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土地评估的市场法范文1
1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力
随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”，房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批，房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化，房地产土地评估市场将进一步开放，会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中，市场竞争的加剧将不可避免，房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看，房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务，由于机构众多、“僧多粥少”，造成竞相降价，这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势，房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。
2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求
当前我国经济发展进入新常态，经济转型升级进入关键时期，为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩，房地产企业效益大幅下滑，面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力，客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外，更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点，不断探求房地产土地评估业务的蓝海，拓展新兴业务领域。
3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇
随着新型城镇化的加速推进，房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式，成为房地产行业的巨大机会，也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务，而是提供全过程、全要素的增值服务。此外，新型城镇化的融资模式发生根本变化，过去政府依靠土地财政筹集资金，现在引入银行信贷、国际投资和社会资本，这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。
二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈
1.信息闭塞、创新思维受限
从总体上看，在目前的房地产土地评估机构业务中，银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间，房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是，传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩，例如，随着地税和物价系统联合制定存量评估系统，课税评估业务大大萎缩；金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”，许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少，不熟悉收益法及市场法的运用，对开展新业务存在能力不足的问题。此外，由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用，忽视了房地产土地评估的咨询作用，没有发挥房地产土地评估的真正价值，房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。
2.在评估业务实务中低层次操作
目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性，也难以制定统一的价值评估技术标准，这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上，诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外，房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域，大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。
3.对房地产土地评估技术钻研不够
目前大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。而且，很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下，以委托方确定的“评估”价值，倒推房地产土地评估的程序，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。
三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域
房地产土地评估机构深化拓展业务，应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫，发挥估值技术优势，实现业务链条的纵向延伸和横向延展。
1.深化拓展资产定价新业务
估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展，强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如，深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务，充分发挥房地产土地评估的价值发现作用；开展房地产土地价格监测业务，建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系，协助府制定房地产和土地交易指导价；开展非常规房地产价格评估，如房地产物质/功能减损价格评估，海域或荒山价格评估等。
