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工业用地评估方法范文1
城镇基准地价平衡的必要性
城镇基准地价是在各类用途土地法定最高出让年期的前提下，政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。城镇基准地价居于基础地位，是其他地价产生的根源。
然而，现阶段城镇基准地价的评估与确定，都是从本地区或本区域的内部因素出发的，反映的是区域内不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势。由于对外部因素、尤其是其他城镇的情况考虑较少，难以反映不同城镇、不同区域间的经济水平和地价趋势差异。所以，当面对日益扩大和统一的土地市场时，城镇基准地价对土地利用、建设开发的引导功能就受到影响。如何使城镇基准地价既能反映本区域的地价水平，又能反映不同区域的差异，对土地利用更有指导意义？这就需要进行城镇基准地价平衡。
城镇基准地价平衡，简单来说，就是对不同城镇的基准地价进行横向比较，并进行差异调整。它是以土地分等为依据，综合考虑对城镇地价有影响的其他因素，形成各等级城市、县、建制镇的基准地价序位，并通过技术调整，弥合原基准地价与地价序位的差异，使基准地价与城镇序位相一致。通过基准地价平衡，使投资者、土地使用者和土地管理者在更宽的范围内及时了解掌握土地信息，调整土地利用方向和方式，实现土地的有效利用和土地市场的均衡发展。
一个城市的基准地价是否符合当地的经济发展水平，这对于一个城市来说至关重要，若地价太高，则可能影响当地的招商引资和经济发展；若地价太低，则会对调控土地市场带来压力。所以对一个城市进行基准地价定位之前，进行基准地价平衡分析是非常必要的。
但是，由于各城市所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同，必然造成部分城市地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离、不匹配。因此，城镇基准地价平衡不是在不同城市间进行简单的比较，而是要深入进行综合因素的分析，这就是基准地价平衡研究，即通过一定的计算方法分析研究，得出适合当地经济发展水平的基准地价计算结果，即平衡后的基准地价，为城市确定符合本地区实际的基准地价提供有效依据。
所以，地价平衡研究，是通过数学、统计学分析等方式，对一组城市在相同条件下的对比分析，使城市基准地价之间具有可比性，在经过地价平衡研究之后，可以比较准确地对一个城市的基准地价在全国范围内进行定位，可以反映出一个城市的基准地价是不是符合城市的发展水平，对于地价不符合经济发展的城市可以对其地价作出相应调整，实现基准地价平衡。
基准地价平衡及分析的技术准备
（一） 基准地价平衡内涵的统一
城镇间基准地价的平衡，前提是基准地价内涵与基准条件的规范与统一。确定基准地价内涵，是搞好基准地价平衡的基本技术环节。
从理论上来说，土地价格应当是土地资源价格与土地资产价格之和。其中，土地资源价格是真正的地租的资本化，即真正的地租除以利率，相当于基准地价中的土地收益部分。土地资产价格则为土地资产成本价格加上平均利润。简言之，凡是“土地资本”，都应该算在地价内。因此，基准地价内涵必须包含政府出让土地纯收益、城市建设配套费和土地拆迁开发费等，基准地价应是熟地状态而不是生地状态下的价格。本文对基准地价内涵的统一主要从用地年期、评估期日、容积率等方面来进行，具体内容包括：
1.统一基准地价用地类型：基准地价平衡用地类型统一为商业用地、居住用地和工业用地三种类型。
2.统一基准地价用地年期：基准地价平衡价格是指各类用地的法定出让土地最高使用年限的土地价格。商业用地为40年，居住用地为70年，工业用地为50年。
3.统一基准地价开发程度：即具备“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯以及红线内场地平整）。
4.统一容积率：基准地价平衡界定的容积率为标准容积率，即商业用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工业用地0.5～1.0。
5.统一的商业用地基准地价评估方法。商业用地基准地价全部采用区片价表示。
6.统一的基准地价评估期日：统一为2003年1月1日。
（二） 地价修正
由于各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、年期等有所不同，为使数据具有可比性，统一各城市基准地价的地价内涵，进行地价修正，使各城市的基准地价具有可比性，是地价平衡研究的重要内容之一。
地价修正是通过一系列地价修正公式实现的，主要包括对估价期日的修正和年期修正等。通过地价修正,统一地价内涵,使进入分析的城市地价内涵一致。
（三）城市土地质量分等和排序
城镇土地质量分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇土地质量进行量化，对每个影响因素及因子赋以权重，评定城镇的等级。
本文主要依据2002年实施的《城市土地质量分等定级规程》中城镇土地质量分等的影响因素来分析，概括起来有：城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力和区域土地供应潜力等7个因素。同时，我们在研究中选择了7个方面共19项指标，采用特尔菲法对每个影响因素赋以相应权重，建立了多因素综合评价指标体系。
本文选择了我国的29个城市进行分析。根据分等结果散点分布，29个城市土地分等排序结果如下：
一等城市：上海 广州 北京
二等城市：宁波 青岛 深圳 南京 成都 天津 杭州 大连 沈阳
三等城市：长沙 济南 哈尔滨 武汉 西安 厦门 重庆 太原 长春
四等城市：兰州 昆明 南宁 贵阳 西宁
五等城市：银川 乌鲁木齐 呼和浩特
基准地价平衡
（一）初次平衡
在对各城市进行土地分等及基准地价排序以后，将各城市土地分等序位所在的某类用地某一级别基准地价与原基准地价的算术平均数作为该城市此类用地此级别的基准地价初次平衡值。目的是在土地分等的基础上，消除由于样本点选取不同而造成的误差。然后将各城市初次平衡值进行排序， 得到某类用地某级别基准地价初次平衡的序位。初次平衡结果见表1～表6。
（二）再次平衡
