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土地评估法范文1
中图分类号：F014.31 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)06-0153-02
1 土地相关总收益的确定
土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
2 土地总费用的确定
2.1 利息是否应作为总费用扣除
传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资土地成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定
目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除，而笔者认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：
净现金流入量=资本产出+资本回收。
式中：资本产出就是投资土地的时间价值(投资利息)的体现，资本回收就是土地所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，土地有收益的年期为有限年期n时，收益还原法公式为：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n当n=1时，P=a/(1+r)，则：a=P(1+r)=P+Pr
由此我们可看出净现金流入量a(纯收益)是包括了P(资本回收)和Pr(资本产出即投资土地的时间价值)两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
2.3 总费用中应考虑的税费项目
笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。
税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
(1)日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×(1-R)/N (C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限)
(2)大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
2.5 对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
3 资本化率的确定方法
在运用收益还原法进行土地评估时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：(1)行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。(2)安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。(3)收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。
资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一，需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。
4 土地收益年限的确定
对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
(1)当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限(尚可使用年限)=建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。
(2)当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。
5 结论
综上所述，进行土地价格评估时运用收益还原法应注意：如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，每个参数取值的不同，对估价结果会产生很大影响，估价人员应该引起重视，而且在具体操作时必须认真选取。
参考文献
土地评估法范文2
关键词：土地估价原则；评估方法；适用性
中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01
常见的土地估价原则主要有替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则（以下分别简称原则①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常见的土地估价方法主要收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，以下分别从适应原则及估价流程就上述土地估价原则对对各评估方法的适用性做出以下研究。
