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历年土地管理法范文1
关键词：城市建设；收回土地；铁路；权益
中图分类号：D08 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-02
随着经济的快速发展，城市建设的步伐不断加快，现代化的城市对土地的需求非常迫切，地方政府往往以进行旧城改造等理由收回铁 路划拨土地使用权，这对铁路企业如何保护好土地权益的问题变得十分突出。
一、铁路划拨用地
1.铁路用地及其特点
铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地和其他用地。
铁路是城市工业、商业活动的中心和连接城乡的纽带。由于铁路运输事业在国民经济中大动脉的特殊地位，铁路用地自然地在城市发展中处于经济活动的中心，铁路为城乡之间架起了经济联系的桥梁，铁路用地的利用和发展必然成为城镇经济和周围经济发展的辐射源，很多城市是依托铁路逐渐发展起来的。同时，城市发展后，因为铁路用地对城市的所起到的分割作用，对城市的规划和交通等又形成一定的制约作用。
2.划拨土地使用权及其特点
我国目前土地使用权制度中，取得土地使用权的方式主要有两类，意识土地使用权划拨，而是土地使用权出让。北京局土地面积约3.1万公顷，其中的土地使用权类型为划拨用地3.07万公顷，占总面积的99%，所以是保护好划拨土地使用权权益对企业的意义重大。
《城市房地产管理法》中定义为划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本规定以划拨方式取得土地使用权的，处法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
划拨用地使用权具有以下特点：
（1）划拨土地使用权是依照法律法规并经由批准权的政府批准。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事业和涉及国计民生的项目。
（3）不需要缴纳土地出让金。
（4）划拨土地使用权没有使用年限的限制。
（5）依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（6）土地使用受到一定的限制，未经批准并补缴土地出让金不得转让、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用权
1.土地使用权收回的定义
所谓国有土地使用权收回是指国家基于法律规定，有偿或者无偿地收回原土地使用权人对土地的使用权的行为。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主体时，才存在所有权人对使用权人权利的收回。就铁路划拨土地来讲，国家是土地所有权人，铁路企业是土地使用权人。法定的土地管理机构映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并应给予合理的补偿。
2.政府收回土地使用权的主要依据
历年来政府及土地行政主管部门出台的一些法律、法规和政策，对政府收回土地使用权提出了行管规定。
《土地管理法》第58 条规定，为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。它确立了政府收回土地使用权的基本权利。
国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47 条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让”
《物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”
3.政府收回土地使用权的理由
鉴于土地使用权是一种用益物权，政府收回划拨土地提前收回依法划拨的国有土地使用权只能基于重大的正当理由，即所谓“因公益事业收回”，在实际工作中主要有公共使用、旧城改造、土地储备等。
（1）公共利益。相关法律法规都提到因公益事业可以提前收回铁路用地。单就因公益收回土地使用权而言，行政机关在做出收回土地使用权的行政决定时，所依据的公共利益的范围没有准确的界定。一般来讲狭义的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通设施、河道、机场车站的修建等。
（2）旧城改造。广义上讲旧城改造也可以算是公益事业，但根据《土地管理法》地58条专门对旧城改造进行了叙述，也可以看出法律法规暗含了旧城改造不属于狭义的公益事业。事实上，旧城改造是政府提前收回土地使用权的主要形式，也是实际工作中遇到最多的。
（3）土地储备。《土地储备管理办法》第12条规定，因旧城区改建需要调整土地的，应有国土资源管理部门经由批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权，对政府有偿收回的土地，与土地登记机关办理土地登记手续后纳入土地储备。由此可见土地储备是以旧城改造等收回土地后的一种方式。实际工作中，很多城市的土地储备中心直接依据城市规划进行土地收储，同时政府收回的土地需经土地储备后进入市场出让。
三、收回铁路划拨土地的补偿
1.铁路划拨土地其实不是无偿取得
