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城乡规划法与土地管理法范文1
北京市朝阳区城市管理监察大队接到规划部门2011年北京市第三次卫星遥感监测违法建设的案件，其中一处位于金盏乡沙窝村朝阳农场院内，于是立案调查，经查建筑物系北京观唐假日休闲运动俱乐部有限公司建设的，经规划部门认定未取得建设工程规划许可证，城管执法机关依据城乡规划法律法规，分别于2012年1月4日和2月25日向该单位制发了《限期拆除通知书》和《限期拆除决定书》，责令其限期拆除。
2012年3月底，北京观唐假日休闲运动俱乐部有限公司提出陈述申辩意见，称北京市国土资源局已就其建设上述房屋占用国有林业用地问题做出行政处罚决定，并已申请北京市朝阳区人民法院强制执行。
2012年4月，经与北京市国土资源局朝阳分局调查了解，北京观唐假日休闲运动俱乐部有限公司建设的上述房屋确系占用国有林业用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，属于非法占地行为。北京市国土资源局已于2011年4月27日做出了（京国土朝阳分局罚字【2011】第07、08号）《行政处罚决定书》，责令该单位退还非法占用的土地，自接到《行政处罚决定书》之日起30日内拆除在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状。由于北京观唐假日休闲运动俱乐部有限公司逾期未履行该处罚决定，北京市国土资源局已向朝阳区人民法院提出强制执行申请，法院已于2011年11月18日做出了（（2011）朝执他字第12158、12159号）《行政裁定书》，准予强制执行。
存在问题：国土部门已对非法占地的违法建设作出了拆除决定，并已申请法院强制执行，城管执法机关是否继续履行执法程序报请区政府责成。
案例分析：
一、从《土地管理法》和《城乡规划法》的管理制度上分析
宪法规范无疑具有最高法律效力，宪法总纲第十条专门规定了土地的利用和使用。《物权法》和《土地管理法》应当被认为是根据宪法制定的基本法律，而《城乡规划法》则是具有一般法律的效力。《城乡规划法》主要是将城乡规划作为一种公共政策加以规定，是一种“政府主导，专家领衔，公众参与，行政决策”的技术方案；规划法处理违反规划而进行建设的基本方法是技术整改，只有严重影响规划实施才予以拆除或者没收。宪法和《物权法》将土地所有权作为国家基本经济制度的范畴加以规定；《土地管理法》规定严格的耕地保护制度和严格的土地用途管制制度，也表明土地管理法具有严格约束城乡规划的效力。土地管理法的基础和核心是国家的基本经济制度和物权制度；土地管理法处理侵犯土地所有权和使用权的基本方法是排除侵害。
本案中，违法建设单位建造违法建筑，既存在非法占用土地的情形，又存在违法建设的行为，从违法行为影响和后果而言，非法占用土地更为严重，因此由国土部门执法并无不妥。
《北京市人民政府印发关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制意见的通知》（京政发【2010】15号）第二十条针对此类情况规定了牵头协调负责制，凡涉及违法用地行为的，由市国土局牵头协调；不涉及违法用地，而涉及违法建设行为的，由市规划委牵头协调。本案涉及违法用地，国土部门依法查处，作出处罚决定并申请法院强制执行，符合牵头负责制的规定，其他执法部门应当按照此规定尊重国土部门的执法行为。
二、从行政权与司法权的目的上分析
第一，行政执法主体是以法律为依据，行政执法权力具有法律的从属性，是具体实施法律，执行法律的权力。司法权通过执掌法律，实现诉讼目标，司法权有“执掌、操控” 法律的能力。行政执法权力运行的最终目的是维护正常的社会管理秩序。司法权力运行的最终目的不在于维护社会管理秩序，而在于公平解决争议，实现更高层次的社会公平和正义。第二，行政执法权力的过程重在行政执法的效率，在这个前提下，兼顾当事人的程序权利。司法权力运行的过程重在程序，以程序公正保障实体的公正。因此，法院对国土部门申请强制执行的处罚决定进行审查并裁定准予执行，表明应经认定该处罚决定合法有效，予以支持，下一步将强制执行。
三、从执法资源上分析
城乡规划法与土地管理法范文2
一、细化法律规定，以贴近农村实际，体现以人为本。
《土地管理法》第77条第1款规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”立法者仅从行政管理的角度，对农村村民非法占用土地建住宅如何实施行政处罚作了规定，但并未考虑到村民建造的住宅是否符合当地的土地利用总体规划，占用的土地类型是耕地还是建设用地，而一律规定限期拆除。如此一刀切的规定，没有从农村宅基地管理的实际情况出发，一旦移交到法院，也不利于法院的强制执行。不妨参照《土地管理法》第76条的规定进行修改，对村民的违法建房，符合土地利用总体规划的，可以先采取没收措施，再允许村民回购，这样既能解决村民的住房需求，还能避免司法强制执行中出现的不利后果。
二、对如何没收及处置违法建筑物作出详细规定，便于执法部门的实践探作。
《土地管理法》第73条和第76条规定，对于在非法转让、非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，符合土地利用总体规划的予以没收。但是至于如何没收，没收以后如何处置，是拆除还是再利用，应当移交给哪个部门保管，建筑物被没收后，该建筑物所占用的集体土地应当如何处置等，《土地管理法》及其实施条例都没有作出详细规定。违法建筑物一旦被没收，就属于国家所有，但是其占用的土地所有权性质并不因建筑物的没收而改变。仍然属于集体所有，房地权属不一，直接影响国土资源管理部门对违法建筑物没收后的进一步处置。对此，法律应当作出明确、详细的规定，以方便执法部门的实践操作。
