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土地保证金管理办法范文1
第二条本市辖区范围内项目建设用地的监督管理，适用本暂行规定。
第三条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限足额交纳土地出让金；土地受让人应依照《国有建设用地使用权出让合同》确定的时间和条件将出让土地交付给土地受让人。
第四条土地受让人应当按《国有建设用地使用权出让合同》和建设用地批准文件规定的土地用途、动工期限、城市规划要求开发、利用土地。
第五条动工开发期限是指土地交付日期起至《国有建设用地使用权出让合同》约定动工开发期限建满日期或批准文件规定的动工开发期限。
第六条规范国有建设用地供应行为
（一）严格审查土地来源。供应新增建设用地的，必须依法取得省级以上人民政府批准文件，并按法律法规规定的征地安置补偿标准签定了土地征收补偿协议，征地补偿的各种费用全部到位；供应存量土地的，必须提供土地收储协议或有关土地产权的证明材料；原则上执行“熟地供应”政策；未经依法批准或土地权属不清的，一律不予办理供地手续。
（二）严格把握土地规划指标。房地产开发用地规划设计条件必须符合国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格的意见》规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，不得出具别墅类房地产开发的规划设计条件；工业用地的规划设计条件必须符合国土资源部《关于和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知》（国土资发[2008]24号）及《江西省建设用地指标》等有关规定；其他用地的规划设计条件必须符合《江西省建设用地指标》等有关规定。
（三）严格把握土地价格。工业用地不得低于最低价标准，即11.2万元/亩；经营性用地不得低于市场评估价；划拨用地价格不得低于土地征收补偿费用、报批规费、房屋拆迁安置补偿费用以及相关税费之和；土地价格必须实行集体研究决定。
（四）严格做好土地供应基础工作。根据建设用地供应计划，市国土局向市规划局提出征询土地供应规划设计指标的函；市规划局按规定提出宗地规划条件；市国土局拟定建设用地供应工作方案，经土地供应领导小组研究同意；根据市土地供应领导小组研究的结果，拟定国有建设用地使用权供应工作方案。宗地面积150亩以内的，报经市人民政府批准后实施。宗地面积150亩至300亩的，呈鹰潭市国土局审查同意后，报市人民政府批准后实施。宗地面积300亩以上的呈鹰潭市国土局和省国土资源厅审查同意后，报市人民政府批准后实施。
（五）严格做好土地供应工作。市国土局按规定编制土地出让供应文件；出让公告；受理申请，进行资质审查，接受报名登记，组织答疑及实地踏勘；按规定确定底价，在拍卖会或决标前半个小时，召开市土地供应领导小组会议，集体决定土地出让底价；按规定出让方式实施决标；签订《成交确认书》；土地成交10个工作日内，将土地供应信息录入土地供应系统，并报上级国土部门备案；签订《建设用地使用权出让合同》，整理资料并归档；市财政局会同市土地储备中心负责按《建设用地使用权出让合同》约定收（催）缴土地出让金；土地受让方缴清土地出让金后，按规定办理土地登记手续。按规定核发《建设用地批准书》或《划拨土地决定书》。未缴清土地出让金的，不得核发《国有建设用地土地使用权证》。
第七条强化建设用地使用管理
（一）建立供地备案制度。市国土部门按照“供一宗、录一宗”的原则，在土地成交（或批准之日起）10个工作日内，将土地供应信息及时录入土地供应系统，并报上级国土部门备案。
（二）建立试行收取用地保证金制度。房地产开发项目用地按土地出让价款的2%-5%收缴用地保证金，工业项目用地按土地出让价款的1%-2%收缴用地保证金，其他用地按土地价款的0.5%-1%收缴用地保证金。具体管理办法由市国土部门与财政部门另行制定。
（三）建立建设用地信息公开制度。市国土部门要及时向社会公开供地计划、供地结果等动态信息和情况，并按规定在有关网站进行公布。建设项目用地经依法批准后，市国土部门要按规定核发《建设用地批准书》；建设用地单位在取得《建设用地批准书》之日起5个工作日内将《建设用地批准书》等有关资料的信息在施工现场醒目的位置公开悬挂，接受全社会的监督。
（四）建立建设用地跟踪管理制度。市国土部门参与建设用地项目的规划设计、方案评审等工作，严格按土地出让合同或划拨决定书的约定，对建设用地规划设计条件、投资强度、开工竣工时间等进行审查并出具审查意见。未通过审查或审查意见不合格的，市规划部门不得批准发放工程建设规划许可证；经依法批准进行施工的，由市规划部门牵头，会同市国土、建设、房管、城管等相关部门进行实地放（验）线；在建设过程中，市国土部门定期或不定期地组织对建设项目进展情况进行检查。房地产开发项目的，每季度不少于1次，其他项目的每半年不少于1次；其他部门也要按职责要求加强跟踪管理。
（五）建立土地用途管制制度。严格执行土地出让合同和划拨决定书约定的土地用途建设项目投资额、产业政策、开竣工时间、规划设计条件、缴纳土地价款、违约责任等内容。确需改变规划设计条件等相关内容的，必须经市人民政府批准，并按规定补交土地价款；对非经营性用地改变为经营性用地的，明确市人民政府依法收回土地使用权，重新依法出让。
（六）建立商品房预售登记备案制度。商品房预售人依法办理商品房预售登记，取得商品房预售许可证之日起10个工作日内，到市国土部门办理备案手续。同时，应当将商品房预售合同报市国土部门进行登记备案。
（七）建立建设项目用地竣工验收制度。市人民政府组织有关部门对已建成的建设项目进行竣工验收时，市国土部门着重对建设项目用地和履行土地出让合同、划拨决定书、商品房预售备案登记、建设项目用地信息公示等情况逐项进行验收，并出具检查核验意见，检查核验不合格的，不得通过竣工验收。工业项目竣工后，由园区管委会组织发改、规划、国土、环保、经贸等部门对产业政策执行情况、投资情况、土地产出效率、环境保护政策落实情况以及容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、配套办公及生活服务设施用地比例等指标和要求进行验收。
（八）建立部门联动制度。市国土部门做好土地供应和项目用地竣工验收以及日常监管工作；市发改部门要做好项目的审核、核准和备案工作；市规划部门要做好建设项目供地前规划设计条件的编制、审批工作和供地后的规划检查工作；市监察部门要做好对土地供应过程监督工作，发现问题及时纠正处理；其他相关职能部门要积极配合做好有关报审工作；各建设项目主管部门要严格督促用地单位依法依规、节约集约使用土地。强化执法。对未取得合法用地手续的建设项目，市发改部门不得办理项目审批、核准手续；市规划部门不得办理建设规划许可；市建设部门不得发放施工许可证；市电力和市政公用部门不得通电、通水、通气；市国土部门不得受理土地登记申请；市房管部门不得办理房产所有权登记手续；市金融机构不得发放贷款；未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。对未按规定缴清土地价款的，市国土部门不得发放《国有土地使用权证》；市规划、建设等部门不得办理报建手续；市房管部门不得办理商品房预售手续。市国土、规划、建设等相关部门按职责要求加大对违法违规行为的查处力度，对违反法律法规和弄虚作假的，要依法严肃处理，并追究有关责任人员的责任。
