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房地产土地增值税征收政策范文1
关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业
近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。
一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析
由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。
首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。
其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。
二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措
（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识
纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。
（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向
近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。
（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确
土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。
参考文献：
[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013
房地产土地增值税征收政策范文2
摘要：土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资投机行为起着重要作用，但土地增值税政策本身存在的不足，影响了土地增值税调节职能的充分发挥，没能达到土地增值税制设计的初衷和效果，必须完善土地增值税政策，改变管理模式。本文将从一个案例入手，对我国房地产企业土地增值税管理出现的问题进行研究探讨，并给出建议。
关键词：土地增值税；房地产企业；税务部门；税收政策
一、案例背景
律师李劲松日前对29家上市房企提出质疑，称包括万科、SOHO在内的知名公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。
李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐83亿元，华远地产5亿元。
李劲松还给这些房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务部门公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。不过，大多数收到信件的税务部门都没有给出明确回复。
对于李劲松的指责，华远地产率先做出了回应。该公司品牌部总经理张念萍表示，从财务的角度来看，公司年报中的数据不会存在问题。李劲松的爆料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读，是缺乏常识的一种错误说法，在房地产专业人士看来是非常可笑的。
对于华远的回应，李劲松反驳称，华远财务数据中有明确的应交未交土地增值税金的余额为549663633元，自己并不存在误读误解，而他不仅仅是律师，注册会计师资格、注册税务师资格也早就拥有。李劲松称看不惯房地产开发商得到便宜还卖乖，把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来，要么是用于偿债，要么是占作他用，这实际上对房价也是有直接影响的。（摘自：2013-05-0706：44：01龙虎网-南京日报）
问题：试分析29家房企是否存在拖欠土地增值税问题？
二、案例分析
（一）房地产企业土地增值税政策
1）土地增值税的清算单位
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，如果是进行的分期开发的项目，就应该分期为单位清算。开发项目也就包括有非普通的住宅和普通的住宅，这两者者之间也是需要分开计算增值额度的。
2）土地增值税预征率的规定
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了能够更加充分地发挥增值税的作用，各地方应该对现行的征率做一部分调整。除开保障性的住房之外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
3）土地增值税的清算条件
1、如果纳税人符合以下之一条件的，就应该进行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产的开发项目已经竣工并已销售完成的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2、如果是下列之一条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）
