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土地流转具体实施办法范文1
一、主要做法
我县自开展农村土地承包纠纷仲裁试点以来，主要抓了以下八个方面：
（一）加强组织领导，统一思想认识
开展农村土地承包纠纷仲裁工作，是化解农村土地承包纠纷，保障农民土地承包合法权益，促进农村改革、发展和稳定的一项重要举措，既是贯彻《土地承包法》、稳定完善家庭承包制、实施长效管理的要求，也是解决土地，缓解压力的一种现实选择。同时，也是加快政府职能转变、适应形势发展的需要。近年来，我县通过认真贯彻落实中央、省、市关于稳定完善农村土地承包关系的一系列方针政策，较好地维护了广大农民的土地承包权益。但是也有个别地方存在二轮土地承包政策落实还不够到位、土地承包经营权流转还不够规范等现象，涉及土地承包、土地流转的也有所发生。同时，随着工业化和城市化的快速推进，土地承包、流转中的矛盾和问题会日益凸现，纠纷还会不断增多。对此，建立健全土地承包仲裁机制，开展土地承包纠纷仲裁工作，已显得十分紧迫和重要。早在去年四月，在县府办下发的《关于加强农村土地承包管理工作的意见》（绍县政办发〔20__〕53号）中，明确提出要积极探索土地承包合同纠纷仲裁试点，逐步实现矛盾纠纷调处法制化。自我县被确定为绍兴市农村土地承包纠纷仲裁试点后，我们紧紧抓住机遇，及时制订试点方案，向县主要领导、分管领导专题作了汇报。县委、县政府对此高度重视，充分认识开展农村土地承包纠纷仲裁的重要意义，多次听取汇报，及时建立了由分管县长任组长的试点工作领导小组，加强对农村土地承包纠纷仲裁试点工作的领导，坚持把开展土地承包纠纷仲裁试点作为一项重点工作，列入重要议事日程。对试点工作中出现的困难和问题，及时予以研究解决。由于领导的高度重视，从而确保了试点工作的有序进行。
（二）制订试点方案，明确工作目标
为切实搞好农村土地承包纠纷仲裁试点工作，我们在深入调研的基础上，按照“八个一”，即：成立一个仲裁机构、出台一个仲裁办法、筹建一个仲裁庭、建立一套工作制度、制定一套工作流程、召开一个专题会议、组织一次业务培训、搞好一组政策宣传的要求，及时制订试点工作方案，明确试点工作的目标任务，并分制定方案、组织实施、总结上报、检查验收等四个阶段，扎实开展试点工作。试点中，注重加强与有关部门的协调，争取有关部门的支持和，配合，以形成合力，共同做好这项工作，使试点达到预期目的，真正取得成效。
（三）成立仲裁机构，举行授牌仪式
根据《土地承包法》的有关规定，去年底，我县由县府办发文（绍县政办〔20__〕162号），成立了由县农办、县司法局、县法制办、县农业局、县林业局、县妇联等部门负责人共7人组成的农村土地承包仲裁委员会。仲裁委员会下设办公室，办公室设在农办内。仲裁委员会主任由农办主任兼任、副主任由农办、司法局主管领导兼任。仲裁委员会的主要工作职责是：贯彻落实中央和省、市关于农村土地承包政策、法规；指导农村承包合同的签订、鉴定；调解、仲裁农村土地承包经营纠纷案件；培训农村土地承包合同仲裁员和业务人员。仲裁委员会成立后，根据工作需要，我们选配7名专（兼）职仲裁员，并对仲裁员进行了业务培训，以提高专业素质和业务水平，确保仲裁案件依法公正裁决。在此基础上，我们召开了由各镇（街道）的农业副镇长、农办主任、农经站长等人员参加的会议，结合深化土地流转工作，就土地承包纠纷调处和仲裁工作进行部署，并举行地承包纠纷仲裁机构成立仪式，由县委常委、副县长章生建进行授牌。
（四）出台仲裁办法，规范仲裁工作
根据《土地承包法》和《仲裁法》的有关规定，借鉴外地经验，结合我县实际，经县政府第54次常务会议通过，以县政府令第25号的形式，出台了《绍__农村土地承包经营纠纷仲裁暂行办法》。《暂行办法》分总则、仲裁委员会、仲裁庭、仲裁参加人、申请和受理、开庭和裁决、执行、附则共八章五十三条，明确
了开展仲裁的依据、适用范围、申请时限、仲裁原则、仲裁机构的设立、仲裁人员职责与回避、仲裁庭组成、仲裁当事人、代表人及仲裁参加人的权利和义务、仲裁申请、仲裁受理、仲裁庭开庭、当事人举证、专业问题鉴定、证据出示、证据公证保全、当事人辩论、开庭程序、开庭笔录、裁决、制作裁决书等内容，为规范开展仲裁工作奠定了基础，提供了依据。（五）落实仲裁场所，配齐必备设施
开展土地承包纠纷仲裁工作，县一级需要设立一个标准化的仲裁庭，并要落实一定经费。为此，县政府专题研究，解决了用于开展仲裁的仲裁庭及办公用房3间。并专门拨出15万元专项经费，用于装修办公场所及仲裁庭、购置必要的硬件设施、开展宣传培训等支出。在仲裁场所、经费落实后，我们参照法院审判厅模式，按高标准要求，及时对仲裁庭进行装修，设立了仲裁台、申请人席、被申请人席、群众旁听席等，并对办公室进行装修，作为仲裁合议庭。同时，统一购置了台式电脑、笔记本电脑、摄像机、数码相机、录音笔、彩色打印机、扫描仪、液晶电视机、庭审桌椅等必需的硬件设施，便于土地承包纠纷仲裁工作的及时启动和顺利推进。
（六）制定工作制度，严格仲裁程序
为使土地承包纠纷仲裁工作实现规范有序进行，我们抓紧制定了仲裁工作的各项配套制度，包括：操作规程、仲裁员工作守则、仲裁回避制度、仲裁庭庭长职责、书记员职责、档案管理制度和仲裁纪律等，规定了各种调解仲裁文书格式。尤其在仲裁工作程序上，从案件的受理到文书的送达、监督、回访等形成规范的工作机制，包括立案、取证、现场勘查、举证、调解、仲裁、合议、执行、结案等，对每一环节制订操作规程，使仲裁工作的各个环节都在规范之下，以保证双方当事人之间处于公正的状态。
（七）注重把握原则，依法开展仲裁
