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土地收益法评估范文1
关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地
中图分类号： A715 文献标识码： A
1研究背景
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。
2集体农用地征收评估
2.1集体农用地征收价格内涵
2.1.1土地性质界定
土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。
2.1.2年期界定
集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。
2.1.3市场界定
在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。
2.1.4用途界定
《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。
2.1.5集体农用地征收价格的构成
关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：
土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失
上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。
但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成
根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。
2.2集体农用地征收价格评估方法
在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价
土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。
2.2.1采用出让地价修正法评估
2.2.1.1评估原理
根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。
2.2.1.2价格构成及对比
土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：
土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益
其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。
笔者计算的集体农用地征收价格为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。
经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。
2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式
根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。
这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价
同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。
2.3价格分析
将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。
各类价格构成对比
其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。
3例证
我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。
用成本法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益
其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。
由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩
用出让地价修正法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。
由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩
我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。
与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比
通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。
4小结
综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。
参考文献：
[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较
土地收益法评估范文2
【关键词】土地估价；收益还原法；应用
收益还原法又可以称为收益法，在土地估价中较为常用，可以客观评估土地、不动产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础上，对未来收益权的现值进行预测和分析。通过收益还原法获得的价格，就称为“收益价格”。以下将对其具体运用进行分析：
1、土地估价中收益还原法的应用
1.1 土地总收益的确定
一方面，在确定总收益过程中，可主要考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性的指标，也就是正常收入，并非待估土地的实际性收益。例如，在空置的写字楼中，评估过程中不能根据零收益来计算，而是按照同等水平、同等类型的平均租金进行收益计算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店的平均入住状况来计算。其二，收益应该是长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如果土地登记的用途为“工业”，但是当前以商业使用形式为主，其租金略高于工业用途，但是没有经过土地变更登记，政府部门可能对该行为进行查处，需要业主补缴商业用途与工业用途土地出让金的差额，那么商业租金收益就是一种不稳定、无保障的收益，因此不能认定为客观收益。
另一方面， 有关收益的确定。结合所收集的资料情况以及土地所处地区的房地产市场状况，可将收益划分为土地收益与房地收益两部分内容。例如，有关土地收益调查的确定，需要收集所处地区的土地出租案例，综合考虑待估宗地的客观因素、主观因素、区域因素等，采取市场比较法最终确定土地收益；再如，有关房地收益的确定，可通过调查的方法确定待估宗地的区域形势、建筑用途、结构状况以及同类型房屋的出租率、租金水平等，最终确定房地收益。
