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土地划拨与土地征收范文1
一、关于执行时间与存本付息标准
按照《县土地征收补偿安置资金管理办法》等有关规定，2015年9月1日起新征收集体土地的，县财政部门会同国土资源部门应当自依法批准土地征收之日起三个月内，依据土地征收补偿安置协议，将土地征收补偿安置资金一次性足额支付给被征地村（居）。村（居）民会议或者其授权的村（居）民代表会议，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，可以决定补偿安置资金采取由银行存本付息分配方式。选择由银行存本付息分配方式的，可以参照原长期补偿标准并根据征地区片综合地价调整情况确定年度利息支付标准，利息支付后的余额转存为本金。年度所付利息的20%支付给村（居）集体用于兴办公益事业发展或者进行公共设施、基础设施建设；其余80%，征收土地后未调整承包土地的支付给土地承包户，调整承包土地的分配给全体村（居）民。具体执行时间和存本付息指导标准如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价5.4万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ、Ⅲ级区片3.6—4.4万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批准征收的土地。
执行Ⅰ级区片综合地价6万元/亩的，一般按300元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1300元/亩年支付给土地承包户。
执行Ⅱ级区片综合地价5万元/亩的，一般按200元/亩年支付给村（居）集体，未调整承包土地的一般按1100元/亩年支付给土地承包户。
二、关于存本付息程序
（一）研究补偿分配方案。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《省土地征收管理办法》等有关规定，由有关镇（街道）指导被征地村（居）召开村（居）民会议或授权的村（居）民代表会议，根据土地征收补偿安置资金委托银行代管、存本付息支付办法，研究确定分配方案，并层层提报补偿对象（户）名单、补偿金额。
（二）设置本金存放账户。根据《县土地征收补偿安置资金管理办法》有关规定，以镇（街道）为单位开设土地征收补偿安置资金专户，按被征地村（居）设立明细账，由被征地村（居）所属镇（街道）与招标银行签订《存本付息协议》。
（三）存本付息资金收支流程。集体土地征收后国有土地使用权出让的，由县国土资源部门收取征地预存款——土地挂牌后转为竞买保证金——土地成交后转为土地价款——上缴县国库——县财政将土地征收补偿安置资金拨付镇（街道）专户——镇（街道）通过银行每年（存款年度）将利息按标准、分比例分别拨入村（居）账户和被补偿户一卡通。
集体土地征收后国有土地使用权划拨的，由土地使用者缴纳土地划拨价款或者由县（镇、街道）财政负担土地征收补偿安置资金，其他流程参照集体土地征收后国有土地使用权出让的存本付息资金收支流程。
三、有关要求和保障措施
（一）实行征地预存款制度。按照《省国土资源厅关于改进和加强建设用地审批管理工作的通知》（鲁国土资发[2013]117号）等有关规定，严格落实征地预存款制度。县属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由县财政负责预存征地预存款；镇（街道）属公益事业项目及商业、住宅等无意向用地单位（个人）项目，由镇（街道）财政负责预存征地预存款；已确定用地意向单位的，由意向用地单位预存征地预存款。不按时缴纳征地预存款的一律不予上报征地手续。
土地划拨与土地征收范文2
关键词：土地划拨；建设用地；财政预算
中图分类号：F301.23文献标识码：A
在我国土地是全民所有，在社会保障层面，作为土地有一个基本保障的计费基数，当住房面积达不到保障基数时，需要社会提供某种形式的住房补贴作为补偿性支出。但作为土地的有偿使用问题，其来源与历史遗留问题复杂，在单位面积的计费标准基础上，地方政府出台了一些关于土地使用金的附加条件。而具体到房屋，其使用的期限与价格的走向等直接与土地相关，在土地使用费提高后，会相关到房价的走高。关于场地的使用和建设性土地的使用，涉及到不同性质企业的租用和买卖等问题，引起复杂的社会管理，导致政府的管理出现难点。
一、土地出让金的支出范围
土地出让金的支出范围包括破产、改制企业职工安置费用、城市基础设施建设费用、土地开发各项费用、土地出让业务费等。
破产、改制企业职工安置费用。为支持国有企业改革和发展，妥善安置破产和改制国有企业分流下岗职工，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定，国有企业破产时，其原使用的划拨土地应由市人民政府组织出让，变现资金上缴市财政局，其土地出让净收益主要用于该企业未能参加养老、医疗社会保险的离退休人员的离退休费、医疗费和职工安置费用，其中对破产企业中自谋职业的职工，可按规定从出让收入中拨付一次性安置补助费。
城市基础设施建设费用。根据土地出让金征收情况，安排一定比例的土地出让金用于城市市政基础设施配套建设。
土地开发各项费用。主要包括：以后，根据土地的生熟程度进行土地开发的费用；安排一定数量的资金，用于农村非耕地的开发、整理和复垦支出。
土地出让业务费。市财政局按照缴入国库土地出让金收入的一定比例核拨土地出让业务费，土地出让业务费按预算外资金管理。土地出让业务费的使用范围按照《国有土地使用权出让金征收管理实施办法》执行。
二、场地使用费
