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宅基地改革办法范文1
近年来,国家及各地积极探索加强宅基地管理的政策措施,宅基地管理逐步走向规范,秩序明显好转,但目前农村宅基地在用地及管理上,配置效率低下，管理粗放等问题仍普遍存在,主要表现为六个方面｡
一是法律法规不完善,有关规定滞后,加大了宅基地管理难度｡关于农民宅基地管理的法律法规数量少,且效力层次低,宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整｡目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律｡近年来,一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法,但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一,且有的地方管理办法不够规范,加上各地管理力度上的差异,宅基地管理效果差异很大｡2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》,但以部门意见的形式出台,法律效力低｡与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法滞后,不仅存在大量的法律真空,而且内容比较粗浅｡
法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度,对土地行政执法和民事司法工作造成很大的困难｡据北京市大兴区国土房管局统计,2004年1月~8月,该区发生宅基地纠纷的诉讼案件17例,但行政机关胜诉率仅为15%｡主要原因在于现行关于宅基地管理的法律法规不健全,有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后,宅基地管理中的新情况､新问题较多,法院审理感到无法可依,判决难以做到公平公正｡
二是宅基地规划滞后,在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控｡部分省(区､市)宅基地只有1:10000的数字规划,没有落实到具体的点和面上,缺乏村镇建设规划､村庄布局规划和控制性详细规划,规划滞后,规划的引导作用与控制力度不够,未能合理确定农村居民点的数量､布局和用地规模,从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区､中心村的建设,导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控｡
三是“空心村”､空置住宅依然存在,超标准占地现象较为普遍｡据2004年对四川省双流县中和镇外缘三个村的典型调查看,村内空闲地总面积260.4亩,占居民点用地总面积的30.8%;空置住宅468户,空置比例为19.4%｡随着城市化进程加快,在目前相关配套改革滞后的情况下,农村住宅空置现象将较为普遍｡
宅基地超标准占地比例较大｡中和镇三个村超标准占地总面积251.6亩,占宅基地总面积的42.7%;人均居住用地67.87平方米,是当地宅基地面积标准的2.7倍｡北京市青云店镇户均宅基地1.2亩,超标准占地面积占宅基地总面积的59%｡
四是宅基地的市场流转面临体制,隐形交易,产权纠纷多｡发达地区的农民宅基地和房屋流转已十分活跃,形成了自发的宅基地隐形市场｡据2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳､昌平和怀柔三个区各选择的1个~3个村的典型调查看,宅基地流转已占宅基地总数的10%左右,有的甚至高达40%以上｡
由于有关流转的法律法规滞后,对宅基地流转的条件､范围､方式､期限､收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导,一方面大量宅基地私下流转,扰乱了土地市场的正常秩序;另一方面,宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷,增加了土地管理的难度｡
五是农村宅基地初始登记发证工作进展缓慢,一些政策性问题突出｡土地登记费的取消,使宅基地登记发证工作失去了经费支持,登记发证工作进展缓慢｡福州市马尾区国土资源局截至2004年年底,宅基地登记发证覆盖率虽已达到90%,但1988年~1993年登记发证率就已达到83.09%,取消收费政策以后,登记发证率仅为7.91%｡同时,当前农村宅基地登记发证过程中,对于“超过标准面积”､“一户多宅”等土地登记尚未有明确的政策规定｡
六是新农村建设中,盲目推行农宅公寓化｡当前,随着社会主义新农村建设的推进,部分地方未能正确领悟建设社会主义新农村的目标,一些地方存在盲目推行农宅公寓化､建设农村社区等现象｡新的农民公寓化受各村行政界限的限制,各自为政,不利于节约集约用地｡
新形势下宅基地管理需加强
针对上述问题,在建设社会主义新农村的进程中,必须加强宅基地管理,实行农村宅基地制度创新,建立与完善有相关配套制度､政策｡
一是加强宅基地立法体系建设,规范宅基地管理｡针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低,以及新形势下出现的一些新情况新问题,应加强宅基地立法体系建设,尽快出台《农村宅基地管理办法》､《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等,明晰宅基地产权,明确宅基地流转､收益分配及宅基地登记发证等问题｡