按章操作、依法办案是做好农村土地承包仲裁工作的前提条件。我们按照规范要求，积极探索、致力创新，扎实做好土地承包纠纷仲裁工作。在具体实施中，我们坚持把握以下三个原则：一是坚持公平、公开的原则。严格按程序进行操作，做到事实清楚、证据确凿，及时作出仲裁，不偏袒任何一方当事人，及时、合理地解决纠纷，切实维护当事人的合法权益。二是坚持以调解为主、以裁决为辅的原则。调解是仲裁的前提。我们始终把调解贯穿于解决纠纷和仲裁的全过程，以最大的诚意，教育、说服、劝解当事人，尽量争取协商解决，对无法进行调解的，进行依法仲裁。三要坚持以事实为依据、以法律为准绳的原则。在仲裁过程中，我们始终要求当事人用事实、法律条款来支持自己的仲裁请求，仲裁员帮助当事人开展实地查看、现场调查，依法搜集证据，确保事实客观公正。
（八）推行信息管理，提高工作效率
为方便土地承包仲裁工作的开展，切实提高仲裁工作效率，自今年5月以来，围绕健全长效管理机制、提升土地承包管理水平，在试点的基础上，我县全面推进土地承包信息化、网络化管理，将土地承包合同、土地流转合同、土地承包经营权证和土地承包经营权证登记簿全部录入计算机，建立土地承包信息数据库。目前，已录入农户土地承包信息129855户，占应录入农户数的97。实行土地承包信息化、网络化管理后，通过网络，将极大地方便查询土地承包、土地流转信息数据，方便查阅土地承包纠纷案件的涉案土地合同的有关情况，有利于土地承包纠纷案件的及时处理，切实维护农户土地承包权益。
二、初步成效
我县开展农村土地承包纠纷仲裁工作，虽然刚起步，时间不长，但已显示出一定的成效，主要表现在：
（一）增强了干部群众的法制观念。土地承包纠纷调解、仲裁的过程，也是学习宣传《农村土地承包法》及有关政策法规的过程。通过开展土地承包纠纷仲裁，进一步提高了干部群众的思想认识，增强了干部群众的政策法制观念。
（二）维护了广大农民的合法权益。开展土地承包纠纷仲裁，就是运用法律武器来保护农民土地承包经营权不受侵害，这为解决农村土地承包纠纷找到了一条有效的途径。通过开展土地承包纠纷调解、仲裁，将切实解决土地承包工作中存在的问题，尤其是解决一些历史遗留问题，切实维护弱势农民的合法权益。
（三）促进了农村社会的和谐稳定。由于土地在不断增值，农民对土地愈加珍惜，加之法律意识不断增强，近年来，因土地纠纷引发的农民上访案件有所发生，并呈增加趋势。农民上访案件的增加，不但给农民增收和农村经济发展带来不利影响，而且增加了农村不稳定因素。通过开展土地承包纠纷仲裁工作，关口前移，工作前移，将农民无序上访变为合法申诉，农民因土地而越级访的现象明显减少，农户的权益得到有效维护，从而，促进了农村社会的和谐稳定。
三、下步打算
下一步，我们将结合深入贯彻《浙江省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》，进一步抓实抓好土地承包纠纷仲裁工作。着重抓好以下三个方面：
（一）加强学习宣传，营造工作氛围。《浙江省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》将于20__年1月1日起施行，这是我省贯彻土地承包法，加强土地承包管理的一项重要举措，为深入开展土地承包纠纷仲裁工作提供了法律依据，指明了方向。下一步，我们将通过召开专题会议、制作电视专题节目、悬挂横幅、张贴标语、发放宣传资料、制作报刊专栏、举办培训班等形式，开展系列宣传活动，加大对《实施办法》的宣传力度，并进一步加强对土地承包纠纷仲裁的宣传，让广大农民群众充分了解《实施办法》的主要精神和内容，扩大农村土地承包仲裁的知晓面，营造良好的工作氛围。
土地流转具体实施办法范文2
1法定的农村土地承包经营权流转方式
土地承包经营权的流转在我国相关法律上得到了充分的肯定。《土地管理法》第2条规定，“土地使用权可以依法转让。”《物权法》第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》没有区分不同类型的土地承包经营权的流转方式。《农村土地承包法》第二章《家庭承包》第五节《土地承包经营权的流转》第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。这里的流转方式主要针对以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，作为承包人承包农民集体的耕地、林地、草地等农业用地。《担保法》第34条规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。但对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权则严格限制，不允许抵押。
2实践中的农村土地承包经营权流转方式的分析
2.1转包
承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营，受让方依照转包合同规定的条件对转包方(承包方)负责。转包方是享有土地承包经营权的农户，受让方是承受土地承包经营权转包的农户。受让方享有土地承包经营权使用的权利，获取承包土地的收益，并向转包方支付转包费。转包无需经发包方许可，但转包合同需向发包方备案。根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包合同，以确定双方的权利和义务。目前转包这一种流转方式采取口头方式进行的平均达到60%以上，即使有书面协议，协议的条款不规范、不齐全、不具体的情况也很普遍。加上流转期限比较短且不稳定，大多数转包合同关系可能随时终止。这种状况极易引发纠纷，而且一旦发生纠纷往往又难以解决，受让方在土地上的投入和造成的损失无法收回、得不到补偿，受让方利益的保护不能充分保护，从而给农村社会稳定埋下隐患。
