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【关键词】农村宅基地 农村宅基地使用权制度 管理
ABSTRACT
This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.
Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
一.前言
在我国的土地管理政策中，农村的宅基地，主要的是指在农村中，住户或者是个人将作为住宅基地用地而发生占有，或者是利用的本集体的所有土地。宅基地既包括各种建造房屋占据的土地，也包括已经建好，或者是过去已经占用的土地，同时还将即将用于房屋建造的土地。在我国现行法律政策中，宅基地主要分为三类，已经建立房屋的占用地，建过房屋但已无附着物，不能居住的土地以和准备建房用的规划地。其中，宅基地的所有权要归属于农村集体经济组织。目前，由于我国的宅基地在制度体系，和分配政策上存在着很多的缺陷，使得我国的宅基地使用分配缺乏规范性，分配秩序混乱。在宅基地的使用分配过程中，受到来自各方面的影响较大，行政力量的干预更是严重，使用权的分配制度不严格，规范难以贯彻落实，很多地区分配过程中，都是由村干部进行决策，造成严重的不公平和不合理现象，不仅仅很大程度的丧失了公平性，也加剧了社会的矛盾。
二.农村宅基地管理现存的问题
宅基地关系到农村住户和个人的切身利益，其管理是否科学合理将对宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影响，在我国现阶段的国情下，农村宅基地虽然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明显，依旧存在着很多问题。笔者将作出详细分析。
1.规划建设实施困难
在农村宅基地管理中，要严格遵守我国《土地管理法》的相关规定，在农村中，居民的住宅建设规划要严格遵循当地乡镇或者是村里面的建设规划。在我国现阶段，很多村民在修建自己的住房时候，都具有很大的随意性和自由性，为了满足自己的需求和个性化的要求，当获得了房屋建设的审批之后，并开始放线和施工，在房屋建设竣工之后，也不去土地管理机构请求房屋质量的检查验收，这使得农村的住宅建筑缺乏统一的规划，布局显得混乱，各种土地权属矛盾不断出现，严重影响到社会的稳定和农村的和谐。伴随着我国农村经济的飞速发展，农民生活水平的不断提高，区域交通网络逐渐完善，很多农村居民在建筑房屋时候，多会选择交通便利，经济发展潜力大的地段，在城市化水平不断提高的同时，更多的村民会凭借经济实力或者是私人关系在一些新规划地区选择更为优越的地段进行建房，那些经济能力较弱的农民更多的希望在原地建房。各种因素的影响，使得农村宅基地规划困难，新的规划难以贯彻落实，老规化难以废止。
2.“一多一乱”现象比较严重
在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农村村民并没有严格遵守建房规范，同时，在房屋建筑施工过程中，通过各种手段擅自扩大房建建筑面积，更有甚者，在规划自己将要修建的房屋的同时，用其他的方式将房屋基地边上，本属于集体的土地大肆占用，并在这些本属于集体土地上发展农业，养殖业等，赚取经济利益。在占用集体土地的同时，也忽视到土地管理部门的等级注册，既严重阻碍了土地管理的规范性，造成了土地管理的难度，同时也造成了很多土地权属问题的矛盾。
3.乱圈乱占问题非常严重
据我国相关的法律规定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农民在占用了基本的住宅建筑用地之外，为了满足养殖畜牧等需求，在房屋附近修建猪圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜园等，既造成了空间的拥挤，也造成了严重的交通阻碍。同时，不利于区域的整体规划。
4.无节制的占用好地
在笔者多年的农村宅基地管理经验中，笔者发现，很多有经济实力的或者还是有私人关系的农民，为了能够选择最好最宽敞的地方修建房屋，花费高昂代价占用一些优质土地或者是平坦地，从而造成了很多浪费，比如，村中心很多旧房都浪费，无人居住，村子外部却大力修建房屋，造成严重的土地资源浪费。
5.违法用地查处执法困难
在农村，由于农民修建房屋相对而言投资都比较大，基本上都要花费掉很多的积蓄，而且受到一些传统观点的影响，比如房子的面积越大越好，规模越宏伟越好，房屋的结构设计越新颖越好，将房屋视为身份地位等象征，这便使得很多居民在修筑房屋时候，房屋面积经常会突破原有规划的面积。同时，据我国的《土地管理法》相关的规定，土地监察人员对土地违法行为的制止权，当发生一些土地占用问题的时候，如果没有能够实施有效的阻止或者是限制，便只能依照相关的法律规范向法院提出申诉，但这需要一个过程，即使申诉得到贯彻落实，房屋已经建筑完成。在众多调整的法规中，《土地管理法》刚性最强，但是其中的相关处理惩罚也只是进行拆除或者是没收，但是没有违法占用的房屋建筑结构属于居民财产，要进行严格的财产评估，其操作十分困难，容易引发多种矛盾，也使得执法变得更为艰难。
6.村民宅基地私自出租，转让出售他人
在我国广大的农村，由于很多农民的法律素质较低，对宅基地的相关的法律认识不清，多认为宅基地是自己的私人财产，可以进行自由的处理，比如自由交换，买卖，宅基地的交易都是属于私人的事情，与土地管理部门无关，因此，无需去办理相关的手续，同时，在很多农村中，村干部的管理水平有限，干部和群众都对土地使用制度的改革不关心，缺乏热情，私自将集体土地转让，或者是进行出售。造成了土地流失，管理严重脱节。
三.加强农村宅基地管理的对策建议
1.大力宣传土地管理法律、法规
要借助各种传媒面向社会通过各种途径和形式宣传土地管理的法律、法规及规章制度，宣传土地基本国情，国策，国法，普遍提高广大人民群众的土地法制意识。尤其面向乡镇领导，要将《土地管理法》列入普法内容的重点进行宣传，不断提高各级党员干部的土地法制素质，对各级主要干部学习贯彻执行土地管理法实行任前考试，任期评议，离任审核，凡考试不通过，评议不合格，审核有问题的干部不得担任相应岗位的领导职务。
2.提高土地集约利用率
农村宅基地管理要以合理利用土地、节约耕地为原则，结合农地整理和村镇建设现代化的进程，达到土地的集约高效利用。从长远看，要结合乡镇土地利用规划的编制，大力搞好村庄用地的整理。经济实力较强的地方，可以村集体为单位建村民公寓楼；经济实力较弱的地方则要大力整治空心村，对多占宅基地及乱圈乱占进行清理，从实际出发，区别情况，依法处理。
3.严格实施村民建房手续的审批
村民建房手续的审批要在严格执行有关法律法规，服从规划安排的前提下，实施村民建房管理公示制和社会服务承诺制，增加行政审批的透明度、办事程序的公开化，要将村民建房办理手续的条件、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限在各乡镇向群众进行公布，在村民宅基地安排有争议的地方，可引入公开、公平、公正的竞争机制，坚决铲除老百姓建房中出现的以地谋私，乱收费的不正之风。
4.严格执法，加大执法力度