通常人们认为铁路划拨土地为无偿取得，除部分接收敌伪土地外，建国后新建铁路用地均系国家无偿划拨，不需要支付相关费用。但实际工作中，铁路建设征（拨）用土地需要依法对原土地使用者支付土地房屋搬迁、安置、补偿的费用。近年来，随着土地价值的不断攀升，征地拆迁费用越来越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地块，越来越接近土地出让金的价格。同时，铁路企业在多年使用划拨土地时对土地进行了投入，应该依法享有土地的权益。
2.划拨土地补偿的依据
前述1990 年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》虽仍然没有废止，但其中的有些内容已经不适应当前经济、社会发展的需要了，不能再机械的进行套用搬用。国土资源部于2001 年公布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，第一次明确了企业国有划拨土地的权益，承认国有划拨土地使用权是一种财产权。《土地管理法》第58 条也明确规定，在公益事业及旧城改造情形下政府收回国有土地使用权应当予以适当补偿。该条款未限定国有土地使用权的取得方式，应当认为同时适用于出让土地使用权和划拨土地使用权。无论土地使用权人是单位还是个人，均需给予适当的补偿。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》和《土地管理法》对收回是否补偿有冲突。从时间上可以看出立法的趋势是从无偿到有偿，划拨土地使用权的权益日益被重视。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》是法规，《土地管理法》是法律，依据下位法服从上位法的原则，应该承认，收回国有划拨土地使用权应给予原土地使用者一定的补偿。同时，依据法律适用中的“新法优于旧法”原则，也应当在收回划拨国有土地使用权时，予以土地使用权人一定的补偿。
3.划拨土地补偿价格如何确定
《土地管理法》第58条只规定了应给予适当补偿，但是如何补偿，该法没有明确的规定，相应的法规、规章都没有述及。相应的法规、规章都没有述及。《城镇土地估价规程》中规定：“划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”。实际工作中，可依据《城镇土地估价规程》对涉及的划拨土地使用权进行评估后按照评估价格给予补偿。根据宗地条件评估出该地块出让土地使用权的价格，一般设定为该用途的最高使用年限，计算并扣除土地出让金，得出该宗土地的划拨土地使用权价格。
四、实际工作中出现一些问题
1.划拨土地收回补偿法律的缺失
目前执行的法律法规没有明确指出划拨土地使用权的补偿方法和程序，所依据的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58条相关描述，相对于出让土地使用权较为补偿标准界定模糊不清。《物权法》中没有明确对划拨土地使用权的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对土地收回的补偿更是只字未提。因此，应当通过对相应法律、行政法规的修改，将收回划拨土地使用权补偿制度具体化。如通过修订《土地管理法》或《土地管理法实施条例》，加入明确收回划拨土地使用权补偿的内容；在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，明确在进行建筑物补偿的同时， 应当同时对土地使用权进行补偿。
2.收回土地使用权的主体不清
收回土地使用权的批准权限，是有批准权的人民政府或原批准用地的人民政府，既可以是县级以上人民政府，也可以是有关人民政府土地行政主管部门。在实际工作中，具体组织实施土地收回工作的，往往是公益设施、城市改造的土地征收往往由建设单位或建设指挥部或者开发商牵头，补偿协议往往由建设单位或工程指挥部担当，实际这些单位没有收回土地使用权的职能。随着国家相关制度的逐步完善，近年来这种状况也将得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用权并行
首先，在收回国有土地使用权的情形下，很难将其与不动产公益征收区分开来。由于我国坚持的“房地权利一致”的原则，二者的效果都是将土地使用权与建筑物的所有权同时征收。实际工作中有些是依据《土地管理法》等收回土地使用权同时对房屋进行征收补偿，即所谓“房随地走”；有些是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等通过征收国有土地上房屋，同时收回土地使用权，即所谓“地随房走”。这样造成征收程序和补偿标准的不一致。
4.补偿标准的不确定
相对于出让土地使用权，政府部门在实践中对划拨土地使用权补偿的思路非常清晰，大多是不予补偿。一些地方出台地方文件，明确对国有划拨土地不予补偿，一些地方只对征收的房屋进行补偿，不对划拨土地给予补偿。完全不考虑被拆迁人对其土地使用权享有的相关利益，必然会引起拆迁部门与铁路被拆迁单位之间的冲突。
五、保护铁路划拨用地权益的几点措施
1.坚持有偿收回的原则
铁路划拨土地使用权因公益收回必须以补偿为前提，即必须通过法定的程序，在取得铁路部门同意、给予充分补偿的基础上，才能收回铁路划拨土地使用权及相关建筑物的拆除。房屋征收与土地使用权征收在程序上同步，由统一的部门负责，土地使用权征收程序前置于房屋征收程序，土地使用权征收与房屋征收分别补偿。
2.坚持土地置换的方式