2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展
在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上，进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面，可以向关联业务行业发展，如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外，还可以针对房地产企业价值的提升，提出价值管理的对策建议，提供高附加值的服务。另一方面，可以向关联土地资源行业发展，如房地产土地开发、规划、登记，土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。
3.积极培育拓展非估值业务
以管理咨询为核心的非估值业务，将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看，可拓展的非估值类业务主要包括：以提升评估服务附加值为目标，为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务；通过分析房地产项目的相关数据，评估房地产开发项目的经济与技术可行性，提供土地整理项目建议书，为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少，附加值相对较高。
四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略
1.加大房地产土地评估新业务的研发力度
创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本；同时，要加强对房地产土地评估市场现状的研究，敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向，加大对新兴业务和潜在业务的研发力度，形成具有特色的品牌优势，抢占房地产土地评估行业的制高点。
2.完善房地产土地评估的基础条件
为深化拓展房地产土地评估业务，房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才，如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等，迅速搭建起所需的业务部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外，房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要，选取并购目标，拓展业务类型，实现优势互补。
3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略
房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务，需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下，引入新的市场营销理念，制定切实可行的市场营销战略，已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际，制定恰当的市场营销战略目标和经营策略，包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时，制定中长期和短期相结合的市场营销计划，并通过有效的考核和激励措施，保证市场营销计划的全面落实。
4.加强客户的挖掘与沟通联系
房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力；分析挖掘客户的潜在市场需求，为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时，与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系，及时获取相关业务信息，不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进，政府工程采购服务的规模越来越大，财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此，房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系，积极参与相关课题的研究和重大政策的论证，发挥好民间智库的作用，为争取政府工程采购服务项目创造条件。
土地评估的市场法范文2
关键词：土地价格，地价评估，基准地价
1研究背景
“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。
2城市地价分析研究
2.1土地市场的结构分析
土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。
另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。
2.2土地价格类型分析
作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。
2.3土地价格分布规律分析
从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。
由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。
3城市地价评估体系的更新
3.1城市土地定级的更新
当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场
①因素综合评价法
多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。
②级差收益测算法
级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。
③市场交易价格定级方法
市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。
3.2基准地价的更新
3.2.1基准地价更新的基本途径
①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法
