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土地永久征收补偿标准范文1
关键词：土地征收；公共利益；安置补偿；改革
一、我国土地征收法律制度存在的问题
我国现行土地征收制度所存在的问题，～部分是实施中的问题，如面积不准确、地类不准确、产值不准确、不按法定程序征地、拖欠农民补偿费等。但有一些是制度本身的问题，或者说是土地征收制度落后于整个经济体制改革所产生的问题，如公共利益的范围的界定、各项补偿标准偏低、农民安置或再就业等问题。而征地问题产生的最根本原因是长期以来无视和任意侵害农民的土地产权利益，农民的土地权益没有得到法律上明确的界定和保护。对农民集体土地的征收并没有充分考虑按市场公平的原则进行补偿。
(一)土地征收的范围过宽
在我国现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。为加快城市化的进程必然要向城市周边扩展，大量征地难以避免。问题是，“公共利益”究竟是哪些人的公共利益?只是城市居民吗?或是那些通过征地建商品房而大发横财的开发商?既然是以国家名义行使征收土地的权力，那么这种征收就应是在国家征收权力所及范围内的全体人民的利益。按照“三个代表”的要求，“公共利益”的概念更容易界定：国家权力的行使应当能够代表最广大人民的根本利益。征地中农民的利益不是“公共利益”吗?为什么农民被征收土地后只获得了“不低于被征地前的生活水平”的补偿，而有些个人、部门或单位却通过征地后的土地炒卖获得了超过农民所获补偿几十甚至上百倍的利润?所以，对“公共利益”进行扩大化解释，如果不仅可以使征地权力的行使名正言顺，而且还可使部分单位和个人获得可观的利益，那么对“公共利益”扩大化解释就会继续下去。
(二)农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大
农民集体土地被征用后。农民所获得补偿低仅可以勉强维持自己的生存。与开发商所获得的利益差别却悬殊很大，农民为此心理不平衡，或为此而上访，也就不足为怪了。对此，有些人说，土地的升值是因为政府经营城市，对基础设施投入以及国家经济发展的结果，因此其升值部分理应归政府；而开发商的收入则是因为土地和其他成本投入必然带来的利润。这种收益上的巨大落差，既反映出人们的一种传统观念：工业化和城市化的发展必然要有人做出牺牲，而牺牲农民的利益成本最低。同时，征地行为的计划性和强制性以及土地被征用后的市场化运作的差别，则是形成这种利益分配上巨大反差的直接原因。
我国征地制度不仅具有强制性，公益用地的范围被扩大化，而且由于征地制度形成于计划经济时期。明显地带有要求农民支援国家建设的色彩。农民的土地从来没有被作为商品看待，因此。征地补偿的标准不是市场价格，而仅仅是维持生存的一种补偿。这样，征地前的计划性运作和征地后的市场化运作出现所得利益上的巨大落差就不足为怪了。
(三)征地补偿过低而且对失地农民安置方面在立法方面存在问题
造成如今征地过程中补偿过低的问题，其根源就是立法中所确定的补偿标准不合理。其主要表现在以下二个方面：
1、以“产值”确定补偿标准。《土地管理法》中确定补偿费用是以土地“被征用前3年平均产值”计算的。无论是6―10倍也好，最高30倍也好，谁都知道，以目前农产品价格计算，补偿费无论如何也高不到哪里去。因此以产值论补偿而不是以市场决定地价，不仅不科学，实际操作也是问题。
2、确定的最低补偿标准不合理。《土地管理法》虽然没有明确规定征地补偿的具体标准，但从该法第47条第6款的规定可以看出，我国法律确定的最低补偿标准是“不低于原有生活水平”。该款规定：“依照本条第2款规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”按该条法律的规定，补偿费一般是土地前3年平均产值的6―10倍，也就是说从理论上可以保持6―10年的“原有生活水平”，而所谓30倍的补偿一般是不会发生的，因为6―10倍的补偿已经可以使农民保持“原有生活水平”了，更何况法律并没有规定这6―10倍的补偿是管农民今后1年的生活还是10年的生活。但即使这6―10倍或30倍的补偿农民也并不都能拿到手。如果按补偿最高标准30倍全额支付计算，在理论上农民可维持30年的“原有生活水平”，目前农民得到的只是货币补偿。失去土地的农民就业问题在法律上并未获得保障。
二、对我国土地征收法律制度改革的立法建议
要想解决在征地过程中的种种问题，必须从立法的修改和完善着手，征地中的大部分问题也确实出在立法方面。首先从以下四个方面对土地征用的法律制度加以修改和完善：
(一)以立法的方式明确界定“公共利益”的概念和范围
既然“公共利益”是法定的行使征地权的前提条件，那么这一法定条件就必须明确而具体。因为不同的人或者说代表不同利益的人对“公共利益”可以作出各种不同的解释。因此法定条件应当具有特定性和惟一性，否则这样的前提条件就等于形同虚设。用列举式说明，即将以公共利益的名义进行建设的项目逐一列出，只有在此范围内的建设项目才可以视为是以公共利益为目的的。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征收权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
(二)土地征收采用市场化运作
真正的公益性建设用地，在征收前后一般不会出现征地补偿与所获收益之间的明显差别。因为公益事业即使有收益，一般也是用于成本的回收和公益建设项目的日常维护，营利并非公益事业的目的。对公益性建设项目的征地补偿应遵循及时、充分、适当的原则，而对于非公益性建设项目的征地补偿则应按照市场价值规律进行。所以，法律在严格界定“公共利益”范围的前提下，还应明确规定，非公益性建设项目用地不能列入征收范围。而应将其纳入市场，由市场决定土地价格及各利益主体的分配比例。要坚持平等自愿、
协商一致的原则。国家还要建立相应的土地价格评估机制。为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。在我国目前农村，集体土地具有多重功能。即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，市场价格要体现这三重功能。
(三)修改目前的征地补偿标准和妥善安置失地农民
