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关于农村征收土地政策范文1
关键词：“城中村”改造；土地征收补偿
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因历史的缘故，城中村中存在的土地形式包括集体土地、承包制土地与宅基地等。尽管部分的土地与宅基地己经被城市化，然而农村的存在仍然没有改动。在城中村改造的过程中，必须将集体土地、承包制土地与宅基地等城中村的土地，转变成城市建设的用地，这样将会为城市的发展建设与提升城市化水平等目标的实现做好充足的准备工作。
2.居住环境的城市化
按照城市规划的要求和标准切实改善人居的环境质量、提高城市形象。同时，保护好历史文化和古迹等，切实做好周边环境友好型工作，与城市融为一体。
3.生存生活方式的城市化
城中村虽占据着一定有利的地理位置，但村民在本质的生活与思维方式方面发生改动变化的事例较少，导致其生活社交居住等相关方式和城市整体的基调不和谐，且城中村公共绿化、学校、医疗健康与公共服务等相关配套的基础设施也不齐全，市政配套设施不全面不完整，“脏、乱、差”的城中村的总体形象比较严峻，须将城中村进行全面改造更新，才能使得其本质的生存生活方式进行根本性的转变[1]。
4.规划发展管理的城市化
对城中村的规划和管理比较滞后或置之不管，是形成其现状的直接原因。因此，在城市化进程中，必须对城中村实行更新改造，进而促使其能真正融入进城市当中，成为城市的一员。城中村的改造须遵从相关的城市总体规划规定与相应的规划管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收补偿制度存在的问题
1.“城中村”房屋拆迁的补偿依据不明确
按照我国的现行法律规定，“城中村”改造的房屋拆迁补偿的直接法律依据是《土地管理法》第四十七条，但是《土地管理法》中规定的征收土地的补偿标准并不能完全适用于“城中村”房屋的拆迁补偿问题，并且其中规定的征收耕地的补偿与征收宅基地的补偿是不能相提并论的。[3]另外，《土地管理法》第四十七条关于补偿标准的规定，主要是针对国家重点工程建设征收集体土地，并且是为了保护农民集体的利益而不是个人利益而制定的。
2.补偿的主体不明确
从《西安市城中村改造管理办法》第三十三条、三十四条中可以看出，“城中村”改造的主体拆迁人，同时也是拆迁补偿的主体。
根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，那么国家土地管理部门应当先行收回己经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此补偿人应当是国家而不是开发商或领取拆迁许可证的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆迁的许可证是颁发给区“城中村”改造办公室的，但是在区“城中村”改造办公室并没有对被拆迁者进行补偿，而是由房地产开发商进行补偿。
三、“城中村”改造中土地征收补偿出现问题的原因分析
（一）立法上的缺失
对于土地征收补偿费用的分配，国土资源部、农业部及最高人民法院都有部门规章、司法解释进行规范和指导，但由于制定的部门不同，侧重点不同，各个条文之间存在许多不一致的情况。这导致作为最基层的农村集体经济组织不知道究竟该如何适用法律法规来进行“城中村”土地征收补偿工作。如前文所述，政府划拨的土地征收补偿费主要给农村集体经济组织，那么之后征地补偿费用能否合理地分配给失地的农民？如何才能合理地分配？这些问题，法规当中没有具体的说明，也没有任何限制性的规定。在法规政策缺失的情况下，农村集体经济组织只能按照本村的实际情况自行制定分配方案。这样农村集体经济组织就拥有了更大的自由决定权，进而容易造成补偿费用分配的混乱现象，也埋下了社会矛盾的隐患。
（二）法律和政策贯彻不到位