另外，对于部分符合土地利用总体规划，部分不符合土地利用总体规划的违法建筑物，国土资源管理部门依法处罚时应当部分予以没收，部分予以拆除。此种情况下，如果当事人不愿意自行拆除违法建筑物，实践中应当如何执行，法律亦应当有明确说法。
三、借鉴《城乡规划法》，强化县级以上人民政府对违法建筑物的拆除责任。
《城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。”本条规定赋予县级以上地方人民政府对所辖区域内违法建筑物的拆除责任，规划主管部门不必再将违反城乡规划法需要的案件移送法院申请强制执行，既减轻了法院的执行负担，又较好地解决了违法建筑物的拆除问题，确保案件能够得以执行。
根据现行的《土地管理法》，国土资源管理部门作出的限期拆除违法建筑物的行政处罚决定，由于法律没有赋予其强制执行权，对于当事人拒不履行的，只能移送不动产所在地人民法院申请强制执行。但法院同样面临着一系列的执行困难，导致土地违法案件执行率极低，对成片建设的、具有一定规模的工业厂房尤其如此。因此，有必要借鉴《城乡规划法》第68条之立法规定，赋予县级以上地方人民政府对违法建筑物进行的权力。
四、加大对“以租代征”中出租方的惩处力度，必要时增设刑事责任条款。
现行法律对“以租代征”行为的惩治手段比较软弱，《土地管理法》第81条仅规定了“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。惩治力度的不足，导致更多“以租代征”的发生。因此，建议加大对非法出租集体土地的惩治力度，必要时增设刑事责任条款。
(天津市国土资源和房屋管理局执法监察总队 王高强)
“粮仓”更要加大保护力度
海伦市位于黑龙江省中部，自然条件优越，耕地集中连片，素有“粮仓”美誉。为保护“粮仓”优势，海伦市国土资源局近几年积极采取保护措施，加大土地占补平衡和整理力度，效果颇为显著。
质量与数量占补双平衡。首先，一直坚持城市建设用地增加与耕地减少相挂钩策略。根据农用地分等定级估价成果，对本市耕地质量状况作出科学评定，全盘掌握不同等级耕地的数量、分布。针对不同的情况相应采取不同的管理策略，使节约用地得到严格的政策支持。
其次，为了杜绝土地利用过程中“多占地、占好地”、“低效用地”等现象发生，海伦市国土局把约束机制引入到耕地质量考核的标准中：凡是耕地转为建设用地的，将新增建设用地使用费收缴与耕地质量等级挂钩，等级越高则缴纳新增建设用地使用费越高。另一方面，对占用的耕地进行等级评定，补充耕地不仅要在数量上与占用耕地相等，而且在耕地质量上也要相当。
加大土地整理力度，提高农地生产力。2006年，海伦市被确定为国土资源部国家级基本农田保护示范区。海伦市国土资源局在认真调查分析农村土地现状的基础上，坚持开源与节流并举，计划实施国家和省级土地整理工程5个。其中，国家投资的土地整理项目区涉及土地总面积7090.21公顷，土地整理规模6666.16公顷，土地整理后新增耕地581.07公顷；省级项目区涉及土地总面积7165.80公顷，土地整理建设规模6668.82公顷，土地整理后新增耕地269.78公顷。
经过土地整理，海伦市的耕地面积达到293853.87公顷，其中旱田280968.01公顷，占耕地面积的95.6％；水田12324.77公顷，占4.2％；菜田561.09公顷，占0.2％，人均耕地面积0.54公顷，高于全省人均耕地0.31公顷的水平。按照《黑龙江省农用地分等》标准，项目区基本农田经过整理后，耕地质量至少提高一个等级以上，亩产提高150斤～200折，成为高产稳产农田。
严格管理新增耕地。落实粮食增产的成果，必须严格管理新增耕地。海伦市国土资源局首先加强了新增耕地权属管理。通过对整理后净增耕地权属管理合法的调整，不但将新增耕地落到图斑、台账上，更落到土地所有权证书中，明确权属，防止今后土地利用中可能引发各种纠纷。其次，加强新增耕地的经营权管理。要求土地所有权单位要把净增耕地作为机动管理，按照机动经营管理的规定，实施竞价发包，签定年期5年以下的承包合同，明确双方的权利，责任和义务，达到所有权单位增加积累和承包人增加收入的目的，确保粮食产粮。如今，通过对耕地的集约利用，海伦市耕地总面积达293853.87公顷，农业总产值达到156800万元。
(黑龙江省海伦市国土资源局 周志国 胡太祥 李淑媛)
应用DEM计算土方量更准确
土地平整工程是土地整理项目的核心内容，是实现农田水利化、农业机械化的重要条件，是建设高产稳产、旱涝保收基本农田的重要措施。而土地平整工程中土方量计算又具有很大的主观性和可塑性，其平整精度不但影响到土地整理后的土地质量，而且关系到投资大小等问题，因而备受各方关注。
土地整理项目需要一种具有广泛用户基础、操作简单、能充分利用现有数据资源且计算结果精度较高的土方量计算软件与方法。
获取正确的数据是建立DEM的第一步，也是关键的一步，它不仅直接影响DEN的精度，而且直接影响费用开支。常规方法主要有以下几种方式：
地面测量――利用自动记录的测距经纬仪(常用电子速测经纬仪或全站经纬仪)在野外实测。这种速测经纬仪一般都有微处理器，可以自动记录和显示有关数据。还能进行多种测站上的计算工作。
现有地图数字化――利用数字化仪对已有地图上的信息进行数字化处理的方法，目前常用的数字化仪有手扶跟踪数字化仪和扫描数字化仪。
