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农村宅基地土地法范文1
关键词 宅基地使用权流转 法律缺陷 完善对策
中图分类号：D920.4
文献标识码：A
一、 新时期宅基地流转的突出问题
（一）限制流转损害农民经济利益。
随着城市建设迅速发展、农村机械化水平提高，大批农村富余劳力进入城市参加到城市建设工作中，有的甚至举家迁到城市。他们留在农村的宅基地，虽然已经闲置不用，但因流转受到特定的限制，因此只能空置，从而导致“空心村”现象的出现。由于禁止宅基地使用权的自由流转导致农村大量的住宅和宅基地处于闲置状态。这样一来降低了农村房屋的经济价值，损害了农民经济利益。
（二）农地交易纠纷显著增多。
立法与实践的脱节乃是产生纠纷与问题的根源。我国相关法律法规对农村宅基地使用权流转作出的限制性规定与现实需求的矛盾突出，导致现实生活中，一方面出现“空心村”的问题，另一方面因流转得不到法律的有效规制，从而引起大量的纠纷出现的后果。更重要的是，宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，给土地权属管理造成了很大的障碍，增加了土地管理的难度。我国目前农村宅基地使用权纠纷是一个比较突出的问题，这对于农村经济的稳定与交易双方主体利益的保护都是不利的。
（三）宅基地可用面积大幅度减少。
解决农村土地减少的问题，“不是仅仅一个不允许农村宅基地自由流转就能解决的”。土地资源有限性的自然属性与土地资源增殖性的经济属性是土地资源的两大特性.追求利益最大化本是人类的天性，而宅基地使用权的无偿取得使人们可以不付出成本就获得土地资源，宅基地使用权永久保有更加刺激了人们扩张宅基地面积的欲望，坚定了其多占土地资源的决心。在这种情况下我国农村很多地方出现的少批多建，有了新宅基地不交出原宅基地的现象也就不足为奇了。
（四）社会对于司法公正的争议。
当前我国司法机关对于农村房屋买卖引发的纠纷大多认定为无效民事行为，司法机关的裁判依据多是国家关于宅基地使用权不能随意转让的禁止性规定。此种裁判处理方式如就单纯的农村宅基地转让没有任何问题，但如果就宅基地随房屋一并转让而言，则容易引起司法冲突和人民对于司法公正的争议。实际上司法机关也处于两难的境地，因为现行法律对于房屋与宅基地流转规定了两种截然不同的矛盾规定，如不允许房屋转让则与保护公民私有财产法律规定相悖，如允许房屋转让则违反了法律的禁止性规定。
二、现行法制安排的主要缺陷
（一）法律规定原则性多，可操做性少。
法律关于宅基地的取得、使用、流转等多为原则性规定，对于现实中发生的很多问题没有具体的规定。例如:第一，法律虽然规定面积确定原则，但是对于现实中通过其他方式超过标准多占宅基地的行为如何处理，没有进行规定；第二，虽然规定一户一宅，但是对于农村或城镇居民通过继承、赠与、遗赠抚养协议方式取得多处住宅如何处理，没有进行规定；第三，对于农村居民转为城镇居民后原房屋在本集体组织内无人受让的如何处理，没有进行规定。法律规定的不足造成实际工作中很多事情的办理无法具体操作。
（二）宅基地使用权主体限定。
农村宅基地使用权是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体就是农村集体经济组织的成员。农民可以申请宅基地并成为宅基地使用权的主体,很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,取得宅基地使用权。土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地,而且集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农民能够无偿取得宅基地,获取基本的生活条件,这也是农村居民享有的最低限度的福利。宅基地使用权的主体主要包括两种:本村村民、回乡落户人员而将城镇居民排除在外,这一立法规定限制了宅基地使用权的流转主体,导致宅基地使用权的主体限制,不能充分发挥宅基地使用权的流通价值。
（三）法律体系残缺。
土地法并不等同于土地管理法，土地法既包括土地权利保护法也包括土地管理法和土地利用法。我国目前只有土地管理法对宅基地进行调整规范，但是土地管理法属于行政法的范畴，因此这种法律体系的缺陷造成土地权利及利用得不到应有的保护。法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，给土地行政执法和司法工作造成较大困难。
（四）法律规定矛盾冲突。
宅基地法律制度的矛盾冲突既有不同效力等级法律间的冲突，也有同级别法律间的矛盾。既有政策与法律规定间的矛盾，也有政策与政策间的冲突。但是综合起来主要有以下几个方面的问题:第一，禁止宅基地使用权超出本集体经济组织范围转移与未限制宅基地上的房产转让范围间的矛盾冲突。该矛盾导致交易双方权利均无法得到保护，也造成人们认识上的分歧。第二，农民房屋抵押制度与宅基地抵押制度间的矛盾。第三，地随房走与一户一宅使用制度间的矛盾。法律规定的矛盾必然导致认识上的不统一，进而影响法律的权威。
农村宅基地土地法范文2
