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土地管理法旧法范文1
关键词：金属探测；金属矿山；土地测绘技术；矿区测绘；管理
我国经济加速发展的过程中，土地开发、利用工作具有重要意义，其中最关键的是矿区土地开发和耕地开发[1]。结合我国实际国情来看，想要落实良好的土地管理工作，不仅要提高土地质量、增多更低面积，而且还要强化对土地资源的利用，优化土地结构，为未来我国经济、社会的更进一步发展提供更多可利用的土地[2]。土地测绘技术作为支持土地开发管理的一种重要手段，对促进我国土地的合理利用有着积极意义[3]。
1测绘技术在矿区开发中的价值
1.1测绘技术信息化对矿区开发管理的作用随着矿区测绘技术的高速发展，其在矿区开发管理中成为一种坚实的技术基础。在当前信息化技术水平愈渐提高的前提下，促使矿区测绘技术也逐渐适应了信息化时代，融合了信息化的测绘技术，将其应用到矿区开发管理工作中去，显现出了极大的定量、定位、定性以及可视化的应用特点[4]。
1.2矿区测绘技术注意问题
合理的测土比例尺是测绘工作顺利开展的基础，是获得高质量工作结果的重要保障。针对大部分地势起伏波动不明显甚至平坦的矿区，较多情况是采用1米做网格测试的方法，这样就能够达到多数部门对矿区测绘工作所提要求。但是对于那些地势气腹较大、地貌相对破碎且通视不畅的少数矿区，需要设置合理的高程网点，且需将测试高层网格间距设置在小于1米。
1.3信息化测绘技术在矿区开发管理中的应用
1.3.1全球定位系统该项技术是矿区测绘技术于信息化发展进程当中产生的一种新型技术。该技术应用优点是快速、精准确定测量点之间的物理坐标，进一步保证了矿区测绘技术的精准程度。且全球定位系统是于静态下进行测量工作的，换句话说，在做高精度的测量工作时，全球定位系统无需借助点、点间具备通视条件便能完成测量，不仅省力、而且省财。如果再能将GPS-RTK这一技术应用到定位系统里，更是能够让我们及时、精准的掌握到定位结果于测绘结果。现阶段，矿区测绘中广泛使用了全球定位系统这一技术，也促使矿区测绘技术发展到一个新的阶段，而由此所带来的直接结果便是不断的丰富测量资源信息，为矿区管理信息系统的良好运作奠定了坚实基础。由此可见，矿区测绘为开发管理提供了非常重要的基础性数据资料，并在技术方面也给与了大力支持，为矿区开发管理的顺利进展起到至关重要的推动作用。同时，由于矿区开发管理准确度的提高、开发管理科学性的提升，也使得矿区测绘技术得到了极大的发展。所以，对矿区的开发管理，只有良好地应用矿区测绘技术，才能实现对矿区权数界限与位置的精准确定，进一步保证矿区测绘精度，满足矿区开发管理的根本需求，促进矿区开发管理效率提高。1.3.2遥感技术遥感技术即传感器技术，其中主要包括的内容有：信息传输技术，信息处理、提取与应用技术，目标信息的特征分析技术以及测量技术等等。该技术应用的优势主要体现在信息丰富化、获取速度快、各时段持续获取等。近些年来，诸多领域中遥感技术都得到广泛应用，因而，也要不断对遥感技术的应用进行改进与完善，将其融入到矿区资源调查与动态监测管理中去。
2测绘技术在耕地开发中的价值
2.1测绘技术信息化对耕地开发管理的作用
耕地测绘技术的信息化，能有效提高耕地开发管理的工作效率。为耕地开发管理做出决策提供更为科学、合理的信息参考，进一步保证耕地开发管理质量，有利于约束耕地管理部门做公开、公正、公平的执法行为。
2.2耕地测绘技术注意问题
关键点的测量是指高层趋势变化点、坎顶、坎脚线的位置与标高，还有窑、沟的面积与比高等信息。在做耕地测绘的工作时，要明确标注上述这几个点的位置。同时，还应于测绘图上显示出居民田地、园地、林地以及沟、渠等各方面信息，相应的把这些地方的使用时间也在测绘图上标注体现出来。另外还有旧城改造区域的园地、林地里的树木种类、树木年龄以及林地面积等内容，都要于测绘图中做详尽的标注。像是居民人口密集度、房屋面积、建筑新旧以及容积率等信息，也是不能忽略的。这些关键点的信息都有助于耕地开发管理工作者进行良好、高质量的管理，便于日后在实际施工工程中具体应用。
2.3信息化测绘技术在耕地开发管理中的应用
2.3.1地理信息系统在现代计算机技术的辅助下，地理信息系统应运而生，将系统将录入的地理信息数据按照空间分布的方式，完成输入、存储、编辑、管理等一系列数据运行的基于现代计算机技术的地理信息系统。该系统可以应用于耕地信息系统建立、耕地开发工作等耕地工程勘测行业地理信息系统所做平台的功能模块包括对耕地的统计、评价、调查和地籍管理。2.3.23S技术3S技术是GPS技术、地理信息系统、遥感技术相互结合的新型勘探技术，其子最主要的优点是将三种技术的缺陷互相弥补，将三种技术的优点共同方法，能够高效地测量出耕地变化信息，使最终构成的耕地测绘信息集成系统具有动态性、实时性、完整性以及动态性的特点，从而使耕地开发管理的需要数据更加精准。3S技术将这三种技术想结合应用，能够发挥出更好的优势，有利于在工作效率提高的同时，节省人力、物力、财力等资源，实现我国耕地资源开发管理的信息化和规范化。
3结语
当前，我国正处于信息化发展的潮流中，受到信息化的影响，使矿区测绘技术和耕地测绘技术更为先进、规范，其中矿区测绘技术信息化更明显，减轻了工作强度、提高了工作效率，成为矿区开发管理的有力手段，发挥出其至关重要的作用。这也要求我们必须不断深化各类土地测绘技术的信息化，通过提高技术信息化的含量，保证数据的精准性。
参考文献
[1]樊海峰.现代测绘技术在程村矿区测量中的应用[J].华东科技:学术版,2015,(8):19-19.