根据物权法，外资企业使用我国国有划拨的土地可以提交场地使用费，其权利为土地使用权。其中包括两项内容：土地开发和土地使用。对土地的开发包括对现有建筑物的拆迁和基础设施建设，作为土地开发费，外资企业须一次性支付，上述内容指出土地开发费。而土地使用费是外资企业在使用土地资源过程中需要缴纳的费用，根据地方土地使用情况的不同，费用的使用明细不同。一次性缴纳土地开发费之后，须逐年缴纳土地使用费。凡是属于划拨的土地，其费用都须纳入财政预算，作为财政管理，专项用于外资企业投资补偿，在相应的建设拆迁和涉及公共设施的建设上作为支持外资企业发展的专项资金进行管理。
土地使用费由中央政府和地方政府按照一定比例管理，经由财政部门负责统一征收和管理。对于同级土地行政部门代征代缴，同时纳入财政预算，划拨为城市建设费和土地开发费。对于出让土地使用权的，协议出让金的40％由国家进行征收，而年付的租金和土地收益金，则不低于基准地价的2％。使用土地的单位和个人须按照国家法律的规定自觉缴纳土地使用费，国家对土地收费不属于行政事业性收费，属于土地资源性收费，在市场经济环境下，国家作为土地的所有者，对于土地权益的收益体现在土地有偿使用上。
三、建设用地土地
（一）住宅用地与非住宅用地在土地使用权上存在着区别：
物权法对住宅建设用地期满后是否续费并没有明确的规定，关系到住宅七十年产权到期的问题，到期后住宅用地是否需要继续支付土地使用费的问题，关于建设用地土地使用权人所承担的法律义务，目前还看不到一些依据。而住宅建设用地使用权期满后自动续期的规则已经制定，这一个规定可以保护建筑物的所有权者的合法权益。在我国，土地使用金的问题，作为物权法考虑的续费问题没有做规定反映出目前问题难以解决，矛盾突出。但考虑到实际操作，经济发展的必要性，以不规定是否续费为宜，这关系到广大的民生和以人为本理念的实际发展。
（二）关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果
物权法未出台之前，一般情况下，非住宅建设用地使用的规定为《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，而有特别行政法规规定的除外。物权法出台后对地上建筑物进行了特别的规定，没有规定的依照旧有的约定或者依照法律、行政法规的特殊规定。不过这种情况容易导致继续维持《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，使得物权法的法律效应的实际操作有较大的难度。
（三）土地使用权登记注销
登记机关应当依照相关规定对期满使用的土地进行有权收回，并且进行有效注销登记，同时收回登记机构颁发的土地使用权证。关于后续的工作，对土地继续使用的费用问题，续期的问题，土地使用费如何支付及如何报财政审批等问题。还包括对地上建筑物的处理问题，对价支付的问题都需要继续探讨和深化改革方案。
四、新增建设用地土地使用费问题
（一）新增建设用地土地有偿使用费征收范围
部分农用地和没有利用过的土地转化为建设用地，根据地方国土资源部门的实际勘测和批准的建设用地面积与相应的等别之间存在费用上的相关，对于有偿使用建设用地须在土地利用的总体城镇规划范围进行申报，依法取得的建设用地的项目工程涵盖了水利水电建设、移民搬迁占用土地城市土地以及房地产企业建设用地，包括在城镇化过程中的村庄和集镇的重新单独选址，依法有偿使用土地都属于新增的建设用地，其费用需要按照不同规定来执行。因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。
（二）新增建设用地土地有偿使用费征收等别
自2007年开始，新增建设用地土地使用费的已经提高了一倍。针对各别地区行政区划的重新区划，出台的细化的土地使用费存在等别，具体细化后的收费标准是根据地方的发展而形成的。
今后，财政部将会同国土资源部根据国家土地调控政策需要，结合各地基准地价水平、耕地总量和人均耕地面积、社会经济发展水平等状况，适时调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，并向全社会公布。（三）调整地方分成管理方式
调整后的土地使用费延续中央与地方的7：3的使用分成体制，对土地的总体调控能够有利于控制房价总体的走高的趋势，土地使用费的地方部分一律纳入省级管理级别的国库，纳入财政预算。
五、完善土地使用的有关管理制度
针对治理整顿土地市场秩序中发现的问题，结合本地实际，查漏补缺，加强土地管理制度的建设。重点要加强地价、土地供应和土地储备的法律制度建设。（一）建立基准地价、工业用地最低价出让制度依规定定期更新基准地价，建立并完善工业用地最低价出让制度。基准地价、工业用地最低价是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据。为保证基准地价水平符合实际，投入资金。（二）规范土地供应制度 严格执行国有土地使用权出让招标拍卖或挂牌制度。除按法律法规规定可划拨供地的外，其他建设用地必须以有偿使用方式提供。按法律法规规定实行招标拍卖挂牌协议出让的土地，要依法进行公示，接受监督。（三）加强土地储备的制度建设 土地收购储备的制度建设着重考虑以下五个方面：一是要明确土地储备的内涵、范围；二是要规范土地收储机构征地、收地、储地、供地等方面的操作方法与管理制度，包括征地补偿、开发支出、收储机构工作经费等土地收储成本标准、范围的规定；三是要建立土地收购储备准备金制度，规范土地储备资金的运作和管理办法防范金融风险；四是要建立土地储备工作的监督制度和法律责任制度；五是要建立起土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，加强队伍建设。
参考文献：
[1] 张丽君. 外商投资企业场地使用费性质辨析[J]. 财政监督. 2010(20).