（1）已经完成竣工并且经验收的项目，已经转让的建筑面积所占的比例占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩下的可销售面积自用或者已经出租的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应该在办理注销手续的前面进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人需要在满足条件的时日开始90天之内及时到相关的税务机关进行手续的办理。如果是符合规定的，税务机关就要求纳税人进行土地增值税的清算，应该由主管的机根据事实情况来确定应否清算；针对已经进行的清算项目，应该下达清算的通知，并且纳税人应该收到清算通知之日起90日之内进行手续的办理。
应该进行土地增值税的纳税人经过确认在上述的情况下不及时或者是拒不清算的，主管部门可以依据依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
4）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
1、土地增值税清算表及其附表。
2、房地产开发项目清算说明，内容主要包括有开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目的竣工报表、已经取得了使用权所支付的地价款凭证、国有的土地使用权出让合同、银行贷款通知单、工程项目结算清单、商品房购房统计表、销售具体情况表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用相关的凭证资料。主管机构需要进行相应的凭证，纳税人则是需要提供这凭证的复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
（二）上述案例的分析结论
由于上述土地增值税的预缴制度和清算条件，使得房地产企业土地增值税征管难度增加，并且导致以下问题：
1.税收征管中土地增值税预征不规范：
1）对普通标准住宅免税界限认定不准；
2）对土地增值税预征界线认定不清
3）预征政策执行不到位等
2.税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。
1）许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业以帐务混乱为由不清算，税收征管中也未采用核定征收。只是按一个较低的预征率预征。由于土地增值税依法清算的政策落实不到位，造成许多房地产开发企业建安环节税款失去税收监控而出现建筑税款流失现象。
2）税务征收机关对清算政策落实不到位，认为清算有可能出现比预征的税款少产生退税现象而不允许企业清算。
3）不同地区开发项目，土地增值税预缴不同，应清算退税的不清算退税或应清算补税的未补税，出现房地产开发企业这一税种的负担严重不合理，应征收的税款没有征收到位，不应征收的预征过了头而不退税的现象。
3.税务稽查不能对土地增值税进行有效检查。
1、税务稽查在稽查选案中只要求对房地产开发企业按纳税年度所属期检查，不能有目的性地对开发企业按开发项目所属期检查。在稽查中发现企业销售商品房达到土地增值税的清算条件但由于受检查期及检查任务时限限制而不能有效地进行这一税种的涉税清算检查。
2、应预征土地增值税的房地产开发企业因征管不到位，未全面预征和履行预征法律文书的送达手续，稽查部门无法对应预征而未预征的税款课征滞纳金。
4.因此，以上29家房地产企业并未拖欠土地增值税，而我国应该加强房地产企业土地增值税管理，建议如下：
1）与管理房产的政府职能部门建立信息联席制度，定期传递涉税信息，对土地增值税进行源泉控管。
2）简化土地增值税的计算征收方式。改变现行土地增值税“先预征后清算”的征管模式，摸底调查各地房地产的不同类型的土地增值税实际税负，确定各种类型房产的征收率，实行按率征收，不再进行预征后清算。
3）在税收优惠制度设计上，建议取消普通住房增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税的政策规定，防止企业人为调整成本，逃避缴纳土地增值税。
4）积极开展土地增值税评估工作。
5）加强房地产行业的税务稽查，加大对偷逃土地增值税行为的惩处力度。（作者单位：云南财经大学）
参考文献：
[1]贾红燕，加强房地产企业税收征管的思考[J].河南科技，2010：127-128
房地产土地增值税征收政策范文3
关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划；成本控制
一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状
土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。
（一） 土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响
1、 土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一
房地产开发企业所涉及的主要税种如下：