近年来，随着全国各大中小城市改造“城中村”行动的不断开展，国家对各地的土地征收管理工作日益重视。2010年至2011年间国务院陆续出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以规范集体和国有土地的征收和补偿。与此同时，国务院法制办、住房和城乡建设部以及国土资源部也联合出台了《关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知》，要求全国各地依照中央的精神，优化相关的立法和政策，健全征地补偿工作制度。
但在现实的征地过程中，很多地方“城中村”改造的依据仍然是过去制定的法规和政策。在这种情况下，有的村民就对地方法规和政策的有效性提出了质疑，并要求政府依照现行有效法律法规的规定进行征地拆迁工作。有关部门对于这些质疑的解释是地方立法和文件的废止应当由其制定部门来做出，征地拆迁部门作为执行部门在实施拆迁补偿工作时所适用的地方立法，如果没有被废止那么在其辖区范围内就是有效的。村民对此十分不满。
四、完善我国“城中村”改造中土地征收补偿制度的对策
征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。
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关键词：土地流转；改革；权益
中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-04-12-1
1 十八届三中全会关于土地流转的改革简介
在十八届三中全会之前，农村土地流转已经在很多地方进行了改革试点，而且取得了良好的经济效益和社会效果。进行土地流转改革，可以有效的保证农民的财产权利，提高农民财产的增值空间，改变农村贫穷落后的面貌。通过保障农民的土地权利，建立完善的土地流转市场，不仅能够有效的增加农民的收入，同时也能够实现城乡一体化发展，对于整个国家的经济发展和进步都有重要的意义。
按照我国的土地管理相关法律的规定，我国土地在所有权上可以分为城市国有土地和农村集体土地两种。其中农村集体土地中的建设用地又可以分为经营性和非经营性两种，农村的非经营性建设用地主要指的就是宅基地。距离我国上次土地政策的大规模改革已经过去了30多年的时间，我国的土地也经历了从私有到上交集体，再到个人承包经营几个阶段。虽然我国对于农业的投入在不断的增大，关于农业的相关扶持政策也在不断的加码，但是三农问题仍然成为了困扰我国发展的重要问题，其中农村和城市土地市场的二元化结构，成为了影响了城乡差距的一个重要原因。对于缩小城乡差距，实现城乡统筹发展具有重要的意义。土地流转不仅保护和尊重了农民的土地利益，同时也有利于降低城市的土地成本。
2 十八届三中全会土地流转改革制度研究
十八届三中全会在土地制度改革上最大不同点和突破点，表现在建立城乡统一的建设用地市场，而且允许农村集体经营的建设用地进行转让等，并且和国有土地具有同权同价的法律和经济地位。对农民来说，土地是他们最大的资产，但是由于过去受政策因素的限制，农村集体经营性建设用地一直不能进行上市交易，不能得到和国有土地一样的权利和收益。这种土地管理办法不仅损害了农民的合法权利，而且造成了一系列的社会问题，特别是其中的拆迁纠纷和冲突，影响了社会的稳定，对于高地价和高房价也有一定的影响。在我国目前的农村用地中分为农用地、建设用地和未定地，根据我国农村土地承包法律的相关规定，农村土地在不改变土地性质符合土地规划的前提下可以流转。同时，为了保障农村用地流转过程中有法可依，为土地流转的顺利进行国家已经开始着手起草关于土地流转的相关管理办法，对土地权利的主客体、土地流转的内容和限制等进行规定。
在这次十八届三中全会上所提出的方案，明确规定了农民在土地中的相关权利，农民在土地上所拥有的权利主要表现在对土地在规定年限内的经营权，并且可以将自己所拥有的土地进行财产化，提高农民土地的经济和法律地位。同时在土地增值的过程中，可以获得相关的经济收益。在转让土地的相关权益的时候，能够获得市场上对应的补偿金的权利，特别是在我国现在的旧城改造、城乡一体化建设的过程中，应当保障农民合法的土地权利，在拆迁的过程中应当使农民能够拿到和土地价值对应的补偿款，减少拆迁引发的社会不稳定事件。