2.2出租
承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。农民出租土地承包经营权无需经发包方许可，但出租合同需向发包方备案。通常情况下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有农民向笔者进行法律咨询：在耕地性质的建设设施农业大棚，建设完之后在租赁期内，出租方停止租赁或遇到拆迁占地，出租期限到期是否可以续租？续租的权利和义务？耕地性质的建设设施农业大棚是可以流转的。遇到拆迁，合同解除，应当补偿承租方。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部2005年第47号令)规定，县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理部门)依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。北京市2010年5月出台了《农村土地流转工作意见》，规定流转期限超过5年的，应建价格调整机制，明确调整时限和幅度，分时段确定流转价格。转租期限到期后再续签《土地流转合同》，续租的权利和义务依照合同规定。
2.3互换
承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。土地互换根据组织者的不同，主要有两种形式：一是由村组集体出面促成的互换。某些乡(镇)村进行土地整理，统筹规划产业带，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。二是农户自发组织的互换。承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换。
互换的流转方式可以占到流转总面积65%以上。土地承包经营权互换只是土地承包经营权人的改变，不是土地用途和承包义务的改变。土地承包经营权互换后，受让方依然按照承包方承包时确定的土地的用途使用土地，履行承包义务。互换土地承包经营权的当事人双方同属于同一集体经济组织，必须具有农业经营能力。互换方式流转承包土地的，应当报发包方备案。采取互换方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。未经登记的，不可对抗善意第三人。互换方式灵活，互换双方可以根据实际情况进行沟通，可以对不等值部分进行适当实物和现金补偿。
2.4转让
承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由该农户履行土地承包合同的权利和义务。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近，原承包方在有了稳定的来自二、三产业的非农收入后，不必再依赖土地来维持生存，按程序将土地承包经营权让渡给其他农户，原承包方的土地经营权随之终止。这一流转方式占到实际流转总面积的不到10%。在农村税费改革及免除农业税之前，个别农户因耕地收益少，或是有其他收入来源，不愿耕作土地。为避免土地撂荒和上缴税费，经村委会协调，将其土地承包经营权让渡给了其他农户。近年来，随着惠农政策实施和土地收益增加，以此种方式流转土地承包经营权趋势是不断减少。
2.5代耕
举家外出或主要劳力外出务工的农户，又不愿意放弃土地，委托给他人代为耕种，原有的承包关系不改变，收益分配由当事人双方协商解决。这种方式实践中操作简便，手续简单，一些精明的农民，通过股份制、联办或独办等方式购买农机具组建农机代耕队，走村串户揽业务，把联系方式印成名片发送给缺少劳力的农户，农户预先和农机代耕队签订委托耕种合同，代耕队承担保质保量完成耕作的义务，并根据收割、犁地、播种等农活的轻重收取费用。这种新的土地承包经营权流转方式的推出，受到众多外出务工或劳力不足的农户的欢迎。北京市《农村土地流转工作意见》规定，除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都须依法签订书面合同。以前没签订合同的需补签。集体经济组织流转确权土地的，须经民主讨论决定并进行公示。
3农村土地承包经营权流转方式的发展
土地流转涉及数亿农民切身利益，事关农业发展、农民增收以及农村社会的稳定。农村土地承包经营权流转方式又有了新的变化。
3.1土地流转方式更加多样化
各地不断提高的土地流转发生率，表明了经济环境条件变化对新制度安排的强烈需求，也是农村生产关系适应生产力发展的客观要求，反映了以土地为代表的农业生产要素要求合理流动和优化配置的紧迫性。但是法定的家庭承包的土地承包经营权的流转方式只有转包、出租、互换、转让等方式，不能入股、抵押。这样的规定跟不上农村改革的实际发展，也限制了土地承包经营权的流转。法律应当进行适时的修改，增加流转方式。
3.1.1入股
实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。入股应在承包方间进行，主体只限于农户，是农户之间自愿联合。一是登记注册。有条件的村民组到工商管理部门注册农村土地专业合作社，成立董事会、监事会，制订有关章程和制度等。二是作价入股。承包农户将自己的土地承包经营权作价入股，加入农村土地专业合作社。入股后原承包方与发包方的承包关系不变，股份合作终止时，入股土地应退回原承包农户。三是签订协议。合作社与入股农户户主签订入股协议，确定保底分红。协议一式四份，合作社、入股农户、发包方及乡镇农村土地承包管理部门各执一份。四是统一发包。由合作社将入股土地调整集中连片后，对外统一发包，发展高效农业。同时，合作社每年年底进行年终结算，实行二次分红。