1.2 土地总费用的确定
对于土地总费用的确定，涉及到一些影响因素，主要从以下几方面加强控制：
（1）利息不能计算到总费用中扣除。由于利息也是投资土地的成本支出内容之一，因此经常将其作为费用扣除。实际上，投资者选择土地投资项目，主要考虑由此产生的效益必然高于银行存贷款利息，那么无论是投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只能作为投资收益的一部分，而不是土地费用。
（2）在总费用中可以考虑税费内容。采用收益还原法，其评估过程使用的税费项目，主要来自土地运营时的缴纳费用，其中包括营业税、土地使用税、印花税、城市维护建设税，等等。但是在房地产税法中，契约税、所得税以及土地增值税不能列入到税费项目中。
（3）将划拨的土地出租时，有关“土地收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。对于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费用而予以扣除。
另外，对土地总费用的计算，除了考虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的计算等等，只有解决各个细节问题，才能最终确定土地总费用。
1.3 资本化率的确定
在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。还原利率和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。在确定土地还原利率值时，主要采取以下方法：
（1）租价比较方法。也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观性、实用性较强；
（2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；
（3）综合排序方法。首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该项目的资本化率所属区域范围进行确定。例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益率也高于同期国债的年利率。
2、土地估价中应用收益还原法存在的问题
以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先，收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性造成影响。
3、改进与完善收益还原法的几点建议
3.1 纯收益的优化与改进
首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊问题。
3.2 收益率的优化与改进
首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减少不必要的主观因素或者客观因素影响。
针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损失。
总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的影响，其精准性有待改进。因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，以此保障土地估价的客观性、精准性。
参考文献：
[1]白新华.土地评估中纯收益的影响因素分析[J].中国集体经济，2009（9）
[2]徐慧.城镇土地估价中土地纯收益的研究[D].南京师范大学：人文地理学，2006
[3]任强.浅析土地估价中主要参数的确定方法[J].现代经济信息，2010（10）
[4]沈良峰.收益还原法应用的若干问题研究[J].哈尔滨商业大学学报（自然科学版），2005（5）
土地收益法评估范文3
关键词：土地市场 估价方法 探讨
引言
我国城镇土地估价研究始于上世纪80年代中末期，现行的土地估价理论与方法体系是在大量借鉴国外较为成熟的理论与方法的基础上建立的[1]。近十几年来，伴随着土地使用制度改革的不断深化、城镇住房制为适应改革和发展的需要，确保土地有偿使用制度的顺利实施，在《土地管理法》的基础上制定了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》，城镇土地估价工作根据这两个规程而先后展开[2]，城镇土地估价理论和方法研究也在不断深入。土地估价看作估价人员依据土地估价的原则、理论、和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某宗土地或多宗土地在某一权利状态下的某一时点的价格。正因为土地估价受到人的主观意识的影响，因此，在估价过程中对研究区资料的掌握、选用何种估价方法、估价人的经验都会造成估价结果的千差万别。
1.土地估价的内容
根据我国目前的情况，土地价格的种类主要有以下几种：（1）所有权价格、使用权价格；（2）理论价格、市场价格、评估价格；（3）拍卖价格、招标价格、协议价格；（4）租赁价格、抵押价格、征用价格；（5）底价、期望价、补地价；（6）基准地价、标定地价；（7）总地价、单位地价、楼面地价。
2.影响土地估价的因素
影响土地估价的因素很多，通常可将它们分为区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境因素、行政因素和国际因素[3]。
土地空间固定性决定了任何一块土地只能就地利用和开发，从而使得每块土地都受制于其所在的空间环境条件。土地区位对土地价格的影响很大，有的土地学家甚至把区位看作影响地价的最重要的因素。
影响土地价格的物理因素主要有以下几方面：其一是地质与地基。其二是地势。地势即该土地与相邻地的高低关系，特别是与临街道路的关系。第三是土地面积。一般说来，只有面积适当的土地才会有较高的价格。第四是土地的宽度、深度及形状。此外日照、通风、干湿等因素也对地价产生影响。
社会、经济因素社会因素中最主要的是人口因素，一般说来，人口数量与房地产价格是同方向变动的。人口的增加使土地需求增加。而家庭构成状态也是影响地价的一个因素，即使人口数量不变，家庭构成变化也会影响居住单位数的变动，从而影响土地价格。家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，土地价格有上涨趋势。
国家、地区宏观经济发展水平是影响地价的又一因素。当经济繁荣、投资迅猛发展、各种经济活动十分活跃时，对土地的需求也会增加，从而影响到土地价格上升。经济形势恶化、有效需求不足，如果这种情况长期持续下去，对土地的需求会减退，地价下降。由于受国家宏观调控政策以及经济迅猛发展的影响，中国很多城市从2002年以来房价几乎翻了一倍。
制度和价格政策对城镇土地价格的影响也许是最大的。行政隶属变更是影响价格的另一行政因素。由于行政隶属变更，将某市由原来的较低级别升为较高级别，就会引发地区的地价上涨。在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、体制，往往会提高该地区的地价。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对地价有很大的影响。此外，交通管制和国际因素也会对地价造成影响。