第八条因不可抗力或者政府行为造成动工开发延期的，土地受让人应当在动工开发期限届满三十日前，依法申请办理延长动工开发期限；因不可抗力或者政府行为造成的建设工期延迟的，土地受让人应当在建设工期届满三十日前，申请办理延长建设工期，经批准延期的，最多不超过一年。
第九条根据《闲置土地处置办法》的有关规定，土地受让人依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的，其土地认定为闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
（一）《国有建设用地使用权出让合同》或者建设用地批准书未规定动工开发期限，自国有建设用地使用权出让合同生效或核发建设用地批准书之日起满一年未动工开发的；
（二）已动工开发建设，但已开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资额占项目总投资额（不含土地出让金）不足百分之二十五，且未经批准中止开发建设连续满一年的；
（三）法律、行政法规规定的其他情形。
第十条闲置土地按下列标准计算收取土地闲置费
（一）闲置一年以上、不足一年半的，按土地出让金总额的百分之十计收；
（二）闲置一年半以上、不足两年的，按土地出让金总额的百分之二十计收。
闲置以划拨方式供地的，以征地费用总额按以上标准收取土地闲置费。
土地受让人拒交土地闲置费用，由市国土局责令限期缴纳；逾期不缴纳的，依法申请人民法院强制执行。
第十一条土地闲置两年以上的，无偿收回其未使用部分的土地使用权。对不符合法定收回条件的，通过改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入土地储备等途径及时处置，充分利用。
第十二条工业项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到约定标准的，土地受让人必须按实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金，并限期整改到位。工业项目的绿地率、相关配套设施用地所占比例等任一项超过约定标准，土地受让人要按相当于土地使用权出让金总额的0.5%缴纳违约金，并依法进行处理。达不到生产规模，甚至只建厂房不进行生产的“隐形土地闲置”，通过责令整改、协商收回、依法收回、置换等方式进行处理。
第十三条对未按合同约定缴纳土地出让金的，日按未缴金额的1‰标准收取滞纳金。对不按合同约定使用土地的，责令停止建设，并依法进行处理。
第十四条对未经依法批准，擅自改变土地出让规划条件的，由市规划局限期改正，确实难以改正且不影响城市规划的，经依法处罚后，按市场价补交地价款。
第十五条本暂行规定之日前，凡本市有关建设用地监督管理的规定与本暂行规定相抵触的，按本暂行规定执行。
土地保证金管理办法范文2
一、上半年主要工作
上半年延平国土分局主要工作是突出一个坚守、提升两项服务、推进三项工作、夯实四个基础：
（一）、坚守耕地保护红线。
一是落实责任促保护。明确我区耕地保护的目标任务，强化管理责任。将基本农田保护工作列入国土资源目标责任制考核重点，采取签订责任书的形式落实责任到人。严格执行基本农田保护区“五不准”制度，对我区252612.5亩耕地实行全面监管，坚守耕地保护底线，确保基本农田保护区面积不得低于21.97万亩（5*5片）。
二是节约集约促保护。一方面，在项目选址时积极引导业主优先选择存量地，减少建设项目占用农用地。如对炉下工业园区、三三药业、大横绿色产业园等1300多亩的存量用地，采取以项目供地和园区管委会供地方式，积极盘活存量，用活死地。目前，*市华泰木竹业有限公司、*华龙人造板有限公司等8个项目256亩用地、大横绿色产业区718亩项目用地、炉下工业园区395亩、三三药业169亩项目用地已通过市政府审批。另一方面，认真做好临时用地垦复工作。如京福高速公路共使用1375.97亩耕地作为弃土场等临时用地。我局协同区征迁办逐村、逐块落实复垦措施，委托复垦1157.91亩，目前已复垦并经验收合格786.64亩，其余还在复垦之中。督促浦南高速公路施工临时用地尽量不占或少占耕地,浦南高速公路在延平区境内临时用地共437.34亩，其中耕地210.49亩，已签订复垦协议32份，应复垦面积210.49亩。20*年6月洪灾造成耕地损毁96*亩，我局积极向省上争取10万元灾毁耕地复垦资金，并于6月份分配下拨各乡镇，保证了灾毁耕地的复垦。
三是开发整理促保护。今年上半年，经验收合格的省级土地整理项目2个，项目规模30*.4亩,新增耕地284.22亩，投入资金610.96万元；在建项目2个，项目规模855亩,新增耕地320.2亩，投入资金336万元；已申请立项的项目4个，项目规模2315亩,预计新增耕地795亩;列入储备项目5个，项目规模3538亩，可新增耕地301亩。随着上述项目的实施和验收，我区耕地占补平衡的压力将得到有效缓解。
四是规划调整促保护。根据总规修编用地预测，今后15年我区需新增各类建设用地15.8735万亩，需使用耕地3.1377万亩(涉及基本农田保护区2.1万亩)，为调整好用地结构和布局，最大限度地腾出空间，通过对全区耕地后备资源调查，采取调整、补划、异地补划、土地开发整理等形式确定了2143.62亩的耕地作为补充（其中：20*年土地整理项目预计可新增耕地690.22亩、土地开发项目预计可新增耕地1453.4亩），确保“占一补一”，努力实现耕地的占补平衡。
（二）、提升两项服务
1、服务项目报批。上半年共调整土地利用总体规划项目6个，面积165亩，其中耕地2亩；共办理用地预审4宗，总面积113亩，涉及耕地面积6亩；上报省政府审批农用地征（转）用3个批次4个项目，总面积146.4亩；共审批各类建设用地69宗，用地总面积146亩，有力地确保了我区各类建设项目落地。
2、服务和谐建设。一是依法征地维护权益。坚持依法依规征地，严格征地程序，坚持征地补偿费直接支付，切实维护群众合法权益。上半年共支付各类补偿费173笔，累计417.99万元，做到无一差错；二是严格执法维护权益。上半年共依法制止各类违法行为41宗，其中：土地31宗，矿产10宗；依法立案处理11宗，其中：土地8宗，矿产3宗；收罚没款1.9万元，有力维护了群众合法权益；三是畅通渠道维护权益。上半年共接待上访群众60人次，共办理各类件4件，办结率达100%；依法举行听证会4场（执法监察2场、土地利用总规修改专家论证会2场），办理各类人大代表、政协委员提案建议15件，答复15件,落实反馈率达100%。
（三）、推进三项工作。
1、总规修编顺利推进。在完成土地利用总体规划修编前期工作的基础上，全面贯彻落实龚清概市长关于总规修编调研工作的有关要求，组织召开全区土地利用总规修编工作会议，从四个方面落实总规修编的各项任务：一是做好土地利用总体规划与相关规划（“十一五”规划、城市规划、村镇规划、水利、交通、生态、旅游等规划）衔接工作。二是充分利用本次总规修编的机会，解决好历史遗留问题。三是确保各类建设项目用地布局合理，确定到位。四是解决好耕地保护特别是基本农田保护到位、合理、科学，确保耕地占补平衡。8月份，通过市局组织的公开招标，确定了福建农大科技开发有限公司为我区总规修编队伍，目前专业队伍正进入乡镇开展基础资料收集和专题研究编写。
2、矿业管理有序推进。
一是突出矿产资源整合。继续深入开展整顿和规范矿产资源开发秩序，实现了省政府下达的无证非法采矿查处率100%的任务指标的完成。加大矿产资源整合力度，以《延平区矿产资源总体规划》为龙头，以《矿产安全生产责任制》为目标，以《延平区非煤矿山矿产资源开发利用整合方案》为抓手，重点整合矿权设置不合理、达不到最小开采规模、生产技术落后、破坏浪费资源、污染破坏环境、存在安全生产隐患的采矿权，采取先关后整、依法清理取缔等手段，对我区重点矿区、重点矿种进行专项整治，依法将辖区内的75家矿山企业整合为68家（其中：南山江边矿区4本整合成2本、折竹矿区3本整合成1本、芹山矿区2本整合成1本，太平儒罗矿区2本整合成1本、塔前菖上矿区3本整合成1本）。