土地划拨与土地征收范文3
一、土地利用和管理的指导原则
县城区建设总指挥部对县城区建设土地利用和用地保障实施统一领导、统筹协调，片区指挥部（运作公司）拥有相应的土地和项目运作权限，按照“授其权、负其责，分而不乱、统而不死”的思路实施管理。为确保区建设健康有序地全面推进，土地利用和建设用地管理坚持以下四项原则。
（一）规划先行原则。规划是“龙头”，是配置土地资源的前提，是用地保障的重要依据。土地资源在开发利用之前，规划必须先行，要在空间、时间上作出总体安排和布局。一要抓紧修订编制好县城市总体规划、县城空间发展战略规划、控制性详细规划、片区五年近期项目建设规划，并与土地利用总体规划相协调、相适应，确保区建设在科学规划引领下走上健康发展轨道。二要在总体规划的指导下，深化重点区域详细规划，完善重大基础设施专项规划。要确保规划的严肃性，规划一经制定，必须严格遵循，不能随意变更。区项目建设涉及的用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、县城空间发展战略规划、控制性详细规划、片区五年近期项目建设规划、土地利用年度计划。不符合以上规划的，一律不得批准供应土地，不允许未经批准擅自占用土地开工建设。
（二）依法依规原则。严格落实国家有关土地利用和建设用地管理的法律和政策规定，确保区开发建设健康有序推进。所有建设用地必须依照法定程序，报有批准权的上级政府审查批准，通过合法途径取得土地使用权后再行开发建设。建设项目用地必须符合国家产业政策，不符合产业政策的项目不提供和使用土地。必须严格按照土地划拨、出让的规定办理供地手续；符合《划拨用地目录》规定条件的项目，可以划拨供地；工业和经营性用地必须严格按照“招拍挂”的程序公开出让，任何单位或个人不得以任何理由和方式协议出让土地，不得以地抵资，不得以地换项目。
（三）统筹安排原则。区建设是当前乃至今后一个时期全县经济社会发展的中心任务。各片区指挥部和县直有关责任单位要强化中心意识、大局意识，在项目用地上通盘谋划，统筹安排。要大力争取上级支持，想方设法争取项目，力争省市政府单列用地指标，缓解我县年度用地计划压力。要科学合理安排用地，各片区指挥部要依据规划，区别轻重缓急，合理安排项目建设时序，提出用地建议，经总指挥部综合平衡、审定认可，报县政府批准后，按年度用地计划安排项目开工建设。
（四）统一政策原则。一是统一征地程序和补偿标准。即：按县政府批准的项目计划统一征地，按县政府批准的征地拆迁补偿标准实施补偿，坚持属地管理原则，以所在地基层政府为征地工作主体，依照法律程序开展征地拆迁工作。二是统一收储土地。对区经批准的农转用土地和依法征收、收购的土地，全部由县土地收储中心实施收储。县政府高度垄断土地一级市场。三是统一组织出让。坚持“净地出让”原则，对实物收储的土地，由各片区指挥部分别实施前期开发，并对已达到出让条件的土地，按照法定程序批准后，统一由县土地交易中心实施公开出让。四是统一返还标准。用地报批规费、征地拆迁补偿和土地前期开发资金，由各片区指挥部（运作公司）自筹。各片区土地出让收益全额上缴县财政，在扣除国家规定专项提留后，分片区进行核算，下拨给各片区指挥部（运作公司）用于基础设施和公共服务设施建设。
二、土地利用和管理的职责及程序
（一）完善城市建设总体规划
在县城总体规划和城市空间发展战略规划的指导下，深化编制控制性详细规划，完善重大基础设施专项规划和重点项目修建性详细规划，统一由县规划委员会和专家委员会把关审定，使区建设既自成体系、又相互呼应，既各彰特色、又融为一体。根据轻重缓急，合理安排建设时序，先行建设市政基础设施和公共服务设施，做到基础设施优先配套、公共服务设施优先发展、生态环境优先建设，确保各片区功能完善、建设到位。
（二）规范报批程序
1、制定年度用地方案。每年10月份，各片区指挥部要根据片区建设规划、年度建设计划，确定建设重点、安排好下一年度项目建设时序，制定年度用地方案，报总指挥部进行综合平衡，并报国土部门备案。
2、制订年度用地计划预安排。根据区总指挥部制定的年度用地安排方案，结合土地利用年度计划预安排，每年12月底，国土部门要制订好下一年度各片区年度用地计划和供地计划预安排，经总指挥部审核后，报县政府批准。
3、建设用地报批。各片区指挥部根据县政府批准的用地计划预安排，按建设项目报批程序，分别向县发改委申请立项、规划建设部门申请选址、国土部门申请建设用地报批。
4、建设用地审批。县发改、规划建设和国土部门根据各片区指挥部提出的建设项目立项、选址和建设用地申请，分别组织申报材料，依照法定程序上报上级审核批准，办理建设项目立项、选址和建设用地审批手续。
（三）规范土地供应
1、统一土地收储。对经省政府批准农转用和征收的土地，统一纳入县土地收储中心实施收储，建立台帐进行统一管理。
2、落实前期工作。对已纳入收储的土地，各片区指挥部（运作公司）自筹资金，与收储土地所在地乡镇人民政府一道，依据核准的项目，依照法定程序征收（征地、拆迁、安置），并实施前期土地整理，达到“净地出让”条件。
3、提出用地申请。对已具备出让条件、根据项目建设需要使用的土地，各片区指挥部凭县发改委的立项批复和规划建设部门的选址意见和建设用地规划许可证向国土部门提出（划拨或出让）用地申请。
4、依照程序供地。国土部门根据各片区指挥部提出的用地申请和供地计划，填报《建设用地供应呈报表》，经县政府批准后，依法依规进行划拨或组织公开出让供地：凡符合国土资源部《划拨用地目录》的项目建设用地，按划拨方式和程序提供土地使用权；各片区指挥部（运作公司）自主开发用地，必须通过招标、拍卖、挂牌公开出让方式取得土地使用权；各片区经营性用地，严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》组织公开出让；各片区工业用地按工业用地最低价标准确定起始价进行挂牌出让，不设保留底价。
（四）规范后期手续办理
1、受让人按合同约定将土地出让价款缴入县财政土地收入专户。
2、核算规费缴纳情况。用地报批规费：新增建设用地土地有偿使用费42元/平方米、防洪保安资金为涉及的耕地1000元/亩、征地管理费为宗地征地总费用的4%，耕地开垦费12000元/亩，出让金业务费、征地拆迁安置补偿费按县政府规定执行。
3、按照建设资金管理规定，县财政做好各片区土地出让收入的核拨工作。
土地划拨与土地征收范文4
一、切实保护土地资源，形成集约用地的共识