二是加强宅基地规划管理,有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设｡根据经济发展和工业化､城镇化进程的客观需要,科学预测农村居民点的数量和用地规模｡结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设,完善乡(镇)土地利用总体规划,安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点,从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局｡通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用,因地制宜,分类指导,统筹安排城乡存量建设用地,整合优化农村居民点布局和用地,从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌｡
对于二三产业发达的县城控制区､乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村,宜推行农民公寓化,开发农民住宅小区｡对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅,应纳入城镇规划,有步骤地整体搬迁,向城镇集中｡对于零星的､未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域,均不宜推行农民公寓化｡对于离城镇较远､经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄,也不宜推行农民公寓化,应按照有利生产方便生活的原则,建设中心村｡
三是改革宅基地审批制度｡省(市､区)对县(市)农村宅基地占用农用地年度计划指标实行单独核定､单独下达,避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标｡改革和完善宅基地审批制度,重点加强对新增宅基地的行政审批,各县(市)根据农村宅基地占用农用地的计划指标一次性申请办理农用地转用｡对存量宅基地的原址翻建改建,只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划,应取消审批｡
四是建立农村宅基地有偿使用制度｡宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限,推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中｡考虑到全国农村经济发展和农民承受能力差异性,农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进,可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行,待条件成熟时,再在全国实行｡
五是建立农民宅基地使用权流转制度｡现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间,禁止城镇居民在农村购置宅基地,这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转,不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则｡据专家估计,到2020年,中国城镇居民总数要增长3亿人以上,同时,每年将有1500万农民进城成为城市居民｡这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求｡与此同时,大量农民进城将导致空置住宅的不断增加｡在合理的宅基地流转制度下,农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体,这一市场的建立和完善,将促进城市化进程,促进城乡一体化｡
建立农民宅基地使用权流转制度,参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置｡确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积｡允许农村宅基地在城乡居民内自由流转,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制｡进一步开展长三角､珠三角､环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究,探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等｡
六是建立合理的宅基地流转收益分配机制｡按照收益的初次分配基于产权的原则,宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者,这就需要建立地､房分别独立核算体系｡因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租Ⅰ归政府,但从鼓励农村宅基地流转角度考虑,国家不宜直接收取,应以不动产税､土地保有税及土地流转税(土地交易税)等税收形式分享土地级差收益｡这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化｡收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人｡
七是建立统一的农民不动产登记制度,加快宅基地登记发证工作步伐｡要明确登记发证中的相关政策界限,解决农村宅基地登记发证中超占面积､一户多宅等政策性问题,加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐｡有条件的市､县,应对农村宅基地进行一次普查,健全宅基地地籍档案｡在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定｡积极探索“两图一表”(宅基地现状图和规划图,宅基地申请计划表)管理模式,实现宅基地规范化､信息化管理｡
八是立足内涵挖潜,积极推进农村宅基地整理,推进新农村建设｡土地整理是建立以工促农､以城带乡的长效机制的组成部分,是建设社会主义新农村的重要手段｡农村宅基地整理潜力巨大｡
宅基地改革办法范文2
关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.