房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。
从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。
2、 土地增值税预征率不断提高
2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号），明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。
（二） 土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力
例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元（售价均未超过20000元/平方米）；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元（含营业税金及附加），总成本10亿元。
按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表： 单位：万元
从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。
由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。
（三） 税收筹划过程中的实际问题
1、扣除项目计算繁琐，重复征税
由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。
其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。
2、可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异
根据土地增值税清算管理办法的要求，房地产开发企业符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。
在项目的实际开发过程中，项目开发周期时间长，合作方众多，房地产开发企业为了保证工程质量以及便于管理会按照合同规定预留一定比例的质保金，比例或高或低，但通常不会超过工程款的10%，在工程竣工验收一年后支付。而这就引发了一个问题，当房地产开发企业按上述清算条件第一、第二款达到清算要求的时候，通常这部分质保金未支付，未取得承建方开具的发票而不能计入成本，而土地增值税清算的要求是不能计提未能提供发票的工程尾款，从而造成项目开发成本不能如实被扣除的现象，使土地增值税的预测及账务处理都更加复杂。
二、合理进行税收筹划的几点建议
（一）完善税制，合理征收
按照目前土地增值税的税率，房地产开发企业面临30-60%的高税率，税务较重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果将整体税率降低至50%以下并减少累进的级别，将提高房地产开发企业的经济效益，提高主动应税的积极性，对增加国家财政收入和支持房地产开发行业健康规范发展都具有积极意义。
另一方面，应更加深入的完善征收方法，对可扣除项目的确认应更符合房地产开发行业的特点。房地产开发企业对承建方工程款尾款的支付在清算时间之后是个普遍存在的问题，如果开发商能够提供合法、有效的经双方盖章确认的工程款结算证明且将这部分款项控制在合理的比例范围下，应准予计提列支、确认为可扣除项目，这样才能合理确认开发项目的真实成本，准确认定土地增值税额。
目前，各地区的商品房销售价格远远高于土地增值税清算中对普通住宅的认定价格，而此价格与实际情况的严重偏离使房地产开发企业实际上无法真正得到税收优惠，因而应加快对普通住宅价格指数的更新速度，使土地增值税的征收更加公平、合理。
（二）开发项目及产品的准确定位
土地增值税的清算有利于房地产行业的规范化，使行业内良性竞争，更加健康的发展。
实行土地增值税清算，有力的打击了部分开发商囤积土地的行为，使之不能长时间压制开发进度，迫使这样的房地产企业通过让盘以得到较好的现金流支撑现有项目的开发运作，加快项目开发速度，使土地尽快的转化为商品房，从而增加商品房的供给，达到市场上的供求平衡，这也是宏观调控的一个重要目的。
更重要的是，使房地产业尽快走上规范而稳定发展的轨道，减少一些房地产企业的投机行为，降低对整个行业发展的不良影响。同时，随着土地增值税的清算，开发商项目利润中的一部分上交国库，利润被压缩及资金的要求使那些不重视内部管理，盈利能力弱的企业逐渐退出市场，行业中必然会有一些企业被合并、兼并，只有做大做强才能生存，这样开发企业的质量将会得到整体性提高。由于，房地产开发企业的土地增值税可以在企业所得税前扣除，所需缴纳的企业所得税额就会减少，从而开发企业并不会因土地增值税的清算受到致命打击，更不可能出现行业性的瘫痪。由此可见，土地增值税的清算鼓励了企业中低利润率的操作模式，在防止暴利及哄抬物价方面都起到了一定的作用。
同时，土地增值税的清算也在产品规划及房地产开发企业管理方面产生了一定的积极影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。在产品种类上，开发商应该会推出一些带装修的精品楼盘，或者交楼标准更高的楼盘。这样一方面可以达到开发商加大项目成本的目的，另一方面也迎合了市场的需求，开拓了产品开发及销售推广的一个新的思路，对开发项目产品的去化起到积极的作用。