空间传感器――利用全球定位系统GPS，结合雷达和激光测高仪等进行数据采集。
数字摄影测量――这种方法是由航空遥感，用摄影测量的方法来建立空间地形立体模型，量取密集的数字高程数据，建立DEM。数字摄影测量方法是空间数据采集的有效手段，它具有效率高、劳动强度低的优点。
综合考虑这几种方式，选择地图数字化和GPS测量相结合的方式，首先数字化土地整理项目区的地形图，然后配合外业测量采集离散的高程点。
根据项目区现场踏勘来看，区内地势较平坦，不宜大面积田块平整增加土地平整土方量，应尽量依据自然地形、地势，合理设计高程，使挖填土方量最小，同时满足机械作业、灌溉、农作物耕种的要求，土地平整内容主要对荒草地、田坎、零星水利设施用地、杂乱的交通用地进行平整。
城乡规划法与土地管理法范文3
理论意义：土地是人类社会最重要的财产，土地征收权力作为国家或政府为了实现公共利益而被赋予的一种强制性取得土地的行政权力，实践中其侵犯行政征收相对人，即被征地人权利的现象屡屡发生。为了充分保护被征地人的权利，许多国家都对土地征收的条件、补偿、程序进行了严密规定，并建立了充分、高效的争议解决机制。笔者的研究旨在探讨土地征收的理论基础，在分析集体土地征收中存在的问题，借鉴其他国家和地区的土地征收制度，对集体土地征收的问题提出解决方案。
现实意义：随着我国城市化的发展，大量的集体土地被征收。虽然经过多年的发展，征收制度逐渐完善，随着《国有土地上房屋拆迁和补偿条例》的出台，完善了城镇土地征收，但是在农村地区，集体土地征收依然存在许多问题。今年，xx在xx届三中全会会议上提出：城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。现阶段，我国现有法律制度与经济社会发展脱节，尤其是今年来公益征收的范围被不加节制的扩大，暴力征收现象层出不穷，导致了农民的合法权益遭到了严重侵害，引发了失地农民的不满。所以笔者认为，修改现有集体土地征收制度迫在眉睫。
二、文献综述(目前同类课题在国内外的研究状况、发展趋势以及对本人研究课题的启发等方面)
集体土地征收是指国家为了公共利益，根据法律所规定的程序和审批权限，把农民集体所享有的土地收为国有，并对其作出一定的补偿行为。现阶段我国关于集体土地征收的法律规定主要体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城乡规划法》等法律法规中，以上法律虽然相对具体，但是与时展需要相脱节。众所周知，西方国家虽然没有如我国一样的“集体土地”说，但土地征收制度理论却由来已久发展至今，其中英国、德国和美国的征地制度是当今世界比较完善和先进的制度体系。英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。在2019年颁布的《规划和强制购买法》中，对于地方当局通过强制购买实施城市开发的目的的规定更加具有弹性，只要符合下列要求，地方当局就可实施强制购买：促进或者改善该地区的经济福利，促进或者改善该地区的社会福利，促进或者改善该地区的环境福利。美国自建国初就在联邦宪法中规定：只有为了公共目的，而且必须要给予土地所有者合理的补偿，政府及有关机构才能行使征地权。德国关于土地征收的规定也相当完善，主要体现在《德国基本法》中包含了严格的限定，对征收的条件、程序、补偿及其他各方面均作出了详细的规定。
我国土地征收制度是与每一时期我国国民经济发展需要和发展水平、农民集体土地所有权变革情况相适应的。在计划经济时期,经济发展较为落后,百废待兴,农村土地实行农民集体所有制,土地征收权力运用较为频繁,当时的国家建设大多是国家投资的军事国防、基础设施等,与公共利益是相一致的。在社会主义市场经济时期,投资体制、用工制度、供地制度等发生重大变化,用地主体不再局限于国家投资主体,供地制度也逐步实现市场化,但是农村土地坚持集体所有,土地征收制度依然是农村土地转为国家建设用地的唯一合法渠道,具有高度垄断性。长期以来被征地农民的土地权利弱化、残缺,农村土地和城市土地在权利、使用和管理上一直存在着严重的分立和割据。农民土地权利的这些特性造成我国当前土地征收制度存在不少问题。如土地征收条件概念不清,土地征收补偿标准不科学、过低,土地征收程序不完善,争议解决机制不足等,导致政府滥用土地征收权力,被征地农民权利被严重损害。
通过对国内外理论和现存制度的研究笔者得到了很大的启发，笔者认为我国集体土地征收中存在问题的解决从根本上来讲还是应该从立法角度完善土地征收的制度，当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的政府裁决。最后我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。
笔者认为：首先应先界定公共利益的范围(必须具备公共性、合理性、正当性、补偿性);其次加强农民对征地的参与;最后健全集体土地征收争议裁决制，将征收主体和裁决机构分开，完善集体土地征收行政与司法救济。
三、研究的理论依据、研究方法及主要内容
研究方法主要以行政法学理论和正在修订的《土地管理法》和《土地管理实施条例》，通过与老师指导和探讨，以文献研究为主，大量搜集、阅读报刊文献资料，同时借助媒体网络，广泛收集与集体土地征收的有关的资料。理论和实践相结合，思辨和实证相互运用，重在实证研究，在文章中提出自己的见解。研究的主要内容是有关集体土地征收制度的进一步完善的问题。
四、研究条件和可能存在的问题
主要是通过阅读有关集体土地征收方面的论文、书籍，并结合具体的实例进行研究;同时本论题所依据的材料和获取的信息主要来自期刊、相关报道，因此免不了会在信息方面有一定的瑕疵，自己的知识储备的相对贫乏和研究能力低下也会造成这次研究的瑕疵。