关键词:农村;宅基地;节约集约利用
随着城市经济的发展、城市化水平的提高、工业化进程的加速,建设用地供需矛盾日益突出,并对土地的利用结构、集节约利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建设用地极度紧张的同时,农村却普遍存在耕地细碎、闲置,村落零散、宅基地闲置和“空心村”、“烂心村”现象普遍存在,且呈不断加剧的趋势。根据2008年有关调查统计数据,全国村庄用地共2.48亿亩,其中宅基地占80%以上,约有2亿亩左右。约2亿亩的宅基地中,闲置荒芜宅基地竟达20左右。这既不利于土地的集约利用和新农村建设,还严重影响了我国经济发展和城镇化、现代化的进程。因此,在快速城市化和工业化的发展大背景下,面对农村居民用地的发展趋势,对其科学地进行土地整理,探索农村土地尤其是农村宅基地节约集约利用,具有十分重要的现实意义。
一、农村宅基地利用存在的问题
(一)“一户一宅”政策操作难,农村宅基地管理混乱
首先,农民的观念意识存在问题。农民对农村宅基地私有化观念根深蒂固,认为宅基地是一种私有财产,可以世代相传,即使自己不使用,也不准别人使用,即使闲置、抛荒,别人也无权过问。其次,不少农民建房还保持“风水”习俗,坐落、朝向的选择上基本听“风水先生”的,沿袭着自建为主、分散为主、平房为主、独门独院为主的传统“四主”、“零星”模式,加上重新房建设、轻老房改造,致使村庄用地规模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,农村宅基地空置与紧缺相矛盾。农村中一部分农民拥有大面积的宅基地,但是建造面积很小,使用率很低,甚至农户在多余的宅基地上种植蔬菜瓜果等。而另一部分农民却不能满足其对宅基地的需求,二者之间存在矛盾,容易引起宅基地紧缺农民的不满,使社会稳定受到影响。最后,农村宅基地的不当使用。一家农户的子女成为城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世袭的,那么当父母过世后,其已成为城市居民的子女可以继承此宅基地,这样子女就可以在老宅上建造豪华住房,或者挪作他用,搞养殖甚至办工厂等。部分农户也存在住宅基地上搞其他产业的情况,使得宅基地的规划举步维艰。
(二)农村宅基地“无流转、无限期、无偿使用”
我国《土地管理法》及相关法律均规定:我国的宅基地是无偿取得及使用的,这种方式虽然减低了农民建房的成本、保障了低收入农民住房问题,但也出现了诸多问题,如农民抱着“不用白不用”的心态,无限制利用宅基地,致使土地浪费现象严重,甚至在一些人口规模较大的村庄,由于村内宅基地用完,便大面积占用耕地建房,致使耕地面积逐步萎缩。宅基地的无偿使用会使农民都想多占、多用。甚至会出现抢夺宅基地的现象,影响了社会安定。同时,我国立法方面对宅基地是否可以转让以及如何转让一直模糊不清,对宅基地的流转没有明确的法律规定。虽然允许农村宅基地使用权人对地上建筑物(主要是房屋)进行出租出卖。然而,针对农村宅基地使用权是否可以转让,却未做出明确的规定,使宅基地的使用权转让与房屋转让相分离。随着农村房屋买卖的出现,宅基地转让不可避免,但这些宅基地的转让行为并不受现行法律法规的保护,属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷。法院只能要求双方协商解决,权利难以得到有效保护。另外,法律特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制,即禁止农村宅基地向城镇居民流转,转让必须是同一集体经济组织内部成员的转让,这就阻碍了宅基地的有效市场配置。
(三)拆迁成本高,“空心村”、“烂心村”改造安置难
农村的各项基础建设都没有财政资金资助,农村集体经济组织一般无力承担拆迁中多产生的费用。农户的经济基础相差很大, 农村“空心户”、“空心村”的留守户多为村里的贫困户和“老弱病残”者,经济条件差,无力外迁,也无力改造旧房。另一方面,农户之间经济发展的不平衡,致使农户改造宅基地的能力也各不相同,从而使得“空心户”、“空心村”改造中出现难以同步的现象,进而阻碍了农村宅基地的集约利用。
(四)集体土地资产流失严重
随着市场经济的发展和经济体制改革的深入,客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止,但现行法律法规又不允许农村宅基地流转,导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中,造成了集体土地资产收益的大量流失。
二、农村宅基地节约集约利用的对策与建议
宅基地的节约集约利用是缓解我国土地供需矛盾的有效措施,土地作为不可再生稀缺资源,宅基地的节约集约利用是保护耕地资源的有力武器土地是人类赖以生存和发展的基础,土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。由此可见,深入研究和挖掘现有农村宅基地利用潜力,可以节约用地,有效地减少城市发展过程中对耕地的占用,对于实现社会经济可持续发展的战略目标具有重大的战略意义。