一、收益还原法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④、⑤、⑥。二是从其估价的流程来看，首先是对土地的总收益、总费用进行估算，再对土地的纯收益进行计算，从而对土地的还原率进行确定，最后对土地的收益价值进行估算，最终对待估价对象的价格进行确定。
在这一过程中，土地的总收益是计算地价的基础，所选用对其进行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是间接收益，如土地租金就属于直接收益，而生产经营效益就属于间接收益。但是在具体的估价过程中应紧密结合实际对其分离。而土地的总费用则是为获取土地收益而支付的费用，如劳动费、资本费等。然而费用种类繁杂，所以应对可能的费用支出进行分析，从而计总。若土地上有建筑物或农作物，就应对其在经营中产生的费用进行计算，并成为总收益中的重要组成部分。而土地纯收益主要是对土地价值进行计算的依据，主要是利用土地的总收益将土地总费用扣除之后获得。而土地还原率主要是对地价高低影响的因素，所以在选择过程中应精心的选择，并采取多元化的途径，对可能的收益、利率、风险和还原率等进行确定[1]。
二、市场比较法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③。二是从其估价的流程来看，首先就是对可比的交易安全进行确定，并结合交易的情况和日期以及区域与个别因素，对估价对象与交易的案例进行比较并修正。并在此基础上对使用年限和容积率等进行修正和处理，从而得到比准价格，进而根据市场的情况综合全面的分析对比的情况，最终对评估的价格进行确定。
在整个价格估价过程中，确定可比案例是首要的任务，主要是结合估价对象的特点和估计的目标与要求，并将其作为依据，从多个市场交易案例中选取与之相符的交易案例。但是因为从市场直接获得的案例的规范性较差，所以应建立相应的可比标准，并对其进行开展前期分析以及可比性整理，案例选择之后应对其调查，掌握其交易约定以及是否存在特殊的情况。而在交易情况修正过程中，由于其目的就是结合交易殊的动机与因素所导致的增价或降价，将估价的独享与交易的案例在相同的交易环节中进行比较。在日期修正过程中，其目的是为了更好地排除市场波动所导致的价格差异，即将估价对象和案例在同一个交易的时间点比较价格。而在修正区域因素时，主要是将土地所在区域的条件与环境所导致的价格差异排除，从而更好地将估价对象与案例置于同一位置比较价格，从而在提高位置重要性的同时需要考虑由于市场环境带来的影响。从个别因素修正来看，主要是将土地个体差异所导致的价值差异排除，将两种商品的价格差异进行比较才，从而对二者在功能和品质等方面的差异而判断。
三、成本逼近法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地取得的费用和开发的费用进行调查和计算，其次主要是对税费、资金利息、投资利润进行计算，从而确定土地的增值收益，最终对土地的家和进行计算和修正。
在整个成本逼近法中，土地取得费用是最为重要的成本，同时也是估算价格的基础所在，因而与土地取得的成本相同，其开发费用也是重要的成本。而在税费计算过程中，由于其属于一项十分复杂的工作，所以就应在土地取得和开发中各种税费的类型有一个基本的认识，并对不同税费计算的方法进行掌握。而在此基础上就应切实加强土地资金利息计算工作的开展，这就需要结合土地的开发程度对整体的开发周期进行确定，从而对每项费用的投入期限和时点进行确定，并紧密结合土地取得和开发的投入，对资本收益进行计算，而土地是否增值，主要是在土地流转之后改变用途或开发所取得价值增加额进行计算，当计算完土地价格之后，就应结合估价的对象，有针对性的对其进行修正[2]。
四、剩余法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地的利用方式是否最为有效进行判断，从而通过有关指标对不动产的市场价值进行估算，并对建筑物的开发成本与利息、税费和利润等进行计算，结合建筑物的现有价值，对其土地的价格进行估算。而在这些程序中，土地是否是最有效利用方式至关重要，这是估价人员首先应该明确的。如果是未开发的土地，需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式。一些土地已经取得了规划许可证，甚至进行了详细的规划和设计，它的最有效使用条件已经很清楚，但必须到规划部门核实，看规划条件是否变化，或委托方提供的资料是否不相符。一些已经开始建设的项目，还应核实其实际建设情况是否与规划相符，是否作过任何的改变[3]。
五、结语
综上所述，土地估价应始终坚持替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则。但是不同的评估方法所采取的原则也不同相同，所以其适用性也会不同，才能提高其适用性，因而必须结合各评估方法的实际，按照一定的原则，切实加强土地价格的评估，才能最大化的确保整个评估工作开展的适用性和有效性。
参考文献：
[1]蒋雪松. 浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J]. 现代经济信息，2014，19：401-402.
土地评估法范文3
关键词：土地规划；评估；方法研究；规划
中图分类号： F301.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）34-83-2
1 评估框架构建