即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。
②价指数调整法
地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。
③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。
④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。
3.2.2样本地价评估的方法
①收益还原法
借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。
用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收益以适当的报酬率折算为现值的总额，这就是该土地的实质价值。
收益还原法以其充分的学术理论依据广泛地应用于国内外的收益房地产中，所谓收益房地产是指有收益和潜在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的综合。但是对于非收益房地产(比如学校、公园等)并不适用。
②剩余法
剩余法又称作倒推法或残余法，是香港土地估价中较为重要的一种方法，同时也是一种比较具有学术依据的评估方法。
剩余法的理论依据是采用倒推的方式计算完全由土地产生的利润，即地价。
剩余法适用于的范围较广，适用于土地开发区土地估价，拆迁改造的土地估价，或进行土地整理的地价评估，旧建筑占用土地的土地估价。
③成本逼近法
成本逼近法也称作累价法，就是把土地取得和开发的各项费用累加而得到土地的价格。
成本逼近法应用的基本原理是生产费用理论。与收益还原法比较，是从两个迥然不同的角度对土地的价格所作的评估，一个是基于土地生产费用，另一个是基于土地将产生的费用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费两大部分)作为基本成本，运用经济学中等量资金获得等量收益的投资原理，特别是当前土地实行招标、拍卖和挂牌交易形式的情况下，投资者只能得到社会平均利润，使土地的标的价可以用成本加成法来确定。
3.2.3基准地价的测算方法
基准地价和其他类型的地价具有本质上的相同性，即地价是地租的资本化。
a.按地价是地租的资本化求取地价。即
P=Ar
式中，P为土地价格，A为土地年收益(地租)，r为土地收益还原率，n为土地使用年限。
b.按照地价指数法求取地价。即
P＝P0×K式(3.17)
式中，P为更新后基准地价，P0为更新前地价，K为地价指数。
地价指数可分为综合地价指数、分类地价指数和区域地价指数。综合地价指反映一个城镇地价变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内不同区域及不同类型地价的变化幅度。
地价指数计算方法有直接计算和间接推导两种。直接计算即采用抽样调查的标准样本与原基准地价或原始样本进行比较或直接依据地价动态监测服务的标准宗地体系计算地价指数；间接推导即通过影响地价变动的指标体系如物价指数、用地效益指标等建立评价模型修正推算出地价指数。
4结论
本文着重研究了两个方面的问题，通过对第一个问题的研究，本文发现了导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因。对于第二个问题的研究，本文着重解决了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系。总之，通过以上问题的研究，笔者对中国的土地市场和地价评估体系有了更加深入的认识，并且对本文提出的论题找到了解决的办法，成功地解决了问题。
【参考文献】
[1]葛京凤.地产价格评估原理与方法.第1版.北京：中国环境科学出版社，2002.7
土地评估的市场法范文3
关键词：土地评估机构脱钩改制竞争风险保障
我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但同时，根据我国加入WTO的承诺，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被允许进入我国市场。这样，中外评估机构不得不正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺上，这种形势迫使我国土地评估机构必须直面自身的发展状况并采取相应措施。
我国土地评估机构的现状分析
我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要进行基准地价评估发展现在主要从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”为主，逐渐发展成为完全市场化的中介评估机构。
在政策法规和标准体系的指引下健康发展
土地的价值不能孤立地看，它与国民经济的各行业如房地产、金融紧密相连，有关土地的政策法规是在房地产、金融及国土资源等市场中出现问题的背景之下而适时提出的。我国在借鉴国外中介机构并结合自身实际情况的基础上形成了一套比较健全的土地法律构架。在对这些法律法规规章的充分认识下，我国建立了与市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。我国先后颁布了两个国家标准、三个行业标准和一系列技术标准，出版了大量专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
形成了专业队伍并走上发展正轨
从“中国土地估价师协会”网站统计的数据得知，截至目前，全国执业土地评估机构已达到205家，省市级机构遍布全国各市县，全国经过资格考试认证的土地估价师总数达到19，520人，其中执业土地估价师有2，098人。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。
找准了自身定位并建立持续发展的市场
土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设。据有关部门的不完全统计，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。土地评估机构有力地配合了国有企业改革。据不完全统计，自1992年至2001年，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产5千多亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200家，涉及宗地约9.8万宗，面积约16万公顷，土地资产价值近1500亿元，其中就包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。