(一)加大宣传力度,引导农民合理建房
在实际生活中,每个公民是否能够自觉遵守法律法规,提高社会法律意识和公民守法的自觉性,对规范农村住宅用地管理、保护耕地将起到重要作用。土地执法部门要从宣传土地法规和政策入手,充分利用农村的广播、电视等宣传手段,将当前紧张的人地关系与合理用地、依法用地、集约用地、节约用地的观念灌输给群众,彻底扭转农村村民盲目用地的意识,增强老百姓的惜土观念。通过宣传教育和社会舆论的正确引导,帮助农民树立正确的建房观,使广大群众积极参与到农村宅基地集约化工作中来。同时,相关部门应采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训,尤其是对于基层村干部,适当的时候可以开设“土地管理课堂”,让基层干部全面了解土地管理中的法律责任,彻底改变过去的宅基地审批村委“一支笔”的做法。加强执法力度,严格检查审批后的农户建房情况,特别是要调查农民新建住房后旧房的拆除情况,防止出现新闲置房,提高土地利用效率和集约化程度。
(二)加快宅基地立法,严把宅基地审批关
首先,加强宅基地立法体系建设,尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等,建立农村宅基地有偿使用机制,明晰宅基地产权,明确宅基地流转、宅基地登记发证、违规批地建房的处理等具体规定,指导土地管理部门的具体工作,杜绝土地浪费现象的发生。其次,加大巡查力度,做好实地调查清理工作。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施。对农村村民新建、改建、扩建住宅。要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。鼓励农民退还闲置宅基地。对“一户多宅”和空置住宅,各地要制定相关激励措施。鼓励拥有多余宅基地的农民腾退其多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的农户。要采取签订合同等有效措施。确保其按期拆除旧房。交出旧宅基地。以免旧宅基地闲置浪费。再次,严把宅基地审批关,推行冻结村界制度、停止办理“单门独院”和控制低层建筑的宅基地审批制度。防止村庄外延,依照统计数据中各村人口增长情况下达宅基地计划指标,由乡(镇)土地主管部门结合村集体研究分配,对违反村镇规划、一户多宅、划新不丢旧和超面积的宅基地坚决不予审批;对“单门独院”和低层建筑严加控制。
(三)科学规划农村社区,走城乡一体化之路
为改变我国村庄农村居民点分布散、规模小和生活基础设施缺乏等状况,创造和谐的农村发展环境,亟需对农村宅基地进行科学规划、集中安排,加快中心村镇建设力度,使基础设施和公共服务向农村延伸,在相对集中的居民小区实行农村小区化管理,消除城乡二元结构。首先,推进城乡发展规划一体化。统筹城乡发展规划和布局是形成城乡经济社会发展一体化新格局的前提。要打破城乡界限,把整个区域作为一个整体,进行总体规划和控制性详细规划、专项规划、镇村布局规划,并从中心城区到小城镇自然村落多个层面加以建设,促进工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中,逐步提高城市化率。其次,推进城乡基础设施一体化。对重大基础设施做到城市和农村统一布局谋篇,集中实施一批交通、水、电、气以及生态环境工程,努力优化人居环境,全面完成区域组团供水,实行全区域饮用水深度处理,做到“一个龙头”供水;农村垃圾实行“村收集、镇集中(运转),市(县区)处理”,完善农村污水收集管网建设和垃圾无害化处理体系,实现“水清、水活、水畅、水生态、水安全”。再次,推进城乡公共服务管理一体化。以村和社区公共服务中心为载体,坚持公共服务的设施建设和产品供给并重,强化行政管理、日常便民、文化体育、医疗保健、社会安全和党建活动等服务功能,逐步实现日益完善的公共服务体系,使农村居民“小事不出村,大事不出镇,出镇有人代”的基本格局。
(四)规范宅基地市场,鼓励合理流转
建立农民宅基地使用权流转制度,可参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置,确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积,允许农村依法取得的宅基地逐步在一定条件和范围内自由流转,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。首先,允许农民对私有房屋转让。这种转让不仅仅局限于转让给本集体经济组织内符合条件的成员,城镇居民也可以购买农村居民的房屋,同时享有该房屋附随的宅基地使用权。但这个过程要严格遵循相应的登记制度,要严格限制城镇居民在农村购置尚未建造房屋的土地作为宅基地。其次,鼓励农民的私有房屋自由出租。允许房屋同宅基地的使用权一并出租,并对承租人做出无身份限制,但要确保本集体经济组织内符合宅基地使用权分配条件的农户享有优先承租权这样既有利于最大程度地实现农村居民对私有房屋的处分权能,同时又很好地实现了宅基地的保障功能。促进农村闲置私有房屋的资源合理配置。再次,宅基地与宅基地使用权可以一并继承。在农村可以实行宅基地与宅基地使用权一并继承的制度,此继承制度对继承人是否是本集体经济组织的成员不予限制。但同时也要制定相应配套的继承程序和相关法律法规,以免使良好的制度无法可依。而对农民宅基地实际使用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超出部分按规定比例上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地权益。农民转让了宅基地使用权后,不得再申请新的宅基地。禁止购买人擅自将宅基地改变为商业用地,谨防商业投机活动。