二是做好矿业移交接管。按照矿产资源管理工作辖区负责制原则，本着加强协作，团结发展的精神，我局认真负责地做好矿产资源管理职责移交工作。向水东、水南、江南新区、延平西区4个服务中心移交采矿权26家，探矿权4家，做到矿山档案、相关资料、图件、移交清单交接清楚，手续完备，保证了矿产资源管理工作的延续性。
三是推行保证金制度。一方面贯彻落实《福建省矿山生态环境恢复治理保证金管理办法》，对新立采矿登记和办理延续登记的矿山一律按标准收取生态恢复治理保证金，并严格按照经批准的生态环境恢复治理方案开展治理，上半年我局共有7家矿山企业实行了保证金管理办法，缴纳保证金57万元。另一方面，认真部署开展矿山生态环境现状调查，在企业完成自查基础上，分局组成联合工作组深入辖区内80家矿山企业逐一进行现场核实，核实率达100%。目前，矿山生态环境现状调查材料已上报市局审查。
四是完成矿业权年检。将年检工作与矿业法规宣传、矿产资源补偿费采矿权价款征收、矿山储量管理、采矿违法案件查处相结合。严格年检程序，规定了年检的时间、地点、期限和应提交证件材料以及不参加年检的处罚意见，做到从年检报到至结束14个程序都有专人负责，提高了工作效率。通过审查，现场退回整改矿山9家，已完成整改9家。年检期内，全区应参加年检矿山企业93家，已年检87家，年检率达93.5%；累计征收矿产资源补偿费和采矿权价款35.38万元。未参加年检的6家采矿权人我局已下达整改通知，并上报市局予以处理。
3、地灾防治扎实推进。做到“三加强、三到位”。一是加强规划，宣传培训到位。认真编制《延平区20*年地质灾害防治方案》和《延平区突发地质灾害应急预案》，经延平区政府批准后组织实施。指导督促各乡镇根据实际情况编制防灾预案，并以文件形式下发至各村（街），同时召开会议进行贯彻部署，突出了方案和预案在地质灾害防治中纲领性文件的作用，切实加强了规划的引导。从1月份开始，就组织开展“地质灾害防治知识万村培训”活动，把地质灾害防治知识作为新当选的村干部、村级协管理员上岗必修内容，把宣传重点放在农村中小学、受地质灾害威胁的村街，加强了镇、村干部、地灾点群众和学校师生的地质灾害防范意识，使他们掌握了防灾、救灾、监测、转移等基本知识。在整个培训过程中，延平分局共发放教育碟片360片、宣传小册子1000份、挂图150张，播放电教片30场，培训遍及全区243个村居，受训人员达万人以上。二是加强警示，责任措施到位。对全区地质灾害隐患点及危险点上原设置的222面警示牌逐个进行检查，更换、补设警示牌20面，累计发放“防灾明白卡”和“避险明白卡”2000余份。统一制作值班记录薄、巡查记录、监测记录薄3000余份分发至各乡镇、国土所、村街居；建立和完善基层国土所预警预报系统，做到了“四有、五配备”，即有值班室、有领导带班、有值班记录、有应急预案；配备有通讯电话、传真机、电脑、简易交通工具，确保预警网络的畅通。健全地质灾害监测网络。进一步明确区、镇、村行政负责人是本辖区地灾防治工作第一责任人、村协管员是地质灾害防治工作带头人、地灾点监测人是地灾监测点的守护人，将上述人员的详细信息登记在案制作成册，并通过层层签订责任书的形式明确责任，形成了纵向到底、横向到边的监测网络。据统计，全区共落实地灾监测责任人458人、监督落实责任人213人，签订地质灾害防治责任书260余份。三是加强整治，资金落实到位。一方面，加快省市督办的市南纺厂生活区地灾点、洋后镇政府后山坡地灾点、西芹镇泗坑村上庄地灾点的治理进度，分局派专人跟踪督办，落实搬迁新址，并做好群众撤离方案演练，确保成功预警避险。另一方面，认真落实省厅地灾搬迁补助专项资金。加强资金的监管和使用，对已完成搬迁的补助资金落实到村，对已拆除旧房补助资金落实到人，极大地调动了受地灾威胁群众做好搬迁安置工作的积极性。上半年，完成20*年上报的90户地灾搬迁户安置工作，争取补助资金45万元，已下拨补助资金45万元。审查上报20*年地灾搬迁户50户（均已拆除旧房），向省厅争取补助资金25万元。
（四）、夯实四项基础工作。
1、土地利用更新调查进度过半。延平区土地利用更新调查外业成果已通过省厅检查组验收。此次土地利用更新调查涉及延平区辖区范围内15个乡（镇）、4个街（道）办事处，总面积2653.87平方公里，由厦门闽矿测绘院承担更新调查任务。更新调查工作于20*年8月在西芹镇试点验收通过后全面铺开，通过近一年的努力，形成了131张1：10000土地利用更新调查外业成果图和一套准确、可靠的内业资料。对省厅验收组提出的20多个问题与建议，已于4月10日整改完毕，经市局同意，已转入内业调绘阶段。督促作业单位加快进度，要求在规定的期限内及时向省厅申请总验收。
2、土地登记发证不断规范。一是做到日常登记发证零积压。上半年共发证351宗，面积363.8亩，其中：国有证74宗，面积332.9亩，集体277宗，面积：30.9亩；出让44宗，面积330.3亩，做到了在内以图管地、在外以证管地；二是加强了土地二级市场监管。上半年办理土地转让7宗，面积79.3亩。办理土地抵押17宗，面积682.9亩。
3、基准地价更新全面铺开。在全国工业用地出让最低标准出台后，为适应经济发展需要，及时、准确反映我区土地市场中地价变化趋势，我局以区位理论和级差地租理论为基础，根据繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境条件等因素综合土地级别、商业用地级别，委托福建大地评估公司开展基准地价更新，目前该项工作已进入中心区和各建制镇的基准地价调查阶段。
4、迅速启动第二次土地大调查。认真学习国务院《通知》精神，报请区政府研究同意，下文成立延平区第二次全国土地调查领导小组。6月29日根据市局《关于组建*市第二次全国土地调查领导小组》组建领导小组办公室的通知，制定下发了《延平区第二次全国土地调查领导小组办公室通知》，明确了职责，确定了人员。及时向区政府汇报，协调落实工作经费（争取列入市、区财政预算），保证人、财、物及时到位。
二、“完善体质、提高素质”活动开展情况。坚持五个抓手开展“完善体质、提高素质”活动：一是以硬件建设为抓手。认真开展基层国土所规范化建设，投入资金近10万元对7个基层国土所办公场所进行搬迁、修缮、添置等，大大地改善了办公环境，同时还投入资金8万多元为13个乡镇国土所添置了交通工具。现在，辖区内的13个乡镇国土所基本实现省厅提出的基层国土所设施配置“六个一”（一处固定的办公场所、一台办公电脑、一部传真电话、一台数码相机、一辆交通工具、一组档案专柜）的要求；二是以制度建设为抓手。严格落实机关效能建设、党风廉政建设责任制等各项规章制度，制定村级国土协管员管理制度，做到以制度管人管事。自觉接受市、区效能监督员，行评代表和社会各界人士的监督，对明察暗访中发现的问题都能及时整改反馈；三是以学习培训为抓手。认真制定学习培训计划，及时选送工作人员参加各类教育培训，上半年共选派60余人参加继续教育培训，选送15余人参加省厅举办的专业培训。举办专题培训班四期（区委四套班子中心组理论学习1期、延平区土地利用总规修编和用地报批工作培训班1期、土地利用更新调查培训班1期、政治理论学习研讨班1期），订购省厅编印的《基层国土资源管理人员培训教材》100套，做到分局机关各股室、乡镇国土所工作人手一册。利用村级换届时机，对全区13个乡镇199名协管员进行考核，重新选聘协管员100名，省厅到达协管员工资23.88万元，我局按季度足额下拨11.94万元，进一步增强一线监管力量。四是以深化活动开展为抓手。“国土资源服务年”活动、“服务发展最佳股室”和争创“五好党支部”等各项活动均有序开展，“6.25”期间13个乡镇国土所都组织开展了形式多样的法制宣传活动，国土资源法律知识普及率进一步提高。五是以党建工作为抓手。认真开展“三级联创”活动，成立了分局机关第一届工会和第一届妇女工作分会,选举产生了新一届机关工会和妇女工作分会主席、委员，党的助手能力得到了加强。“七一”期间组织局机关党员到巨口乡上埔村开展“挂村服务、互动联动”活动，慰问特困党员、老党员、革命五老子女、五保户等13户，发放慰问金0.3万元、下拨互动联动各项工作经费2万多元，有力地推动上埔村的新农村建设。
