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新土地承包法实施条例范文1
《森林法》 的修改是一项极其复杂而严肃的立法工作，不仅涉及对修改方向的把握，而且涉及对修改内容的明确；不仅涉及对具体条款的调整，而且涉及对法律概念的梳理。
尽管梳理法律概念只是 《森林法》修改工作的一个方面，但它在 《森林法》 修改中具有十分重要的作用，它是确保 《森林法》 逻辑自足、 内容严谨和体系完整的基础，是正确理解和适用 《森林法》 的前提条件。 在 《森林法》 修改时梳理法律概念至少应该包括以下 3 个方面。
其一，法律概念的表述要统一。 这不仅是指 《森林法》 本身在指向同一事物时所使用的概念在表述上要统一，而且是指 《森林法》 修改时要注意与已有的、 现行有效的、 新近颁布的法律法规相衔接，使《森林法》 和相关法律法规在指向同一事物时所使用的概念在表述上也要统一。
现行 《森林法》 将在林地上从事经营活动、 获取合法利益的权利表述为 “林地使用权” ，而 2007 年颁布实施的 《物权法》 实际上将对林地享有的占有、 使用和收益的权利表述为 “林地承包经营权” （ 《物权法》 将对耕地、 林地、 草地等享有占有、 使用和收益的权利统一表述为 “土地承包经营权” ，具体到林地应该表述为 “林地承包经营权” ） 。 根据法律适用规则和我国实际情况，笔者认为在修改 《森林法》 时，应将 “林地使用权” 和 “林地承包经营权” 统一为 “林地承包经营权”。
其二，法律概念的内涵要一致。 我国有关森林资源的法律颁布实施的时间间隔较大，既有上个世纪 90 年代颁布实施的法律，如 《森林法》 ，也有新世纪初颁布实施的法律，如 《农村土地承包法》 ，还有最近颁布实施的法律，如 《物权法》。 由于这些法律制定的时代背景和立法环境差别较大，它们所使用的法律概念的内涵就难以避免地存在差异，使同一个概念在不同法律中具有不同的内涵。 这种法律概念内涵上的不一致，不仅会给普通民众在理解法律时带来迷茫，而且会给法律工作者适用法律带来困惑。
因此，在修改 《森林法》 时应特别注意消除这种法律概念内涵上的不一致，将同一概念的内涵一致起来，使同一概念的内涵恒定。
其三，要增加法律概念的界定。《森林法》 的调整对象是围绕森林、 林木和林地而建立起来的森林资源保护和管理关系。
可以说，森林、 林木和林地是 《森林法》 的基础，只有界定清楚森林、 林木和林地，才能明确 《森林法》 的调整对象，才能明确 《森林法》 的适用范围， 《森林法》 的制定才具有意义。 可能有人认为，森林、 林木和林地是林学上的概念，林学已对森林、 林木和林地进行了清楚界定，无需再在 《森林法》 中说明。
但是 《森林法》 作为法律只调整需要纳入法律调整的与森林、 林木和林地有关的社会关系，而不是全部与森林、 林木和林地有关的社会关系，同时，也不是所有林学意义上的森林、 林木和林地都纳入 《森林法》 调整范围之内，而是立法者认为最为重要的森林、 林木和林地才会纳入 《森林法》 予以调整。 因此， 《森林法》 所说的 “森林”、“林木” 和 “林地”不是林学意义上的森林、 林木和林地，而是法律意义上的森林、林木和林地，不能从林学角度去理解 《森林法》 中的 “森林”、“林木” 和 “林地”。
现行 《森林法》 没有给出森林、 林木和林地的法律概念，使得 《森林法》 的调整范围较为模糊。《森林法实施条例》 作为实施 《森林法》 的行政法规，在第二条中对森林资源、 森林、 林木和林地进行了描述，在一定程度上弥补了 《森林法》 规定的不足。
新土地承包法实施条例范文2
【关键词】农村集体土地；征收；公共利益；征地补偿
中图分类号：F303文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-068-01
一、我国现行农村集体土地征收制度立法缺陷
（一）我国农村集体土地征收条件不明确
我国《宪法》》第十条第三款、《土地管理法》第二条第四款、《物权法》》第四十二条第一款、《农村土地承包法》等法律法规规定，农村集体土地征收的前提是为了公共利益的需要，即只有是为了达成某项公共利益，政府才能要求集体土地权利人做出牺牲服从征收，但是并没有对“公共利益”做出明确的界定。并且，我国《土地管理法》第四十六条的规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”，这意味着行政机关拥有对公共利益的认定的完全自由裁量权。这造成在现实操作中，很多地方政府以公共利益为名，泛用征地权，严重损害了农村集体组织和农民的合法权益。
（二）我国农村集体土地征收程序不完善
第一，农村集体土地权利人的知情权、参与权和表达权受限。《土地管理法实施条例》规定土地征收必须公告，但是先拟定方案再征求意见的公告形式只作为已经拟定的征地补偿、安置方案的附属程序，目的是用于权利登记，被征地人根本不能表达自己的意见。这种被动的、滞后的、有限的参与对征地方案并不能产生实质性影响；第二，土地征收纠纷解决机制不完善。按照《行政复议法》第六条、第三十条第二款的规定，农村集体土地权利人对征收决定只能提起行政复议。此外，根据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，土地征收的补偿、安置方案都要由行政部门拟订、批准、实施，即使集体土地权利人对补偿标准有争议，也只能由人民政府协调、裁决，不能向人民法院，而且征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。这意味着在征收程序中，从批准、实施到救济都由行政机关主导，这就隐藏着排除司法机关的介入与救济的危机。豍
