定了土地的大多数权利归属于农民，但是并不能保证农民能够真正地拥有这些权利。在以往的土地法中也规定了农民的一些土地权属，如土地承包15年不变，或3(1年不变。但是由于农民不能保护自己的权利或保护自己的权利代价太大。其权利受到很大的侵犯。农民不能保护自己的土地权利，或者说，村委会或，政府越权行使自己的权力。侵占或剥夺农民的土地产权。
自20世纪80年代以来我国对工业化的进展再一次提供便利，从农民手中把土地收回用以发展高新工业；以很低的价格提供给外商来吸引外资；为改善城市市民的居住环境、拉动建筑业发展进行房地产开发；为改善教育条件建设大批的教育基地，这些在当时的环境下都不同程度的发展了我国的经济文化。但被征用土地的农民却失去了赖以生存的土地。据统计1952年人均耕地为2.82亩，2003年减少至1.43亩，我国的耕地面积截止1996年底共有130039.2万亩，而现仅开发区就多达6015个，规划面积占据了3.54万亩，这已经超过了现有城镇建成区的面积总和。据劳动和社会保障部统计，目前全国有4000多万失地农民，随着城市化的加速，未来五年内，中国平均还将增加失地农民265万人。这部分失地农民既失去了土地，又没有了土地的替代品，因此在找到新的保障方式之前土地的补偿费是其生存的唯一来源。
而大量的调查证明，在土地被征用后的补偿金中只有极少部分能够到达农民手中，其中村委对此项补偿金的截流是占很大一部分。并且大多数村民并不知道自己的土地到底得到了多少赔偿金，更不知道这部分资金到底怎样使用，这也是造成农民上访的最多的原因。
在失去土地时，征地主管部门只需与村委会商议，征地的补偿费的有关规定也只有村委会知晓，农民本应对征地的补偿标准拥有知情权，但由于我国的法律法规还不健全，《土地管理法实施条例》第：十六条规定，土地补偿费归农村集体经济所有，地上附着物及青苗补偿费归所有者拥有，这在法律上就保证了村委会对征地补偿费的使用的合法性，也为村委会为追求个人利益最大化而出现的贪污寻租行为提供有机可乘的侥幸心理。
在宪法修正案中规定了“土地使用权可以依照法律的规定转让”，但是并没有明确规定这项权利归属农民还是归属村集体。
《土地征管法》第十五奈规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民代表会议2／3以上成员或2／3以上村民代表的同意，并报经乡镇人民政府批准。而当今中国农村还是家族聚居的社会形式。村委会的成员大都由各种亲戚关系联系在一起，他们的利益也就紧密地联系在一起，当作出一项决定对村领导有利可图但损害整村大多数人利益时。他们通常会通过决议的。没有机构监督或监督成本太高。村民代表的产生直接受制于这个村庄的民主自治问题。关于谊问题，各个村庄的差异也相当大，实际上，村民代表这个概念带有极大的模糊性。“上级批准”的规定是将土地使用权的处置权利最后界定给了政府机构，政府机构批准与否决定了这项权利转让的合法与否。由于村委会与乡政府之间的行政隶属关系。这将给村集体更大的权力以攫取共有领域的利益，并为村委会贿赂乡政府官员提供了可能。经验资料也支持之一结论。农民与农民间的土地流转占土地使用权的转让部分非常小。其余的部分都是由村委会行使的权利。
这点完全符合博弈论的理论观点。
《土地征管法》)并未对征用土地的补偿做出明晰可依的统一的标准，只是在四十七条有一个模糊的并不能保证农民权益的规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，征地的补偿费用包括土地补偿费，安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该被征用前三年平均年产值的6至10倍。安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。依照本条的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。从6倍到30倍是一个很大的可操作的空间，这又给村领导班子一个寻求个体利益的机会。