(五)合理利用经济杠杆,完善农村“理事会”制度,加强农村社会保障力度
以经济杠杆手段来调节农村居民点宅基地的节约集约利用与管理的同时,在考虑与国家法律政策制度等相衔接和农民实际承受能力实际前提下,适当对超面积使用宅基地的农户收取相应的土地使用费,尤其是对长期闲置不用的宅基地收取土地使用费,促进农村宅基地集约利用。
在积极开展农村宅基地节约集约利用方面,还可以完善与推广新农村建设的“理事会”制度,进一步发挥农村民间自治组织的作用。要充分发挥“理事会”在新农村建设事务管理当中的作用,较好地处理“理事会”与村级“两委会”、上级政府以及村民的关系,使理事会的运作和作用的发挥不超越以“两委会”为主体的村级治理现有制度架构。在宅基地节约集约利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱势群体。要通过加强农村敬老院等农村社会保障体系建设,安置和保障农村宅基地改造中的“弱势群体”,妥善解决宅基地节约集约利用中“空心村”的留守户问题。
参考文献:
1、杨亚楠.农村宅基地闲置状况研究综述[J].现代农业科技,2008(14).
2、孟祥仲,辛宝海.明晰使用产权:解决农村宅基地荒废问题的途径选择[J].农村经济,2006(10).
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农村宅基地土地法范文3
关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.
中图分类号：V55文献标识码： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中图分类号：F301.1 文献标识码：A
近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。
一、我国农村宅基地管理中存在的问题
农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。
二、农村宅基地流转的模式
（一）、村集体经济组织内部转让模式
村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。
（二）、村集体经济组织外部转让模式
村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。
（三）、农户主导自由租赁模式
农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收
入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。
（四）、地方政府主导转让模式
为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。
三、促进农村宅基地流转的政策建议
农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。
（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设
健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。
（二）、建立农村宅基地有限流转制度
在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，
探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，
促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。
（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度
实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内
的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。
参考文献：
[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.
[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.