要对继续违法超占集体土地的人员依法从严处理，对仍然违法建房超占集体土地的，必须依法从重处理。一是要按照《土地管理法》规定，该拆除的坚决拆除；二是对不符合农村规划的建房一律不批，新建房必须和旧村改造结合起来。这样持之以恒坚持下去，原来超占集体土地随着有偿使用的矛盾缓解，新建房违法户得到及时查处，旧村改造也有了启动资金，自然就能加速村庄改造步伐，于国于民均有利。
四.结束语
宅基地的管理关系到农民的切身利益，关系到我国农村土地资源的管理效率。要在分析管理中存在问题的基础上，采取科学有效的措施，严格执法，做到管理的规范化和制度化。
参考文献：
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中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。
一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长
在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。
作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。
这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。
近年来，随着城市化的加速，中国这种区别对待的做法越来越受到质疑。这些关注可以被分成几个基本方面：
1．对农村土地使用者的不公正对待。现行做法对农村土地所有者和使用者十分不利，因为它造成他们不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。另一方面，他们也不能将自己的土地直接投放市场。与此同时，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于它们在城市被作为他用时的土地价值。这种土地收益分享的极大反差所产生的不公平，已经日益成为社会紧张的来源。
2．城市以无效的方式增长。由于可以人为低价地从农村获得土地，助长了土地更为粗放利用的投资方式。它刺激了对土地的无效利用，包括强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效利用（这一做法又经由现行城市土地制度的特征而得到强化）。在城市周边对用于房地产和其他商业开发的土地的新需求在一定程度上有人为的成分，因为有现存的廉价农村土地让他们垂手可得，将这些土地纳入账下何乐而不为呢！在其他条件不变时，这一方式使得设计和实施保护农地的措施很难成功。
3．地方政府对通过土地征用获得收益以及以其补贴基础设施投资的过度依赖。现行做法助长了地方政府对土地强制征用的不健康依赖，因为政府既要依靠它获得预算外收入，也要以此去补贴发展。
至于受到广为关注的预算外收入的功能，政府的这块收入取决于土地在转让给城市使用者时——它们常常被用作商业或住宅目的——采取以所谓“市场”（即拍卖）方式出让的绩效。与所征用的土地总面积相比，尽管这部分通过市场出让的土地比例相对较小（通常只占10%－20%），但它们的出让仍然是地方政府收入的盈余来源，否则，他们只能主要依赖于中央政府的转移支付和那个在缺乏财产税制下的十分不发达的地税体制。
政府征用的大多数土地只是扮演了补贴的功能，它们的定价并未参考城市土地市场价格，因而不具有增加政府收入的目的。这些土地或者被划拨给其他政府单位用于基础设施建设，或者以人为的低价供应给工业使用者，在地区之间激烈竞争的环境下，这种方式被地方作为吸引工业投资者的主要手段。国务院第28号文件（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，简称28号文件，下同）试图抑制这一做法，旨在寻求阻止地方通过低价来吸引私人投资的办法。它敦促地方要建立最低价格标准，并要对此进行检查。
4．为腐败创造了机会。现存体制助长了腐败行为的发展——特别是，由于支付给农民的补偿与土地做为城市用地来使用的价值之间的巨大差额这一事实，加上从农村获得的土地只有很小一部分采取公开拍卖的方式，以及许多地方的土地管理（包括土地利用规划和估价）缺乏透明度和问责，因而在土地领域出现大量腐败就是不可避免的。
简言之，城市与农村土地权利的截然分割，以及政府在控制土地农转非的一级市场上所起的独特作用，对其他重要的土地政策产生了多重影响，并与之相互交织。
二、强制征地与补偿措施的不公平
中国的土地征用政策与做法可以从五个方面来进行全面评估：
（一）目的
在中国的法律中，很少有对政府利用强制性征地权进行征地的目的进行明确的限制。宪法第10款提出，政府为了“公共利益”有权征用土地，但是在随后的法律中没有对这一概念给出明确的定义，也没有对其具体范围进行严格限定。相比之下，在大多数成熟市场经济中，土地征用法都是在寻求对政府征用权力设置一系列条件和范围限定。在不同国家，到底设定了哪些条件以及施加了怎样的限定，存在很大的不同。在有些国家，其法律在公共目的或公共利益的定义下提供了一个准许使用土地的清单。在另一些国家，还为这些条目提供了更为明确的辨识标准和解释。在大多数情形下，一个共同的原则是，政府只有在市场的运作不能很好地满足公共需要时，才会动用这一非同寻常的权力。我们也没有发现有哪一部法律允许政府视强制性征地权为一种获得土地的常规方式，来达到明确为纯商业或工业的目的。
中国这类限制的缺乏，为政府垄断土地一级市场提供了便利。只要政府是城市新增用地的惟一供应者和分割的城市和农村土地市场壁垒的惟一仲裁者，给予强制性征用的目的一个宽泛的可接受的范围，在某种程度上就是不可避免的。
（二）补偿标准
对有关补偿额的不公平的抱怨，常常与支付给农村土地所有者的数额与土地一旦被转为城市使用后的实际价值的巨大差额有关。人们已经认识到，土地强制征用后所产生的巨额利润没有为失去土地的集体和农民所分享。
补偿问题的背后是城市与农村土地在权利拥有及它们在市场上的实现能力方面的差异，这一差异是农村和城市土地价值差异巨大的基础。尽管现在农民在农村土地承包法下已享有对土地的巨大利益，从逻辑上讲它应该是补偿的目标，但它没有考虑到土地管理法所设置的补偿范式。因此，在缺乏一个有效市场的情况下，以土地承包法所确立的土地权利的“价值”是否能为任何情形下的补偿标准提供公正的指导，是不清楚的。
在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位置来确定的，它与补偿的目的无关。相反，补偿的标准是与过去三年农业年均产值的倍数相联。在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。土地管理法所规定的目标是要确保维持被征地农民的现有生活水准不变。尽管这一目标从国际通行做法来看没有例外，但是考虑到城乡之间的收入和生活水平差距之大且还在扩大，以及这一差距本身有部分还由于城乡土地市场之间的严重分割而得以强化这一背景，这一目标也是有问题的。
（三）补偿在集体和农民之间的分配
