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土地收益还原法范文1
关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估
中图分类号：X703文献标识码： A
收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。
1 收益法的原理及特点
收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。
收益法具有以下几个比较明显的特点：
（1）收益性。投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。
（2）预期性。从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。
（3）折现性。未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数――还原利率。还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。
2 收益法技术思路的变化
随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。尤其是在住宅市场，原有的购买―出租模式已经滞后于房地产市场发展的速度。表现比较明显的是租金的增长速度较大落后于售价的增长速度，由此造成按购买――出租模式下的投资收益率越来越低，也就是说用租售比法测算得到的还原利率越来越低，甚至低于国债的收益率。从投资的角度来看，这项投资已经逐渐变得不可行了。但是，近年来住宅房地产市场的交易却越发活跃，这其中除了刚性需求，投资需求也占有较大的比例。这种现象反映了投资收益率并不是越来越低，反而可能是越来越高，只是收益形式有了新的变化。
由此可见，住宅房地产市场预期收益能力和收益形式已经改变。虽然从表面上看每年的收益能力降低了，但是住宅投资的主要收益形式已经由每年出租收益改为持有几年后的转售收益，而且这个转售收益的收益能力往往比每年出租收益大得多。这种投资模式与传统每年出租的投资模式最大区别就是持有期的大大缩短。传统投资模式的持有期是长期的，甚至是整个收益期，更注重的是长期稳定投资收益。而新的投资模式持有期一般只有5年，甚至更短，更注重的是短期投机收益，这种投机收益是具有较大风险的，因此其要求的回报率更高。
基于这种变化，收益法的技术思路也做了相应的调整，将整个收益期分成了两段，第一段为持有期，第二段为转售期。持有期的收益按传统的方法折算还原，然后再将转售的收益另外折算还原，最后将两部分收益的价值相加即得到估价对象的价值。
估价基准日出租出租 出租出租转售
持有期
新技术思路下房地产评估的计算公式：
P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：A――持有期内的第一年纯收益
F――持有期后的转售纯收益
r――持有期的还原利率
d――持有期的收益递增比率
n――持有期
3 新技术思路应用于土地评估碰到的问题
按上述收益法新的技术思路，则土地评估中收益法的计算公式应为：
P=A/(r-d)×[1-[(1-d)/(r+d)]n]+F/（1+r）n
其中：A――持有期内的第一年土地纯收益
F――持有期后的转售土地纯收益
r――持有期的土地还原利率
d――持有期的土地纯收益递增比率
n――持有期。
对于空地租赁的案例，这个公式可以直接套用。但是实际空地租赁的案例比较少，而且这种短期投资的形式更少，空地租赁的大部分是长期投资。而土地评估中收益法应用的最多的是已建成建筑物的土地价值评估。对于这类评估，上述土地评估收益法的新计算公式中持有期部份的参数均可以按原有技术思路求取，但持有期后的转售土地纯收益怎么得到？这个是困扰收益法新技术思路在土地评估中应用的重要因素。
4 问题的解决方案
从土地评估的收益法技术思路来看，土地的纯收益等于房地产纯收益减去房屋纯收益。因此转售的土地纯收益也可以用转售的房地产纯收益减去转售时房屋的纯收益，公式如下：
转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益
转售房地产纯收益=转售房地产价值-相关费用（包括手续费、中介费、税费等）
转售时房屋的纯收益=(P房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n