此外，政治安定状况、治安程度特别是城市服务设施对土地价格会造成很大影响。如果一块土地所在地区城市服务设施完备，则这块土地很具吸引力，土地价格会上升。环境污染会给所在的地块和附近的地块的地价带来负面影响，而公园与绿地则会使地价升值。
3.土地估价的方法
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。
3.1收益还原法
收益还原法是用适当的还原利率，将待估房地产未来各期正常纯收益折算为估价时点现值并求其和，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其实质是以现值货币来换取投资资产未来的收益权利，该法评出的价格为“收益价格”。但在实际应用中，对纯收益的估算争议最大[4]。
3.1.1收益还原法存在问题
陈忻在《关于收益还原法中收益与利率的界定问题》一文中指出，净收益在收益还原法中的含义本来是完全明确的，根据收益资本化（或本金化）的原理，净收益是指除为购买该项资产所发生的一切现金流量之外，在正常经营条件下，经营期各年所发生的全部净现金收入（净现金流量），等于经营期的现金流入减去现金流出。然而不仅在评估操作人员中，而且在指导性文献中，却屡屡发生对净收益的不当解释。有的工具书从“静态”角度把收益说成是企业税后利润，但又说“从动态来看，采用净现金流量更为准确”，并认为在一定条件下两者可以相等。有的文献提出“利息中不含资本，纯收益也不应含资本”等等。这些含糊不清甚至违背收益还原法基本原理的说法广为流传，使评估实务中发生难以纠正的谬误和偏差，严重地影响了评估的科学性，常常低估了收益还原价格。
土地收益法评估范文4
公共管理与公共服务用地地价影响因素，与一般土地价格的影响因素差不多，包括一般因素、区域因素和个别因素三种。
1一般因素所谓一般因素，就是指那些影响土地价格普遍的共同的因素。这些因素包括很多方面，像自然条件、行政区划、社会经济状况、发展前景等等。其实，这和房市中划分一线城市、二线城市一样，这是各个方面的因素共同影响的结果。
2区域因素土地地理位置对地价影响比较显著。区域内的各种条件决定区域地价水平。①繁华程度②交通条件不同③其他公共设施水平④环境质量⑤其他因素。影响公共用地价格评估的其他原因。
3个别因素影响公共管理与公共服务用地地价的个别因素，指的是宗地的个性特质，像宗地的面积、形状、用途限制和土地利用强度等，都可以对公共用地地价产生一些影响。
二、公共管理与公共服务用地地价评估方法探索
1评估因素制衡评估公共用地地价时，要注意考虑公共用地中不同的种类、用地的特点和收益水平存在差异，不同种类公共用地的投资风险和增值效益也有差异。
2地价水平参照地价水平就是一个横向对比，公共用地应该和同等土地条件的住宅用地地价水平相当，有这样一个参照物，就不会给评估造成太多偏差。
3具体评估方法公共用地评估方法有很多种，包括收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、间接比较法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法。
3.1市场比较法市场比较法就是指相同宗地情况下，公共用地的市场价值是多少，就可以简单以此类推，找到一个价格相近点，以此来确定公共用地的地价水平。由于公共用地交易、出让、转让市场案例很少，市场比较就很难找到比较对象。这种地价评估方法，适用范围比较小。
3.2成本逼近法公共用地地价评估中，成本逼近法是最简单的评估方法。成本逼近规避了公益性用地利用效益很难确定的缺陷，在市场交易案例难找的情况下，通过成本计算逼近公共用地地价。具体计算方法是：公共用地地价=土地取得费用+土地开发成本+管理成本+投资利息+税金+经营利润。采用成本逼近法，比较适合新开发用地和即将开发用地，因为地价组成中的各种数据比较好掌握，计算也比较实用。成本逼近法也有不可忽视的缺陷，就是成本价并不能准确反映土地价值。成本价高不代表土地价值就高，成本价低也不说明土地价值就不高。特别是我国公共用地供给中，一些土地征用补偿标准存在不确定性不合理性，这就直接影响了公共用地地价的评估结果。
3.3收益还原法收益还原法就是将公共用地未来正常情况下的年纯收益，用一定的土地还原利率还原，来作为估算土地价格的方法。如公园用地，就是按照正常客流量来计算门票年总收入，加上其他租赁收入，然后去除建设成本折旧、管理费用、维修费用、利息等费用，就可以计算出年总收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益价格。a：代表未来正常的土地纯收益（或地租）。r：代表土地还原率。n：代表未来土地使用年期。收益还原法也有一定的局限性，只对公共用地中有明显收益的用地比较适用，像学校、机关等经营性不强、收益不明显性的公共用地，就不适合用收益还原法来评估地价。
3.4基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，利用替代原则，用待估宗地区域条件和其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取对应的修正系数，对基准地价进行修正。这种地价评估方法适用范围广泛，评估结果相对客观科学，被普遍认可，是公共用地地价评估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地价格。V1b：表示某一用地在某一土地级上的基准地价。∑Ki：代表宗地地价修正系数。Kj：表示估计日期、容积率、土地使用年期等其他修正系数。具体操作还要按照一定的程序进行。首先是收集相关基准地价资料，根据这些材料确定公共用地所处级别的同类用途基准地价。其次是分析这些公共用地影响原因，综合考量这些地价影响因素和基准地价系数修正表，来确定待估地地价修正系数。第三步是对骨架期日、容积率和土地使用年期等进行修正计算。最后求出待估宗地地价。当采用基准地价系数修正法时，公共用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。
三、结语
土地收益法评估范文5
【关键词】发展权；权属；利用强度
0 引言
铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施，我国人口众多、幅员辽阔，这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大，需要大力发展铁路。
目前我国正处于铁路建设快速发展时期，铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大，铁路征地拆迁问题不断凸显。
铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变，涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题，评估的土地价格往往低于土地实际的价值，这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护，造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理，就需要考虑到土地的发展权，对土地的发展权价格进行评估，本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。
