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土地评估的假设开发法范文1
关键词：假设开发法；房地产估价；不确定性；实物期权
一、假设开发法概述
假设开发法又称为剩余法或预期开发法，是一种应用范围广易操作的房地产估价方法。以预期原理为依据，该方法先估算出房地产预期开发完成后的价值，再扣除后续开发建设投入的费用、正常税费和合理利润，用剩余的价值作为估价对象的价值。假设开发法的一般计算公式可概括为：
房地产价值=开发完成后价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购地税费
二、假设开发法的适用对象
假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产估价，首先估价对象应具有明确的规划条件，具体指房地产必须符合规划允许的用途，其建筑高度、外观式样和建筑密度等符合政府规划条件，符合房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则。其次，待估房地产未来的价格也必须是能够加以预测的。当估价对象预期用于出售时，可在房地产交易市场上寻找相似的参照对象，运用市场比较法和长期趋势法预测开发完成后的楼价；当估价对象未来用于出租时，可以先预测其租赁或经营收益，再选取适当的折现率对未来现金流进行折现，得到房地产的价值。在满足这两个条件后，假设开发法的适用对象可归纳如下：
（一）待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；
（二）将生地、毛地或旧房地产整理成可直接利用的熟地或就房地产的估价；
（三）待拆迁房屋及土地的估价；
（四）具有装修改造潜力或改变用途的就房地产的估价；
（五）在建工程的估价。
三、假设开发法在应用中的难点
假设开发法因其原理通俗易懂，运算简单方便，资料相对容易搜集等特点被广泛运用于待开发房地产的估价中，但该方法也并不是完美无缺的，在实际运用中仍然存在许多难点和不足。
（一）无法衡量不确定性带来的价值
大多数涉及房地产的经济活动是在不确定的环境下进行的，带来不确定性的因素包括自然、社会、经济、政治等各个方面，而这些因素也会随时间和空间的变化而不断变化，进一步地可将这种不确定性分为市场不确定性和技术不确定性。市场不确定性也称为经济不确定性，一般表现为市场环境的变化所带来的不确定性，在房地产估价中可理解为房地产交易市场价格波动的不确定性。技术不确定性也可以理解为一种内生不确定性，在这里可以理解为房屋所有人的主观决策性，即房屋所有人可以选择合适的时间将房屋出售或出租，也可以选择继续等待以期更好的价格。在实物期权理论的观点中，不确定性是价值形成的源泉，不确定性能够为资产带来价值。现行假设开发法对房地产进行估值时，没有考虑这种不确定性所能够带来的价值，仅仅是在确定性的假设环境下对房地产的价值做出估算，这种情况下估算出的价值是不完整的。
（二）无法准确预测房地产开发完成后的价值
假设开发法在预测房地产开发完成后的价值时，针对开发完成后用于出售的房地产多采用市场法与长期趋势法相结合。运用市场法在寻找类似房地产作为参照物时，在房地产市场发育不完全后者类似房地产的交易较少的地区，难以找到合适的可比对象。另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；同时也需要对交易日期和交易状况进行修正。在对类似房地产成交价格进行修正和调整时，将各种房地产价格影响因素进行分解，采用定量分析来量化这些影响因素。但由于许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，在实践中往往凭借估价师的经验对其做出判断，在价值估算中加入了一些主观因素。
长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期真实可靠的历史价格资料。但在现实的房地产市场中，历史价格资料是难以获取的，长期趋势法的运用受到了一定限制，对房地产市场价格的波动以及未来的不确定性情况难以准确计量。
（三）搜集市场信息难度较大，参数选取缺乏客观性
准确搜集市场信息资料和合理选取参数是假设开发法在运用中十分重要的环节。在获取市场信息资料时，寻找相似度较高的房地产有一定难度。很多时候市场信息是非完全对称的，类似项目的交易信息存不完全公开透明，政府公布的城市基准地价数据会有时滞性存在，无法获得相对准确的交易信息。
计算模型参数的预测也存在难以把握的状况。因为房地产交易市场的价格是不断变化的，在对房地产开发投资中的销售计划进行假设时，假设开发法只是简单的对销售进度进行安排，这样简单的进度规划没有对历史数据情况进行详细精准的分析，无法把握市场的最新变化情况，难以安排合适的销售计划并准确预测未来的收益。
四、对策及建议
假设开发法对房地产进行估价时，主要未考虑不确定性带来的价值，将实物期权定价方法引入假设开发法中就有了一定的必要性。引入实物期权定价方法主要具有三个方面的优势：
第一，能够对不确定性带来的价值加以衡量。在房地产开发建设的过程中，会面临外在和内生的不确定性。不确定性是实物期权价值存在的重要来源，正因为房地产在开发过程中存在不确定性，所以引入实物期权定价方法能够对不确定性的价值加以衡量。不过需要特别注意的是，并不是所有房地产估价对象都存在实物期权价值，我们在运用实物期权定价方法时必须对估价对象加以严格的筛选。
第二，在估价中体现管理柔性的价值。现行的假设开发法都假设房屋能够在固定的时间内全部销售完成，而开发者在现实中有时会采用多次开发，分期销售的策略来对一块土地进行开发。开发者可根据当前房屋的销售情况及市场价格来对下一次土地的开发策略进行一个及时调整，也可选择延迟土地的开发以期待一个更好的市场环境时再动工，这些可看作管理柔性。我们在引入实物期权定价方法后，可以把房地产看作是一个看涨期权，标的资产为预期开发完成后的价值，执行价格是开发成本，这将对决策者的管理柔性所带来的价值加以体现。
第三，对方法进行创新，全面认识房地产的价值。假设开发法的两种操作方法传统计息法和现金流量折现法都是在确定性环境下对房屋价值进行评估，其价值是不完整的。房地产从开发建设到销售完成都存在于不确定性的环境，所以房地产的价值应该包含不确定性的价值才能够更加完整。同时引入实物期权定价方法也是在对假设开发法进行一种创新，使其适用范围更加广泛，能够更好的为市场服务。