补偿及其多少为适当的问题由以下事实而变得复杂，即在农村土地层面，有三个层次的当事人介入：政府、集体和单个农户。即便补偿的数额在理论上是适当的，也还有一个这些资金是否能到达农户手中的重要问题。在实际操作中，这一补偿有很大部分被集体拿走，并被集体用于投资，这些投资也有可能最终为失地农民提供了可选择的就业机会。
作为对现行做法所派生出的困难的回应，中央政府了28号文件来敦促地方政府努力改进补偿的状况。它旨在寻求将土地补偿集中于农户手上。它提出，有关的政府应当制定土地补偿在农村集体经济组织内部的分配程序，其基本原则是，“土地补偿首先要用于被征地农户。”
28号文还规定，补偿应该足额到维持被征地农民的原有生活水准不下降，同时还要能支付无地农民的社会保障费用。如果没有做到这些，省、自治区、直辖市人民政府应当准允增加对被征地农民的土地补偿和安置补助。如果土地补偿和安置补助的总额尽管达到了法定上限、但仍然未能保证失地农民得以维持其原有的生活水准的话，当地人民政府可以动用土地有偿使用费来对他们进行补贴。不过要注明的是，它只是允许城市地方政府提供更好的补偿，它并未要求他们必须这样去做，尽管有些城市地方政府可能会作出回应，而另一些地方政府却可能会不予理会。
（四）补偿因土地的用途或类型而异
与变化相关的另一个受关注的问题是：补偿的数额是如何决定的，它取决于征地的目的。土地管理法设置了补偿的最高限，但允许在这一限额内有一个变化幅度。这样，地方政府在决定不同情形下的补偿时，采用了明显不同的尺度。在有些情形下，它允许受影响的农村社区与地方政府就补偿额进行谈判，期望以此来避免因补偿不当在一些地区已经发生的普遍不满。在一些情形下，正如第三部分的案例研究所表明的，补偿的水平与土地的最终使用相联系。例如，当土地被行政划拨用于基础设施项目时，将导致补偿水平相对较低，而当同样的土地被用做商业使用时，其补偿就可能较高。一旦补偿因征地的目的不同而异时，公平对待土地拥有者的原则就可能会变味。
尽管有关补偿的争论大多集中于农地上，还有其他一些重要领域也需要予以再审查及在法律上进行改革：在城市地区，早在有土地管理机构之前，土地就已被事实上的土地占有者合法持有。他们所持有的土地没有完整的法律文本，当他们的土地被征用时，主要是对其建筑而不是土地（或土地使用权）进行补偿；土地管理法没有明确给出，当拥有土地使用权的城市土地被征用于公共福利时，其补偿的标准如何；法律只是简单地表明使用者应该得到“合理”补偿；有些集体农地被农村集体组织拿走，且已变成了集体建设用地，在这种情形下，农民获得的补偿一般不超过转为城市建设用地；有些类型的农村土地被明确地排除在土地管理法的标准之外，包括林地和草地；对中、大型的水土保持或水电项目，国务院设置的补偿水平一般较低，且游离于土地管理法的标准之外。
（五）征地过程
为了确保强制性征地的公平性，或者至少被认为是公平的，有必要设置透明的程序，以允许相关当事人有机会参与征地事务的谈判，并让他们得到相关的信息。中国1998年修订的土地管理法比以前有了更高的透明性，它要求地方政府必须将安置计划公开，以接受集体组织及生活于被征土地上的农民的评议。然而，值得注意的是，它只是发生于征地已经被认可之后——没有明确要求在征地之前要听取集体或农民的建议以及给予他们对建议作出反应的机会。
2004年，国土资源部了关于国土资源听证的新规定，它要求当基本农田被转为非农使用时，必须举行听证，以及在发生其他征地情形时，相关当事人必须被告知：他们有权在补偿标准和安置方案被认可前对其进行听证，且这一听证必须在向被征地当事人发出通知后的5天内举行。28号文将这一规定又向前推进了一步，声明在征地方案被批准之前，其征地目的、位置、补偿标准、安置措施都应当告知被征地农民，对即将被征土地的现况调查结果也应得到农村集体和农户的确认。
简言之，改进征地程序的努力从集体所有者和农民方面都已经迈出了重要步骤。然而，还有必要对相关规定作出进一步的修正，更重要的是，有必要对相关当事人——土地所有者和农户进行能力建设，以使他们切实利用这些程序来保护自己。
三、农民对土地的权利一直处于相对弱势，致使他们容易遭受不公平的对待，由此也制约了他们参与经济增长的能力
集体管理者和农民在补偿分配上的问题必然会引致更为宽泛的问题——即农民土地权利的继续相对弱化。
土地政策在过去20多年变迁的一个脉络是，使农民的土地权利得到不断增强，因为政府认识到，确保农户对土地权利的稳定是粮食安全和农业增长的关键条件。农村土地承包法的起草及其相关政策的制定就是在这一原则指导下达成的。
另一方面，这一原则和愿景迄今还只有部分得到了实现。农民的权利仍然受到制约，且由于一系列的影响而受到损害，这里面既有权利实施的困难也有对权利本身的重大限制。我们已经在强制征地情形中看到了这一点，在确保公正对待相关土地使用者的程序和法律保障上也常常存在相当大的限制，至少在做法上是如此。
这类问题也见于农村土地承包法中对土地再调整的规定。保护农民免受集体对土地的再调整所产生的不稳定，是新法的一个核心目标——也就是说，再调整的做法是与新法赋予农民的土地权利不一致的。法律在阻止在大多数情形下集体对土地进行再调整的做法方面迈出了重要一步。
尽管法律在总体框架上取得了进步，但是在权利保护方面还是设置了一些重要的资格条件，由于法律起草上的模糊性和对例外情形的解释定义过松，这将容许地方在实际操作中仍然作出大大超出例外情形的规定。例如，在法律中仍然允许在“特殊情形下”对土地进行再调整。由于这一例外情形的原则可能受到地方青睐，在缺乏对“特殊情形”给出非常明确和狭窄的定义时，就存在地方将之作出过宽解释用于支持更为宽泛的土地再调整的危险，从而与新法精神所期望和所考虑的目的相违背。
关于这一点，我们可以再度在征地后的补偿分配情形中找到例子。在有些地区，集体已经将“部分集体土地被拿走”作为进行再调整的借口。因此，为了对被征地进行补偿，集体组织采取的做法是，通通减少村内所有农户的土地，而不是专门针对那些受征地影响的农民，也没有考虑他们对土地所作出的任何改进或投资。这一做法的危险性在于，它将继续被当作农村土地承包法下的一种“特殊情形”而予以宽恕，除非受到专门的制止，它将对土地制度的稳定性产生损害效应。
在关注农民土地权利的性质这一比较大的问题时，作为其中的一个分支——单个农民与集体之间的关系问题，也是如此。由于在集体层面缺乏相对透明和可问责的治理结构，在集体管理者作出影响农民土地权利的决策时，承包土地的农民也很难确保集体组织的这一决定是否明智。在这一框架下，很显然会有滥用权力和腐败的可能性。
研究表明，有关土地管理法和农村土地承包法下的农民权利，农民对这些权利的知识仍然很缺乏。其实施迄今也没有建立任何易于利用的流程，以使农民可以对任何侵犯他们权利的行为进行抵制，或是以此来挑战集体土地所有者的行动。总体而言，在农村土地承包法下发展详尽的实施规定的进展非常缓慢。
四、地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖
政府对土地一级市场的垄断，刺激了地方政府严重依赖土地转让所形成的收入，用以补充正常的财政预算资金和城市扩张所需的资金。同时，地方政府也日益依赖于通过土地储备方式把征用的土地用作抵押物来获得银行贷款。这两种做法均刺激了地方政府冒着潜在风险去积极征用农地，造成城市以不合理的方式增长。