在初次平衡的基础上，对照土地分等结果，根据对各城市发展状况的了解，找出基准地价水平与土地分等排序趋势及实际情况相符合的城市为基准地价平衡的控制点。如：商用最高级别基准地价平衡计算的控制点为广州、沈阳和呼和浩特；住宅最高级别基准地价平衡计算的控制点为上海、长沙、太原和呼和浩特；工业最低级别基准地价平衡计算的控制点为上海、重庆和呼和浩特。然后以控制点最高或最低基准地价为标准，根据各城市的土地分等得分情况，对各个城市最高或最低级别基准地价进行平衡。对没有前控制点或后控制点的城市，仍按照其初次平衡后的基准地价和城市土地分等位序所在的地价做算术平均求得（如：商用最高级别基准地价平衡计算中，北京市初次平衡后的地价最高，而在城市土地分等结果中位于第三位，没有前控制点，按照上述方法进行二次平衡）。平衡公式为：
Vi=Vo-(Vo-Vn) Ni/(No-Nn)
其中，Vi：表示某城市某用途最高级别基准地价平衡值；
Vo：前控制点某用途原最高级别基准地价；
Vn：后控制点某用途原最高级别基准地价；
Ni：与前控制点分等分值的差；
No：前控制点的城市土地分等分值；
Nn：后控制点的城市土地分等分值。
经过初次平衡计算和再次平衡计算后，计算结果如下（以北京、上海、重庆、成都、西安、太原为例）：（见表1～表6）
地价平衡结果分析
从表1～表6可以看出，一般情况下，城市等级越高，其相同土地类型相同级别的土地基准地价相应也就越高。就某一城市而言，由于商业用地一般占据比较繁华的地段，其基准地价一般高于住宅用地和工业用地基准地价。住宅用地由于住户对周围环境的要求较高，而工业用地对环境基本上要求不高，所以住宅用地地价一般要高于工业用地地价。
工业用地评估方法范文2
关键词：城郊结合部；土地；管理
中图分类号：F291 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
目前，我国土地利用与土地管理制度存在缺陷及负面作用。受到土地资源察赋的制约，一种精细的、合理的城市边缘区土地开发、利用模式对于可持续的经济增长来说是必需的。然而，现阶段城市边缘区土地利用除了出现经济效益不高的情况，同时能够造成城市无序发展等现象，另外由于土地利用法存在明显的问题，给营造和谐社会造成明显的阻碍。所以分析城郊结合部土地管理机制能够产生非常关键的影响。本文在这种情况下，对如何优化城郊结合部土地管理提出了自己的策略建议，具有一定的借鉴意义。
二、城郊结合部土地管理的策略建议
（一）强化对于土地的改革制度
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，一定要根据相关要求承担相应的土地使用权出让金。首先用地单位能够根据自身实际情况，最大限度减少费用开支；其次，能够给土地开发利用筹集相应的资金，推动城郊结合部用地计划及土地开发工作顺利进行。
（二）构建城郊结合部土地审批体系
不仅在数量上，而且在土地用途、规模等上严格控制。结合部土地利用方案能够在当前现有土地资源开展合理的调派，呈现了非常明显的整体性，应当借助实际的微观管理贯彻落实，因此规定结合部土地控制机构不断健全土地审批步骤，制定相应的标准。在建设项目立项时，要充分考虑土地的供应量；在用地选址时，考虑土地用途管制的限制；在审批用地项目时，严格按照《土地管理法》和结合部土地利用总体规划进行。
（三）规范对于城郊结合部土地的管理
制定城郊结合部土地流转的地方法规，在法律上对土地流转的形成和程序、土地评等定级、地籍管理、土地市场管理、出让人和受让人双方的责、权、利以及纠纷、仲裁处理等进行明确的规定。在实际流转过程中一定要根据相应的步骤开展。应当营造产生结合部农村土地流转登记制度，推动流转活动标准化水平持续提高。在土地流转形式方面，应当贯彻落实多样化原则，不过要特别关注租赁制。土地租赁制从全球范围内得到了推广普及，能够和我国当前实际情况保持一致。土地流转应当在相应的时间内完成，避免耽误时间，给结合部群众正当权益造成明显的破坏。
（四）合理对城郊结合部土地的评级
要科学地评估与定级结合部土地，就要求把结合部（包括结合部城镇）的土地级别纳入全市统一的土地分级体系，按全市土地差异，以统一标准划分级别，使定级因素体系、定级方法与中心区基本一致，不能因为结合部的规模小，集聚效益低，重要程度小，内部土地利用结构简单，而人为地区分中心区与结合部的土地定级与评估方法。正像之前城市中心区工业用地关键通过工业企业级差效益测算法开展，但是结合部工业用地往往通过联营入股价推算法进行评估。未来应当调整此类测算法，从城郊结合部实际评估环节之内，应当通过不同渠道、不同手段进行评估，同时应当特别强调保护用地范围。同时，因为土地有偿使用时间比较短，造成了这一领域工作人员非常的匮乏，但是当前工作人员自身能力和实际情况无法保持一致，不具备相应的知识及经验，无法和市场自身标准保持一致，因此，一定要最大限度培育高素质的工作人员，给开展城市土地评估储备相应的专业人员。
（五）完善土地储备与信息制度
通过土地统一收购、统一储备、统一出让的国有土地收购储备制度的建立，促使政府垄断结合部土地一级市场，有效地控制结合部土地供应总量，达到以土地供应引到土地需求的目的。在结合部土地收购储备中，把存量划拨土地的入市总量纳入政府的土地供应总量。政府应当把结合部土地科学合理的流入到土地市场之内开展合理的管理。在交易价格存在明显问题的土地资源中，政府应当对其进行合理的调控，避免各种违规操作活动出现。
另外，将结合部土地出让、转让信息、地价信息、土地交易信息等等，借助不同的媒体进行公示，推动开发商可以清楚的了解特定阶段土地交易相关资料。
（六）实现土地的可持续发展
建设用地属于非农业用途的土地，主要是城市、村镇居民的生产和生活用地，城市村镇是由工业、商业、城市生态等多个经济系统组成的多层次的经济大系统。所以结合部建设用地应当科学合理的调配，推动其能够和当前实际用地标准保持一致，另外能够和城镇未来的发展目标及要求保持一致。在经济发展过程中，土地资源能够产生非常深刻的影响。同时，土地能够影响城市、村镇布局等等，通过土地自身功能及影响能够了解到，土地在经济发展过程中能够产生非常深刻的影响。建设用地可持续利用既能确保当代人能享受良好生活、生产空间带来的舒适，也能为后代人的生存生活空间不受破坏而打下基础。
三、结论
土地作为生产要素和生态要素，是人类生产、生活和生存的物质基础和来源，具有不可替代的作用。作为城郊结合部特殊区位，应积极发展城市型生态农业，大幅度提高土地利用率和社会、经济、生态效益，发展集休闲、观光、旅游、生态为一体的综合都市化农业。
参考文献
[1]张晓军.国外城市边缘区研究发展的回顾及启示[J].国外城市规划，2005，（04）.