土地是最宝贵的资源。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。我市人多地少，土地后备资源严重不足。随着社会经济的加快发展，建设用地需求不断增大，土地供需矛盾将更为突出。当前，我市一些地方用地结构不够合理，部分园区土地投资强度较低，土地使用效率不高，粗放用地和闲置浪费土地等问题还不同程度地存在。因此，着眼我市经济社会长远发展的需要，在推进城市化、工业化的进程中，必须始终贯彻集约用地的原则，坚持走集约用地的路子。各级、各部门要充分认清市情，进一步统一思想，充分认识到集约用地是市场经济发展的内在要求，是促进经济社会可持续发展的必然选择，是落实土地基本国策的关键措施，是维护农民利益的重要环节，切实增强集约用地的责任感和自觉性，牢固树立全面发展、协调发展、可持续发展的发展观，统筹资源保护与发展保障工作，在保障经济发展的同时，严格保护好、利用好有限的土地资源，为我市经济社会持续协调发展提供长久的基础保障。
二、加强土地宏观调控，严格土地利用规划管理
发挥土地供应在经济运行中的调控作用。认真实施土地利用总体规划，加强建设用地计划管理。建立健全在政府宏观调控下市场配置土地资源的新机制，实现土地利用由粗放向集约的根本转变，促进全市土地利用结构、产业和布局的进一步优化。强化政府对土地一级市场的宏观调控，建立集中统一的土地有形市场，坚持统一征地和统一储备制度。
强化土地用途管制。土地利用总体规划经批准实施后，要严格按照规定的用途使用土地，确保规划的严肃性。土地利用总体规划不得随意调整，确需局部调整的，要严格按程序报批。加强耕地特别是基本农田的保护，确保经省批准的基本农田数量不减，质量原则上不降，实现耕地总量占补平衡(包括异地占补平衡)。严格控制农用地转为建设用地，能用存量不用增量，能少用地不多用地，能用一般农用地不用耕地。
加强对各类开发区用地的管理。所有开发区用地都要合理规划，优化土地利用结构，生产性项目用地比例一般不低于70％，同时要合理安排好服务业等经营性用地。开发区基础设施建设要统筹规划，按功能分区集中布局行政管理及生活服务设施，提高区域性社会资源共享程度。开发区建设项目用地选址必须符合土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划。结合行政区划调整，逐步对现有各类园区进行整合，并控制规模和布局。对乡镇合并的园区，要及时整合资源，调整优化规划。按照土地利用总体规划规定的功能分区，积极引导工业项目向园区集中，农民住宅向城镇集中。在各类园区开发、城镇建设等征地拆迁过程中，继续推行农民多层公寓房建设。
三、严把土地供应关，合理配置土地资源
本着集约用地的原则，认真落实国家产业政策，搞好用地服务。对发展前景好、无环境污染、占地少、高技术含量、高附加值的产业，要保障项目所需的土地供应。对限制性产业要严格控制项目供地，对禁止性产业要停止项目供地。实现社会效益、经济效益和生态环境效益的统一。
加强建设用地定额管理。依据《江苏省建设用地指标体系(试行本)》规定的定额指标及单位面积的投资强度等因素，综合确定建设用地供应数量，坚决核减超指标的用地。根据我市经济发展的实际状况，包括基础设施建设在内，省级以上经济技术开发区的实际投入一般每亩不低于250万元；19个市级重点开放园区的实际投入一般不低于每亩150万元；乡镇各类工业用地的实际投入一般不低于每亩120万元，低于每亩120万元的，不直接供地，建造标准厂房出租给企业主。各类开发区、开放园区都要实施多层标准厂房的试点，加快集约用地的步伐。
严格建设用地报批管理。强化对建设项目的审查，坚决杜绝假借项目圈占土地。各级计委、规划、国土等部门要互相协作、密切配合，对一些分期实施的大型项目可预留规划用地，但必须根据其实际到帐资金和生产建设进度，分期确定供地数量。申请增资扩建的用地单位，要优先使用已有的建设用地，核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数一并计算。严格控制用地单位内部的行政办公等辅助设施用地面积，一般不得超过项目总用地面积的10％。对于在教育、工业、科技等项目用地范围内建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施的一律不予供地，防止以各种名义圈占土地进行房地产开发。
加强建设用地批后跟踪管理。对已按批次批准农用地转用、土地征用的建设用地，应及时提供使用，并严格建设项目土地利用情况的跟踪管理。凡上一年度供地率达不到80%，或半年度供地率达不到60％的地区，暂停受理新的农用地转用、土地征用报批手续，并相应减少该地区的用地计划。实行项目建设用地复核验收制度，用地单位的建设规模必须根据土地审批时约定的容积率等规划指标实施，对未按照土地有偿使用合同或国有土地划拨决定书规定的规划用地条件实施的，必须按照合同的约定或决定书的规定，根据市政府“锡政发176号”文件精神给予处理。
充分挖掘存量建设用地潜力。积极引导投资者使用存量建设 用地，提高建设用地利用率。使用存量建设用地的项目，免交耕地开垦费、农业重点开发建设资金等。在实施土地集中调整过程中，使用建设用地置换指标的建设项目，不占用本地建设用地计划。
四、充分发挥地价杠杆作用，提高市场配置土地资源的比例
严格控制划拨供地范围，全面推行土地有偿使用。各地必须严格执行《江苏省划拨用地目录》，除目录规定的项目外，对其他所有项目的新增建设用地一律依法实行有偿使用。
充分发挥地价的杠杆作用，运用地价手段调节土地的利用方式。在严禁低价出让土地的同时，可以在不低于省政府规定的协议出让土地最低价的基础上，制定地价与土地集约度的调节系数，对利用率低的项目，可以适当提高供地价格，对土地投资强度高的项目，可以适当给予优惠。经批准提高建筑容积率和改变用途的，须重新评估确定地价，并向政府补缴差额地价。
发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地的市场化配置比例。严格执行《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》，大力推行土地使用权公开交易制度，商业、旅游、娱乐和经营性房地产开发等经营性项目用地，必须以公开招标、拍卖、挂牌出让方式供应，未采取招标、拍卖或挂牌方式出让的，其出让合同一律无效。各市(县)人民政府要加强本地区经营性项目供地计划管理，经营性项目用地的年度供地计划必须报上级国土资源部门备案后实施。严格工业项目用地出让价格管理，在地价评估基础上进行集体审核、确定，不得低于省政府公布的协议出让土地使用权最低价，协议出让结果及时向社会公开。逐步引导工业项目用地由协议出让向招标、拍卖、挂牌方式出让过渡。