（三）我国农村集体土地征收补偿制度不合理
第一，补偿原则不明。法国在《人权宣言》中确立了“公正补偿”的原则，美国在宪法第五条修正案中明确了“公平补偿”的原则，日本在《日本国宪法》中确立了“正当补偿”的原则，而我国《土地管理法》第二条第四款规定国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿，这里的给予补偿究竟是应该理解为“公平”、“合理”还是“充分”并不明确，事实上在我国这种补偿不仅谈不上公平，甚至不能保障农村集体土地权利人的生存与发展权豎；第二，补偿标准过低。《土地管理法》第四十七条规定“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍”，这种补偿标准完全不考虑土地的预期收益和增值空间；第三，补偿范围过窄。《土地管理法》四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着物以及青苗的补偿费。《物权法》四十二条规定必须安排被征地农民的社会保障费用。但现行法律没有考虑残留地、对相邻土地造成的损害等特殊情况的赔偿。
二、我国农村土地征收制度的重构
（一）严格界定公共利益，防止土地征收权滥用
公共利益本身是一个抽象的概念，但是立法中完全可以采取列举式规定规避该缺陷，将公共利益限制在某些特殊领域，例如交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设，教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业，涉及国家安全的国防事业以及其他由政府或者社会组织兴办的以公益为目的的事业。除此之外，还要赋予农村集体土地被征收人对征收决定异议的诉讼权以及一定期限内被征收集体土地未用于公共利益的撤销权或买回权，即如果被征收集体土地没有在规定期限内按照原定公共利益使用，原农村集体土地权利人可以主张买回该土地。
（二）尊重农村集体土地权利人意愿，确立公平补偿原则
所谓公平补偿包括几下几点原则：第一，就行政机关而言，要充分尊重市场，以被征收的集体所有农地所在地的市场价为基准，并充分到失地农民的社会保障与再就业问题；第二，就农村集体组织内部而言，要平衡好集体组织和成员的内部利益；第三，扩大农村集体土地征收补偿的范围，例如必须考虑被征收土地因为开发方案被批准而增值的收益情况，保障被征收权利人能够从中获取合理的预期增值收益；第四，创新农村集体土地征收补偿大的方式，除了现金补偿外，还应该更加重视土地承包经营权入股、土地权利换换社会保障等长远的补偿机制，强化失地农民的生存与发展能力。
注释：
陈小君.农村集体土地征收的法理反思与制度重构[J].中国法学,2012（1） .
新土地承包法实施条例范文3
2001年9月，辽宁省国土资源厅向国土资源部提出《关于沈阳市城市建设用地的审查意见》。同年12月，国务院同意由国土资源部署“业经国务院批准”字样批复辽宁省人民政府，同意沈阳市城市建设用地方案。2001年12月25日，国土资源部正式行文作出559号批复，批复中注明了“经国务院批准”字样。
2002年1月，辽宁省人民政府根据559号批复下发了土地批件，将沈阳市于洪区下坎子村28.4723公顷土地批准为城市建设用地。之后，沈阳市于洪区人民政府先后两次了征地公告、征地补偿安置方案及公告。史洪学等人对该方案中的地上物补偿标准不服，认为标准过低，侵害了他们的合法权益。
2003年1月7日，史洪学等依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条关于“对补偿标准有争议的，……由批准征用土地的人民政府裁决”的规定，向辽宁省人民政府申请裁决。辽宁省国土资源厅给史洪学等人出具公函，告知沈阳市2001年度第二批次城市规划用地系国务院批准，并提供了559号批复。史洪学等人据此向国土资源部申请裁决，国土资源部认为该部不能代表批准征地的人民政府作裁决，对该裁决申请不予受理之后，史洪学等人又对559号批复申请行政复议，国土资源部复议维持了该批复。史洪学等人不服，于2004年8月诉至北京市第一中级人民法院。
一中院经审理认为：国务院国函[1999]131号《国务院关于国土资源部〈报国务院批准的建设用地审查办法〉的批复》明确规定“建设用地经国务院批准后，由国土资源部负责办理建设用地批复文件，批复有关省、自治区、直辖市人民政府，并抄送国务院各有关部门，批复文件中注明‘经国务院批准’字样”。在国务院已经批准同意沈阳市2001年度第二批次城市建设农用地转用和土地征用方案及由国土资源部行文批复的情况下，国土资源部有权行文作出559号批复，并在批复中注明“经国务院批准”字样。7位土地承包者认为国土资源部作出559号批复属超越法定职权、侵害了其合法权益的诉讼意见及要求撤销559号批复的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
新土地承包法实施条例范文4
二、家庭承包取得的的土地承包经营权可抵押性
中国对集体土地使用权抵押采取严格限制的态度，根据《担保法》，仅允许“四荒”土地使用权可以抵押，对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则不允许抵押[②]，同时中国实行的农村土地承包经营制度，并采取家庭承包的方式[③]，这样就把家庭承包取得的土地承包经营权排除在可抵押的财产范围之外。笔者认为，应允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押，而不应禁止。