在我国的土地流转改革之前，我国实行了比较严格的土地征收制度。但是在地方政府征收土地的过程中，常常是从农民手中得到了价格比较低的土地，然后再通过拍卖的方法将土地高价的卖给开发商，地方政府在土地征收的过程中赚取了巨大的差价，而农民的合法权益没有得到足够的保证。为了切实的实行土地流转制度改革，在我国的一些地方已经进行了改革试点，建立了统一的土地交易市场，将农村集体建设用地、土地承包经营权等逐步的纳入到土地交易市场，但是还没有具体的执行办法。在政府搭建土地交易平台的过程中，应当严格的控制其过程，使农民能够享受到改革所带来的好处。在土地流转的过程中应当使土地交易的规则公开，同时还要建立比较完善的监督系统，标准交易过程中的公开、公正，保护农民的合法利益。
土地流转制度的建立能够有效的提高农民的收入，使农民得到更多的固定收入。土地流转之后，降低了城市土地的开发成本，也能够有效的解决农民工进城之后的融入城市以及农业生产的问题，实现在城市和农村的自由流动，对于中国的城市化大有裨益。土地流转制度的建立，也有效的解决了土地征收所引发的问题，并且能够有利于农村社会的稳定，对于城市二元化结构的打破也具有重要的意义。
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【关键词】土地征收；农民；合法权益
一、引言
随着我国城市化建设进程的不断加快，很多农村集体土地被征收为国有土地，被征地农民数量持续增加，如何保障土地征收过程中农民的合法权益，已经成为当前城市建设以及国土管理的重要内容。如果被征地农民合法权益保护不当，很容易引发征地纠纷问题，这对于地区的政治、经济、社会发展都会造成严重的不良影响。因此，必须高度重视被征地农民的合法权益，进一步规范完善被征地农民权益保护补偿机制，这对于促进城市化建设，维护社会秩序稳定也具有非常重要的作用。
二、农民土地权益有关内容概述
农民土地权益主要是指农民基于拥有土地，所享有的政治权利和经济利益，主要包括三方面的内容：第一，享有土地经济权益。一方面农民作为土地所有权者，依法享有土地财产的拥有、使用以及处置等相关的财产权益；另一方面，由于土地在土地市场中可以进行承包经营、产权抵押、担保等，因而通过土地市场的交易也可以获得相应的经济收益。第二，享有土地政治权益。这方面主要是指农民凭借享有土地所有权而衍生来的相关的政治权益，包括了享有参与权、知情权、决定权以及监督权等相关的土地政治权益。第三，享有土地社会权益。有专家研究提出农民享有的土地社会权益，主要是相关的住房、社会保障、劳动就业等权益，也就是被征收土地农民同样应该确保就业、医疗、教育、养老等方面的合法权益受到保护。
三、当前农民土地权益保障问题分析
当前，在土地征收过程中，一些农民的土地合法权益收到了影响，主要表现在：在土地征收实施过程中，对于一些土地征收项目审批实施过程中，农民依法享有的知情权、参与权和监督权得不到有效的保障。在土地征收补偿过程中，有些地方对于农民的补偿，在标准上没有按照经济发展水平作出调整，在具体补偿过程中也没有充分考虑土地的增值收益，赔偿范围有的仅仅是直接损失，对于各项间接损失没有考虑。在土地征收过程中，农民土地权益保障上，深入分析问题成因，主要在以下几方面：
1.土地征收制度还有待于进一步的健全完善。在土地征收制度上，有些地方还没有进行进一步的细化配套完善，土地征收制度体系中还有着不少的漏洞。比如，有些地方的土地征收政策制定过程中，违反了市场经济原则，往往政府部门或者是用地企事业单位在征地过程中处在土地增值收益的优势位置，农民合法权益受到影响。有的地方一定程度上存在着滥用土地征收权的问题，甚至在一些不合理的招商引资活动中，随意开展土地征收。
2.土地征收程序还不够规范完善。当前，有些地方的土地征收程序中存在着不少的问题，特别是在土地征收过程中关于土地征收的决策程序，以及土地补偿的有关标准、落实时限等方面，农民群众当前还主要处在被动接受的地位，很多农民无法直接参与土地征收补偿政策的制定落实中，主要是由政府以及村民委员会等作为政策制定的主体。当被征地农民土地补偿难以满足农民群众的心理预期时，很容易出现各种征地纠纷问题。
