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集体土地征收与补偿安置法范文1
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305
（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
首先，法律应当严格、明确地界定“公共利益”的范畴。界定公共利益时，可以采用列举加概括的立法方式，在进行概括时，还应当运用比例原则，进一步缩小公共利益的范围。按照法律明确列举和比例原则概括的双重限制方法能够有效的防止因公共利益不明确导致的行政权力滥用，加强对公共利益审查的力度。
集体土地征收与补偿安置法范文2
[关键词]征地补偿；补偿安置；失地农民
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.06.144
[中图分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）06-0-01
0 引 言
长期以来，土地征收为促进经济社会发展、加快工业化和城镇化进程做出了巨大贡献，特别是改革开放30年来，随着我国经济社会持续稳定高速发展，城市化进程的不断加快，无论是城市还是新郊区、新农村，大量的住宅、商业和市政基础设施开发建设，都需要占用大量的集体土地。然而，随着征收集体土地成为新增建设用地的主要来源，土地征收中的矛盾开始显现：征地补偿工作不到位、财物补偿不合理、社会保障不落实、征地制度不完善、监管不够有力等。因此，如何确保农民随着城市化的推进，提高和改善生产生活质量，成为城市化的最大受益者，是一个需要予以高度重视、妥善解决的重大问题。
2010年5月，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对征地拆迁管理工作提出了更严格的要求。2010年6月，国土资源部下发了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，进一步贯彻落实国务院通知精神。2011年，上海市政府下发《关于印发〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的通知》，进一步对征地补偿过程中房屋补偿（动拆迁）工作进行了规范。因此，上海作为一个正在高速开发建设的发达城市，在开展征地补偿工作过程中，应该始终把切实维护征地农民的利益放在首位，不断规范工作机制、完善管理制度，把因征地补偿工作引起的农民矛盾降到最低。
1 当前征地补偿工作中的主要问题
一是制度完善滞后于经济发展。《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征用的前提条件，但对于“公共利益需要”的内涵和范围又限制不够，从而形成了一种无论何种投资主体搞建设，均可征收集体土地的现象，征地范围的界定过于宽泛。在制定征地补偿标准时，对于市场因素的考虑也不够充分。在征收行为过程中，被征收农民的生活水平发生了变化，就业、居住等状况与征地之前有所不同，因此，农民对征地补偿的水平仍有意见，认为现行补偿标准不能实现完全的生活保障，且与被征地前的生活水平相比存在差距。此外，征地后实施土地出让所得的土地出让金与被征地农民获得的补偿之间落差悬殊，使农民对现行补偿标准产生不满。
二是征地补偿安置方式过于单一。失地农民的补偿安置主要是采取货币补偿+养老保障的方式，其他补偿安置方式在实践中几乎没有应用。虽然这样的安置方式简化了政府、开发商、集体经济组织和农民在征地补偿安置方面相互扯皮的繁杂过程，且又具有低成本、易操作等优势，但也给被征地农民今后的生活与就业埋下了诸多隐患。失地农民普遍文化程度不高，缺少有效的就业技能和手段，因此，失地农民的就业十分困难，很容易造成失地又失业的困境。在收入不稳定、生活没有保障的情况下，一旦有限的补偿费用用完，没有了经济来源，生活陷入了困境，很容易成为社会的不稳定因素，造成不良的社会影响。
三是征地过程透明度和民众参与度不高。按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及《国土资源听证规定》，在拟征地告知、征地补偿安置方案公告（包括征地房屋补偿方案公告）的环节中都明确了被征地农民有听证的权利，但在实际过程中，由于被征地农民对听证程序缺乏了解、相关部门宣传不到位等等原因，听证程序多数流于形式，民众的参与度较低。
2 规范完善征地补偿工作的对策和建议
一是抓源头。将公共利益具体化，并规定相应的判断标准和适用范围，以控制集体土地征收，为判别征收行为是否符合公共利益提供法律依据，真正实现征收的价值目标。同时，在建设项目批准征地前由用地审批部门严格把关，梳理拟用地范围内涉及征地补偿及居住房屋补偿的详细情况，在确保征地单位预算充分、资金落实的情况下，给予用地审批。
集体土地征收与补偿安置法范文3
根据《土地管理法》,征收土地是指国家为了公共利益的需要,运用国家强制力,按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权,并依法对被征收土地的原权利人(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)给予补偿的活动。
各级政府组织实施征收土地的主管部门是各级土地行政主管部门。
根据《城市房屋拆迁条例》(国务院令第305号),城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造,运用国家强制力,组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并对原房屋权利人(包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等)给予补偿、安置的活动。
各级政府组织实施房屋拆迁的主管部门,中央政府为国务院的建设行政主管部门;在地方县级以上政府则为负责管理房屋拆迁的部门(通常为建设行政主管部门或者房产管理部门)。
组织实施征收土地的主要程序:
(一)征地公告。在被征收土地所在地的乡(镇)、村范围内征地公告。公告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
(二)办理征地补偿登记。被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等到公告指定的土地行政主管部门办理补偿登记。