土地是一种不可再生的资源，政府往往以低价收回胡波土地使用权，在通过市场进行土地出让。对政府依法收回铁路用地，铁路企业可采取与政府协商采取土地置换的补偿方式。利用政府收回铁路用地的契机，经土地评估，择地置换给铁路企业土地用于生产建设。如需经营开发，可采取土地出让的方式，补缴土地出让金后去的出让土地盘活土地资产。
3.积极参与城市建设规划
铁路企业应依据城市总体规划、土地利用总体规划，根据铁路中长期的发展并结合近期发展目标，满足铁路运输生产和经营需要，通过与政府规划部门协商，把铁路用地规划纳入城市总体规划中去，对铁路用地的进行统筹协调，合理安排铁路用地的利用。同时，对因生产运输需要，不宜有政府收回的地块，应与政府积极协商变更或调整城市规划。
4.开发利用盘活土地资产
铁路企业及时掌握铁路用地利用现状，对一些生产力布局调整后空置的土地，及时提出调剂利用方案。对因废弃铁路用地、城市零散地块，可以与政府协商进行土地置换或合作开发，盘活铁路用地资产，确保铁路用地保值增值。
历年土地管理法范文2
第二条 本办法所称外商投资企业，是指中外合资经营企业、中外合作经营和外商独资企业。
第三条 在本省行政区域内举办外商投资企业需要使用土地的，适用本办法。
第四条 县级以上人民政府土地管理部门负责外商投资企业用地的统一管理和检查监督。
第五条 外商投资企业使用城市规划区内的土地进行建设，应当符合城市规划，服从规划管理，节约用地，合理利用。
第六条 经同级人民政府批准，土地管理部门可以按规划预征土地或预留土地。在预留土地的范围内，任何单位和个人未经批准不得新建永久性建筑物、构筑物。
预征、预留土地的具体办法，另行制定。
第七条 农村集体所有的土地，必须先经土地管理部门按照《土地管理法》的规定征归国有后，再提供给外商投资企业使用。
第八条 外商投资企业用地的批准手续，由县级以上人民政府授权同级土地管理部门办理。
第九条 土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门共同拟定，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第十条 外商投资企业可以通过出让、转让、租赁、行政划拨等方式取得国有土地使用权。
中方企业可以以其获得的国有土地使用权与外商合营、合作举办外商投资企业。
国有土地使用权出让、转让、出租、行政划拨的具体程序和有关文书格式，另行制定。
第十一条 外商投资企业取得的国有土地使用权，可以依法转让、出租和抵押。但通过行政划拨方式获得的国有土地使用权，必须在按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可转让、出租和抵押。
第十二条 外商投资企业通过出让方式取得国有土地使用权的，应当支付出让金。
出让金由土地管理部门收取，其具体数额由所在地县以上人民政府根据土地开发程度、周围环境等条件以及投资项目的具体情况，根据尽量优惠的原则自行确定，但一般不低于征地、拆迁安置费以及为企业配套的公用设施费之和。
第十三条 外商投资企业依法取得的国有土地使用权，受国家法律的保护，但地下资源及埋藏物不在土地使用权范围之内。
第十四条 使用土地的年限，按批准的外商投资企业经营年限确定。最长年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合和其他用地五十年。
土地使用期满需要继续使用的，应提出申请，经批准后，重新签订土地使用合同，办理续延用地手续。
第十五条 外商投资企业需要改变土地用途的，应当到原批准用地的土地管理部门办理变更用地手续。
第十六条 外商投资企业使用国有土地，还应按每年每平方米0.1？12元的标准向办理用地手续的土地管理部门逐年缴纳土地使用费。
土地使用费的具体标准，由当地物价、财政、土地管理部门根据不同地段、不同用途确定，报同级人民政府批准，并报省财政厅、省物价局、省土地管理局备案。
第十七条 土地使用费自批准用地之日起计收，第一日历年用地时间超过半年的按半年计算，不足半年的免缴土地使用费。
外商投资企业在建期间免缴土地使用费。在建期间的期限，以施工执照确定。
第十八条 土地使用费由外商投资企业缴纳，但中方合营、合作者以土地使用权折价作为投资的，其土地使用费由中方合营、合作者缴纳；租赁场地举办外商投资企业的，其土地使用费由出租者缴纳或由合同约定方缴纳。
第十九条 土地使用费标准自本办法施行之日起，五年内不调整。以后随着经济发展，供需变化加以调整，每次调整的间隔时间不少于3年，调整幅度不突破基数的30％。
经批准改变土地用途的外商投资企业，从改变之日起，按新用途标准计收土地使用费。
第二十条 外商投资企业需要临时使用土地的，应当向当地土地管理部门提出申请，经审查批准发给临时用地许可证，签订临时用地合同后，方可使用。
临时用地期限一般不超过两年。需要延期的，经土地管理部门批准后可以适当延期。
外商投资企业获准临时用地，应当从获准临时用地之日起缴纳土地使用费。其收费标准与非临时用地相同。
第二十一条 外商投资企业可以预约用地。预约用地，须持依法取得的法人证明和银行资信证明向当地土地管理部门申请预约用地登记，由土地管理部门会同有关部门选定地块，并按该地块征地费用总额的10％收取预约金后，发给其土地使用预约证书。预约用地的有效期限最长为一年。
预约期内正式使用土地后，预约金可以抵充出让金；因特殊原因没有批准立项的退还预约金；项目批准后，逾期不使用土地的，视为自动放弃预约，预约金不予退还。
第二十二条 外商投资企业下列用地，除享有国家规定的优惠外，还给予特别优惠：