PMT房= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房
其中：P房――估价时点的房屋现值
PMT房――房屋年纯收益
R房――房屋还原利率
n――持有期
m――总收益期
5 还原利率的差异
从上面的分析可见，还原利率实质上是投资内部收益率，因此对于不同的投资，内部收益率是不相同的。也就是说新技术思路下的还原利率与原技术思路下的还原理利率在内涵上是不一样的，但是其求取的原理还是一样的，求取方法仍采用市场提取法。
通过对广州市10个区域100多个样点进行统计分析，发现在目前的房地产市场下，房价上涨速度比较快，年平均涨幅达到10%以上，由此统计得到的还原利率也超过了10%，远高于出租的回报率，也高于国债利率等这些无风险投资收益率。当房地产价格年平均增长率下降时，统计得到的还原利率也相应降低。由此可见，这类型投资的还原利率与房价的年平均增长率程正相关的关系，基本上约等于房价的年平均增长率加上出租的回报率。
而原技术思路下的还原利率是基于稳定长期投资的内部收益率，还原利率不高且稳定，通常比无风险投资收益率稍高一些，风险大的投资还原利率更高。
因此，对于上述公式中的还原利率有所区别，其中持有期的土地还原利率属于短期投资内部收益率，风险较大，还原利率较高，而且与房价上涨幅度密切相关。计算转售时房屋的纯收益中所用到的房屋还原利率是整个收益期的房屋还原利率，属于长期投资型的，风险偏小，还原利率不高。
6 举例
某人购买了一套60平方米的新房，购买价格120万元，使用年期70年，一次性付款，购买后即出租，每月租金2000元（假定为净收益），预计这套房子5年后可以170万（实收）价格转售，估价基准日类似房屋的重置价为30万元，房屋还原利率为7%，持有期土地还原利率为10%。现要评估这套房所在土地的价值（评估时点为购买房屋的日期）。
求解：
房屋年纯收益= P房/(1-1/(1+R房)m) ×R房=300000/(1-1/(1+7%)70) ×7%=21186
转售时房屋的纯收益=(F房-PMT房/R房×（1-1/(1+R房)n）)×(1+R房)n =(300000-21186÷7%×（1-1/(1+7%)5）)×(1+7%)5=298930
转售的土地纯收益=转售房地产纯收益-转售时房屋的纯收益=1700000-298930=1401070
土地价值=2000×12/10%×[1-1/(1+10%)5]+ 1401070/（1+10%）5=960933
7 需要注意的问题
从上面的例子可见，计算得到的地价非常高，约占房地产购买价格的80％，主要受以下两个方面因素的影响：
1、房屋重置价
从上面例子中的参数可见，房屋重置价仅占购买房地产价格的25％，五年后转售时房屋的纯收益也仅有29万左右，因此当房价已经涨到170万时，计算得到转售的土地纯收益达到了140万左右，即使经过折现，这部分贡献给予土地的价值达到了87万左右。由此可见，房屋重置价的确定对土地价值的影响比较大。只有确定合理的房屋重置价才能还原得到合理的土地价值。从价值理论来看，房屋重置价不仅仅是房屋的建设等费用，还应包括一定投资利息和利润。
另外，当房价在增长时，是否房屋重置价也应该是随之变化？变化规律如何？这有待进一步深入研究。
2、预期房价增长率
从上面的例子可见，五年后房价从120万涨到了170万，涨幅达到40％左右，年平均增长率约为7％左右。由于房价的大幅增长，导致土地纯收益也大幅增长，从而测算得到的土地价值比较高。也就是说，这种方法计算得到的土地价值，是一种投资价值，是基于预期未来房价有一定涨幅情况下的土地价值。由此可见，预期房价的增长率对土地价值影响非常大，预期房价的增长率越高，土地价值越大。
但是，在目前房地产市场变化比较大，而且政府宏观调控频繁的情况下，预期房价增长率存在一定的不确定因素。
参考文献（References）:
[1] 中华人们共和国国家标准.城镇土地估价规程[S].北京:中华人们共和国国家质量监督检验检疫总局,2001 NO.1:50.
土地收益还原法范文2
关键词 土地价格评估原则 土地价格评估方法 土地价格评估方法的适用范围
中图分类号：F301 文献标识码：A
Exploration on Land Price Assessment Method
CAO Shuilin
(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)
Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.
Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method
土地是现代社会重要的经济资源，因为土地的稀缺性、有限性，随着经济的发展，土地的市场价格不断快速上涨，然而我国的土地市场现状是一级市场为政府垄断，二级市场受政府限制，造成土地价格既不完全是市场价格，又不是传统意义上的计划价格，给土地在交易过程中的价格造成诸多混乱。结合我国土地市场价格的现状，本文尝试对土地在交易过程中的价格评估方法进行探讨。
1 土地价格评估应遵循以下原则
我国土地所有权是实行国家和农村集体所有制，但农村集体所有制土地在现阶段还不允许上市流通，只有国有土地的使用权才能才能上市交易。因此，土地价格是指国有土地使用权的价格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制约而形成。为了客观、公正、科学、合理地估价，估价过程中，应遵循替代、供需关系、动态、和谐、有效、收益增减和多种方法比较等主要原则。
1.1 替代原则
在市场经济社会中，使用价值相同的商品，对于使用者或消费者来说是可以相互替代的。使用者或消费者对商品的选择因素各种各样，但理智的使用者或消费者总会考虑的因素有：价格、性能、效用、使用寿命、时尚潮流。土地在经济社会中也是一种商品，而且是一种不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消费者会考虑土地的价格、规划、形状和未来发展前景等因素，在规划相同、形状和未来发展前景相似的条件下，使用者或消费者会选择价格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地评估过程中，对待估土地的评估价格应参考规划相同、形状和未来发展前景相似的土地的价格。
1.2 供需关系原则
市场经济规律就是供应和需求规律。当供应大于需求时，商品的价格下降；当需求大于供应时，商品的价格上涨，当供求不稳时，商品的价格相对稳定。土地市场也是如此，当土地供应量较大时，土地价格会下降，当土地供应政策紧缩时，价格会上涨。在国家的经济政策的不断变化过程中，土地政策也在不断变化，土地的供求关系总是处在波动之中，供求关系影响土地价格。
1.3 动态原则
随着社会经济的发展，各种商品的价格总在不断地变化，变化的因素有商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度。土地是重要的经济资源，土地价格除同样受到商品结构性调整、通货膨胀、国际市场的变化、经济发展的速度的影响外，还受到国家政策的影响比其他商品的程度更大。所以在土地评估过程中，要充分探索土地价格变化的规律，要用未来的眼光对土地的评估价格进行修正。
1.4 和谐原则
举国上下都在建设和谐社会，和谐是当今社会发展的主题，和谐包括人和自然的和谐。土地是人类赖以生存的地方，人类在利用土地、开发土地的同时要保护土地。不能只求经济发展，过度开发土地、甚至污染土地，要保持足够的绿地面积，要和谐友好地利用开发土地。在土地价格评估过程中，也要充分考虑土地的利用与周围环境的和谐友好关系。
1.5 有效使用原则
土地的使用价值多种多样，可以作为公益绿地使用、可以作为工业用地、可以作为商业用地、可以作为文化用地，可以作为农业用地等等。不同的用途其价格是不一样，有效使用土地，不能以土地的价格高低为依据，而是要考虑整体利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，对土地的价格有很大影响。在土地评估过程中，要充分考虑土地的使用效果。
1.6 收益增减原则
土地估价时要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
1.7 多种方法比较的原则
在土地评估实践中，较常使用的土地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法。每种评估方法都有自己的优点和不足，用不同的评估方法对相同宗地的估价结果会有差异，而且可能差异很大。所以在土地评估过程中，要根据所评宗地的特点，选择适当的不同的评估方法分别进行评估，还要对不同的评估结果和差异进行分析，剔除不合理的因素，减小误差，确定出合理的价格。
2 土地价格评估方法的探讨
在我国土地价格评估实践中，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择应充分考虑待估土地的性质、土地规划、供求关系、未来收益等因素，选择适当的估价方法。
2.1 市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。但在市场上很难找到两块在地理位置、规划、面积、用途、形状、地质等因素一致或相似的宗地，因此市场比较法要充分考虑这些因素并进行科学合理修正，特别是规划、用途的潜在的变化，会对土地价格造成较大影响。
2.2 收益还原法
收益还原法是根据土地近期的使用收益，充分考虑未来经济情况的变化，预测土地在未来有效期内各年的收益，然后折算为现值的一种估价方法。
计算公式：
P－评估值
Ri－未来第i年的预期净收益
r－折现率
这种方法对商品房开发用地价格可以做出比较准确的评估，但对工业用地不太适合，因为对工业收入中属于土地的收入很难做出准确的预测。