1、家庭承包取得的土地承包经营权允许抵押的理论基础
反对家庭承包取得的土地承包经营权抵押的主要理由就是中国目前尚未建立农民的社会保障体系，而土地实际上给农民提供了一种特殊的社会保障，如果允许农民用土地承包经营权进行抵押，则有债权到期后，抵押人无力履行债务，实现抵押权时，而有使农民“失去”土地之虞，亦即使农民失去基本的生存条件。其实，允许农民将家庭承包的土地承包经营权抵押，这与保护耕地、保障农民的基本生存条件并不矛盾，在实理抵押权时，并不必然导致耕地流失和农民丧失基本生存条件的结果。因为中国对土地实行用途管制制度[④]，实现抵押权时，土地承包经营权的受让人不得改变土地的用途和属性。同时也可以对抵押人及其所在集体农民的利益予以适当的保护，如立法时可以规定在抵押人丧失土地的承包经营权后，享有耕地的优先承租权[⑤]，并对实现抵押权时土地承包经营权受让人的主体资格进行必要的限制，防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利，这样可以达到保护耕地和保障农民基本生存条件的目的。
同时我们应该看到，中国加入WTO后，正在快速地向真正的市场经济过渡，加速了与世界普遍的经济规则接轨，而目前实行的家庭承包制度，将土地按人口均分，好坏远近搭配，造成承包经营的土地过于零散，阻碍了土地利用效率的提高，易造成土地资源的浪费，难以形成规模进行经营，农产品成本居高不下，缺乏市场竞争能力。另一方面，《土地承包法》的颁布后，稳定了土地的承包经营权关系，刺激了农民对土地投资的热情，但在农村，承包经营的土地在农民所拥有的财产里，占有相当大的比例，如果不允许其抵押，其财产的价值得不到充分的发挥，又无法找到其他合适的财产向金融机构抵押获得融资，难以筹措足够的资金投入承包经营的土地用于发展农业生产，使农业生产长期在低水平和简单的生产结构中徘徊，资源没能得到很好的利用。如果允许农民家庭承包的土地承包经营权进行抵押融资，则使农村土地的流转加速，有助于土地向种田能手集中，促进农村土地和劳动力两大生产要素得到更为合理的配置，扩大农业经济的规模和产业结构的调整，提高农业的生产力水平，也有利于农业在世界的农贸市场上发挥比较优势。
另外，随着中国城镇化建设进程的加速，在今后的几十年时间里，农村人口将因此离开土地、离开农村。在沿海商业发达的地区，农民另有谋生的途径的，往往没有足够的精力从事农业生产，但还要承担土地的税费，并要保证土地不能荒废，雇请他人维持土地的生产能力，实际上土地已成为一种负担，如果允许家庭承包的土地承包经营权抵押，可以促使部分农民摆脱土地的束缚，增加了转营其他行业的机会，使这部分人口彻底的离乡弃土，间接上也使农民的土地保障转为现金的保障。
可见允许家庭承包的土地承包经营权抵押，这是中国现代化进程现实的需要。
2、家庭承包取得的土地承包经营权允许抵押的法律依据
依《土地管理法》第2条3款规定：“土地使用权可以依法转让”。这就在法律上确认了含集体土地使用权在内的土地使用权可以依法流通转让。这里所指的集体土地使用权，同时也自然包含通过家庭承包经营而取得的土地使用权[⑥]，该法虽没有明确家庭承包经营的土地使用权可以抵押，但“可以依法转让”则蕴含有对承包经营土地的处分权，而抵押同转让、出租一样均属于处分的范畴。赋予农村土地承包经营者对土地的处分权，则是承包经营权物权化的必然结果[⑦].
首部规定土地承包经营权抵押的是《农村土地承包法》。但该法明确规定可以抵押的土地承包经营权为通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的[⑧]，至于通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，该法第32条规定：“可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。流转方式里并没有明确规定土地承包经营权可以抵押，那么是否意味着禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押呢？其实不然。首先从民法理论层面考虑，既然法律没有禁止，只要不违反公序良俗、损害公共利益，应是允许的；其次从实践操作上看，法律既然允许通过家庭承包取得的土地承包经营权可以转让，而实现抵押权的方式也就是通过拍卖、变卖等方式，将土地的承包经营权转让，并就处分的价款优先受偿，因此，允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押，并不违背立法的本意，也没有超过法律规定的允许流转方式的范围。当然，因转让承包经营权要经发包方同意，而抵押则蕴含转让的风险，也应经发包方同意方可进行。
如前所述，家庭承包经营的土地零散，银行允许这部分土地的承包经营权进行抵押，势必造成农民承担的抵押成本的提高及银行本身金融风险的增大，而且通过家庭承包经营的土地多为耕地，其种植的作物，都有一定的周期性，而抵押权实现时往往耗时过长，这样容易造成耕地抛荒的后果，立法时应对实现抵押权耗时的技术问题做出规定。同时，银行可以通过建立土地承包经营权的风险评价机制，对允许抵押的土地承包经营权实行一定的限制，如规定接受抵押的连片土地的最小面积，最低剩余年限等措施防范金融风险，而不应在立法上予以禁止。
三、土地承包经营权的消灭与抵押的冲突