（三）加强财务管理预警机制
如前例，若将收入调整为10亿元，在不改变规划和设计方案的前提下，如果在清算时不缴纳土地增值税，该如何确定收入呢？
由上表可以看出，降低售价减少收入就可达到合理、合法避税的要求，也使项目利润达到比较好的水平，在这里税收筹划就显得尤为重要。房地产开发企业应在项目开发的过程中定期对土地增值税的清税情况进行预测，做好预提账务处理及现金流平衡，及时做出风险预警，为成本控制及销售价格体系的合理确定提供数据支持。
（四）加强成本控制，改善工程结算管理
为了获取充分并且合理的成本，房地产开发企业应对钢筋、水泥、建材、建筑公司等众多合作方让利，以达到将增值额降到最低的可能性，同时减少拖欠民工工资之类的现象。
规范合同管理对于房地产开发企业土地增值税清算工作是非常重要的，基本资料、结算数据的收集整理对于可扣除项目成本的确认及产品成本分摊都是至关重要的，所以在日常的成本管理中要对合同的情况及时进行梳理，做好成本归集的基础工作。
三、结束语
综上所述，在不断的宏观调控政策影响下，房地产市场已经开始发生了一些变化。市场的低迷使房地产开发企业对项目现金流量控制的要求更加严格，土地增值税的清算增加了房地产企业开发成本，但宏观调控政策不断强化和市场主体态度谨慎的环境下，房地产价格保持稳定，部分高价楼盘有可能会出现降价，牺牲部分利润以求得企业的生存和正常运作。同时更多的房地产企业将依靠规模取胜，实力不济的中、小型开发商势必会在这场大浪淘沙的过程中被淹没。充分证明了房地产开发行业是一个对财务管理要求非常高的行业，对账务处理操作及税收筹划管理水平，特别是风险控制水平提出了更高的要求。
做为房地产开发企业，在前期要做好产品的规划，保持多样性最大限度的降低市场风险;制定合理的利润指标，通过更加合理而规范的管理，财务风险预测、控制及调整，相信房地产行业一定会迎来健康发展的局面，成为国民经济中表里如一的巨人。
参考文献
1、 陈义荣，《我国土地增值税存在的问题及对策》，《物流与采购研究》，2009年第41期，第92-94页
2、 王桂琪，《浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理》，《财经界》，2010年第16期，第224页
房地产土地增值税征收政策范文4
房地产行业在国民经济发展中处于基础地位，属于先导性既支柱性的产业类型，而房地产中的土地增值税的税收问题对房地产企业的良性发展有着重要的影响，因此，在房地产企业，需要对土地增值税进行合理的税收筹划。如何制定良好的税收筹划措施，其中最关键的就是逐渐减轻企业的税收负担，本文主要对房地产企业土地增值税的税收筹划问题进行了探讨，就相关房地产企业的税收筹划策略进行了简要的论述。
关键词：
土地增值税；房地产；税收筹划
国家可以通过土地增值税的征收来对房地产行业展开宏观调控，房地产企业的税收成本是企业整体成本费用中最重要的组成部分，在很大程度上影响着房地产企业的经济效益。而土地增值税作为房地产企业的主要税种，房地产企业应该对土地增值税的税收进行科学合理的筹划，只有这样才能够降低房地产企业的成本，有效控制和预防企业风险，提高企业的经济效益。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
1.有利于适应日趋激烈的市场竞争在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅可以合理地设置企业的相关税费制度，而且房地产企业在逐渐激烈的竞争中可以更好的对市场环境进行适应。近些年，国家对房地产市场进行了有力的宏观经济调控，这使得房地产企业的税收成本不断增长，而利润空间却不断下降，激烈的市场竞争又大大降低了房地产企业的可持续发展能力，而进行合理的土地增值税税收筹划可以有效降低房地产企业的税收成本，从而提高企业的市场竞争能力。
2.有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，房地产企业的财务管理状况变得更加困难，而进行土地增值税的税收筹划能够在很大程度上提高房地产企业的资金利用效率，改善企业的现金流，从而有效提高房地产企业的财务管理水平。另外，在房地产行业纳税筹划不断发展过程中，相关的研究逐渐增加，在未来的发展中还需要进一步的完善，促进有着普遍意义的筹划模式的形成，改善原有的单一的以整体税负为研究内容的情况，提升税收筹划的针对性，使房地产企业在缴纳土地增值税方面获得更多的实际效益。
二、房地产企业土地增值税的税收筹划策略
1.利用临界点与分散收入的手段开展筹划工作原有的税收筹划重点普遍放在了土地增值税方面，而针对这一税收开展的筹划工作则主要目标就是使增值率获得降低，这样就可以在税收中减少土地增值税的缴纳甚至不缴纳。一方面的方法就是利用临界点，企业在运营中可以根据税法的相关规定进行自身开发方案的制定，使得增值率低于起征点就可以避免缴纳增值税。另一方面，在土地增值税中，扣除的项目金额假如是固定的，那么转让的收入减少，土地增值额也会相应的减少，税率和税额就会降低。所以使用这种分散转让房地产的方法就属于合理降低土地增值额的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是将能够分开进行处理的环节从整个房地产中划分出来，进行分次地单独签约，达到节约税费的目的。