土地保证金管理办法范文3
关键词： 区域土地； 公开出让； 简析
中图分类号：D922.36
区域内土地以行政划拨或协议出让，土地市场机制能不能发挥作用，土地资产价值能不能充分显现。土地市场机制能否发挥作用，能否最大限度地增加政府土地收益，本文将从土地公开出让的重要性，土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对区域内的土地公开出让工作进行简单分析，以提高思想认识，自觉维护和坚持土地公开出让制
1.土地公开出让的重要性
1.1.充分发挥土地市场机制，减少了腐败案件的发生。
区域的土地公开出让前，应征求规划局的意见，待收到拟出让地块的规划设计条件后，国土局再与原土地使用者以评估价作为参考，协商签订《国有土地使用权收回协议书》，对于约定的补偿费用及时足额支付，从不打白条，不开空头支票。收回土地后，出让地块的起始价、底价，竞买保证金，加价幅度土地储备委员会集体研究确定，实行科学民主决策。土地公开出让全过程由公证处公证，做到政务公开，依法操作，阳光操作，土地交易透明，建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让，在中国土地市场网上公告，公告内容没有设置有失公平的限制性条件，以价高者得的原则确定买受人，真正形成了要地来市场，减少了土地隐易等腐败案件的发生。
1.2..促进土地集约节约利用，提高土地利用率。
土地是一种不可再生的自然资源，对于中国来说土地更加宝贵，对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得区域国有土地的土地使用者，无偿使用土地，致使土地利用低下，土地利用率普遍偏低。通过加大储备区域内国有存量土地，收回闲置、低效利用的土地使用权后，分批分期对此公开出让，促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地，间接地保护了耕地。
1.3.提供大量区域建设资金，为区域发展提供资金保障。
区域内地方政府的土地收入多，且常期稳定，被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于城市建设，区域内土地公开出让加速了城市的发展步伐。
2.土地公开出让的现状分析及主要问题
2.1.毛地出让比重过大，形成了新的土地闲置。
毛地公开出让，毛地出让的建筑物、土地补偿由毛地的竞得人在开发时再给予原土地使用者具实补偿。由于补偿费是由开发企业和被拆迁户者之间协商解决，政府收取土地成交价款后就不再管理，致使部分拆迁户漫天要价，开发成本居高不下，开发楼盘无利可图，部分公开出让的毛地无限期地闲置。这种闲置因为政府或没有可开工条件的原因，按照《闲置土地管理办法》规定，它又不在闲置土地范围之内。
2.2.新增建设用地出让比重较小，限制了区域内城市的快速发展，抑制了区域内城市化进程。
区域内城市化，应体现在城市人口的增加和区域内城市地域的扩大。城市区域的扩大体现在农用地征收为建设用地，建设用地增加意味着农用地的减少，耕地的减少。另一方面又要增加区域内城市建设用地指标，充分保障区域内城市发展空间。这两方面严重影响土地公开出让的供给能力。由于近年来公开出让中新增区域内建设用地所占比重太小，土地供给能力弱，城市地域的扩展与经济发展不协调。
2.3.立法滞后，土地补偿费用相对较低，被征收土地的农民不满意。
公开出让净地地块的出让成本主要是补偿费，它包括土地补偿费，建筑物、附着物补偿费，安置补助费，青苗补偿费。被征收土地的农民对此不满，抱怨土地补偿低，在补偿的过程中不配合政府工作，拖延了项目开工时间，更有甚者，群众聚集起来阻止房地产开发企业打围墙、施工。
2.4.公开出让区域内土地结构不符合实际，土地调控力度不够，促进了住房价格的拉升。
区域内商业用地的总体比例偏大，住宅用地比例相对偏少，住宅市场供给能力受限。由于人口逐年增加，人口对住宅的刚性需求量大于住宅的有限供给，致使住宅价格翻倍增长。
3、解决当前问题的办法
3.1.禁止区域内毛地出让，防止土地被动形成新的闲置。
区域内毛地出让地方政府省事省时，利于政府眼前利益，但是它却有很大的副作用。一是造成了新的闲置，大量社会资源浪费或不能利用。二是不利于社会的安定团结，开发企业与被迁户之间的往往因为补偿费多少问题争执的不可开交，不能达成一致意见。三是房地产开发项目不能开工建设，削弱了住房供给能力。解决的办法在于上级政府下达文件，禁止再次出让毛地，并且追查出让毛地人的责任。此外，建立专门小组，到各区域内检查是否依然存在毛地出让的情况。
3.2.加大土地征收力度，保障城市发展空间。
具体方法从两方面着手。一是加大区域内城乡建设用地增减挂钩工作力度，加快步伐，努力把挂钩用地指标落实到位；二是加大区域内城市郊区村庄改造，通过村庄改造把增加的建设用地作为城市发展用地。
3.3.根据经济发展实际情况，完善部门规章，提高土地补偿标准，国土资源部门根据土地收益情况，建议市政府逐年提高农民土地补偿标准，政府下达政府令公布新标准，从规章制度层面保障区域内失地农民的切身利益。
土地保证金管理办法范文4
关键词 天然林；保护现状；对策；云南宣威；热水镇
中图分类号 S718.55+11 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）24-0198-02
天然林是森林资源的主要组成部分，与人工林相比，具有植物种类丰富、结构多样、组成稳定、生物量大、结构合理、功能更加健全等特点，是自然界中功能最完善的资源库、基因库、储水库、储碳库以及能源库，在维护生物多样性、调节气候、涵养水源、保持水土、防风固沙、抵御自然灾害、净化空气、美化环境、提供丰富的多种资源等许多方面都具有独特的功效，尤其在阻止生态恶化方面具有不可替代的作用，是可持续发展的重要支撑[1-2]。
1 热水镇基本概况
宣威市热水镇位于云南省东北部，辖22个村委会，国土面积59 860 hm2，林业用地面积35 890 hm2（商品林11 170.67 hm2，公益林24 719.33 hm2），占土地面积的59.96%，有林地面积26 303.73 hm2，占林业用地面积的73.29%，森林覆盖率55.8%。境内东西宽36 km，南北长29 km，总体地势，东面从南向北倾斜，南高北低，最高点黎山，海拔2 676 m，最低处小江岔河，海拔1 500 m，高低相差1 176 m。全镇属温带气候，年平均气温15 ℃，降雨量1 000～1 100 mm，土壤为石灰岩发育成的山地红壤，地势相对平缓。主要树种有云南松、华山松、旱冬瓜、滇油杉、栎类等。
2 热水镇天然林保护工作现状