土地法详细规定了国家征用耕地的补偿费用项为：土地的补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿赍。并对各用项的具体数额作了规定。但是因为这项土地转让权利归属不明确，关于补偿费用逢的模糊性就变得非常大。第一，该项费用归属于原土地的使用者――农民，还是归属于村集体。单纯从权利角度看，如果村集体拥有土地使用权的转让权，那么这项权利应该归集体，但是，并没有法律明确界定这部分权利归村集体。从失去土地使用权的农民来看，土地的补偿费应该归农民，但是农民没有力量保护他的这项权利。所以，土地补偿费就成为共有领域里的利益，由于村委会的力量强大，甚至可以动用政权的力量，这部分好处就被村委会获得。第二。关于安置费。从字面的意思理解这项条款，此费用
应该用于失去土地的农民的未来生活安置，但是，由于该项权利被村委会攫取，村委会就动用权力将该项费用截留，对于失去土地的农民给予较少部分的安置费或者采用重新承包土地、调整机动用地等办法给失去土地的农民一定的新的承包地。第三，关于地上附着物和青苗的补偿费，也是最小的一部分，给予失去土地的农民以补偿地上损失。从全国各地情况看，被征土地的农民得到的补助款项大部分是地上附着物和青苗的补偿费。由于权利的不清楚，绝大部分土地补偿款项被村委会以集体的名义所攫取。
二、不清晰的土地收益权
为了简单清楚地说明目前我国农村土地制度方面的关系，可以假设农村土地制度只存在两个当事人：村集体(村委会)和个体农民。村委会拥有土地的私有产权，其经济关系是市场关系，交易费用为零。在如此假设下，村委会与农民之间的关系类似于地主与农民的关系。如果村委会不自己耕种农田，并且所有的土地都由农民耕种，农民和村委会之间只有一种关系――土地的租赁关系。如果村委会除了将土地租给农民耕种而不能将农地转作他用，那么，这个村的土地供给就是既定的，因此面临一条垂直的供给曲线。如果将村集体作为土地的出租方，农民作为租赁方，租金率就是市场的均衡租金率r，农民按这个地租率交纳地租给村委会，而不管农民怎样使用土地。当然这暗合了在此地租率下农民愿意租赁的土地数量都可以被满足，因为租地农民的租地数量若多于村委会拥有的土地数量，均衡地祖率会上升；而租地数量少于村委会的土地数量，则均衡地租率会下降。从经济效率的角度看。此时资源达到了最优配置，经济是有效率的。
目前，中国农村的实际情况是这样的：土地所有权归属于村委会，村委会将土地承包给农民，收取一定的土地承包费f，因为全国大部分地区已经取消了农业税的征收，农民的土地净收益扣除了村委会的承包费f后，净收益大于零，这意味着农民获得了部分的地租，或者说农民拥有土地的部分剩余索取权。而土地被占用后，农民对土地的部分剩余索取权也被村委会攫取了。
若农民拥有土地的私有产权，村委会是否就不能攫取农民的净收益了呢?
无论土地的所有权归谁。只要农民拥有土地的私有产权，农民就拥有了土地的收益权、使用权、转让权。土地的转让权包括土地的出卖权、出租权和废弃权。如果农民自己耕种土地，土地的收益扣除土地的各项投入还有剩余，这剩余部分就是土地的地租，因为农民拥有土地的收益权，因此地租归农民所有。如果农民将土地租给他人使用或耕种。就会收取地租并归农民所有。但农民一旦土地被征用，剩余的地租就归了村委会支配，农民能否得到土地的收益权就不能得到应有的保障了。
土地承包合约与其他各种合约没有什么本质上的不同，与其他合约一样，对个人利益最大化的追求所导致的机会主义行为是违约的必要条件。在既定的产权制度下。村集体拥有土地的所有权，它作为土地的发包方与农民签订土地承包舍约，村集体的人(虽然委托人极其含糊，不过委托人越不清楚，人的权利就越大)――村干部与其他人也没有什么本质上的不同，其根本目的也要追求个人利益最大化。在个人利益约束的前提下。只要有更好的机会、有更大的利益获得，他们就倾向于违约。只要村集体和农民之间存在“承包土地”的合约关系。只要合约双方都遵循个人利益最大化的假设前提，那么，当要素或产品的相对价格变化后，合约双方都有违约的机会主义倾向。如果违约比履约获得更大的好处，那么当事人就倾向于违约，相反，就履约。
2002土地承包法案最根本的特征是将对土地使用权的流转权或者转让权的权利界定给了农民。正是这一权利的明确法律归属，使得农民在长达30年的承包期内，拥有实在的承包土地使用权、经营权、收益权、收益处置权和使用权的转让权或流转权。这项权利柬的拥有，使得农民在某种程度上真正拥有了土地的私有产权。土地承包的私有产权意蕴才是2002土地承包法案真正的特征或与以往土地法案的本质性区别。该法案的第十六奈、第三十二条、第三十六条界定了农民拥有承包地的使用、收益和土地承包经营权流转的权利。