[2]钱紫华，陈晓键.西安城市边缘区空间扩展研究[J].人文地理，2010，（03）.
[3]殷洁，张京祥，罗小龙.基于制度转型的中国城市空间结构研究初探[J].人文地理，2009，（03）.
[4]钟京涛.我国土地产权制度建设分析[J].国土资源科技管理，2004，（06）.
工业用地评估方法范文3
关键词 不动产估价 课程 思考
中图分类号：G424 文献标识码：A
0 引言
不动产估价是高等院校土地资源管理、房地产经营等专业开设的主干课之一，该课程理论性、实践性较强。①通过该课程的学习要求学生掌握不动产估价的基本理论和方法，并熟练运用常用方法进行不动产价格的评估，初步具备不动产价格评估的操作能力。②不动产估价在我国发展的历史不长，如果在教学中只注重理论知识的学习而不联系实际，这样培养出来的学生就很难适应行业发展的需要。③本文作者在中国地质大学（北京）土地科学技术学院进修该门课程后，从现有的问题着手，提出自己的几点看法，为提高课程的教学质量和教学效果献计献策。
1 不动产估价课程的基本情况
（1）课程体系复杂，基础知识要求较全面。不动产估价是一门以土地经济学、会计学等相关学科的知识为支撑的综合课程，内容涵盖了商业用地、住宅用地、工业用地、农用地和各类房产的价格评估，评估方法涉及了市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、路线价估价法等，以及估价报告的撰写要求，方法复杂、内容全面。
（2）课程理论和现实结合密切，实践动手能力要求较高。实践过程中相关资料的收集整理，课程中各种估价对象，操作程序以及各类修正参数的选择都具有非常强的专业性和实践性，对于这些知识的掌握，光是在课堂上的理论学习是远远不够的，必须加强实践练习，让学生参与其中，亲身体会，这样才能增强理解和记忆，提高学生运用理论知识解决实际估价问题的能力。
（3）各类规章制度学习重要，实时性较强。该行业有各类规章制度，且偶有变动。课程教学中往往都是按照这些规范的内容向学生传授知识，让学生学习和了解当今最新的行业动态和行业标准，这与其它课程明显不同。④并且我国也实行了执业资格制度，要求从业人员不仅要深入地学习该类课程，还要求在具体的工作当中获取必备的执业资格证书才可以从事该行业。
2 存在的一些问题及建议
（1）实践教学课时相对较少，练习内容相对简单。目前的课程实践环节普遍存在的问题就是在排课的过程中往往实践学时较少且不合理，导致教师在授课的过程中只能降低难度才能完成课程的学习。而对于这们课程除了基本的理论的学习，对不同类型的项目评估，往往也有更高的要求。因此，增加不动产估价课程学时，尤其是实践课学时显得尤为重要，⑤在课程安排上应大于64学时，实践学时也应有32学时左右，这样才能更有效地提高学生的实践能力。
（2）教学内容落后，案例时效性差。该课程是一门与社会市场发展情况密切相关的学科，市场千变万化，教学内容也应随之进行调整。学好这门课程要求学生了解不动产市场的动态变化，尤其是在案例教学的过程中，教师选取的案例应紧随时代的发展，通过对这类实时典型案例的比较分析，教师才能引导学生如何正视和分析变幻莫测的不动产市场，判断市场发展状况，较为全面地认识真实的不动产市场，并引导学生在今后的工作中加强延伸服务，提高评估质量。⑥
（3）时事解读环节薄弱。近几年我国的不动产市场时有波动，土地、金融等相关政策也时有变化。这就要求教师要通过各种途经来搜集相关的新评论和新观点，并加以甄别和筛选，通过专业解读和点评，与学生在课堂上共同探讨、共同研究，使学生既能了解专业相关的最新动态信息，又能将其与理论内容进行结合。⑦通过这样的学习方式，学生不仅了解了最新的土地政策、不动产市场价格等信息，又强化了对课堂知识的理解。
3 对课程的几点思考
（1）教师方面：努力提高自身专业水平。“要给学生一杯水，自己得有一桶水”。要想教好这门课程，教师首先应该广泛学习相关理论知识，努力提高自己的业务能力和水平。熟练掌握不动产评估理论与方法，并获取国家注册房地产估价师和土地估价师资格。同时加强自身的实践经验，积极参与实际的房地产估价和土地估价工作，提高实践技能，并将这些经验在课堂上传授给学生。
（2）学生方面：激发学习主动性和自觉性。努力提高学生对课程的学习的兴趣，以通过房地产估价师和土地估价师两个资格考试为目的，理论密切结合实际，让他们知道注册房地产估价师和土地估价师资格是未来从事该业行业的前提，如果有了估价师资格证可以获得较高的经济收入，让学生认识到该课的重要性后，学习的主观能动性和积极性就会充分地发挥出来。
（3）教学手段方面：进行有效的教学改革。采用多媒体教学，把大量的信息放到教学课件中，这样既能丰富课程内容，也节约了课堂学生记笔记的时间。同时可以采用经典的案例教学法，通过案例来讲解评估过程中方法的选择、公式的选用、评估步骤、有关费用的计算和有关参数的确定等。⑧还要加强学生的自主练习，课后留习题给学生，提高学生的实际动手操作能力。
4 小结
不动产估价课程教学一贯是理论与实践并重，重视在实践教学中培养学生的实践能力和创新能力。⑨按照学生培养目标，该课程的不断改进需要持续的探索。本文仅就不动产估价课程教学中的一些普遍问题进行了总结，有很多深层次的问题并未涉及，需要在今后在教学中进一步探索，逐步形成更加合理的课程教学体系。
注释
①⑨莫海明，杨小雄.关于不动产估价课程教学存在问题及改革思考[J].广西科学院学报，2009（2）.