全镇有护林员85名，其中天然林保护工程专配护林员69人，镇级护林员17名。2008年以来，全镇共发生林政案件94起，查处93起，查处率达98.94%，行政处罚65人，补种树木3 800株。共发生森林火灾5起，均属一般森林火灾，过火面积36.67 hm2，受害面积0.33 hm2，损失幼树370株，损失活立木蓄积12 m3；火案查处5起，查处率、结案率均达100%，处理相关责任人5人。
3 热水镇天然林保护工作中存在的问题
3.1 生态保护意识不高
烤烟生产是热水镇的支柱产业，在烤烟生产中要使用大量燃料。由于近年来煤炭价格较高，群众生产生活中所需燃料有向薪炭转移的趋势。需求与林业管理存在供需矛盾，在一定程度上存在重经济效益而轻生态效益的思想。
3.2 管护不到位
由于森林面积大，管护人员少，还有部分护林员职责落实不够到位，未很好地履行管护巡查责任，造成少数地方存在滥砍乱伐、违规用火引起火情等问题，加之热水镇地多面广，地形复杂，人口密度大，群众思想认识水平和生活水平参差不齐，爱林护林情况因村而异，给天然林管护和造林成果的巩固带来一定的压力和困难。
3.3 林业产业发展严重滞后
截至目前，热水镇林业产业结构仍然是以原木经营为中心，林业产业结构调整力度不够；经济林较少，林果产品数量少，档次不高，不具备加工能力，产品市场开拓不够。在现实生活中，群众往往偏重于效益高、见效快的产业和产品生产，注重短期效益，而对于生产周期长的植树造林、环境保护等项目，由于其见效慢，重视程度较低。
4 天然林保护对策
4.1 调整产业结构，减小烤烟生产对燃料的依赖性
以市场为导向，着力加强农业经纪人队伍建设，引导农民围绕市场需求组织生产，不断总结经验，拓宽农民增收渠道。依托科技推广，紧紧围绕全镇“两线三点基地”的产业发展规划，以建设国家现代农业示范区为契机，以高产创建活动为核心，狠抓科技样板落实，推广测土配方专用肥、优化种植等玉米生产技术；推广高垄双行栽培、脱毒薯种植、大春马铃薯高垄双行等马铃薯种植技术，稳步推进粮食生产。加快招商引资步伐，推动产业结构调整步伐，引入龙头企业，走“区域化布局、标准化生产、规模化经营、市场化运作”的农业特色产业发展路子。按照镇党委、政府提出的“稳粮、强烟、培育特色产业”的发展思路，采取“公司+协会+基地”的运作模式，发展订单农业，在适宜的地区种植辣椒、万寿菊、特色蔬菜等特色作物，全镇产业结构调整呈现多层次、多形式、多元化的发展态势[3]。
4.2 加强林政管理，减少林政违法行为
建立一支高素质林业队伍，将全镇林业站和护林员职工编成一个护林中队，主要负责查处辖区内的林政违法案件，对小队进行检查和考核；所有护林员按区域编成护林小队，每个小队指定1名护林员担任小队长，负责协调、指导、督促和检查护林员的工作，同时对护林员进行考核、考绩的原始登记；抓好目标管理，责任落实到位，通过层层签订目标责任书，实行森林资源管护责任制，以林促林，农林结合，协调发展；做好宣传引导，利用多种宣传形式，宣传全面落实天然林资源管护责任制的政策和相关规定，通过深入细致的思想政治工作和教育引导工作，使森林资源管护政策家喻户晓；制订科学合理的护林员管理办法，对护林员实行“三包”、“五定”。“三包”即包政策宣传，包植树造林，包灾情上报调查；“五定”即定山场、定面积、定任务、定职责、定补助[4]。
4.3 做好森林防火工作，确保森林安全
从4个方面具体落实：一是各村委会要建立健全森林防火机构及值班制度。各村都要成立森林防火领导小组，落实扑火队伍，带班、值班人员都上岗就位，并坚持森林防火期24 h值班；二是签订责任书、发放户主保证书及落实“五种人”的监管。在全镇范围内进行拉网式、地毯式森林防火工作安全大排查、大整治，做到不漏一点一面，不留死角、盲区，不留隐患；三是保证护林员巡山护林到位。各村明确党员、村民小组长、护林员等人员的责任，把每个山头地块划分到每个责任人中，保证每个山头地块有人看管，明确每个村干部的工作职责及任务。村干部实行挂钩包片，保证每个片区有人负责，每一个山头地块都有人看管，每一个片区都有人负责；四是设立森林防火火源检查站、点。全镇应设立多个森林防火固定检查站和临时防火检查点，每一个火源检查站、点都有人看管。
4.4 发展林业产业，增强林业发展后劲
科学规划设计造林模式，针对热水镇树种单一、常绿树种和灌木树种少的特点，在林业生态工程建设中，进一步加大树种调整力度，根据全镇的自然条件和气候特点，加大车桑子、枸杞等灌木树种和华山松、柏树、杉树等常绿树的造林力度，提高造林成效。同时，引进了新疆2号核桃、红柳等新品种，以解决造林树种单一的问题。根据全镇的自然地理条件，在林种、树种规划上，坚持因地制宜、分类指导的原则，发展干果产业，如板栗、核桃、漆树、杜仲、花椒等经济林。结合全镇“三村四化”、新农村建设及“千村扶贫，百村整体推进”等工程，认真做好核桃建设规划。采用分片包干、分组实施、实地踏查、实地规划的方式，做好全镇6 666.67 hm2核桃产业基地建设工程。
4.5 加强管理，严格执行征占用林地和林木采伐审批制度
各类工程项目建设、矿藏开采需征占用林地的，必须严格依法履行审核审批手续。农户建房需征占用林的，由农户向林业站提出申请，经林业站人员实地踏看后报县林业部门审核。镇林业站要按照有关规定切实加强征占用林地的审核、审批和监管工作，依法查处违法征占用林地案件，对情节严重构成犯罪的，要及时移送司法机关处理。采伐业主根据林木限额采伐指标分配情况提出申请书（包括采伐目的、地点、树种、树况、面积、蓄积量等），以村为单位到镇人民政府签署具体意见，经镇长签字同意后再由村统一向林业部门申办林木采伐证。林业站接到申请后在规定时间内搞好伐区作业设计，由村和林业站统一办理报批手续，经审核批准后，林业站将林木采伐许可证直接发放到林木采伐申请人，采伐业主在办理采伐手续前，必须与乡人民政府签订迹地更新造林保证协议书，按20元/m3的标准收取迹地更新造林保证金，必须于次年4月前完成采伐迹地更新造林，并达到省造林技术标准要求，经林业站和村委会检查验收后返还保证金。业主未实施迹地更新造林的，可将保证金作为处罚金存入育林基金专户。对于不按规定发证，无证采伐、少批多伐或少设计多采伐林木的，将依法追究发证人员及相关责任人的责任。
4.6 规范木材市场，整顿经营秩序
镇林业站要联合工商、森林公安等执法部门对辖区内木材经营、加工点的木料来源情况进行有效监控，督促其合法规范经营，对收购无证木材及存在其他违反林业法规、政策行为的加工点，要按照有关规定严肃查处并取缔。积极掌握各方面的信息，充分发挥护林员及村组干部、党员、干部的作用，实行有偿举报；严查运输木材的车辆，按照“一车一证、货证相符”的原则进行检查，外运木材重点检查木材运输许可证，镇内木材运输经检查林木采伐许可证属实后进行批注销帐，杜绝一证多次使用现象。
5 结语
保护好天然林就是造福社会、造福人民。热水镇森林资源丰富，蕴藏着极大的生产潜力。森林的用途随着人们对其认识的加深而发生着很大的变化，森林不再是单纯为人类提供木材和其他林产品，还能起到涵养水源、保持水土、防风固沙、调节气候、净化空气、减少噪音、防止污染、保护和美化环境等作用，对保障农业稳定丰收及促进水利事业、畜牧业的发展具有重要意义。为此，要科学地保护、培养、发展经营和合理开发利用森林资源，搞好辅助林业发展的建设项目，从而使森林资源最大限度地向社会提供生态效益、经济效益和社会效益[5]。
6 参考文献
[1] 周凤舞.鹤峰县天然林保护工程的生态效益评价[J].绿色科技，2011（3）：136-138.
[2] 阿布利米提·阿不力孜，肖开提·亚生.论木材检查站在天然林保护工程中存在问题及对策[J].科学咨询，2011（2）：90.
[3] 骆荣军，唐晓霞，崔自定.加强天然林保护 推动林业产业可持续发展[J].陕西林业，2010（B12）：18-19.