2.3 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：
土地价格 = 土地取得费及相关税费 + 土地开发费 + 投资利息 + 投资利润 + 土地增值收益。
其中：土地取得费及相关税费包括：（1）土地取得费。土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用，分别为土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费。（2）相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、水利建设基金、不可预见费。这种土地评估方法只能适合于国家征收农村集体所有制的集体土地时使用，但土地取得费用是计划价格，在一定程度上损害了农村农民利益。
2.4 基准地价系数修正法
是以基准地价评估成果为依据，根据替代原则，将影响待估宗地地价的因素条件与基准地价因素修正系数说明表中的指标条件进行对照比较，确定待估宗地地价各个因素的修正系数，据此对基准地价进行修正，从而得到待估宗地地价的一种方法。其计算公式如下：
式中：Pi－待估宗地地价
A－待估宗地对应的基准地价
∑K－待估宗地所在地价区位影响因素总修正系数
∏S－待估宗地地价个别因素修正系数的乘积
这种评估方法的不足是政府公布的基准地价总是滞后的，跟不上土地市场的变化，使用这种方法做出的评估结果很难让公众信服。
3 土地评估方法的适用范围
综合上述的四种土地价格评估方法中，每种评估方法的适用范围和对象是不同的，要根据不同的评估对象选用合适的评估方法才能做出合理的评估结果。
3.1 市场比较法的适用范围
市场比较法适用于有充分市场交易案例，且参考案例在土地规划、用途相同的情况下，才能选用。因为土地规划和用途不同的宗地价格相差悬殊，只有土地规划和用途相同的宗地价格都有可比性。即使地理位置相近，但土地规划和用途不同的宗地价格都有很大的不同，一般来说，商业用地价格大于工业用地。
3.2 收益还原法的适用范围
收益还原法适用于能够对土地的未来收益作出科学合理预测的宗地。未来的事情有着许多不可预知的情况，要对未来收益作出准确预测应坚持必要的条件，一是收益应在未来不超过五年内可以实现，时间太长，未知情况不可控，导致评估结果不可靠；二是影响未来收益的法律法规、行业政策、税收政策、金融政策不会发生太大变化，如果法律法规发生较大变化，则对土地收益生产较大影响。符合这两个条件的土地则是商品房开发用地，开发时间不长，法律政策也可以有效预见。
3.3 成本逼近法的适用范围
成本逼近法只适用于国家对农村集体所有土地的征用，带有明显的政府强制色彩，不利于保护农村农民的利益，且容易引起社会，不利于和谐社会的建设，应取消此种评估方法。
3.4 基准地价系数修正法
如果政府能及时更新基准地价，基准地价系数修正法应该是很科学的土地价格评估方法，且适用范围广泛。只是我国的基准地价更新太慢，基本上三四年才更新一次，导致科学的基准地价系数修正法经常没有科学的基准地价可以参考，是一件很遗憾的事情。
总之，利用市场比较法和收益还原法对土地价格做出的评估结果要相对合理，而成本逼近法和基准地价系数修正法做出的评估结果往往与实际情况相差较大。在土地评估过程中还要充分考虑市场实际的土地交易信息，对评估结果做出充分的比较修正。
参考文献
土地收益还原法范文3
1.房屋价格的两种表现形式
房屋是一种使用期限长、价值量大的特殊商品。房屋流通主要有两种方式：房屋买卖与房屋租赁。相应的房屋价格有两种表现形式：房屋一次出售的买卖价格和房屋按使用期限零星出售的租赁价格。房屋买卖价格即房屋所有权价格，是房屋出卖者出售房屋所有权所得、购房者购买房屋所有权所支付的货币数额。房屋价格是房屋一次性出售的价格，它既是房屋所有权一次性出售的价格，又是整个房屋使用期限一次性出售的价格，也是整个房屋使用价值在时间上一次性完全出售的价格。房屋具有价值量大、使用期限长等特点，因此它的使用价值也可以零星出售。房屋租赁就是房屋使用价值零星出售的表现形式。房屋租赁价格即房屋使用权价格，简称房租，是房屋分期出售使用权的价格。房租是房屋价格的另一种表现形式，也是房屋价格的特殊表现形式。
2.房屋买卖价格的构成
房屋买卖价格是以其价值为基础的，房屋价值由C+V+M三个部分组成。按照现行制度规定，房屋买卖价格由下列十项因素构成：
2.1土地征用及拆迁补偿费按规定付给被征用土地单位和个人的补偿费包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费、新地开发建设资金、拆迁补偿费。
2.2地质勘查与设计费用主要包括总体规划设计费、水文与地质勘查测绘费、可行性研究费等。
2.3三通一平费用和地下工程开发费用三通一平费用即通水、通电、通道路及平整土地的费用。房屋建设必须首先搞好地下工程建设，包括地下挖掘、地下管道工程安装、房体结构地下基础部分(如墙基地下部分)等。
2.4房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费是房屋建筑安装中物化劳动和活劳动价值的转移，是构成房屋价格的重要组成部分，一般占房屋价格的60％以，上，由生产资料消耗、人工费用和建筑企业利税三部分组成。
2.5公共配套设施费指因房地产开发项目所需建设的公共配套设施而发生的各种配套工程费，包括建设居委会、派出所、自行车棚等非营业性公共配套设施所发生的费用。