②⑧王瑷玲.不动产评估教学探索与实践[J].学理论，2011（1）.
③ 赵华平，张所地.不动产评估课程教学方法探讨[J].中国城市经济，2011（29）.
④ 王建兴，韩申山.《不动产估价》课程实践教学改革研究[J].新西部（理论版），2012（5）.
⑤ 张建军，付梅臣，胡业翠等.基于工程师培养模式的《不动产估价》课程改革与实践探索[J].教育理论与实践，2013（18）.
工业用地评估方法范文4
【关键词】 土地使用权;抵押;评估;操作风险
自上世纪九十年代房地产改革以来,我国的房地产交易市场取得了巨大发展,房地产、土地评估机构作为市场经济重要的组成部分,也经历了从无到有,从弱到强的过程,逐渐获得了各个经济主体和管理部门的认可。由于我国的法律法规还不健全,市场信息还不透明,更重要的是我国的评估中介机构往往大多脱胎于政府机关,先天性不足导致中介机构的中立人的身份受到影响,在市场风险不断变化、而房地产和土地评估的风险显现又比较滞后的情况下,评估机构的操作风险不容小觑。
一、估价行为受政府部门的影响巨大,非市场化因素明显
在我国开始住房改革的初期,由于国内基本上没有成立具有独立法人资格的中介房地产评估机构,为了建立市场经济中不可或缺的一环,很多原从属于房产局、国土局的评估服务所(部)从政府下属的事业单位,逐渐脱离出来成为独立的市场评估机构,或者是政府、房产、国土系统内部的干部“下海”,成立房地产(土地)评估中介机构,这样导致一方面中介机构基本上都有政府的背景和资源,容易获得市场信息和大量业务,另一方面政府和相关部门也容易监管或者控制中介机构的行为,对政府来说比较“听话”。这样为中介机构的“中立人”身份设置了先天不足的障碍。
2009年笔者调查了本市9家较有影响力的评估机构,结果如下表:
从上表可以看出,中介机构近80%背后都有政府背景,往往没有政府背景的公司竭力想与政府拉关系、走后门,以便获得一定的影响力和资源。可以说在我国目前政府机构掌握着大量资源且呈现大政府小社会的背景下,中介机构的独立地位是不完全的,也因此容易导致估价结果的非市场化,从而导致法律纠纷。
二、估价结果受银行等贷款机构影响的风险
随着我国房地产市场的快速发展,房屋土地的交易日渐增多,评估机构的数量也原来越来越多,受业务竞争的影响,评估机构的往往需要银行等贷款机构介绍业务。银行介绍的业务往往一宗地的面积就达到几千甚至数万平方米以上,收取的评估费用是一宗个人房地产评估业务的数十倍,评估机构往往易受银行的影响。以桂林市中心广场地下商城在一个评估有效期限内(2009年1月至2010年1月)土地使用权抵押的评估地价为例:
最低的评估地价3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差达5倍以上,而这两个特殊点经电话调查均有银行放贷需求因素的影响。
三、评估方法选择不当导致的风险
目前,土地的主要评估方法有剩余法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和成本逼近法。不同的房地产和土地的情形应选择不同的评估方法,每种方法都有其缺陷,倘若评估人员选择的评估方法不当,则会引起估价结果很大的差异。
1.剩余法缺陷及风险。剩余法是基于土地价格等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格的原理,缺陷在于:(1)在应用此方法进行土地评估时最适合新开发的楼盘,对祖屋、危旧老房运用此方法评估则比较难以得到正确的结果。(2)要得到合适的土地价格,必须有较为公开透明的原材料、租赁市场,而且物价和不动产市场要比较稳定,不能剧烈动荡,否则因为未来的预期不可预料导致估价不准。(3)开发商的竞争要是非垄断性的,评估机构掌握了房地产市场的行情和供求关系,从而正确判断开发完以后整个建筑物和所占土地的售价,否则导致估价偏差。
2.市场比较法缺陷及风险。市场比较法师土地估价中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比较法要求房地产、土地交易市场起码对行业内信息公开透明,交易案例能够及时被行业案例平台所记录,能够及时反映近期的市场行情。其次比较法是一种实践中的做法,并没有完善的理论依据,同时各种修正系数的确定需要估价人员具有较高的业务素质、丰富的知识面和评估的经验,这样才能比较客观、准确地进行比较修正,否则容易落入主观的误区,导致估价差异加大。再次比较法不仅要求土地的位置、时间、空间布局、附着物相似或一致,更重要的是权属和法律规定具有可比性。
3.收益还原法缺陷及风险。收益还原法是对土地、房屋等不动产具备收益性资产进行估价的基本方法。它的限制在于:适合于用于有收益的土地和其他不动产,对公益性不具备收入的土地估价则不合适;另外对即使有收益,因为政策原因导致亏损的国有企业进行评估时也不合适;进一步说,对于取得非市场化的收益的土地和其他不动产用此方法都是不太合适的。