土地保证金管理办法范文5
一、现状分析
在财政部、住建部等部门联合的《廉租住房保障资金管理办法》中明确规定，廉租住房的资金供应来源渠道有：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10%的比例；三是市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金，八是其他资金。由于我国经济存在地区之间的不平衡性，部分地区并不能将土地出让收益作为廉租住房建设的主要来源，一些中西部地区土地出让收益甚至无法平抵土地整理费用，不具备可持续性。各地区公积金增值收益有限并没有连续性，致使上述八类资金覆盖面有限、解决范围小，而且尚未形成有效循环。国务院“24号文”还规定包括金融创新工具等其他资金来源渠道。国家审计署公布2007-2009年政府投入保障性住房审计调查结果揭示，22个城市从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例尚未达到不低于10%的要求。各地区在住房建设“十一五”规划执行中明确了以公共财政预算资金为主、稳定、规范的住房保障资金来源渠道，将城市城镇人均住房使用面积低于10平方米的最低收入家庭纳入住房保障范围，受益家庭将有所增加，而资金短缺现象严重，投融资任务十分艰巨。关键问题是用于保障房建设的资金缺口严重，资金不到位和资金支持体系不尽完善，突出表现在以下几个方面。
1.地方财政支持力度还不够大
按照中国经济实力，中央财政不会全包保障房资金缺口，只会很有限地解决部分困难地区的保障房建设资金缺口。地方保障房安居工程建设应以地方财政资金投入为主，各地应量力而行，逐步解决低收入家庭住房问题。地方政府对保障房建设重视程度高低直接关系到地方保障房建设资金到位与否。如上海廉租房租金补贴的资金来源单一，具体的比例为60%左右依靠各区财政拨款，剩下的40%中一半来自公积金增值收益，一半来自市财政资金。
2.国家规定的保障房建设资金来源与实际运作有差距
由于地区经济的不平衡性，部分地区不能将土地出让收益作为保障房建设的主要资金来源。保障房中的廉租房在未来年份保持规模增长和住房补贴连续发放，具有很强的连续性。而土地出让收益受地价和可出让土地面积的影响，地方每年土地出让收益并不稳定，显然不具备可持续性，不利于作为廉租房建设的主要资金来源。如，某城市按规定当年可以从土地出让金净收益中提取70亿元，实际上只提了30亿元，距离全年安排80亿元相差很多，显然资金缺口不小。
3.缺少廉租房房源，且廉租房租金水平低，租金收益难以为继
目前，廉租房租金本身就已经远低于市场租金，物业管理等需贴钱运作，用廉租房租金收益来维护和管理是不可能的。廉租房补偿水平难以赶上日益高涨的房屋租赁价格，租金收益难以承担主要资金来源。尤其国家2011年保障性住房安居工程建设规划提速，全年建设住宅高达1000万套，公共租赁房占主要部分。按照现有城镇居民实际收入水平，承受租赁公租房的租金能否保持连续缴交是个问题，也难以作为公租房建设资金来源。
4.住房公积金增值收益缺乏连续性和有效性
财政部已经明确可以用中央财政补贴、土地增值收益和住房公积金增值收益部分用于公租房建设统筹使用。众所周知，住房公积金最大特点是使用一次后，需要再经历一段时间积累期才能形成一定规模，而廉租房租金补贴资金的需求是每年都在增长，前者的增长速度难以跟上后者。最近几年国家和地方财政增幅每年都在30%以上，住房公积金存贷款的利率差目前已经达到2.34%以上，重点城市中仅上海公积金增值收益累计超过80亿元，北京市30亿元、天津20亿元，而用于廉租住房建设的财政投入不过才几个亿，资金难以为继。
5.保障房建设资金来源主渠道银行贷款尚未全部发挥作用
2012年，国家仅建设1000万套公租房就需要投资1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。各家商业银行支持保障房信贷规模有限、配贷资金比例较低，承担的信贷风险较大。国开行对廉租房建设支持贷款近300亿元，但是仅未来三年的廉租房建设资金就需要1500亿元之多，再加上各家商业银行从自身流动性和盈利性出发，用于保障房建设的信贷投放尚未纳入授信计划启动范围，能筹集到的资金仍是杯水车薪。
二、对策建议
1.科学安排低收入家庭住房保障资金财政预算安排
鉴于目前全国住房保障范围覆盖面较小，边缘地区低收入家庭的居住环境的特殊性，部分未参加保障范围，纳入保障范围的家庭数量尚未确定。国家住房保障部门和房地产经济学会可联合进行专题研究，对全国廉租房补贴家庭户数进行摸底统计，建立廉租对象收入认定标准动态调整机制、收入核准机制。建议大中城市尽快出台本地区社会保障“十二五”规划，把生活困难和居住困难的双困户、享受租金减免以及重点优抚对象家庭纳入住房保障范围，让更多的城镇“双困”户受益。同时安排好廉租房、公租房建设资金预算，对土地增值收益准确核算、及时计提，确保建设资金落实到位。在财政税收方面，减免低收入家庭购房所交的税（可实施阶梯式递减方式）以及开发商建设廉租房、公租房的所得税。
2.推进金融业态创新，拓宽保障房建设资金融通渠道
利用国家住房保障金融相关政策，引导社会资金，提高并增加面向中低收入家庭的金融服务，以形成保障房金融业态。按照“政府组织、社会参与”的原则，需要多渠道筹集资金，积极搭建投融资平台。除住房公积金项目贷款、社保基金资金支持公共租赁住房、保障性住房信托基金（廉租住房REITs）外，还应积极发挥各地保障住房建设投资公司的融资平台作用，争取银行中长期贷款支持，多渠道吸引社会资金进入保障性住房建设管理领域，形成以公共财政为主导，企业、金融机构、社会等多方积极参与的投融资格局，提供较为充足、稳定的资金来源。一是利用我国7万亿投资计划中有20%以上投向保障性住房建设的资金规模，增发地方债。住房建设公债发行的数额要总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定，地方政府根据自身财政收支运行情况确定偿还期限。二是由政府部分出资，以债券、住宅预约储蓄、政府财政、国债管理基金预收金、彩票等形式募集设立政府信用担保专项基金，用于提供住房建设融资担保，为保障性住房收储提供资金支持。担保专项基金可按股份公司方式运作，政府对公司有最终决策权，当担保基金不能履行担保债务时，由政府代为履行债务。通过政府信用保障增强融资模式灵活性、降低交易成本、盘活建设资金。
3.政府要加大住房保障建设多元化资金体系建设的力度
一是制定全国“十二五”住房保障投融资规划，出台多种投融资政策，鼓励和调动社会力量和市场资源，投入住房保障体系中。二是鼓励全国100强房地产开发商建造保障房，出台只要建设保障房就能优先获得土地批租和出让权，并在税费和信贷利息方面享受有关优惠。三是鼓励私人资本投资小户型住房，出租给低收入家庭租住，减免房租所得税和还贷利息税等。四是商业银行出台配套措施和融资方案，给予低利率优惠贷款等。制定专门的廉租房信贷政策。如放宽低收入者贷款条件，降低贷款门槛和首付款比例等。商业银行要为享受住房保障的家庭提供“信贷绿色通道”，推出个性化金融产品，如廉租房个人贷款、经济适用房个人贷款、公租房租金和保证金账户管理等，以满足这部分家庭购房租房金融需求。五是建立专门的住房保障金融机构，并将公积金管理中心由行政事业单位逐步演化为金融机构组成部分，为符合条件的居民提供低利率的贷款，其资金来源主要从金融市场发行金融债券和国家财政扶持资金，与现国家开发银行运行模式相类似，以体现政府的保障房的政策意图。
4.引导房屋租赁市场发展，金融机构配合开办住房融资租赁业务
目前，提高大中城市的租赁性质的公共住房比例是当务之急。公共租赁房是保障房建设的主要内容，是未来改善住房供应结构的首选之路。在租赁市场空缺的条件下，地方政府通过向市场购买房源用作廉租房，或政府出资加大公租房建设，建立以政府为主导的社会性租赁机构，并由政府或民间资本出资收购一些尾房或空置房，改造成租房，减免部分租金税收。积极发挥商业银行正在兴办的金融租赁公司融资融物的职能作用，在廉租房资金筹措方面发挥作用。鼓励成立专门的提供担保和保险的机构，公营和私营均可，为借款人提供担保和保险。
5.建立多元化的住房保障资金体系需要政策助推
土地保证金管理办法范文6
ス丶词：土地流转；制度创新；统筹城乡
ブ型挤掷嗪牛F127 文献标识码：A 文章编号：1007-5194（2008）05-0104-05
收稿日期：2008－07－20
作者简介：丁瑶（1968-），女，重庆市综合经济研究院经济咨询研究中心主任，副研究员。研究方向：宏观经济；区域经济。2.邓兰燕（1982-），女，重庆市综合经济研究院农村经济研究室副主任，经济师。研究方向：农村经济。
近年来，国家大力推进区域协调发展，但西部与东部地区发展差距仍然较大，西部地区城乡发展不平衡是导致经济发展水平不高的主要原因。目前，西部地区正处于工业化、城市化加快发展的起点，处于发展的历史机遇期，国家又批准重庆、成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，全面探索新的发展路径，其中创新土地流转制度是实现城乡统筹发展的关键因素。在工业化、城市化、市场化、开放化进程中，如何正确运用好国家政策，积极探索土地利用上理论和制度创新，处理好供需用地的矛盾，提高集约节约用地的水平，按市场经济规律建立健全城乡土地资源配置机制，已是西部地区面临的一个不容回避、迫在眉睫的问题。