[2]刘群,张恒.基于GIS的矿区技术信息管理系统的开发[J].地理空间信息,2009,7(2):39-41.
[3]高艳红.数字化技术在矿区地质勘查中的应用以及数字化测绘技术展望[J].城市建设理论研究:电子版,2013,(16).
土地管理法旧法范文2
[关键词]合作开发；土地开发成本；土地预结算成本；管理措施
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.08.008
[中图分类号]F275.3[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2013）08-0016-04
目前，政企合作区域开发模式多出现在二三线城市，且多存在于土地一级开发环节。这种模式的典型特点是：政府组建建设指挥部或管委会，负责行政管理和社会管理；企业设立项目公司，负责筹集资金并组织实施，双方共同推动区域开发工作。
合作开发下土地一级成本的核算是指合作双方将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出合作区域内总成本和单位成本的过程。
从经济学角度讲，土地作为一种商品，有其自身的价值。按照价值规律，土地的价格围绕价值上下波动，但不会偏离过大。土地一级开发成本很大程度上决定了划拨及土地挂牌上市的价格。因此在政企合作进行土地一级开发的模式下，如何对土地开发成本实施有效的监管，成为新区财政部门面临的一个重要课题。
1 合作开发下土地开发成本管理的意义
1.1 对一级市场利益主体有重大现实意义
按照“政府主导、市场运作、滚动开发”的策略， 2007年山南新区管委会与中铁四局签订了《淮南市山南新区首期土地投资开发合同》。合同约定，中铁四局从土地供应收入中获得土地开发补偿费用，该费用包括2部分：土地开发成本的全部和土地增值部分的35%分成。土地开发过程中供应的地块按照供应地块的预结算成本进行分配，土地开发完成竣工决算后供应地块按照调整后的土地预结算成本进行分配。由此可见，在合作开发过程中，土地预结算成本对于投资方资金回收以及政府对土地价格和供应量的控制都有重大意义。
1.2 决定区域发展潜力
区域开发不同于单个房地产项目的开发，追求的不是自身利益最大化，而是通过开发促进城市经济、社会、生态、文化等各方面的共同发展。不单追求经济效益，同时还要考虑社会效益和环境生态效益。从这个意义上说，土地一级开发成本是一把“双刃剑”，如果土地成本过高，则对入驻单位的吸引力和带动作用有所下降，不利于新区早聚人气、多聚人气，如果土地成本核定过低，无法弥补征地拆迁等必要成本性成出，那么合作企业参与土地开发的积极性会降低，直接影响土地合作开发效率。
2 山南新区与中铁四局合作区内土地开发成本确认模式
2.1 土地开发总成本构成
合同约定在起步区15平方公里范围内，土地开发成本为：土地取得费用，道路及非经营性管网、蓝线内水系、绿线内公共绿地绿化建设成本，土地开发辅助工作费用，公摊项目摊入成本，资金成本及双方同意的其他费用。
2.2 土地预结算成本
单位预结算成本P=（土地开发总成本y-已确认成本x）/（总净地面积s-已出让、划拨面积z），单位预结算成本每年计算一次，由双方财务部门在每年年初计算完成，作为当年土地供应收入分配的基础。下年按移动平均法进行调整。
以2012年山南新区土地单位预结算成本计算为例，简要说明计算过程：
（1）计算合作区内总成本：如表1已发生成本按实际发生费用计算，未发生成本按规划数量减已发生数量乘当前预计单位成本计算，总成本为已发生成本加上未发生成本。
（3）计算总净地面积s：按规划数量21 714亩乘净地率64.63%（合同约定）求得。
（4）合作区内土地预结算成本为P=（y-x）/（s-z）=（580 601-210 094）/（14 034.46 - 5 821.54）=45.11万元/亩（1亩=666.67m2）。
3 成本确认过程中出现的问题
从2008年至今，山南新区管委会和中铁四局每年都要进行土地预结算成本的确认工作，首先由山南新区财政局和中铁四局财务部门按上述成本测算方法分别测算年度土地预结算成本，然后由新区财政局对双方测算结果存在的差异进行逐项核实，再以书面形式将审核意见反馈给对方，在双方达成一致意见的基础上，报双方高层联席会审定，最终确定年度土地预结算成本。
近几年，山南新区财政局和中铁四局财务部门在土地预结算成本的认定上均存在不同程度的差异，随着起步区15平方公里土地开发全面铺开，差异率也逐年上升。从理论上讲，双方基于同一种方法计算得出的结果，应大体相同，但实际情况却并非如此，例如2012年，双方计算的土地总成本差异约4亿元（见表3），以此为基础测算的单位预结算成本相差5万元/亩。为何会产生如此之大的差异，主要问题集中在以下几个方面。
3.1 理念差异