4.基准地价系数修订法缺陷及风险。基准地价系数修订法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先该城镇应该具有一系列的基准地价和完善的修正体系估价成果,没有这个基准此办法无从谈起。其次基准地价有一定的时间限制,土地价格往往逐年变化,每过三到五年基准地价都会变化一次,此方法适用于短期、大量的宗地评估。另外很重要的一点,基准地价关系到政府的土地收益,往往是政府决定何时调整基准地价及其大致的标准,并非是完全市场化的操作,在基准地价变化的时间点前后,其估值价格相差往往很大,可能由此造成经济纠纷。
5.成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地估价、工业用地估价(商业和住宅则多不适应)、无收益又很少有交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。但估价结果只是一种“算术价格”,对土地效用、价值及市场需求等方面的情况未加考虑,这也正是其缺陷。
四、对风险的防范现状及建议
根据抽样调查,桂林市土地评估机构对土地抵押评估的操作风险有一定的防范和注意,但还未给予足够重视,调查结果如下:
通过下表可以看出:职业道德教育、评估技术教育和考核和相关法律培训比较重视,这是土地评估公司开展业务的基础,都达到了100%标准;土地评估纠纷防范与处理仅略超5成;对道德风险和职业信誉有重要影响的评估风险奖惩实施细则仅有三家制定出来,占23.1%;收集完整的评估案例分析和预测、对市场法具有重要意义的信息获取与预测仅仅有38.5%的公司制定了相对详细制度,指定了人员,明确了职责,安排了相应的培训。总体而言,桂林市土地评估机构对评估风险的防范还有很多欠缺:
一是,缺乏评估风险意识,重视程度不够。大部分评估公司管理人员对土地抵押评估的风险不以为然,认为只要经过技术和法律培训,不犯大错就可以高枕无忧,而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划,一旦出现问题会导致无章可循,或是简单的处罚或辞退员工了事。
二是,本地市场竞争激烈,信息交流低下。为了争夺市场份额,各个评估公司各自为战,对手中的案例保密,没有有效的交流机制和平台,导致有效信息的交流相对缺乏,对市场预测比较粗略。从过去的案例来看,尽管没有出现很多的纠纷,但随着市场化的改革日益深入,政府改革的进入攻坚后,纠纷将可能日益增多,评估风险需更加重视。针对这些问题,提出以下建议:
(1)坚决落实评估中介机构和政府部门的现行管理制度,完善信息和交流平台。
(2)坚持进行行政和司法改革,完善法律和行政执法制度,各部门各负其责,需要交给的事情放手由市场去管,政府做好“社会的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府无需更多插手市场事务,影响中介机构的公正性与中间人的身份。
(3)加强职业道德教育和规范行业细则,加强行业自律,对影响中介结果公正性的“条子”、“招呼”予以网络公告,建立公开的行业人员信用档案,对影响行业形象的业务人员予以降低行业信用等级和其他处罚。
(4)加强业务能力培训,贷款金融机构负责土地抵押的人员应有相应的法律资格证或土地等级人资格证;土地评估机构非全国土地注册评估师不能参与评估,并定期进行培训与考核;房产和土地抵押登记部门的经办人需持有登记上岗资格证,且参加市级以上全日制培训不少于一个月。
参考文献
工业用地评估方法范文5
从我国技术经济现状考虑，我国还不具备对污染场地进行大规模全面修复的技术力量和经济实力。污染场地修复工程技术经济评估工作对修复项目的技术选择以及立项和实施具有非常重要的作用。
1我国污染场地及修复工作状况
自20世纪50年代以来，随着工业化和现代化进程的开始，我国城市中逐渐出现了大量的被工商业污染的土地，其具体数量目前还没有全面的统计数据。当时，大多数工厂建在城市的周边地区，这些生产历史悠久、工艺设备相对落后的国营老企业，经营管理粗放，环保设施缺少或很不完善[1]，因此，造成的土地污染状况十分严重。有些场地污染物含量非常高，有的超过有关监管标准的数百倍甚至更高，污染深度甚至达到地下十几米，有些有机污染物还以非水相液体的形式在地下土层中大量聚集，成为新的污染源，有些污染物甚至迁移至地下水并扩散导致更大范围的污染。按照主要污染物的类型来划分，我国城市工业污染土地大致可以分为以下几类：
1）重金属污染场地；
2）持续性有机污染物污染场地；
3）以有机污染为主的石油、化工、焦化等污染场地；
4）电子废弃物污染场地等。
由于土壤污染具有滞后性，而且过去在土壤污染物的识别和监测中还存在诸多困难，使得土地污染问题在过去受到关注较少[2-3]。工业企业搬迁遗留遗弃场地是近年来我国城市化进程加速的产物。污染企业搬迁在各大中城市得到了大力实施，如海河流域的北京和天津、东北老工业基地、长江三角洲和珠江三角洲。污染土地的环境问题已经成为土地再开发过程中的一个障碍。目前一些位于城市中的老工业区由于污染问题迟迟不能进行再开发。环境污染（包括地下水、土壤、危险废弃物和一般固体废弃物的持续倾倒）以及土地所有者与开发商的责任问题都成为原工业用地再开发及城市发展的障碍。城市中污染土地的遗弃及其延迟再开发，还会产生更为深远的社会影响，诸如生活环境差、就业机会减少甚至增加社会不稳定因素等等[4-6]。