3.1.2抵押
家庭土地承包经营权作为一种可以转让的用益物权，作为农户的主要财产，应当允许其依抵押方式流转。当前资金不足已经成为我国农村土地规模化经营的瓶颈。扩大融资渠道，获得足够的资金是发展农村经济的一大要务。应以十七届三中全会《决定》为指导，坚持市场化运作和政策引导相结合，在保障农村居民基本生产生活条件情况下，进行农村土地承包经营权抵押贷款。农户、农业经济合作组织或涉农企业在不改变土地占有和农业用途的条件下，以土地承包经营权作为抵押向金融机构申请贷款，进行融资。抵押当事人按照土地承包经营权的市场评估价值或双方认可的价值签订抵押合同和贷款合同，办理抵押登记手续，金融机构据此发放贷款。
3.1.3土地承包经营权量化为股份，投资成立农业经营公司
投资方自愿将承包土地入股投入到从事农业生产的公司，发展农业合作生产，如公司以种子、种苗、肥料、生物药剂等实物折价入股，农户以耕地、投工、投劳等折价入股，组成股份有限公司进行蔬菜生产，公司按合同价格收购，所得总额按股份分成。这种方式有效地扩大了农业经营规模，提高了土地产出率，激励了农户生产积极性，增加了农户收入。
3.2政府支持，为新型流转方式的实现提供平台
由各地人民政府负责设立农村产权交易中心，发展农村产权流转中介服务，及时收集和各类产权流转交易信息，定期公布各类农村产权指导价格。构建农村产权交易平台，组织产权流转、招拍挂等交易活动，培育农村产权交易市场主体，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台，促进农村资源向资本转变。
土地流转具体实施办法范文3
广东省集体建设用地使用权流转管理办法最新版第一章 总 则
第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;
(二)土地权属有争议的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;
(四)村民住宅用地使用权。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地：
1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、三来一补企业)，股份制企业，联营企业等;
2.兴办公共设施和公益事业;
3.兴建农村村民住宅。
第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。 县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第二章 集体建设用地使用权出让、出租
第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第三章 集体建设用地使用权转让、转租
第十七条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第四章 集体建设用地使用权抵押
第二十条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地收益
第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章 法律责任
第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章 附则
第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。
第三十二条 本办法自20xx年10月1日起实施。
集体建设用地基本介绍主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
土地流转具体实施办法范文4
一、指导思想和发展目标
（一）指导思想。以科学发展观为指导，贯彻“两创”总战略，遵循城市化发展和县域经济发展的客观规律，按照“权力下放、超收分成、规费全留、干部配强”的原则，以完善规划体系、强化产业支撑、加快人口集聚、加大扶持力度、深化体制改革、健全工作机制等为主要手段，推进强镇扩权，发挥新市镇集聚辐射作用，实现生产力的合理布局，进一步提高新市镇经济社会发展水平，为建设“上海南翼开放型经济强市、杭州湾畔现代化港口新市、江南水乡文化旅游名市”奠定坚实基础。
（二）发展目标。按照统筹城乡发展的要求，通过强镇扩权，加快建设培育，到2012年，全市新市镇要基本建成比较完善的城镇基础设施体系，建立与现代新市镇相适应的管理体制和运行机制。到2020年，建成布局合理、规模适当、经济繁荣、生活富裕、环境优美、特色明显，具有较强集聚能力和带动作用的现代化小城市。具体发展目标如下：
——新市镇规模进一步扩大，基础设施日趋完善。到2012年，新市镇建成区面积达5平方公里以上，镇区人口集聚率达40%以上。建成较为完善的供电、供水、道路、绿化以及污水、垃圾处置等基础配套设施，进一步建设好、维护好与农民生产生活直接相关的生态环境。
——经济实力进一步增强，产业结构日趋优化。到2012年，新市镇生产总值、地方财政收入比20*年翻一番，每个镇形成至少1个竞争力强的主导产业，培育至少1个优势产业集群（产业功能区），形成具有较强竞争能力的镇域产业。
——社会事业进一步发展，文明程度日趋提高。新市镇的教育、科技、文化、卫生、体育设施配套完善，社会事业得到全面发展，城乡就业和社会保障制度基本建立。乡风文明，社会和谐，居民民主管理意识明显增强。建立较为健全的社会事务和公共服务管理体系。