我国土地评估机构的制约因素分析
我国土地评估机构在发展的过程中，必须认清可能受到的来自外部环境和内部运行机制的各种影响和制约因素。
脱钩改制不彻底
国土资源部早于1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按规定现在的所有在册的土地评估机构都应该是完成脱钩改制的、实行企业化经营的企业法人实体。但是，由于受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的脱钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营，更缺乏充分的市场研究，尚未建立良好的投资管理和企业管理内部机制，甚至少数机构还受到来自行政的干扰，这对机构自身发展来说是非常不利的。
地方壁垒依然存在
2001年开始，土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的机构，将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人进行处罚。这种做法在很大程度上减少了政府对于评估机构的行政干预。但土地估价机构存在着严重的地方壁垒，一些省级的估价机构，实际上只具备其机构所在市的估价资格，单独进入本省的其他市是非常困难的，只有通过与其想进入城市的本地评估机构合作等迂回的形式。
外国评估机构的介入加剧竞争
我国加入WTO后，逐渐涌现了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内评估业带来极大的冲击，因为这些机构先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验。正是这些优势，突显了目前我国国内评估机构存在的规模小、机制不活、市场意识差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。
机构之间存在恶性竞争
我国土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。不少估价的工作重点不是放在专业服务上，而是放在公关上。具体表现在三个方面：一是送回扣已成为行业默许行规之一，这种现象的存在严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行业的利益；二是各估价机构争相压低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，全国统一，有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出自己的收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间互相诋毁、拆台。估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在寻求生存发展之道，你方唱罢我登场，各领一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚钱的心态多于做企业的心态。
市场接受度较差
影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要业务范围就是土地资产价格评估，范围太窄，缺乏市场灵活性，同时由于服务意识和技术等问题，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时常需求量极不稳定。
风险意识不够
土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的经济收益，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主管部门，风险相对较小，但是现在作为企业单位，必须面对A级B级机构不均衡发展的风险、税收风险、法律风险等问题，风险明显加大，我国土地评估机构却没有相应制定迎接风险的举措。
我国土地评估机构发展的几点建议
针对我国土地评估机构遭遇的制约因素，本文从脱钩改制、开拓新业务以及加强风险保障等方面提出了几点建议。
彻底脱钩，走企业化改制的道路
机构改制过程中，在本金配置上按经营者、管理者、劳动者所承担的不同风险以及对估价所贡献的大小进行配置，通过改制把员工的责权利紧密地结合起来。同时根据公司运作，坚持股本金的配置必须相对集中的原则，经营者持大股，避免“改制前吃集体，改制后吃股东”的现象。经营管理层在改制中既是得利者，更是风险和责任的承担者，要让经营管理层意识到既然改制，就必须顺应发展，适应形势的需要。因此，在日常工作中经营管理层应该考虑以下几点：
第一，要有积极的意向，主动迎接挑战，并对生存要有一种“危机感”。第二，在市场拓展上要高度重视，经营策略上要有针对性，内部管理上要下功夫，在人才引进、培育上要想办法，在业务质量上要不断提高，使企业在社会上的形象有亮度。第三，要提高企业对市场竞争的应变能力，适应外部环境，要在拓展市场、创造更多的生存机会上动脑筋。第四，要积极做好员工的思想工作，首先，使大家认识到“狼”真的来了，挑战就在面前，机遇也在面前。只有不断提高服务质量，提高服务意识，练好“内功”，公司才能得以生存和发展。其次，培养员工树立良好的品牌理念，培育自己的企业文化，充分调动员工的主观能动性，使员工对公司的发展充满信心。
积极开拓新业务，走多元化发展道路
随着各项经济领域的改革，开展土地评估业务的机遇也大量地涌现出来，关键是看谁在土地评估业务上具备开拓创新的能力。
目前摆在土地评估机构面前的机遇主要有：划拨土地使用权评估、征地价格评估、集体建设用地流转价评估，这三个评估政策的出台，将会大大推进土地评估业务的发展，而且可以一举三得：既为中介机构找到新的业务渠道；又推进土地评估事业向前发展；还使国土资源部的划拨土地使用权政策得到落实。还有土地登记业务拓展。随着土地市场的逐步完善，要开展更多种类的土地中介业务来保证机构业务量和经济效益，国土资源部已将土地登记作为新的产业方向发展。可以预计，登记在不久的将来将和土地估价共同形成具有强大市场竞争力的综合业务。我国土地评估机构要尽快引进这种业务类型，争取创造更大的利润空间。