加强土地市场建设，创造良好的土地市场环境。加强对土地交易行为的监督管理，建立土地使用权转让租赁、抵押价格申报制度，规范国有土地使用权的转让、租赁、抵押行为，建立统一、开放、竞争、有序的土地市场。加快地价动态监测体系建设步伐，建立土地市场的预警机制，定期向社会公布商业、住宅、工业等用途的土地级别和基准地价，定期公布地价指数，引导和规范房地产市场健康有序发展。
五、强化土地开发利用的监督检查，努力提高土地利用效率
加强对土地开发利用的监督检查。各级国土资源部门要严格土地执法检查，督促土地使用者按照土地有偿使用合同或国有土地划拨决定书的规定实施项目建设，防止将土地批而不用。对违反土地利用规定要求的，要及时制止并责令其限期纠正。严格处置闲置土地。对土地出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，依法向土地使用者征收土地闲置费，并责令其限期开发建设；对逾期不开发建设的，依法收回土地使用权，进行二次招商；对取得土地使用权后已闲置2年以上的土地，特别是商业、旅游、金融、房地产等经营性用地，要坚决依法收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场化配置。
严格土地市场秩序治理整顿。认真贯彻落实国务院、省政府有关部署，加大治理整顿力度，切实解决土地利用管理、土地市场建设方面存在的问题。对非法占地、破坏耕地，特别是农民多层公寓房、拆迁安置房非法入市的行为，坚决予以制止和查处，对边整边犯、顶风违法违纪的要依法追究有关责任人的党纪、政纪责任，并公开曝光，切实维护土地管理法律法规的严肃性，营造良好的土地法制环境。
六、切实加强领导，确保集约用地各项措施落实到位
土地划拨与土地征收范文5
关键词：公租房；融资困境；公租房REITs；可行性；解决对策
一、引言
自2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之后，部分城市便开始了廉租房的升级版――公共租赁住房建设。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群（城市中等偏下收入住房困难家庭）的一种保障性住房。公共租赁住房的面世，对切实解决好中低收入群体的住房需求问题具有重大意义，有利于维护社会稳定。
但是公租房在我国刚刚起步，在不断完善的过程中也突显了一些问题。由于其建设存在的投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长等特点，使得其在吸引融资问题上比较困难。一方面，低回报率使得市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利；另一方面单纯依靠政府筹集资金进行公租房建设限制了公租房的建设规模。因此积极寻找公租房建设融资困境的出路，是当前公租房建设亟待解决的问题。本文就其中的一种方案，即利用REITs进行公租房融资的方案进行可行性分析，为公租房融资问题的解决提供建议。
二、公租房Reits的可行性分析
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts），是房地产投资信托基金的简称，是一种资产证券化的产业投资基金，通过发行基金单位（股票或受益凭证），向不特定多数投资者募集资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时将所获得的收益以派息或分红的方式按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
1.REITs与公租房的契合点
REITs与公租房两之间存在契合点是建立并发展公租房REITs的前提条件，因此笔者从以下五个方面进行了他们之间契合点的分析。
（1）公租房的租赁特性符合REITs在业务上的限定性。REITs在业务上具有限定性，只能投资于成熟的房地产物业。公共租赁住房属于房地产物业，符合REITs业务上的限定性。
（2）公租房的收益特性符合REITs要求的收益稳定性。REITs之所以获得投资者的格外青睐，主要原因在于其给投资者带来的高收益、低风险的投资回报。其收益来源主要取决于标的物业的租金收入，因此要求标的物业必须能够产生长期的、稳定的租金收入。公共租赁住房目前的市场处于供不应求的状态，就各地现已投入使用的公租房来说，其出租率一般都较高，租金收入稳定且连续，保证了物业现金流的持续性。因此，在收益稳定性这一要求上，公租房满足了REITs对标的物业的要求。
（3）公租房的普遍性符合REITs的多元化投资要求。REITs在投资上要求多元化，以保证在有效降低风险的同时能获得长期稳定的投资收益，包括地域多元化和业态多元化。在多元化投资问题上，公租房REITs的投资对象可以遍布全国，并且可以以租金较高城市带动租金相对较低城市的公租房REITs发展，从而从整体上降低REITs的风险。
（4）公租房的运营可以设定为由专业机构管理。类比REITs的管理体制，在公租房REITs的运作中，可以安排由外部的或者内部成立的专门的REITs管理公司对REITs进行管理，选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支；在保障房物业管理中，可以聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，以保证实现物业的保值增值。
（5）公租房REITs具有较低的风险。REITs之所以风险小，主要在于其持续性的现金流、专业化的管理机构及人员、多元化的投资等。根据上述四条对应来看，公租房REITs在各方面都可以运作成其标准盈利模式，因此公租房REITs也具有较低的风险。
2.公租房REITs的拟运作模式
对于公租房REITs模式，应当注意有两个地方：一方面由于公租房的保障性质，运用REITs模式进行公租房建设应当由政府主导，在政府的宏观调控与监管下，各参与主体按照相关法律法规进行公租房REITs的操作；另一方面，考虑到REITs的运行效率以及透明度等问题，应当对其实行市场化运作。