(三)拟订征地补偿安置方案。土地行政主管部门会同有关单位拟订征地补偿安置方案并公告,听取被征地农民意见(根据《国土资源听证规定》,2004年5月1日以后,应当告知被征地农民有要求听证的权利,并根据被征地农民的申请举行听证会),采纳合理合法的意见对征地补偿安置方案进行修改。
(四)确定征地补偿安置方案。将征求意见后的征地补偿安置方案报市、县政府批准,并报省土地行政主管部门备案后,由市、县土地行政主管部门组织实施。
(五)实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费;被征地单位和个人按期交付土地。
组织实施房屋拆迁的主要程序:
(一)领取房屋拆迁许可证。拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
(二)拆迁公告。房屋拆迁管理部门拆迁公告,将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,向社会公布。
(三)订立拆迁补偿安置协议,实施拆迁。由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。
1、双方达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前,拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
2、双方达成拆迁补偿安置协议的,被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院。诉讼期间,拆迁人可以申请人民法院先予执行。
从上述规定可知,国家建设征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别:
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。
四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
很显然,征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为,依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定,某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的,该机关可以依法分别行使该两项职权,遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义,才能达到结果正义,只有实现程序的公正,才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求,征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。
集体土地征收与补偿安置法范文4
一、关于征地补偿标准
（一）统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。
（二）统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
（三）征地区片综合地价的制订。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。
（四）土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
二、关于被征地农民安置途径
（五）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
（六）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
（七）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
（八）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
三、关于征地工作程序
（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
四、关于征地实施监管
（十二）公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。
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关键词：集体土地 房屋 拆迁 安置 法律
近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使, 土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。
一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要
城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。 目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。
二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法
农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。 另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。
三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性
拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。 例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
四、总结
农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。
参考文献：
[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息(学术版).2006(10)
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[关键词]集体土地；拆迁；安置房安置模式
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.183