——新农村建设全面推进，农村面貌日趋改观。村级基层组织健全，村集体经济壮大，力争全镇所有村年人均集体可支配收入达到240元以上。农村新社区建设加快推进，力争到2012年，农民到新社区建房集聚达到7500户。
二、政策措施
（一）加强新市镇规划编制和管理
各新市镇要根据平湖市域总体规划、土地利用总体规划的要求，结合各镇功能定位和发展目标，高起点、前瞻性地编制、修订和完善新市镇总体规划和控制性详细规划。市财政将经营性土地出让中收取的城市建设配套费，省级中心镇全额、其他镇按50%拨付给所在镇财政，专项用于规划修编和管理。
（二）强化新市镇发展的产业支撑
围绕更“高”、更“重”、更“强”，重点发展资金技术密集型产业，培育产业集群；积极推进新型工业化，通过引进高新产业和改造传统产业，提高产业层次，优化产业结构。
围绕扩大总量、提升质量，积极营造服务业发展的氛围和环境，以工业化、城市化和新农村建设为基础，全面提升镇、村服务业尤其是现代服务业、农村休闲观光旅游业发展。
围绕打造无公害蔬菜、精品西甜瓜等主导产业集群，大力发展生态高效都市型现代农业,壮大农业主导产业集群。积极推进土地流转，发展股份合作社，促进土地规模化、农业产业化经营。鼓励“新三资”投资农业，扶持发展农业龙头企业。
（三）加快新市镇发展的人口集聚
促进农民转移就业。积极推进统筹城乡就业工作，不断强化农民就业服务，提高农村劳动力素质，拓展农民的就业渠道，引导农民向非农产业转移。
积极探索和完善“以土地换保障、以宅基地换住房”政策。对农村居民点进行梳理和整合，通过规划聚集，加强农村新社区建设，鼓励对新市镇建成区和规划区内村庄探索村改居。在完善失土农民社会保障制度的基础上，对自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的农村居民，试行与城镇居民享受同等的社会保障政策待遇。对农民自愿退出宅基地，并在新市镇购买商品房的，可由所在新市镇给予一定的经济补助，鼓励农户向新市镇集聚。
积极实施户籍制度改革。实行按居住地登记的户籍制度，放宽新市镇落户条件，对在新市镇落户的人员，免收新市镇建设增容费及其他相关的费用。
加强新居民的服务和管理。实施新居民服务管理体制及居住证制度改革，通过规划引导以及建设职工公寓等措施，有序引导外来人口向新市镇规划点集中居住，吸引高素质人才集聚。
（四）加大财政扶持力度
按照“一级政府、一级财政”的原则，改革完善新市镇财政体制。科学界定事权与财权，在确定市、镇财政收入分成比例和转移支付时，要充分考虑新市镇的功能定位和发展规划，建立与新市镇经济社会发展相适应的稳定增长的财政保障机制。以20*年为基数，新增财力的70%以上留镇。
（五）加大用地支持力度
扩大新市镇留用因村庄整治复垦而转增的建设用地指标。鼓励推进农村村庄整治、宅基地置换和建设用地复垦，由此而取得的用地指标，省级中心镇全部留用，其他镇80%留用，土地指标费全额返回。
加快推进农村土地有序流转。探索建立农村集体非农建设用地、农民宅基地、农村土地承包经营权有序流转机制。积极探索转包、互换、出租、转让、入股等农村土地使用权市场化实现形式，实现农村土地使用权市场化、货币化、股份化。
市每年单独安排一定数量的经营性用地指标用于新市镇建设，指标数量一年一定，只限于当年度使用，如不使用完，则在下年度安排的指标中扣除。
（六）加大新市镇建设的多元化投入
加大新市镇建设投资主体多元化、项目经营企业化、设施享用市场化的运作力度。鼓励社会资本投资新市镇建设,坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，吸引各种社会资本以多种方式参与新市镇基础设施、社会事业和工业区建设。市有关部门要整合各类专项资金，合力支持新市镇建设，对符合条件的产业、社会事业和基础设施建设项目，优先列入市重点工程，加大项目推进力度。为加快新市镇建设，对省级中心镇建设投资给予新增融资余额8%的贴息补助，每个镇每年最高不超过200万元。
工业功能区是新市镇建设的重要组成部分，是产业集聚的支撑，而产业集聚是人口集聚的基础，因此要加大工业功能区建设扶持力度。对投资工业功能区建设的融资余额给予8%的贴息补助；对采取BT等形式委托代建基础设施、创业孵化中心标准厂房和配套职工公寓等建设项目，按委托代建实际投资额给予8%的补助。融资贴息和代建补助总额省级中心镇每年最高不超过400万元，其他镇每年最高不超过320万元。具体按平政发〔20*〕87号文件执行。
积极盘活存量资产。针对镇域范围内各种原因形成的各类闲置国有资产、集体资产，市有关部门要积极协调，支持新市镇与相关产权人（单位）联系，界定产权，依法、公平交易，实现资产价值。属于市国有资产的，新市镇可提请市政府责成财政(国资)、国土等管理部门尽快提出处置方案，新市镇在同等条件下优先购买，符合法定条件的，可以优惠转让或无偿划拨给新市镇。
（七）深化新市镇体制改革
改革党政工作考核机制。重点改革现行的党政目标责任考核机制。探索结合新市镇不同的功能定位和发展特色来确定不同的考核内容和办法，突出以经济建设为中心，加强公共服务，引导新市镇政府实现由传统管制型向建设服务型转变，建立权责明确、行为规范、公正透明、廉洁高效的行政管理体制。
优化政府机构设置。新市镇根据工作职责和工作需要，在核定的编制限额内，不强求上下对口、组织形式一致。除国家规定实行垂直管理的部门外，其他市级驻镇机构和人员，实行条块结合，以块为主的管理体制。垂直管理的驻镇派出机构要接受新市镇党委、政府的领导和监督，主要领导的任免须征求镇党委意见。