土地利用总体规划作为一个中长期规划，需对区域范围内一定时期的用地作出合理的安排，但快速发展的经济社会将使规划面临超出预期的变化。为了最终实现规划所确定的各项目标，在规划执行过程中需要不断地探究、开拓、审视、修正、发展、再执行。评估作为规划执行审视环节的重要工具，可对规划执行过程中出现的问题进行及时修正，从而保证规划的科学性与可操作性。基于规划对适时评估的需求，笔者从执行评估与适应性评估两个方面构建实施评估框架。①规划执行评估。主要针对规划执行期内各项指标落实情况进行定性分析与定量评估。包括对规划中控制指标、用地结构与布局、节约集约用地、中心城区用地、重大项目的实施、土地利用效益与规划实施措施的执行情况分析。②规划适应性评估侧重于分析现有规划与区域变化的形势之间的匹配程度。通过重新定位评估时点经济社会生态的发展预期，分析新经济社会生态形势对现有规划中耕地保护、建设用地规模与布局、重要规划控制指标分配的影响。
2 规划实施分项评估
短板理论最早由美国管理学家彼得提出，理论通过分析管理模块中的弱项因素并进行一定的优化，最终实现管理综合能力的不断提高。本次规划实施评估分项评估包括规划执行评估与规划适应性评估，在分项的评估中可以借鉴短板理论，通过分析规划实施的效果，找出实施中的制约因素，采取相应的改进措施，提升规划实施的整体水平。与传统评估方法相比，短板理论更能直观地体现出限制规划实施的指标情况，对于规划的下一步实施更具有指导意义。
2.1 评估指标体系构建
规划执行评估是针对规划执行期内规划执行效果的整体评估，执行效果可以从规划目标实现、规划布局变化、节约集约用地成效、社会经济生态效益、规划措施落实等方面体现。本文从上述角度选取特征指标，构建了全面、系统的执行评估指标体系，包括8大因素17大因子47项指标，体系中25项指标为可选指标。评估区域在选择22项必选指标的同时，需结合自身发展特色选择不低于可选指标总量50%的可选指标共同构成执行评估指标体系。（表1）
2.2 规划适应性评估，评估指标体系构建
规划适应性评估是基于规划执行后区域经济社会发展政策、战略的调整开展的现行规划与未来区域发展趋势的拟合性评估，在指标体系构建时侧重选择土地规划中与经济社会发展关联较大的指标，本文从上述角度分析，选择了耕地保护与经济增长协调性、建设用地规模与经济社会增长的适应性、建设用地布局与未来发展方向的拟合程度、评估年与规划基期对相关目标预期的对比情况、指标分配与经济社会发展的适应性5项评估因子、12项指标，详见表2。
2.3 指标标准化
适应性评估中，通过对比分析规划基期与评估时点的规划目标，得到规划适应性指标的统一量纲。
标准化后的指标值将以偏离度的方式反映经济社会变化对土地规划的影响程度。其中表3中前9项指标的标准化方式如下：X’=100%时为无影响，X’∈[95%，100%）或（100%，105%]时为轻度影响，X’∈[70%，95%）或（105%，130%]时为中度影响，X’130%时为严重影响；表4中后3项指标的标准化方式如下：X’=0时为无影响，0
2.4 评估标准确定
在适应性评估中，同样借用短板理论，根据指标影响程度判定现行规划与经济社会发展的适应程度，具体标准如表4所示。
3 规划实施综合评估
四象限分析法是由美国波士顿咨询集团首创的一种规划企业产品组合的方法，方法最早是解决企业产品的组合优化问题，后逐步用于分析市场均衡 。本文中拟以规划执行评估为横轴，规划与未来发展适应性评估为纵轴，通过两个变量的组合构建四象限模型，其中Ⅰ象限为规划修改型，Ⅱ象限为整改后修改型，Ⅲ象限为落实整改型，Ⅳ象限为规划落实型，具体如图1所示。
落于该象限内区域在规划执行过程中可能存在一定的异常因子，但规划执行整体情况达到合格及以上。同时考虑区域发展环境的变化，规划与未来发展产生不可调和的矛盾。从持续发展的角度考虑，区域均已无法保障未来发展的需求，应该结合适应性评估结论适时修改规划。
①Ⅱ象限情况分析。落于该象限内区域在规划执行过程中存在多项异常因子，执行效果达不到规划预期，整体情况判定为不合格。同时从区域发展环境变化看，评估时点规划与未来发展需求存在不可调和的矛盾。为保证规划的严肃性，该象限内区域首先需要严格控管规划的各项落实措施，修复执行异常指标，在规划执行达到合格标准后，如果规划与未来发展需求仍然存在较大的矛盾，则通过再次评估后适时修改规划。②Ⅲ象限情况分析。落于该象限内区域规划执行效果较差，在规划执行过程中存在多项异常因子。但经过分析发现，现行规划在空间结构与数量结构上还能较好地满足社会经济生态发展需求。在后期规划实施过程中，需要加大政府的调控手段，严格落实规划实施措施，逐步修复各项执行异常指标。③Ⅳ象限情况分析。落于该象限内区域规划执行过程中可能存在一定的异常因子，但总体而言规划执行达到合格及以上水平。同步分析，得到规划能够满足发展预期的结论。在后期规划实施过程中，政府的工作重点在于继续贯彻落实规划的各项实施措施，对规划用地进行良好的空间引导。
4 研究结论
①新一轮规划实施期正值我国经济、社会、产业转型的关键时期，用地策略的变动性较大，动态评估的提出既是社会经济发展的保障，也是规划体系完善的需求。②本文中采用的动态评估方法能够有效地规避因子作用的相互抵消性，科学、全面地反映出规划实施存在的问题。③文中动态评估的指标体系仅在东部省份的实施样本中提炼，针对全国范围的评估，指标体系与指标标准化仍有待进一步完善。
参 考 文 献
土地评估法范文4
关键词：开发区 土地利用 评价体系