农村宅基地土地法范文4
关键词：宅基地使用权；用益物权；宅基地流转；物权法规制
我国《物权法》规定宅基地使用权是的一种用益物权类型，是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和社会福利性质的权利①，其流转关乎农民切身财产利益与土地交易的秩序与稳定。
一、宅基地的概论
（一）宅基地的概念。我国法律界还没有关于“农村宅基地”的确切定义，《物权法》将宅基地使用权划分到用益物权的范畴。在此，我们将农村宅基地定义为：由农村集体组织无偿拨给农户建造住宅等生活设施所使用的土地。其所有权归集体组织，使用权归农户，具体包括房屋的地基、庭院、仓房、禽畜圈、柴禾垛、厕所、宅园地及围墙占地等。
农村宅基地使用权具有以下特点：
1.农村宅基地使用权具有身份性。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。该条规定的宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占用、使用的权利，宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。所以宅基地使用权具有明显的身份性，与集体经济组织成员的资格分不开。
2.农村宅基地使用权具有社会保障性和福利性。农村宅基地使用权是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和福利性质的权利，集体经济组织的成员可以无偿或者只需支付较低价格，就能取得宅基地。同时因为宅基地为农民提供了基本的居住和生活条件，这使得农村宅基地使用权兼具社会保障的功能。
3.农村宅基地使用权具有长期性。宅基地使用权以户为单位取得，不因户主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用权在一定条件下是无期限存续的。
（二）农村宅基地流转的有关学说 。对农村宅基地能否流转这一问题我国学界存在较大的争议，有学者认为，应禁止农村宅基地自由流转；也有学者主张应肯定农村宅基地使用权的流转；还有一种折衷的观点认为，农村宅基地使用权可以流转但附条件。
1.自由流转说 。此说以陈小君、韩世远等为代表，主张“肯定包括农村宅基地使用权的农村建设用地使用权流转的合法性，赋予其法律效力，明确转让、抵押、入股等都是流转方式”。②他们认为《物权法》中明确宅基地使用权是一种用益物权，而用益物权的权利人有占有、使用和收益的权利，所以宅基地使用权可以进行流转。
2.禁止流转说。主张禁止流转的学者以汤树华、王兰萍为代表。他们认为宅基地使用权不是一种财产性的权利，而归集体所有，是国家赋予农民的特有权利。农民没有支配权，仅可以使用。宅基地使用权禁止流转，在农民不需要时，应收归集体所有。宅基地使用权的流转不利于农民的安居立业和国家的长治久安。
3.限制流转说。主张限制宅基地自由转让的学者很多，以王利明、孟勤国、陈柏峰等为代表。该说认为宅基地使用权可以流转，但仅限于在本集体经济组织内部自由转让。③孟勤国认为，“农村宅基地能否交易基本是一个宪法和土地管理法的问题，物权法应重申禁止或限制农村宅基地交易的法律规定，并明确：农村宅基地使用权以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体经济组织以外的自然人和法人”。④
上述观点都各有其法律依据。自由流转说追求物权平等，农村宅基地使用权能的完整性，但没有考虑到农村宅基地使用权自身的特点。禁止流转说过于强调农村宅基地的特殊性而忽视了现实生活的迫切需求。折衷说――限制流转说与我国国情更加相符，但笔者认为限制流转的条件可以进一步研究、探讨。
二、农村宅基地流转制度的立法现状及存在的问题
对现行法律法规检索、整理可知，我国对于宅基地使用权流转这一问题尚没有直接、明确的规定，仅分散于一些法律和行政规范性文件中。
我国《土地管理法》第62条，《物权法》第153条和《担保法》第37条规定了农村宅基地的取得、行使等问题，以及明令禁止宅基地抵押，但对于能否流转、流转对象等其他问题，均未明确规定。《物权法》第13章专章原则性规定了宅基地使用权，但宅基地流转问题则需引用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定，村民在出卖或者出租自己的住房以后，再申请宅基地的，不予批准。从这项规定可以看出，未明文禁止宅基地使用权的流转。根据法无明文规定即自由的原则，村民完全可以出卖或者出租自己的房屋及其附着的宅基地，只不过以后再申请宅基地时将不会被批准。
随着我国市场经济和城市化进程的迅猛发展，农村宅基地私下进行流转的情况也屡见不鲜，尤其在城乡结合部地区。虽然我国在广东、上海、重庆等地对农村宅基地的流转进行了试点工作，但对其理论研究和法律规定还不够充分，就为这种情况的发生提供了土壤。目前，我国农村宅基地使用权流转制度在实践中主要遇到的以下挑战：
（一） 从法律层面上看，法律规定存在相矛盾和不合理的地方。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。农村宅基地流转按《土地管理法》是不合法的，而《物权法》却隐含有允许之意。