地方政府来自于地方来源的收入有两个核心部分。一部分是预算收入，它是由地方政府从各种费、税形成的收入，其中有部分直接来自于土地和不动产。另一部分来自于地方政府的预算外收入，其中很大一部分与土地及房地产活动相关。
对土地和不动产的征税、收费受限于这些税费制度本身的缺陷，且十分复杂。它们或者只对交易环节征收，或者是设立的固定税，且常常以成本为基础进行评估，与当前的资产市场价值无关。因此，它们无法为地方政府提供有力的以资产为基础的财产税。在许多国家，这种以市场价值为基础的财产税是地方政府财政收入的主要来源。在中国，考虑到很大部分家庭并没有对他们所占有的住宅资产支付任何税，形成这一例外的格局也就不言而喻了。
另一方面，地方政府的预算外收入非常庞大，且有很大部分来自于土地储备部门的利润。在许多情形下，来自这一来源的预算外收入可能等于甚至超过地方政府的总预算收入。
国家垄断土地供应，地方政府过度依赖开发土地获取财政收入，使地方政府卷入这一几无风险、但同时也是一个充满投机活动的领域。地方政府的巨大可能风险包括，他们并不处于决定土地最终需求的位置，他们受制于利率的波动，尤其是事实上地方政府设置的土地储备和开发机构是按土地的“市场价值”评估所发生的巨额借贷。驾驭财产市场的规则受到地方政府的激励而发生极大扭曲，无论从机构层次还是个人层次都是如此，它鼓励了农村/集体土地尽可能地转化为城市/国有土地。
地方政府收入来自于这一领域的收入所具有的潜在易变性，由于影响市场需求的因素一旦发生重大变化所带来的这一收入的可持续性，用于扩张的土地资源的有限性，以及利率的波动，这些要进一步关注的领域都明显超出了地方政府的范围，但对它们的行为却具有潜在的影响。此外，考虑到尽管财政预算资金和预算外资金要受到检查与监督，但预算外资金的管理和开支却缺乏审核和透明度，以上所述的政府行为极其可能风险就是可以理解的了。
五、减低农田流失率的困难
城市的快速扩张日益加深了对中国农田流失的担忧。这一担忧由于中国的可耕地比例相对小以及国家长期坚持承诺要实现粮食安全而进一步加深。
为了回应这一趋势，中央政府对农地的转用已采取了一系列限制措施。1995年设立“基本农田”作为需要专门进行保护的农田。按照法律，这类耕地最低不得低于可耕地的80%；在某些地区，基本农田已占到农地的85%－90%。28号文重申了不允许将这类土地进行转用的严厉措施，即它是不得逾越的“红线”，并再度强调了基本农田对于中国粮食安全的重要性。
土地管理法（第31－42条）为了对所有农田提供保护，而设立了控制转用的法律规定。所有可耕地在用于其他目的时，必须要有其他类似规模和质量的土地来替代它。不允许有农田的净损失，且只有在符合规划指标时农田才能转换为其他使用。此外，在以下几种情形下的征地要得到国务院的批准（第45条）：（1）占用基本农田；（2）耕地在35公顷或以上；（3）其他土地在70公顷或以上。
农田转用的计划指标是于1997年设定的，它涵盖了13年的用地计划，直到2010年。指标由省级及省内各级设定。但是，在有些省，农田转用速度非常之快，有些省及省以下单位已用完了分配给它们的指标。超过指标的面积要么从其他地区通过指标的交易来补足（允许在省内异地平衡但不允许在省之间进行指标的平衡），要么通过土地整理来补足。土地可以通过破产的乡镇企业、河堤或村边地的整理来完成。也可以通过将废地或未利用地投入使用来实现，其办法是，权利持有者在3年内未用，其土地将被收回，或通过土地集中的办法来实现。
上述做法都在28号文中被明令禁止，且要严格实施（“严重的要进行调查和提请诉讼”）。28号文将地方政府的最终征地批准权予以收回，将之放到省级水平。意在让没有直接的经济利益的一级来决定土地征用的审批。28号文还力图确保规划的更有效利用，通过严格预审来阻止那些没有合适计划指标的项目上马，还宣布那些2004年已超过指标、又无法交纳土地整理费的单位，分配给它们2005年的指标将被延迟。
政府对农田转换实行从紧的管制的努力源于国家看待这一问题的重要性。留待观察的是，新近的这些措施在多大程度上是有效的。如果不采取根本改变促进现阶段城市快速扩张的经济激励结构，就很难抑制各地采取各种规避管制的措施。
六、土地法律框架不完整
总体而言，中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，尽管是沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行的。1982年的宪法是将中国的土地归为两种不同制度体系进行管理与利用的起点，它确立了城市土地归国家所有，而农村土地由集体所有。1988年的宪法修正案明确了土地的使用权可以依法转让，因此确认了土地使用权可以从土地所有权中分离出来。
对于农村土地，国家强调的是，通过增强农民对其所耕种土地的承包权的稳定性，来刺激生产率的提高、增加投资和促进社会稳定。尽管仍然维持着集体所有制的框架，但通过采取一些法律措施还是逐步强化了农户在这一框架下的地位。1998年修订的土地管理法向单个农户提供了30年的承包权，并要求以书写的、登记文本形式对土地权利予以确认。这一改革经由2002年的《农村土地承包法》得以加强和深化，这一法律实质上将农户的土地承包权上升到物权的地位，按照这一法律，向农民提供的这些权利至少应该在30年内保持不变，而且它实质上还取消了集体对土地进行调整的权力，除了几个限制性情形外。这一法律还允许合同持有者以其土地权利进行某些交易，同时它还明确阻止各种专断或终止合同的不公平做法，以对土地承包人的权利进行更有效的保护。在城市土地方面，土地由国家所有，不过城市土地使用权市场的法律基础已经正式确立。新近起草的物权法草案考虑到要整合迄今已经取得的法律进展并将之予以扩展。现在起草的这部法律一旦被采用，它将是中国迈向通过界定与强化产权以支持经济成长和社会稳定的重要一步。
除了界定和强化土地的产权外，过去20年的改革也在努力寻求更有效的机制、激励和许可来刺激土地在竞争性使用间的更合理配置。中央政府对于城市快速扩张导致农地大量流失给予了特别关注。政府设置了许多限制土地转用的措施，包括设定“基本农田”作为专门用于土地保护的比例；在土地管理法中设置了各种控制措施来确保农地不再净减少；对省级和省以下各级政府设定农田转用的计划指标。
与此同时，也得承认仍然面临一些严峻的挑战，而且要应对这些挑战还受到一些因素的严重制约——比如管理土地的制度和法律框架相互矛盾且支离不全。
1．涵盖面存在差距。意即，一些重要的活动领域缺乏由明确、适当的规则和程序提供的指导。目前还缺乏一个规制土地储备的框架。无论是对土地储备部门还是更为一般的金融部门，这都会造成十分严重的风险。在《农村土地承包法》下，关于抵押的法律也是不完整和不充分的。《农村土地承包法》中的许多表述过于宽泛，缺乏实施条例。对目前集体建设用地的现行做法实质上还缺乏一个法律框架。适用于城市财产抵押的法律存在混淆和重叠。与此相关的要关注的一点是，目前缺乏规制土地收益权质押贷款的政策和法律。
2．权利、责任和权力的不明晰。由于对负责土地管理方面的不同机构在功能上的不明确和不一致，导致不同机构的当事人和他们的人在扮演各自角色时的不确定性。
3．规章过多，导致不必要的、重复的官僚程序，造成极高的交易成本和潜在的寻租行为。
新规土地管理法范文3
【关键词】农村宅基地；宅基地管理