我国土壤修复市场目前尚处于试验阶段和市场培育阶段。近年来，在政府财政支持下，我国开展了多个类型场地的修复技术设备研发与示范项目。尽管可以罗列的土壤及地下水污染的修复技术很多，但实际上，经济实用的修复技术很少。我国目前应用比较成熟的修复技术是以挖掘后异位处理处置为主，多种原位修复技术尚处于研究开发阶段。一些国内及国外环保企业积极开展土壤修复工程实践，并对土壤修复市场进行培育。发达国家开展土壤修复早于我国几十年。在污染土地修复治理方面，已经开发了多种较为成熟的技术，积累了大量宝贵经验，形成了一个产业[7-10]。
目前，我国行之有效的针对污染土地管理的制度和法规尚在逐步建立和完善过程中，仍有一些问题需要解决。开发适合我国实际，费用、效益好的修复技术仍然处于起步阶段[11]。我国应该充分利用世界先进的技术和设备，积极与土壤修复产业发达的国家开展技术合作，尽快推动土壤修复技术的进步与市场的完善。2010年4月26日，国家发改委牵头启动生态补偿条例的起草，意味着我国生态补偿制度在经历了漫长的讨论与摸索之后进入到立法准备阶段。
2技术经济评估方法
技术经济评价又可称为项目经济评价，是指在工程项目或设计方案投资决策过程中，采用现代分析方法对项目方案在计算期（包括建设期和生产期）内的经济效果所做的测算与分析。技术经济评价是可行性研究的核心内容，是项目方案投资决策的重要依据[12-13]。
在环境工程项目中，为了提高工程的经济效益，采用先进的技术，以节约工程建设的造价，降低运行成本和节约经常性的维护费用。但是，在某些情况下，采用先进的技术还必须与当地的客观条件相适应。例如，海水淡化技术是至今还在发展的新技术，就目前情况看，它的制水成本还较高。对于严重缺乏淡水资源的海岛和沿海地区来讲，就地采用淡化技术比从大陆输水还是经济的，但对于淡水资源丰富的地区，尽管海水淡化是一项新技术，却不会被采用[14]。又如，有些污水处理新土艺尽管处理效果很高，但需占用较多的土地，对于用地紧张的地区来说就无法采用。
污染场地修复工程项目投资巨大、社会影响巨大、环境价值突出、对经济的可持续发展意义重大，同时，该类项目监测难度大、维护成本高、见效缓慢、技术的长效合理性难以判断，因此，技术经济评估难度大，难以形成全面统一的标准。目前，我国尚未正式出台相应的技术经济评估规范性文件。对于该类项目，还只能参考现有类似规范进行评估。通过对该领域相关政策、法规、方法的研究分析，污染场地技术经济评估应该充分考虑以下方面：
1）对环境污染造成经济损失的估算必须进行；
2）根据具体项目情况，进行综合、长效的分析，选择最佳技术手段；
3）对于工程投资可采用恢复费用法进行估算；
4）通过建立环境经济补偿的长效机制进行后续保障。
2.1估算方法
估算环境污染造成的经济损失是环境经济学中重要的研究课题，是直接为环境决策中计算环境改善带来的效益服务的。目前我国有关课题研究均采用直接估算法。从实践来看，应用这种方法需要大量反映环境污染程度与环境功能损害两者之间关系的定量资料，而目前我国尚缺乏这方面较完整的数据，严重影响估算精度。此外，对于损失项目、估算参数和方法的选择也缺乏规范性。由于这些原因，造成不同作者的估算成果之间存在很大差异，有时非常悬殊。目前，环境污染估算常用方法有以下3种：
1）直接计算法。
此法是建立在污染区与清洁区有关指标的对比计算上。为此，应按有关指标选择与污染区非常相似，但具有不同的污染程度的区域作为对比区。一般来讲，应为每项损失选择相应的对比区。在估算人体健康损失时，对比区的选择应考虑居民的职业和年龄的构成、气候特点、生活习惯、卫生医疗设施水平等项条件。在估算市政设施损失时，应根据居民住房和公共设施水平，城市规模、人口和占地、公共交通、通讯和绿化等项条件，选择对比区。在估算农业损失时，首先应考虑企业规模、收入水平、动力装备程度、土壤类型、供水状况、牲畜种类和头数、农作物施肥等项条件。为了消除诸如企业经营管理水平等因素的影响，应在不同企业内选择对比区，再取其平均数。估算时应收集不同时期的多年数据为依据，以提高损失估算的精度。
在估算林业损失时，选择对比区应考虑土壤类型、施肥水平、地下水深度、湿度、地形地貌、经营条件、树木组成、年龄等级、森林密度等项条件。环境污染造成的经济损失（Y）由物质损失（Y物）、生产损失（Y生）和国民经济损失（Y国）组成即：Y=Y物+Y生+Y国。物质损失包括原材料、半成品和产品的散失。生产损失包括生产用房损失、机器磨损损失、减产损失和健康损失等。国民经济损失则包括农业和林业损失、住宅与公共事业损失、工业损失和人体健康损失，即：Y国=Y农、林+Y公+Y工+Y健。