1. 引言
锡林郭勒市和呼伦贝尔市位于内蒙古高原北部的草原腹地，依托得天独厚的自然地理条件，畜牧业生产优势明显，煤炭等多重矿产经济潜力巨大、风力发电等新能源工业前景广阔，绿色旅游业享誉国内外，经济持续快速发展引起人地矛盾日益凸显，人口不断增长的社会压力和长期不合理开发土地的粗放型利用方式，导致自然环境破坏严重，土地生产力明显降低，草原生态屏障功能严重减弱，城镇化建设进程放缓，进而威胁到该地区社会经济的可持续发展。
2. 研究区概况
本文选取的4个开发区分别是位于锡林郭勒市区西的锡林郭勒经济技术开发区、鄂温克族自治旗的伊敏工业园区、海拉尔市东北的呼伦贝尔经济开发区、扎兰屯市东南的岭东工业园区。除第一个锡林郭勒经济开发区外，其他3个都属于呼伦贝尔市。
本文选取的4个开发区均位于大兴安岭脚下，以蒙古族、鄂温克族等多种少数民族为主体，天然草原辽阔，地势平坦，具有浓郁的北温带大陆性气候特点：冬季寒冷而漫长，冷空气活动频繁，夏季凉爽而短暂,降水量较集中，春秋两季气候变化剧烈，降水少，大风多，温差较大。无霜期短，光照充足。
开发区依托当地资源优势，均已建成交通运输十分便利、基础设施齐备的配套环境，主要以木材深加工、农畜产品深加工和草业深加工、煤电能源为主导产业，以生物制药、装备制造、新材料、新能源制造业为发展方向。
3. 指标体系
开发区土地集约利用评价的主要目标是：提高规划执行效力以改善土地利用结构，提高土地利用效率和集约程度以协调经济效益与土地资源利用的关系。由于目标的多样性和宏观性，难以从单一指标上进行评价，为此，需要将反映开发区土地利用的多项指标信息加以汇集，得到一个综合指标体系。
本文以现有的遥感调查和统计数据为基础，依据指标选择的综合性、代表性、合理性和可得性原则，从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面，建立了由总目标、子目标、指标三个层次组成的开发区土地集约利用评价指标体系(表2)。
4. 土地集约利用评价模型
依据上述指标体系，可以对各开发区土地集约利用进行单项指标的评价比较。要对开发区进行综合评估，还需要借助一定的评价模型，把各方面量纲不同的指标值转化为无量纲的相对评价值，并将其进行综合得到对开发区土地集约利用情况的整体评价。这涉及到指标标准值的确定，指标权重的确定, 指标的无量纲化处理，综合方法的选择等问题，本文采用目标值法和专家咨询法确定理想值，特尔斐法确定指标权重值，理想值比例推算法进行指标标准化。
4.1 确定指标理想值
要综合评价开发区土地利用的合理性，首先必须使各个指标间具有可比性，为此需要先根据各项指标的现实意义，确定其理想值，据此对指标进行标准化处理，消除量纲的影响。
理想值理论上是开发区土地集约利用各评价指标在评价时点应达到的理想水平，原则上不应小于现状值，本次评价理想值的确定采用的是目标值法和专家咨询法，目标值法，是结合国家现有标准，如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划等相关规划，以及有关用地标准、行业政策等，对开发区的现状作趋势外推，确定指标理想值；专家咨询法，是选择一定数量熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况的专家，提供相关材料，咨询确定指标理想值。土地供应率理想值确定是由于开发区总存在零星用地不能供应出去，故取90%。
4.2确定指标权重
指标权重是每个指标在整个指标体系中相对重要性的数量表示，权重确定合理与否对综合评价结果和评价质量将产生决定性影响。
确定权数的方法很多，大体上分为主观赋权法和客观赋权法两大类。前者由专家根据经验进行主观判断得到，主要有专家分析法，层次分析法(AHP)等；后者根据指标之间的相关关系和各项指标的变异系数来确定，如主成份分析法、因子分析法、相关法、熵值法等等。本文采用前者中的特尔斐法，步骤如下：共选择15名专家，进行两轮打分，通过分析分值与均值等相关数据后，按公式计算每一项指标的权重值。
4.3 指标无量纲化
无量纲化是对数据的标准化，它通过数学变换将不同单位表示的指标值转化为无量纲的相对评价值, 以便于比较和综合。
常用的方法有：统计标准化、极值标准化、定基和环比标准化， 指数变换法等。本文指标标准化采用理想值比例推算法，以指标实现度分值进行度量，将指标实际值与指标理想值进行对比，计算出单项评价指标分值。评价指标实现度分值应该在0～100%之间，当大于100%时，该项指标的实现度分值记为100%。具体计算公式按以下公式计
4.5 结论
对比分析四个开发区的土地集约利用程度分值，我们看到四者的集约利用水平都比较高，横向差距不大。其中得分最高的是呼伦贝尔经济技术开发区，这要归功于它在评价体系中6个子目标的综合推动，尤其是土地利用程度和工业用地投入产出效益的高分胜出，说明呼伦贝尔经济技术开发区现状用地开发程度高，基础设施建设完善，不存在到期项目用地和闲置土地，在供应土地以后的跟踪管理工作同样毫不松懈，土地利用监管工作到位。而得分最低的是锡林郭勒经济技术开发区，由于开发区增加了住宅用地和商服用地两种用地类型，工矿仓储用地、交通运输较规划用地面积有所降低，公共管理与公共服务用地面积增加，导致用地机构状况和推动利用强度2个子目标得分落后。另外锡林郭勒经济技术开发区应当招拍挂的土地面积为74.84公顷，实际通过招拍挂的方式出让的土地总面积67.78公顷，土地的招拍挂实现率为90.57%，导致土地供应市场化程度没有达到100%。