依据科斯定理，在交易费用约束下，权利界定越清楚，资源的配置就越有效率，不难看出，2002年法案无论在法律上还是在实际可操作性上，都使得承包方――农民和发包方――村集体或，政府的权属进一步确定，而且在法律上作出这样明确的规定将大大减少因为不确定的权属所产生的合约双方各种争议和纠纷，也大大降低了交易费用，无疑，这项法隶将对农村资源配置进一步优化和经济效率的提高起不可低估的作用。
2002年以前的关于土地承包法案的好多权利没有被清楚地界定，在村集体和农民之间力量悬殊的情况下，村集体会成功的攫取共有领域里的利益，在攫取利益的过程中必然会出现租金耗散的效率损失状态。这首先是因为。攫取所得的部分成本由别人承担，通常会导致攫取者并不善待公共领域里的价值。其次，攫取者为了掩盖其攫取行为的非法性，套被迫采用某些非效率的方法。最后。攫取得益会激发更多的人参与攫取，从而增加垄断或界定攫取权的费用，导致可攫取的“租金”被非生产性的用途耗散(同其仁。2002)。不仅如此。2002年以前的土地承包法案还将一些权利界定给了村集体。如果说，2002法隶只是将原来界定给村集体的权利界定给了农民。那么依据科斯定理，在交易费用为零的条件下，无论产权的最初归属如何，与资源的配置效率是无关的。如果假设权利界定给村集体和界定给农民所产生的交易费用是一样的，那么，实际上土地资源的效率配置就没有什么不同。所不同的仅仅是收益分配问题，如果从这个角度上说，那么2002年土地承包法案的价值就大打折扣了。在交易费用不为零的现实世界。土地权利界定给农民和界定给村集体所产生的交易费用不同，就必然导致了资源配置的效果不同。
三、村集体的经济学分析
出现村委会寻租，占用农民征地补偿费为自己谋取经济利益的现象，以及这种现象背后的效率损失应从根本原因进行分析。本文认为主要的原因在于村集体的虚拟性，或者说村集体拥有虚拟的土地所有权及其与之相关的子权利。由于村集体本身是村民的化身，但在本质上与村民的根本目标不同，在资源配置方面二者就会出现很大的偏差或者说交易成本根本不相同。因此权利界定给村集体和界定给农民会产生不同的效率，一些学者指出，如果权利界定给前者会导致更大的共有领域空间，为获得这部分权利而导致的租值耗散增加了交易成本。而如果将这些权利界定给农民，权利落入共有领域里的可能性降低，为攫取共有领域的权利导致的租值耗散减少，交易成本随之降低，资源配置就会更有效率。
关于集体所有权虚拟的论断，许多经济学家作了精辟的解释。周其仁(1994)教授指出集
体公有制既不是一种“共有的、合作的私人产权”，也不是一种纯粹的国家所有权。它是由国家控制但由集体来承受其控制结果的一种农村产权制度安排。
作为村集体。它是农民利益的代表和农民的化身，但是，在不同的利益面前村集体的代表或者人并不能完全代表农民的利益，并且由于不能追溯最终的委托人，就使得人更加肆无忌惮的为自己谋取福利，并为了自己的福利而不惜牺牲资源的效率配置。因此，将权利界定给一个不清楚的村集体会导致更大的效率损失。
四、政策建议
关于制订详尽的有利于农民的土地法案的建议的目的是确定土地的各项权属，并尽可能地将土地的一些权属界定给农民。但是。产权不仅要界定清楚，还必须能够有效地保护，在法律上界定给农民的权利，农民并不能全部地拥有，或者说全部地拥有代价太高。因此，这项措施也不是根本解决土地纠纷和税费自担沉重的行之有效的方法。要想使这种方法奏效，各级政府必须严格执行各项法案，并有效地监督村委会严格地执行这些法案。很明显，在目前中国农村的政治环境、行政环境、法律环境约束下，低成本地保护法律赋予的农民的权利是不太可能的。