如前文所述，《物权法》明确宅基地使用权为用益物权范畴，仅赋予农村宅基地使用权人占有和使用的权利，收益权的权能被忽视，这就意味着农民通过宅基地流转而获得的收益权没有法律依据。
在实践中，不少地方的农民通过对自己所有房屋进行买卖而获得经济利益。农民合法拥有房屋，就有权买卖自己的房屋，法律保护包括房屋在内的合法财产的继承、转让等权利。而根据“地随房走”原则，农民在买卖房屋的同时也一并处分了宅基地使用权。这样农民也就实现了在农村宅基地上的收益权，因此《物权法》中忽视收益权也就有自欺欺人之嫌。
（二）从现实层面上看，宅基地流转现象日益高涨。在我国户籍改革、城市化与工业化的发展的同时，出现了大量的农民，特别是农民工涌入城市的情况。这就导致大量农村的房屋闲置，甚至出现了“空心村”现象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量农民迁往城市，他们也不愿放弃原有房屋及宅基地。旧的宅基地被闲置并且无法收归集体，同时又有农民申请新的宅基地，导致土地资源的浪费，宅基地资源更加稀缺。
另外，法律法规在农村宅基地流转方面的空白和漏洞为宅基地隐形交易提供了养分。除此之外，城镇房价的高涨，城乡结合部房屋的相对低廉，吸引了大量城镇居民的目光，导致这一地区宅基地隐形交易市场蓬勃发展。最好的例证是近几年备受关注的“小产权房”问题。同时这些隐形市场的交易缺乏相应法律法规的规范，也不利于社会的稳定与和谐。
三、完善宅基地流转的物权法规制
（一）完善宅基地用使用权的法律规定。《物权法》仅规定宅基地使用权人有占有和使用的权利，未赋予农民收益权能，不利于保护农民的土地权益。因此，可在《物权法》第152条宅基地使用权的内容中增加收益权能，使农民享有更完整的宅基地使用权。此外，在不损害其他村民和集体利益的情形下，法律应允许农民利用宅基地进行经营。
另外，现行的法律法规规定我国的宅基地使用权是无期限的。但宅基地使用权在《物权法》被明确为用益物权，而用益物权具有期限性，这与用益物权的规定相矛盾。有必要对宅基地使用权的期限问题进行进一步研究。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：“居住用地70年；工业用地50年……”可以参照此规定，将农村宅基地使用权的期限规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算。
（二）完善农村宅基地使用权确权登记制度。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这是一个指导性规定，具体保护农民的土地权益、维护市场经济的秩序，需要构建相应的确权登记制度。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。
农村宅基地使用权是以农村土地为对象的用益物权，土地属于不动产，应该同样适用于此规定。通过农村宅基地使用权的登记公示，产生公信力，农民的土地权益才会从法律上得到保护。
（三）完善宅基地使用权流转方式。第一，转让方式。这种转让除包含本集体经济组织内部之间的转让，还应将对本集体经济组织以外人员的转让纳入其中。在处理两者关系中，法律可明确本集体组织内部成员具有的优先购买权，这样有利于保持土地的稳定性。此外，宅基地转让隐形市场的交易，缺乏法律法规的规范，也不利于社会的稳定与和谐。这就要求转让应当在守法、透明、有序的情况下进行。
第二，继承方式。笔者认为宅基地不因户主的更替、死亡而失去，可以依法被继承。当被继承人死亡留下宅基地时，继承人都可继承宅基地，无论其是本集体经济组织成员或之外人员。当然这种继承是在房屋的继承基础之上发生的，不是单独的宅基地使用权的转让。此时，宅基地使用权的流转就不需要通过登记来确权，因为权利人自继承或受遗赠开始取得土地权利。但如果继承人对宅基地使用权进行处分，就需要进行登记进行主体变更。
转让方式和继承方式仅仅是宅基地使用权流转的两个方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴随着市场经济发展产生的新的方式，有待我们进一步研究和探讨。
总结
宅基地的稀缺，使得其担负着我国农村农民的安居重任。现行的宅基地使用权流转制度存在滞后性，不适应当前我国经济、社会的发展。我们应立足于我国现行法律法规中关于宅基地使用权的规定，确立并进一步完善我国宅基地使用权流转制度。农村宅基地使用权流转制度的构建、完善，有利于保障农民土地利益，实现物权法上的“物尽其用”。（作者单位：湖北大学政法与公共管理学院）
参考文献
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注解
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② 陈小君.农村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.