评估机构拓展业务受到资质业务范围的限制，但是市场对其的要求是综合性一条龙式的服务。因此，各类评估中介机构可以考虑合并加大规模效应、提高规模效益。这种做法也可以加快企业的壮大和树立良好的品牌，提高与国外进来的评估中介机构竞争的实力。
加强风险保障，走健康发展道路
随着土地评估机构的市场化，尤其土地行政主管部门又取消了土地评估结果的审查确认制度，评估机构的风险明显增加。应对风险的策略可以参考以下几方面：要控制风险，从机构自身的角度出发，加强内部项目管理、提高评估人员素质和估价报告质量；要规避风险，这要求机构在执业过程中提高服务质量、改善服务环节、规范服务内容；转嫁风险，从整个行业长远发展的角度，政府和行业协会应积极考虑如何建立行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同建立执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。同时，要整个行业联合起来，建立一套完善行业退出机制、保证行业的优胜劣汰的措施，毕竟我国土地评估机构大量规模较小，在内部运行机制不完善的基础上受外部影响很大，一旦环境改变，他们往往不能很好的适应新的环境，就会面临着倒闭的危险，而机构拥有的不动产和人员将无法继续安置，这会造成社会资源的大量浪费。国家要对土地评估机构进行定期审核，保证该行业的正常发展。
参考文献：
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3.丁家祧.中国入世与中介服务业的发展.技术经济与管理研究，2004.4
4.戴双兴.构建征用征购双轨并存的征地补偿制度.中国房地产信息月刊，2004.6
土地评估的市场法范文4
（乌鲁木齐市国土资源交易中心 新疆 乌鲁木齐 830000）
摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
关键词 城市 土地价格 土地评估
随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。
一、我国城市土地价格的调控对策
1.健全政府土地储备机制。土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8 月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004 年我国相继成立了1 700 多家土地储备机构。城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。
2.建立完善的土地交易信息制度。形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。
世界银行认为，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系统，需要以专业化的图绘和测量技术为支撑。
要建立完善的土地交易信息制度，形成系统的土地价格信息体系，必须对与城市土地交易有关的信息予以及时收集、归纳和分析，管理部门在土地市场管理中，需提供相关城市土地交易服务的组织、程序和规则，深入研究如何准确、及时获取城市土地的供求、结构、价格等各类信息，同时根据市场供求情况做出市场供需预测，形成系统的土地价格信息体系。
3.创新土地规划和用途管理制度并优化土地总体利用结构。
土地规划和用途管理制度是保障土地资源合理利用重要制度，具有优化土地总体利用结构的功能。区位理论是有关土地分区利用的基本原理，土地经营利用程度与其距中心城市的距离有关。在土地交易实践中，传统的分区理论提出了严峻挑战，土地区划限制了该宗土地的具体发展用途，静态约束了城市用地数量和城市土地的开发，无法把握城市土地的具体开发行为，难以实现城市土地的供需平衡。因此，必须创新土地规划和用途管理制度，并将市场机制引入城市规划以及具体的城市土地定价环节，综合考虑影响城市土地价格的因素，取消传统的分区规划，并通过土地用途管理制度对土地使用情况进行登记备案，核减用地规模，加强用地需求、土地利用计划、土地开发进度安排管理，促进土地利用的有效管理，实现耕地后备资源的保护和维护土地利用的总量平衡，优化土地总体利用结构。
4.完善以基准地价为核心的城市土地价格评估体系。基准地价亦即土地初始价，是按照土地的既有用途，对现状利用条件下的土地使用权确定的平均价格。土地评估价格是在综合考虑各种影响土地价格的因素，评估确定的在某一时点及状态下的土地价格。基准地价是政府对城市土地价格进行管理和控制的依据，因此要合理确定城市土地价格就必须立足于基准地价，建立完善的城市土地价格评估体系，在对城市土地综合评定过程中充分考虑宏观和微观因素对影响城市土地价格的影响，以对城市土地价格影响的单因素评价为主线，综合采用多因素赋权，结合市场样本地价建立完善的城市土地价格评估体系，对城市土地分类标定地价，准确评定出城市不同区位、不同土地质量以及不同用地类型的土地价格。
二、城市土地价格评估需要注意的内容
1.合理使用替代原则。根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土地价格水平、土地买卖双方和土地使用价值等决定的。最终，土地价格评估可以根据土地使用价值来进行合理评估，例如：在进行新楼盘的选址时，根据当前的情况与已经修建完成后相似的地块情况进行对比，通过使用价值的衡量来决定价格是否合适，以保障土地买卖双方的经济利益。
2.合理使用预期收益原则。在城市土地资源的利用过程中，部分投资者会对土地投资给予高度关注，在土地投资带来的预期收益上，进行合理的土地价格评估，因此，城市土地价格评估与土地投资带来的预期收益有着紧密联系。市场经济体制下，土地市场的额不断发展，土地价格的高低直接决定了土地投资收益的发小，将土地投资的未来收益和土地过去存在的收益情况进行对比，并结合土地市场发展情况、发展趋势、国家相关政策等进行全面分析，可以提高土地投资未来预期收益预测的准确性和可靠性。
3.合理采用最有效使用原则。在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。
三、城市土地价格评估的基本流程
根据国家相关规定，我国目前实施的《城镇土地分等定级规程》，是城市土地价格评估进行的重要准则，对影响土地价格的因素进行全面分析，并对各个因素进行针对性评价，采用多因素赋权加和法，对城市不同类型、不同用途、不同区域的土地进行测算，并对土地质量进行评价，以总结各类型、各用途、各区域土地的主要特征，从而形成综合级、住宅级、商用级、工业级等类型的土地。同时，根据《城镇土地评估规程》的相关内容，将土地级别作为土地市场交易的重要基础，在结合相关土地市场交易资料的同时，采用因素比较法、土地价格平均值法、土地最有效法等，对城市土地价格进行评估，从而确定住宅、商用和工业等类型的用地基准地价。