在发起设立上，由政府授权大型国有房地产企业发行基金单位，把名下适宜的地产隔离重组，形成REITs资产包，发行契约型REITs，融得的资金用于建设公租房之类的保障房建设。由国有房企代表政府作为REITs的发起人，通过选聘外部的或者成立内部专门的REITs管理公司对REITs进行管理，同时选定合格的托管人保管基金资产以及负责租金等收益的保管和收支。公租房的开发建设可直接由房企负责，待保障房建成后聘请专业的物业管理公司对新建物业进行日常管理和维护，保证实现物业的保值增值。各个主体间的相互关系如下图所示：
三、公租房REITs运用过程中存在的问题及对策
1.存在的问题
REITs以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于租金收入和房地产升值；对于公租房来说，项目本身的盈利能力则是其发展REITs的最重要的内在因素，因此，影响其吸引投资的因素主要是两个方面：一是公租房REITs的收益率，二是公租房的现金流量。
（1）公租房REITs的收益率
对于REITs 产品而言，其风险虽然较低，但仍高于银行存款和国债。因此要吸引这些资金就必须能够提供高出银行存款和国债利率的收益率。一般，若REITs 产品能够比同期国债高出1-2个百分点的收益率，是可以吸引一部分诸如社保保险等长期资金的投资。因此，在制定REITs收益率时，应当在当前银行存款及国债利率基础上上浮1-2个百分点，以保证REITs产品对投资者的吸引力。
（2）公租房的现金流量
就公租房而言，其本身属性是民生工程，是政府为中低收入家庭提供的保障性住房，因此其租金水平不可能达到像商业用房的水平。目前各地公租房租金水平不相一致，但大部分城市的租金水平基本维持在当地市场租金水平的40%-60%区间内。纵观全国，对于绝大多数公租房而言，作为现金流量的主要组成部分，即偏中低等的租金收入都是很难保证REITs的稳定且较高的收益水平的。
2.解决对策
对于公租房REITs发展中所存在的低收益问题，笔者从国有土地配给和公租房盈利能力的提高两个方面提出了自己的建议，并就公租房REITs产品的其他问题也提出了相应的建议。
（1）国有土地的配给
根据我国保障房建设现状及其覆盖范围的情况来看，当前和今后一段时期内，公共租赁住房将成为保障性安居工程建设的重点，因此需要重点保障建设用地的供应。首先，中央给各地在下达公租房建设规模时应同步下达公租房建设用地相应的配给规模；其次，各地要科学编制公租房土地供应计划，加强其土地储备和供应工作。涉及新增公租房建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。
（2）提高公租房的收益
①公租房建设用地划拨。土地划拨是保证公租房盈利能力的重要因素。目前，我国房屋建设投资中，土地出让金占了很大比例。因此，政府如果够提供一定期限的划拨土地使用权用于城市公租房建设，公租房的建设成本将显著减少，以此抵消公租房未来的低租金水平劣势。
②公租房与商业地产捆绑打包。商业地产相对于其他类型地产（如住宅或保障房地产）盈利能力较好，能够保证未来的一定时期内的稳定且充裕的现金流。为了保证公租房现金流量的长期稳定，可以将其与其他盈利能力较好的营业性地产相结合，在土地划拨或是拍卖阶段将两者进行绑定，以商业地产REITs的发展支持并带动公租房REITs的发展，保证公租房的建设规模；另外，也可以考虑给公租房投资企业配给一定的商业设施收益权，即开发商在获得已经绑定的国有土地使用权后，在公租房底楼几层配置底商，商铺租金收入的优势可以用来补贴公租房的低租金，保证公租房的现金流量，以利于提高公租房REITs的整体收益率。
③公租房REITs的税收优惠政策。首先是制定相关税收政策，避免对REITs进行重复征税；其次可以考虑公租房REITs产品的利息分红收入免征所得税，以鼓励企业及个人购买公租房REITs产品；再次，通过分期返税政策抵消一部分公租房建设成本，提高其收益率；此外，对公租房收购、租赁等行为免征印花税、营业税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
④收益的分配。考虑到公租房的租金收益相比于商业地产来说很低，要想保证公租房REITs收益率的吸引力，就应当把大部分收益分派给持有人，必要时可以考虑前期100%派息。
（3）积极制定完善相关法律法规
对于公租房REITs产品，应积极制定有关法律法规，保证其顺利发展。首先，应当依照《信托法》的规定，建立健全信托登记制度及相应的操作办法，为REITs 提供规范的运作环境；其次，在推行REITs 的进程中制定税收优惠政策，提高对投资者的吸引力；再次，对REITs的组织形态、业务范围、收入来源及分配、流通机制等进行明确规定，保证在REITs运行过程中“有法可依”；最后明确REITs各个参与主体的职责，完善REITs的运行机制，为REITs的发展创造一个良好的法律环境。
此外，成立一个专门REITs工作委员会，负责REITs法律法规和政策的制定以及各有关部门相关事务的协调，加强对REITs的监管。
（4）完善REITs的二级交易市场
对于REITs产品而言，为了加强其流动性，提高其认知度和接受度，应当尽快建立并完善二级交易市场。在二级市场中，REITs持有者可以自由地买入或卖出基金单位，这样一来，加强了REITs的流动性，使得REITs的持有风险得以降低。
（5）培育专业的管理机构和人才
由于REITs在我国起步较晚，经验丰富的专业信托机构以及相关管理人才相对缺乏。对此，可以结合国内实际情况和借鉴国外经验，建立由商业银行、证券公司、信托公司等组成的多元化投资机构体系，使其成为公租房REITs模式所需要的专业投资机构。同时，组织专家学者进行公租房REITs的课题研究，进一步探索公租房REITs的发展途径与方式，推动公租房REITs的发展。
参考文献：
[1]《经济观察》，董如意：“REITs在我国保障房建设融资中的运用_以公租房为例”，2011年12月.
[2]《武汉金融》，赵以邗：“廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性探讨”，2010年第9期.
[3]《中国改革》，李汝容 毛志荣：“公租房商业运作模式初探”，2010年11月12日.