从理论上讲，待土地开发完成竣工决算后，土地预结算成本还要据实调整，已供应地块还要按照调整后的土地预结算成本进行清算。但投资方为了加快回收成本速度，提前回笼资金，往往会抬高土地预结算成本。①抬高单位标准，由于总成本是由已发生成本和未发生成本构成（见表1），未发生成本是按未发生数量和当前单位成本进行估算，考虑到相关安置、建设成本价格上涨因素，适当提高未发生项目预计成本是可行的，但过高预计未发生项目单位成本，就会虚增总成本，进而造成土地预结算成本偏高。2012年公共绿地建设项目，中铁四局测算数据和山南新区财政局相差4 315万元（表3），就是由于投资方过高预计了绿化建设单位成本。②更改规划数据。投资方为了使土地预结算成本达到预期数额，往往会擅自加大规划数量，更改规划数据，进而提高开发土地总成本。2012年安置补偿项目，双方测算数据相差3 101万元（表3），就是由于中铁四局方面未经沟通，增加安置面积造成的。③加大公摊项目摊入成本。公摊项目摊入成本主要为洞山隧道、高压线路改造工程等合作区内受益项目按合同约定比例（25%）计入土地开发总成本的费用。公摊项目成本一般是按照概预算计量，最终根据决算进行调整。2012年公摊项目摊入成本，双方差异6 000万元（表3），是由于上述两个项目均已峻工审计，投资方仍按概算额进行摊入。
从新区管委会角度看，政府有责任在土地合作开发过程中发挥主导作用，为稀缺的土地资源提供更为充分的利用和保护，避免土地资源浪费或不合理溢价，抑制房地产经济泡沫，使新区土地运作步入良性、稳定发展的轨道。因此新区财政部门每年度都会本着实事求是的原则，对土地预结算成本进行认真核实，力求做到“合理”、“共赢”。
3.2 口径不同
从表3中可以看出，双方土地总成本计算差异主要集中在土地取得成本上，其中差异最为显著的就是征地补偿项目，差异为1.86亿。主要原因就是对于该项目，双方统计口径不一致。一般情况下，征地拆迁费用应由投资方按一定面积及标准将款项支付给新区财政局，由管委会下属的土地储备中心负责实施。但由于项目征收任务紧迫，投资方资金周转不利等因素，新区财政局往往也会先行支付部分资金，然后再向投资方提交资金支付函，资金到位后再用于其他建设项目。这就造成款项来源与实际用途不相符的情况。财政局在确认已发生征地拆迁成本时，是按实际发生费用计算，中铁四局方面是以按一定标准应支付给管委会的征地费用（包括尚未到位资金）来统计。由于口径不同，每年双方在征地补偿费用的认定上均存在较大差异。
3.3 合作区域界定问题
由于双方合作开发区域只是山南新区占地面积的一部分，有的征地及建设项目完全在约定的合作区域内，但也有部分项目会不可避免地超出合作区，和中铁四局计算土地成本时，只应考虑在合作范围内发生的费用，这就涉及到土地开发成本在区域内外进行分摊的问题。由于双方财务部门对土地坐标界定缺乏相关专业知识，这就需要双方土地部门对范围内外土地的面积进行划分。每年在进行土地成本确认时，误将范围外成本计入范围内的情况时有发生。
4 加强土地成本管理的措施
4.1 明确权利义务，细化合作协议
经过多年实践，政企合作区域开发模式下土地成本的核定工作正在逐步规范。在合作之初，双方通常会依照合作框架协议中相关规划数据进行测算，合作过程中，主要通过建立协商机制来解决问题，当合作出现分歧难以协商解决时，就会借助经济手段和法律手段来解决。为了保障双方权益，避免不必要的矛盾和纠纷，就必须进一步细化和规范合作协议，仅凭框架协议还不够，应该针对实施中可能会遇到的问题进行深入分析和研究，以主协议约束权利义务、退出机制、分配机制、违约处理方式等关键要点，同时，还要根据实际情况以附件的形式约束开发范围、投资规模、成本核算方式、土地出让节奏、资金结算流程等技术要点，形成“主协议+多个附件”的形式。
4.2 加强部门协作，建立协调机制
虽然土地成本的核算工作由合作双方财务部门负责，但由于区域开发涉及领域较多，相关领域专业性较强，影响因素也较多，财务部门对工程计价、报批图纸、拆迁面积等相关资料及数据缺乏专业理解，这就要求双方土地、规划、建设部门全力配合，土地成本管理本身就是综合性工作，只有各部门协调配合，才能对土地成本实施有效控制。①管委会内部要建立科学规范的工作流程。形成以财政为牵头单位，各部门各司其职的土地成本核算及管理机制。每年在进行土地预结算成本确认时，有些部门总会相互推诿，认为成本核算是财政的事，不愿意整理、提供相关资料，或提供的资料质量粗糙，造成财政部门工作十分被动。②要建立与合作单位的对接机制。明确在成本核算过程中如果发生由于情况变化而导致的成本增加的处理方式，这样做可以避免相互扯皮，促进工作效率的提高。
4.3 提高政府信用，保障合法权益
在合作开发过程中如果政府信用观念淡薄，在与投资方的合作过程中，凭借其强势地位出现不承诺、不兑现等严重违背市场化原则的行为，就会很大程度上抑制合作方的投资信心。①政府意志导致投收方收益的不确定性。近几年，投资方在土地成本测算时之所以人为抬高各项费用，部分原因也是由于其没有完全按时回收已供应地块的成本补偿费用。土地成交后，土地出让金由开发商缴纳给市财政局，市财政扣除各项计提费用后再拨付给山南新区，如2010年出让的两个地块，市政府同意将该地块上缴的土地款作为市某公司的入股资金，市财政不予拨付，至使投资方在该地块上投入的各项费用至今未得到补偿。②政府执行力导致投收方收益的不确定性。例如，有的已供应地块，开发商未按合同缴清土地价款，合作方自然得不到相应补偿，其中一个重要因素是由于部分地块征地拆迁工作尚未完成，没达到交付条件。因此政府应加强对征地拆迁工作的综合协调，解决征地过程中遇到的问题。