中图分类号：V55文献标识码： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中图分类号：F301.1 文献标识码：A
近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。
一、我国农村宅基地管理中存在的问题
农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。
二、农村宅基地流转的模式
（一）、村集体经济组织内部转让模式
村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。
（二）、村集体经济组织外部转让模式
村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。
（三）、农户主导自由租赁模式
农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收
入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。
（四）、地方政府主导转让模式
为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。
三、促进农村宅基地流转的政策建议
农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。
（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设
健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。
（二）、建立农村宅基地有限流转制度
在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，
探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，
促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。
（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度
实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内
的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。
参考文献：
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宅基地改革办法范文3
关键词：宅基地使用权；农村不动产统一登记制度
中图分类号：DF4 文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）11-0000-01
随着《物权法》的出台，法律明确了宅基地属于用益物权的范畴，结束了学界多年的宅基地使用权性质的争论，构建了现行的宅基地使用权制度。然而《物权法》对宅基地使用权规定过于简单，笼统，多是准用性标准，因而给实践中带来了适用的困难。
一、宅基地的概念与特征
1.宅基地的概念。
宅基地是农村集体经济组织成员．按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。 现行立法上，宅基地所有权属农民集体。
2.历史原因。
我过现行农村宅基地登记制度问题的由来是有其历史原因的。我过宅基地制度经历了一下几个时期。第一，1949年国民经济恢复时期，农村继续进行并基本完成了，消灭了延续几千年的土地所有制。第二 社会主义探索时期，建立农村宅基地适用权。第三，改革开放完善农村宅基地。1978年后实行了以为核心的农村经济体制改革，但这一改革并没有改变宅基地所有权属于集体、宅基地使用权属于农民的权利分配框架。第四，现行立法严格管理宅基地。中国现行的农村宅基地权利制度是在《宪法》框架下，由《物权法》《土地管理法》《担保法》等法律规范所组成的，严格限制土地的流转。
二、现行关于登记的法律规定及问题解析。
1.现行法律规定。
我国目前关于农村宅基地登记散见于《物权法》《土地管理法》《担保法》《土地实施条列》等等法律法规中，其中重要的如下：第一，《物权法》。第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第152条规定:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。第二《房屋登记办法》第四章第82条规定了申请房屋登记的范围：登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第三《土地管理法》第62条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2.现行法律规定的缺陷分析。