1 土地发展权现状分析
1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础
我国从20世纪90年代开始，学界逐渐就对土地发展权这一制度展开研究，但目前尚缺系统的研究成果，我国法律也尚无土地发展权的规定，也就是说我国尚未建立土地发展权制度，有关土地发展权的隐含的规定、实际的处理，只能从现有的土地开发管理制度中寻找、分析。
（1）土地发展权归属未明确
对于我国的土地发展权归属问题，目前还没有一个明确的规定。
（2）土地增值收益分配不合理
现行土地增值收益分配主要存在以下问题：第一，土地产权界线模糊造成收益流失。第二，土地费税体系不够合理，地租内涵不明确。第三，被拆迁人和失地农民没有享受到土地增值收益。在征地拆迁活动中，原土地使用权人失去了土地使用权，也失去了土地可能带来的增值收益。目前在各项征地拆迁补偿活动中，更多的是考虑房屋或其他附着物的补偿，而对土地的补偿是对当下现有或规定用途剩余年限的补偿，没有考虑到土地的潜在收益和无形收益，没有考虑到作为曾经的土地使用者土地上的投资建设。
1.2 土地发展权价格评估缺少评估方法
目前我国的土地价格评估主要是针对土地使用权，土地抵押权、土地租赁权以及征地补偿等方面，现有的土地估价方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益还原法；（3）市场比较法；（4）基准地价系数修正法；（5）剩余法，即假设开发法。
土地发展权价格评估由于土地发展权制度的缺失，评估理论的缺乏，尚未纳入土地价格评估体系，土地发展权本身的特殊性也使得土地发展权价格的评估区别于一般的土地价格评估，所以以上几种估价方法都不能完全适用于土地发展权价格的评估，土地发展权价格评估方法目前还很欠缺。
2 土地发展权的特点
土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的，改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利，是一项可以独立支配的财产权。
土地发展权作为一项独立的财产权，除了具有财产权固有的本质特点以外，还具有自己特殊的地方。结合上述对土地发展权内涵的界定，可以归纳出土地发展权有以下几方面的特点：
（1）土地发展权的地域性和限制性；土地能否开发和发展不仅取决于土地的现在利用方式和水平，也取决于所处的区位条件、社会需要或市场需求以及土地用途管制、土地利用规划等等。
（2）土地发展权及其制度设计的目的性和灵活性；土地发展权的设立，必须以相关土地法律制度的完善和配合为前提，其制度设计具有强烈的目的性。
（3）土地发展权行使具有较大的灵活性。
（4）土地发展权具有明确的阶段性；土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能（或许可）发生的土地利用物质形态与经济价值形态变化的量的设定。
（5）作为财产权的独立性、排他性和可转让性；土地发展权是一项可与土地所有权分离的、独立的物权。
（6）土地发展权的权利归属和土地所有制无必然联系。
3 土地发展权价格评估的研究
基于上述土地发展权现状分析及其自身特点，要解决和完善未来铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估的问题，需从以下几个方面着手。
3.1 完善土地发展权价格评估的制度基础
首先，要明确土地发展权的归属。土地发展权的权属归属，实际上就是土地增值收益的分配问题，应努力在国家，土地所有者，土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得。
其次，土地发展权配置模式的选择鉴于土地发展权不同模式的比较分析，以及中国土地法律制度的特殊性，中国的土地发展权配置应当用土地发展权归属土地所有者的模式，区别国有土地和集体所有土地，不能一概而论，同时，国家采用税收等法律手段平衡土地发展权所带来的经济利益分配。
再次，就是明确土地发展权价值的分配方式。土地发展权的价值内涵本质上就是土地用途改变和利用强度的提高带来的土地价值增值。土地价值增值是指由于经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地租、地价的上涨。土地增值=自然增值+人工增值+用途转变增值+政策增值，土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。因此可以结合当地的社会经济状况，制定分享比例。
3.2 将土地发展权价格评估纳入土地价格评估体系
首先，参照国外土地发展权价格评估理论及方法；国外土地发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。在美国，农地发展权的价格等于农地转为建设用地后的价格扣除原农业用途的土地价格的余额。农地发展权的价值等于农地转为建设用地的全部增值。由于农地发展权属于农地所有者，因此，这一增值自然全部为农地所有者获得。这一增值的分配与市场交易的实际情况相符，即无论是政府还是私人开发商，在向农地所有者购买农地发展权时，农地所有者得到了因让出改为建设用地的机会而失去的全部土地增值。但这只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社会经济发展、公共投资、城市规划等诸多非农地所有者因素而引致，因而必须有相当部分在社会与土地所有者之间分割，否则就不公平。对此，各国（地区）通行的做法是开征土地增值税。
其次，探讨改变土地用途及强度时的土地发展权价格评估方法；在农用地用途发生转变，即转为非农用地即铁路建设用地后，由于土地用途的改变会带来土地预期收益的改变，那么相应的会改变土地的价值量（一般为增量）。土地发展权价格就是由于这种土地用途的改变而产生的土地价值改变量。土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。
4 结语
本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析，获得以下几方面认识：
（1）土地发展权的权属归属，实际上就是土地增值收益的分配问题，应努力在国家，土地所有者，土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点，让三方在这一权利的实施中均有利可得。
（2）土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。应结合当地的社会经济状况，制定分享比例。
（3）土地既改变了用途，又改变了利用强度，那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。
【参考文献】
[1]袁姝琴.基于土地发展权的土地价格评估研究[D].华东理工大学，2012.