有些经济学家提出取消，政府和村委会的这项建议。本文认为不仅相当极端。而且也比较孤立，难以取得较多人的认可。但是，作为一项极端的改革措施，它具有一定的合理性。持该观点的人士认为，村委会和乡政府在目前已经没有存在的必要，并且就其所起的作用看已经是弊多利少。可是，持这种观点的人不仅没有给出其论断的实证分析，也没有给出夸人信服的经验证明。本文认为。从经验上说，撤销乡政府和村委会。由县级政府直接面对一盘散沙的个体农民，其行政管理费用将是巨大的，行政难度是可想而知的。从历史上看，至少从明清时期，行政设置就已经建设在乡一级了，而各个村也有公共机构，虽然它不是一级政府行政机构，但是可以协调人际关系、邻里关系和与政府之间的关系。目前我国农村的行政结构基本上采用了明清以来的行政结构形式，时于这种行政结构形式对经济发展、社会福利等各方面的影响，目前还没有看到令人信服的、权威的分析。因此，极端地提出取消，政府和村委会这种解决问题的方式，至少是不负责任的。
根据以上的分析，本文提出一个交易成本较低、并可操作的解决方案，即剥夺村委会的经济权力。它包括如下几项措施：
1.剥夺村委会的土地所有权，一切土地收归国有，国家作为土地的所有者。作为土地所有者，国家拥有农用土地转作他用的审批权、有制止破坏农地的干涉权等少数几项宏观调控的权利，而将农地的使用权、收益权、流转权界定给农民。土地征用农民将不再与村委会签约，而只是与国家签约。村委套只是签约方一国家的代表。它只具有代签约权。而不具有任何的变更的权力，这就从根本上制止了椅委会凭借土地所有权而任意变更征收土地补偿合约的违约行为和攫取部分地租的行为。
2.剥夺村委会的任何征收费用权，不仅村委会没有权力征收除国家税收外的费用。任何行政机构均没有任意向农民征收费用的权利，这就杜绝了村委会巧立名目以征收各种费用攫取农民的土地补偿费用。
3.账目公开，在使用征地补助费时，村委会应提前发出公告，详细告知村民资金的用途数量，将征地补助的收支情况列出一览表。接受村民监督。
农村新的土地法范文6
关键词：土地；土地纠纷；土地管理；建议
中图分类号： F301 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-12-0064-2
0 引言
近些年来，我们国家的经济飞速发展，城市规模不断扩大，城镇化不断推进，越来越多的土地问题暴露出来，引起大批的土地纠纷事件。若这些土地问题没有稳妥的解决办法，势必引起上访、争斗事件的增加，不仅影响政府的正常工作，更是危及社会的稳定。如何解决好土地的纠纷问题，就成为我们党和政府的头等大事。
1 土地管理不善，土地纠纷事件频发的原因
1.1 宅基地问题
我国的《宪法》等法律对于农民对其私有房产的所有权做出了明确的规定并提供了相应的法律保护，但与此同时，我国的法律也明令禁止任何形式的土地私有，土地只能以国有或集体所有的形式存在，农民拥有土地的使用权，但是没有所有权，房子下面的土地从根本上说是属于集体的，因此农民对其房屋的处置就受到了一定程度的限制。中国人历来就有安土重迁的思想，房子可能是大部分中国老百姓最主要的财产，但由于国家对宅基地使用权的严格，使得农民无法将房屋出售给能够支付更多金钱的城镇人口，这就在很大程度上损害了农民的眼前利益，自然会引起他们的不满。
1.2法律与政策原因
我国政府为了解决历史遗留下来的土地问题，不断的探讨和出台新的土地法规与政策，然而这些法律与政策相互间的衔接性却往往不够好，政策与土地的变动在时间上也得不到有效的统一。在土地制度的变动过程中，旧的政策还没有得到有效执行，新的政策就出台了，新旧政策间如果没有良好的衔接，就容易给本已纠纷频发的土地管理带来更多的混乱因素。法律和政策与实际情况的脱节，是造成我国土地纠纷频发的原因之二。
1.3利益原因
农民的最基本生产资料就是土地，自封建社会以来，“耕者有其田”一直是农民的最高理想，而这个理想实际上就是农民希望得到应有利益，从而过上更好的生活的真实写照。在我国土地政策不断变动的同时，城镇化也在不断的深入进行当中，随着国家对农业投入力度的不断加大，政策开始向农民和农业倾斜，土地的升值成为一个必然，农民如果拥有更多的土地，就意味着能过上更为富足的生活。利益的驱动，使得土地纠纷事件日益增多。
1.4政府原因
在社会的转型与政策的变更期间，政府职能错位，行为不规范的现象频频发生。有些地方政府由于各种原因对农民自主经营的土地横加干涉，甚至还出现了一些非法侵害农民利益的情况。有些政府工作失职，政府机关人员素质低下，对有关政策法规了解不够透彻，在土地的管理工作当中失误频出，导致了土地纠纷事件频发。另外，有些地方政府的领导办理公务不够积极，但在牟取私利上却是妙计连连，强占个人和集体的土地来满足私利，最终导致土地纠纷事件的发生。