5. 建议
作为开发区管理决策的重要内容，开发区土地集约利用要求一套科学的、切实可行的评价指标体系，这是实现开发区科学监测和评价的具体技术措施。
对于开发区土地集约利用水平的评价标准和指标，我们不能再像过去根据人的利益和需求来选择评价标准与指标，而是要从实践出发，在专业系统理论的指导下，遵循统计指标生成的一般过程来建立评价指标并将其纳入一个框架，通过演绎的途径，去解析开发区土地利用的整体特征，最终对开发区土地集约利用进行科学的、完备的描述。
本文从不同方面对开发区土地集约利用状况进行定量化评价， 并构建了科学易行的综合评价模型。该评价模型具有灵活性和可扩展性，在以后的工作中, 有以下几个方面值得进一步研究。
(1) 考虑开发区土地利用的社会和环境生态效益。增加社会影响指标类，纳入地均从业人员、工业项目的污染程度、废水处理能力、固体废物治理能力等要素, 进一步考虑开发区的土地可持续利用问题。
(2） 可进一步丰富和完善开发区土地利用结构的研究，寻找开发区各种用地合理结构，对商服用地比例、道路覆盖率等子目标进行量化研究。同时对开发区用地规模做更进一步研究，分析其规模对开发区土地集约利用水平的影响。
(3) 考虑开发区土地开发利用的动态性。开发区土地开发利用是一个不断推进的过程，可以引进反映开发区土地利用变化情况和速率的指标。由于处于不同发展阶段的开发区在土地利用方面也会表现出不同的特征，充分考虑时态要素，可以增加指标体系的科学性。
(4) 在指标权重的确定上，考虑将客观分析法与专家经验法等主观赋值法相结合，以减轻现有的特尔斐法对评价样本的依赖，增加权重的稳定性。另将GIS技术运用到土地利用评价工作中，利用GIS 强大灵活的空间分析功能，对开发区土地利用结构方面进行更加细致完整的评价。
参考文献
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土地评估法范文5
关键词：土地估价；告别备案；问题分析
在国有企业改制实践中，对企业整体资产价值进行评估时，为了妥善解决土地处置方案报批以及估价报告备案问题，委托方往往委托一家(或若干家)资产评估机构和一家土地估价机构，同时以一个评估基准日对企业整体资产进行评估，受托资产评估机构将经备案的土地估价结果直接引用，汇人资产评估结论中。这种模式几乎被所有改制的国有企业，尤其是大型国有企业所采用。作为资产评估机构及其执业注册资产评估师，对其中已经产生的或隐含的问题，应引起高度重视，并依据现行规定和执业规范进行合理处理。
一、存在的问题
1.问题产生的政策原因。不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告及估价报告须报备案的政策环境，是改制企业选择上述模式以及资产评估报告产生引用的必然。
与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构在执业水准、素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一、报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产肢解评估、重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在的。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，现阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。
2.引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。
《国有资产评估管理办法施行细则》第54条规定，资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。《资产评估准则―基本准则》第22条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第23条规定:遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。作者理解，作为整体资产的评估结论，尽管土地资产引用了土地估价师的评估结果，但应将引用的土地估价结果一体化地看成资产评估报告书评估结论的组成部分，不应肢解成两个结论(除非评估范围不含土地资产)。因此，在同一报告书中，“引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用”实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。
3.实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误。
(1)土地评估范围不一
土地估价往往以企业申报的土地宗数(实物、含账外)进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果时也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。
(2)重评与漏评
对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。