土地承包经营权的消灭，是指出现某种法律事实时，土地的承包经营者失去对承包土地的经营权，在此情形下，若土地的经营权已设定抵押，就会产生承包经营权的消灭与土地承包经营权抵押的冲突。因土地承包经营权消灭的原因各异，其对抵押权的影响亦有所不同。
1、国家因公益目的征收承包经营的土地
在因公共利益的目的，建设需要占用农地的，经国家土地行政管理部门批准，将农用地转为建设用地的情况下，原集体土地使用权归于消灭，因此，设定于该权利之上的承包经营权的抵押权亦随之消灭。抵押权作为物权的追及力在此不能发挥效力，因国家不能成为抵押人，这与一般抵押中抵押物转让时抵押权的物上追及力是不同的。同时，这种情况下，抵押人并无过错，故作为抵押人的土地承包人不承担赔偿责任。显然，这对抵押权人而言是显失公平的。《担保法》并没有规定这种情况下抵押权人权利救济的方式，仅最高人民法院的司法解释对此作出了规定，在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权人可就该抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿[⑨].此即为抵押权的物上代位性。法律构成上，抵押权的物上代位性并非直接存在于金钱等赔偿物上，而是存于抵押人所具有的请求权上[⑩].故抵押权人有权在担保债权的范围内，就土地征收的补偿金优先受偿，这种物上代位具有法定债权的性质，因抵押权之登记而具有公信力，征地机关非经抵押权人同意，不得将属于抵押人所有的补偿金交付与抵押人，或应为抵押人提存，并通知抵押权人。如果被担保的债权已届清偿期，抵押权人可以直接向征地机关请求给付，未届清偿期，可以向法院请求将补偿金予以保全。
根据《土地管理法》规定，国家因建设需要征收农地的情形下，按土地的原用途给予补偿，其补偿费含土地补偿费、安置补助费及地上附着物、青苗补偿费。由于土地补偿费归农村集体经济组织所有，而安置补助费作为安置人员的专项费用支出[11]，是提供给失地之后农民的生活保障，对这两部分补偿金，抵押权人无权优先受偿。只有地上附着物及青苗补助费归土地的原承包经营者所有，也就是说抵押权人仅能就归抵押人所有的青苗、地上附着物的补偿费优先受偿，行使物上代位权。在国家提高征收土地的补偿标准情况下，归属于土地承包经营者所有的补偿金，抵押权人亦有权在担保债权的范围内，获得优先受偿。
2、发包方收回承包经营的土地
依中国现行的法律，发包方有权在下列两种情况下依法收回承包经营的土地：承包经营耕地的单位或个人连续2年弃耕抛荒[12]和承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的[13].此时，若承包经营的土地上已设定了抵押权，因抵押权依附于承包经营权，作为主权利的权利消灭时，设置于其上的抵押权是否随之消灭？土地承包经营权的抵押权登记效力能否对抗承包经营权的收回？笔者认为，现行的法律规定，限制了土地承包经营权抵押的独立性，使抵押担保的功能降低，交易安全难以保障。若土地的承包经营权被收回而导致抵押权的消灭，抵押权人得不到任何的救济，明显有违诚信之原则，不利于抵押权的保护，故不应认为抵押权消灭。首先在土地的承包经营期内收回承包经营权是一种民事行为，是土地的所有人或法定的使用权人解除承包合同的合同行为，而抵押权是物权行为，根据物权优于债权的原理，抵押权应当优先受偿，故其收回行为不能对抗抵押权人。其次，土地的承包经营权设立抵押并登记后，该抵押即具有公信力，其公信力旨在维护商业信誉及维护抵押权人的交易安全，可对抗任何的第三人，一旦发生违反公信力的行为时，该行为的效力不能对抗具有公信力的抵押行为的效力。基于上述的效力，发生土地承包经营权收回的情形时，抵押权人可以主张经登记的效力，排斥未登记权利的主张和其他债权，并优于其他的权利受偿。
在出现上述土地承包经营权因惩罚性收回或者承包方因身份的转变，不再具备承包资格而收回的情形下，此时土地的承包经营权已被收回，而附于其上的抵押权如何实现呢？笔者认为，有以下途径可供选择：一是土地所有权人或者法定的使用权人（即原发包方）可对该土地再次进行发包，其所得的承包费应优先偿还抵押权人的债权，如果发包的年限长于原剩余的年限，抵押权人可按剩余年限的比例受偿。这样处理并不损害发包方的利益，因其已从前一次的发包中获得相应的承包费；二是抵押权人可以请求法院对土地剩余年限内的承包经营权进行拍卖或变卖，从拍卖或变卖所得的价金中优先受偿；三是抵押权人可以放弃行使抵押权而直接要求原抵押人承担赔偿责任。
四、土地承包经营权抵押与其附着物抵押关系
由于中国未建立地上权制度，土地的承包经营权押与地上附着物抵押关系只能借鉴参考房地产抵押制度。《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地使用权抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，经出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”那么以承包经营取得的土地使用权抵押时，是否意味着应当将地上附着物（如林木）同时抵押？另地上附着物抵押时，其土地的使用权是否必须同时抵押[14]？地上附着物的所有权人和土地的承包经营权人为充分发挥其不动产抵押的担保效益和融资功能，在与抵押权人协商合意将附着物所有权、土地的使用权分别设立抵押，对此情形，法律上是否有不可逾越的障碍？
笔者认为，只要符合法律规定抵押的形式要件，以承包经营获得的土地使用权与地上附着物所有权分别抵押，为当事人真实意思表示的，均应为有效。理由如下：