五、预期的结果
通过自己的研究，给《土地管理法》提供一个视角，完善相关的立法，更好的保护农民的权益，为不断涌现的土地征收方面的群众性事件提供一个解决问题的途径。
六、论文提纲
浅议集体土地征收存在的问题及其解决方案
(一)引言
(二)提纲
一、 集体土地征收的相关理论问题
(一)集体土地征收的概述
(二)集体土地征收法律制度的历史沿革
(三)集体土地征收的理论基础
二、外国土地征收法律制度的借鉴
(一)外国土地征收的法律简介
(二)英国、台湾土地征收制度的可借鉴之处
三、我国集体土地征收法律制度现状
(一)我国集体土地征收法律制度的相关规定
1、《宪法》
2、《物权法》
3、《土地管理法》，《土地管理法实施条例》，《城乡规划法》
(二)我国集体土地征收法律制度的缺陷
1、公共利益认定的模糊性
2、征地利益分配不平等、不合理
3、农民缺乏对征地活动的知情权、监督权
4、争议裁决及救济机制不完善
(三)我国集体土地征收法律制度缺陷的成因
1、城乡二元土地所有权划分与城市化发展的矛盾
2、集体土地所有权不完整
3、征地中农民的土地所有权主体地位被虚化
4、重人治、轻法治的传统思想
四、完善我国集体土地征收法律制度的几点建议
(一)健全公共利益征收模式
1、合理界定公共利益
2、明确区分公益征收和其他征收
(二)完善集体土地征收补偿措施
1、补偿标准市场化、方式多样化
2、对失地农民提供完善的社会保障
(三)健全集体土地征收法律程序
1、确立征收的正当程序原则
2、加强农民的参与权
(四)完善土地征收中的争议解决及权利救济
1、健全集体土地争议裁决机制，将征收主体和裁决部门分离
2、完善救济制度
(1)加强行政救济，将该争议纳入行政复议受案范围
城乡规划法与土地管理法范文4
一、什么是违法建设：
（一）违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：
1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；
2、不按批准的设计图纸施工的建筑；
3、擅自改建、加建的建筑；
4、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；
5、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；
6、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；
7、违反法律、法规有关规定的其它建筑。
（二）违法建筑之种类
违法建筑之种类，可以从不同的角度用不同的方法、标准可以对违法建筑作出不同的分类。
1、以所违反的法律性质为标准，可以将违法建筑分为违反土地管理法类型的违法建筑和违反规划法类型的违法建筑。违反土地管理法类型的违法建筑，是指违反土地管理法律、法规的违法建筑，从此类违法建筑存在的物理结构来看，主要是指其平面上未经有权审批的土地管理部门批准或超过批准的范围的情形，应有土地管理部门依照土地管理法律、法规的规定予以处罚。违反规划法类型的违法建筑，是指违反规划法律、法规的违法建筑，从此类违法建筑存在的物理结构来看，主要是指其立体结构上未经有权审批的规划管理部门的批准或超出批准的范围的情形，应有规划行政主管部门依照规划法律、法规予以查处。此项职能是由《中华人民共和国城乡规划法》予以确定的，但根据国务院法制办公室关于在江西九江市开展相对集中处罚权试点工作的复函精神，九江市城市管理行政执法局行使城市管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，此项职能应由九江市城市管理行政执法局履行。
当然，作这种分类并非绝对，事实上存在着既违反土地管理法又同时违反规划法的复合型违法建筑。从理论上讲，对于这种复合型违法建筑在查处时，土地管理部门和规划行政主管部门均有权查处，既可以单独查处，也可以联合查处，但对于同一违法状态一般来讲应避免重复查处的情况发生。
2、以违法建筑存在的地域为标准，可以将违法建筑分为城市（区）违法建筑和乡村违法建筑。所谓城市（区）违法建筑是指建筑于城市规划区内的违法建筑。这类违法建筑由于位于人口相对稠密的城区，往往表现出以下特点：以违法搭建即临时性建筑物、构筑物为主，主要影响城市市容（当然也就影响城市规划）；发现比较容易，因为城区内人员流动相对比较频繁，城市管理队伍比较充足；但是，由于城管队伍的组建较迟（主要组建于上个世纪末，05年市三区就集中开展了大规模的综合整治工作，做到了还路于民），历史遗留问题较多。所谓乡村违法建筑是指建筑于广大农村地区的违法建筑，这类违法建筑的特点是：以固定的违法建筑为主，主要是违反土地管理法律，但违反规划法律的情形也已出现并呈增多趋势；由于执法力量比较薄弱，发现往往较迟，查处工作比较被动。当然，作这种分类主要意义在于可以明确执法、管理工作的重点，但实际上随着我市城市化建设进程的加快，正在大量地出现虽已列入城市规划区但实际上在发展程度上仍属于农村的地区，即城中村的问题，在这类地区违法建筑的存在仍呈现出乡村违法建筑的特点。