（一）需要征用集体土地的，按当地征地费标准的下限支付征地费用；其中用于农、林、牧、渔业开发的，还可给予征地费标准下限的20％的优惠，且可缓交，待有盈利时逐年偿还；
（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水项目以及水土保持项目的，免缴征地费用和土地使用费；
（三）进行农、林、牧、渔业开发项目的，自批准用地之日起十年内免缴土地使用费，十年后按标准的下限缴纳土地使用费；
（四）兴办教育、科学技术、文化、医疗卫生等非盈利的公益事业的，免缴土地使用费；
（五）兴办产品出口型、先进技术型、交通、能源企业的，每年每平方米缴纳土地使用费不超过二元，并自投产之日起第一、二年免缴土地使用费，第三至五年按标准的二分之一缴纳土地使用费；
（六）其他外商投资企业自投产之日起五年内按标准的二分之一缴纳土地使用费，其中外商投资额按当时国家公布的汇率折算人民币在一千万元以上的，自投产之日起二年内免缴土地使用费。
第二十三条 外商投资企业可用应当缴纳的土地出让金开发当地政府规划的公共建筑、市政设施。
第二十四条外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。
第二十五条 外商投资企业通过投标、竞买取得土地使用权的决标、拍卖过程和土地出让、转让、出租、抵押所签订的土地使用权合同，均应进行公证。
第二十六条 对外商投资企业按法定程序提出的用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地、过户登记以及其他有关用地的申请，土地管理部门和其他有关部门均应在收文后十五日以内办理完毕或作出不能办理的答复。
第二十七条 土地管理部门在办理城市规划区内外商投资企业用地、续延用地、变更用地、临时用地、预约用地申请的批准手续前，应当征得同级城市规划部门的同意。
第二十八条 除法律、法规另有规定外，外商投资企业违反本办法规定，由土地管理部门按下列规定给予处罚：
（一）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，依照《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十七条第一款第一项规定处罚。
（二）不按土地使用合同规定的用途、范围使用土地的，责令其限期改正，拒不改正的，无偿收回其土地使用权。
（三）破坏土地资源的，依照国务院《土地复垦规定》中有关规定处理。
（四）非法转让土地使用权的，按有关土地管理、房地产管理的法律、法规处罚；未经批准擅自出租、划拨土地使用权的，没收违法所得，并根据情节轻重，处以违法所得3倍以下罚款，但最高不得超过3万元。
（五）未经土地管理部门批准，连续2年不使用土地的，按照审批权限报经批准后无偿收回其土地使用权。
第二十九条 外商投资企业对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。逾期既不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十条 土地使用合同纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，按合同约定的法定方式解决；合同没有约定的，当事人可以申请中国涉外仲裁机构仲裁或者直接向人民法院起诉。
第三十一条 本办法施行前举办的外商投资企业，未办理用地手续的，应当自本办法施行之日起六个月内补办用地手续，违者，按本办法第二十八条的规定予以处罚。
补办用地手续后，土地使用费标准仍按原合同规定执行；未规定的，从本办法施行之日起按本办法执行。
第三十二条 出让金和土地使用费的上交办法和业务费的提取比例，由省财政厅、省土地管理局按国家有关规定另行规定。
第三十三条 侨胞、港澳台同胞和外省企业、组织或者个人在本省投资举办企业需要使用土地的，除法律、法规另有规定外，参照本办法执行。
第三十四条 本办法具体应用中的问题由省土地管理局负责解释。
第三十五条 本办法自之日起施行。除《江西省关于鼓励开发昌九工业走廊的规定》外，本省各级人民政府以前的有关规定与本办法不一致的，按照本办法执行。国家有新规定的，按新规定执行。
江西省人民政府关于修改《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章的决定
（2001年2月26日江西省人民政府第65次常务会议讨论通过 江西省人民政府令第105号公布）
全文
根据国务院关于转变政府职能、改革行政审批制度的指示精神，省政府决定对《江西省工程建设施工招标投标管理办法》等7件省政府规章作如下修改：
……
五、《江西省外商投资企业用地管理办法》
第二十四条修改为：“外商投资企业因不可抗力的原因造成严重亏损，确实无力缴纳土地使用费的，经企业申请，当地土地管理部门会同财政部门、审计部门审核后，可以缓缴或减免土地使用费。”
……
历年土地管理法范文3
城镇化是伴随经济的发展，通过人口的产业转移和区域集聚而形成的。经过三十多年的发展，我国城镇化水平与世界水平基本持平。我国的城镇化过程一方面是经济发展自然形成的，另一方面政府也起了很大的推动作用。但在城镇化过程中，部分失地农民的权益得不到保证，这种情况在小城镇建设中尤为严重。通过探讨将土地资源作为农民城镇化中的保障，以此保证农民在城镇化过程中能够平稳过渡，走上共同富裕的道路。
关键词：
中小城镇；农民；城镇化；土地资源