土地征收是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。因征地而引起的农民上访问题，最突出的表现就是征地补偿标准过低，而这一问题的根源在于所确定的补偿标准不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”确定补偿标准，征地补偿费就永远提高不了，补偿按“原用途”，而转手出让时则按“新用途”，为什么同一块地，对原所有人和新所有人所得收益不能采用同一标准呢?因此应当取消只能按“原用途”给予征地补偿的规定。充分考虑被征地农民因土地所造成的各项损失进行市场估价，按价补偿。同时还应参照征地周边的整体经济发展水平，在一定合理年限内给予征地农民补偿。补偿标准的计算应当是逐年递增的，而且一般不应低于国家统计部门近年内公布的经济增长比例。失去土地的农民在再就业问题上应当得到政府有效的扶持，并享有当地城市居民享有的所有失业、医疗、养老保险等同等待遇。
三、解决征地中存在的问题还有赖于我国土地制度的改革
在征地中存在的许多问题，其根源在于我国土地权利制度本身的不合理。如果我国土地制度改革能够得以顺利进行和完善，农民对自己拥有的土地具有完整法律意义上的处分权，许多征地矛盾也就迎刃而解了。但是，在我国土地制度进行彻底改革之前，在解决土地征收存在问题方面，非不能有所作为。比如在不改变农村集体土地所有制性质的前提下，将土地使用权作为一项独立的物权确定给土地经营使用人，同时在严格土地征用管制和审批的前提下，参照土地承包经营权流转的方式，赋予农民在建设主管部门批准改变农业用途，将土地用于营利目的时。集体土地经营使用者就可以作为市场的平等主体，按照市场规律、市场价格与土地的受让方协商土地价格。在我国目前情况下。实现这个目标也并非易事，其中还涉及诸如转让主体的界定，收益分配比例、耕地的保护以及市场环境等诸多因素。
土地永久征收补偿标准范文2
关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地
中图分类号： A715 文献标识码： A
1研究背景
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。
2集体农用地征收评估
2.1集体农用地征收价格内涵
2.1.1土地性质界定
土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。
2.1.2年期界定
集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。
2.1.3市场界定
在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。
2.1.4用途界定
《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。
2.1.5集体农用地征收价格的构成
关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：
土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失
上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。
但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成
根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。
2.2集体农用地征收价格评估方法
在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价
土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。
2.2.1采用出让地价修正法评估
2.2.1.1评估原理
根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。
2.2.1.2价格构成及对比
土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：
土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益
其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。
笔者计算的集体农用地征收价格为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。
经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。
2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式
根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。
这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价
同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。
2.3价格分析
将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。
各类价格构成对比
其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。
3例证
我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。
用成本法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益
其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。
由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩
用出让地价修正法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。
由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩
我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。
与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比