当前，随着国家对社会主义新农村建设步伐的日益加紧，农村土地管理中的宅基地出现越来越多的问题，而这些问题因为直接关系到农民的生产生活而又影响到农村的社会稳定，进而阻碍新农村建设的进程。下面，笔者将结合实际谈谈一些看法：
一、存在的问题
作为土地管理中最基本的宅基地管理近些年虽然在保障农民权利、加强耕地保护方面起到了积极的促进作用，但随着社会的不断发展，农民生活观念的不断变化，一些新的问题层出不穷，主要表现在：
（一）“空心村”流转问题
因农村普遍存在农民进城打工、经商以及子女赴省城上学等人口流动现象，大批空闲宅基地导致“空心村”问题。而“空心村”问题又将直接导致土地资源的浪费，并从一定程度上引发农村社会的不稳定因素，这将严重违背社会主义新农村建设的初衷。所以要加强对空闲宅基地的管理，做到开发合理，流转合法。从而达到维护农民权益，保护国土资源的目的。
（二）一户多宅问题
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此对多宅、多占的违法占地应一律予以拆除。同时严格宅基地申请条件，对不符合条件的、不符合规划的不应予以审批。
（三）城里人购买宅基地问题
1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，对城里人购买宅基地的，应要求退还所购土地。
（四）使用权秩序混乱问题
现行法律对宅基地的使用限制较多，但明确赋予宅基地使用权人的权利较少。对于宅基地使用权的一些基本权能，如占有、使用、收益等，都未做明确规定，对于宅基地使用权人的处分权规定几乎没有。这不仅不利于使用权人有效利用宅基地，而且易导致邻里之间的纠纷。更为突出的一个问题是，依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但法律并没有禁止房屋的出租、出卖，包括继承，导致了宅基地使用权转让秩序的混乱，宅基地非法进入房地产市场的行为，更是严重干扰了土地市场秩序。
二、出现问题的原因
1.农民思想观念陈旧，法制意识淡薄
在调查中发现，随着经济的不断发展，农民建房热情普遍高涨，农村住宅的质量、规模和数量成为衡量村民财富和身价的重要标志。尽管近几年老百姓对宅基地的审批制度有了一定的认识，但是农村的土政策使得农民不能依法逐级报批，还是按照过去的老方式申请宅基。国家规定够条件的农户可以无偿取得集体土地使用权建住宅，但是一些村干部仍然把持着宅基地的审批权，以此作为“摇钱树”，越权批地、违法批地。农民的法律意识不强，不管手续是否合法，只要交了钱、占住地就吃了“定心丸”，即使违法也要去建住宅。
2.布局散乱，规划未能统一
按照相关要求，有些地方制订了村庄发展规划，但大部分村镇存在观念老化，缺乏整体的、长远的考虑，规划存在不完善，管理机制不健全，导致宅基地布局零散，土地低效利用。加之一些农民对农村税费改革中取消建自用房收费的认识不足，村庄相应地占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序，随处占用耕地建房现象日益严重，村庄规划严重滞后，宅基地安排难以做到规范、有序、科学合理的布局。特别在建设社会主义新农村的今天，村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基，而在不占用耕地的前提下，这些过期的规划已经不能适应当前城镇建设的快速发展。
（三）违法占地，执行缺乏力度
可以说，农村村民违法用地是宅基地管理混乱的主要问题。表现在：一是未批先建、少批多占现象较普遍。根据现行法规政策，宅基地分配与集体经济组织成员身份密切相关，具有无偿性、无期限性特点，许多村民受经济利益驱使，未批先建、少批多占住宅现象比较严重。从前几年土地登记中看出，土地审批很大部分是未批先建，然后再履行补办审批手续；部分用地户实际占用面积基本上超出批准面积。二是“一户多宅”、建新不拆旧，宅基地闲置率较高。长期以来，由于宅基地管理粗放、松散，很多村民在建新房的同时，原有的旧宅基地虽然与村里签订了拆除协议，但因监管和处罚措施不到位，建新不拆旧现象仍很普遍；再受经济、环境等因素的影响，率先富裕起来的村民纷纷到交通便利的地方抢建住宅，形成了村内旧房无人住，村外新宅不断建的空心村”现象。三是宅基地私自非法转让现象时有发生。法律规定，宅基地转让只能在本集体经济组织成员之间流转，不能向非集体成员转让。但外地进城务工人员及部分城镇职工到“城中村”、“城郊村”购买宅基地的现象大量存在。四是在土地管理上，上下信息不畅通，缺乏行之有效的空闲宅基地退出机制，加上没有赋予执法监察人员强制性执行权力，对土地违法案件的查处和执行难度不断增大，执法过程流于表面，执法力度往往出现“疲软”，导致对多占多建、乱建乱转等违法行为的责任追究过松过软，对一些乡（镇）干部及村干部、越权划拨土地的监管履责不到位，违法建房形成恶性循环。
三、今后的努力方向
农村宅基地管理作为当前深化社会主义新农村建设的一个重要内容，要始终坚持以合理利用土地、节约耕地为宗旨，切实维护好农民的权利，保护好国家的土地资源。今后的工作中要努力从以下几方面着手：
（一）加大宣传，珍惜土地
近年来，国土部门在各乡镇进行了法律宣传，农民对土地管理常识也有一定的认识，但是真正运用法律保护自己合法权益的意识依然淡薄。我们应当在过去的基础上加紧采取各种方式方法，一是结合4.22地球日、6.25全国土地日、12.4全国法制宣传日等有利时机，按照“贴近实际、贴近群众、贴近生活”的宣传工作方针，通过出动宣传车，制作宣传标语，发放普法书籍、宣传图画、各种宣传资料，在全县各村巡回宣传。二是利用各镇农村大集，开展法律咨询服务。三是充分发挥电视台、报刊等新闻媒体的强大宣传功能，开辟国土资源管理知识专栏。四是每年定期举办各种类型的法制培训班，加大对村“两委”成员的培训力度，使其成为农村土地管理的明白人。五是采取群众喜闻乐见的形式，编排国土资源法律、法规节目进行广泛的宣传教育，努力做到保护土地资源的观念家喻户晓，深入人心。从而提高广大农民尤其是土地干部合理用地、依法用地、集约用地、节约用地的思想观念和意识，为切实保护耕地、保护农业资源提供思想保障。
（二）规范管理，严格制度
深化土地使用制度改革，集约利用现有的乡镇存量建设用地。一是要规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。二是要加强农村宅基地初始、变更登记工作，加强农村宅基地档案建设，实行动态登记，电子管理的模式，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。三是要严格执行宅基地申请相关规定，按照“一户一宅”的要求，坚决贯彻宅基地面积规定标准。对于以往一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度；对以前未批先建又不符合相关要求的，按照土地管理法第77条的规定予以拆除，恢复土地原貌；对建新拆旧的，规定由村级组织每年收取宅基地有偿使用费，直到履行拆除义务为止；对新审批宅基地属于迁建性质的，在新审批前，由申请户与村委会签订定期拆除协议书，并收取一定数额的保证金；对非法买卖宅基地的，不为其办理过户手续，杜绝或减少非法买卖宅基地的现象发生。