土地划拨与土地征收范文6
关键词：农民；土地财产性收入；苏州高新区
土地作为农民财产的一部分，其所得到的财产性收入是指土地被国家征用后或土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。土地被国家征用后，按规定能得到相应的补偿。在国家如此重视农民土地财产性收入的现状之下，农民土地财产性收入状况如何，怎样有针对性的增加农民土地财产性收入，这些都是我们需要思考并研究的重要内容。
一、K州高新区FQ街道农民土地财产性收入实际情况
苏州高新区FQ街道是在苏州城的西部，我们选取了FQ街道的失地农民，共发放问卷260份，回收有效问卷260份，涉及到关于土地征用、土地流转相关问题41题。同时对部分村民进行面对面的访谈，通过整理问卷及访谈结果，我们将调研情况整理如下：
1.关于土地征用
苏州高新区FQ街道康佳社区居民从前大多以种地为主要收入来源，2002年的时候，部分土地被征用，征用的土地被用做公益事业、基础设置、有盈利的公司和企业，在被征收土地用于什么项目的问题调查中，15%选择用于公益事业，23%人选择基础设施建设，62%人选择以盈利为目的的公司。在征地的过程中，村民表示政府有将包括征地范围、征地标准等相关信息的文件张贴公布，但他们虽知道政府张贴了这些信息，并没有过多注意。政府征地后，进行了多种方式的安置补偿，我们的问卷调查显示，得到货币安置有46人，得到就业安置有24人，得到农业安置的有20人，得到入股安置的有70人，得到社保安置的有40人，其他安置的为60人。村民对于安置补偿结果并不太满意，对现行国家土地补偿是否满意问题上，30人表示非常满意，30人比较满意，而20人不太满意，在被采访的两位阿姨中，一位称政府赔偿的安置房，11万左右，买两套房不够，装修费难以凑齐；另一位称征地后政府补偿了16万多一点，买房用了十多万，剩下的钱不够装修。因此村民大多并不愿意被征地， 260人中，仅1%人认为土地征用后收入增加的机会会更多，愿意被征地；69%人认为补偿过低，不愿被征用； 剩下30%人则表示很不满意；对于是否有侵占、挪用土地征地补偿费用和其他相关费用情况，34%人表示有，42%人表示没有，还有24%人则表示不清楚。
2.关于土地流转
高新区FQ街道居民土地大多有使用权流转的情况，主要以土地转让和土地出租两种形式为主。当时村集体受政府要求，决定实行土地流转，村民被动参与土地流转。村委会对于农民土地流转行为进行登记，所在村也设置专门的土地流转服务机构，大多数居民表示实行土地流转之后，自己的收入稍有增多。对于土地流转补偿费问题，多数人说能够及时发放，但对土地征用后生活满意度问题上，57人表示满意，127人表示不满意，76人则表示说不清。在对有土地出租的村民调查中，统计出租原因，70%居民反映处于农业种植收益低因素考虑。58%家庭参加入股，选择的入股方式多以资金入股为主，少数有资产入股，大多人表示对去年股份分红基本满意。在去年股份分红所占家庭一年收入比例的问题调查中，77%的居民表示所占比例很小，46%居民认为如果没有股份分红或者股份分红金额很小，对他们的家庭影响也不大，但多点经济收入会更好。
二、苏州高新区土地财产性收入存在的问题
1.村民理论知识的缺乏
我们在访谈的过程中发现，村民对土地财产性收入知道的不多，有的甚至完全不了解，调研小组成员给他们解释了农民土地财产性收入的基本概念后，他们才有所知晓。对土地财产性收入知识的缺乏使得村民自身在维护其土地财产性收益的权益上就处于劣势地位，这容易造成失地农民合法权益得不到相应的保护，从而影响农村经济建设，影响农业问题。
2.村组织透明度的缺失
FQ街道康佳社区居民是在2002年被征收的土地，从他们的反映中，我们得知当时虽有对土地征收范围、征收补偿标准的公告，但仍然存在有不透明的现象。部分村民反映他们所在村开会较少，村干部的处事方法也不如现在民主，在补偿过程中，存在补偿不公正的现象，他们将此解释为人情世故不可避免，但多数人表示，近几年这种现象有所好转。
3.征地补偿金额数少
法律虽然规定了维护公共利益需求的情况下可在补偿的前提下征收或征购土地。但是在实际操作过程中，政府将土地供应市场实际占有，农民只有少部分补偿金，而大部分的收益却被政府所掌控。事实上，被征地农民失去土地后所获得的补偿金，完全没法与实际拥有土地的收益相媲美，农民的实际收益是有所降低的。FQ街道康佳社区居民中，六成以上居民表示征地补偿金过少，征地过程中的搬迁买房等还需自己贴钱。
4.农民缺少利益表达权
随着农村土地征用范围和数量不断扩大，征地制度也在不断完善。但农民在土地价格中没有主宰权，他们在征地过程中的弱者地位并没有发生逆转，只是垄断价格的被动接受者。尽管知道土地征用过程中存在不合理现象，但FQ街道康佳社区的很多居民都是敢怒不敢言，同时也缺少组织机构去实现自己的利益诉求。农民没有办法保护好土地财产，更谈不上有效利用土地，并从土地上收益。
三、制约农民土地财产性收入的成因分析
1.土地集体所有制虚拟化
农村土地所有权虚拟化，谁拥有权力谁就真正拥有土地所有权，这成为了农民无法完整得到土地所有权的重要原因。在现实中，村民委员会往往充当集体土地的所有者代表，村民集体所有变成了村长和村委会少数人所有。这一问题在苏州高新区FQ镇2002年之前的土地征收过程中明显存在。同时，土地产权的各项权能的边界不清晰。后，土地的所有权和其他权能发生某种意义上的分离，即所有权属集体经济组织，其他权能归农户，但对这些权能的边界没有明确规定，对各自的权利、责任、义务和利益等都没有具体规定，从而导致各主体对自己责任权利边界的模糊，引发了一系列土地利用上的问题。
我国农村集体资产数量庞大，但目前集体资产运用效率不高，未能为拓展农民财产性收入发挥应有作用。除部分地区通过股份化等模式建立了有效的管理机制之外，大部分地区的经营管理权都是由集体经济组织行使。而对于代表集体组织的管理者来说，由于没有对土地的所有权，因而对土地的收益往往不负责任，从而缺乏经营的积极性，个别经营管理者甚至与外部主体合谋，在集体土地征用、集体资产运营等过程中以损害农民利益为代价谋取私利。而对大量的个体农户来说，不能对集体资产的经营管理者进行有效监督以保证集体资产保值增值。凡此种种，必然导致农村集体资产管理长期低效运行，大量的农民集体财产不能为农民获取应有的财产性收入。