在运用假设开发法进行房地产估价时，除了引入实物期权定价方法外，还应建立科学完善的房地产交易价格数据库，这将使得假设开发法在参数的选取和市场信息资料搜集时更加的便捷。在对假设开发法不断完善的过程中，也将有利于我国房地产估价市场的进一步发展。（作者单位：四川大学）
参考文献：
[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版杜.2009.
土地评估的假设开发法范文2
收益率的求取方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、抵押贷款与自有资金的组合法、土地与建筑物的组合法等。收益率的求取关键问题是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致。这里，就评估实务中采用较多的市场提取法和累加法进行阐述。
1.场提取市法。市场提取法共有两种思路，即净收益采用会计利润和采用净现金流量。
（1）净收益采用会计利润在这种情况下，每年提取的折旧费用在建筑物的寿命期末可以重置，实际上是一种收益无限期的形式，即V=a/r，r=a/V.以出租经营为例，一般的观点是，净收益为年总收入扣除年折旧费、维修费、管理费、有关税费、利息费用、保险费等的余额。这里的折旧费仅指建筑物的折旧，这在土地无限期使用的前提下是适用的。但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，土地的价值随着使用年限的增长而降低，因此这里的折旧费是广义的，还应当包含土地使用权价值摊提费。对于利息收入和费用，在求取收益率时，一般假设收入、费用发生在年末，而实际并非如此。如实际租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；如实际租金收入发生在期初，或存在押金收入，这时还应考虑租金收入或押金收入的存款利息作为收入。
（2）收益采用净现金流量。即前面思路中年总收入不扣除折旧费，这种情况下，实际上是一种收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/（1+r）n]，将已知量代入求取r.理论上只要收益额的计算口径与收益率的计算口径保持一致，年净收益采用净利润和净现金流量都是可行的，但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，存在土地使用权价值摊提的问题，即要确定建筑物和土地使用权的重置价值，实际操作起来难度很复杂。况且租赁方关心的是净现金流量，非会计净利润，笔者认为用收益法评估房地产，净收益采用净现金流量的做法比较合适。
（3）累加法。累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法，其基本公式为：房地产收益率=无风险利率+风险报酬率上述公式对应的净收益口径应该是会计净利润，按照净收益采用净现金流量的做法，应该考率建筑物折旧费和土地摊提费问题，有观点认为，房屋的收益率=无风险利率+风险报酬率+折旧率。笔者认为，将房屋建筑物折旧率或土地摊提率简单相加是不妥当的。假设以国债利率作为无风险利率，因为本金是在国债发行期末一次收回，这种状况可假设本金在经济寿命期内等额收回，则假设房地产经济使用寿命50年，2003年2月份发行的五年期国债利率为2.62%，则其年回收率为（A/F，2.62%，50）=0.99%，这与折旧率1/50=2%差距是很大的。即与净现金流量对应的累加法收益率公式为：房地产收益率=无风险利率+风险报酬率+本金等额回收率（基金年存系数）
二、收益法
收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求取作了阐述。现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。
（一）用收益法评估房地产某教材案例如下：1.委估对象概况委估对象为二层楼商场，混合结构，建筑面积2180平方米，占地面积1250平方米，商业用途。
2.估价技术思路方法与估价过程根据委估对象为商场的特点，再根据评估目的及市场因素，采用收益法来测算委估对象在评估基准日的价值。
（1）计算总收益根据商场店铺所处的地理位置及周边相似店铺的租金水平，经市场比较法测算，商场店铺的租金为4.4元/平方米。日。商场店铺平均出租率为75%，每年按365天计，则年租金总收入为1964×4.4×365×75%=2365638元。
（2）计算总费用①年折旧费。商场店铺为混合结构，使用年限为50年，因此房屋折旧年限取50年，残值率取2%，收益年限取50年。根据工程造价行情，该类房屋造价为900元/平方米，则：年折旧费=房屋建筑造价×（1-残值率）/使用年限=900×2180×（1-2%）/50=38455元②年管理费。按年租金的3%计提，年管理费为70969元。
③年维修费。按房屋建筑造价的1.5%计提，年维修费为29430元。
④年保险费。按房屋建筑造价的2‰计提，年保险费为3924元。
⑤年缴纳税费。营业税及附加按年租金的5.565%计提，年营业税及附加为131648元；房产税按年租金的12%计提，年房产税为283877元；土地使用税以5元/平方米。年计算，年土地使用税为：5×1250=6250元；年税费合计为421775元。
⑥年利息。按房屋建筑物造价的6.93%计取，6.93%为一年期的存款利率，设资金在一年建设期内均匀投入，年存款利息67983元。
以上六项费用合计为632536元。
（3）计算年净收益年净收益为年总收益减去年费用总支出为1733102元。
（4）确定还原利率还原利率以一年期贷款利率6.93%，加上3%的风险利率取整为10%.（5）计算房地产价格房地产价格=1733102×（P/A，10%，50）=17183360元。
笔者认为，上述评估思路存在如下问题：首先是折旧费的处理。该例题收益额的计算采用会计利润，只对建筑物计提折旧，未对土地使用权权属状况进行说明，按我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行摊提，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