ヒ弧⒌鼻拔鞑康厍推进土地合理流转的必要性
ィㄒ唬┩平城乡统筹发展，需要在要素流动上有所突破，尤以土地、劳动力人口的流动性上需要创新，这也是“三农”问题解决的关键
ネ吵锍窍绶⒄怪饕是建立和健全城乡统筹的商品市场体系、要素市场体系和社会保障体系，其中要素市场特别是土地市场是城乡统筹的重要内容。西部地区城乡二元结构特征突出，统筹城乡的压力大、任务重。同时，由于长期行政手段的“均田制”以及现行集体土地使用制度的僵化，西部地区耕地过于分散，许多建设用地未得到充分利用甚至闲置，大量农民进城务工伴随的耕地撂荒问题突出，土地利用效率偏低。而作为连接城乡发展的主体――中小企业在城市旧城改造、“抓大放小”的政策实施过程中正面临无地可用的困境。推进土地等生产要素在城乡之间自由流动是解决“三农”问题的关键，一方面有利于农村集体利用土地资产参与经济建设，通过推进农村居民住宅集聚和进城农民市民化，盘活乡镇企业用地，提供城市化、工业化进程中所需要的建设用地，增加单位土地经济总量和财富创造量，提高城市发展反哺农村的能力，同时，因为集体存量建设用地的流转减少闲置土地数量，减少建设用地增量的增加，有利于保护耕地和节约耕地。另一方面有利于以土地为主要载体的农业加快产业化进程，实现规模化、集约化经营，提高劳动生产率，提高附着在土地上的产品的经济效益；有利于在土地流转过程中，逐步提高农民土地承包经营收益和宅基地预期收益，提高农民的收入水平和财富水平。
ィǘ）西部地区正进入工业化、城市化快速发展时期，发展需要与土地利用矛盾更加突出
ジ母锟放以来，东部沿海地区城市发展、工业化建设过程中，土地开发和利用作为带动经济发展的一项重要措施为沿海发达地区经济繁荣提供了强劲动力。据有关资料，浙江湖州、福建晋江、广东顺德地区，城镇建设用地总面积中约有80%左右为集体非农建设用地（周建春，2007）。沿海发达地区在工业化、城市化快速发展期基本未受土地要素的制度制约。总体上，西部地区工业化、城市化进程落后于沿海发达地区，目前刚刚进入工业化、城市化快速发展的起点，面临承接国际国内产业转移的良好机遇，工业化、城市化对土地利用的需求十分迫切，用地需求增大与供地有限之间的矛盾突出。以重庆为例，1997年~2010年，重庆市获批的规划用地总量为4万公顷，截至目前已经用地3.47万公顷，今后几年可作为开发、建设用地的土地相当紧张。但同时，为了保障粮食安全和稳定经济发展，近期我国土地“闸门”进一步收紧：“以租代征”、擅自扩大建设用地规模被严格禁止；新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划等，从紧的宏观土地政策环境使西部地区在发展的关键期土地利用矛盾和问题更为突出。
ィㄈ）引导集体建设用地使用权进入市场进行有序流转，是规范土地流转市场的现实需要
ノ鞑康厍尤其是城乡结合部市场水平较高的区域，因发展需要在土地开发过程中涌现出多种多样的土地经营模式，部分地区出现了与沿海地区早期发展过程中类似的土地隐性市场。如以农业结构调整为契机，将农用地转变为非农建设用地后直接出租、转让；在办理土地转用手续时违规操作，上报合作、合资合同，实际却是土地使用权租赁、转让合同；采取“自征自用”方式直接转为国有土地后，“无证用地”；城乡结合部出现小产权房等，土地非法出租或以其他形式非法转让，或未经批准非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》实施以来非法入市的集体土地3210亩，贵州省清理出非法圈占土地1.89万亩（王名扬，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比较利益差距巨大，农用地的经济效益远不如转为建设用地，办工厂、开商店或住宅出租。二是征地补偿水平过低，而用地成本很高。农民和村集体更倾向于采取不征自行转用流转的方式，而土地使用者也因为转用后的土地用地成本很高倾向于直接使用集体土地，尤其投资于集体建设用地的主体多是中小企业，采取这种方式可以降低其创业初期的资金压力。实际上，这部分农村集体建设用地已以出租、转让、入股联营等方式变相进入市场流转，建设用地流转已成既定事实不可逆转，政府仅靠强行的“堵”、“禁”无益于问题的根本解决，而需要建立制度规范，将之纳入土地有形市场，才能有效解决集体建设用地流转中的“市场黑洞”，防止集体土地收益的流失，保护农民的切身利益。
ザ、我国现行的土地制度对西部地区土地流转的制约
ノ夜现行的农村集体土地使用制度是建立在计划经济体制基础上形成的，这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，国家通过对农村集体土地的支配、征用，积累了大量资金，用于发展工业、搞基础设施建设，推动了城市经济的快速发展。但随着社会主义市场经济体制的建立，城市经济、工业经济的扩大和农村经济的发展，这种土地制度对现阶段西部地区经济发展的制约越来越大，引起了土地流转不畅、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等问题。
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コて谝岳矗农村与城市分割的二元性土地制度以及国家对城市土地一级市场的垄断，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。根据《土地管理法》，集体所有的土地如果要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有一种途径，即将集体土地征用为国有土地。这将《宪法》规定的征地范围由“公共利益的需要”扩大到包括非公共利益需要的一切用地项目，甚至一些私人经营性项目。现行的征地制度，由于国家垄断土地一级市场造成过低的征地补偿标准，而农民没有法律许可的“讨价权”，对于土地在城市市场所产生的增值收益农村土地所有者和使用者也不能参与分配，目前农村集体土地征用中的收益分配政府所得与集体和农民所得之比约为17:1（沈飞等，2004）。因此，无论集体经济组织还是农民，都不愿意通过征地将集体土地转为国有。并且，过低的征地费用，为降低出让金提供了较大的空间，造成城市、工业用地粗放式扩张，降低了土地利用效率。
ヅ逋恋氐恼饔弥贫仁羌苹经济的产物，建国初期，由于农村土地所有权缺乏法制化，且国家经济实力有限，对农村土地只能推行土地征用制度，对城市土地只能实行无偿划拨制度。目前，我国已建立了城市土地市场配置制度，但农村土地市场仍没有得到法律正式确认。显然，建国初期建立的征用制度与市场经济不相适应，主要表现为：一是在市场经济条件下土地使用者已经发生了根本性的变化，与计划经济条件下任何用地单位都是依附于政府的从属机构不同，每一用地单位都是独立的利益主体，城市经济与农村经济利益不可能完全一致。而城市化、工业化依靠农村和农民的低成本发展之路也是不可持续的。二是在市场经济条件下，土地不仅是资源，而且是重要的资产，农民的土地具有更多的功能。城市获得农民的土地必须考虑农村土地的多种功能，尤其是社会保障功能。三是城市用地与农村土地是两种不同的土地所有权，在法律上是平等的，在经济上也应该加以实现。西部地区集中了全国大部分的农民和集体土地，建立统一的城乡土地市场在一定程度上会提高工业化与城市化的成本，但他会从制度上解决长期存在的城乡发展不协调的问题。
ィǘ）现行土地用途管制制度制约了土地在地区间的合理配置
ハ中小锻恋毓芾矸ā饭娑ǎ任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，土地转让一般只能在同村甚至同村民组进行，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。《农村土地承包法》规定，土地发包给本集体以外的单位或者个人承包，应当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。可见，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权也受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成了土地流转的封闭性，土地使用权无法按照市场方式自由转让，在很大程度上限制了集体组织之间、城乡之间、区域之间在土地利用上的余缺调节，对土地资源的合理配置制造了障碍，这不仅对农村剩余劳动力的转移产生不利影响，也会使农村土地流转局限在封闭的小范围内，以至形成十分零散的农村土地流转市场，阻碍农村土地利用效率的提高。