2.农民土地承包权的不稳定性
土地承包权是农民获取财产性收入的重要资源，但问题是，由于现阶段农村土地属于集体所有，而代表其产权的合法主体是村民委员会、村民小组和乡镇农村“集体经济组织”，这使得农民权益经常受到少数“人”的不法侵犯，或是受到来自公权的不当侵占，使得农民的合法权益得不到保障。一是一些地方领导干部发展经济的指导思想存在偏颇，急功近利，追求局部的、地方的、短期的效益和经济的增长，以经营城市为名，剥夺农民的土地承包权。不少地方政府以低价征用农民土地搞开发区、工业园区，以非常优惠的条件甚至零地价把土地送给投资者，争相以最低廉的条件获得招商引资的成功；二是一些地方干部法制知识有待提升。粗暴执法，需要增强法律知识，加强依法行政；三是干部政绩考核制度存在问题。以GDP作为考核干部主要标准的制度，导致了一部分人追求短时效益，造成了土地资源的破坏，损失了长久的利益；四是现行《土地管理法》对于征用土地没有把公益性和经营性用地分开，规定所有建设用地均由政府征用，使地方政府征地的权力过大过宽，缺乏限制。
3.农村居民对其所拥有的宅基地不拥有完全的产权功能
农村宅基地是指在村庄范围内，农村村民住房、辅助用房（主要指杂物间、厕所、畜舍等）、院落以及村民日常生活、风俗习惯活动等涉及的用地。我国现行的农村宅基地产权制度的一个基本特征就是“集体所有，村民使用”。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”；这里的“拥有”，并不意味着农民个人对宅基地具有明确的财产归属权，因为《土地管理法》也规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；既然是集体所有，就排除了个人所有，可见，所谓的农民“拥有”宅基地的权利，不是真正法律意义上的财产归属，只是一种“不脱离农民集体”的有条件的使用权，决不具有法律意义的个人财产权。农民住房产权不完整的限制，既不能买卖，也难以从银行获得抵押贷款，偏远农村流动人口少又限制了租金收入。就这样，农民的房屋几乎成了“死产”，既浪费了资源，也切断了农民财产性增收的重要渠道。尤其是苏北地区农民受到区位和经济发展水平等因素的制约，土地和房屋带来的财产性收入更加有限。
四、增加农民土地财产性收入的对策建议
1.明晰农村土地产权并赋予产权主体相应的权能
从农村土地使用权上来分析，要实现农地的顺利流转和实现农民的利益，必须实现农村土地产权的法律化，最重要的是把农村土地承包经营权流转的决策权界定给农民，强化农地承包权。总体思路是建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农地产权制度，进一步落实农民的土地承包经营权，解放和发展农村生产力。一是建立健全推进机制。要形成各部门共同参与的联动机制。以农业主管部门为总体领导，负责产权改革的总体协调，县乡分级配合，各地紧密联系，形成工作整体部署。明确具体的工作机构专门负责此项工作，并落实到人。各部门管理好自己负责的工作内容。同时加强外界监督工作，使工作透明公开。二是制定完善政策措施。结合现有的土地政策及地方实际，出台相关政策配套措施，指导开展农村土地承包经营权实测及确权、登记、颁证和建立耕地保护基金制度工作，具体可出台相关确权办法和文件。
2.合理加快农村土地流转进程
土地流转要以市场为基础，遵循公开、公平、公正及有偿自愿、效率优先的原则，完善流转机制，实现农村土地的有偿流转。一是要构建农村土地流转市场。通过市场调节机制，鼓励对农村土地进行有偿流转，建立合理高效的土地流转市场，使农村土地流转打破地域限制，向高效益规模化经营转变，建立城乡一元化土地流转市场。二是要完善土地流转中介组织建设。土地流转中介是土地流转市场的媒介和桥梁，建立包括咨询、地价评估、仲裁等机构及相关制度，发展中介服务组织，为供需双方提供流转的平台，提供信息、咨询、预测和管理等服务，提供规范的交易程序，约束交易主体行为，明确流转违法成本，及相关法津责任，降低农村土地流转的成本与风险，保护农村土地流转主体的双方利益，为农村土地流D提供通畅的组织渠道。三是要建立动态的土地流转价格机制。农村土地流转，要充分考虑土地价格的构成因素及土地随时间推移的升值潜力，要对农村土地的自然属性和经济属性进行综合评价、分等定级。构建农村土地估价指标体系，实施农村土地流转后的动态监测，积极探索在土地流转过程中农户分享土地增值收益的政策与办法，建立公平、合理的土地流转利益补偿机制。
3.大力发展农村土地股份合作制
我国农村在坚持土地集体所有的前提下，应把土地产权分解为包括土地股权、经营权和使用权在内的三种，让农民拥有真正的权利，成为真正的股东，有比较完整的产权；集体经济组织则掌握土地经营权；土地租佃者享有土地使用权。按劳分配与按股分红相结合，实现同股同权、同股同利、风险共担、利益共享。同时，基层干部应转变怕失权、失利等思想，严格按股份合作制的程序参与管理，预防出现“内部人”控制的局面。另外股东要加强对董事会的民主管理和监督。只有这样才能增加农民收入，维护农民的土地财产权益，进而提高农业劳动生产率，实现集约化和规模经营。
4.加强法律制度建设
到目前为止，中国土地征收补偿规定分散在单行的各个法律中，还没有建立较为系统的土地征收补偿法，导致土地征收补偿程序混乱和征地补偿救济手段不完善等问题。我国应加强土地征收法制建设，以完善的法律法规规范土地征收的行为。一是可以参照国外有关土地征收补偿的法律制度，进一步完善《宪法》、《土地管理法》等有关规定，按照社会主义市场经济发展的要求和国际通用的惯例，明确规定征收补偿条款，为土地征收补偿确立法律依据。二是完善土地征收补偿配套的法律法规，加强土地征收政策咨询和法律援助机制，严格规范土地征收纠纷的处理程序。在强化对土地利用规划管制的基础上，从法律与法制的角度严格区分公益性、经营性建设用地，着力解决征地范围过宽、规模过大的问题。基于此，建议应按照逐步统一城乡建设用地政策的总体思路，参照城镇国有土地划拨用地目录来逐步确定土地征用使用权限的公共公益性用地范围。
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