（三）合理规划，科学布局
要以节约用地为原则，因地制宜地制定农村建设规划，合理确定不同用地类型规模，科学规划功能分区，避免盲目扩张，力求集约用地。同时，结合社会主义新农村建设的总体要求，在不违背相关法律法规的情况下，科学制定适合本地农村宅基地发展的村庄建设规划，提倡各地结合实际，统一设计，统一标准，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。一是由专业部门根据本地经济的发展情况，本着节约、集约土地的原则，将工业用地、商业用地、生活住宅用地和耕地集中区片进行详细的规划，形成一定的集聚规模；二是结合新一轮的土地利用总体规划，向村庄集中型推进，推行老村改造和建设农村中心住宅小区的新规划，尽量避免或减少占用耕地建住宅；三是对待远离城镇、经济基础较差、人口少、面积小的村庄，在有必要时可以撤村或并村，集中起来建设中心村；四是，对农村中小型养殖场集中规划，建立统一的养殖区来发展农村小经济支柱形产业，改变养殖和住宅混在一起的脏、乱、差局面，使村容村貌得到根本性的改观。从而使土地规划和农村规划有机结合起来，形成一套科学合理的运行机制。
（四）加强监管， 规范秩序
宅基地管理中出现的大部分问题，如上所述的无规划、违法占地、流转秩序混乱等，又比如在执法、监管上的不力、缺位等问题，都是因现行宅基地法律法规未能健全所导致。因此要面对新形势下的新情况积极研究，加强立法，对已经出台但未能得以实质性执行的法律法规要进一步加大力度，确保宅基地管理走上科学规范的轨道。做到：一是建立宅基地管理动态巡查和监管制度。乡镇国土所和村民委员会是宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任，二者既要各司其职，又要密切配合。切实做到对宅基地违法、违规行为，早发现、早制止、早报告、早查处，建立动态巡查和监管长效机制；二是建立土地执法监管网络。建立以政府为统一领导、国土资源部门牵头，各部门齐抓共管的土地管理工作新格局。要进一步完善国土、公安、司法、城建、电力、水利、纪检监察等部门协作办案制度，形成土地违法案件查处的横向联动机制和执法合力，提高结案率和查处到位率。落实工作责任，构筑县、乡、村三级土地执法监管网络。三是设立土地协管员，落实人员和报酬，建立规章制度，对违法线索实行有奖举报，要充分发挥好村民自治组织在宅基地管理中的作用，筑牢“第一道防线”，力争把土地违法行为消灭在萌芽状态。
参考文献：
[1]赵莉. 诸城市农村土地流转问题研究[D]，中国农业科学院硕士学位论文，2009.
[2]百度百科 /p-77087024 5120.html.
新规土地管理法范文4
关键词：土地利用规划；增减挂钩项目；预审管理
2013年是实施“十二五”计划的关键之年，规划工作要以科学发展观为统领，以加快转变经济发展方式为主线，紧紧围绕保障发展、保护耕地的“双保”方针，按照政府“高位求进，加快发展”的工作要求，进一步强化土地利用规划管理，而其中规范增减挂钩实施行为尤为重要。
单就重庆而言，相关管理部门要严格遵照《国土资源部关于印发》的通知》（国土资发〔2008〕138号）、《国土资源部办公厅关于加强城乡建设用地增减挂钩试点在线监管工作的通知》（国土资厅函〔2011〕975号）、《重庆市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（试行）》（渝国土房管发〔2010〕180号）、《重庆市国土房管局关于稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的紧急通知》（渝国土房管发〔2011〕127号）、《重庆市城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术要点（试行）》等规制，做好具体的实施工作。
--！> 一、进一步强化土地利用规划实施管理
（一）土地利用总体规划在土地管理中的作用
土地利用总体规划工作的优劣的影响非常明显，也是非常重要的一项工作，从国家层面解读，是政策制定的基本依据之一，从工作本身来解读，它是对土地进行综合化管理的关键，也是对土地用途合理分配的重要参考依据和标准，同时，从法律和法规的层面来看，它也是保证城市用地有序健康发展的重要措施之一，是实现土地社会经济发展必不可缺的方面之一，是实现城乡规划的基本起点和落脚点，更是实现十二五规划的重要一环。
（二）土地利用总体规划的审批
根据《土地管理法》第二十一条规定：土地利用总体规划实行分级审批，市、县（区）级土地利用总体规划报省政府审批，而乡镇土地利用总体规划可以由省政府授权的设区的市、自治州人民政府审批。土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。
（三）土地利用总体规划的实施管理
1、进一步提高规划实施法律意识
当前在规划实施中广大干部，特别是基层领导干部，依法实施规划意识淡薄重规划编制轻规划实施的思想依然存在，在工作中不重视土地利用总体规划的宏观调控作用，不明白是土地利用总体规划，指点“江山”，特别是在当前经济高速发展，在招商引资中不考虑规划，随意承诺提供土地。
而因项目选址不符合土地利用规划，需调规，而且有的项目还占用基本农田，无法按时提供土地，给投资商造成经济损失影响招商投资环境，造成社会的不和谐。所以，我们要清醒认识，特别是我们基层国土人员，更应该提高认识，要有政治敏锐感，要有自我保护意识。
2、规范土地利用总体规划调整行为
土地利用总体规划一经批准就具有法律效力，我们不能随意调整。确需调整和修改的，必须报原批准机关批准，这是《土地管理法》明文规定的。在此必须注意两点：一是除法律规定允许占用基本农田的项目外，其余的规划调整一律不得占用基本农田，二是必须依法完善相关手续，并将调规相关资料报相关部门备案。
二、严格规范增减挂钩项目实施行为
（一）统一思想认识，进一步明确挂钩工作的指导原则和重要意义
总的来讲：挂钩工作要以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，坚持以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，以保护资源，保障权益为出发点和落脚点，充分认识挂钩工作的重要意义，统一思想认识，明确指导原则，严格规范管理，扭转片面追求周转指标规模等倾向，防止大拆大建，强行拆迁，拆而不整，侵害农民权益等行为发生。
“双挂钩”工作是当前和经后一段时间国土管理上的一项重要工作，它不仅是成片推进新农村建设的重要手段，也是解决我市年度用地计划和规划用地指标严重不足的重要措施。
（二）审查主要内容及要求
1、资料完整性
（1）项目区实施规划文本、项目区土地利用现状图（2012变更）、土地利用实施规划图、城镇实施规划图（纸质需区县规划部门盖章）一套；（2）项目区基本情况表一份；（3）项目区建新、拆旧拐点坐标标准EXCLE或文本格式电子档一份；（4）申请项目区审批和申请下达周转指标的报件资料；（5）拆旧地块权属证明材料、协议书；（6）拆旧复垦项目入库备案通知书、或测绘审查意见；（7）资金承诺证明。