首先，在房地产法律关系中，为了维持既存的房屋价值的完整与经济价值，房屋与其所占用的土地在物理上不能分离，但在土地的承包经营场合，附着物并非一定要依附于土地才具有经济价值，承包经营土地的目的是为了在土地上添置林木等附着物，而获得这些林木等附着物的所有权，而林木等附着物的价值恰恰在于其脱离土地之后成为商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用权与未脱离土地的附着物的所有权的归属主体应保持一致，只是意味着土地的使用权与地上附着物的所有权一并转让，在逻辑上并不能说明土地的使用权抵押或附着物的所有权抵押时，也要适用同样的原则，只是在实现抵押权时，为了更好的发挥总体之价值，将土地的使用权与附着物的所有权一并向同一主体转让，抵押权人无权就另一部分抵押变现的价值优先受偿。
其次，中国现行法律并林木等附着物视为土地的附合物或从物，视为土地使用权的一部分（如《森林法》及《森林法实施条例》就将林地使用权与林木的所有权规定为两种独立的林权），而是将两者作为独立的不动产，他们构成相互独立的物权客体。所以用土地的使用权抵押时并不必然导致林木等附着物同时抵押，反之亦然。
再次，承包经营所获得的土地使用权，含有对土地的开发利用的权利，具有资源使用权的特征，承包经营的目的，并不完全是通过在土地上种植林木而获得林木的所有权，有时是通过对土地的资源开发利用而收益，这种情况下，土地的使用权通常并不含有其上已附着的林木等附着物的所有权。另外，土地的承包经营权人并不当然取得经营的土地的附着物的所有权，土地的承包经营者的权利义务是按承包合同设立的，如果合同对承包经营土地上生长的附着物归属作出特别约定的情况下，附着物的所有权的归属应从合同的约定。可见在此两种情形下，土地的使用权与附着物的所有权均归属于不同的主体。
第四，土地承包经营权的年限一般长于附着林木的生长年限，在承包经营期内，一般能轮作二至三次，附着的林木砍伐后，其土地的使用权仍存在，仍可进行下一轮的种植，可见土地的使用权的存在年限与附着物所有权在土地上的存在年限并不一致。
综上所述，中国现行的法律实行土地的所有权与其上所种植的林木附着物所有权相分离、土地所有权与土地使用权分离，一定条件下，土地的使用权与其上附着物所有权也可分离的制度，这与房地产法律规定土地使用权与房屋所有权一体化原则是有区别的。法律应允许承包经营的土地使用权与其上附着物所有权分别设抵，由此土地的承包经营权设立抵押后，亦允许地上新增附着物进行抵押。
由于土地承包经营权的主要价值就是于承包经营土地上耕作或种植的收益，若在已设抵押承包经营权的土地上新增林木等附着物设定抵押的情况下，可能会降低了承包经营土地的价值，则会给土地承包经营权抵押权人的利益造成损害。在此情形下，为避免给抵押权人的利益造成损失，在能证明原抵押的土地因新增附着物抵押而使土地的价值降低的情况下，原抵押权的效力可及于新增附着物变价的一部分，其与降低额相等。
五、设立土地承包经营权抵押期限制度
中国的《担保法》多次提到抵押期间，但并未对“抵押期间”作出规定，这并非是立法的疏漏，而是有意为之的，该法第52条规定“抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，可见，中国的物权担保是无抵押期限的。
笔者认为，应允许土地承包经营权抵押合同的当事人约定抵押期限。首先，土地承包经营权的价值在于在承包的土地上耕作、种植并获得收益，随着承包经营剩余年限的减少，其财产的价值可能亦会随之减少，另一方面，土地作为一种资源，其上林木、青苗都具有一定的生长期或收益期，如果抵押权人不及时行使抵押权，使抵押物长期处于不稳定的状态，无法对林木或青苗进行及时的更新，则会对抵押人的财产权益造成损害。其次，《担保法》虽没有明确规定抵押期限，但也没有明文禁止当事人约定抵押期限，同时该法第39条规定，抵押合同允许当事人约定“当事人认为需要约定的其他事项”，这种表述实际上是允许当事人自由设定抵押期限的，根据合同意思自治原则，只要当事人认为这种约定符合其利益，那么只要没有损害社会、他人的权益，应予认可。再次，土地的承包经营权作为一种用益物权，其本身就有期限性，其权利仅能在一定的期限内存续，而抵押权作为设立于其上的担保物权，同样具有一定的期限性，当事人自行约定抵押期限，只是对抵押期限作出限制，这种约定，符合抵押权的本质属性。第四，设立抵押权的期限制度，抵押人可以很清楚地预见到自己承包经营的土地上抵押权的存续期限，使抵押人可以有预期地对抵押的土地合理地安排使用，同时也可以促使抵押权人及进行使抵押权，迅速了结债权、债务关系，有利于抵押的土地的效能的发挥。
由于现行法律并没有建立抵押权的除斥期间制度，抵押期限届满，抵押权人怠于行使权利的，其性质该如何认定？根据合同的意思自治原则，债权人有设定抵押权的自由，亦有抛弃的自由，设定抵押期限，完全可视为一种附期限抛弃抵押权的行为，期限届满，抵押权人怠于行使抵押权，将产生抵押权消灭的法律后果。但是法律应规定当事人约定抵押期限的最短期限和最长期限，即不得短于债务的清偿期，亦不得超过承包经营权的最长年限，否则约定无效，应按法律规定的最长期限计算。
笔者认为，当事人设定抵押期限除应在合同中予以约定外，还应明确记载于抵押权的登记文件上。抵押期限的约定必须经过登记对外公示，才能对外产生效力，如果没有登记，则不能对第三人产生法律效力，仅在当事人之间发生效力。因为抵押权的期限限制与设立抵押权本身一样，都属物权变动的范畴，应以法定的方式对外公示才能产生对抗第三人的法律效力[15].