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）09017802
1中国城镇化进程现状
城镇化是指随着经济的发展，伴随着人口从第一产业到第二、第三产业的转移过程，人口集聚到一个地区，并衍生出相应的社会机构来支持和管理这个社区。因此，城镇化包含了两大要素，产业转移和地域转移（曾湘泉等2013），目前有超过半数的世界人口住在城市里。
根据2014年3月16日中央政府的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。从1978年到2013年，我国经济建设发展的高速增长相适应，我国城镇化率已经达到了53.7%的水平，基本与世界水平持平。
在经济发展过程中，大量的农民从土地中分离出来，成为从事第二、三产业的重要力量，为中国的经济起飞提供了劳动力要素。不仅成为中国发展中最重要的“人口红利”因素，而且也是推动城镇化发展的主要力量，通过人口不断地向城镇转移，推动了中国城镇化的发展。同时由于城镇中的基础设施建设比较完善，也吸引着农村人口不断地迁往城镇。
从总体来看，我国的城镇化过程是健康的，已经成为推动我国经济发展的主要动力。由于《国家新型城镇化规划》将加快发展中小城市，有重点地发展小城镇放在一个非常重要的位置上，因此，与小城镇相关的农村人口的城镇化问题已经成为发展新型城镇化的关键因素，也是优化城镇化布局和形态中的重点问题。
2中国城镇化进程中农民利益保护问题
城镇化的过程也是一个城镇设施不断完善，更加适合人类居住的过程。在这个过程中，需要不断地投入资金来完善城镇的各项设施。从目前来看，我国城镇化建设的投资主体是政府。
虽然我国城镇建设投资模式已经从过去的完全计划控制，财政预算支付转化成了以财政资金为主，其他社会资金配合，但作为投资主体的政府的角色并没有完全改变。这种由地方政府主导的城镇化模式，加快了城镇化的建设步伐，也使我国的基础建设在短时间里面取得了很大的变化。但同时也造成了一些问题，包括土地财政问题，地方政府负债问题，以及失地农民权益保护问题等。
目前城镇化进程中主要通过征收农民土地来获得建设所需的土地和资金，特别是土地财政下，地方政府通过土地二元化制度中的差价来获得巨额的财政收入，这种方式有可能造成通过压榨农民征地收入的方式来获得土地，会造成了社会不公，影响社会安定。从历年的被动的农村人口城镇化过程来看，大都市郊区农民由于补偿的经济价值高，虽然失去了耕作的土地，但通过集体土地的出让、出租，住房出租，较好的市场社会保障体系等，从而获得了经济与社会保障。但对于大多数其他失地农民而言，特别是欠发达地区小城镇的建设过程中，土地资源的失去相当于失去了仰赖的生活，部分农民不具有城镇工作能力，无法适应城市的生活方式，被迫从事最艰苦和工资最低的工作，甚至没有工作，从而造成生活水准低，不少人沦落为城镇中的贫民阶层，这是一个值得注意的问题。根据世界银行以及加拿大国际发展研究中心和英国国际发展部联合所作的研究，城镇化常常会带来贫穷和暴力问题（Baker and Schuler 2004，Maggah 2012）。
从上面的分析可以看出，由地方政府主导的城镇化，虽然在前期对于城镇化建设起到了很重要的作用，但由于其主要关注的是区域的城镇化问题，而较少关注到被征地农民的城镇化问题，往往侵犯了农民的土地权益，阻碍了城镇化的和谐建设，特别造成了土地资源的浪费和人口城镇化的自然过渡，因此，有必要改变这种模式。
要建设新型城镇化，就必须面对这部分人口的城镇化问题。这部分人口的城镇化需要有两重保障：第一是有适合城镇工作的劳动技能和能力；第二具有城镇人口相关的基本的保障。对于农民而言，土地是他们最赖以生存的资源，因此，如何合理利用土地资源，通过土地资源的合理使用，来保障失地农民的权益，提高他们在城镇中的生存能力，这是新型城镇化中的关键因素。
3用好土地资源，将土地资源作为保障农村人口城镇化的主要来源
从目前的情况来看，改变土地财政政策，将土地资源变成农民向城镇人口转化过程中的保障资源，是我国建设新型城镇化的关键要素。
根据2006年国务院出台的《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导意见》以及劳动和社会保障部，国土资源部在2007年出台的《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》，社会保障问题和就业培训问题已经被提出来，并成为能否征地的一个重要因素。但是，从目前来看，发达地区和城郊农民的保障问题，相对做得比较好，但欠发达地区和小城镇的征地工作则问题比较严重，特别是在征收工业用地时，对于农民的保障程度很低，并屡次成为不安定因素的导火索。而从国家新型城镇化的规划来看，小城镇的发展是城镇化发展的方向，而失地农民的再就业问题关系到人口城镇化平稳过渡的关键因素。根据改变土地财政政策，将土地资源作为保障征地农民的资源的思路，可以做好以下几个方面的工作：
第一，在征收城市基础建设用地时须保障农民的培训费用，根据国家的相关规定，农村人口的培训是通过财政资金来解决的。但是农民失去土地以后无法再取得相关的收入。而在部分城市财政资金紧张，因此挤占培训资金的问题十分严重。而二元土地使征地收入差异很大。因此，应该在土地出让资金中预留被征地农民的培训费用，以真正保障农民合法权益。