第二是还原利率的确定。该例题采用累加法确定还原利率，贷款利率是一种含有风险的利率，在这里作为无风险利率显然是不妥当的。
第三是利息费用。该例题按房屋建筑物造价计提利息费用是不妥当的，因为房屋建筑物造价实际上是房地产价值构成的一部分，评估求取的正是房地产价值，其利息正是房地产经营要得到的净收益里最根本的一部分，这里作为费用扣除显然是不合理的。笔者认为，若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日中了。收益法评估往往假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息。如客观租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此笔者建议，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与其加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
第四是收入和费用的发生的时间。用收益法评估房地产，一般假设收入、费用发生在期末，而实际情况是租金收入一般发生在期初，费用一般在期间均匀发生。笔者认为假定收入、费用的发生时点，一定要与评估时采用的客观租金、费用发生时间相符，净收益发生在期初和期末评估结果相差一个收益率，这种差距是很大的。
（二）用收益法评估土地使用权2002年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》中，用收益法评估土地价格的思路为：首先依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，然后从待估不动产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原利率还原，即可得到土地的价格。其计算公式为：L=[a-B（r2+d）]/r1=a1/r1式中：L：土地价格；a：建筑物及其相应范围的土地产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）；B：建筑物的价格；r1：土地还原率；r2：建筑物还原率；d：建筑物的折旧率；a1：土地的纯收益。
按该教材的观点，式中建筑物的价格B为重置价扣除折旧后的净值，这样随着使用年限的增加，建筑物产生的净收益是逐年减少的，而若不考虑物价变动因素，实际上年纯收益a是基本保持不变的，如此，土地的纯收益a1便会逐年增加，而r1是基本维持不变的，便会出现土地的评估值L随着评估时间的递延而逐年增加的现象，这显然是不符合实际情况的。笔者认为，房地产年纯收益是一种房地产投资的期望收益，是由全新状态的房地产价值决定的，一经确定，若不考虑物价变动因素，便基本维持不变，建筑物的纯收益和土地的纯收益也是如此，因此上述公式中的B应为建筑物的重置价值，而非扣除折旧后的净值。
三、假设开发法
2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：1.传统法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费2.折现法待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费按《房地产估价规范》5.5.6条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。”
笔者认为运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。在2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念（如该教材P248例7～4），资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
第二是上述公式在实际付工程款及其他应缴费用与形象进度一致的情况下适用，但实际付工程款及其他应付款与形象进度往往一致。按现在的有关法律法规，应付工程款具有优先受偿权，因此评估在建工程的价值时，应将实际付工程款及其他应付款与形象进度的差额列入特别事项说明，或在抵押贷款评估时直接扣除。
四、成本法
目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》P149页，适用于旧房地产的基本公式：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。
实际操作中，有这样一种计算公式：旧房地价格=（土地的重置成本+建筑物的重置成本）×成新率上述公式存在的问题是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥当的。
笔者认为，改为如下公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率需要说明的是，上述公式中土地剩余使用年限修正系数K=[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）N]，在这里N不是土地使用权的出让年限，而应该是土地使用权的出让年限扣除项目合理开发期后的剩余使用年限，这是实际运用时一个容易忽略的问题。
房地产价值随使用年限变化的情况用图1来表示，曲线I为房屋建筑物的价值变化情况，曲线Ⅱ为土地使用权的价值变化情况，曲线Ⅲ为房地产的价值变化情况。（见图一）
五、比较法
土地评估的假设开发法范文3
关键词：土地地价；评估方法；分析
1 几种主要评估方法的地价内涵分析
评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。