2、文本审查要点及要求：（1）基本情况表：须按照备案要求表格式填写。（2）关于建新、拆旧区。
拆旧来源：已验收、已入库备案、或已通过测绘审查的复垦项目。拆旧规模大于建新规模，拆旧复垦新增耕地大于建新占用耕地面积。叠加土规，核实布局，特别注意以下几点：
第一，拆旧地块不能布设在有条件建设区内；第二，城镇建新地块应优先布局于允许建设区内，特别是中心城区有新增城镇工矿的，应在新增使用完后才能布局于有条件建设区；布局于有条件建设区内的，须保证城乡建设用地不增加、允许建设区规模不增加；城镇建新区应在城镇规划范围内布局；第三，中心城区布局的城镇建新地块应是非经营性用地；第四，项目应安排5%的周转指标用于农村建新，并明确用途；第五，核实减少的城乡建设用地指标是否大于等于新增的城乡建设用地指标。
（3）地块详情：每一个拆旧地块中应分清农村居民点、工矿废弃用地、其他建设用地面积；每一个建新地块应分清位置具体用途，占用耕地和占用耕地质量情况。在文本中对拆旧地块汇总说明，建新地块分城镇和农村汇总说明，在附表中表达清楚每个地块详情。
3、挂钩周转指标使用、归还计划
要求按照区县计划使用情况和实际复垦安排，进行制定。
4、安置补偿方式
方案中应详述拆旧建新地块涉及农户的安置方式，明确需要货币安置、住房安置的户数和人数；需要住房安置的，应明确安置住房面积标准。
5、关于资金分析
（1）参照《重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知》（渝国土房管发〔2011〕170号），对拆旧区以及农村建新区的投资费用进行计算，对土地增值收益进行测算，提出增值收益及时全部返还农村和农村集体经济组织。
（2）城镇建新费用不填入项目区基本情况表资金预算总额内，但应纳入文本分析投资总额。
（3）阐述清楚先期投入拆旧区以及农村建新区的资金筹措渠道及资金量。
（4）编制总体资金平衡表和典型农户收益情况平衡表。
6、权属调整
权属调整方案中补充规划实施涉及征为国有土地的面积，乡（镇）、村、村民组集体土地所有权调整面积，农用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权之间的调整面积。
（三）挂钩周转指标的使用与管理
挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理，专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。其他地类整理复垦的耕地不能用于核定归还指标。
三、建设项目用地预审管理概述
（一）建设项目用地预审权限
根据国土资源部《建设项目用地预审管理办法》（第42号令）的有关规定，建设项目用地实行分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
（二）建设项目用地预审文件的有效期限
建设项目用地预审文件的有效期为两年，自批准之日计算。
总结
在把控好政策大局和形势大局的前提下，认真落实做好规范增减挂钩实施的相关措施，就一定可以达到我们管理部门的工作目标。
参考文献
[1]武会玲.周富娟.探析农村建设用地国有化的具体操作方案[J].知识经济.2009年16期.
新规土地管理法范文5
一、指导思想
以推进社会主义新农村建设为出发点，以繁荣圩镇经济为目的，全面整治和建设好圩镇，不断增强小城镇的集聚、辐射功能，推动我乡经济发展和社会进步。
二、工作目标
按照县委、县政府《关于加快小城镇建设若干意见》文件的精神，到2012年圩镇人口达到三千人以上，每年增长130-150人，镇区道路、供水、电力、市政公共等基础设施不断完善，加强环卫设施建设，完善乡机关办公条件，建立长效管理机制，成立小城镇建设管理队伍，小城镇载体功能不断增强，城镇化水平不断提高，镇区内道路硬化达到90%以上，自来水管达到100%，主要街道全部绿化，“五整治、三建设”全面达标，圩镇面貌大为改观。
三、工作内容
根据“五整治、三建设”的总体思路，按照集镇总体规划的要求，开展好“一个规划，两个建设，三个整治”为主要内容的各项工作。
（一）规划、编制、实施好长塘面移民居住小区的建设，力争到年内新建十套以上住宅。
（二）两个建设
1、基础设施建设
（1）北门至南门的排污排水沟、街道硬化工程；
（2）振菖路两边的排水排污沟工程；
（3）新市场内的排水排污沟工程；
（4）东门街（原粮站脚下）道路整改硬化，排水排污工程；
（5）新建生活垃圾焚烧炉一个。
（6）在集贸市场附近建一个公厕。
2、景观园林绿化建设
（1）完善圩镇各街道、中心花池等绿化；
（2）完善振菖路边旁绿化（乡政府门口至林业工作站）；
（3）完善中心桥三角区休闲、健身场所的建设；
（4）继续抓好居民区、单位庭院的绿化。
（三）三个整治
1、全面整治圩镇环境卫生，稳定现有环卫队伍，不断提高服务功能；
2、对占道经营进行全面整治，从而规范经营秩序。整合新街两个现有的贸易场所，进行重新规划设计，现有贸易亭的土地，通过法定程序挂牌、拍卖、引进外贸进行改建，计划底层作贸易市场，二楼以上建成商品房出售，总体设计为六层，力争到2012年将搬至新贸易亭开展经营活动；
3、整治临街搭乱建的违章建筑，全面清理未批先建，批少建多等违规违章建筑。
通过以上的整治与建设，使整个圩镇环境大为改观，达到“卫生整洁、绿树成荫、环境优美、经营有序、管理民主“的工作目标。
四、工作步骤与时间安排
（一）宣传活动阶段（2012年3月1日-3月30日）
1、召开一次由圩镇住户代表、个体工商户代表、各单位负责人、县、乡人大代表、老同志、老干部等参加的动员会，广泛征求意见，营造浓厚的工作氛围。
2、确定整治范围，整治工作组将组织人员逐条街道、逐栋楼房建筑，逐户商铺店面开展拉网式巡查。对照“五整治”标准，确定整治清理对象，列出清单，落实责任单位、责任人。
3、下发整改通知书，以乡政府的名义，对相关单位、居民户、个体工商户或其他责任人，下达限期整改通知书，明确告知整改内容，整改标准，整改时限及其他处罚措施等。
（二）集中整治建设阶段（2012年4月1日-10月30日）
1、开展专项整治，用一个月的时间重要抓好环境卫生，占道经营、乱搭乱建等现象进行集中整治。
2、按照本方案确定的建设项目，分轻重缓急，首先解决群众反映强烈，关系群众密切的民心工程。
五、加强领导，成立机构
为了切实抓好我乡小城镇建设，现成立菖蒲乡2012年小城镇建设工作领导小组。
组长：
副组长：
成员：
领导小组下设办公室，由兼任办公室主任。办公室负责承办领导小组会议决定事项的上呈下达，组织、协调和督办工作事宜、负责收集、汇总、审核、上报、下发有关材料、日常工作检查、考评及其结果登记、公布工作。
六、资金筹措
按照政府主导，市场运作，社会参与的思路，依照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规进行处罚，盘活现有两个贸易场所的土地，依法实行公开挂牌拍卖。以上所得收入，用于项目建设。
1、积极向上争取项目资金；
2、开展向各方热心人士募捐活动。
3、全面清理未批先建，批少建多的违规违章建筑。
新规土地管理法范文6
关键词：磐石市征收补偿安置工作 完善 对策
中图分类号：D651.1文献标识码：A
1.尽快制定出台磐石市征收补偿安置标准