第一 权利主体界定不清。
由于目前仍是一户一宅，由户在本村中申请宅基地。户的概念是不准确的，首先在孩子与父母分立户的情况下是否可以申请宅基地再进行登记呢?其次，在继承的情况下，由于宅地基主体限定为农村集体成员，而继承人脱离原集体经济组织，是否仍给予其登记呢？最后， 目前由于经济的发展，集体经济组织的作用日益降低，已成为松散的组织，在城市化进程中，一部分农村已没有集体经济组织了，那么在法律法规中涉及经济组织的将面临尴尬境地。因而无论从理论还是实践来看，突破城乡二元结构是势在必行的。
第二 登记面积问题。
由于规定是每户面积不得超过国家省自治区直辖市的规定标准，那么就会激发农民分户抢地的现象。而且历史原因，对于已经超标的并无相关规定。
第三 权利期限不清。
通过上述法律法规可以看出国家对于农村宅基地是可登记可不登记的原则，而且没有权利期限的限制，只要仍是集体经济组织的人员其永久享有宅基地适用权，房屋是永久继承的。如果不进行变更登记，那么将来在原房屋上进行扩建等就会造成原权利人与使用权人权利界定不清的问题。
三、实践调研发现的问题。
法律法规我们可以从理论上逻辑推导出相应的问题，但是实践中的问题远远多于理论问题。本文作者对北京市郊区面临搬迁的农村进行了初步调研发现了一系列的问题，现归纳如下：
1.登记意识严重缺失。
作者调查的14个村庄中，只有一部分村民手中拥有红本，也就是房屋产权证，本文作者认为这个证过于简单，只有正房主体结构的标识，院子长宽的米数。问题有二，其一,是农民后又进行了扩建等等，无论是否超过国家要求的标准，都没有进行从新登记。其二，产权证中没有偏房的示意图。那么没有出现在房产证上的房子依据什么给予保护？还有个别村子全村是二层三层楼房设计。登记时如何登记？
2.村民超标占地现象严重。
很多村民都抱有“私有”的观念，能多占就多占。更有甚者，违章的建筑更是数不胜数，尤其面临即将拆迁，为了多争得前拆补偿费更是疯狂搭建。那么对于这些建筑应给如何登记呢？如果严格依照法律规定，农村大面积存在的问题又由于历史遗留问题，势必引发纠纷。
3.农村耕地建设用地化严峻。
本次调查涉及的村庄都是即将面临拆迁的，由于农村集体土地所有制，农村很多耕地用途最终以各种方式转入私营厂长手中，因而农村大量的土地已是厂房林立，基本没有可耕之地。
4.农村房屋私下交易严峻。
这些纠纷主要涉及两个方面。其一，农村本集体经济组织成员间买卖房屋的纠纷。由于一直无过户登记，依赖邻里信赖，纠纷不断。其二，非本集体成员买房。由于国家明确规定居民户口不可以买农民房，所以目前发生纠纷也多。
四 建议
农村宅地基问题关系重大，因而对于其解决时破在眉睫的事情。笔者认为应该逐步改革我土地制度，完善房产统一登记制度。可以从以下几点入手：
1.完善房屋所有权和宅基地使用权统一登记制度。
对于目前房屋的现状，无论是原始状态还是进行翻盖翻修等，依据国家省自治区直辖市的标准给予登记，个别地方可以适当延伸。对于因继承买卖等原因取得房屋产权的，不是经济组织成员的，可以协商解决，在目前土地还不能流转非本经济组织情况下，可以协商纳入经济组织或者本经济组织成员给予赔偿会回赎。
2.可以考虑商用房登记制度。
可以考虑将农村不动产分为住宅与商用房。实际上农村也大量存在租用商用房的问题，所以可以通过商用房登记流通逐步解决前面所有权人与使用权人不统一的问题。或者逐步建立有偿使用制度。 从国家目前的形势出发，为了应对经济结构转型和世界金融危机，确保经济社会平稳较快发展，维护社会和谐稳定，促进农村地区经济的健康有序发展，积极推进社会主义新农村建设。我们应当尽快消除对宅基地上的房屋作为经营场所的种种限制。
3.完善相关部门的职责。
农村宅基地问题颇多也与个别部门职能缺位有关。有关部门要加强对农村土地规划整理，逐步建立统一的登记的登记制度。制定统一的面积标准，及统一的准确的测量方法。同时制定房屋评价标准，科学进行房屋分类与估价。也要加强部门效率，简化审批程序。
4.宣传力度。
农民权利意识淡薄，这就需要相关部门做好宣传工作。让农民真正从登记中获得实惠时，登记工作也就容易许多。
参考文献：
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[9]张永利 加强农村宅基地管理《工作研究》2008,1
宅基地改革办法范文4