各项损失估算的一般公式为：Y=Л×P。式中：Y为经济损失值；Л为损失指标；P为单位损失指标的货币价值。
一般来讲，物质损失和生产损失仅占总经济损失的8%～12%，而国民经济损失占88%～92%。每次应用直接估算法都需要重新收集国民经济各个部门的大量数据，为此需投入大量人力和时间，但是这种方法比较实用、简单，是分析计算法和经验估算法等其他估算方法的基础。
2）分析计算法。
此法依据多因素分析原理，建立环境污染数学模型，建模过程中要筛选影响环境污染的各项因素，要使观察点数超过十倍于影响因素。应用分析法估算环境污染造成的经济损失，必须具备各项损失与其影响的环境污染参数之间的因果关系资料，在此基础上建立环境污染损失估算体系。为此，必须开展定点监测试验研究。
3）经验估算法。
应用经验法估算环境污染损失的基础数据是各项污染承受项目和物体的单位损失（标准定额）。所谓单位损失（又称比损）系指按一定结构组合的污染物质给一定污染程度区域内各项国民经济部门和设施带来的经济损失。应用经验估算法之前，需根据实际监测资料绘制污染物含量等值线图，在含量等值区内计数承受物体的数量，在此基础上估算环境污染造成的经济损失。
2.2技术选择
污染场地修复技术的筛选是污染场地修复工程的关键环节，决定着场地修复的成败．场地污染物类别的复杂性决定了采用的修复技术的多样性．目前，污染场地修复技术的种类繁多，新型的修复技术时有出现，对污染场地修复技术进行系统分类，对于修复技术的推广应用与修复过程中的技术选择非常必要。在实际的场地修复过程中，修复技术的选择会受到政治、经济、社会等因素的影响，随着时间的推移，人们对同一技术的认识也会有所变化。因此，若想获得污染场地的最佳修复方案，必须对场地修复技术的筛选程序有深入的认识。
场地修复技术筛选应发生在场地修复项目的可行性研究阶段。应作为可研批复的先行条件，宏观上应综合考虑以下因素：①短期效果；②长期效果；③污染物毒性、迁移性和数量的减少程度；④可操作性；⑤成本；⑥符合应用与其他相关要求；⑦全面保护人体健康与环境；⑧政府接受程度；⑨公众接受程度。
2.3恢复费用法
由于环境经济损失评估是一项难于计算的工作，可以利用恢复费用法反算地质环境经济损失。即综合分析研究污染场地控制与修复措施，全面考虑清除污染源、处理工程、监测工程等各项费用，根据项目具体情况确定修复工程持续时间，按照现有造价体系进行投资估算。这种方法计算简单，便于操作，但项目范围和修复工程持续时间的确定非常重要，对项目的最终效应和总体投资影响巨大，需要多方面共同研究确认。
2.4生态补偿
为了更好、更全面的解决污染场地修复问题，全社会需要建立起生态补偿的意识与机制。在生态学上，生态补偿分为生态系统的内部补偿机制和外部补偿机制。其中，生态系统的内部补偿机制是指自然生态系统由于外界活动而遭干扰、破坏后的自我调节、自我恢复。生态系统的外部补偿机制是人类为了推进和加速生态系统的内部自我补偿机制，恢复与重建生态系统，所进行的生态建设活动的总称。生态补偿给恢复和重建生态系统的人带来一定的成本费用，表现为劳务和物质的付出，它的实质是实现经济价值补偿生态价值的过程。生态补偿是为了恢复和重建生态系统，使生态系统具有良好的物质、能量循环功能和自净功能，使生态系统保持高的能量转化率、物质积累率和最大的自净能力，这就是生态效益；而经济效益要求在保持良好的生态环境的基础上提高环境资源的利用率，使投入和产出最大化。所以生态补偿中，要用最大的投入换来最大的生态效益，用生态效益更好地为经济效益服务，同时良好的经济效益又能为生态补偿提供经济基础，这符合可持续发展的要求。所以，评判生态补偿机制的生态经济学原则应该是生态效益和经济效益相结合。
3污染场地修复技术
目前国内外对污染场地的修复通常包括污染土修复和含水层净化两个方面。污染土常见的处理技术目前大致可归纳为6类，即微生物修复技术、化学处理技术、物理分离技术、固化/安定化技术、高温处理技术、植物修复技术等。而污染地下水的修复方法主要有5项：注气法、原位微生物修复技术、两相蒸气提取法、原位氧化法、原位反应墙技术等。
3.1污染土的修复技术
传统的处理方法是把污染土挖出并运到其他地方作填土处理，其实这种处置方法并不能把污染土净化，只是把污染从一个地方转移到另外一个地方而已。目前新的污染土的处理方法很多，而且随着时间的推移，新的方法还不断涌现。据统计，目前大量用于实际和试验研究的主要有：
1）微生物的修复技术即利用微生物把污染土中的有机物进行降解。在处理过程中，微生物把其中的有机污染物作为食物源，处理的最终产物主要是水和二氧化碳。根据处理方式的差异，又进一步分为以下两个亚类：异地微生物修复技术和就地微生物修复技术。污染土壤的微生物修复技术主要用于有机污染土的处理，尤其是对于那些含有能被微生物降解的有机污染土的处理很有效。目前，国际上也有一些学者正在研究如何利用该技术处理重金属污染土。
2）化学方法主要通过氧化/还原反应把土中具有危害性的污染物转化为无毒或低毒的化合物或使之形成化学性质稳定更高，迁移性更弱的新的化合物。常用的氧化剂有臭氧、过氧化氢（双氧水）、次氯酸盐、氯气和二氧化氯高锰酸钾等。其中常见的两种氧化处理技术为：氰化物处理和脱氯作用。