4.4 合理编制预算，控制开发成本
新区财政部门应积极发挥财政职能，在土地部门配合下按照收支平衡的原则合理编制年度土地出让收支预算，其中土地出让收入预算应按照年度土地供应计划、地价水平等因素编制，土地支出预算应结合年度土地收储计划及土地开发成本并按规定的用途、支出范围和支出标准编制，合作单位也应对土地投入做相应预算安排。同时对于拆迁补偿费用，可以商定一个合理的包干资金总额，实际使用中超出部分由政府承担。这样彼此心中有数，有利于双方土地成本控制。
4.5 完善资金流程，明确债权债务
土地管理法旧法范文3
关键字：虚拟中心服务器；土地资源管理；GIS互操作
中图分类号：C93文献标识码： A
在社会事业不断发展的过程当中，信息技术早已成为了推动其快速发展的主流力量，而最近几年，信息技术当中比较重要的分支空间信息技术得到了比较快的发展，空间信息技术在国土资源部门当中的广泛应用，使得现在各项工作已经开始逐步的走向了现代化。正是有了这些现代化技术的支持，使得国土资源管理的信息化工作也取得了比较好的效果。但是因为习惯和组织体制使得这些现代化技术的利用率受到了比较大的限制。因为组织和体制方面的原因，我国的国土资源部门现在依然存在着各自为政、条块分割的问题，这样就使得很多信息系统的数据不能够很好的实现共享，异类型的业务之间相互协同工作的效率降低了很多，对于全局数据的社会共享是非常不利的。
一、虚拟中心服务器-子服务器模型的结构介绍
本文将虚拟中心服务器-子服务器的模型抽象为四层结构，主要就是数据层、资源组织层、资源实体层以及业务层，在虚拟中心服务器端就能够很好的完成元数据的组织，这样就能够为服务信息和访问资源奠定比较良好的基础，然后再通过比较成熟的地理构建的传输技术，就能够很好的实现两级服务器之间的数据交互。
设计虚拟中心服务器-子服务器的模型主要目标就是利用现有的土地资源信息系统，来实现不同业务类型的土地资源实体互操作，同时还应该要减少数据的冗余；应该要利用这个模型的一些优势，使得我国国土资源部门的内部土地管理流程的功能实践进行功能的抽象，这样分布在这个模型不同层次上面的设施就能够充分的自治和相互合作。
数据层是在整个模型的最底层，它主要就包含了分布在各个市县国土资源部门当中的内部数据资源以及硬件设施和软件设施。数据层当中的数据主要就是指各个市县的土地资源数据，具体主要就包括了基础的地理数据、土地的权属数据、土地的利用数据、土地的栅格数据、土地的规划数据以及一些其他的相关数据。机构内部在对这些数据进行存储的时候应该要尽量采用不同的子数据服务器；硬件设施主要就包括性能比较高的服务器和存储设备；软件设施主要就包括各个市县选用的那些不同业务类型的土地信息系统以及相关的基础平台。
资源的组织层主要的作用就是对来自底层的各类业务数据资源进行统一的管理，同时还要提供相应服务调用、元数据的和管理以及控制和访问等功能。
资源的实体层主要就是根据国土资源部门内部的业务划分标准来抽象出物理数据的应用视图，它可以根据不同的业务需求来对LIS提供数据组织的规范。资源实体层的设计能够使内部的数据冗余得到有效的减少，同时资源的使用效率能够得到有效的提高。
业务层在整个模型的最顶层，在业务层上面主要就是那些用来对各种土地业务进行操作的标准浏览器或者是LIS应用程序，这些应用程序主要就是网络GIS、桌面GIS或者是嵌入式GIS。通过这些应用程序，用户就能够实现和底层数据资源的互操作和访问，对于互操作和访问的一些细节以及实现的机制则不需要关心。所以不管用户是属于那种业务类型，都可以在业务层上的应用程序当中实现跨业务的资源实体互操作和数据访问。
二、对服务器端元数据组织介绍
通过前面对模型结构的简单介绍可以发现，中心服务器应该是属于资源的组织层，主要的作用就是对那些不同业务类型的土地资源任务进行组织和管理，然后通过和业务层的交互最终来实现各种业务应用对资源实体的互操作和访问。同时中心服务器还具有的角色，可以为那些具体的业务系统提供服务注册，这样那些终端用户在查找他们所需要的服务时就能够非常的方便。而要想实现上述的这些功能，那么就需要服务器端有效的来组织元数据。
三、模型的实现流程
首先国土资源部门的内部终端应该要根据具体的业务需求，然后从虚拟中心服务器中的元数据库中下载建库的模板表，在建立了图库之后就应该要把相应的信息反馈到中心服务器中。同时要在虚拟中心服务器中注册子数据服务器的数据库连接信息以及机器信息等相关的信息。其次终端应用应该要根据实际的需要来对资源实体进行动态的组合，然后要按照具体的土地业务操作从虚拟中心服务器中提供的服务列表当中去发现和调用那些和业务相关的服务或者是服务集，在业务完成之后，就会更新数据操作的结果，然后存储在子服务器当中。
四、结束语
本文在对土地资源管理中的资源实体互操作方法进行研究的时候，主要是将互操作技术和GIS技术互相结合，并且充分的利用了Web Services技术中互操作和数据资源共享方面的优势，在我国土地资源中土地资源管理信息化应用现状的基础上设计了虚拟中心服务器-子服务器的模型，来达到资源实体互操作的标准，使互操作能够很好的和土地资源管理中的资源实体相结合。
参考文献:
[1]滕龙妹. 土地资源时空数据网格服务模型及其实现方法[D].浙江大学,2008.