4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析
根据我国资产评估的有关规定，作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围，经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中，也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。并不能由于行业管理部门对机构和个人执业准人的限制，而随意删减土地评估操作程序，甚至简化评估技术说明。目前，凡是引用土地估价报告，很少有一份整体资产评估报告，能按此规定进行评估并编写说明。
5.没有分析土地与企业债权债务的关系
很多国有企业，将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让土地使用权抵押，或对外担保，甚至有的土地使用权已进人诉讼程序，这些事项自然是企业或有的负债。由于资产评估师在实际操作中，以不是工作范围为由，不进行核查并充分披露，导致评估结论暗含重大瑕疵，委托方使用评估报告时，也未关注该重大事项对评估结论的影响。
二、几点建议
1.加强沟通
从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构都认为，没有严格的监管和指导，就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范，单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。
鉴于资产评估与其他5类资格范围的业务都存在这一问题的实际情况，而且涉及到众多的政府相关部门，根据!20031101号文件精神，发挥评估行协会的职能，通过建立的评估行业协会联席会议制度，在此方面加强与土地估价师协会之间的专业沟通与协调，共同制定类似问题的相关执业规范。
2.研究制定资产评估报告
目前，在涉及类似问题时，从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构，感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为，对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果，无权发表不同看法，特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。多数资产评估师也同时取得了土地估价师资格，两者在所有重大方面并无大的差别。问题是不同的专业机构、不同的专业人员在具体报告格式与内容、参数选取判断中，存在的差异如何协调;在引用责任、引用方式、差错纠正、现场协调等方面如何规范。
3.在具体项目操作中，资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围、费用范围以及执业技术标准方面的沟通和协调。上述问题产生的原因，一方面是由于行业分割、没有统一的规范来指导，而另一方面是资产评估师自身的职业道德和业务能力不足。《资产评估准则―基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。
土地评估法范文6
【关键词】土地评估职业;面临的主要风险;应对措施
【 abstract 】 with China's socialist the development of market economy and perfect, the land of the degree of marketization has improved. Land appraisal industry is also showing rapid development momentum. As the various reform smoothly development, our country's land market constantly get standard, the fierce market competition to the land evaluation put forward higher request, land appraisal industry assumes the social responsibility also more and more. In addition, because the market, policy and evaluate the effects of factors such as the personnel quality, land evaluation industry development and at the same time, also highlights the risks, this paper discusses the risk of the profession, and put forward the corresponding countermeasures for employees in practical work for reference.