根据中央改革要求，义乌市在相关法律法规和政策制度方面强化顶层设计，平衡各方利益，结合各项国家级改革，逐步探索出农民住房保障的多种实现形式。多形式完善宅基地取得及置换方式。义乌市在改革地区探索出了不同区域农民住房保障多种实现形式，即在城镇规划建设用地红线范围内实行新社区集聚建设，在城镇规划建设用地红线范围外实行“空心村”改造，远郊区实行“异地奔小康”工程。1.城镇规划红线范围内，实施城乡新社区集聚建设。新社区集聚建设政策的核心内容是满足农民基本居住需求前提下，允许集聚建设对象以户为单位申请宅基地取得及置换。村集体经济组织成员可以宅基地上合法的住宅建筑占地面积为基数，按1∶5或每人175平方米建筑面积置换具有完全产权，可以直接入市交易的高层公寓，同时剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。该模式实现了土地利用由粗放型向节约集约利用型的转变，引导了人口产业有序集聚，优化了城市品质。目前，全市在建7个集聚高层公寓项目，配套7个产业项目，预计安置农民1.44万余人。2.城镇规划红线范围外，实施“空心村”改造。义乌市相关政策规定城镇规划区范围外除“宅基地换住房、异地奔小康”工程以外的村庄，都可以实施“空心村”改造。改造以拆除村内危旧房、盘活闲置宅基地、畅通村内道路、改善人居环境为目的，实行“零增地”改造，义乌市对“空心村”改造中安置基数予以明确，原则上不得实施“全拆全建”。实施改造的村庄，采用联立式住宅安置，对建筑密度、容积率、房屋檐口高度进行严格控制，且不再规划建设多层、高层公寓。3.对远郊山区村庄实施“异地奔小康”工程。义乌市对地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的远郊山区村庄，根据群众意愿，实施“异地奔小康”工程。异地奔小康工程分为集中安置、货币补偿安置、就近行政村安置三种类型。其中，集中安置是在山区村比较集中的镇街单独选址，规划安居社区；货币补偿安置是村级组织成员或配偶在本市其他区域有合法房产的，可放弃房屋安置，拆除山区房屋后，享受货币补偿安置补助及旧房残值补偿；就近行政村安置是采取整村拆建，以大中小户确定本集体经济组织成员的房屋补偿面积。目前，义乌市共有5个“异地奔小康”工程在建项目，可安置下山脱贫对象1.1万人。多举措探索宅基地自愿有偿退出机制。义乌市在确保农民宅基地权益不受损和保障“户有所居”的前提下，探索宅基地有偿退出的不同方式，真正实现宅基地减量化管理。一方面，退出宅基地复垦形成“集地券”。结合浙江实际，义乌市打造城乡建设用地增减挂钩升级版和新形态，实行“集地券”管理制度。将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及参加城乡新社区集聚建设、“空心村”改造和“异地奔小康”退出的宅基地等建设用地进行复垦，验收合格折算成建设用地指标，即“集地券”。“集地券”实行台账登记，建设项目需要时再挂钩在市域范围内统筹使用，从而达到零星的建设指标集中统筹利用。义乌市通过“集地券”有效打通了新型城镇化、农村现代化之间的“任督二脉”，破解了发展空间不足的难题。“集地券”可以进行交易，政府设立最低保护价40万元/亩，初次交易获得的收益在扣除村级集体经济组织计提纯收益的10%之外归宅基地使用权人所有。“集地券”可进行银行质押贷款，拓展金融功能。目前，义乌市建立了“集地券”后备资源库，预计可盘活全市农村存量建设用地2000亩以上，统筹用于民生项目，破解了城乡土地统筹利用难题。现在全市56个村实施了“集地券”政策，政府回购收益已达7960万元，平均每村142.14万元。另一方面，退出宅基地用于再分配。义乌市规定对于自愿退出农村宅基地的农民，可以根据土地级差有序参加城乡新社区集聚建设，或进行纯货币化安置补偿，保证农民宅基地权益不受损。腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的，回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定，政府给予每平方米1000元的补助，全市已累计退出农村宅基地3.3万平方米。与此同时，全面开展城市有机更新。义乌市大力实施了5.78平方公里老城区更新改造，通过货币补偿、产权调换、货币化安置凭证三种补偿方式退出“城中村”宅基地。首批启动的3个区块改造，占地567亩，房屋建筑面积共计约32万平方米，涉及1954户，目前已拆除到位。多渠道完善宅基地权益保障方式。加快农村住房历史遗留问题处理，全面实施农村宅基地房地一体的不动产统一登记，完善宅基地抵押流转等用益物权，实现由单一居住功能向多功能转变。