[2]许欢. 面向服务的土地资源空间信息多级语义网格研究[D].浙江大学,2009.
[3]李艳. 基于WebGIS的土地资源信息系统研究[D].湖南大学,2010.
土地管理法旧法范文4
一、某市西部新区土地一级开发项目实例介绍
某市西部新区位于某市B郊区的西部，规划区域包括了其3个镇的主要镇域，规划总面积约42.8平方公里，规划总人口约36万人。该新区依托于国家的示范镇建设的政策，遵循一、二、三产业协调、集约化发展的理念规划建设，围绕现有产业基础，建立产业体系，发展养老、文化、休闲娱乐及农业观光旅游等产业，打造以健康养生、低碳环保、生态循环为主导的宜居宜业的新型生态产业区。
B郊区土地整理储备机构在该区政府的领导下，经过竞争性谈判与筛选，拟与J集团公司合作运作该项目。经过测算，通过迁村并点、土地整理等开发工作，获得的可以在土地一级市场出让的用地为18050亩。该土地使用权出让收入将为该新区发展提供资金，J集团拟以项目实际经营情况按持股比例分配收益。
二、项目风险管理的重要性
自20世纪80年代以来，在世界范围内，风险成为项目管理、工商管理等工作中颇受关注的领域。当前，公众对于城镇化过程中的征地、拆迁、建设、环境等问题越来越关注，自我意识越来越强，新闻机构对于违规的曝光也越来越多，执法也日趋严格。项目的成功比以往任何时候都更依赖于有效的风险管理过程，在这种环境下，忽视风险的企业将变得名誉扫地和岌岌可危。
但是，我国在风险管理的理论研究和实践应用方面与发达国家尚有较大的差距。并且，在现实中很多企业缺乏系统运用风险管理的理论和手段，远没有将风险管理融入日常工作并形成共识。因此，值得在这里进行探讨。
三、如何进行该项目的风险管理
（一）创造性的项目风险识别
项目伊始，项目管理团队就着手建设项目风险管理系统，并与J集团公司和B郊区土地整理储备机构取得一致，以利于了解母公司J集团和土地整理储备机构与风险有关的重要信息。并且，项目团队将J集团和土地整理储备机构列为关键的项目干系人，并充分利用J集团和土地整理储备机构有关操作风险的经验和数据，以消除信息不对称。
1.寻找项目干系人
风险管理过程中的重要基础工作是识别那些与本过程结果有利益关系的各方项目干系人，并对他们进行分类。土地一级开发涉及到城乡规划编制、拆迁安置、土地征收、土地变性、市政基础设施与房屋建筑工程建设、政府审批以及房地产市场等方方面面，具有极强的公共属性、极为复杂。因此，潜在的项目干系人的范围非常广。
经过项目管理团队的分析和识别，项目干系人包括：
相关各级政府及其相关行政管理部门和工作人员
村民委员会和当地群众
项目公司的母公司
可能受让土地的企事业单位或开发商
金融和保险机构
咨询、勘察、规划、设计单位
项目的各种工程承包商、分包商、物资和服务供应商
法律顾问
借助项目干系人有助于识别更多的风险与机会，制定更加有效的控制策略。为了简单起见，根据影响决策结果的能力或受决策影响的大小，将项目干系人分为三类：关键、重要、次要。有研究发现，项目干系人在决策过程早期参与进来，将会有助于其支持风险减轻策略从而带来巨大收益（比后期才参与高85%）。
关键项目干系人——通过会议方式被逐一咨询，来识别项目风险控制决策计划的目标。
重要项目干系人——持续保持对于项目风险与机会管理过程的知情权。
一般项目干系人——如果需要的话，告知其项目风险与机会管理的过程。
特别需要说明，在新的形势下，出于道德、经济以及政治的考虑，村委会和群众应该作为专门部分在决策中进行关注。
2.选择合适的风险识别技术
在项目处于启动的前期阶段，选择主动风险识别技术，包括使用工作分解法绘制系统分析图。（见图3-2）
3.风险识别成果
首先成立了项目风险管理小组和项目干系人委员会，明确风险管理现实目标是保障实现项目的财务指标。然后，在这些指标小组的组织下，委员会采用德尔斐法以分解技术和系统影响图技术进行风险识别，得出如下风险识别成果（见表3-1）。
（二）务实的项目风险分析
1.定量与定性相结合的方法
当前项目风险分析存在两个误区，一是缺乏定量分析，一是过于看重定量分析中的数字计算。尤其是后者往往具备欺骗性，毕竟，通过复杂计算可以提供一个不容置疑的假象。
土地一级开发项目具有极强的地域性和独特性，中国土地市场的发展时间也比较短，统计数据十分有限。因此，只能以主观概率为主。但为了尽量客观地反映问题，在一些技术性领域（如工程造价、宏观经济数据等）采用一些经论证的统计数据进行概率计算。因此，该项目采用定量与定性相结合的方法。
2.风险分析的成果
首先，通过该项目风险管理小组组织项目干系人和专家采用德尔菲法，建立一个复合矩阵用来作为评估风险事件的权重值表。这样可以将定性分析和定量分析的不同风险事件整合在一起来进行风险水平的评估。
然后，通过德尔菲法确认出每个已经识别出的风险事件的可能性和后果，分别与“权重值表”中的“可能性”和“后果量级”比对并赋值，进而计算出后果相对权重。对于适合采用定性分析的风险事件采用德尔菲法确定后果的相对量级再乘以同样采用德尔菲法确定的可能性，得到后果相对权重。对于适合采用定量分析的风险事件，采用统计数据，计算出后果的基于德尔菲同等群体的货币值，再通过计算占项目成本的百分比换算成后果的相对量级，进而将其乘以以德尔菲法确定的可能性得到后果相对权重。