加强领导班子建设。按照贯彻落实科学发展观和加强党的执政能力建设的要求，选拔一批政治思想素质好、统筹协调能力强、作风务实、清正廉洁的优秀干部担任新市镇党政领导，并加强跟踪考核、培养。对其中带动力强，经济社会发展成效显著的新市镇班子成员，符合《党政领导干部选拔任用工作条例》所规定的基本条件、任职资格和其他相关条件，群众认可的，按干部管理权限优先提拔使用。
促进管理资源下移。按照责权利统一和合法、便民的原则，促进市级管理资源下移到新市镇，为农村居民及企业提供便捷周到的行政服务，提高办事效率。
一是通过委托、授权等形式赋予新市镇在村镇建设、项目投资等方面的经济管理权限和新市镇管理等方面的执法权。市有关部门要针对委托执法事项加强人员培训和经费支持，确保高效、规范的审批和执法。
二是市有关部门要通过在新市镇设置相应的分支机构或办事中心，整合、下放职能，派驻人员，充分授权，并与市有关部门联网贯通，使之成为其在镇的窗口，提高基层服务水平和执法效果。
三、健全新市镇建设工作机制
（一）加强组织领导。成立由市政府主要领导任组长的新市镇建设工作领导小组，负责协调推进全市强镇扩权加快新市镇建设发展工作。各镇要研究制定具体实施办法，提出明确目标，作出具体部署，狠抓落实，促进新市镇更好更快建设发展。
土地流转具体实施办法范文5
一、指导思想
深入贯彻落实科学发展观，坚持统筹城乡发展，坚持新型工业化、新型城市化、农业现代化同步发展，以发展农村经济、增加农民收入为中心任务，以保障农产品有效供给、提高农民生活水平、促进农业可持续发展为目标，建立与市场经济相适应的农业农村经济体制，用现代装备武装农业，用现代科技提升农业，用现代经营方式推进农业，用现代知识培训农民，积极构建现代农业产业体系、农业科技创新体系、农业基础设施体系、农业社会化服务体系、农业支持保护体系，不断提高劳动生产率、资源利用率和土地产出率。实现全镇农民人均纯收入倍增计划，坚定不移地推进农业园区化，全面加快农业转型升级，加快推进农业现代化，努力把平明打造成全县转型升级示范区、高效设施农业样板区。
二、工作思路
以科学发展观为指导，以农民增收为核心，以农业转型升级为主线，全面提升农业生产综合竞争力，在更高水平上加快现代农业步伐，实现农业增效、农民增收、农村和谐发展。围绕壮大优势产业，提升农业规模化水平；围绕建设现代产业体系，提升农业产业化经营水平；围绕加强农产品质量建设，提升农业标准化水平；围绕提高土地产出效益，提升农业集约化水平；围绕提高农业产业层次，提升农业信息化水平。注重农业产出效益、注重科技进步、注重农业产业化经营、注重农业物质装备、注重农业生态环境、注重农业支持保障。突出提质增效、突出科技应用、突出规模经营。
三、总体目标
通过全镇上下共同努力，根据县会议精神，考虑到平明现有的发展基础以及未来五年高速度、高质量的发展要求，全镇农业产出效益、农业科技进步、农业产业化经营、农业物质装备、农业生态环境和农业支持保障水平显著提升，初步建立现代农业产业体系。总体目标：力争到2014年，确保到2015年，对照省农业现代化21项综合指标体系，基本达到“农业基本现代化指标体系”要求，基本实现农业现代化。
2012年平明镇农业现代化目标任务：
（1）农林牧渔增加值：34344万元，（责任单位：各村、统计办、农技、农经、水利）。
（2）粮食亩产：501千克（责任单位：统计办、各村、农技、农经、水利）。
（3）新增高效设施农业（渔业）面积：2500（200）亩，（责任单位：各村、统计办、农技、水利）。
（4）农民人均纯收入：11074元（责任单位：各村、农经、统计办）。
（5）持专业证书农业劳动力人数：1740人，（责任单位：各村、劳动所）。
（6）乡镇或区域农业公共服务体系健全率：87.8%，（责任单位：农技、财政、国土、建管、水利）。
（7）农业信息化服务覆盖率：86%，（责任单位：农技、农经、统计办、财政）。
（8）农户参加专业合作经济组织户数：0.95万户，（责任单位：农经）。
（9）新增农业适度规模经营：1.9万亩，（责任单位：农经、农技）。
（10）规模以上龙头企业销售收入与农业总产值之比：1.7倍，（工业办、统计办）。
（11）农业综合机械化水平：75%，（责任单位：各村、农技）。
（12）农田水利现代化水平：80.8%，（责任单位：各村、水利、统计办）。
（13）新增认定的无公害绿色有机食品基地面积（农业/渔业）：1.01万亩。（责任单位：各村、统计办、农技、农经、水利）
（14）农业废弃物综合利用率：92.8%，（责任单位：各村、农技）。
（15）绿化造林面积：2500亩，（责任单位：各村、农技、水利）。
（16）财政支农增幅与一般预算支出增幅之比：1.1倍，（责任单位：财政所）。
（17）高效农业保险覆盖面：800亩，（责任单位：各村、农经）。
四、建设重点及推进措施
为加快推进我镇农业现代化建设，重点实施农民增收、粮食高产增效、高效设施农业提档、现代农业产园区建设、农业产业化经营提升、生态农业培育、农合组织壮大、农业科技创新、新农村建设推进等农业现代化工程。
（一）农民增收工程。全面落实各项强农惠农政策，一是扎实做好粮食直补、农机购置补贴工作，调动农民种粮积极性，专款专用，确保补贴资金足额发放到农民手中，宣传农机购置补贴政策，鼓励农民购买先进适用的农业机械，提升农机装备水平。二是扎实做好机关人员帮扶增收入户工作，对筛选出的有创业能力的低收入户，采取机关人员结对帮扶，对口帮扶种植、养殖等创业项目。