2.6基础设施建设费指为建设道路和供水、供气、供电、排水、通讯、照明、绿化、环卫设施所发生的各项费用。
2.7管理费管理费主要指建设单位或经营房屋出售业务的企业发生的管理费。管理费按成本范围列支。
2.8利息支出指房屋开发经营企业所支付的贷款利息，主要指流动资金贷款利息。
2.9税金指房屋开发和经营企业按照税收制度，向国家财政交纳的税款，包括城市维护建设税、教育费附加、投资方向调节税等。
2.10利润指房屋开发和经营企业所获得的盈利，用于企业生产积累和职工福利开支。我国房屋价格除了商品价格之外，还存在非商品价格即住宅的成本价格和福利价格。所谓住宅的福利价格是指低于住宅建造成本的价格形式，房地产商如果以这种价格出售连投资成本都不能收回。所谓住房成本价格是介于住宅商品价格和福利价格之间的价格，以这种价格售房只能收回成本，房地产商无利可获。对这两种价格形式，必须辅之相应的财政补贴，才符合市场经济的原则。
3.房屋价格的主要评估方法
房屋估价必须按照国家法令，根据房屋建筑物的物理性能、技术指标、使用价值和市场现状等条件科学合理地确定评估旧房的价值。评估房价的方法也很多，常用的有四种：成本法、重置法、市场比较法、收益还原法。
3.1成本法房屋估价的成本法以房屋的建造原值为基础，按平均年折旧计算出房屋现存值的估价方法。按成本法评估房屋价格，是以营建房屋当年的物价与工资水平所决定的建造房屋的原值为基础，不与现实的物价联系，不受物价指数的影响，只是直接与建房时的物价挂钩。因而采用成本法评测房价的范围有限。只是在征收房屋税、核定企事业单位的固定资产、提取固定资产折旧基金、系统内部各单位有偿转让等小范围适用。
3.2重置法重置法又称重置成新折扣法。在对旧房进行价格评估时，按现时的房屋建筑技术、工艺水平、建材价格、工资水平、运输费用和其他收费标准，确定建造与旧房同类结构、式样、质量、设备、装修的新房所需要的费用，再打折扣计算出房屋价格。目前我国在旧房估价中广泛应用重置法。
土地收益还原法范文4
关键词：土地 出让指导价 评估
一、研究背景
宁波市本级土地出让权限下放后，为保证宁波市原有地价体系的持续稳定和土地市场的健康发展，需要建立一套以土地出让市场指导价为主要内容的地价综合监管体系。为了完善这套体系，宁波市本级土地出让市场指导价的准确测定就显得尤为重要。相对于基准地价，土地出让市场指导价是基准地价具体区域的细化，能更清楚地显示城市地价水平空间的区域差异，有利于土地出让的精细化管理。作为一项新的研究内容，如何研究一套行之有效的土地出让市场指导价确定方法，对于处在健康有序发展阶段的土地市场有着深远的意义。
二、土地出让市场指导价的内涵
土地出让市场指导价是指某一时段、某一区域、某一用途类型的土地，在设定的基准条件下的土地出让时的市场价格的合理下限。土地出让市场指导价应该按照不同用途、不同区域、不同规划条件等测算确定，并定期公布实施。
以宁波市本级土地出让市场指导价确定为例，基准期日为2013年7月1日，实施范围包括宁波市本级的海曙、江东、江北圈内、高新区、东部新城和东钱湖度假区，土地用途分为商业用地、住宅用地、工业用地和可选择出让用地（东钱湖度假区包括风景名胜设施用地）。具体设定的基准条件见表1所示。
三、土地出让市场指导价确定的原则
土地价格作为土地市场中最重要的杠杆，在优化土地资源配置、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国有资产不流失等方面有着十分重要的作用。为了使土地出让市场指导价的确定做到客观、科学、合理，在土地出让市场指导价的确定过程中必须遵循如下原则。
（一）供需原则
供需原则是指在完全自由的市场中，稳定的商品价格通常在供给与需求的均衡点形成。这一原则对土地市场同样适用，即土地价值通常随供给的变动而变动。如果某一用途土地的供给数量与需求相比变多了，均衡价值会下降；反之，如果土地变得更加稀少，供给相对于需求变少，土地均衡价值会提高。
供需原则揭示了在不同的供需状况下土地价格可能的变化趋势，对于土地现实价格的确定非常重要。而我国城市土地属国家所有，市场上能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
（二）替代原则
替代原则是指在同一商品市场中，在商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者所吸引的需求会最大。土地价格同样也遵循替代规律，即某一地块的价格受同一区域其他具有相同实用价值的地块的价格所决定的。换言之，具有相同使用价值、有替代可能性的地块会相互影响和竞争，使价格趋于一致。
需要注意的是，由于土地具有不可移动性、稀缺性等特征，很难找到像一般商品那样属性、条件完全相同的替代品，这里替代原则主要强调的是市场竞争性。
（三）变动原则
一般商品的价格是随价格构成因素的变化而发生变动的，土地价格也有相同的情形。各种地价形成因素处于经常变动之中，土地价格也在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成。
社会、经济、行政和环境因素总是处于时刻变化之中，使得土地市场上的各种因素，如一般因素、区域因素及个别因素也在变动，进而改变不动产的需求与供给，以及土地的效用、稀缺程度、个别条件及有效需求，最终影响土地价值。
（四）预期收益原则
预期收益原则认为，土地价值是由其未来可获得利益的预期产生。在市场中，土地的当前价值往往不是依据其历史价格或生产成本确定的，相反取决于市场参与者对未来利益的预期。