2.利用增加可抵扣项目开展税收筹划房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可通过增加合理的利息支出扣除项目金额来降低增值率，使其适用较低的税率，达到降低税收负担的作用[1]。在土地增值税的相关规定中，相关政策明确的指出了利息支出扣除项目的相关细节内容，这为房地产企业开展土地增值税税收筹划提供了一个有利的途径。房地产企业在开发中，如果借款增加，利息偏高，则需提供金融机构的相关贷款证明，进行利息支出的分摊，达到利息的正确扣除。如果借款较少利息也较低，就不需要对利息支出进行分摊计算及出示贷款证明，从而有效提高房地产企业的经济效益。
3.利用建房的方式进行税收筹划在税法相关规定中部分建房行为不属于土地增值税的征收范畴，可以避免或减少土地增值税的缴纳。一方面是代建房方式，主要指的是房地产企业代表客户进行房地产的开发[2]。在代建房过程中，房地产企业增加了经济方面的收益，但房地产产权并没有产生任何变动，企业获得的收入是劳务性质的收入，因此只需要缴纳营业税。相对于土地增值税而言，营业税的比例较低，选择代建房方式可以有效降低房地产企业的税费负担；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。我国有关土地增值税的规定中表明，资金与土地由两方各自承担的，进行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值税。建成之后如果进行转让的，则需要收土地增值税。这样，如果房地产企业购买了一块土地来修建房屋，这一企业就可以预收购房者的购房款来作为建房的资金，使得资金与土地的负责人进行分离，在剩余的住房出售前，企业就不需要缴纳土地增值税，只有在转让房地产企业负责部分的住房时，要缴纳缴纳特定部分的土地增值税。
4.利用统筹的手段开展税收筹划房地产行业土地增值税的增值额与增值率是不尽相同的，这是因为相同的房地产企业其经营的房地产在档次以及规格上都存在差异，而且客户及价格也不同，地区间的房地产开发成本会受到许多原因的影响产生差异。房地产企业在降低土地增值税税费负担方面，可以采用统筹全局的手段，使其中不同价位的房地产的销售收入进行合并之后再向上级申报，这样可以很好的适应土地增值税税率的降低；根据实际情况调整单个土地开发项目极其成本，这样可以促使不同的项目开发之间的增值率相互一致，实现节省税款的目标。
三、结束语
综上所述，面对当前阶段我国产企业结构的调整，决定房地产企业长久发展的重要措施就是采取科学合理的土地增值税的税收筹划措施，为企业达到节税目的，房地产企业应该通过合理增加扣除项目、利用国家税收优惠政策以及利用土地增值税的征税范围，制定税收筹划方案，有效发挥土地增值税税收筹划的作用，为房地产企业赢得更大的利润空间，从而促进房地产企业的良性发展。
参考文献
[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014（，4）：360-366.
房地产土地增值税征收政策范文5
我国的土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入时应当缴纳的税款，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，为资本利得税之一种，更靠近直接税。在我国税法中，资本利得税并非独立税种，完全置于所得税名下。将土地增值税从所得税中独立、并立乃至重复征收，当时有其立法目的，即“主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展”，故可谓是一种政策性工具。
土地增值税课征长期不顺畅，直接伤害了法律的尊严，甚至造成了纳税人舆论上的分裂。在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用；在税收法规上欠缺细化与操作性；在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，由于地方利益也招致各地执法不统一。
土地增值税课征的低效率，也受制于课征对象的法律与技术复杂性。调整国有土地使用权、地上建筑物及其附着物法律关系的物权法目前也不成熟，更涉及确权、估值等程序与技术难题。土地增值税操作难度大，征收成本高；土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，这些加剧了税收行政成本、遵从成本与执法风险，导致纳税人与税务机关双方却步。
我国税制正处于统筹改革之中，房地产税制、资本利得税制与流转税制采取何种组合模式，正处于研究之中。房地产企业抱怨土地增值税税负过重，地方政府担忧土地增值税的强力推行影响地方经济，税务机关征管成本过高，人民指责低效的土地增值税影响公平负担。我们惟有期望，重新回到税收法定主义的立场。
法定原则要求税法的确定性。税收法律规范应当明确纳税的时间、纳税的方式以及税额的确定。土地增值税在立法上缺乏确定性，如如何判断土地增值税纳税义务发生时间，土地增值税成立的法定构成要件为何，预征与清算的关系等均存在疑惑，这些疑惑无疑留下税收规划空间来推延纳税义务发生时间与满足税收构成要件的满足。
对土地增值税的质问与愤怨还将长期持续。我们应该回到税收法定主义的起点，完善土地增值税立法上的确定性。笔者建议，中央政府应该启动对土地增值税的立法检讨，对于土地增值税是继续保留更新、予以完全废止还是寻求新税种替代，应将土地增值税置放于我国税收体系的整体化上来考虑。