3、以违法建筑是否已实际建成为标准，可分为已建成违法建筑和在建违法建筑。这里，对于“已实际建成”的标准可能会有不同的认识，一般认为，违法建筑已完成结顶即为建成，并不要求完成违法建筑的装饰工程。作这种分类在《中华人民共和国城市规划法》执行期间其意义重大，因为发现时违法建筑是否建成直接关系到处罚措施的选择。如果行政执法机关在发现违法的情形时，违法建筑已实际建成，则只能依法作出相应的处罚决定，而不能直接采取相应的强制措施，法律将对已建成的违法建筑采取强制措施如的权力赋予法院。如果行政执法机关在发现违法的情形时，违法建筑尚未建成则相关的法律、法规赋予行政执法机关一定的采取强制措施的权力。当然自《城乡规划法》颁布实施以来，在查处违法建筑时此类法律上的强制制约问题已经解决，《城乡规划法》第六十八条规定：城乡规划主管部门作出停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。这里的“有关部门”，是指具有执法权的部门。
对违法建筑还可以其他标准作进一步的分类，如以违法建筑本身的物理结构为标准，可分为固定违法建筑和临时性违法建筑；以违法建筑的实际用途为标准，可分为生活型违法建筑、生产型违法建筑、经营型违法建筑和其他类型违法建筑（如用于饲养信鸽的鸽棚）；以违法建筑所有人即违法主体的户籍为标准，可分为当地居民所有的违法建筑和外地人所有的违法建筑；以事先是否经过审批为标准，可分未经审批之违法建筑、申而未准之违法建筑及超过审限之违法建筑，等等。但每一种分类可能都有一定的意义，都会对具体查处产生一定的影响。
二、违法建筑之违法构成
1、违法建筑之主体。一般来说，当指违法建筑之所有人。然而，社会生活之实际表明，违法建筑之所有人往往并非个体之自然人，而是以家庭为表现形式的特定之自然人集合即所有家庭成员。那么，是否所有的家庭成员均为违法建筑之违法主体呢？答案当然是否定的。因为，违法建筑之违法行为在性质上属于行政违法行为，而行政违法行为的主体一般来说只能是成年人（包括年满16周岁且已独立生活之人），未成年人不能成为行政违法的主体，所以可以且应该排除家庭成员中的未成年人。同时，根据一般家庭的实际情况，建筑主要应由户主决定并具体组织实施的，家庭中的户主相当于法人组织中的法定代表人。所以，我们在查处此类违法建筑过程中应尽可能地将户主列为违法主体。送达有关法律文书时，应当在这方面加以注意。
只将户主列为违法主体本身并不意味着其他成年家庭成员就不是违法之主体，相应的行政处罚之法律后果应该由家庭成员共同来承担，如罚款应由家庭共同财产来承担，而不能由户主个人之财产来独立承担。同时，家庭成年成员（主要应该是共同生活的）中，如果有机关工作人员则即使其不是户主也应在承担相应的法律责任之后，还应承担相应的行政责任，如由所在单位作出相应的行政或党纪处分。
2、违法建筑之主观方面。很显然，违法建筑作为一种行政违法行为在主观方面只能由故意构成，且这种故意主要表现为直接故意，但也存在间接故意之情形，如非户主家庭成员之违法可能出现放任违法，但这种间接故意仍然应承担与直接故意相同的法律责任，也即并不能因某家庭成员系“放任”违法建筑而可以不共同承担责任。
在违法建筑之主观方面，有必要作进一步分析的乃违法之动机。动机虽然不影响违法建筑之构成，但应该成为在具体处罚时予以考虑的一个因素。有的违法建筑主体，系出于解决居住的实际困难而建筑；有的系出于解决谋生而建筑，如残疾人临时搭建为设摊；有的系出于个人爱好且带有一定公益性而搭建，如信鸽协会会员为饲养信鸽而搭建；有的是符合条件却受不了相关人员的拖沓甚至刁难而违法建筑；而有的则主要是因为从事或扩大经营而建筑，有的则主要是为了享受而建筑，等等。显然，前几种动机在一般人来看均属“情有可原”，而后二种情形则一般均属不符合条件，属违法故意比较明显且恶劣。在对违法建筑进行具体查处时，有必要区别不同的动机采取不同的方法和措施，比如对于“情有可愿”的应在法定范围内尽量选择较轻的处罚措施，给予适当更为合理的宽容期限，而对于违法动机纯属无理甚至恶劣的则应相对给予较重之处罚，采取的强制力度可以适当大一些，以体现执法之威严。
3、违法建筑所侵犯之客体。一般认为，违法建筑侵害的客体可分为三种，一是侵害了国家的土地管理制度，二是侵害了国家对城市或农村的规划管理制度，三是既侵害了土地管理制度同时又侵害了城市、农村的规划管理制度。当然，违法建筑可能还同时侵害了相邻关系，但这不是违法建筑所主要客体。
4、违法建筑之客观方面。简单地讲，违法建筑之客观方面是指违法主体实施了未经土地管理部门、规划管理部门之审批或超出范围故意实施违法建筑的行为并实际地使所建造之建筑物、构筑物处于违法状态。每一个违法建筑行为都会有各不相同的客观方面，这里对“违反规划”作一些适当的分析。
社会生活的实际决定，任何一份标准的城市规划或村镇规划都不可能对规划范围内的每一幢（栋）建筑物都作出具体明确的规划说明，一般来说规划只能明确一些大的原则，如功能区之设置、公用设施之布置、道路之布局等等，而每一幢（栋）具体的建筑是否影响规划则不一定能在城市规划或村镇规划中找出十分充足的理由。为此，实际部门有人提出未经审批的建筑物、构筑物一律视为“违反规划”，与审批内容不相符的也一律视为“违反规划”。应该说这种观点有其合理性、可操作性，但我认为首先，《城乡规划法》及其相关的法规、条例中均没有“违反规划”之说法，《而城市规划法》只有“影响规划”和“严重影响规划”之说，《城乡规划法》对此进行重新表述，更加科学和规范。第六十四条规定，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，关处罚款，无法采取措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。违法建筑之四个构成要件是一个统一的整体，只有当某行为同时具备这四个要件时我们才可以说这个行为构成了违法建筑（行为）。
三、违法建筑查处中的问题分析