3）物理技术分离即利用物理方式把污染物从土中转移出去。目前常用的有以下几种：就地水溶液冲洗；异地水溶液冲洗法；土壤中蒸气提取法；注入热气法；控制法修复油类污染物；溶剂提取法；热解吸法；电动力学技术。
4）植物修复技术即利用植物把壤中的污染物进行吸收、转移、聚集或降解。这包括了在植物的影响下（根茎范围内）所发生的有利于污染物质清除的一切生物作用、化学作用和物理作用。植物可把有毒的有机化合物进行矿化，还可把重金属元素和其他无机物从土壤中吸收并富集到地面上。目前该技术还处于试验研究阶段，主要用于污染程度为低—中等的、分布面积广、在其他处理方法都不经济的地段采用。该技术的最大优点是处理成本低，主要缺点是植物的落叶会引起二次污染。
5）固化/安定化处理技术。把污染物裹限在某种介质中（如土、玻璃、沥青、水泥块等建筑材料中）。处理后，需要对固化体进行强度和其中的有毒有害物质渗出的危险性进行测试。污染土的S/S的处理既可就地进行，也可开挖转移到异地进行。目前污染物的S/S处理技术主要有6大类：基于水泥的固化技术；基于石灰的固化技术；改性黏土技术；热塑技术；热固树脂技术；玻璃化技术。
6）高温处理方法。
①焚烧法：包括异地焚烧和就地焚烧两种，都是利用高温（970～1200℃）把污染物中的卤代化合物或其他难溶有机物热解焚毁（在氧气作用下）及挥发出去。只要操作恰当，利用该办法清除和焚毁污染物的效率可达到99.99%。其中多氯联苯（PCBs）等的去除率可达到99.9999%。
②等离子体高温进行金属回收：该技术属于热处理过程，已在商业上用于处理焚烧灰。操作时利用等离子体产生的热（1500～1600℃），把土壤中的污染物转化为含金属的烟尘或（和）有机气体的形式从土壤中清除出去。所转化形成的有机气体可作为燃料，而含金属的烟尘可进行回收利用。
3.2污染地下水的修复技术
地下水污染修复花费巨大，每个场地的花费约为10万至100万美元以上，而且传统的修复技术即抽水-处理技术，是把污染的地下水抽到地表进行处理，同时把干净的地表水注入含水层内。这种方法经常不能彻底地净化含水层。目前新的处理方法主要有：注气法、原位微生物修复技术、两相蒸气提取法、原位氧化法、原位反应墙技术等5项。
1）注气法即把空气或氧气注入含水层。喷射注入的气体转化为气泡后可把地下水中的挥发性污染物提取出来，然后利用土壤蒸气提取法中的提取孔和气体收集系统把逸出的气体收集，待作后期处理。
2）原位微生物修复技术通常与注气法配合，在操作时需要把微生物生长所需要的营养物质和氧气从井孔中注进含水层，以提高本地原有的微生物的活性，增强其降解有机污染物的能力。该技术也被称为注气微生物修复技术。其优点是：设备安装简单、历时短、注气量小、成本低、不需要把地下水抽出或向含水层注水。
3）两相蒸气提取法即采用真空设备把以液态形式存在的污染物（在饱和带中）和以气相形式存在的污染物（在非饱和带中）同时抽取出来。该技术的优点主要是：①处理时间短；②对场地的破坏程度减少到最低程度；③能应用于建筑物之下和其他不能开挖的场地；④能处理浮在地下水面上的污染物，且能与其他方法联合使用以缩短处理时间和提高处理效果。该技术的主要缺点是：①抽出的污染气体处理费用可能较昂贵；②油/水的分离费用以及所抽出的大量地下水的处理费可能很高；③操作时需要进行大量的检测和控制手段（包括气流速度检测、真空度监测、挥发性气体的温度检测、抽出气体中的氧气和二氧化碳的含量测定、采集气样等）。
4）原位氧化法即利用氧化剂把溶解于地下水中的有机污染物迅速氧化。常用的氧化剂为高锰酸钾。该技术的主要优点是：可处理含水层中不能溶解的污染物质，而传统方法即抽出-处理只能处理溶解态的有机物。
5）原位反应墙技术即在含水层中（垂直于水流方向上）建筑一个或多个具有渗透性的、含有去污物质的墙体，一旦地下水流经该墙，其中的污染物质就会与墙内的物质发生化学反应而被净化除掉。例如利用铁屑和砂充填的反应墙，可净化流经它的卤代烃化合物。
4建议与结论
1）污染场地的处理方法很多，使用时需根据具体的场地条件、污染物的类型和含量来选择恰当的方法。不同的处理方法，成本往往相差很大，使用时需要慎重考虑。无论是选择哪一种技术，场地的修复费用均不低，因此防止污染才是上上策。往往在处理污染土时，也同时对其孔隙中的地下水进行了处理，这时的水处理和土处理难以区分。因此没有必要分清该技术是用于处理污染土的还是用于处理污染地下水的。我国在污染场地的修复方面的研究和应用目前还很欠缺，建议加大这方面的资金投入。
2）目前，我国关于污染场地环境修复的政策、法规和技术框架还不够完善，污染场地的修复依然面临诸多挑战。要实现污染场地的有效管理，必须尽快完善土壤环境标准体系，污染场地管理体系和污染场地修复技术体系的三元结构，亟待开展的有以下几方面工作：
①加速完善中国的环境标准体系；
②加快构建中国污染场地管理体系；
③推动环境污染损害鉴定评估机构的全面建设；