农村宅基地土地法范文5
关键词:房屋调查;宅基地;数据库建设
随着不断加快的城乡一体化进程，也极大的改变了城市和农村的土地利用情况，加快推进了农村宅基地权籍调查及房屋调查、确权、登记发证工作。
一、农村宅基地权属调查
对农村宅基地确权登记地籍详细调查，并及时补充和修正地籍调查成果，对地籍调查数据进行完善。通过调查房屋权属，获取房产测量和立体影像，比对复核房产测量数据与原有地籍测量数据，有效整合城镇部分不动产数据和农村不动产权籍调查数据库建设，实现了房地数据一体化。在权属调查中，需要严格依据相关法律和法规，结合已经登记的发证资料，充分调查土地使用者和房产所有者提供的权源材料，并认真进行核实。经核实无误后，在不动产权籍调查表中，填写土地和房屋权属性质、宗地的坐落位置等调查的相关内容。
二、房屋调查
在调查农村宅基地时，还要详细调查宅基地上房屋、构筑物的产权状况，将房屋性质、项目名称、房屋权利人查清，并且在房屋调查表中记载房屋调查成果。与农村宅基地调查相结合，以统一管理农村房、地调查的同步开展和调查成果。一是与宗地统一代码编制工作结合，对房屋号进行预编;二是指界通知。由调查人员详细调查与核实调查区内的集体土地宅基地上面的建筑物。依据调查计划，对通知书进行填写，通知由于各种原因不能及时到现场指界的权利人准时到现场指界;三是实地调查。逐户调查与核实农村房产登记发证成果，保证房屋的权属与土地权属权利主体一致。
三、数据库建设
一是数据编辑。通过南方CASS软件平台的运用，编辑地形要素、房屋地籍数据。实施人工干预手段，结合外业收集与内业整理的内容，科学调整收集的数据编辑，对设计书的要求给予满足。经过检测合格后，再不断转换过程数据成果，建立与ArcGIS9．3软件的映射关联，提高对数据入库的要求，以此对空间的拓扑构面、数据的属性和数据的完整性提供保障，以紧密衔接不动产登记三大数据库。二是数据检查。严格依据质量控制规范进行数据库建设，入库前通过结合人工和计算机的方式，检查线面、面层内、线层内、点层内拓扑关系，保障数据范围的复合性和代码的一致性。扫码加工土地和房屋登记纸质资料和电子资料、宗地和房屋实地照片，对立地籍与房屋档案数据库进行构建;检查地籍要素和房屋测量数据，对地籍与房屋图形数据库进行构建;录入整理权属核实成果数据，对地籍与房屋属性数据库进行构建;通过宗地编号，建立地籍与房屋档案库、地籍与房屋图形数据库。三是数据库逻辑结构。遵循调查数据更新的频率情况和项目要求，在逻辑上将数据划分为空间要素数据库、非空间要素三类。其中在空间要素的属性表中存储空间要素的属性数据，在非空间数据的属性表中存储非空间数据。四是技术创新。对三维模型的工作思路创造性的采用，引入倾斜摄影测绘技术，对实景三维模型进行构建。为了增强数据成果的实用性，探索采用校验外业测绘成果。通过新型测绘系统软件的运用，以更好的展现不同的建筑物空间实体化，这样才能对农村宅地基的现状直观的体现。利用三维模型，能够对长度、面积、高度等房屋属性直接量测量，还可以形成矢量图形，使外业测量工作的时间极大的减少，促进农村宅地基确权登记效率的快速提高，在有效提升调查质量的同时，还能实现三维立体化管理。
四、对策和建议
(一)合理配置工作资源首先，政府成立领导小组，将政府部门的主导作用充分发挥出来，对宅基管理协调处理，使基地管理走向科学化、规范化的道路。针对农村宅基地地籍调查和房屋调查工作，相关的土管部门应负责组织协调、指导和督查，对工作的质量和进度全面监督和检查，对制定技术方案积极参与，组织开展宣传动员会议，为取得良好的调查效果提供保障。各个部门之间应积极配合与协调，规划局负责对手续和批准文件等资料等进行规划和验收，提供相关的工程许可。政府部门对此项工作应全力支持，负责调解土地纠纷，组织协调所辖村，具体工作内容涵盖对权属来源资料的调查，现场指界、逐宗调查等。
(二)对土地利用规划合理规划国土资源部在2017年5月9日召开全国村土地利用规划现场会，指出农村要发展，规划要先行。需要在总体规划范围内，对村庄发展方向合理确定，对村庄用地分类进行细化，并对村庄内部用地结构进行优化。
(三)深化农村产权制度的改革加强组织领导，发挥全社会力量共同参与。作为一项系统和复杂的社会工程，农村宅基地管理需要凝聚全社会的力量共同参与。加强法律法规宣传，对宅基地管理的重要意义充分认识，并向每家每户及时宣传土地管理的相关法律和法规。各级政府应高度重视农业承包法和土地法律法规。通过多种渠道，加强培训工作，使其充分了解国土农业承包等法律法规。同时，对各种媒体充分运用，将法律知识向广大群众广泛宣传，使其知法懂法守法。行政执法部门依法执行到位，严格依据法律，坚决拆除违法占地。并且对中央关于农村土地产权制度改革的政策方针深入贯彻和执行，对农村土地使用制度的改革有计划有步骤推进。建立完善的宅基地有偿退出机制和基地有偿使用机制，深入探索农村集体土地流转制度，真正让宅基地使用流动起来。