【 keywords 】 land evaluation profession; The main risk facing; measures
中图分类号：{F123.17} 文献标识码：A文章编号：
1．前言
随着我国土地市场化的逐渐完善，有着土地评估和咨询服务功能的土地评估业逐渐在我国经济发展中占有重要地位。根据国家有关政策的规定，很多土地评估机构完成了改制工作，并按照市场经济的原则和发展规律，建立起适应现代化市场发展的管理和运营体制，社会主义市场经济环境中需要秉承“独立、公开、公正”原则的土地鉴证机构。土地评估人员服务的基本理念是运用相关的专业知识和经验帮助客户规避风险并维护客户的合法利益。然而，土地评估人员职业自身存在着风险，影响着土地评估事业的发展，积极探讨“风险”的形成原因，并采取相应的措施进行防范，维护土地评估人员的社会形象，是促进土地评估事业良性发展的重要手段。
2. 土地评估职业存在的风险
在土地评估的实际操作中，必然会存在着评估结果与土地实际价值发生较大偏差的现象，这种现象被称为土地评估风险，主要表现在以下几个方面。
2.1 职业道德面临的风险
如果土地评估人员只是精通掌握了估价理论，并且有着丰富的从业经验，只能说是其在技术层面上具备了成为合格的土地评估人员的基本素质。社会上一些土地鉴证机构在土地评估中出现严重的欺诈、违法行为，并不是由于技术不过关，而是职业道德方面存在严重问题，做出的评估结果不客观、偏离土地的真实价值，损害了土地利益方的合法权益。有的土地评估人员打着“公正”旗号恶意破坏市场秩序，甚至和委托人相互勾结图谋第三者的利益，这种行为扰乱了土地评估市场秩序，给土地评估从业人员的社会形象造成了不良影响。职业道德是任何职业的基本底线，土地评估人员要恪守职业操守，控制好职业道德方面的风险，如果职业道德的风险处于失控状态，随之而来的其他各种风险更难以控制。[1]
2.2 政策环境不稳定产生的风险
我国的经济改革尚不完全成熟，相关的经济法律体系还没有得到完善，市场经验也比较缺乏，在诸多经济领域，真正起作用的倒是一些行政性规章或地方性政策条例。尽管这些法律法规填补了不少法律上的空白，但是存在着落后于经济发展现实的现象，另外，国家和法制部门会根据市场情况的变化不断调整或者颁布一些新的法规政策条文，这就使土地评估行业处在一个充满不确定性的政策环境中，这种不确定性必然使土地评估机构承担由此相应的风险，由于不同土地评鉴机构的发展程度和实力不同，应对这种风险采取的措施也是不一样的，这种风险给机构带来的冲击也是不可预知的。
2.3 职业素质不高带来的风险
随着我国土地市场化的推进，对土地评估人员的职业素质要求也逐渐提高。就目前的实际情况来看，我国土地评估行业的从业人员的整体素质不高。土地评估作为专业性特点很强的工作，要求从业者掌握多方面的知识，涉及土地、房产、政策法规等各个知识领域。土地评估工作比较繁杂，评估人员很难得到空余时间进行知识充电，其工作往往单一地局限于一个执业领域，导致知识水平难以得到提升。
另外，由于一些土地评估从业人员的技术水平较低，在实际的土地评估工作中，采取的评估技术和方法比较落后，从而导致带来不同程度的风险。由于自身的评估技术不高，对土地价值标准的把握不准确，采取的股估价方法和估价对象不同步，导致估价结果和实际价值差距较大，引起一些不必要的商业纠纷，从业人员必须承担因自身知识素质和技术素质的缺憾带来的风险。
3. 应对职业风险的相应措施
基于以上几个原因和我国经济发展的大环境，土地评估人员的职业风险是很难避免的，但是可以采取相应的措施将这些风险带来的冲击降到最低点，笔者认为在实际工作中可以采取以下几点措施。
3.1提高行业自律监管和从业者的职业道德水平