六、结 论
中国的《农村土地承包法》赋予了土地的承包经营者对土地的经营权享有流转的权利，而抵押则是土地承包经营权流转的主要方式之一。在现阶段，承包经营的土地在农民的财产里，占有相当大的比重，应允许家庭承包取得的土地承包经营权进行抵押，以充分发挥土地的效能，调整农业的产业结构，但应对土地的承包经营权抵押设置必要的限制。
土地的承包经营权在国家征收和发包方依法收的情形下导致消灭。土地的承包经营权设立抵押时，前者的抵押权随之消灭，根据抵押权之物上代位性，其效力将及于国家征收的补偿金上，但并非直接存在于金钱上，而是存于抵押人所具有的请求权上，当然非专属于抵押人所有的补偿金，抵押权人无权受偿；发生后者情形下，根据物权优先于债权的原理，抵押权庆当优先受偿，收回行为不能对抗抵押权人。
土地的承包经营权是一种特殊的物权，在一定条件下，其与地上附着物的所有权是可相分离的，两者为独立不动产物权，分别设立的抵押均应为有效，实现抵押权时，为发挥总体之价值，可将两权向同一主体转让。
土地承包经营权为附期限的物权，其设立的抵押权同样具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押权人怠于行使抵押权，则使土地的承包经营权长期处于不稳定的状态，造成资源的浪费，应允许当事人自由设定抵押期限，抵押期限届满，将视为抵押权人放弃抵押权，产生抵押权消灭的法律后果。
总之，土地承包经营权抵押制度的不完善，已影响了农村土地总体效能的发挥，亟待日后的立法对上述问题作出明确的规定，以利于实践操作。
参考文献
[①]见2003年8月29日颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第2条、第16条
[②]见1995年6月30日颁布的《中华人民共和国担保法》第34条第5项、37条第2项
[③]见2003年8月29日颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第3条
[④]见2004年8月28日颁布的《中华人民共和国土地管理法》第4条
[⑤]刘凯湘、张劲松：《抵押担保若干问题研究》，载《中国民商法律网》，2004年8月27日浏览
[⑥]见2003年8月29日颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第1条，该条明确赋予承包经营土地农民的土地使用权
[⑦]刘凯湘、张劲松：《抵押担保若干问题研究》，载《中国民商法律网》，2004年8月27日浏览
[⑧]见2003年8月29日颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第49条
[⑨]见最高人民法院2000年12月8日颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第80条
[⑩]刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社，2002年版，P404
[11]见1998年12月27日颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条
[12]见2004年8月28日颁布的《中华人民共和国土地管理法》第37条
[13]见2003年8月29日颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第26条第4款
新土地承包法实施条例范文5
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款之规定,对征地补偿标准有争议的,裁决机关应当为批准征地的人民政府,因此,征地补偿安置争议裁决必须以人民政府的名义作出｡裁决工作涉及政府办公厅､法制机构和国土资源管理部门三个单位的职能,如何加强沟通协调,建立相互配合､分工明确､规范运作､权责一致的工作机制?我们认为,征地裁决制度作为一项专业化的纠纷解决机制,无论是由政府委托国土资源管理部门代表政府进行裁决,还是由政府法制机构以政府名义进行裁决,都离不开作为征地管理机关的国土资源管理部门的参与｡在征地裁决工作的分工上,可以采取如下做法:
一､作为一种准司法程序,要求裁决机关以居中身份公正地解决争议,因此,裁决的受理工作和裁决书的审查､送达应当由人民政府法制机构､办公厅负责｡只有这样,才能体现裁决的公信力,才能避免国土部门既当裁判员､又当运动员,群众才会认可裁决的结果,从而减少讼累｡
二､案件受理后,由国土部门负责裁决中的调查取证､证据材料的审查､提出处理意见､裁决书初稿的制作等具体工作,然后将档案材料随裁决书初稿移交人民政府法制机构,由政府法制机构或办公厅对裁决书进行审查,然后送达申请人和被申请机关,卷宗材料归档｡
三､征地补偿安置争议裁决的数量多､工作量大,因此,一方面要保证裁决经费的落实,另一方面要适当增加国土资源部门法制工作机构的人员编制,以提高工作效率,加快征地争议裁决的处理进度｡
裁决是否必须作为行政诉讼前置程序