房地产土地增值税征收政策范文6
关键词 税务筹划 房地产 土地增值税 具体方法
近几年间，由于房价的迅速攀升，房地产企业已经成了众矢之的，大家要求降低房价的呼声很高。国务院、税务总局等部门相继出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。国家上述一系列政策的出台，致使我国的房价受到了一定程度的限制，为此，房地产企业要想获得更大的利润，就必须要设法降低成本。而税费作为房地产企业非常重要的成本支出，大概占到总成本的30%左右，始终是房地产企业关注的重点项目。
土地增值税作为房地产企业的主要税种之一，对企业的利润有着举足轻重的影响，随着近年来土地增值税征收的逐步严格规范，房地产企业的成本将进一步增加，生存空间进一步受到挑战。为此，结合房地产企业的实际情况，充分利用可操作性的税务筹划方法，针对房地产企业的土地增值税进行一定的筹划，就具有更为重要的现实意义。
一、房地产企业土地增值税的具体筹划方法
1、利用合作建房方式筹划
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只需要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
2、合理控制扣除项目金额
这一项主要是针对大型房地产企业而言，因为大型房产集团一般除了建造普通标准住宅以外，还将建设很多其他类型的房地产，是否分开核算都将取决于住宅的销售额和扣除项目的金额。
例如：某房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，包括两项，普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
① 如果不分别核算，计算过程如下：
销售税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元
全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，
增值额=5000-3475=1525万元，
增值率=1525/3475×100%=43.88%，
应缴土地增值税=1525×30%=457.5万元；
② 如果分别核算：
普通住宅的销售税金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165万元，
全部可扣除项目金额=2200+165=2365（万元），
增值额=3000-2365=635万元，
增值率=635/2365×100%=27%，
应缴土地增值税=635×30%=190.5万元；
豪华住宅的销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元，
全部可扣除项目金额=1000+110=1110（万元），
增值额=2000-1110=890万元，
增值率=890/1110×100%=80%>50%，
应缴土地增值税=890×40%-1110×5%=300.5万元，
两项累计共缴土地增值税=190.5+300.5=491万元。
通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出33.5万元税款，这主要是因为普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以下一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内，可以采用通过完善配套设施等增加可扣除项目的金额的方法有效避税，这样不仅可以节省税款，还可以改善房屋质量，增强竞争力。
3、分开核算销售毛坯房和装修房的收入
很多房地产企业在出售房屋之前已经对其进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施，此类房屋称之为装修房。房地产企业销售这两类房屋的增值率会有差异，也给税务筹划带来了空间。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。
4、房地产投资、联营免税规定的利用
税法规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，才征收土地增值税。因此，房地产企业就可以利用销售的有利条件，对准备购买房产从事经营活动的单位，以房产作为投资成为新项目的合伙人，这样又可以节约购房投资人的购房预算支出，增加新项目的流动资金，使新项目更快地开业经营。如果其合伙人资金充裕或房地产企业急需货币资金，也可以在短期内将投资的房产股权转让给其他合伙人以获得流动资产，实现销售的目的。这样既不用缴纳土地增值税，又可以免征销售不动产营业税，大大减轻税负。
二、结 论
总之，土地增值税税务筹划的理论空间和市场空间都很大，每个房地产企业纳税人都应该加强对自身税务筹划的关注，以实现企业的长远发展。
税务筹划对于征纳双方来说永远是一个争论不休的话题，笔者对于这个话题的主体之间提出了一些合理化解的方式和说法，期待对于企业能够达到筹划的目的，也希望税务部门能够结合纳税企业的实际情况进行合理的政策调整，假以时日，笔者将继续进行相关课题的研究，对于双方的关系处理提出更加合理化的建议。
参考文献：
[1]张中秀.避税与反避税全书.北京：企业管理出版社.