ハ质抵校部分农村集体土地事实上突破了现行法规的限制，集体建设用地、农用地自发的通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的现象大量存在。就集体建设用地而言，本身主要就是为了发展乡镇村工商业经济用地，如果限制取得和流转，不能最大化实现集体建设用地的效益，同时，由于各地区之间、各集体经济组织之间的生产能力各异，如果限制取得和流转，各地发展差距可能越来越大，不利于实现统筹发展。现行法律规定在经济学上明显是无效率的制度安排，相反自发流转虽然承担巨大法律风险成本，却是理性的、符合财产效益最大化原则的。并且，因为这种法律规定直接导致农村地价低估，尤其是与城市相邻地带的农村住宅价格低估，使得城市近郊买卖农村宅基地的现象频繁。尽管目前国家出台了各种条例法规阻止，但无论从城乡居民权益的公平性或市场经济规则来说，这都是无法治本的办法，无法适应与解决大批农民“非农化”的现实需要。现行的用途管制等法律规定与现实的尖锐冲突体现了现行立法的制度缺陷。
ィㄈ）现行土地使用权抵押制度制约农村土地有效流转
ハ中小吨谢人民共和国担保法》规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 可见，在现行的制度下，农民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而乡镇企业在抵押时不得将土地使用权单独抵押。但事实上，无论是外出务工和迁居城镇的农民，还是继续留在农村的农民，出于生产或生活的需要，由于往往借贷无门，土地的价值实现对于他们都是极其重要的。对准备进城的农民来说，如果限制承包地或宅基地抵押，他们进城购房或自主创业的资金就得不到有效补充，不利于农民及其家属进城工作和生活，不利于城市化进程的有序推进。对继续留在农村中的农民来说，由于农村经济结构调整、农村非农产业发展、农村消费市场的扩大都与农民的经济状况密切相关，如果限制承包地或宅基地抵押，农民会因为缺少资金及可靠的融资渠道无法加大生产投入、提高劳动生产率，进而实现持续增收，推动农村经济发展，这也必将制约农村土地流转。
ト、促进西部地区土地流转的制度创新设计
ピ诩岢峙寮彝コ邪经营制度和稳定农村土地承包经营关系的原则、坚持“依法、自愿、有偿”的原则、坚持有利于资源优化配置的原则、坚持因地制宜、形式多样的原则的基础上，在确保耕地基本农田总量、粮食综合生产能力提升前提下，通过推进土地制度创新试点工作，引入农用地发展权市场交易模式，探索提高新增建设用地平衡指标的方式，创新土地流转制度，增强西部地区土地流动性和利用合理性。
ィㄒ唬┩平国家土地管理制度创新试点工作
ピ谖鞑康厍，选择正推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设的重庆市和四川省成都市开展国家土地管理制度创新试点。在土地征用方面，政府征地权严格用于纯公益事业或准公益性事业，非公共利益性质的用地交易应限制政府动用强制性征地，尽量交由市场机制加以解决；在土地利用的规划上，根据国家审批的土地利用总体规划，在确保耕地和基本农田总量不变的前提下，允许根据统筹城乡发展的实际，局部调整土地利用规划，报国土资源部备案；在土地利用的年度计划上，国家一次性下达5年指标，允许根据统筹城乡发展的实际，跨年度滚动统筹安排；在项目管理上，赋予部分土地项目管理权限，开展农村建设用地“减量”与城镇建设用地“调增”挂钩试点；在土地产权上，严格界定集体经济组织与农民在土地权力和流转收益上的分配，允许和鼓励农民以土地入股、产权交易、租赁等方式进行土地开发与建设，允许集体建设用地在不改变集体土地所有权性质的前提下，在符合土地规划和用途管制下进入市场进行交易，适当允许宅基地的转让、抵押，促进农民宅基地的商品化。
ィǘ）引入农用地发展权市场交易模式
ス家对建设用地总体上采取耕地总量动态平衡和异地置换政策，主要操作手段是利用规划机制和土地用途管制机制，这种做法带有很强的计划性，缺少灵活性。在西部地区，可以选择试点地区引入农用地发展权市场交易模式，推动农地向非农地合理置换，双向流动。农用地发展权即指农业用地转变为非农建设用地的权利。农地发展权是与农地所有权相分离的一种物权，农地发展权归农地所有者所有，发展权可以在市场上自由交易。随着经济持续发展，建设用地的需求量逐步增加，农地转为建设用地将产生更大的收益，农地发展权的价格也将逐步上升。允许农地保护区的发展权向发展区转移，允许开发者通过使用发展权提高预先规定的开发强度进行额外开发。经济发展条件不成熟地区，通过发展权（若干年期）的出让，得到比从事农业生产更高的收益；经济发展前景好的地区，可通过多支付费用获取更多的农转非指标，通过市场机制调节抬高用地门槛，促使其节约、集约使用土地。此外，通过农地供求市场的公开交易，有利于平衡非农用地与农用地边际收益差额，从而减少征地过程中的寻租腐败及滥用征地权等现象，有利于节约耕地和保证粮食安全。
ィㄈ）探索多种方式提高新增建设用地平衡指标
ヒ皇枪睦新增耕地潜力较大的地区加大土地开发整理力度，加强对采煤塌陷地、矿山废弃地、废河滩地、旧村庄的复垦开发，适度开发荒山等未利用土地，进而提供新增耕地指标储备。二是积极引导农村集体建设用地的集聚，通过土地置换等办法，在建设工商业集聚区时，充分考虑将周边农村零散的建设用地通过置换等方式集聚在一起。三是改革农村集体建设用地管理制度，逐步赋予集体土地与国有土地同等的权利，在坚持土地有偿使用和严格用途管制下，允许集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、作价出资或者入股、合作或联营等方式直接进入小城镇土地市场，盘活存量建设用地。四是完善农村建设用地使用制度，对农业产业化中圈、舍改造等建设占用耕地可以与耕作层剥离的，尽量采用剥离，对耕作层进行保护和利用。五是出台农村自愿退出的宅基地的管理办法，由农村集体经济组织或农村土地管理机构组织复耕，进行统一登记管理。
ィㄋ模┙立新型农村土地流转制度
ヒ皇墙立统一规范的土地流转市场，培育流转市场主体。建立土地管理服务中心，规范流转市场管理。各级土地管理服务中心承担流转、托管、仲裁、登记、中介等职能。建立统一的农村土地承包、流转管理信息系统。放宽农村土地流转经营主体的范围，允许各种组织、企业和个人通过农村土地流转，从事农业规模经营；允许各种金融资本、工商资本和民间资本参与农村土地流转。各类经营主体在税收、融资、用地、经营等方面予以支持。培育农村流转中介服务组织。
ザ是在不改变土地所有性质和承包地用途的情况下，推进农民承包地采取多种形式流转。形式包括转包、转让、出租、互换、入股等。方式可以是农民自发流转、托管组织流转、委托流转、集中连片流转、再流转等。
ト是适当放宽农村土地的农业用途范围。在不损害土地耕作条件和基本农田保护情况下，农作物种植、畜禽养殖、水产养殖、农业科学试验等可视为农业用途。允许农村土地流转经营主体开展与经营主业相关的农产品加工、物流配送、农业技术咨询服务和农业观光旅游等经营活动。鼓励土地流转经营主体投资兴建农田水利等基础设施，所占土地不占其临时建设用地指标，并免收各种手续费。
ニ氖峭黄婆寮体建设土地的用途限制。拓宽土地使用范围。支持工业化、城市化程度高、经济较发达、有条件的地区开展试点，除不允许开发商品住宅外，集体土地可通过土地市场公开交易，用于商业、旅游等经营性项目建设；经依法取得的集体建设用地可设定抵押权；适当放宽宅基地流转、继承、利用方式上的限制，因转让、出租、抵押地上建筑物导致村民住宅用地使用权转移的，村民住宅用地随之流转。此外，打破分村审批制，新宅地申请者，在一定区域内统一规划居民点。对于确实没有经济实力或农业劳动不方便的农户，允许购买已搬迁农户的老宅基及其房屋作为过度。即尝试农户的老宅基地有条件的流转，规定购买的最长年限――比如10 年，同时规定对房子只能维修而不能翻修，到期前可以依法买卖，到期后政府只补偿房屋残值，土地无偿收为国有。
ノ迨谴葱铝髯模式。首先，普遍推广“田保姆”模式。对因出外打工缺乏劳力而无法耕种、可能撂荒的农田实行代耕、转包、转让、出租等多种灵活有效的方式，优化人地资源配置，提高土地收益。第二，积极推广“五统一分”模式。将农民手中不能流转的分散的土地资源进行互换，根据市场需求，“统一规划、统一耕作、统一技术、统一种苗、统一销售、分户管理”，形成优势产业区域化布局、规模化生产、产业化经营的局面，以降低生产成本，提高农民收益。第三，扩大推广“招投标”模式。在承包经营制度基础上，将农民闲置的承包地、未利用地、四荒地等采取项目招投标的机制进行流转。第四，完善推广“股田制”模式。农民以土地承包经营权折资入股组建农民专业合作社或股份制公司等市场主体的形式。五是强化农村土地使用、流转的监督管理和风险防范。妥善解决撂荒土地，对撂荒一年以上的承包土地，集体经济组织要按规定组织代耕，代耕收入归代耕者；对举家长期外出且失去联系农户的撂荒土地，集体经济组织有权收回承包地进行流转，流转收益归集体经济组织。其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。加强土地流转的风险防范。有条件的地方，设立土地流转风险资金，建立农村土地流转保证金制度和土地复垦保证金制度。推进农村农业保险试点，降低规模化经营的流转受让方的自然风险。
ゲ慰嘉南祝
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