最后，每个风险事件会按照优先顺序进行排序，以便能够最有效地配置项目资源来解决这些问题。（见表3-2）
在项目中可靠的风险分析与复杂的统计过程和电子计算机程序之间没有必然的联系。同时，在风险分析过程中，风险心理感知是有可能造成风险分析偏差的潜在来源之一。鉴于此情况，唯有尽可能地进行详尽的调查研究并通过高超的管理手段来尽量弱化对分析结果的不利影响。
（三）系统的项目风险应对
1.不采取专门应对措施的某些事件
从表2-3可知，R1.3、R2.3、R3.2、R4.1、R7.3、R1.1等的风险权重相对偏低。并且，这些潜在风险事件是作为一个相对成熟的项目管理组织所必须具备的基本管理技能、必须面对的重要管理工作和前提条件。因此，项目管理者可以不必采取专门的应对措施。
2.采取专门应对措施的事件
当对潜在的风险进行应对时，目的应该是尽可能减少潜在的损失。风险的应对分为4个层次：风险规避——风险减轻和消除——风险转移和分担——风险自留。
（1）无法简单进行风险规避
本项目没有采取单纯的风险规避。因为，该项目的投资巨大、周期漫长，具有高风险。虽在项目中可以选择那些区内风险水平低的优质地块，而避开那些拆迁、征转问题复杂的地块。然而，将导致建设布局凌乱、社会问题突出，不利于区域的协调发展。政府从公共管理的角度有时也不允许这样做。而企业到其他地方寻找机会，会同样引入其他风险。
（2）风险减轻和消除的措施
该项目属于采取风险减轻和消除应对的事件为：R6.3、R6.2。现实的选择是减轻风险，最理想的情况是能够消除风险。根据风险的不同类型，选择不同的方式减轻或消除风险：
一是项目公司以“代建制”等模式承建该项目所涉及的市政基础设施及公益设施的建设，通过这种模式，争取某市B郊区的税务机关的减免税政策。
二是项目公司争取到“示范镇建设优惠政策”，减轻所得税的缴纳。
三是项目公司通过投资建设该项目所涉及的市政基础设施及公益设施的来消除大配套费上涨的风险。
四是项目公司具有政府出资背景，可以减轻政府相关部门未返还土地出让金的信用风险。
（3）风险转移和分担的措施
该项目适合以风险分担或转移应对的风险事件是：R6.1、R7.2、R2.1、R2.2、R3.1、R5.1、R1.2、R3.3、R4.2、R7.1。可以采取的风险分担或转移措施有：
一是设立项目公司止损
该项目公司（简称“X公司”）是由J集团公司与B区土地整理储备机构下属的投资平台公司（简称“B公司”）合资在某市B郊区注资设立的具有独立法人资格的企业，可以独立承担基于运作该项目举债的偿还责任，以及破产的风险。如果该项目发生重大风险，J集团所损失的将仅为X公司的注册资本金。
二是通过协议明确风险分担责任
X公司与B区土地整理储备机构、3个镇政府签订《授权开发与合作协议》，就潜在的风险事件进行约定，包括将相关法定城乡规划作为部分前置条件，将《项目平衡测算表》、《项目拆迁成本测算表》、《项目其他费用成本测算表》、《项目复垦费用成本测算表》作为协议的附件，以及详细约定了土地出让收入返还项目公司的时间、利益分配原则、成本兜底原则、工作分工原则、土地出让计划、土地市场价值提升的分工协作、市政和公共设施的建设成本和进度，清算的条件等等。
三是在资金来源、资金安全、贷款保障等融资方面做了详尽的安排。
（4）风险自留
对R5.2、R5.3事件，进行风险自留应对。由X公司或者J集团公司或者J集团公司的关联企业受让该项目在土地一级市场推出的土地。在受让土地后，可采用在土地二级市场上转让或者自行启动房地产二级开发的具体对策。这种对策主要应对土地市场需求不足和宏观经济形势的下行风险。
3.进行风险心理感知因素修正
在该项目风险分析中，专家将公众放在较为次要的地位。但该项目风险管理小组制定一些修正策略，增加了对R3.2风险事件的应对措施，以进行项目风险减轻。后来的实施充分证明了在此处布局，取得了维稳的成效。
四、该项目风险管理的效果和启发
该项目风险管理小组利用项目干系人理论确定了适当的决策咨询范围，采用一系列科学方法对项目进行风险识别和评价，系统地制订了风险应对策略，并在风险分析过程中关注了社会、心理方面的影响，在风险应对中做了修正。事实证明，这个管理体系在项目实践中发挥了效力。
随着项目的发展，对风险事件的影响进行了化解，更重要的是避免了面对危机时手足无措的狼狈。经过风险评价而提出的对策，为根据风险形势发展进一步采取措施和修正策略奠定了基础。
土地管理法旧法范文5
一、农村土地承包经营权证的法律地位