3.土地征收的监督制度还不够完善。现阶段土地监督部门主要是由国土资源部门来落实，但是土地征收工作往往是涉及到地方政府重大项目建设的核心工作，因此仅仅依靠国土资源部门，对于土地征收过程中有关政策程序的制定、有关补偿标准的落实等，还无法进行有力的监督约束。此外，一些地方政府政绩观不够合理，在政绩的驱动下，没有合理摆布招商引资、项目建设和土地资源的位置，土地征收实施过程中一定程度上存在着急功近利的问题。
四、土地征收中的农民权益保障相关问题研究
1.对土地征收有关政策、制度体系进行设计优化。维护农民土地权益，关键在土地征收政策、制度上应该进一步细化完善，提高政策体系设计的合理性。一方面，应该坚持土地征收在程序方面的公正、公平、公开，对土地征收权进行严格限制，坚持以国家利益和征地范围控制要求开展土地征收，严格落实土地征收管理中有关两公告一登记的相关程序要求，进一步提高土地征收实施过程中农民的参与程度，强化对土地征收工作整个环节流程的监督管理；另一方面，在土地征收有关政策的设计制定方面，应该把维护被征地农民的合法权益作为一项核心内容，既要充分明确农民作为集体土地产权主体应当享有的合法嘁妫进行合理的补偿，同时也应该妥善处理好被征地农民在教育、养老、医疗等方面的合法权益，解决农民被征地的后顾之忧。此外，还应该进一步建立完善土地征收仲裁机构，为农民土地权益维护提供健全渠道，这对于稳定社会秩序，保障土地征收工作稳步推进也非常重要。
2.土地征收过程中切实维护好农民群众的利益。在土地征收过程中，作为国土、社保等部门应该综合采取多项措施，共同维护好农民的合法土地权益。第一，在土地征收过程中，应该完善征地补偿测算方法，合理确定补偿标准。尤其是应该充分考虑不同地区的土地资源条件、经济发展水平、土地区位等一系列相关因素，制定更加合理公平的征地补偿标准。同时，还应该坚持土地征收补偿与经济社会发展相协调，完善与社会总体收入、消费水平相适应的征地补偿标准动态调整机制。第二，应该注重通过多种方式对被征地农民进行妥善地安置，特别是在征地补偿方面，应该改变传统的单一货币补偿安置方式，增加拓展就业途径、为被征地集体和农民保留适当产业发展用地或资产经营权等多种方式，确保被征地农民能够形成长期稳定的收入来源。第三，应该注重进一步加强对被征地农民的社会保障力度，特别是政府部门和用地单位等，应该全面落实好有关的社会保障资金，进一步提高土地增值收益中用于被征地农民的比例，逐步提升被征地农民的社会保障水平。
3.提高土地征收实施过程的规范化水平。在土地征收实施过程中，应该明确有关部门的工作职责，坚持把维护农民土地权益作为核心内容，严格按照“先保后征”的原则，严格按照既定的征地补偿的内容和标准，做好土地征收工作。首先，在经办过程中，应该进一步加强审核把关，严格按照认定程序，对被征地对象基本资料进行审查、审核、公示，准确界定好征地面积、承包土地面积、纳入保障对象的户籍人口等。其次，应该注重进一步完善土地征收实施方案，将土地征收的具体实施方案及操作规程进行合理完善设计，确保政策明确易操作。进一步落实征地信息公开制度，建设用地获批后，将征地批复文件、征地告知书、一书四方案、征收土地公告和征地补偿安置方案公告，向社会主动公开，主动接受群众监督。第三，应该针对土地征收工作建立联动机制，组织人社、财政、国土、公安、扶贫、审计等部门协同，严格按照政策标准、经办程序、经办时限等要求，开展土地征收以及农民权益保障，加强对违规申报的清理排查，以真正维护好被征地农民的合法权益。
五、结语
依法保护被征地农民的合法权益，应该坚持法治化道路，对土地征收制度进行规范优化，严格按照法律法规开展土地征收工作，并依法保障农民的政治、经济、社会、文化权益，确保被征地农民得到及时的补偿安置，以有效地减少征地纠纷，避免各类社会矛盾问题，推动城市化建设进程的稳步发展。
参考文献：
[1]陈胜祥.“农地产权”有意的制度模糊说”质疑[J].中国土地科学，2014，28（6）：3-9.
[2]朱宝丽.中国土地用途监管失灵的法律分析[J].国土资源科技，2014，31（5）：113-119.