第二，在征收工业用地和基础设施建设用地时须特别增加土地资源入股的问题，并由相关企业来解决农民的部分就业和培训费用，解决失地农民的生计问题。目前各地政府为了招商引资，在企业用地的供给方面特别便宜，以促进当地的经济发展。从目前征地的情况来看，企业用地在很大程度上侵占了农民的利益。而将农民的土地资源转化为企业的股本，不仅可以促进当地农村人口的就业问题，更可以促进农业人口与企业之间的互利关系，减少社会矛盾。在农民不参与经营的情况下，为了避免农业土地资源在企业经营不善时被任意处置或被恶意处置，在股权设置时应该有所创新，给予农民以合理价格赎回的权利。
第三，在征收土地时应该尽量减少付现金方式，增加保障收入。由于土地资源是对生活的保障，因此，减少现金支付，增加农民在保障方面的收入，同时通过职业培训，从而减少农业人口城镇化过程中的返贫现象。
第四，在建设住房时，可以建立公管公寓，产权属于政府、住户和农民共同所有，每年以租金的方式交付给入股的农民，以土地税等的形式解决政府没有收取土地出让金的问题，这样可以部分地保障农民的权益，也减少了城市开发中由于招拍挂等导致的住房价格高企现象，降低城市居民的生活成本。
4如何保障土地资源的有效体现
将土地财政转化为保障农民收入的土地资源形式，对于现有的财政收入模式是一个很重要的挑战，但目前这种形式也在不断的尝试，也有很多成功的案例。主要难点在于估计土地资源的价值，而我国土地法的修订迟迟没有出台，也为正确估计土地价值造成了很大的困惑。在目前条件下可以做到的包括：
（1）合理评估土地资源：土地是一种稀缺资源，也是农民目前手中最为值钱的产业，但由于目前在征地补偿中往往采用的产值法，并没有将土地未来可能的增值部分考虑进去，而且在征地补偿是大多采用现金方式，对于仅仅获得几万元收入的农民而言，并不能保障他们的未来生活。例如，根据《土地管理法》第47条规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗的补偿费。”这些补偿费总和一般只有土地年均产值的15-30倍。以平均每亩年产值1500元计算，征地的补偿费用每亩不到5万元（范进等2012），这远低于土地出让市场的价格，虽然在2012年底出台的《土地管理法修正案草案》中目前已经删除了30倍上限这个规定，但由于草案并没有得到人大通过，成为立法。而我国农民占用的耕地水平很低，因此，人均获得的补偿收入也低。因此，在土地资源估价时应该充分考虑到农地的转化价值，农地的未来价值等，合理体现土地的资源和财产属性。
（2）明确土地资源的产权，包括继承权等。由于农村土地属于集体所有，没有私有财产权，因此，这部分土地虽然有承包人，但从长远来看，缺乏责任人，从而导致了农用土地的低价出售，也使农地难以得到合理的评估。因此，加快土地法的修订，明确农村土地的性质，才能使农村土地资源得到合理的评估。而农村土地的合理评估，有利于小城镇的建设。
5结语
在建设新型城镇化过程中，人口的城镇化相对于区域的城镇化更为重要，在这个过程中，利用农民拥有的土地资源，减少农民在城镇化过程中的不利因素，是保障我国农业人口走向共同富裕的关键因素。从目前的情况下，根据新形势，进一步修订土地管理法，是土地管理法修订案成为新型城镇化建设的法律保障。
参考文献
[1]曾湘泉，陈力闻，陈玉梅.城镇化、产业结构与农村劳动力转移吸纳效率[J].中国人民大学学报，2013，（4）：3646.
[2]Baker，J.，Schuler，N. Analyzing Urban Poverty. A Summary of Methods and Approaches[J]. Policy Research Paper No. 3399. Washington DC：World Bank，2004.
[3]Robert Muggah.Researching the Urban Dilemma：Urbanization，Poverty and Vilence[J].Report，2012.
历年土地管理法范文4
一、农村集体土地使用权流转中存在的问题及原因
1.管理部门职责不清,落实不到位。
按照有关规定,县级以上行政主管部门分别依照各自职责,负责本行政区域内农村土地管理。土地部门主要管理集体土地建设用地,改变土地性质这一块。但在农村土地流转中,相关管理部门之间职责并不十分明确,管理上存在多头管理,各部门的职权不清。
2.农户承包土地经营权流转不规范。
3.有关的法律法规、政策宣传不到位。
4.农村土地流转的管理机制不健全。
5.土地流转市场化程度低,缺少中介服务机构。
土地流转没有形成完善的市场体系,缺乏一个由上到下网状的中介服务机构,不能为农户提供农地评估、土地法律咨询等方面的服务,致使土地供求双方的信息受阻,信息辐射面狭小。
6.土地流转出现的纠纷开始显现。
由于对土地流转前期管理不规范,一些乡镇已开始出现土地流转纠纷。许多纠纷是由于土地承包和延包时,农户的土地承包经营权证标明的面积大小、四至界限、图文与其实际占有不一致。现在取消农业税,经营土地效益提高,土地流转获利,受利益驱动,原来埋下的隐患,现在显现出来了。
7.极少数农户把承包地多数流转,变相成为失地农民,其生存与发展令人担忧;极个别村组集体只顾眼前利益,将集体拥有的土地一次性转让,一次性收取租金,成为集体经济空壳村。
8.改变耕地使用性质的现象仍存在。
在农田流转或重组过程中仍有一部分无视《基本农田保护条例》的规定,擅自改变其土地使用性质或改鱼塘或种植长期作物,甚至占用建房,特别是公路沿线,农户将承包地自建房屋、或转让出去后被承租人建房、建厂房等,改变了土地使用性质,未办理合法手续。
二、规范农村集体土地使用权流转管理的建议