根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》有关规定，农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证，对依法保护农民土地承包权益、促进土地依法自愿有偿流转、提高土地价值和利用效率等具有不可替代的法律作用。由于我国农村实行集体土地制度，因此，农村土地的所有权归属集体，农民通过承包取得土地的经营权、收益权和一定的处置权。我国家庭联产承包经营制度的重要特点，就是农村土地承包经营关系的长期稳定，按有关规定和各地实践至少达30年。党的十七届三中全会又把这种关系定性为“长久不变”。有关专家学者认为，从这一点来看，长期稳定的承包关系实质上形成了相当意义上的农民对土地的所有权，这种权属关系的确立和凭据就是国家依法颁发的《农村土地承包经营权证》。可见，承包经营权证是农民对土地各项权益的法律依据，根据《物权法》有关规定及精神，证书也是农民以手中的土地进行抵押从而获得信贷支持以及购买土地生长经济保险的基本法律凭证。从金融视角看，农村土地承包经营权证是依法开展农村土地经营权抵押贷款的先决条件，对有效防范道德风险、厘清权利关系有重要作用；同时，对开展农业生产保险也可发挥同样的法律作用。
二、农村土地承包经营权证管理存在的问题
农村土地承包经营权证的管理是一项较为复杂的工作。从流程上看，它包括确权、登记、颁证、换证、销证等环节；从涉及部门来看，政府、农业主管部门、村委会、村民等都直接参与。因此，国家对农村土地承包经营权证的管理极为重视，专门制定了部门规章予以规范，为权证管理提供了法律依据。然而，我国农村幅员辽阔、地区差异大，一些地区的承包经营权证管理仍然存在不少问题。笔者就此对江西省宜丰县作了深入调查，发现当前农村土地承包经营权证管理中存在不少问题。
一是权证的颁发程序不规范。按规定，农村土地承包经营权证的颁发主体是县人民政府，由县农业主管部门负责具体的落实和监督审核。但是，县农业主管部门为了减少工作量，把空白权证交给乡镇，乡镇再交给村委会自行填写，所盖的审核章也不是县级农业主管部门而是乡(镇)农经站的，有些甚至盖的是村委会的印章，程序不规范、审核监督不严格等问题极大地损害了权证应有的权威性和严肃性。
二是权证的颁发到户率不达标。按照法律规定，凡是承包了土地的农民均应持有土地承包经营权证，同时我国实行家庭联产承包制度，权证以家庭为单位颁发。因此，承包了土地的农户应该户户有土地承包经营权证。但是，调查发现有的乡(镇)政府和村委会干部，担心权证发放后失去对土地和农民的控制权，以替农户保管为由扣管权证，使权证没有真正颁发到农户手中。尤其是近几年通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地的经营大户，多数承包的是“四荒地”，但都没有获得证书。据调查，存在相当数量的承包农户没有证书，证书发放到户的实际比率只有60％―70％，没有达到国务院要求“100％落实到户”的目标。
三是证地不相符的现象较普遍。农村土地承包经营权证的本质属性是确权性，即对农民承包土地权利边界的确定和划分，从而有效保障各项经济权利。因此，证地相符是证书合法有效的基本要件。但是，部分乡(镇)政府和村委会填写权证时，都是依据农村税费改革之前的土地承包台账(税改前普遍存在瞒报、少报现象)，存在权证载明的承包面积小于实际面积的问题。同时，仍有个别村(组)实行“3年一小调、5年一大调”的“土政策”，而且调整后未在权证上进行变更登记，加上多数农民对权证的法律意义认识不够，对证地不符可能引发的法律风险认识不足，导致权证上载明的内容往往一成不变，或与实际相脱节。
四是权证只发不管的问题较突出。农村土地承包经营权证的管理是一个完整的工作流程，颁发权证只是管理工作的一个环节，颁证后的管理是一项更重要的工作。有的地方单纯以颁发证书、完成上级下达的指标任务为工作目标，往往“发完了事”。而对于证书所需要的登记、更换、补发、注销、收缴等工作流程则缺乏相应的管理措施，一定程度存在土地流转无登记、地块调整无更改、权证损毁无补发、承包终止无注销等现象，使得权证的作用难以得到有效发挥。
三、隐藏的法律风险
从法律的角度来看，农村土地承包经营权证书有四重性质：一是确权证书，是国家对农民土地承包经营权的确认；二是有价证书，是法律对农民承包土地的经营收益权的保护；三是流转证书，是农民有偿自愿流转土地的法律凭证；四是承诺证书，是以国家权威的形式稳定农民的“定心丸”。因此，证书管理的不规范、不到位必然会带来相应的法律风险和社会隐患。
一是证书的法律效力易遭质疑。证书颁发程序的不规范，所盖印章的级别不符合法律和有关规定的要求，证书内容与实际脱节，削弱了证书的法律效力，甚至可能导致证书不具备法律效力。一旦发生纠纷，证书的效力容易遭受质疑，使其难以发挥保护农民权益、定分止争的物权凭证作用。若拿这样有法律缺陷的证书作为银行贷款的抵押凭证，则蕴含了很大的道德风险。一旦贷款到期无法偿还或是发生恶意拖欠，贷款权利人手中的抵押品将成为“一纸空文”。据了解，这也是农村土地承包经营权抵押贷款迟迟难以付诸实施的重要障碍，银行(农村信用社)因担心抵押物难以管理，信贷风险无法化解，从而贷款意愿大打折扣。