1.1 基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2 收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3 假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4 市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2 各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1 “管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2 “短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3 “长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3 不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1 根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2 调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4 结束语
从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。
参考文献：
[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.
[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.
土地评估的假设开发法范文4
1、市场比较法。这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
2、成本法。就是指通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法。就是选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法。
5、基准地价修正法。
【法律依据】
土地评估的假设开发法范文5
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
土地评估的假设开发法范文6
关键词：集体土地；土地估价；实践
近年来我国经济飞速发展，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。非农建设用地流转有利于合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动，改善乡镇企业经营条件，做好集体所有权土地估价工作，是保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。
一、评估对象概述
评估待估宗地在估价期日宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内达到场地平整“一平”开发条件，用途为工业用地，使用年期设定为工业用地法定最高出让年限50年的集体土地使用权，估价目的是为委托估价方办理待估宗地集体土地使用权抵押贷款手续提供客观、公正的土地价格标准。
二、地价影响因素调查
待估宗地位于铜山县某镇，距镇区中心直线距离约2000m。区域内以次干道为主，主要为村建道路，其路面宽度约6m，水泥路面，质量较好。所在区域距徐州市汽车站约3km，有多路公交车经过，对外交通状况总体较优。待估宗地所在区域供水保证率达98%以上，区域骨干输电线路10kv，供电保证率达98%以上，区域排水为雨污合排体制，排水设施基本满足排水需要，基础设施整体状况较好。待估宗地所在区地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。根据土地利用总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以工业、住宅用地为主，更有利于待估宗地作为工业用地利用。
三、估价原则
（一）替代原则
根据土地市场运行规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。
（三）供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，土地不能实行完全竞争，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（四）报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
（五）贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性。
（六）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
四、土地估价方法
（一）估价方法选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。估价区域现行的征用土地有关费用文件齐全，可测算征地成本，适宜采用成本逼近法评估；同时评估区域完成了乡镇土地定级估价工作，因此，本次评估采用的方法为成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法。
（二）土地估价的技术路线
1、成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：地价=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内场地平整费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。
2、基准地价系数修正法。此方法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价：最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正。
五、估价结果的确定
成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为待估宗地所在区域客观发生的费用，其余估价参数取值依据充足，有法律、法规和文件依据，并对评估出的平均价格进行年期修正和区位修正，其估价结果正确可靠。采用基准地价系数修正法评估时，对基准地价适当地进行了期日修正。由于成本逼近法测算结果与基准地价系数修正法测算结果有一定差异，根据经验，最终取成本逼近法测算结果权重值0.7，基准地价系数修正法测算结果权重值0.3，综合确定了该宗集体土地使用权的评估价格。