四、结束语
综上所述，城市土地价格与土地的使用价值、预期收益、使用情况、用途等有着极大联系，在进行城市土地价格评估的过程中，必须严格遵守国家相关规定，按照相关规范标准执行，对各种因素进行全面分析，才能使城市土地资源得到最有效利用，从而推动我国土地市场的规范化、可持续化发展。
参考文献
土地评估的市场法范文5
关键词：物业税 计税依据 评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的， 但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”① 现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一） 不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（mass assessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscal cadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA， computer-aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
（1） 中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。
（2） 张 燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出 版社2002年版。
土地评估的市场法范文6
关键词：农村；；措施
中图分类号：F321.1文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2012）11－0147－02
农民最重要的生产资料是土地，农村经济制度中最基础性的制度是农村土地制度。之后，我国农村全部实行了土地家庭经营、集体所有的土地制度，农民依法获得土地承包使用权和经营权，在很长一个时期内极大地发展和解放了农村生产力。但是随着我国市场经济的不断发展，以及“三农问题”呈现的一些新问题，如土地分割碎化、土地产权主体模糊、土地流转混乱、土地粗放经营等，我国农村土地制度再次被提到改革的前沿。探讨农村土地制度的改革，其目的是为了寻求更加适合社会主义制度的总体情况，保障农民的发展权和生存权，加速城乡一体化进程，满足社会主义经济建设对土地的要求，促进土地资源的可持续发展利用和合理配置。
1农村土地制度改革遵循的原则
1.1立足农村经济发展水平原则
目前我国农业处于由传统农业向现代农业转型的过渡阶段，农业经济受人为因素和自然条件的制约，具有显著的层次性和地域差异性。目前土地制度创新时机仍不完全具备，社会保障体系有待完善，农村总体经济水平较低，如果完全依照市场机制配置土地资源是不实际的。为此相比较来说，农业发展较快、经济较发达的东部沿海地区的农业土地制度改革步伐可以适当快一些，对于大多经济欠发达区域，土地制度改革的进行难度较高，土地产权制度的选择必然要考虑目前农村经济和社会发展的总体水平，充分考虑到我国农村经济发展的地区差异性和多层次性，不能脱离实际，否则容易造成盲目性改革，不利于土地制度改革的健康发展。
1.2土地资源配置市场化原则
社会主义市场经济体制的理性选择是土地资源配置市场化，是解决农村深层次矛盾的必然选择，是与土地市场化和城市化相对接的系统体系，是农村人口变迁和农村城镇化的配套对策，是使农村隐性市场导向规范化和公开化的现实措施。只有实行土地资源市场化配置，实现土地产出效益的最大化，才能充分调动农民进一步从事农业生产的积极性，从而实现土地利用的高效化和集约化。因此土地资源配置市场化是农村土地制度改革与创新的关键。
1.3土地可持续利用原则
土地是人们赖以发展和生存的重要资源，也是创造财富的基本源泉。土地利用既受自然条件的制约，又受经济、社会、技术条件的制约。土地资源的这种特征，决定了实现土地资源可持续利用的必然性，要求土地使用者在土地制度改革的运作、土地利用方式的选择上均应以有利于保持土地资源的内在潜力、提高土地的生产能力、保护耕地的质量和数量为改革原则，在提高土地经济效益的同时，兼顾土地利用的持续性、协调性、发展性。这是实现经济、社会和环境全面协调持续发展的关键。
2深化当前农村土地制度改革的主要路径
2.1完善农村土地法律法规体系
尽快修订完善农村土地相关法律法规，消除法律法规在农村土地制度规范上的矛盾，明确原有农村土地所有权主体、权能等方面的模糊概念，并为深化农村土地制度改革留下法律空间。同时可率先在国家改革试验区、经济特区推进农村土地制度改革试点，就农村土地使用权价值评估制度、市场定价机制、使用权流转机制，以及农村土地使用权抵押担保、出资、转让、入股等重大问题进行探讨，条件成熟后制定统一的土地法典，将城乡土地的产权功能、产权归属、使用权流转程序、权利义务等一同纳入法律。同时修订相关法律，逐步形成以宪法为原则、城乡土地法典为主体、相关法律法规有效衔接配套的土地法律法规体系。
2.2建立权能完整的农村土地产权制度
农村土地产权必须明晰化。现在农村土地实行国家所有制和群众集体所有制相结合的所有权制度，其中国家所有的农村土地一般交由集体经济组织经营，劳动群众集体所有制包括村民集体所有、乡镇农民集体所有、村内两个以上农民集体所有等三种形式。进一步明确农村土地所有权主体，可以由县级人民政府代表国家行使国家所有的农村土地所有权，建立村民联合经济组织，农村土地集体所有权主体应是村民联合经济组织。应将经济管理组织职能与村委会的社会管理、公共服务职能区分，简化农村土地集体所有权主体结构。
2.3建立农村土地产权流转市场
按照现在我国各类产权交易市场的方式，运用信息化的交易平台，遵循自愿、有偿、依法的原则，开展农村土地产权交易市场试点，逐步建立区域性和全国性的农村土地产权交易市场。可以先在县级范围内进行农村土地产权交易市场试点，取得经验后再全面推广。配套推动建立农村土地产权国家赎买制度，由国家按照脱离农村家庭所承包土地剩余承包年限和收益现值法评估的价值赎买。国家赎买的土地所有权属于国家，优先用于解决人均承包耕地面积差距过大问题，剩余部分按照市场化原则租赁给农业产业化企业经营。逐步放开政策，允许城镇居民携带技术、资金到农村租用土地承包经营从事农业生产等经营活动，推动城乡统筹发展。