通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。
4小结
综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。
参考文献：
[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较
土地永久征收补偿标准范文3
关键词：土地流转；农民权益；对策
中图分类号：F304.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01
土地流转方式和土地流转中政府的行为对农民权益有重大的影响。然而，由于农民在经济、政治上的弱势地位，地方政府和村集体在土地流转中存在寻租行为，为了短期经济利益和个人利益，而损害农民的利益。
一、土地流转中农民权益受损变现
（一）农民的土地流转意愿受到干涉
农民土地承包经营权流转意愿的干涉主要来自两方面，一是来自发包方——村集体经济组织的干涉。现实中，不乏村集体经济组织以所有者身份侵占农民利益的行为，如村委会的寻租行为、侵吞流转费等。借农业结构调整之名，随意终止承包合同，无偿收回、非法转让、出租和越权征用农民承包的土地，强迫农民以承包土地入股等现象也时有发生。村集体经济组织的这些行为干涉了农民的自主生产经营，侵害了农民合法的土地使用权利；二是来自地方政府的干涉。政府的土地管理部门作为农村土地的管理者，职责在于监督土地资源的合理运用，监督农户土地使用权的流动，监控土地供需总量的动态平衡，而不是用行政手段去调整土地资源，去干预甚至取代农户对土地的使用权。更有甚者将土地承包经营权流转看作是有利可图的事情，在利益的驱使下，无视法律规定，依靠行政命令无偿或低价强行推动土地流转，热衷圈地搞政绩，严重违背了农民意愿，侵犯了农民财产权。
（二）现行征地补偿制度对农民不利
现行的《土地管理法》乃至《国家建设征用地条例》，在提高征地标准的同时，继续沿用按亩产值的倍数确定征地补偿标准的做法带有明显的强制性。主要体现在以下三个方面：
首先，《土地管理法》确定的“按照被征用土地的原用途给予补偿”的基本原则，原用途是造成征地中的价格剪刀差的根本原因，被征土地改变用途后的增值收益被一些地方政府获取，农民的利益严重受损。其次，以产值确定补偿标准不能反映土地的市场价值。《土地管理法》规定，土地补偿费为耕地征用前3年平均产值的6-10倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍，土地补偿费以农地收益来计算，并不能反映土地的真实价值，被征收人的利益在土地征收中没有得到应有的体现，补偿费的基数既非市场价格，也无参照系，难以推测其合理与否。最后，现行《土地管理法》规定的征地补偿标准（6-10倍）与1982年《国家建设征用地条例》规定的补偿标准（3-6倍）相差无几，难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平。在计划经济时期，国家征地后给予农民适当补偿，并安排被征地农民农转非，招工，享受国家负担的市民、工人的福利待遇，因而那时农民被征地后的长远生计可以保证。但是现在，对农民来说，就业靠市场，地方政府的安置大多数是发放一次性的安置补助费。由于农民自身条件有限，缺乏在市场上的竞争能力，当补偿费用尽，很容易陷于失地又失业的困境。
（三）企业行为使农民利益受损
农业产业化龙头企业到农村流转土地，大都采取了转租倒包的方式，即一方面支付给农民高于一般水平的流转价格，另一方面在用工时首先满足转出土地的农民的要求，使转出土地的农民能够得到双重收益。从当前看，这对农民是有利的，但这一比较普遍的做法和当前有关政策并不一致，并且存在很大隐患。农业产业化经营应当是公司带动农户，而不是公司替代农户。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。
（四）土地纠纷机制对农民不利
因为集体具有土地所有权，农民不具备诉讼主体资格，现行的政策并没有赋予农民必要的谈判地位，也没有设定具体的明确的可行的程序来解决问题，农民难以通过法律诉讼渠道进行维权活动。农民上访受阻，农民的正常利益得不到表达，诉求得不到合理的解决，群体性的、对抗性和破坏性额的方式在农村时有发生，甚至导致激烈的冲突。
二、土地流转中农民利益受损原因
农村土地产权不清。在我国现行的农村土地制度下，模糊的“集体”概念使得我国农村土地所有权主体相当不清晰，这就为各种权利寻租提供了制度空间，使得农民土地权益受到不同程度的侵害。
农民的经济参与能力不足。无论农民有地还是无地，农民的经济参与能力相对较弱。这是因为：农民受到自身文化水平、技术水平的影响，无法很快融入城镇参与竞争，获得稳定的工作；大量农村居民家庭积累少，自主就业和创业缺乏必要的资金，筹资难、融资渠道单一制约农村非农产业的发展。
农民的利益表达能力不足农民在人力资本、社会资本上不及其他社会阶层，村集体是农民自治组织，但同时也代表基层政府的权益，农村经济合作组织主抓经济发展，导致农民的利益申诉手段单一，问题也无法得到及时解决，农民的利益表达得不到真实的回馈。
三、对策
赋予农民充分的土地财产权利，建立健全农民土地财产权体系要从以下三个方面进行：
首先，土地使用权的明确化。土地使用权是土地财产权的核心，农民享有对土地的排他性占有，并且对土地有充分的处置权，具体表现为，对土地的生产经营决策权、转让权、租赁权、开发权、收益权等。
其次，土地使用权的完全物权化。土地使用权应当为一种物权，而不是债权。在现实中，虽然农民的土地使用权从某种程度上讲具有物权的性质，例如，土地承包经营权就属于《物权法》中的用益物权范畴。
最后，土地使用权的稳定性和永久性。土地使用权的长短直接影响到农村土地制度的运作效率。赋予农民永久的土地使用权，可以稳定农民对土地的长期收益，促进农民对土地进行长期的规划，减少因短期行为带来的损失，增加农民的长期收益。
参考文献：
土地永久征收补偿标准范文4
在美国,土地征用被称为“最高土地权”的行使,美国土地征用补偿标准根据征用前的市场价格为计算标准,它充分考虑到土地所有者的利益,不仅补偿被征土地现有的价值,而且考虑到补偿土地可预期、可预见的未来价值;同时,还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制,加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上,依据土地的最高和追加用途,按当时的市场价格补偿。具体来看,加拿大的土地征用补偿包括:
(1)被征用部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿。
(2)有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值),主要针对被征用地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害,还包括对个人或经营损失及其他相关损失这种补偿不仅包括被征地,还包括受征地影响相邻地区的非征地。
(3)干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因不动产全部或基本征用,因混乱而造成的成本或开支补偿。
(4)重新安置的困难补偿。
英国的土地征用被称为“强制收买”。英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定,其中土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础,补偿以相等为原则,损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范围和标准:
(1)土地(包括建筑物)的补偿,其标准为公开市场土地价格;
(2)残余地的分割或损害补偿,其标准为市场的贬值价格;
(3)租赁权损失补偿,其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害;
(4)迁移费、经营损失等干扰的补偿;
(5)其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的费用、权利维护费等)。补偿的估价日期:是指土地征用机关在行使土地权利时,应通知被征用土地的所有权人及其他权利人,但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间,在地价上涨的情况下,土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定,假如补偿金额为双方同意时,则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时,则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。
德国的土地征用补偿范围和标准为:
(1)土地或其他标的物损失的补偿,其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值;
(2)营业损失补偿,其标准为在其它土地投资可获得的同等收益;
(3)征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样,也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。
法国的土地补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时以征用土地周围土地价格或纳税时的申报价格作为参考。同时为了控制补偿,被征用不动产的用途已公布征用规定1年前的实际用途为准。
瑞典的土地补偿费中不包括预期土地将变为公共土地而引起的价格上涨部分,而且一致通过改变土地用途,提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算,以10年前该土地的价格为准。
日本的土地征用称为“土地收用”,日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的,在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。具体来看,日本征用土地的补偿包括5个部分:
(1)征用损失补偿,对征地造成的财产损失进行补偿,按被征用财产的经济价值即正常的市场价值补偿;(2)通损补偿,对因征地而可能导致土地被征用的附带性损失的补偿;
(3)少数残存者的补偿;
(4)离职者的补偿,对因土地征用造成业主损失的补偿;
(5)事业损失补偿,对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿,除了现金补偿,还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面:
(1)地价补偿,为土地征用补偿的主要部分。1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准:
(2)残余地价补偿,土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿;
(3)迁移费用补偿,对被征地上的定着物,不是进行公益事业所必须的,应给予相应的补偿。同时韩国在建设部设立了中央土地征用委员会,在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会,对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。
在新加坡,关于土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出,但补偿金额由专业土地估价师评估,以公告征用之日的市价为补偿标准。土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需要的费用、测量土地印花税及其他所需的合理费用等。
我国土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费的标准是征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍,征用其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。每一个需要安置的农民人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补偿费由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。被征用土地上的附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定。