关于农村征收土地政策范文4
内容摘要:本文根据实地调研数据,提出现行农业生产性用地的补偿标准不合理是影响征地工作进程的主要因素之一。并根据保证被征地农民群众生活水平不降低和保障其长远生计的基本原则,提出了科学计算农业生产性用地补偿标准的方法,得出与被征地农民群众意愿补偿要求接近的补偿标准。
关键词:农业生产性用地 土地补偿标准 长远生计
2009年7月,笔者在沿海某省A市的一个拟建高新技术开发区的征地农村进行调研,发现现行农村征地补偿政策存在诸多问题,其中以被征地农民群众对现行土地赔偿标准的不满意程度最高。A市高新技术开发区征地数量较大,此次调研的三个村民小组均属于土地被全部征收的情况,这三个村庄2000多户农民的生产和生活方式将被彻底改变,因此征地补偿标准与他们被征地后的长远生计保障问题直接相关。调研结果表明,被征地农民群众在这个问题上与政府之间存在显著分歧。
被征地农民群众对现行农业生产性用地赔偿政策的主要意见
(一)农业生产性用地补偿标准过低
根据国家现行有关法律法规和政策,A市的农村征地补偿政策规定耕地补偿标准为每亩8万元,尽管与全国绝大部分省区的地方性耕地补偿标准相比,该标准已经属于较高水平,但当地绝大多数农民群众对此并不满意。调研发现,当地农村的主要生产性用地包括耕地和园地,土地长年种植蔬菜、水果和水稻三大类农作物,由于该地处于热带区域,农业生产一年可以收获三季,因此当地农村蔬菜和热带水果种植业经营收益相当高,成为当地农民的主要经济来源。其中,在耕地上每年种一季水稻,主要是供农民家庭一年自食所需;在耕地和园地上主要种植蔬菜和水果,这些产品主要外销到北方省区。调研统计,2007年当地农民的人均纯收入达到8508元,略高于当年浙江省农村居民8265元的人均纯收入水平,而浙江省农民主要收入来源是非农s产业。
如果以水稻作为耕地常年种植作物,按照现行耕地补偿标准计算方法来计算每亩耕地补偿标准,每亩耕地的补偿费用与另行规定的安置补助费之和达到耕地的三年平均产值的39.9倍,即突破了《中华人民共和国土地管理法》关于农地补偿费和安置费的总和不得超过农地被征用前3年产值的30倍的有关规定。从这个角度看,A市的耕地补偿标准不能算低。但是,考虑到当地农业生产性用地上的常年主要种植作物是经济价值较高的蔬菜和热带水果,并且园地每年可以种植三季蔬菜和耕地可以种植两季蔬菜的事实,则按照现行耕地补偿标准计算方法来计算每亩耕地补偿标准,其值为每亩11.16万元左右,远高于每亩耕地8万元的补偿标准。
因此,被征地农民群众对该市规定的每亩耕地8万元的补偿标准难以接受,大多数农民提出可接受的耕地补偿标准应当为每亩10万元至15万元,并主张园地和耕地应当同价补偿,由此可见,农民主张的耕地补偿标准与我们计算的耕地补偿标准相当接近。
(二)按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理
调研发现,当地农村从1981年左右实施时进行分地至今,再没有进行过第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有两代人,他们名下没有任何承包地。以D村为例,1990年至今新增人口已达1200人。也就是说,当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是,本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的,人均仅1亩左右,而具有几乎同样生产的园地数量则是耕地数量的2倍以上,但园地的补偿标准仅为耕地的23.29%。
调研发现,与内地农村相比,当地农民家庭平均人口数量较大,往往是三代人生活在一起,这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外,当地农民群众出外打工的人数很少,绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此,本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工,短工的日平均工资达到每天60元以上。因此,本地的农业生产性用地尽管数量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计,本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中,有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。
基于以上考虑,大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。
(三)征地补偿政策执行不公平
政府与被征地农民群众的征地政策主张上分歧大,在征地进程中产生了两个结果:一方面大多数农民不愿意接受政府的赔偿标准和赔偿方式,从而不能积极配合政府征地工作开展,使得征地进程缓慢;另一方面,一些农村干部和有一定经济实力和社会影响力的村中富户,与少数不法征地工作人员相互勾结,以虚报自家土地数量等欺骗手段攫取更多的征地补偿款。