1.进一步加强对涉及农村集体土地使用权流转的相关法律法规的培训、宣传和教育。一是加强对业务部门人员技术技能培训,充分掌握农村土地流转的法律、法规和政策以及操作规程。二是采取多种形式广泛开展《农村土地承包法》、《合同法》、《土地管理法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的宣传教育活动,广泛组织村民学习,做到进村入户,家喻户晓,提高广大农民的法制意识和诚信意识,让老百姓懂法守法。
2.进一步明确相关部门的管理职责,形成齐抓共管的局面。虽然现行的相关法律法规还不是十分完善,但只要解决好它们之间的衔接问题,使各部门和各级组织的工作相互衔接起来,明确各自的职权、责任和相应的利益,形成合力,土地流转就能走向规范化。
3.清理整顿和规范历年土地流转的积留问题。鉴于大多数土地流转不规范,必须用一定的时间对历年土地流转的不规范合同、没有签办合同的进行清理整顿或补办手续,印制规范的土地承包经营权流转合同文本,在全市统一使用,以使其规范化,也为第三轮土地承包打下好的基础。
历年土地管理法范文5
原告甲与被告乙的宅院南北相邻。2001年8月份,被告方建房时将新建房屋的根基20厘米建到原告的宅基上,原告以此为由向法院起诉,要求被告停止侵权,恢复原告对该宅基地的使用权。被告答辩认为,被告建房的根基在地下,且被告并未干涉原告对该宅基地地表面的正常使用,故被告并非侵权。
评析:
此案提出了这样一个值得探究的理论问题:宅基地使用权的范围能否及于地下。
土地管理法规定,依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯;公民的宅基地使用权受法律保护。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利,宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。基于以上法律规定,第一种观点认为,宅基地的使用权及于地表而不及于地下;第二种观点认为,宅基地使用权的范围不仅及于地表而且及于地下。笔者同意第二种观点,理由如下:
第一,根据宅基地使用权的本质特征来分析,宅基地使用权应及于地下。宅基地使用权的主体主要是指我国自然人个人,包括城市居民和农村的村民,自然人对于经审核批准的宅基地有长期使用的权利。自然人有权在宅基地上建造房屋及其他建筑物,有权种植竹木。那么,权利人在宅基地上建造房屋及其他建筑物、种植竹木等权利的行使有赖于地下,如建房挖根基、种植竹木挖树坑等,若宅基地使用权仅及于地表,那么宅基地使用权将是一个无法实现的法律概念。
历年土地管理法范文6
2008年7月8日上午9时30分，平湖市曹桥街道孔家堰村。顶着烈日，一群围观的群众流露出期盼的目光。随着现场总指挥的一声令下，挖掘机举起了巨大的铁掌，向搭建在农保田里的违章建筑猛烈地砸了下去，5处共1260平方米的猪舍应声倒塌……这是平湖市“两违”集中清理整治百日行动中的一幕。
整治“两违”，还田于耕，美化环境，老百姓拍手称快！而鲜为人知的是，这场声势浩大的“两违”集中清理整治百日行动缘起于今年年初人代会上的一份代表联名议案。
两次聚焦“两违”整治
近几年来，平湖市的城乡建设可圈可点：旧城改造、东湖新区建设、南市新区开发的“三区联动”态势俨然形成；30平方公里的城市道路框架日趋完善；平湖特色的亲水绿廊初现形象……平湖人引以为豪的经典景观越来越多。
然而，在大力推进城乡一体化，建设和谐平湖的主旋律之中，出现了一些不和谐音――违章建筑和违法用地，犹如城乡肌体上的毒瘤，侵害着健康的肌体。它阻碍了城乡建设，破坏着城市的景观，污染往来游人的视线，搅扰老百姓的生活秩序，群众对此反响十分强烈。
“是市长电话吗？我举报一处违章建筑，在经济开发区有一户人家擅自在房前屋后搭建房子，共租给了30多个外地人居住。他们随地扔垃圾、大小便，晚上噪音很大，环境越来越差了，周边的群众都埋怨，你们来管管吧！”一位姓李的女士打来举报电话要求政府对扰民的违章建筑进行拆除。2008年上半年，“两违”问题成为市长电话受理中心受理的热点问题，数量跃居受理总数的首位。
“毒瘤”不除，城乡建设就无法得到健康推进！
从2005年6月开始，平湖市就按照“堵新、清旧、抓长远”的指导思想，大刀阔斧对城乡“两违”现象进行清理整治。2006年，平湖市人大常委会将“两违”整治议案列入大会议程，进行处理。通过全市上下的努力，“两违”整治取得了一定成绩，城乡面貌得到了较大改善。
但与此同时，由于长效管理机制不尽完善以及经济利益的驱动力依然存在，顶风违章、拆而复建的现象屡禁不止，新的违法违章搭建屡禁不止，“两违”清理整治的形势不容乐观。
2008年1月，在平湖市十三届人大二次会议上，许多人大代表纷纷痛斥私搭滥建，历数其危害，要求政府加大整治力度，从根本上消除“两违”。陆叶根等10位代表联名提出的加大“两违”整治力度、推进城乡和谐社区建设的议案经过议案审查委员会审查，决定列入大会议程。陆叶根等代表建议，要制订相应的政策、措施制约“两违”情况的出现；加强“两违”整治执法队伍建设，强化政策、法律法规的宣传教育，营造“两违”整治工作氛围；采取强有力的措施，集中时间、集中精力、集中人员堵新拆旧，重点处理好历史遗留问题，推进城乡和谐社区建设。“两违”问题再次聚集了众人关注的目光。
为“两违”整治把脉开方
同一内容的议案，两次列入大会议程，在平湖很少见，足以说明人大对“两违”整治的重视。