对于违法建筑的查处或者说违法建筑之整治，目前来看主要由政府部门中的土地管理部门和规划行政主管部门实施。这项工作关系到土地资源的科学、合理化利用，关系到城市化进程的推进，也关系到一个城市、一个地区的社会、经济、文化等各方面综合发展的水平，也关系到和谐社会、小康社会的建设，对此予以充分地重视实有其内在的、迫切的现实需要。但是，我们在实际操作中，存在的问题仍然不少。
1、行政执法存在明显的不公平性。“法律面前人人平等”是我国宪法所确定的一个立法、执法、司法的基本原则，这一原则应适用于所有立法、执法和司法活动，对此是众所周知的，行政执法自然也不能例外。法律面前人人平等，贯彻到具体执法实践应该说主要是对同样的情况应给予同样的法律评价，不能区别对待。然而，在对于违法建筑的查处过程中，我们发现经常出现执法中的不公平现象。比如，对于毗连的违法建筑群中，只查处其中的一处；在一个相对比较狭小的范围内同时出现的违法建筑，部分被查处而另一部分却被“视而不见”；同样的违法状况，有的被处以拆除甚至没收，而有的只是相对比较轻微的罚款；基本同样的情况，有的被批准了，有的被没有理由地长期搁置没有答复。九江市城市规划区范围内存在大量此类问题，如05年庐山区政府拆除浔南大道周边大量的违法建筑，但也仍存在大量的违法建筑，给以后拆迁工作增加了非常大的工作困难。开发区拆除九瑞大桥下两幢违章建筑，业主就投诉相关部门执法不公。
3、对违法建筑的具体处罚缺乏可操作性。相关法律、法规所设置的处罚措施都有其相应的适用对象，对具体处罚措施的选择应该注意把握其可操作性。在对违法建筑的处罚中，问题最为突出的是对“拆除”措施的采用。客观地讲，“拆除”是一种在法律上恢复原状，使违法建筑恢复到原有的合法状态最为有效的方法，但在实际操作中“拆除”并非始终都是合适的。对于过去违法建筑所使用的材料相对比较简单的情形或者一般的违法搭建，拆除无疑是可行的，但对于目前经常出现的大量使用钢筋混凝土结构违法建筑来讲，拆除就越来越显得不适宜了。比如，某份处罚决定要求对某钢筋混凝土结构的别墅式建筑拆除其超高的1.2米顶部，如何执行？且不说这种“拆除”须有非常高的技术要求（否则实际操作中会有很大的技术风险），而且作为一个整体的建筑物拆除其上部必然会对下部造成损害，那么，对于这种损害具体执行部门就有承担赔偿的风险。如姚家洼一家农房，违章加层，部分违章，市执法局配合街道拆除两次，但难度非常大。当事人对执法部门的工作不满意，目前仍在反复投诉。对于拆除目前经常出现的建造得非常考究的建筑物之一部分，毕竟不是切菜，具体承担强制执行的相关部门并不具备应有的技术力量。其实，从目前的科技发展水平来看，要对其他部分不能损害地拆除部分违法建筑，其执行（即拆除）的成本明显过于庞大。所以，我们认为，对于那种拆除整体违法建筑中的紧密相连部分的处罚属于“执行不能”。作为建筑物是一个物理意义上的整体，一旦出现超审批范围，就可视其整体为违法建筑，如必须拆除则其范围应及于整体之全部，当然，作为执法部门来说，关键或者说应将主要的精力放在及时监管之上，应避免在违法建筑整体完工之后才却查处，因为建筑物越考究其建设所需的时间也越长，给执法部门提供的查处时间也越长，应该有可能在其整体完工之前就着手查处，在未完工之前拆除显然更为合适且执法成本较低。
4、具体处罚欠缺合理性。行政执法部门的同志往往认为合理性是一个抽象的概念，在具体中无法把握，但行政执法中的合理性其实也是为行政法律所明确要求的，我国行政诉讼法在规定法院对于行政具体行为的审查标准中就明确包括合理性的要求，同理，对于非诉行政执行案件的审查也应包括合理性之审查，对于确属不合理的法院可以依法裁定不予执行。相当一部分违法建筑之出现有其内在的客观原因，这些原因包括行政许可部门工作的过错或瑕疵，如当事人符合报批条件但审批部门工作不及时导致未批先建；历史原因，长期以来行政部门对于客观存在的违法、违规建筑未予查处，以至类似情况得以蔓延；生活原因，有的违法建筑主体确有特殊困难需要搭建，且其搭建影响其生活关系至巨，对此类情形应先在设法帮助其适当解决生活之出路后再行拆除为妥，等等。总之，涉及合理性问题的情形，我们认为应尽量在执法中体现执法为民的观念，努力帮助相关当事人解决实际困难的前提下再来的严肃性，也即执法必须同时考虑维护政府和党的形象。
四、违法建筑整治中应予注意把握的几个问题
1、区别对待，将查处的重点放在新出现的违法建筑。从目前城市规划区内的实际情况来看，违法建筑存在的面仍然很广，大量历史遗留下来的违法建筑一下子全面查处不利于当地的社会稳定。所以，应采取区别对待的办法并将查处之重点放在新出现的违法建筑，这虽然会在一定程度上影响执法的公平性，但这是一种从实际情况出发的执法政策之选择，有其合理性。
2、把握合理性。面对大量存在的违法建筑由于执法的力量、成本，我们不可能一蹴而就，只能有步骤、分阶段地逐步整治，在这一过程中应努力把握好合理性。主要是指对于同样的情况应努力给予同样的法律评价，具体操作中对于同时发生并发现的违法建筑应基本同时地予以查处，在一个相对比较接近的小范围内（如物理结构上毗连，目力所及的范围）几处违法建筑应考虑同时查处。当然，在实际查处中确有理由的可以例外，但这种例外必须属少数甚至极少数且这种理由应为普通人所能普遍接受（06年开发区在组织对茅山头号垦殖场三分场范围内的违章建筑时就出现此类总问题）。
城乡规划法与土地管理法范文5
一、规划的重点内容和相互间的关系
1.国民经济与社会发展规划----“定目标”
国民经济和社会发展规划的主导内容是确定近远期经济和社会发展总体目标，明确需要重点建设的项目列表，规定项目一经确定，严格进行更改。其他规划均要以国民经济和社会发展规划为准，不需要另行界定。