1.有序处理农村住房历史遗留问题。义乌市将农村住房历史遗留问题区分为严重违法和轻微违法，其中宅基地超过批准面积或按户控面积少于一间36平方米、住房超建少于一层，至今未依法处理，视为轻微违法列入历史遗留问题处理范围。义乌市对轻微违法的纳入有偿使用范围，有偿使用费参照宅基地楼面基准地价，以宗地为单位，由村集体经济组织按20年使用期限向农户一次性收取，并根据超占建筑面积大小，采取累进制收费办法。严重违法的按照土地管理和规划法律法规予以拆除。2.建立城乡置换权益交易制度。义乌市出台相-6-关政策文件，规定城乡新社区集聚建设对象退出宅基地或放弃宅基地分配资格权的，折算成置换权益，该权益可以交易，且政府设定最低保护回购价，确保农民权益不受损。目前，全市置换权益已成交1729宗，成交面积17.62万平方米。3.全面开展宅基地抵押及尝试宅基地使用权转让。2015年12月，义乌市依法办理了全国首宗农民住房财产权抵押登记，发放全国农村宅基地抵押贷款第一单。目前全市24家金融机构均可开展业务办理，累计办理宅基地抵押登记125宗，抵押金额达2.24亿元，贷款金额1.64亿元。同时，在保障基本居住条件的前提下，允许农村宅基地使用权人自愿将依法取得的客票宅基地使用权连同地上建（构）筑物，通过买卖、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人，使用年限最高为70年。多途径探索宅基地使用制度。义乌市充分发挥市场配置资源的决定性作用，实现宅基地从永久无偿使用向分类有偿使用转变，提高节约集约利用水平，促进农村宅基地高效配置。一是允许宅基地有偿调剂。允许宅基地分配权进行调剂，农民无偿分配取得的宅基地在落地前，如权利人自愿放弃落地权退出宅基地的，在确保“户有所居”的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村集体经济组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。日前，义乌市的赤岸镇蒋坑村通过“空心村”改造取得的宅基地分配权，首次通过拍卖会实施公开拍卖，共成交40平方米，每平方米均价3350元，蒋坑村也因此成为全市农村宅基地制度改革以来实行有偿调剂的第一村。二是完善宅基地有偿选位。宅基地有偿选位是义乌市农村集体经济组织自发的基层创新，开展农村土地制度改革后，义乌市将群众首创之举上升为制度设计，鼓励以公开竞争方式进行有偿选位，实现宅基地市场化配置。据初步统计，全市农村集体经济组织累积收取有偿选位费约110亿元，其中大部分费用用于更新改造区的基础设施配套和经济困难户建房补助，有效解决了公建设施资金和经济困难家庭建房资金问题。
改革中遇到的“硬骨头”
宅基地制度改革为义乌市经济社会发展注入了新的动能，但改革已进入深水区，碰到的都是难啃的硬“骨头”，主要体现在以下4个方面：宅基地规模总量控制较难。按目前实行的宅基地取得及置换标准，农村宅基地一般都不足以拆后新建，农民建房基本涉及宅基地规模增加，至少是先增后减，一般意义上的村庄综合整治成效不明显，规模控制任务十分艰巨。村庄建设资金筹措较难。在农村宅基地取得及置换等过程中，从拆旧建新，到村庄基础设施配套建设，都需要投入大量资金。在一些偏远地区，农村集体经济比较薄弱，筹措村庄基础设施配套资金难度还是比较大。宅基地遗留问题处置较难。虽然相关法律法规对农村宅基地的面积及其他权利进行了严格规定，但从实际来看，农村宅基地在管理上仍存在着诸多不易解决的问题。如存在少批多建、未批新建、规划不符、“一户多宅”等各类宅基地历史遗留问题，如果实际操作中稍有不慎，就容易引起群众不满，造成矛盾纠纷。宅基地使用权转让权能体现较难。宅基地仅允许在集体经济组织内部流转，宅基地权利和权能不够完整，抵押权也难以实现，市场价值也难以真实体现。如何为金融机构分担放贷风险，并对承贷农民予以一定风险补偿等问题，也还需作深入思考和研究。
完善农村宅基地制度的政策建议
宅基地改革办法范文5
Zhu Ruirong
（云南国土资源职业学院，昆明 650217）
（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）
摘要：我国农村宅基地使用权流转现象在农村普遍存在，而农村宅基地使用权流转中存在着私下转让、审批管理不严、交易纠纷、权属争议不断等问题，给农村宅基地管理增加了难度。本文通过对农村宅基地使用权流转过程中存在的问题提出了相应的解决办法及对策，更好的建全我国农村宅基地使用权流制度及市场规范。
Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.