[2]刘弘.中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M].中国人民大学出版社，2004.
土地收益法评估范文6
关键词：城市土地；相关影响；价格评估
引言
城市土地价格受到来自各方面的影响，如城市建设规模，人均收入水平，平均工资，环境等，所以市场变化相对较大。城市土地价格的评估体系在现代化建设的作用下已经慢慢从间接方式转变向直接方式，这使得社会发展在土地资源的需求方面得到了很好的满足，也对我国土地市场的可持续发展起到了一定的推动作用。
一、土地评估
随着房地产行业的不断发展，土地市场也被渐渐的发展了起来，这直接关系着土地市场的繁荣与否。在市场经济体制下，有效的开发土地资源并合理利用是我国经济健康稳定发展的重要因素，已经受到了我国高层人士的高度重视。 在一系列关于土地制度改革的颁布措施与实施中，土地市场也越来越趋于完善。土地市场的供求决定了土地市场价格，而对土地资源的合理配置是由土地市场进行调节的。不可置否，政府的各项政策也对土地的价格高低有着不小影响；但从实际意义来讲，政府也不能把地价死死的控制在某个固定的水平上而不让其发生变动。从评估体系自身出发来找出出现问题的根源，才是解决地价评估和土地市场交易价格产生差距的问题。若是只采用调整基准地价水平的方法，那也只是治标不治本，无法解决其实质性的问题。
就目前而言，我国地价评估体系是采用了《城镇土地价格评估规程》，它提出了要以土地区域为基础，土地收益为依据并以土地交易价格为参考来进行土地价格评估。而因为受区域与收益的影响，不同评估人员有不一样的理解，这就造成了不规范合理的地价评估。
我国的实际国情使得城市土地价格的不断飙升，对人们的日常生活与正常工作带来了非常大的影响。所以，建立一套有效的城市土地的价格评估体系是十分有必要的，它也是顺应了社会与经济发展以及土地市场发展的要求；而评估体系的建立在一定程度上对土地资源的开发利用提供了科学性与合理性，也推动了土地市场的发展规范化。不断变化的城市土地价格在政府的宏观调控与城市的经济条件双重作用下受到了一定的限制，要想对城市土地价格与土地市场交易前的价格差异问题完美地解决，就必须对不断完善的城市土地价格的评估体系高度重视，这样才对降低人们的生活压力有帮助。
二、注意事项
通过图1我国城市土地在开发利用上的情况可以看出，综合城市土地价格，各类土地交易方法，土地开发程度以及土地价格评估种类方面分析，在我国城市快速发展中，有以上几种真正实际被应用的城市土地价格体系。土地价格的分布在现代化建设中是从土地的实际用途，土地市场的不同等级与城市土地价格的水平这些方面来评估的，所以，用途不同，等级不同，城市不同的地价一般是没有什么可比性的。
城市土地价格在实践过程中的评估需要注意以下几点。
1、掌握替代原则的重要性
从字面意思我们就可以了解到替代原则的概念，即两个物品功能相似，则可以进行相互代替。如果将替代原则放入城市土地价格的评估中，那么两块相近的土地之间就可以相互代替。在市场竞争的不断激烈下，这两块相近的土地价格则会趋于平衡。在土地市场中，价格低的地块一般会成为人们重点关注的对象，而价格高的地块则无人问津，而这样的情况最终会导致价格高的地块被迫降价的局面。所以，替代原则在城市土地价格的评估中，是由土地的价格水平，土地的实际使用价值，地块的价格以及土地买卖双方等方面决定的。土地使用价值是最终土地价格评估的主要依据。比如在选择新楼盘的地址时，对比已经修建完成的相近的地块与当前的实际情况来衡量使用价值，最终确定土地的价格是否合理，这样可以保障在进行土地买卖时双方的经济利益。