二、中外土地征用补偿标准比较
通过中外土地征用补偿标准比较,我们不难看出我国的征地补偿标准带有浓重的计划经济色彩,与我国正在建设和完善的市场经济体制是不相适应的,带有明显的不适应性和滞后性。我国同国外土地征用补偿标准相比较其缺陷性具体表现在以下几个方面:
(一)土地补偿标准偏低土地征用具有强制性,但其实质仍是一种购买行为,是获取土地资本增值收益的过程。也就是说土地权人丧失的只是是否出售土地的决定权,土地的出售价格仍应该由市场公平交易来决定。但从《土地管理渤的种种规定可以看到,目前我国土地征用的补偿标准是由政府单方面制定出来的 ,在制定土地征用补偿标准时,政府并没有把征用土地看成是一种市场交易行为,不仅没有考虑土地权人丧失土地的间接损失,就是直接损失的补偿标准都只是根据耕,地常年产值来制定,尽管现行{土地管理法》提高了补偿的倍数,但远未消除低成本征地的不合理状况,补偿金额明显偏低。
(二)没有考虑土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素很多,地区经济发展水平、人均耕地面积、土地的位置、环境质量等经济因素的不同均会导致地价的差异,即使是同一块土地,不同的投资水平也会出现产量的差别,而现行《土地管理法》中依据耕地常年产值所制定的补偿标准根本无法体现这些因素的不同所导致的地价差异。
(三)没有遵循最有效利用的原则土地价格评估要遵循一条重要的原则——最有效利用原则也就是说土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。被征用土地获得转用许可,其最有效利用显然是作为建设用地,如果对此地块进行价格评估,其必然是以土地实际最佳用途为依据,此时土地的价值远远超过其利用现状的价值。因此,在理论上,用地单位应该按照建设用地的市场价格获得被征用土地的使用权,被征地农民应该按照公平市场价格获得失地补偿,国外也是按这一原则给予农民补偿的,但在我国现实中,用地单位根据现行的征地补偿标准支付给失地农民的补偿金却少得多,而其获得土地的成本中很大一部分是上交给地方政府的土地出让金,显然,用地单位获得被征用土地的过程成了地方政府通过降低地价侵占人民利益而获取土地资本增值收益的过程。
三、对我国征地补偿标准的几点建议
(一)土地征用补偿遵循公平市场价格原则遵循公平市场价格原则进行征地补偿是市场经济体制的要求。土地征用是典型的公权行为,土地征用补偿是对失地农民的财产补偿,从理论上讲,补偿的标准及范围应以失地农民的损失而不是以征用者的所得为基准,同时还要综合考虑土地对失地农民的特殊价值、农民失去土地的间接损失等因素。在市场经济条件下,征地中不同利益主体对补偿标准或成本的预期,取决于使用者对土地市场价格的认知程度,而合理、公平的补偿无论在买方还是卖方看来,都应该是“合理的市场价值或买者乐意支付、卖者愿意接受的价格”。这些特点在国外的土地征用补偿中都得到了体现。而我国的征用补偿标准却没有遵循公平市场价格的原则,带有计划经济的色彩,从而导致土地补偿标准偏低。
(二)解决补偿方式无论是补偿标准过低还是补偿方式不妥当,表面上损失的是农民的利益,从更深层次看,损失的是政府的利益。届时政府将要为其过低的补偿重新买单。现实中,补偿的方式有几种:一是以现金补偿:二是留一部分农地或盖门面房;三是土地作价入股。以现金一次性补偿不妥,这是因为若补偿费发给农民,某些农民可能会在短时间内用光;若把钱留在村组,一则村组干部可能会腐败,尤其是目前缺乏有效监督的情况下;二是村组将钱用于置办企业、发展经济,因企业本身存在巨大的商业风险,届时可能会血本无归。若把钱买保险,从保险费领取的特殊性考虑,时下农民拿不到钱,生存就存在问题。统筹考虑应变“一次性补偿”为“永久性受益”,而留一部分农地或盖门面房、土地作价入股这两种方式恰恰兼顾了眼前利益与长远利益,所以可以大力推广。为了规避农民的短视行为,轻易将房子或股权转让,可对转让权利进行限制,即除非发生死亡事宜而需转让外,其它情形下的转让一律不办理房子过户登记和股东变更登记手续。
土地永久征收补偿标准范文5
年，是全市拆迁、拆违工作乘势而上、攻坚克难的关键年。前不久，在市委、市政府英明决策和正确领导下，天元区政府果断作为，对阻碍沿江防洪景观道路工程的段依法进行。这充分体现了市委、市政府强力推进拆迁、拆违工作的坚决态度，也是对我们工作的鼓舞与鞭策。今天的这个会议，也是借着这次强拆行动的东风，在总结成绩的基础上，进一步统一思想，部署任务，使拆迁、拆违工作再上新台阶，为我市“三大战役”取得最终胜利打下坚实基础。下面，我简要报告今年上半年拆迁、拆违工作情况和下一步工作的想法。
一、年拆迁、拆违工作基本情况
征地拆迁工作被称作天下第一难事，但今年以来，全市征地拆迁工作立足完善体制机制，坚持依法依规征拆，进一步完善了征地拆迁政策和补偿安置办法；进一步规范了征地拆迁资金管理及发放程序；特别是进一步调整了征地拆迁管理机制，将征地拆迁的工作重心下移到城市四区，成立了四个区征地拆迁所，征地拆迁工作成效显著。上半年新开征土地20宗，面积1857亩；历年续征31宗，面积7751亩；拟开征项目33宗，面积3928亩；已完成征地拆迁项目6个，面积890亩；在征储备地8宗，面积733亩；拟开征储备地6宗，面积284亩。
违章建筑是阻碍城市建设的牛皮癣，做好拆违控违工作，是有效降低政府成本，推进征地拆迁工作最强有力的支撑。今年以来，我局和规划局等相关单位一起，认真落实市委、市政府“目标提高、标准提升、发展提速”的总体要求，致力于服务“三大战役”，强力推进拆违和控违工作。一是完善拆违机制，健全了责任体系。市政府与城市四区、城市四区与乡镇政府、办事处层层签订责任书，通过明确责任，及时将违法建设消灭在萌芽状态；出台了《市人民政府关于制止和拆除违法建设的通告》，各相关职能部门和公用事业单位密切配合，形成控违拆违工作强大合力；修改完善了《市制止和拆除违法建设考核评比细则》，将一些重点发展区域作为控违拆违工作重点，重点防控，重点拆除。二是保持高压态势，控拆违结合紧密。对重点地区、重点项目，始终坚持严防死守，城市四区和国土、规划部门每天巡查，及时发现和制止新的违法建设，严厉打击违法建设苗头，坚决杜绝新增违法建设；积极探索“条块结合、以块为主，市区联动、部门互动”的拆违工作思路，充分发挥城市四区政府不同的优势，或单兵作战、各个击破，或整合力量、集团作战，始终保持拆违高压态势，有效遏制了违法建设行为。