一个村的耕地总量是有限的,一些人的耕地数量多报了,意味着另一些人的耕地数量必须少报,才能在总数上符合政府国土部门掌握的耕地统计基础数据。事实上,调研中已发现有村民反映存在征地工作组丈量自家耕地的面积与实际面积不符的情况,这些村民的土地补偿利益受到损害,同时也使被征地农民群众对政府能否做到公平执法而缺乏信心,使得政府征地工作更加难以推进。
对现行农业生产性用地补偿标准不合理的验证
本文将所调研农村的农户各项平均特征数据构建一个典型农户,以其按照现行征地补偿安置政策标准获得的补偿款与该农户作为未来城市居民的支出情况进行比较计算,以验证现行农业生产性用地补偿标准的不合理性。
当地典型农户的平均人口约为6人,人均农业生产性用地1亩左右,合计6亩;调研表明当地农户平均每年每人生活消费支出为550元,则该典型农户每年消费支出为39600元,以现行耕地补偿标准每亩80000元计算,共得土地补偿款480000元,以土地补偿款除以典型农户年均消费支出水平,这笔补偿款将在12.12年左右使用完毕。
又根据该市统计资料,当地城镇居民2008年人均消费支出为10267元,典型农户土地被全数征收以后转变为城镇居民,则其全家年均消费支出将达到61602元,若以该农户全部土地补偿款除以家庭年均消费支出,这笔补偿款将在7.79年使用完毕。何况每亩近8万元补偿标准仅指综合生产条件最好的水田耕地,而旱田耕地、旱地耕地和园地的补偿标准则分别为56150元、32500元和18582元,也就是说典型农户的实际土地补偿款达不到480000元,因此土地实际补偿款能够维持基本生活的期限还要短于上述计算年限。由此可见,被征地农民群众在现行征地补偿标准政策中获得的补偿款等于维持长远生计是远远不够的。
对农业生产性用地的合理计算方法及计算结果分析
《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》(国土资发[2004]238号)文件指出:“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对A市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明,现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准,则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则,同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。
笔者认为,被征地农民群众中长远生计保障性最脆弱的群体是40岁到60岁的中老年农民,这部分人在非农产业再就业最为困难,因此计算农业生产性用地补偿标准时要考虑新补偿标准应当能够在这部分人从40岁到70岁人均预期寿命之间生命年限的收入保障方面起到积极作用,即考虑补偿款总额能够至少维持30年的基本支出的需要。
按照保证被征地农民原有生活水平不下降的原则,需要将农业生产性用地的亩均年纯收入作为农业生产性用地的补偿费计价基础;要考虑保障被征地农民群众的长远生计问题,则要将农业生产性用地的每亩年均纯收入在30年内进行贴现;同时以银行活期存款利率为贴现率。计算公式如下:
式中:C:农业生产性用地的新补偿标准,单位为元/亩;α:农业生产性用地的亩均年纯收入,当地为0.5万元/亩;r:为贴现率,取2008年中国各商业银行居民活期存款利率0.036。
计算结果为C=14.4万元/亩。而调研结果表明,72.73%的被调查农民的农业生产性用地补偿标准为每亩15万元左右。因此,本文提出的农业生产性用地补偿标准计算方法得出的结论与被征地农民群众的意愿接近,说明计算方法具有合理性。
综上,现行征地补偿政策不合理的主要问题在于农业生产性用地补偿标准计算方法不合理,不能实现保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,同时也不能对保障被征地农民长远生计起到积极作用。笔者认为,土地既是生产性资料,也是农民生活所需的主要来源,因此以土地数量作为土地补偿标准的计价基础较之于按被征地农民人头进行补偿更加合理。
关于农村征收土地政策范文5
（一）《决定》下发后，通过清理有关文件，对仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收审批权的地方，继续暂停该地农用地转用和土地征收报批。
（二）各省（自治区、直辖市）首先办理经国家发展改革委、国土资源部确认纳入20*年度农用地转用计划的重点急需建设项目的用地报批；年度计划有剩余指标的，再办理其它建设用地报批。年度农用地转用计划指标用完的省（自治区、直辖市）或市、县，20*年底前暂停农用地转用和土地征收报批；没有计划指标，擅自批准用地的，按非法批地查处。
（三）对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在20*年年底前未足额偿还的市、县，暂缓下达20*年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批。
（四）对20*年底前未按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》的要求，将现有的基本农田落实到地块的市、县，暂缓下达20*年度农用地转用计划指标，暂停农用地转用和土地征收报批