《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定,对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的由批准征地的人民政府裁决｡对该规定是否将裁决作为诉讼的前置程序,存在两种不同观点｡一种观点认为,争议协调和裁决是诉讼的前置程序,其目的是为了把矛盾化解在基层,减少不必要的纷争和讼累;另一种观点认为,争议协调和裁决不是诉讼的前置程序,而是解决征地补偿安置争议的非诉讼渠道,是可选择的｡笔者同意第二种观点:
一､《行政诉讼法》第十二条规定,行政机关最终裁决､不能提起行政诉讼的具体行政行为,只能由法律来规定｡《立法法》也规定,诉讼和仲裁制度只能由法律规定,行政法规可以规定的事项为执行法律规定需要制定行政法规的事项和国务院行政管理职权的事项｡显然,裁决前置属于对公民诉权的限制,属于司法程序范畴,不应当由行政法规来确定,应当由法律作出规定｡
二､建立征地补偿安置争议裁决制度目的是为了将征地补偿安置争议纳入法制化的轨道,维护被征地农民的合法权益,如果将征地补偿安置争议裁决作为被征地农民提起行政诉讼的前置程序,裁决制度就成了被征地农民通过司法裁判解决争议的障碍,限制了被征地农民的诉权,与立法本意相违背｡
三､各地尚未建立完整的协调和裁决机制,造成大量的征地纠纷久裁不决,解决争议的时间长､程序繁琐､费用高,大部分的被征地单位或农民不愿意采取诉讼的渠道解决征地补偿争议｡如果裁决作为诉讼前置程序,将会使大量的争议排除在人民法院的受案范围之外,不利于征地补偿安置争议的解决｡
协调和裁决受理的关系
协调工作是征地各方主体之间的协商行为,是解决征地补偿安置争议的有效途径｡为了保证裁决渠道的畅通,裁决机关对于未经地方政府协调的裁决申请,不能简单地不予受理,可以在受理之前,先向相关的市､县人民政府发出限期协调通知书,逾期不协调或者协调达不成协议的,再依法裁决,从而避免由于地方政府不协调导致裁决程序无法启动的问题｡
裁决受案范围
征地补偿标准争议包括:被征收土地的种类､面积､前三年平均产值,需要安置的农业人口数量;土地补偿费和安置补助费的标准､数额;地上附着物和青苗的种类､补偿标准､数量和支付方式｡
1999年新《土地管理法》实施后发生的征地补偿安置争议,作为历史遗留问题,可列入裁决的受理范围(应当在裁决制度中设定合理的申请期限,如在裁决办法实施之日起六个月内)｡
对于征地程序争议和政府制订的区域性补偿标准能否列入裁决范围问题,我们认为:
一､征地程序争议不宜单独列入裁决受理范围,但可一并进行形式审查｡
征地补偿标准和征地程序密不可分｡拟订征地项目的补偿标准和安置方案的,主管部门应当在征地报批前书面告知当事人有要求举行听证的权利,当事人要求听证的,主管部门应当组织听证｡征地补偿安置方案应当依法公告｡这些法定程序,是维护被征地单位和农民知情权､监督权的重要环节｡
此外,我们认为,《土地管理法实施条例》第二十五条第三款明确规定了可申请裁决的事项为补偿标准争议,对补偿标准没有异议,单独对征地程序申请裁决的,不宜受理;对补偿标准存在争议,同时对征地程序有异议的,裁决机关应当对征地实施程序进行形式审查｡
二､裁决申请人对市､县人民政府制订的地方性补偿安置标准(地方法规､规章除外)不服的,如果该标准为市､县行政区域范围内的统一标准,不能单独申请裁决,但是可在申请征地补偿安置争议裁决时一并提出,裁决机关应当依法进行审查;如果该标准只针对特定群体､特定项目､特定区域,可以单独申请裁决｡
裁决申请主体
可以提起征地补偿争议裁决申请的主体为征地相对人或者其他利害关系人,包括土地所有者､用益物权人(含土地承包经营者､自留地和自留山使用权人､宅基地等集体建设用地使用权人)､青苗和地上附着物所有者｡对申请主体的审查,应当以是否存在法律上的利害关系为标准,否则不利于最大限度地维护被征地农民的合法权益｡如《安徽省征地补偿争议裁决办法》第七条规定:对安置补助费的标准有争议,申请裁决的,安置补助费发放给被安置人员的,由被安置人员提出;安置补助费发放给被征地的农村集体经济组织或者其他单位的,由被征地的农村集体经济组织或者其他单位提出｡上述规定限制了被征地农民的裁决申请权利,因为被征地农民安置的好坏,与安置补助费的标准有必然因果关系,标准高则安置好,标准低则安置差,因此安置补助费发放给被征地的农村集体经济组织或者其他单位时,也与被征地农民存在法律上的利害关系,应当允许被征地农民对安置补助费争议申请裁决｡
对土地补偿费有异议的,申请主体为土地所有者和其他利害关系人｡因为用益物权人和土地补偿费之间可能存在法律上的利害关系,如福建省《实施土地管理法办法》第二十六条就规定,“土地补偿费支付给行使土地所有权的集体土地经营管理单位｡但被征收的属农民承包经营的土地或者自留地,集体土地经营管理单位又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的,应当将不少于70%的土地补偿费支付给被征地农民”｡
对安置补助费有异议的,可以由农村集体经济组织或者用益物权人提出争议裁决申请｡
对青苗补偿有异议的,可由青苗和地上附着物所有者申请裁决｡
裁决与行政复议
我们认为,应当对相关的法律进行修改,提高裁决决定的法律效力,把裁决制度设立为与行政复议并列､可供当事人选择的制度,这样可以提高效率,及时化解征地纠纷｡
一､从性质上看,征地补偿安置争议裁决与行政复议相近似｡两者都是由行政机关负责审查并作出决定,解决的争议都是行政机关在行使行政职能过程中与相对人之间发生的行政争议,而不是平等主体之间因所有权､使用权纠纷､损害侵权赔偿纠纷产生的民事争议｡