通过这些有力措施，今年上半年全市共拆除违法建设873栋（处）、面积20.1万平方米，拆违面积达到去年全年的113％。其中已建成的永久性砖混结构房屋213栋、面积6.4万平方米；在建或部分建成的简易结构建筑660处、面积13.8万平方米；参与各类重点建设项目拆迁拆违，拆除建设50栋（处）、面积5.3万平方米。耀眼成绩的背后，是我们战斗在一线的拆违队员们付出的血泪汗。在不到一年的拆违行动中，城市四区拆违队员被打伤30多人、住院10多人，涌现出一大批可歌可泣的感人事。如石峰区拆违队的刘建龙头部被打伤三次、住院两次；荷塘区拆违队的黎伟在被违法户用汽油泼满全身，随时都面临着生命危险的情况下，仍然坚持在拆违第一线。正是因为有这么一群可敬可爱的拆违战士们不辞辛劳、不畏艰险的忘我奉献，我们的工作才能取得今天长足的进步。在此，我要向参加拆违控违工作的同志们，致以崇高的敬意！你们辛苦了。
二、当前工作中存在的主要问题
同志们，今年的拆迁、拆违工作取得了较好的成绩，营造了良好的社会氛围，但我们必须敢于正视一些存在的问题。
一是执行标准常走样。尽管征拆补偿标准有明确规定，但实际操作中为了赶进度，补偿标准往往被随意提高，出现各区不一致、不同项目不一致、同一项目前后不一致等问题，且补偿标准不断攀升，拆迁成本越来越高，政府收益明显减少。
二是配套措施难跟上。第一，安置房建设滞后。由于缺乏规划、用地和资金不足等原因，安置房的规划建设规模、进度严重滞后于征地拆迁工作进程，应安置而未安置的农户超过50％，仅天元区就有3000多户待安置，直接影响了征地拆迁工作的顺利开展，一些储备地项目因安置问题无法解决而无法实施。第二，安置留地难保障。10％—15％的征地拆迁安置留地很少得到保证，且往往因为短期利益而被随意改变面积和用途。第三，社保制度执行不到位。目前，唯有天元区将全部安置补助费和75％的土地补偿费和交由社区保险中心管理，初步建立了被征地农民社会保障制度，河东三区将全部征地补偿款由集体经济组织分发农户，被征地农民获得补偿后很难合理理财。第四，就业问题难解决。被征地农民大多缺乏就业技能，不愿接受就业培训，实现就业的难度较大，有的沉迷于赌博或干违法勾当，构成新的社会隐患。
三是违章建筑难控制。第一，农民建房无序发展。这些年来，我市先后停止了天元区泰山办事处、嵩山办事处、栗雨办事处等范围内的农民建房审批，河东三区部分区域也相应采取了限制审批的办法，之后虽然在年进行了清理并补办了相关手续，但仍然采取限制审批的方式，致使农民建房无序发展。第二，控违监管有待提高。监管部门对违章建筑的出现缺乏有效手段，控违拆违力度不大。而各区、各项目为加快拆迁进度、确保按时交地，对违章建筑超标准或变相给予补偿，助长了违章建筑的滋生蔓延。据统计，违章建筑面积占拆迁房屋面积的比例通常在10％左右，个别项目甚至达到了40％。第三，执法工作阻力很大。正是由于利益的趋势和对政策的不理解，在拆违过程中，少数不法分子对拆违工作人员谩骂、围攻甚至暴力抗法，工作难度较大。第四，部门协调联动不畅。《市人民政府关于制止和拆除违法建设的通告》下发后，市政府相关职能部门主动加强联系，密切配合，但有些部门未严格按有关规定执行，违法建筑的水、电、气供应没有得到较好的控制，部门联动机制仍不够健全。第五，经费装备严重不足。目前，我市拆违队员200多人，仅有汽车19台、摩托车34台，平均每个区不到5台汽车、9台摩托车；各区拆违队工作经费也存在缺口，制约了控违拆违工作的正常进行。同时，由于今年重点项目较多，各区拆违队基本上是围着重点项目转，成了救护队、消防员，造成日常的动态巡查捉襟见肘，一线工作人员疲于奔命。
四是工作机制需理顺。目前，市国土资源局是全市土地征收的主管部门，各区国土资源分局没有开展征地拆迁的权限，拆迁主要是由市政府与各区政府签订征地拆迁承包合同，并授权区政府来完成任务。但在工作开展中，由于缺乏良好的工作协调机制和明确责任分工，各区政府和相关职能部门之间难以形成强大的工作合力。比如，需要司法强拆时，政法部门出于维护稳定的考虑，往往不愿意实行强制拆迁，一定程度上纵容了部分人漫天要价的行为，增加了政府的拆迁成本。同时，有的基层组织缺乏号召力，不仅起不了正面引导作用，有时甚至起了反作用。
五是强制执行难度大。有的被征地拆迁农民提出超越补偿标准的不合理要求，导致出现了不达要求不肯拆迁的“钉子户”。由于强制拆迁程序复杂、周期长，有的项目甚至是重点项目往往因为极个别的“钉子户”而不能及时交地，影响了项目的建设，增加了建设成本。
三、下一步工作想法
（一）征地拆迁工作
一是加强组织领导，明确职能职责。报请市委、市政府成立市征地拆迁工作领导小组，由市委书记任政委，市长任组长，各有关部门主要负责同志任成员，主管副市长兼任办公室主任，各区人民政府参照设立相应机构。领导小组每季度听取一次情况汇报，领导小组办公室每月进行一次工作调度，研究解决存在的突出问题。同时，进一步明确征地拆迁的法律主体分为市国土资源局，责任主体和实施主体都是各区政府，实现重心下移，更好地保障政策和工作落实。二是完善政策体系，加强舆论引导。一要出台《关于进一步加强拆迁工作的意见》和新的《市征地拆迁补偿安置办法》、《市被征地农民就业培训与社会保障实施办法》、《市拆违控违管理办法》等一批文件。二要由市政府法制办牵头，国土、房产、财政、劳动等部门配合，对各区政府出台的有关征地拆迁和城市房屋拆迁的文件、会议纪要等进行全面清理。三要积极宣传拆迁有关政策和典型事迹，耐心做好解释说服工作，使被拆迁人真正理解政策，变被动为主动，更好地配合征地拆迁工作。遇到矛盾时，要注重引导被拆迁人通过合法的渠道维护权益，并保持各种诉求渠道的畅通，及时化解矛盾。三是创新工作机制，做好四个“坚持”。一要坚持政府主导。拆迁的首要目的是腾出地块，因此必须由政府来主导，而不能由市场或开发商来主导，以利于减少矛盾、统一补偿标准、落实后续配套措施。二要坚持规划拆迁。结合城市建设发展需要，制定未来几年的拆迁规划，避免零星、小规模的拆迁。根据规划要求，国土、房产部门和各区政府一起对城市建设重点项目未来几年需要征收的土地实施超前拆迁和整体拆迁。三要坚持安置先行。城市房屋拆迁要坚持货币补偿为主，安置房建设为辅的方式；农村集体土地征收拆迁要坚持以建安置房集中安置为主，逐步引导自购商品房安置的方式。安置房建设用地由规划部门规划好之后，任何单位和部门不得随意改变用途。切实落实株政发[]22号文件精神保障被征地农民的生产安置用地，并鼓励采取入股分红、提供劳动就业岗位、政府购买公益性岗位等多种安置方式。四要坚持净地出让。不再采取毛地出让或开放商预出让的方式，全部采取净出让的方式供地，征地拆迁未完成不予出让，减少开发商拆迁带来的种种矛盾，提高土地净收益。四是坚持依法行政，维护百姓权益。严格执行拆迁补偿标准，做到各区补偿标准一致、同地段补偿标准一致、同项目前后补偿标准一致、同区域补偿标准一致。坚持以人为本、文明拆迁、依法拆迁、阳光拆迁，依法保障被拆迁户的合法权益。确实需要强制执行时，要周密制定方案，加强现场组织协调，做好相关证据保全，依法依规实施强拆。五是耐心化解矛盾，确保安全稳定。要组织专门力量，认真排查、梳理拆迁过程中的不稳定因素，耐心做好思想工作，及时化解矛盾。建立领导接待日制度，坚持关口前移、重心下移，妥善处理拆迁问题。