事实上，市场上所有的土地都具有不同形式的收益，这也是土地价值的来源，无论我们采用什么方法进行估价，都离不开土地收益这一价值本源。
（五）报酬递增、递减原则
边际效用递减法认为，增加各生产要素的单位投入量时，生产的纯收益会随之增加，但当投入达到某一数值之后，相应的纯收益不再与追加的投资成比例增加。土地估价的报酬递增、递减原则认为，土地投资同样遵循这一原则，土地价值与投资的关系存在一个理论上的均衡点。如果超过了这个均衡点，追加的费用将不会使土地价值或收入有同样比例的增加。
四、常见的土地价格评估方法比较
市场比较法、收益还原法和成本逼近法是国际上公认的三种最基本的土地评估方法，其他的诸如假设开发法、基准地价修正法等都可以看做是这三种方法的衍生。
（一）市场比较法
市场比较法的基本含义是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
市场比较法是以替代原则为理论基础，具有现实性和富有说服力。只要有类似的土地买卖实例可以适用，就可以评估土地价格。所以，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，适宜于市场比较发育的经常易的土地价格的评估。
（二）收益还原法
收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。由于土地的固定性、个别性、永续性等特征，使得土地的使用者能期待在未来年间源源不断取得纯收益，所以，纯收益的资本化可以作为土地价格。土地纯收益测定是否准确，还原利率选择是否合适，都会直接影响土地价格评估结果的准确度。
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，因此，它适用于有现实收益或者潜在收益土地和建筑物，或是房地产的评估。
（三）成本逼近法
所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法一般适用于新开发土地的评价，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行评估时。但由于现实生活中土地价格大部分取决于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估价中的应用受到了一定限制。
五、土地出让市场指导价的确定
（一）总体思路和技术路线
土地出让市场指导价确定的基本思路是根据评估范围内的城市规划确定各区域的主要利用功能和土地利用现状，在资料调查和整理分析的基础上，划分均质地域（区片），并且按照不同的用途类型和不同的容积率档次，测算确定各区片内各类用地出让时市场价格的合理下限（区片价格）。
按照上述总体思路，宁波市本级土地出让市场指导价确定将遵循市本级范围内综合平衡、结果简便实用、多种测算方法综合运用、地价连续性和动态性的基本思想，确定“以区片为基础，以土地市场交易资料为主要依据”的技术思路。具体的技术途径如下：
1.资料调查；
2.区片划分；
3.样点地价标准化；
4.区片价格的测算；
5.出让指导价结果的确定。
（二）样点地价标准化
宁波市本级土地出让市场指导价确定是以近5年土地出让样点地价数据为依据测算，而出让样点地价数据包括了不同容积率和不同年份，必须将其修正到基准容积率和基准期日，这就要求确定出容积率修正系数和年份修正系数。
1.容积率修正系数的确定
首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，区分市区与东钱湖度假区，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别、分年份的容积率与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定基于出让样点的容积率修正系数；其次，参考基准地价评估成果，确定基于市场交易样点的容积率修正系数；最后，综合上述两种结果，确定土地出让指导价容积率修正系数Rr。
2.年份修正系数的确定
首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，将其按照容积率修正系数进行容积率修正，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别的年份与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定年份修正系数Rn。
3.样点地价标准化处理
根据前述容积率修正系数和年份修正系数，可以将出让样点地价数据进行标准化处理，其公式为：
式中，pi——第i个出让样点标准化后的样点地价；
piy——第i个出让样点的样点地价；
Rr——容积率修正系数；
Rn——年份修正系数。
（三）土地出让市场指导价确定方法
宁波市本级土地出让市场指导价确定以《城镇土地估价规程》为指导，结合宁波市本级当前土地市场发育、房地产交易资料丰富、地价样点分布较广的实际，主要采用市场地价资料直接进行土地出让市场指导价确定，用到的方法是样点均值法和区域比较法。
1.样点均值法
对于出让样点较多且分布均匀的区片，其区片价格可以通过样点均值法来测算。样点均值法是指将区片内已有的出让样点数据进行标准化处理，求取其算术平均值的方法。其测算模型为：