1.5 农民自身原因
在我国农民长期处于社会的底层，农民自身缺乏相关的法律知识，法律意识淡薄，思想观念在一时间也难以转变。由于各级政府疏于对贫瘠土地的管理，有些农民就自行开荒、种植，开荒地有的被外村村民种植、有的被他人占用，有的土地还界限不明，导致对土地的承包和使用变得十分混乱。然而，随着科技的进步，网络的普及，农民自身素质的提升，越来越多农民的主人翁意识、法律意识大大增强，对我国土地政策理解也更为透彻。在充分提高自身认识的基础上，农民对土地的保护意识大大增强，那些隐藏在阴暗角落的非法用地现象得到了及时的检举和处理，这就进一步加剧了土地纠纷事件的发生。
2 处理土地纠纷与管理问题的建议
2.1 宏观调控与微观调解相结合
只要是涉及到土地的问题，影响面往往极大，牵扯的人数也相对较多，如果没有对其进行很好的处理，极易造成公共事件，引起群体上访，严重影响社会的和谐稳定。
宏观上，对于已经诉诸于法律的土地纠纷案件，必须秉公处理，严格按照现行的法律、法规以及相关政策执行，从而使集体或个人的合法利益得到应有的保障，使过错方承担相应的法律责任。问题的处理必须要顾全大局，尽力避免极端事件的出现，从而实现人民群众的利益与社会效益的和谐统一。
微观上，在处理土地纠纷以及管理问题时，必须坚持为人民服务的原则，深入到人民群众中进行积极的调研，同时注意工作方式，及时解决一些小纠纷、小事件，从而防微杜渐，避免矛盾的激化。另外，要准确的把握住地域性土地事件的特点和缘由，以便为更好的处理土地纠纷事件打下基础。
2.2 完善法律法规
各级人大、政府部门应加大工作力度，深入细致的研究我国土地法律法规中的漏洞，对于某些突出的问题，应该明确、及时、合理的进行处理。有针对性的对存在较大争议的法律法规进行修正，从而使各级政府机关在处理相应案件的时候，能够有法可依、有据可循。
2.3 加强政府工作力度
（1）严格按照《土地管理法》的相关规定，彻查集体土地，确定具体的土地归属；（2）按照《农村土地承包法》的规定，保护合法合同，裁撤非法合同。并严格按照新法律，发放土地承包凭证，确定承包权限的几十年不更变；（3）控制招商引资规模，加大对土地的管理力度，对于某些打着“招商引资”旗号进行囤地渔利的违法行为要进行严厉惩处，并依法对土地进行收回；（4）主管部门认真研究相应法律、法规相关政策，制定出切实可行的合同模板，并确保模板的贯彻执行；（5）制定严格的土地征地政策，对于土地的征用必须得到土地所有集体或农户的同意，从而使征地过程变得更加规范化、系统化、程序化；（6）加大力度解决无地农民的生活出路，减少社会的不稳定因素，创建和谐社会；（7）政府相关部门应依法履行其管理职能，在解决和处理土地纠纷使应当以国家有关法律、法规为主要依据，并注意从实际出发，充分取得原有证人证据等材料，以便尽最大可能还原案件的真实面目；（8）建立仲裁机构，在订立相应合同以及办理相应手续时，要由仲裁机构进行仲裁，避免不必要的土地纠纷。
2.4 提升各阶层法律观念，提高农民自身素质
加大力度宣传《农村土地承包法》及有关的政策、法律法规，将相关法律、政策及处理权属纠纷的法律依据和工作程序等内容编印专刊发放到每个农户手中，并通过土地日、培训班、座谈会等各种途径进行法律宣传教育，使农民明确自身应有的责任与权益。
提高农村干部的法制观念，让他们引导群众依法维权，依法处理各种矛盾和纠纷，为维护社会稳定奠定更好的法制基础。
3 结束语
中国拥有近9亿的农民，而土地是农民的最基本生产资料，所以说土地问题是一个关乎国计民生的大问题，土地问题处理的妥当与否直接关系到社会的和谐和稳定。随着我国经济的持续发展，城镇化的建设会不断深入进行下去，相信届时会出现更多的土地纠纷和土地管理不力的问题。
土地管理工作任重而道远，能否妥善处理土地问题对于我国政府的执政能力是一个巨大的考验，想要做好此项工作，必须要各级管理部门同心协力，不断提高自身的执政能力，以便增强民众对政府的信心，从而为促进我国的经济进一步繁荣和社会的进一步和谐做出应有的贡献。
参考文献
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