人代会后的一个多月里，城建农经工委在人大常委会副主任刘耀明的带领下，马不停蹄，深入镇、街道、有关部门调研，邀请提出议案的部分市人大代表进行座谈，走访市“两违”清理整治办公室、国土资源局等有关部门以及曹桥、当湖、全塘、黄姑等镇、街道听取意见建议，在此基础上形成了关于“两违”整治议案调查情况及处理意见的报告，指出了“两违”整治中存在着六大问题：“两违”整治工作进展不平衡，部分市民法制意识淡薄，“堵新”整治难度增加，巡查和执法体系欠缺，农村规划点外建房现象较严重，临时用地补偿费收缴不均衡。
为了确切掌握全市“两违”的具体情况，平湖市人大常委会副主任刘耀明认为应当将“两违”整治列入土地管理执法检查内容，通过执法检查来进一步摸清“两违”家底。
近年来，在农业补助这一政策的激励下，平湖的农户纷纷效仿周边县市搭建猪舍养猪，使得农村“两违”屡禁不止。“要区域联动治‘两违’！”经过一段时间的具体调研，市人大常委会组成人员深深感到“两违”整治是一项涉及方方面面的艰巨工程，必须多管齐下。
2008年2―5月，在嘉兴市人大常委会的统一部署下，平湖市人大常委会开展了土地管理法执行情况检查。通过调查摸底，“两违”数浮出水面：2005年“两违”清理整治以后全市新出现“两违”户达2066户，非法占用土地158757平方米，违法违章建筑240744平方米。
4月20日，嘉兴市土地管理执法检查组来平湖检查，充分肯定了平湖市将“两违”整治纳入土地管理执法检查范围的做法，并听取了区域联动整治“两违”的建议。
4月30日，平湖市人大常委会召开会议，听取和审议了城建农经工委关于“两违”整治议案调查情况及处理意见的报告。会上，执法检查组也向人大常委会作了关于土地管理执法检查情况的汇报。
“土地是不可再生资源，一定要利用好、保护好。通过这次执法检查，我感到，土地管理的形势非常严峻，再不深入开展‘两违’整治，那就是部门的失职，政府的失信！”市人大常委会副主任武圣平忧心忡忡。
对于房前屋后乱搭建和畜牧养殖户违章搭建临时棚屋这两类最为严重的“两违”问题，市人大常委会副主任刘耀明认为，应该化堵为疏，从源头上加以遏制。“要妥善解决小企业用地及外来员工住宿问题，有效引导规模养殖户的集约管理。”刘耀明说，“政府要针对以上问题出台具体实施意见。”
“政府相关部门要严格执法，强化长效管理机制。该拆的要坚决拆，该补办手续的要及时补办。同时要公正执法，坚决拆除新增违章建筑。”周盛专、刘平等委员对政府部门提出了具体的要求。
…………
在总结与会人员发言的基础上，市人大常委会主任何大利指出：“政府要总结工作经验，进一步完善工作机制，注重发挥镇、街道和村基层组织的主体作用，建立长效管理的机制，把违章建筑遏制在萌芽状态。”
会后，两份沉甸甸的材料交到了平湖市政府。一份是加大“两违”整治力度，推进城乡和谐社区建设的议案调查情况及处理意见报告，另一份是常委会组成人员的审议意见。
重拳出击“拦路虎”
两份材料如同GPS定位导航系统，为市政府开展工作提供了有力指导。市政府在找准“两违”症结所在后下定了决心。
集中清理“两违”的集结号吹响了。2008年5月23日上午，平湖市召开深入开展“两违”整治工作会议，决定从5月下旬到8月31日，利用100天时间，在全市范围内开展“两违”集中清理整治百日行动。会议发出了全市上下要统一思想，形成合力，以“铁的决心、铁的纪律、铁的手腕”，坚决打赢拆违战役的动员令。
随后，“两违”整治实施意见、“两违”整治百日行动方案以及“两违”整治工作考核办法等一系列文件相继出台了。文件明确要求，在3个月内，对2005年后新出现的农村“两违”户，要有70%以上的处置率。同时，考评办法把“两违”整治工作考评结果纳入各镇、街道、有关部门年度工作目标绩效考评。对“两违”整治考评达不到下限考核标准的镇、街道和考评不合格的部门，实行评优“一票否决”。
领导小组、联合执法组相继建立，百日行动按照既定方案，围绕“堵新、清旧、抓收费”有条不紊地开展起来。但是，新的问题又出现了。
根据出台的政策，至2008年6月30日，农户历年欠缴的临时用地补偿费收缴率要达100%。而时至7月20日，全市2007年度补偿费收缴率只有77.30%。特别是全塘镇和钟埭街道才达到55.54%和12.31%。历年临时用地补偿费的收缴问题成了百日行动的拦路虎。
朱卫东是全塘镇前进村党总支书记，他所在的前进村“两违”户有365户，占了全塘镇总数的1/3。对于收缴历年临时用地补偿费的问题，他深有感触：“经过前段时间挨家挨户做思想工作，我们村历年临时用地补偿费收缴率到现在为止是69%，剩下的农户都不愿意交，他们都说前几年整治的时候没交也没拆房，等等再说。一些村干部也不敢去得罪老百姓，怕下次选举的时候老百姓不选他了。”
2008年8月1日，平湖市人大常委会副主任刘耀明到全塘镇走访代表，就做好“两违”整治工作特别是历年临时补偿费收缴工作，与代表们进行了探讨。
“2005年的‘两违’整治政策偏软，有些‘两违’户拖着不交临时用地补偿费，到后来也拖过去了，导致现在有些人就抱着这样一种观望心理，再看看、再等等，希望能够侥幸过关。所以这次整治要坚决处理历史遗留问题，对逾期不缴费的一律拆除，体现政策的公平性，不能再像前几年整治的时候那样了。”
“政府制订政策要慎重，百日行动从5月底开始，要在6月底前完成历年临时用地补偿费收缴工作，有点不切实际。”
“现在主要是通过巡查和举报发现‘两违’，而熟知情况的村干部报上来却很少，要做好村干部的思想工作，充分调动村干部积极性，发挥村干部的作用。”
代表们把在走访选民时听到的关于“两违”整治的呼声都一一进行了反映。不久，一份关于百日整治行动的代表建议交予政府研究办理。