式中，pi——区片内第i个标准化后的样点地价；
n——区片内的标准化样点数；
Pj——第j号区片的标准化区片价格。
2.区域比较法
对于出让样点较少或者缺失的区片，其区片价格可以采用区域比较法来测算。区域比较法是根据替代原理，将未知区域与已知区域的区域因素条件进行比较，确定一个修正系数，以已知区域的价格为基础，确定未知区域的价格。其测算模型为：
式中，p——样点均值法测算得到的区片价格；
K——区域因素比较修正系数；
Pi——第i号区片的标准化区片价格。
K值主要根据路段之间商服繁华程度、路段位置、路段店铺职能种类、交通条件和路段规划发展潜力等区域因素条件之间比较而确定。
六、结论
目前，土地出让市场指导价确定尚处于新的探索阶段，尽管可以借鉴以往土地评估的理论方法和评估体系，但仍未形成一套完整系统的评估理论。为了维持土地市场的健康发展和土地资源的合理开发，必须完善土地出让市场指导价评估体系的建立。
本文主要结合宁波市本级土地出让市场指导价确定研究对土地出让市场指导价确定方法进行了初步的研究探索，基本思路是依据出让样点地价数据标准化处理，通过样点均值法和区域比较法来测算区片价格，具有一定的操作性。但在实际的区片价格确定过程中，需要对出让样点地价数据进行详细的收集与整理，并且能够准确地测定样点标准化处理所需的修正系数，这样才能保证最后测算出的土地出让市场指导价的准确完整性和实践可用性。
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土地收益还原法范文5
总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定
房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
三、利息是否应作为总费用扣除
传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定
目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：
净现金流入量=资本产出+资本回收
式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=P+Pr
由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。
1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。
2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。
3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。
当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。
2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。
3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。
4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。
其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限
五、总费用中应考虑的税费项目
我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。
1.对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
2.对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
3.对于生产性房地产（企业）。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。
在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。
六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）
2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
八、资本化率的确定方法
在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值 R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）
当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）
2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。
3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.
九、房地产收益年限的确定
对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
土地收益还原法范文6
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