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，由区（县）土地管理部门下属的征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。并由区（县）征地事务机构与宅基地使用权或房屋所有人签订房屋补偿安置协议。但目前仍有部分乡镇或国有公司作为拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收补偿事务中心正式挂牌成立。在区征地事务机构成立后，补偿安置协议应由磐石市征地和房屋征收补偿事务中心与被征收人签订，同时应按新的补偿标准签订协议。所以，尽快制定出台磐石市征收集体土地房屋补偿安置标准系磐石市征收补偿安置工作的重中之重。
同时，根据吉林市关于征收补偿安置的相关新规定，征地房屋补偿以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。所以，根据上述规定，磐石市征收补偿安置新标准的制定出台，前文所述的包括拆迁基地户口大量回流、重复安置、假离婚分户等问题均将迎刃而解。
2.适当运用司法诉讼，加快推进司法强迁
关于通过司法途径解决征收补偿工作中出现的问题，可以按以下途径解决。
其一，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，对于被征收人及公有房屋承租人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。宅基地使用人或者房屋所有权人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。由于磐石市各乡镇、街道及工业区的拆迁基地均有一些所谓的“钉子户”，在规定的期限内不肯搬迁，有的被拆迁人已逾期搬迁二年以上，甚至更长时间。同时，这些被拆迁人漫天要价，使得拆迁实施单位无能为力。这些被拆迁人的行为严重影响了磐石市重大项目、实事工程及招商引资项目的推进。有的乡镇、工业区为一个项目召开了好几次的项目推进会，无法推进的原因却一直是拆迁问题。所以，磐石市法制办、房屋管理部门及土地管理部门应及时与法院进行沟通，协调司法强制执行的机制，争取通过司法强制执行，以案说法，提高公民的法律意识，带动同基地的其他人顺利搬迁。
其二，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼或者仲裁”。当前的征收补偿工作中，有部分被征收人（或被拆迁人）签订补偿安置协议后，又反悔不交付征收房屋的钥匙，也不在约定的期限内搬离房屋。导致拆迁实施单位对此没有任何办法。对于签订协议后不肯搬迁的，若系国有土地上房屋征收，可根据所签订的协议直接向人民法院提讼。如系征收集体土地房屋的，或“协议拆迁”的，建议向法院诉调中心申请调解，争取得到法院支持。如金山工业区被拆迁人李某，于2011年11月30日签订拆迁补偿安置协议，根据协议约定，被拆迁人应于协议签订后的七天交付钥匙并搬离拆房屋。但协议约定的搬迁期限到期后，被拆迁人不肯搬离。拆迁实施单位多次做工作，也不肯搬离。为此，工业区向磐石市法院诉调中心申请调解。在调解中，法院委托的调解人员向被拆迁人耐心劝说，讲法说理。终于在法院调解人员的主持下，此案圆满解决，被拆迁人也按调解协议确定的时间按期搬迁。需要说明的是，对于上述案例，是在法院诉调中心调解下解决的，因目前该类案件是否属于法院的受案范围尚不明确。据了解，需待我国的“土地管理法”修订后才能明确。
3.保证征收补偿费用足额到位
征收补偿资金到位包括两方面，即对于用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前（或在征地房屋补偿方案公告前）足额到位，专户存储、专款专用。同时，对于用于建设产权调换房屋的资金应及时到位。磐石市目前安置房源紧缺，用于货币补偿的资金及建设安置房源的资金不及时足额到位，给征收补偿工作带来了直接的负面影响。一些重大项目、实事工程及招商引资项目资金量大、资金压力也大。保证征收补偿费用的足额按时到位，才能确保征收补偿工作的顺利进行和项目的按时推进。所以，对于征收补偿费用不能足额到位的项目，区政府不能作出房屋征收决定或不能批准征收集体土地。对于资金能够落实，征收补偿费用及时足额到位的项目，政府应给与支持。
4.设置征收补偿机构，加强从事征收补偿工作人员的队伍建设
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好征收与补偿相关工作。根据上述规定，征收补偿具体实施单位由原乡镇、街道、工业区具体实施拆迁安置补偿工作变为由区房屋、土地管理部门具体实施。征收补偿实施单位的变化，直接导致实施人员的变化。这种变化将直接导致征收实施机构的设置、人员的配备、衔接等。关于机构设置、人员配备等应由区政府与区房屋管理部门、区土地管理部门、区组织人事部门及各乡镇、街道、工业区进行协调，依法形成征收补偿的条线机构设置和相对应的工作人员。
同时，对于从事征收补偿的工作人员，《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》明确规定了应通过有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。区政府应考虑年富力强，具有一定法律知识和业务知识的人员从事征收补偿工作，在编制、待遇等方面优先考虑。
5.建立征收补偿的监督机制
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，市、区（县）监察机构应当加强对参与房屋征收与补偿工作及参与征地房屋补偿工作的政府、有关部门或有关单位及其工作人员的监察。而上述规定，没有对征收补偿安置工作的其他监督机制作出规定。鉴于征收补偿安置工作需要公平、公正、公开。建议磐石市对征收补偿工作引人外部评价（第三方监督）机制。由群众代表、人大代表、政协委员、专业人员等组成，并由磐石市政府抽调上述人员组成评价小组，对项目征收中的资料依据、安置人口认定、补偿标准、补偿费、安置房的建设等进行评估和监督，接受群众和舆论的监督。
6.其他建议
（1）减少或避免“协议拆迁”。鉴于先拆迁后征地项目可能出现严重问题，特别是无征地手续，就无司法诉讼，也不可申请强制执行。建议磐石市减少或避免“协议拆迁”，而应按照《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定实施征地补偿工作。
（2）增加征收补偿工作的透明度，做到征收补偿政策的统一性。
目前在征收补偿中，一些乡镇、街道及工业区对于一些特殊的、法律法规没有规定的情况，往往以会议纪要、文件等形式规定了征收补偿安置标准，即所谓的“土政策”。而各地区、各阶段的规定又不仅相同，缺乏统一性。建议区政府协调相关部门，明确在本区范围内的统一标准。真正做到征收补偿安置工作的公开、公正和公平。
（3）落实资金，加快安置房的建设。
磐石市安置房缺口大，被征收人临时过渡周期长。这不仅使征收补偿工作难度加大，也势必造成社会的不稳定。切实落实资金，加快安置房的建设，已到了刻不容缓的地步。