关键词：农村宅基地 使用权流转 问题 对策
Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure
中图分类号：C939 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0129-01
1当前我国农村宅基地流转的规定
农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。《宪法》第10条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
2农村宅基地使用权流转发生背景
2.1 社会经济发展，产业结构转换结果近年来，在我国经济高速发展，推动着产业结构的转换，二、三产业的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我国城市化进程的势在必行。大规模的城市化进程，二、三产业的比重迅速增加，使大批农业劳动力流向二、三产业，将原承包地转包他人，发生了土地使用权流转现象。而且，在未来的较长的一个时期，大规模的农村人口城市化，是我国经济、社会发展的必然。
2.2 城市化水平不断提高的必然趋势近年来随着经济的快速发展，城市化进程显著加快，目前、云南省城镇共有15个设市城市。其中，有特大城市一个昆明市，占6、7％；中等城市3个：曲靖市、个旧市、大理市，占20％；小城市11个（玉溪、保山、昭通、安宁、开远、宣威、瑞丽、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。总的看来，云南城镇体系中缺乏50万人～100万人的大城市。
3农村宅基地使用权流转的现状、存在的主要问题及原因分析
3.1 农村宅基法律法规不健全，宅基地管理失控，纠纷不断目前我国农村宅基地管理的法律不建全，很大程度上难以依法办事。宅基地管理在很大程度上依靠各级政府的来政策调整及执行。但各地政府的政策规定不统一、不规范，对加强农村宅基地管理带来许多弊端，造成宅基地管理差异很大。农村宅基审批虽然在《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。
3.2 宅基地的市场流转面临体制，土地资产流失严重 由于农村土地所有权归农村集体经济组织所有，农民的宅基地只有占有权、使用权、收益权，而农村集体经济组织有权利对土地进行处分。这种权属的分离已经成为农村土地流转的体制。也成了农村集体经济组织生财的一条途径，同时损害农民利益。因农民利益得不到保障，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。
3.3 农民建房占用耕地现象严重农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。农村土地管理的配套政策没有明确规定，对占用耕地的农民建房缺乏有效的管理手段，耕地占补平衡政策无法落到实处，耕地“占一补一”失去政策保障，使之流于形式，无法落实。
4针对农村宅基存在的主要问题的措施及建议
4.1 完善农村宅基地的审批程序和登记制度完善农村宅基地用地审批程序。符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体经济组织提出书面申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府（街道办事处）审核后，报县（市）人民政府批准。对涉及占用农用地的，应当由县（市）国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用审批手续。
4.2 遏制农民建房占用耕地几点建议为了使农村建房不占用粮田耕地，要科学规划，统筹安排。要具体地规划到每一个县、每一个乡镇和自然村，特别是当前要结合社会主义新农村建设统筹安排好农村的建房问题。
4.3 搭建运行平台，建立农村宅基地流转机制在做好村庄土地利用规划和村庄建设规划的基础上，用信息化技术推进农村宅基地使用权和农村住房产权的确权颁证，并在此基础上，搭建农村宅基地流转平台，建立健全农村宅基地新增、流转、退出机制以及流转补偿和权益维护机制，全面盘活农村存量宅基地，推进农村宅基地有序流转。一是依托重庆农村土地交易所建设农村宅基地流转交易市场。二是依托相关专业服务机构，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务。三是建立健全农村宅基地新增机制。四是建立健全农村宅基地使用权流转机制。五是建立健全农村宅基地退出（放弃）机制。
总之，立足我国农村宅基地使用现状，宅基地的隐易产生的纠纷不断，有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善规范，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地节约、集约利用，保障农村社会经济发展。
参考文献：
[1]赵海怡.农村宅基地流转法律制度的经济分析[J].西北大学学报(哲学社会科学版)，2008，(2).
[2]张金玲.物权法下的农村宅基地使用权探析[J].中国海洋大学学报(社会科学版)，2008，(3).