（二）控违拆违工作
土地永久征收补偿标准范文6
[关键词]城中村改造，征地拆迁，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中图分类号]D912．29 [文献标识码]A [文章编号]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者简介]白呈明（1962-），男，陕西安塞人，西安财经学院文法学院副院长，教授，主要研究方向为农村法制问题。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索
较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：
（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。2011年1月21日，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。然而，与城中村改造紧密相关的农村集体土地上房屋拆迁补偿问题，一直缺乏国家层面的明确法律规定，实践中长期处于一种无序状态。
在此背景下，各大中城市相继出台规范城中村改造的地方性法规和政府规章，在一定程度上填补了法律空白，并且初步形成调整这一领域的地方性法规体系。比如，西安市为推进和规范城中村改造，近年来先后制定了《西安市城中村改造管理办法》《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》等地方性法规。这些地方立法对拆迁补偿管理体制、拆迁补偿标准、房屋评估、产权面积认定做出明确的规定，使农村集体土地上的房屋拆迁补偿有了一定法律依据，弥补了土地管理法等有关土地征收补偿规定的不足，在一定程度上解决了征地拆迁补偿的法律缺位问题。
（二）运用法律手段，化解了征地拆迁中的诸多难题。传统征地拆迁方式常常引发一些困扰人们的老大难问题，诸如拆迁安置对象、拆迁补偿标准、产权面积认定、房屋估价标准、违章建筑和非法买卖宅基地处置、纠纷解决机制等。而在城中村改造征地拆迁中，对这些问题的解决有了较为明确的规定，各地政府通过法律手段的运用，逐步化解了诸多难题。针对征地拆迁中暴露的突出问题，国家先后制定了大量法规和政策，提出许多刚性要求，强化指导和规范征地拆迁行为，以确保被征地农民权益和社会稳定。比如，严格限定征地范围，提高征地补偿标准，制定统一年产值和区片地价，实行先安置后拆迁，整治强征强拆等。而各地政府在具体实践中则对相关国家政策法律不断修正、丰富和完善，以弥补疏漏之处，使诸多难题的解决办法更具操作性。比如，针对部分村民为获取更多补偿而进行的“抢栽抢种”、过度“密植苗木”、房屋加层搭建等问题，西安市通过地方立法做出明确规定，提出了具体的解决办法，遏制了实践中大量存在的村民非法获利行为。
围绕矛盾纠纷解决，各地政府在征地拆迁中逐步引入市场机制。这突出表现为，在政府监管和引导下，村民可以自主选择开发商进行村庄改造，开发商在获得一定开发用地的同时，负责拆迁安置的全部资金。这样做的好处在于：首先，可以减少政府在征地拆迁中的直接投入；其次，开发商可以采取较为灵活的市场机制解决拆迁安置中的矛盾和冲突，减少政府与农民之间的直接冲突；再次，政府作为监管者，可以相对公平地保护农民和开发商两方的合法权益。比如，为了预防和化解征地拆迁安置方面的纠纷，西安高新区自1991年成立以来，制定了“四方案一细则’’的征地拆迁政策，包括《村庄拆迁安置细则》《村庄上楼安置方案》《村庄拆迁统规自建方案》《货币安置办法》等四种安置方案，采取多种安置方式相结合的模式，让被征地农民自愿选择拆迁安置方式。
二、城中村改造中征地拆迁存在的立法缺陷
城中村改造征地拆迁较之于传统的征地拆迁方式，尽管具有一定优势，但仍存在着立法缺陷。主要表现为：
（一）有的城中村改造的地方立法违反上位法。现有的规范城中村改造的国家法律，一般都将城中村界定为“在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体土地所有制的村庄”。只有符合这一条件，才可纳入城中村改造的范围。然而实践中，有些地方立法往往以特别规定扩大城中村改造的范围。如《西安市城中村改造管理办法》第27条规定：“在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。”类似这样的规定，在客观上放大了城中村改造范围的尺度。在这两类村庄中，有的耕地几无，有的耕地还较多，统一适用城中村改造规定实现土地国有化，直接与土地管理法等法律发生冲突。因而。实践中就出现了有些地方人为“创造条件”，将耕地较多的村庄纳入城中村改造范围，这实质上是一种违反上位法的做法。
（二）城中村集体土地转性于法无据。在城中村改造征地拆迁中，原属集体所有的土地非以征收方式而直接转为国有土地，一直受到社会各界的质疑。原因在于这一做法仅仅依据地方立法，并没有国家层面法律的支持。与上述西安市的做法类似，早在2004年，深圳市为解决城市扩张的土地缺口问题，把宝安、龙岗两区内的27万农村人口一次性转为城市居民，进而一举将两区956平方公里土地转为国有。据称：其所依据的是《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定。国土资源部经过调查，以此举“不宜模仿”、“下不为例”而草草了结。然而，此后国务院法制办公室、国土资源部对该法条做出的专项“解释意见”表明，深圳“转地”的法律依据并不成立。其实，城中村集体土地转为国有土地的法律障碍，地方政府非常清楚。西安市城改办一位官员曾坦言：“从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市依据土地法管理法规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，西安市依据土地管理法规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得到上级部门的正式认可。”实践中，已改造过的城中村，土地转性手续办结者很少，这也意味着城中村改造征地拆迁存在一定法律风险。