（二）粮食高产增效工程。认真落实扶持粮食生产各项政策，稳定种植面积，促进粮食稳定发展。大力实施粮食高产创建项目。建成国家级高标准农田示范区1片，建设规模4.2万亩；建成农业部水稻万亩高产增效创建示范片4个，建设规模4.1万亩。2012年实现单产650公斤。实施良种工程，到2012年良种覆盖率达到98%以上。
（三）高效设施农业提档工程。
1、全力推进平明镇万亩农场建设，王烈千亩甜瓜基地建设，纪荡盛明西瓜大棚基地建设。2012年高效设施农业面积新增2500亩，突出连片建设，实施规模生产，形成地域优势和规模优势。狠抓结构调整，扩大高效农业面积，努力提高土地产出率和种植效益，狠抓产业化经营，提高农产品附加值。
2、加大高效农业保险工作力度，增加保险覆盖面，到2012年全乡高效农业保险覆盖面达800亩。
（四）农业产业化经营提升工程。
加快建设市级农业产业化示范基地建设，重点建设盛明农业、天谷米业加工基地，与企业签订合同农户数力争达到2000户，建成企业订单基地2.4万亩；可安置98名劳动力就业。
（五）生态农业培育工程。
积极实施秸秆综合利用及机械化还田项目。到2012年基本实现秸秆综合利用全覆盖。大力开展无公害农产品、绿色食品认证和品牌创建。加强动物防疫体系建设工程。牲畜口蹄疫、高致病性禽流感、高致病性猪蓝耳病、猪瘟、新城疫等重大动物疫病的应免密度应达到100%，免疫抗体合格率全年保持在85%以上；牲畜免疫标识佩戴率达100%，免疫档案建档率、免疫证持证率达100%；及时规范报送免疫信息，准确率100%。
（六）农合组织壮大工程。
2012年，农民专业合作组织发展到50个，入社农户达0.75万户。加强政策扶持，促进土地流转。加强对土地股份合作社的扶持，加快制定具体实施办法，明确有关扶持、激励政策。为土地流转创造良好的外部条件，2012年全镇适度规模经营面积达到1.28万亩。
（七）农业科技创新工程。
围绕设施农业、生态农业、农产品加工流通、信息农业等重点领域，加强农业科技创新。
一是推广新品种、新技术、新模式，培育引进麦稻新品种2-3个推广配套成熟轻简栽培技术1-2项、高效作物种植新模式1-2个。大力开展科技入户，农民实用技术培训，阳光工程培训等，加快培育与现代农业相适应的职业农民，同时，完善持证劳动力统计渠道，到2012年持证农业劳动力达到1740人。切实加强农业科技创新成果转化应用。
二是强化基层农经综合服务阵地建设，推行农村政策咨询、农民负担监督、农村土地流转、农村集体财务资产委托等综合一站式“窗口”服务。
三是加强农业网站与农村信息化建设。开展农技“110”为农服务热线。2012年农业信息化服务覆盖率达到86%。
（八）新农村建设推进工程。
一是以环境整治为抓手，加大对镇驻地和沿线重点村的集中整治，小城镇脏乱差的形象初步改观。二是完善村民建房管理机制，建立农民建房审批制度，逐步规范和提高农民建房水平，不断提高小城镇形象；三是加强环境综合整治示范村建设，2012年全部达省级验收。
五、组织领导
实现农业现代化是一项重大而艰巨的任务，必须切实加强组织领导，全镇上下齐心协力，锐意进取，破解难题，确保农业现代化建设顺利进行。
（一）加强组织领导。为切实抓好这项工作，镇党委政府成立由镇长任组长，分管领导任副组长，镇财政所、农技、农经、水利、国土、建管、信用社、统计办负责人及各村支部书记等为成员的农业现代化工作领导小组。领导小组办公室设在镇农技站，黄生元任办公室主任，牵头负责规划编制、组织协调、督查考核和整体推进等工作。力争在全县率先实现农业现代化提供强有力的组织保障。
（二）加强舆论宣传。通过专题会议、举办培训班、印发学习材料等多种形式加强宣传，使实现农业现代化的重要意义及各项指标、节点进度、推进措施，家喻户晓、人人皆知，在全镇上下形成推进农业现代化建设的浓厚氛围。
（三）加强政策落实。认真落实各项强农惠农政策，建立严格的监督检查制度，确保各项政策落到实处。积极开展粮食高产创建活动，扶持高效农业发展。充分调广大农民的积极性和创造性，形成推进农业现代化建设的强大合力。
土地流转具体实施办法范文6
（1）人多地少的矛盾。人多地少是中国的基本国情，随着经济的快速发展，这个矛盾更加突出和尖锐。大农业安置方案从技术上可行，但在环境容量不满足的情况下，征地农民需搬迁出村甚至出镇安置，离开世代生息的故土，不仅农民顾虑多、阻力大，地方政府工作有难度，况且还要为其在安置地调整出部分耕地，与现有土地分户承包制相矛盾，实施难度大。这对传统的以土地调整为主的农村移民生产安置模式提出了严峻的挑战，安置难度不断加大。（2）项目业主筹措移民资金的压力。随着国家最严格的耕地保护政策的实行，征地移民补偿投资在工程总投资中所占的比重越来越大，有的项目征地移民投资甚至超过了主体工程投资。随着经济社会发展的需求，江苏水利工程建设会不断增多，将涉及大量的征地拆迁，据初步统计分析，征迁移民投资占工程总投资比重逐步提高，目前已达到50％左右，如处理不好征迁补偿问题，不仅影响工程审批、建设进度，也会出现社会问题，影响区域经济和社会发展。在这种形势下，如何既能减少一次性征地移民投资，又能较为妥善地安置好水利工程移民，是对改进原有移民生产安置模式提出的新的要求。（3）非农产业的发展。对于苏南经济较发达地区，土地资源本身很少，当地农民以从事非农产业为主，对土地依赖性低，用有限的土地补偿补助费在安置区为移民调整极少的生产用地的生产安置模式对移民吸引力不大。同时当地小城镇建设发展较快，土地流转市场发育成熟，多种所有制形式共同发展，有些地区已经建立了农村社会保障机制。所有这些对传统的农村移民生产安置模式提出了挑战，也为其寻求创新提供了机遇。
2被征地农民社会保障安置模式的提出与应用实例