2.土地利用总体规划----“指标和坐标”
土地利用总体规划突出体现对建设定用地规模、耕地保有量和基本农田保护等指标的刚性约束。建设用地、耕地保有量、基本农田等规模必须以土地规划为准。综合协调农用地、建设用地和其他土地等三大地类的结构和布局，解决各地类“放哪里”的坐标定位问题。
3.城乡总体规划----“定布局”
城乡总体规划发挥宏观战略分析的优势，领衔制定城市发展战略，具体确定城市空间结构、城市建设用地内部各项用地比例和空间布局。具体解决“放什么”的用地布局问题。
4.各类专项规划----“定方向”
各类专项规划主要是依据地区的产业、资源现状，提出未来发展的思路、重点打造的方向，但是其最根本的原则是不能违背“三大规划”。
关于规划的问题，要从规划体系的角度去加以完善。总体上讲，规划体系大体可以分为三大块，一块是发展规划，一块是专项规划，还有一块是空间规划。发展规划主要是各级政府授权各级发改委牵头编制的五年发展规划纲要。专项规划是发展规划的细化，包括发改委和其他政府各个部门编制的行业规划、事业规划，等等。第三块包括建设部门抓的城镇体系规划、城市规划或谓城乡规划，国土部门抓的土地利用规划，发改部门抓的区域规划，这些规划合在一起叫做空间规划。这三者之间的关系是发展规划处于统领地位，由它确定总体目标和主要任务，是管“干什么”的；专项规划明确一个一个领域、一个一个行业怎么去干，是管“怎么干”的；空间规划是解决空间布局和管制问题的，是管“哪里干”的。三大规划有机统一，这就是我们的规划体系。
二、当前各类规划之间存在的矛盾
当前，许多专家学者提出“三规合一”，即国民经济和社会发展规划、城市总体规划以及土地利用规划合为一体。2004年我国颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》及2008年开始施行的《中华人民共和国城乡规划法》均提出了“三规合一”的相关要求。《土地管理法》第二十二条对城乡规划与土地利用规划的衔接关系作出明确规定：城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。《城乡规划法》第五条提出：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。但如何依据、如何衔接依然是目前总体规划编制过程中非常棘手的问题。
多年的规划实践表明，我国当前的空间规划体系突出地存在着城乡规划与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划之间缺乏有效衔接的弊端，在同一个城市空间上，往往多个政府部门都有规划引导和控制要求，但由于彼此之间缺乏协调甚至相互冲突，导致了开发管理上的混乱和建设成本的增加，这影响了经济社会的健康发展。究其原因，主要是“三规”之间在工作目标、空间范畴、技术标准、运作机制等方面存在交叉和矛盾。住建主管的城市规划最具有技术和管理实力，但它属于专业管理部门，城市规划在综合作用的发挥上受到较大制约。发改委具有综合协调社会经济发展职能，但其空间规划技术力量相对薄弱。土地利用总体规划是以耕地保护为主要约束条件的单一目标规划体系，难以在快速工业化、城镇化进程中发挥各项用地供需之间的综合协调作用。
三、盱眙规划的基本现状
就盱眙的规划实际情况来看，主要有：
一是国民经济和社会发展规划五年纲要。该规划由县发改委牵头编制，目前正在执行的是“十二五规划”，从2011年至2015年，是重点针对产业发展布局的规划。同时，着手考虑“十三五规划”。
二是城乡规划。该规划由县住建局牵头负责编制，盱眙县城市总体规划（2006-2020）旨在恢复盱眙县城区山水生态风貌。规划通过有机疏解老城区人口，改善城区住房条件，优化城区生活空间；控制城区建筑高度，凸显盱眙山水城市风貌特色，将“山、水、城”融为一体；完善城区文化、旅游服务设施，充分展示盱眙地方文化，助推旅游产业发展。
三是土地利用总体规划。该规划由县国土局牵头编制，规划期限是2006年到2020年，该规划落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度，对上级下达的各项规划指标，围绕全县经济发展大局，科学规划、合理布局，力争在规划基期年内确保各类项目用地的需求。
其他的还有各类产业规划、行业规划、特色园区规划等，这些都是各职能部门牵头负责编制，是比较专业、单一的规划。
四、对规划整合的建议
1.构建领导机制体系。县级政府成立规划编制工作领导小组，并建立专家库，负责对全县所有的规划编制进行指导、审查。建议由县政府主要领导担任组长，各位分管县长任副组长，成员单位为县直各职能部门，并且设立领导小组办公室负责具体的日常工作。
2. 重点重抓关键规划。“国民经济和社会发展规划”、“城市总体规划”“土地利用总体规划”三大重点规划是地区规划的核心，规划的水平和层次必须要高。建议对此三大规划在编制过程中，聘请资质水平较高的咨询机构参与编制，之后县政府组织专家反复论证。
城乡规划法与土地管理法范文6
关键词：城市化；土地管理；创新
中图分类号：F293.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-00-01
一、城镇土地资源的现状分析