（三）有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一。征地拆迁补偿安置标准是土地征收制度的核心问题之一，也是引发被征地农民强烈不满的直接原因，补偿安置法定标准过低一直为人们所诟病。虽然国家对征地拆迁安置补偿做出了原则规定，但在实际操作中，各地缺乏一个分配到户的具体实施细则，补偿安置费用如何分配，分配由谁来监管并不明确。结果造成本应属于农民的权利完全由享有土地所有权优势的集体所替代，后者为了迎合权力主体的需要，往往以各种手段压低甚至贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费。因而，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民合法权益的法律规定难以执行。另外，城中村改造征地拆迁的安置补偿方式，主要为产权调换和货币安置。这种比较单一的安置补偿方式，不能很好地解决农户的长期生计问题。如西安市在城中村改造中，“产权调换以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原住房产权建筑面积进行安置”。这样，安置房屋主要解决了生活用房，而对于绝大多数长期依赖“房租经济”的农户来说，“改造”意味着可观的房租收入将受影响。而货币安置潜在风险更大，从经济发展条件和农民适应市场能力的状况来看尤当慎用。实践中，一些城中村改造方案规定，在农户安置面积中包含人均10～20平方米的营业用房，交由改制后的股份公司统一经营。这一规定虽然是对改造后农户长期生计的一种安排，但由于受地段、区位等诸多因素的影响，其预期目的未必能真正达到。我们对西安市回迁村民生活状况的调查结果显示，大部分回迁村（居）民认为，“改造”后收入减少了，而支出远比以前要多，总体生活质量有所下降。
（四）社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。城中村改造的关键，是实现“四个转变”，即村民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转股份制经济。然而，征地拆迁改造后往往产生大量新的社会问题，现实状况远比制度设计复杂得多。由于土地转性于法无据，致使大量城改商品房销售手续不全；村民转居民后的就业、教育、养老、医保等一系列社会经济权利问题远未落实，村民不愿转居民的现象很普遍；集体经济转股份制经济有名无实，其法律地位不明确、运行机制混乱，集体与村（居）民的财产权益难以得到有效保障；回迁安置社区非城非乡，性质不明或名实不符，管理体制对接不起来，社会管理处于边缘化状态。比如，截至2010年6月底，西安高新区39个城中村中拆除21个，已回迁16个村，共4777户；曲江新区23个城中村中拆除12个，已回迁3个村，共1403户。地处西安高新开发区的茶村，于2000年被高新区征去耕地400多亩，但未予拆迁安置，村民对即将进行的“城改”抵触情绪很大。该村户均4分宅基地，房屋面积在800平方米以上，主要以房屋出租为业，年房租收入户均10万元左右。调研中农民讲道：“开发商要利润，开发区要土地，剩下我们农民怎么办？”
三、城中村改造中征地拆迁的立法完善
为了解决城中村改造中征地拆迁面临的突出问题，应对相应的立法缺陷，笔者提出如下完善对策：
（一）统一城中村改造征地拆迁的各层级立法。由于国家和省市有关征地拆迁立法工作严重滞后，致使征地拆迁工作要么存在法律盲区无法可依，要么规定原则笼统缺乏可操作性，要么规定不科学不合理而在实践中难以实施。尤为严重的是，我国至今仍无统一的农村集体土地上房屋拆迁补偿政策法规，实践中各地主要依靠地方性政策和法规支撑，而缺乏国家层面的政策法规的指导和规范。如果放任地方政府（开发区）规避和消解国家法律政策，必然会对国家法的统一性和权威性造成破坏。比如，西安市现有的“五区一港两基地”中，各开发区项目征地拆迁补偿标准迥异。曲江新区一期拆迁安置费人均已达15万多元，经济开发区创造的“经开模式”更以“高补偿高速度”而闻名。某村执行的未央区城中村改造拆迁补偿安置方案，“被拆迁户除可获得房屋残值、过渡费、拆迁奖励等现金补偿外，人均住宅安置面积65平方米市值20余万元，人均经济保障用房20平方米市值10万余元。加上拆迁安置中的货币补偿，按每户3．5人计算，城中村改造后，户均资产近150万元”。目前，城中村改造正从省会城市向中小城市推进，亟待通过统一的法律加以规范调整。长久地搁置问题必然积累矛盾、加剧矛盾，如同当年的“小产权房”问题一样。事实上，经过十多年的摸索和实践，地方立法实践已为国家制定统一的法律积累了丰富的资源。应当以此为契机，制定高位阶的法律，对地方立法和政府等相关各方的行为加以规制。
（二）实行多元化征地拆迁安置方式。大量研究表明，农民出于支持国家建设的朴素情感和现实利益的考量，并不关注土地归谁所有的问题，也不反对土地被征收，而特别关切征地拆迁补偿安置是否到位的问题。现在的普遍做法是采取产权调换与货币安置方式，或者二者的简单结合。从政府角度来看，这些安置方式最简单、最便利、也最少麻烦。而农民因受种种条件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租为业。于是，补偿安置后，新的“城中村”又产生了，农民只是由以前的“地主”变为现在的“房东”；原来城中村的农民被集中安置，地缘联系依旧，而“族群隔离”形成了，农民还是难以融入城市。为了解决这些难题，在补偿安置方式上，应当坚持。“住房是基础，发展是根本；以生活用房和经营用房安置为基础，实行多种补偿安置方式合理组合”。应当以产权调换、货币安置为主，辅之以参股、就业、留地、项目等其他安置方式。我们在西安高新区调研发现，该开发区实际上设计有多种安置方案，有些方案真正体现了对农民长远利益的保护和政府社会责任的担当，但最终出于自身利益的考量和操作的简便而弃之不用。征地拆迁安置绝非单纯的经济活动，而是关涉农民政治、经济、社会等权益的系统工程。由于征地拆迁使农民永久性地丧失了其赖以生存发展的土地资源，征地拆迁安置妥当与否将直接关系到其今后的生存发展状况。因而，征地拆迁安置应当以切实维护农民土地权益、保障农民长远生计为中心统筹安排。