五、结语
农村宅基地土地法范文6
“农房抵押贷款再次启动，来我们行贷款的农民朋友比以往多了！”农行温州分行信贷管理部工作人员管先生说。来自基层的声音显示：两年后，温州农房抵押贷款的生命力旺盛如初――虽然在“两证”（银行认可的农房房产证+房屋宅基地使用权证书）的基础上，抵押条件附加了“具备两处以上的住所或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地”。
乐清小样本
经济活跃，城市化加速，强烈的融资欲望使得温州农民渴望盘活自家农房，让“不动产”动起来。据温州市法院农村宅基地课题组调查报告，私下卖房或抵押农家房获得借款资金，这已成为当地农村一大普遍现象。私人交易脱缰于法律之外，适逢地价攀升，毁誉赖账的事情时有发生，官司也并非鲜见。
终于，温州的农房抵押贷款“弃暗投明”。2007年，公开的政府试验进入兴奋期，乐清样本至今仍为人们津津乐道。乐清市农村合作银行关于农房抵押贷款的探索起步于2003年。当时的抵押物为：银行认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书，贷款额度是房屋市场评估价60%至80%的资金。
没有法律的撑腰，这种行动也只能是试探。因为，农房是一种特殊的财富。房屋是属于农民的私有财产，但农房“脚下”的“宅基地”是集体土地，按法律规定不能抵押和流转：《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”；《担保法》规定农村的宅基地不能抵押；《物权法》明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。
农民抵押贷款的时刻，房子和土地这种唇齿相依的关系变得矛盾至极。
2007年4月1日，温州市法院和国土部门联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。虽然该地方规定仍与国家法律相冲突，但在温州范围内，宅基地在保留集体土地身份的基础上，跨过了“变更难”和“执行难”的问题。
有了一定的法律依据，乐清农村合作银行开始全面办理农房抵押贷款业务。据温州银监分局乐清办事处统计资料，2007年6月，乐清市发放农村房屋抵押贷款达37.6亿元，其中乐清农村合作银行为13亿元。不只在乐清，也不只在乐清农村合作银行。管先生说：“这一年，农行温州分行也参与了试验，收获了不错的效果”。
未能幸免，游走在法律边缘的温州农房抵押贷款还是“触雷”。当年7月1日，《房屋登记办法》正式施行，其规定村民住房所有权转让只能在本村范围内进行。温州房管部门随即决定，7月1日起不再受理集体土地农民自建房抵押和流转登记。温州火辣辣的夏天，农房抵押业务随即冰封。
牛年再破冰
2009年，金融危机带来的“钱荒”在每个角落疯长。第一个月里，搁置了半年的农房贷款再次被拾起，温州市委市政府制定相关政策，全面推行农房抵押贷款。温州的领导层高屋建瓴地指出，这是“解决‘三农’问题的有效措施”，还“有利于缓解农民贷款难，有利于提高农民的融资能力，促进城乡一体化建设”，农民则将暂时摆脱“集体土地”的法律魔咒，将不动的宅子换成了实在的票子。
经历了2007年的冰封，再次启动农房抵押贷款的行动兼具开拓和审慎的双重特征。
新年伊始即全面推行农房抵押贷款，4月份少量报道见诸媒体。市政府金融办的一位工作人员表示，政府并未出台“红头文件”，对于全面推进农房抵押贷款的“相关政策”，目前还不便透露。同时，申请农房抵押贷款的筹码也被加重了：除了已领取房屋所有权证和集体土地使用证，申请农房抵押贷款的农户还要具备两处以上的住所或抵押房产变卖处置后仍有安居之地。管先生认为，新增的条件将保障农民的安身立命之所，保障温州农村社会的稳定，将会促进农房抵押贷款市场健康持续地发展。贷款数额仍按照房屋估价的60%-80%执行。
农房抵押贷款重新启动，核心问题依旧是“宅基地”抵押的合法性。对此，温州市政府更加注重相关部门的协调与配合。执行规定为：处置抵押权的授让对象可以为土地所在县（市、区）的农业户口人员。当需对农房处置时，房管部门应支持并协助法院对抵押的农房进行裁决。农房被处置后，国土资源部门应给予办理农房宅基地使用权的变更登记，房管部门应给予办理农房所有权转移登记。银行业和金融机构在农房抵押出现不良贷款时，不能追溯相关登记机构的登记行为。