2.1被征地农民社会保障安置模式的提出针对传统的农村移民生产安置模式所面临的问题与挑战，结合《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定，江苏省出台了《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（江苏省人民政府令第93号），自2013年12月1日起施行。第93号令对征地农民社会保障提出了明确要求，对被征地农民社会保障做了制度性安排，将被征地农民纳入城乡社会保障体系，并落实了社会保障费用的筹集途径，从而实现了以被征地农民“社会保障安置模式”取代传统的“大农业安置模式”。
2.2九圩港提水泵站工程移民生产安置实例分析
2.2.1工程概况九圩港提水泵站工程位于南通市通州区，工程的主要任务是：在沿江闸口自流引江不能满足区域用水需要时，利用九圩港泵站抽水，以满足南通市通南地区、沿海滩涂开发区的用水需要，并相机向东台堤东灌区供水。工程拟建泵站规模150m3/s，安装竖井式贯流泵机组5台套，单泵设计流量30m3/s，配套电机功率1250kW，总装机容量6250kW。工程建设征地涉及南通市九圩港闸管理所、通州区平潮镇以及五接镇。
2.2.2移民生产安置人口九圩港提水泵站工程永久征用集体农用地1.12hm2（16.77亩），以组为单位计算生产安置人口。经分析计算，生产安置人口38人（结合工程实施进度，不考虑人口自然增长率），生产安置人口分析计算见表1。
2.2.3生产安置标准农村移民生产安置方案依据省人民政府令第93号，将被征地农民划分为下列3个年龄段分别进行安置。（1）16周岁以下（未成年年龄段）。按照当地安置补助标准一次性领取生活保障补助费，不再作为被征地农民参加城乡社会养老保险。安置补助费标准依据《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发〔2011〕40号），通州区为三类地区，每人1.7万元。（2）16周岁以上至60周岁（劳动年龄段）。按照通州区农村最低生活保障标准的1.1倍乘以139计算，公开公布的通州区最新农村居民最低生活保障标准为每人每月400元。（3）60周岁以上（养老年龄段）。按照公开公布的通州区最新农村居民最低生活保障标准（每人每月400元）的1.1倍按月领取养老补助金，该年龄段平均寿命按80岁考虑。被征地前已经参加新型农村社会养老保险或者城镇居民养老保险的人员，同时享受省人民政府规定的最低标准基础养老金。
2.2.4生产安置方案根据江苏省统计局公布的2013年统计年鉴资料分析，工程所处地区3个年龄段人口比例分别为15.90%、66.81%、17.29%。经分析，本工程3个年龄段生产安置人口分别为6人、25人、7人，每个年龄段人员比例与被征地前工程区该年龄段人员比例基本相同。土地补偿费归被征地的农村集体经济组织所有，但应当将不少于70%的农用地土地补偿费支付给16周岁以上被征地农民。安置补助费用于16周岁以下被征地农民的生活补助和16周岁以上被征地农民的社会保障。被征地农民社会保障资金主要包括安置补助费及其增值收益和南通市人民政府、通州区人民政府从土地出让金等土地有偿使用收益中安排的社会保障费用。地方财政部门设立被征地农民社会保障资金财政专户，管理、核算16周岁以上被征地农民社会保障资金。16周岁以上被征地农民的社会保障资金一次性划入保障资金专户，并建立个人分账户。银行利率按照2014年1年定期利率3%考虑，折现后生产安置所需资金为225.94万元，其中，社会保障所需资金为215.74万元。通州区被征地农民可用于社会保障资金的安置补助费共计54.4万元，存在171.54万元的资金缺口，由南通市人民政府和通州区人民政府负责解决。工程移民生产安置所需资金及资金缺口分析见表2、表3。
3被征地农民社会保障安置模式的存在问题及完善措施
3.1存在问题资金筹集是社会保障安置运行的基础，社会保障资金来源必须稳定、畅通、可持续。江苏省被征地农民社会保障安置模式实施中，主要面临社会保障资金筹集困难的问题。省政府第93号令规定：“被征地农民社会保障资金主要包括安置补助费及其增值收益和市、县（市）人民政府从土地出让金等土地有偿使用收益中安排的社会保障费用。被征地农民社会保障资金不足的，由市、县（市）人民政府负责解决”。但对于水利工程这样的公益性工程，一些财力有限的地方政府面临一些压力，影响了被征地农民社会保障资金的落实。
3.2完善措施（1）大力推进被征地移民就业工程，把促进被征地农民就业放在重要位置，坚持就业和社会保障并举。政府还应加强就业培训和指导，创造就业条件，促进被征地农民就业，实现其生计的可持续性。（2）建立健全的社会保障资金管理体系，加强社会保障资金安全监管，避免出现人为风险和资金腐败。平衡好保障资金安全性与盈利性的关系，避免因盲目盈利而损害资金安全。在具体操作上，失地农民社会保障事务管理机构、资金管理机构、监督机构以及评估机构之间应保持各自的独立性。（3）政府应更好地承担起被征地农民社会保障的责任，加强政府的社会保障责任和支持力度。完善制度，加强财政政策支持力度，逐步提高保障的水平。各级地方政府要按照相关要求，结合本地区实际情况，组织制定与本地经济社会发展相适应的具体实施办法、配套政策。采取有效措施确保征地补偿安置工作的延续性、稳定性，确保新老政策平稳过渡。（4）建议单独计列被征地农民社会保障费用，由单一的安置或保障向既安置又保障转变。将被征地移民社会保障的资金纳入工程概算，按照“先保后征”的办法，严格执行未交纳社会保障费用的不准开工建设。（5）失地农民社会保障应逐步向城镇社会保障体系靠近，渐进实现城乡统筹的一元化社会保障制度。失地农民社会保障必须由浅入深，由点和线再到片和面，在条件允许的情况下逐步拓展保障的内容，提高保障水平。
4结语