2、重视预期收益原则
对土地投资高度关注是一些投资者在利用城市土地资源时的必然手段，从土地投资的预期收益上对土地价格进行合理的评估；所以，土地投资的预期收益在一定程度上决定了对城市土地价格的评估。土地市场的占有份额在市场经济的体制下不断发展，土地投资收益的多少是由土地价格的高低来决定的；所以，在进行土地价格评估时，将土地以往的收益情况与投资土地后未来的收益状况做一个细致全面的对比，结合国家土地开发利用相关政策与土地市场发展趋势以及土地市场未来的发展情况等，对土地投资进行全面分析，这对预测土地投资未来的预期收益是否可靠与准确有一定程度的提高。
3、对土地实行最有效使用原则
无论是什么行业或者什么领域，土地都是一种最不可或缺的资源；所以，作为重要载体的土地在众领域发展中都占据着举足轻重的地位，它能展示出多样性的土地用途；这也是为什么用途不同的土地在经济收益上不同的原因。为了使城市土地能够得到最有效的使用，在对土地进行选择投资时，不仅要最大化的对有效利用土地资源概率加以提高，还要使土地投资者能够获取到最大化的经济利润。所以，在不断发展的市场经济下，如何最有效的使用土地资源与土地价格之间有着十分密切的联系。在进行土地价格评估时，从经济性原理的一些相关理论知识出发，确保土地资源的使用能够处于最佳状态是必须的，只有这样，才能保证最合理的土地资源配置。而有效地使用土地资源从一定意义上来讲，对推动土地市场健康稳定的可持续发展有深远影响。
4、平衡土地供给与需求原则
在快速发展的城市经济条件下，商品价格与商品供给和人们对商品的需求之间有着十分紧密的联系。一般情况下，若是商品的供给量已经远远大于人们对商品的需求量，那么商品的价格自然会有所下降；相反，若是商品的供给量不能满足人们对商品的需求量，那商品的价格也必然会上涨。在我国，不同城市对土地的规划也必然会不一样，不同城市土地的供给量与需求量也会有所不同。尤其是在国家对宏观调控的力度不断加大的同时，人们对自己生活的环境以及生活的质量也有了更高的要求。所以，在对城市土地价格进行评估时，土地的供给与土地的实际需求也是需要重点考虑的。在城市的一定区域内，土地需求直接决定了对土地价格的评估。
三、土地价格评估的基本步骤
《城镇土地分级规程》是根据我国土地价格的相关规定，目前主要实施的一项评估城市土地价格的重要准则。这项制度全面地分析了影响土地价格的各项因素，并针对性的对每个影响因素进行了评价，使用多因素赋权综合法来对城市中土地的不同用途，土地的各种类型以及城市不同区域内的土地进行了基本测算，还评价了土地质量来综合性的总结了土地的各种用途，土地的各种类型以及不同区域内土地的主要特性；从而形成了多种不同类型的土地，比如综合级，就是涵盖了住宅，商业以及工业等；商用级，适合商业应用；住宅级，适合居住；工业级，主要用来作为工业应用等。同时，依照《城镇土地价格评估规程》的一些相关内容，在进行土地市场交易时，应把土地级别作为一项主要基础来展开。在将土地市场的一些相关交易资料结合的同时，选用土地价格的平均值法以及土地利用的最有效法与因素比较等方法来评估城市土地价格，进而确定各种类型土地用途的基准地价。
四、结束语
从以上对城市土地的使用价值，城市土地各种用途以及城市土地的预期收益的分析中可以看出，在对城市土地价格进行评估的时候，一定要严格遵守国家的相关规章制度，并按照那些规章制度下的标准规范来执行，还要全面透彻的分析各种因素；只有这样，才能最大化的有效利用城市土地资源。进而推动我国在土地交易市场上的规范化，使土地市场能够走可持续发展道路。
参考文献：