二、规范农用地转用和土地征收审查报批工作
（五）城市分批次建设用地严格按法律规定报批。分批次范围内的用地要提供土地开发建设整体方案，有控制性规划的，还应提供控制性规划。分批次范围内已有具体建设项目的，应附具项目名单，列明项目名称、性质、规模和用地面积。
（六）能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。
（七）各类建设的用地必须符合土地利用总体规划。确需单独选址建设的项目，依法可以改变土地利用总体规划的，规划修改方案可以在报批用地时一并报批；其它项目用地涉及修改规划的，按法定程序修改规划后，方可报批用地。
（八）建设项目的可行性研究报告或其它有关文件没有明确分期建设的，应一次性报批农用地转用和土地征收。城市分批次建设用地，市、县每年报批应控制在5个批次内。
（九）农村集体建设和村民住宅建设在向集镇、乡镇工业小区和中心村集中过程中，新址用地必须符合规划，纳入计划；涉及占用农用地的，不得以土地置换为名，规避农用地转用报批手续。
（十）对违法用地，须先按有关规定进行处罚。确需补办用地手续的，在补办用地手续时，须附具对违法案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿安置费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
（十一）补充耕地实行边占边补的，耕地开垦费必须列入工程投资概算，补充耕地的土地开发整理项目须按有关规定验收；建设单位缴纳耕地开垦费的，报批用地时应附具耕地开垦费缴纳证明和代其补充耕地单位的证明。经依法批准占用基本农田的，耕地开垦费缴纳标准按当地最高标准执行。补充耕地实行先补后占的，报批用地时应附具补充耕地验收文件和资金来源情况的说明。
三、强化农用地转用和土地征收批后监督管理
（十二）城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，国土资源管理部门应全额下达新增建设用地土地有偿使用费缴款通知书，由市、县人民政府按有关规定缴纳后，再下达批复文件。
（十三）国务院批准的城市分批次建设用地的供地情况、省级人民政府批准的单独选址建设项目用地和城市分批次建设用地及供地情况，应及时向部和省级国土资源部门备案。对于未按规定时间及有关要求备案或在备案中弄虚作假的省（自治区、直辖市）或市、县，暂停其农用地转用和土地征收报批。
（十四）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该市、县下一年度的农用地转用计划指标。
（十五）征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用应按法律规定的期限全额支付给被征地农村集体经济组织；未按期全额支付到位的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。
关于农村征收土地政策范文6
关键词：国有农场；使用权；补偿安置；政策
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京农业大学浦口校区国有实验农场拆迁了80户职工宿舍，参照征收农民集体土地的标准，对房屋进行了补偿，对人员进行了安置，当时对于补偿政策和补偿标准并未有异议。2016年3月，校区进行第二次搬迁补偿，由于要把整个校区全部搬迁，涉及国有农场试验田农用地和建设用地总面积约6 200亩。此时，对于国有农场的拆迁补偿政策到底是适用国有还是集体，出现了争议。因此，本文对于国有农场土地使用权收回中补偿政策以及出现的问题进行了一些探讨。
一、国有农场土地性质划分存在的问题
目前，土地按照所有权性质，分为国有土地和集体土地；按照利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。那么显然，国有农场的土地性质属于国有，现状里可能是包含了农用地和建设用地。土地征收报批程序下，只有涉及到集体土地才需要进行征收报批，但是，对于国有农用地有这样的规定：“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续。”
同时，依据土地管理法及相关政策精神，收回国有农场农用地应按照征收集体农用地的相关补偿原则进行补偿，即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。
所以，从土地的性质上，虽然决定了国有农场是国有土地，但是进行了农转用报批程序，并且征收补偿政策也适用集体土地征收政策。这种既按照土地性质又按照土地现状的双重划分标准，使得国有农用地的征地拆迁补偿比较混乱。
二、国有农场使用权收回补偿安置政策执行中的法律障碍
（一）土地补偿政策的法律障碍
对于国有农场农用地土地收回的补偿，《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地，导致原单位受到损失的，应参照征收集体土地标准，由征地主体单位支付征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费。”