二､从行政效率来看,如果允许申请行政复议,必然导致行政效率低下,增加处理争议的行政成本｡
三､从审查机关来看,征地补偿争议裁决的审查机关为征地批准机关,即国务院或者省级人民政府,行政复议的审查机关为上一级机关对下一级机关或者原机关复议,征地争议裁决的审查层级高于行政复议,因此,裁决后再申请行政复议没有实质意义｡
裁决与行政诉讼的衔接
新土地承包法实施条例范文6
关键词：集体土地；征地模式；农地开发
中图分类号：F301.2 文献标识码：A
收录日期：2014年12月15日
近年来，随着中国城镇化与工业化的快速发展，城市规模的不断扩大，由于地方政府的征地行为造成了大量的失地农民。这些失地农民游离在城市与乡村之间，影响了国家发展与社会稳定。本文首先从规范法律制度方面确立农民在农村土地上的合法权益，然后探求新型的征地模式。
一、明晰农村土地产权法律制度，切实保障农民合法收益
（一）农村土地产权权利界定模糊。农村土地在承担城市保障的同时也承担着农民生活保障的任务，不仅如此还是部分城市开发建设的资金来源。我国关于征地的法律规定主要是《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规。这些法律条款中均规定除过城市土地与在农村的国营农场属国家所有的外，其余属于农民集体所有。《宪法》规定所有权包括占有、使用、收益、处分四项权利，而《土地管理法》规定禁止农用地转非农用地，农用地流转只限于农业用途。农业用地不得参与城市房地产建设，将农业用地转为农村建设用地需要经过审批。农民行使土地所有权的权利内容在法律上自相矛盾。笔者认为，问题的关键是“公共权利”的概念界定不清，建议在相关下位法修订时明确界定“公共利益”的范围与界限，以便于合法的区分哪些是公益性事业用地、哪些是经营性商业用地，严把征地审批手续。
（二）农村集体土地所有权权利主体缺位，虚位所有权不具有排他性。现行法律规定集体土地属于全体村民所有，但同时规定集体土地所有权的权利主体包括三类：一是村农民集体；二是村内农业集体经济组织的农民集体；三是乡（镇）农民集体。权利主体多元化导致权利主体缺位，致使村委会或地方政府代行集体土地所有权，是引发农地非法征用、侵害农民利益事件的根源之一。笔者认为，应在法律高度具体化农村集体土地所有权权利主体。
（三）土地流转制度不完善，农地承包经营权不完整。目前，我国农民在在土地承包经营权上所享有的权利并不完整，仅有耕作权，部分作物受益权以及受限制的处分权。农民并没有农转非农的转让的权利以及将农地用于除农业用途以外的其他用途的权利、无租赁权。实践中农地承包经营权被严格的限制，只准许以从事农业为用地目流转农地，农转非农尤其是转变为建设用地的行政管理审批制度非常严格。笔者认为，在法律上进一步明确土地承包经营权的内涵，使该项使用权囊括转让、转租、入股、抵押、收益等多项权利。将权利主体、全力施行范围、权力实行对象，以及违反规定的相关责任人的处罚方式等都要列明。
二、构建新型的农地征用模式
（一）构建“城镇开发建设小组――村委会+城市开发建设小组――开发商”的征用模式。主体农地征用的利益相关方有3个：政府有关部门、村民集体、开发商。
1、政府有关部门主导城市建设，是农地征用的主导力量。在二级市场中，政府与开发商在工程项目投资上有相同的经济利益。经济利益与社会利益相互矛盾又相互促进，一旦两种利益失衡，社会利益就会流向经济利益。在确立农民集体土地所有权主体地位之后，就在法律层面认可且保障了农民合理且合法的社会利益。经济利益与社会利益在政府主导之下达到了一种平衡状态。
2、由村民委员会代表农民集体行使集体土地所有权与农地承包经营权，并且由村民委员会出面与开发商和政府部门商讨农地开发面积与开发强度。
3、开发商主要指房地产开发商。开发商提供开发方案与并垫资部分项目，在政府有关部门的领导之下与村民委员会商讨具体的合作细则。
（二）征地模式的运行管理机制。在法律明确农地产权主体地位的基础上，依托“城镇开发建设小组――村委会+城市开发建设小组――开发商”的征地模式主体，以投入资金与行政控制、征地补偿费用控制、项目进程控制为驱动力，形成适应新环境的征地“三控”驱动管理模式。
（三）征地“三控”驱动管理模式内涵
1、项目进程控制。在城市开发小组的行政主导之下，由村民委员会与开发商确立项目进度责任制。由三方代办机构签订项目进度责任协议，确定交地和开工建设的最后期限，并明确在协调工作中的各自责任和义务。
2、投入资金与行政控制。在确立项目后，由城镇开发建设小组与开发商共同投入资金启动项目。在施工阶段，由城镇开发建设小组负责监督财务与工程质量，由开发商具体负责项目进度。社工完毕后进入盈利阶段，该阶段由城镇开发建设小组与开发商分享项目带来的经济利益。
3、征地补偿费用控制。维护征地模式良性运作的关键管理控制机制。城镇开发建设小组把开发项目所获利润的一定比例作为征地补偿款拨予村民委员会。这里的征地补偿费用既要包括被征地农户农作物收成的损失，也要包括土地在市场化进程中的增值部分。既要保障农户的生活水平不变，也要考虑到农户失地后再就业以及重新融入社会的成本。于是在城镇开发建设小组主导下，实现了经济利益与社会利益的平衡。
长期有效运行的征地模式必须建立在明确的农村集体所有权与合理的农地流转制度的基础之上，而这些制度必须体现在法律中。政府在社会经济发展过程中起着主导性作用，不仅应承担起经济全面发展的任务，而且应承担起在全社会公平分配经济红利的任务。
主要参考文献：