城镇土地资源是城市建设的空间和载体，为城市经济发展、人口增长及生态环境建设提供必要的场所和空间，是城市可持续发展的物质基础，是一种有限的、不可再生的资源。近几年，随着全国城市化进程的加快，小城镇建设异军突起，城镇土地用地规模不断扩大。就我国土地资源总体情况来看，土地绝对数量大，人均占有量小，耕地资源紧张，特别是城镇土地用地资源紧缺，而目前在城镇土地的利用过程中s存在一些不容忽视的问题，必须引起高度的重视，采取切实可行的办法和措施，做到建设和保护协调发展。城镇土地资源管理中存在以下矛盾和问题：
（一）城镇土地资源管理体系尚不完善。目前我国城市土地资源管理体系尚不完善，各级政府经常为短期经济目标忽视长远的角度来规划和利用现有的城镇土地资源，从而造成城镇局部土地利用效率低下，用地及不合理，造成城镇土地资源有很大的浪费，不利于经济可持续发展。
（二）城镇土地缺乏科学长远持续的发展规划。就我国的土地总体工作情况来看，土地总量大、人均占有量少，且耕地紧张，随着城镇化建设的推进，建设用地需求量越来越大。从国家层面，有严格的土地利用规划和原则，土地利用总体规划在上层层面，而具体到基层的县、市缺少长期的城镇用地规划，多有近期或短期的城市建设用地计划，而相关的配套性的规划缺失，缺少城市建设用地控制性规划和详细化规划，这种短期行为，制约和影响了城镇建设用地和长远发展。随着城镇建设的加快、乡镇一级的城镇用地呈增长上升的趋势，就基层乡镇来说，乡镇一级的规划存在空白，乡镇既缺少规划专业人员，有无力开展规划设计工作，致使新农村建设和重点工程项目的引进等工作受到了规划的限制，影响了效果。
（三）城镇土地的有效监管存在薄弱环节。目前，我国的城镇建设用地紧张，伴随着经济的发展，城镇建设，由城区拆迁改造、棚户区改造、引进促进地区发展的大型工业重点工程项目时，受征拆补偿利益的驱动，在城镇土地的规划区，违法突击和偷抢建行为严重，无规划平手续，建设工程项目许可证，导致违法建设蔓延，而基础土地规划监察力量缺失，就全国而言，城管执法部门履行城乡规划监察职能职责，但在执法实践中存在着错位执法的现象，且土地、规划、城管执法等部门职能交叉，互相推诿，影响了城镇建设土地的有效管理。
（四）城镇建设用地的管理宣传匮乏。对城镇土地建设的管理和监督，缺少有效的社会宣传，应大力加强对《土地法》《城乡规划法》的宣传，号召社会各界遵规守纪，特别是应建立健全投诉举报渠道，动员群众自觉反对地址各类违法建设行为，形成全民共管理的有效社会合力，推动正常的城镇建设土地秩序。
二、加强城镇土地管理的思考
（一）加强城镇土地规划管理。城市管理规划先行。这是外地城市发展和城市管理的成功经验和做法。实践也证明，城镇土地的整体规划，直接影响着城市的今后发展，如果没有超前和一定水准的规划，就会在城市建设中留下败笔和遗憾。要围绕市容环境、市政设施、绿化园林、城乡规划、交通管理、澡污管理、摊贩管理等7个方面制定控制性发展规划详规，重点对各类建筑布局、层高、风格以及外装，各类道路交通、路宽、停车场、通道，城区绿化带、广场、路灯，城区集贸市场、商业街、底店分布，各类广告、公众信息平台，市内公交运输，以及公共娱乐场所、学校、医院的布局等进行科学合理的规划设计。在农村牧区的城乡规划区，根据《城乡规划法》、《土地管理法》的规定，按照“抓紧规划、严管土地、遏制违建、强化管理”的工作思路，重新启动新一轮的镇村建设规划，重点对村集体土地利用整体规划、镇村区域发展控制性详规、农村集体经济发展的规划，以及新农村建设改造规划，为农村牧区的健康协调发展提供保障。
（二）加强城镇土地的执法管理。城市土地管理执法是保障。在城镇土地管理行政执法过程中必须要懂得执法、会执法，以强有力的执法促进城镇土地规划、建设、管理的协调统一发展。、要树立正确的执法理念，土地行政执法机关必须解放思想，创新观念，确立“和谐执法”和“人性化执法”理念，统筹兼顾各方关系，积极探索建立“科学、统一、和谐、长效”的管理模式，塑造良好的执法社会形象。要进一步加大城镇土地执法的社会宣传教育力度。城镇土地涉及社会的方方面面，平衡的是社会各界和各阶层的用地关系，与人民的生活紧密相连，要切实加大社会宣传力度，争取社会各界的理解和支持。
（三）积极创新城镇土地执法工作机制。要建立各部门协调联动机制。建立土地、规划、城管与建设、公检法、国土等部门联席会议制度，加强各部门之间的沟通协调，畅通信息渠道，定期或不定期组织召开联席工作会议，互通情况，实现信息资源共享，形成城镇土地管理执法的强大合力。要建立查处案件移交协调配合机制。土地、城管等执法部门加强与纪检监察和检察机关的联系和沟通，在查处土地违法建设案件中发现党员领导干部和村干部的违法建设案件，要及时移交纪检监察和检察机关，成果互用，形成办案合力，有效遏制土地违法违章建设行为。
（四）加强城镇土地的科学化管理。土地管理工作的程度较为复杂，且信息量非常大，在管理的过程中仅仅依靠单纯的人工操作及纸上操作，不仅会在很大程度上增加管理成本，并且在管理的过程中也很容易出现信息失真的状况。随着信息化技术的普及和计算机技术的发展，土地管理管理部门在工作的过程中可以借助网络以及数据库等技术，建立办公系统以及个性化的个人平台。办公系统中增加土地政务的多个方面，比如土地登记、公文管理以及人事管理，并对土地管理的相关内容进行事前预测、事中监督以及事后分析，为城镇土地的科学发展提供优良的等平台。
综上，对城镇土地管理进行改革创新的必要性、迫切性和适用性已经成为共识。以城镇土地管理综合执法为依托，从立法、执法两个层面进行改革和创新，切实规范执法行为，提高土地管理执法效率，从而促进城镇土地的科学利用和发展。
参考文献：
[1]王海鸿，张斌.虚拟政府参与下的土地管理创新研究[J].安徽农业科学，2011，39（33）.
[2]段朝立.城管执法视角下违法建筑治理问题及对策研究[J].山东大学，2010.