宅基地改革办法范文6
论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转
在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。
一、集体土地流转问题概述
资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。
在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。
二、土地承包经营权的流转难题及对策
土地承包经营权就是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营的范围被依法确定，承包期限也确定为30年，在承包期限内严格限制调整承包地。
土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，法律承认了土地承包经营权人的流转权，并且规定了流转的方式，同时，对土地承包经营权的流转也设置了较多的限制性规则，当然，这些限制的初衷是为了保障农民的基本生存权利，但是随着我国经济改革的不断深入，很多规定已经不适应发展的需要了。
（一）土地承包经营权的流转难题及成因
1.土地承包经营权为我国所独创，现存的主要流转难点在
（1）集体的农业用地原则上不能用于建设，要进行建设必须先“变性”，而且，集体建设用地使用权原则上也不可以进行交易；（2）流转对象被严格限制在本集体经济组织内部成员之间；（3）承包地在承包期限内不得进行调整，农村大量新增人口无法取得土地，土地配置不均现象严重，导致无地农民生活困难，现实矛盾突出；（4）出嫁妇女一旦丧失原有土地承包经营权，可能在丧夫后“两头落空”，失去最基本的生存条件；（5）承包地被征收后的土地补偿费分配不均，导致了农民采取一系列抵制措施。
2.造成现有困难的原因分析如下
（1）法律规定与民间社会规范的冲突是承包经营权流转难的社会根源；（2）法律规定之间的内在冲突是土地承包经营权流转困难的法律根源；（3）政策频繁变化是导致农村现实利益冲突并阻碍土地承包经营权流转的现实原因；（4）法律规定与复杂的农村现实之间的脱节是引发土地流转难的直接原因；（5）现行土地所有权设置上的“双轨并行”、“城乡分治”是土地承包经营权流转难产生的深层次体制根源。
（二）关于解决现有流转难题的对策
现存土地承包经营权的流转难题很多属于法律缺陷，有待制度的进一步完善，我们可以努力建立一套农村土地承包经营权流转的纠纷解决机制，譬如：
1.从消除纠纷产生的根源出发，构建纠纷预防机制
不断深化改革，打破土地制度设置上的二元体制，推进土地承包经营权的有序流转。在农村土地制度的设置上因地制宜，给地方留下一定制度创新的空间。此外，保持政策的稳定性，健全相关法律规定，强化基层政府的指导和服务职能。
2.建立多元化的纠纷解决机制，促进纠纷的及时和有效解决
我们要注重调解，充分发挥农村基层组织的作用，同时稳步推进农村土地纠纷仲裁工作，强化农村土地流转纠纷的仲裁解决机制，当然，诉讼解决机制也必须健全，保证司法救济途径的畅通，这样才能做到及时化解矛盾，维护农村社会的长期稳定。
三、宅基地使用权制度的弊病及对策
宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。
（一）对宅基地使用权流转的限制
1.关于农村宅基地的转让
《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”
可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。
2.宅基地使用权的流转难题
现存的主要问题有：
（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。
（二）完善宅基地使用权制度的对策
1.完善农村宅基地所有权制度
当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、可靠保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。
2.界定宅基地使用权流转范围
宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保证耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。
3.允许宅基地入市流转
宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保证农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。
四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义
（一）我国集体土地流转现状
我国集体土地产权不清、交易困难、流转的法律依据先天不足，呈现出流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等问题，已经严重制约了我国城郊经济的发展和农民收入水平的提高。因此，对于农村集体土地使用权流转的对策与建议，需要我们充分引入市场机制，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，同时，改革也不能走完全市场化的道路，而是要在坚持自身固有的特点的基础上引入一些市场经济的原则和方法如有偿使用、平等竞争等，走出一条具有当前中国农村特色的集体土地使用权流转之路。
（二）解决集体土地流转问题的意义
我国当前正处于改革和发展的关键阶段，集体土地流转矛盾激增，日益成为严重阻碍我国经济健康发展的桎梏，但是我们相信，只要采取合理的市场化措施，一定能够解决好这个问题，并对整个社会经济意义重大：
第一，有助于减少对稀缺的土地资源的浪费，提高我国单位面积土地的收益率，同时提高整个社会的生产效率。