二是增加了依法解决农村土地纠纷的难度。从法律效力看，在处理土地纠纷调查取证时，承包经营权证书的法律效力高于承包合同，更高于承包登记簿和村委会开的证明材料，但是证地不相符与农民没有证书现象的存在，削弱了农民在土地承包经营中的话语权，为乡(村)干部违背法律和农民意愿调整、收缴和流转土地提供了便利，增加了纠纷解决调查取证的难度和复杂性。一旦农民发现因证书管理混乱带来了纠纷的升级，则容易引发农民将不满情绪转向乡(村)干部，激化干群矛盾，从而影响农村社会秩序的和谐稳定。土地纠纷的长期存在，是农村地区的“老大难”问题，若不有效解决，则对农村金融产品创新会产生直接的负作用，有纠纷的权利无法拿来抵押，而且由于农村各种传统势力错综复杂，金融机构作为一种外来资本力量，极易引起农村本土力量的抵制和排挤，而土地纠纷则可能成为矛盾激发的导火索。
三是阻碍了土地流转的规范有序发展。土地有序和充分流转是提高土地经济价值、开展农村土地抵押贷款、将土地资源转化
成市场资本的重要途径，而农村土地承包经营权证恰恰能够发挥规范、引导和促进土地流转的作用。因此，证书管理不规范在一定程度上导致了农村土地信息管理系统不健全，影响了土地流转市场的建立和完善。证书能为入股、合伙经营等新型合作社建立经济关系提供权威的凭证，为银行贷款、购买保险提供重要依据，并理顺各种利益分配关系。但是，证书登记确权等法律作用未能充分发挥，将阻碍农村土地的规范合法流转。
四是增加了创新农村土地金融服务的法律风险。目前，有的地区已经允许用证书作为信贷抵(质)品，以解决土地规模经营融资难的问题，但是证书内容的不真实、登记管理流程的不完善、权威性认可度不高等问题的较普遍存在，提高了银行放贷的风险系数，直接影响信贷投入的发放。笔者就此向有关银行业人员了解，他们对此类改革尝试并不看好，认为在农村固有权利关系与法律规范之间的不匹配为以后金融机构保护金融债权埋下了隐患。
四、加强农村土地承包经营权证管理促进农村金融创新的对策建议
加强农村土地承包经营权证管理，对促进农村金融创新意义重大，笔者就此提出相关对策建议。
第一，开展大规模的宣传教育活动，提高农民对权证法律意义的认识。当前，不少农民对农村土地承包经营权证的法律性质、法律地位和法律作用不了解、不熟悉，自我权利保护意识的淡薄是造成证书管理不规范的重要原因。由于农民维权意识弱，导致相关部门工作动力缺乏、不作为或乱作为的行动空间较大，并且工作错误无法得到及时纠正。笔者认为，中央政府或有关部门应充分认识到农村土地承包经营权证管理作为我国农村工作的一项基础工作，对推进农村法制建设、健全农村市场经济体制等具有不可忽视的意义，应围绕证书开展大规模的、深入人心的宣传。可通过电视、广播、报纸、标语、电影和地方戏剧等多种途径，以农民喜闻乐见的方式，把党的农村土地政策和土地承包经营权证书的重要性，向广大农民宣传好、解释好。
第二，建立健全权证管理工作机制，应用信息化管理平台。我国农民数量大、分布广，农村土地承包经营权证管理工作量大、信息量大、管理难度大，这是造成一些职能部门工作滞后的重要原因。而采用现代信息技术、研发信息化管理平台能有效解决这个问题，并且经过近年来的“政府上网”工程等信息化建设，我国基层政府已经具备了实现证书信息化管理的硬件条件。因此，应依据《农村土地承包经营权证管理办法》加强证书的管理，设置专门机构，并赋予其证书登记和换发的权利与责任，简化工作流程，为农民登记、更改、补换和注销证书提供便利。同时，大力推广和应用信息化管理系统，以证书管理为核心，实现权证与承包经营合同、登记簿等信息的统一，并且将其与土地流转市场建设相衔接和配套，与信贷部门等金融机构的信用农户评比、土地承包经营权抵押贷款、林权抵押贷款等信息系统的对接和共享，逐步形成统一的农村土地管理信息网络。
第三，开展一轮权证清查整顿活动。目前，全国范围内仅开展了针对证书颁发工作的检查活动，但是证书管理工作尚缺乏必要的监督整顿。而没有自上而下强有力的监督整顿，基层政府的工作动力容易懈怠，政策落实难以持续，一些工作容易虎头蛇尾、流于形式。因此，建议由农业部牵头开展一轮全国性的、彻底的权证清理检查整顿，严格按照“四相符”的要求，即权证登记的内容要与实际承包地块相符、与上级划定的基本农田相符、与签订的承包合同面积相符、与村组调查摸底的底册及汇总台账相符，以巩固颁证工作成果，奠定权证长效管理的基础。
土地管理法旧法范文6
广西壮族自治区高级人民法院：
你院1992年4月10日《关于国营老山林场与渭昔屯林木、土地纠纷案的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
国营老山林场与渭昔屯讼争的渭贵沟、渭贵坡位于渭昔屯村背后约3公里处。解放前后渭昔屯村民曾在该地割草、放牧，1961年、1962年曾在该地垦荒种植农作物。1965年老山林场将该地纳入林场扩建规划，并从1967年至1968年雇请民工种植杉木，但未经有关部门批准将该地划归老山林场。纠纷发生后，当地人民政府将该地确权归渭昔屯所有。据此，为了保护双方当事人的合法权益，我们基本上同意你院审判委员会的意见，即：本案可视为林场借地造林，讼争的土地权属归渭昔屯所有，成材杉木林归老山林场所有，由林场给渭昔屯补偿一定的土地使用费。
此案政策性较强，且矛盾容易激化，请你院主动取得区委、区政府的支持，并与有关部门联系，共同做好双方当事人的息诉工作。