那么实际操作中，国有建设用地补偿应该按照哪个文件来实施？在2009年，南京农业大学国有实验农场拆迁中，依据的是《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发[2008]202号）》：“需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。”
国土部门和农业部门对于国有农用地和国有建设用地，都建议采用集体土地房屋拆迁的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则，那么，看起来国有农用地参照集体土地补偿有一定的道理。但是，国有建设用地的补偿跟《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否是相违背的？《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，国有土地上的房屋征收与补偿活动，是适用本条例的。因此，国有农场土地使用权收回适用集体还是国有政策，这是土地补偿方面的法律障碍。
（二）房屋拆迁补偿政策的法律障碍
在集体土地和国有土地不同性质上盖的房屋，造成了补偿安置的高低不一。对于集体土地上房屋拆迁，通常是基于农村宅基地的面积，在宅基地范围内建设房屋。非农业人口的认定、房屋产权面积的认定以及安置房的性质和面积等，同国有土地上标准不一致。就南京而言，集体土地的房屋补偿安置标准比国有的要低。
以南京为例，集体土地上的房屋补偿，是在“拆一补一”的原则下进行，即拆迁1平方米的农民房屋补偿1平方米的安置房，使得农民原有住房条件不降低。最终，拆迁房屋的单价通常跟安置房价格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，价格基本是安置房的建安价格，相对比较低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家奖励费、安置过渡费等现金补偿。如果被拆迁人去市场上购买商品房，通常商品房价格较高，与安置房价格相比差价较大，所以不会选择货币补偿，选择保障房的居多。
国有房屋拆迁的补偿，主要是根据国有房屋权证面积计算，相比集体土地房屋更加简单透明。所以，评估的价格也是参考周边的国有商品房，基本上能够达到周围商品房的补偿价格，选择货币安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性质的房屋，导致了不同的补偿安置政策。国有农场的房屋拆迁，涉及的宿舍、实验用房或者管理用房，都面临一个选择集体政策还是国有政策更划算的问题。由于补偿切实关系到国有农场每一个职工的利益，选择何种政策也是房屋拆迁补偿上的法律障碍。
（三）人员安置政策的法律障碍
《南京市征地补偿安置办法》规定：“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地……其人员不列入被征地农业人员社会保障范围。”但是，在国土资发[2008]202号文件中明确规定：“依法收回国有农场土地使用权，应给予经济补偿。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算，并安排相应的社会保障费用。”
国有农场的编制一般都是国有企业工人性质，不是农业户口，但又是从事农业生产，属于“事业单位，农业管理，人员复杂”。到底社会保障费用有还是无，国有农场的人员性质如何界定，最终导致了安置方面的法律障碍。
三、国有农场土地使用权收回的政策建议
国有农场所在土地性质上属于国有土地，使用权是归农场使用。但是依据现状，属于农业生产用地，如果参考部里的文件，对于国有农场的征地补偿，应当按照农村集体土地性质补偿。对于人员身份，农场人员也有工人，也有未招工农民身份，由于城乡的二元结构，导致农村户口和城镇户口有差别，由此带来补偿安置的差异。因此，对于国有农场的土地使用权收回中的补偿安置政策有几点想法：
第一，理顺政策，做好衔接。由于国有土地和集体土地性质不同而导致的补偿标准和安置条件，对于基层执行政策的工作人员来说，也是非常需要解决的问题。这不但关系到国有农场全体职工的利益，更是对于依法治国和依法行政的严格要求。因此，地方政府和国土部门，应当对于国有农场政策的适用深入研究，以使用权和现状为基础，以不损害农场权益为前提，做好政策的衔接。
第二，保障农场权益，做好长期规划。对于国有农场转用后，没有其他劳动技能，需要继续从事农业生产的安置人员，征收单位应当预留部分土地，作为生产安置留地，用于解决就业人员生活、生产用地，或作为发展农产品加工基地等。
第三，专款专用，补助救助。对于安置费用，应当予以列支，专款专用。对于未满16周岁的应当发放一定数额补助，对于满60岁以上的给予一定的医疗费用补助。其他人员尚未进入社保的，可以自愿选择，进入社会保障。失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的，给一定的安置补助费，也可以由国有农场重新安排就业岗位。
第四，尊重历史，差别化管理。各个地方的农场有其历史原因，通常涉及到农场转型发展和体制改革。在各地方政府的调查和完善基础上，切实加强国有农场的权属管理和职工安置。根据地方国有农场的发展，尊重历史，切实地制定出补偿安置政策。