1引言
随着社会经济的不断发展，湘潭市人口集聚加快，城镇化显著提高。2014年湘潭市城镇化率达到了54.02%，与2000年相比，城镇化率提高了18.08个百分点，14年间年均提高了1.5个百分点。2016年湘潭市城镇化率达58.1%，据钱纳里工业化阶段理论，湘潭市目前及以后在相当长的时间里仍将处于快速城镇化阶段。近十几年来，湘潭市城乡一体化加快，郊区大量集体土地征为国有土地，拆迁将是城市经济发展的必然趋势。为规范集体土地上房屋拆迁安置补偿标准，加快城镇化进程，同时保障被拆迁村民的合法权益，政府将《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》作为拆迁安置补偿的法律依据。
该安置办法在促进城镇化水平，保障村民合法权益方面取得了较高的成就，但也暴露出许多社会问题。本文以湘潭市荷塘安置区为例，对村民进行访谈与问卷调查，同时走访了相关政府部门，其研究目的在于了解安置房安置模式实施后的效果，分析存在的优缺点，提出相应的改进措施与建议。
2集体土地上房屋拆迁安置房安置模式概述
2.1安置房安置模式概述
安置房安置模式是集体土地上房屋拆迁补偿中一种重要的安置补偿模式，特指因城市发展壮大，政府征收集体土地及拆迁该土地上村民的住房，并在该土地上集中建房，以解决被拆迁村民的住房问题。本质上是货币安置与住房补助的结合体，该住房的土地所有权仍为集体土地所有，住户没有完整的产权，不能按揭，无法办理过户手续。
2.2荷塘安置区概述
2.2.1项目建设背景
荷塘安置区源于湖南五江轻化集团投资建设的现代化示范性超大型商贸新城――中国中部国际商贸城的建设。为了保证项目的顺利进行，需要征用该地区的土地。根据《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（潭政[2010]101号），该规划区内的住房安置采取公寓楼安置和住房货币补助两种形式，且就近选择了在荷塘乡建设安置区。
2.2.2项目工程概况
荷塘安置区采用下店上居的商住楼行列式市场模式布局，确保每户拥有一套住房和一个店面。区内建筑层数5层，底层为商业铺面，二屋至五层为住宅，套内建筑面积70～140平方米不等，容积率约为1.0，建筑密度约35%。小区道路多与建筑物平行且沿着建筑物双边布置，与城市道路有多处交叉口，提高了交通的可达性和商业铺面的商业价值，但缺乏必要的物业管理、环卫及文化娱乐设施。
3安置房安置模式的利弊分析
3.1安置房安置模式的利
3.1.1保存了拆迁村民的生活方式与社会关系
在拥有五千年农耕文明的农业大国，村民与市民有着不同的教育背景、社会关系与生活来源，如果不考虑村民的生活方式，违背村民的意愿，强行将村民赶上高楼，这种过度的城镇化手段，将不利于社会的和谐。
荷塘安置区考虑到了村民的生活方式与社会关系：首先，考虑到农村住宅需“接地气”等因素，安置区建筑层数控制在五层以下；其次，预留了部分空地作为村民的自留菜地或家畜圈养地；再次，安置区选址采取就近原则，使留有种植地的村民在合理的农耕半径之内；最后，住房分配按村按组进行划分，这样就保持了原有的社会关系。
3.1.2确保了被拆迁村民住有所居，解决了医保与社保问题
荷塘安置区安置模式是货币补偿与住房补助的结合体，确保了拆迁户的住房需求，解决了村民的医保与社保等问题。这样被拆迁村民充分相信政府，相信拆迁政策，有利于拆迁安置工作的顺利进行与社会稳定。
3.1.3注重拆迁村民的生a安置，保障基本生活来源
荷塘安置区为商住综合楼模式，区位条件较好，毗邻“中部国际商贸城”，随着中部国际商贸城的发展壮大，周边地区流动人口大量增加，拆迁村民可以将区内的商业铺面或其他物业出租，换取一定的收入来保障基本生活。
3.2安置房安置模式的弊
3.2.1房屋空置率高，小产权问题严重
根据城乡规划法、房地产管理法以及土地管理法，荷塘安置区地块土地所有权为集体所有制土地，该类土地上的住房没有完整产权，不能办理过户手续，无法上市交易，实为城中村中的小产权房。荷塘安置区一期建设住房403套，实地调查数据显示，小区实际入住率仅为62%，房屋空置率高达38%。且部分村民利用安置房补偿政策，陆续将这些空置房屋变成了谋取自身利益的商品，以低于商品房高于原购房的价格，将属于自己的安置房上市交易赚取差价。此类交易尚无法律保障，势必存在产权纠纷等隐患。
3.2.2房屋质量存在缺陷，配套设施不完善，且缺乏物业管理
在对荷塘安置区村民的问卷调查与实地访谈中，最严重的问题是房屋质量存在缺陷，且村民认为这是安置房存在的特有现象，是政府建房存在的弊端，没有办法根治；最普遍的问题是基础配套设施不完善，村民已经住了几个年头了，安置区内无绿地建设，到处尘土飞扬，周边无学校、无医院、无商场、无公交站，缺乏专业的物业管理服务。这些问题严重影响了村民的生活质量，都将引起村民对政府安置房补偿政策的不满，直接影响到安置区的入住率。
3.2.3安置房不利于集约用地，商业区位无法均衡分配
荷塘安置区土地开发强度的容积率约为1.0，建筑密度约为35%，绿地率约为25%，这与现有的紧促城市，集约节约用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住综合楼模式，尽管安置区内的道路与城市道路开口较多，小区交通的可达性得到了提高。但无法从根本上消除区位的优劣势，致使商业店面的商业价值不同，无法统一，易出现村民间利益难以协调等情况。
4安置房安置模式的改进措施
4.1坚持公开、公正、公平的原则
为了减少村民对政府补偿政策的各种揣测，在拆迁安置补偿过程中相关部门应公示征用地的进度、规模、用途、批准的文号、安置补偿依据以及人员安置等政策及措施；为了保证被拆迁人的合法利益不受到损害，对拆迁补偿要公开进行，如拆迁补偿的相关依据、数量、补偿费用、房屋安置方式、人员安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的进度计划等予以公示，接受被拆迁群众的监督与建议。对拆迁村民关于安置补偿所提出的问题，要及时进行解答，对补偿过程中存在的问题应及时进行纠正，确保拆迁安置工作在公开、公正、公平的原则下进行，努力减少因拆迁安置不公引发的不满和冲突。
4.2创新安置办法，加强就业安置，确保社会稳定
征地拆迁中村民失去了赖以生存的土地，生活失去了保障，面临着“失地即失业”的局面。虽然有适当的货币补偿，有能遮风避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，这也不符合村民的生活方式。新建的中部国际商贸城必定需要大量的员工，针对这种情况政府应当顺应民意，制定合理的就业安置办法。在征地拆迁过程中，拿出部分资金，与就业单位和没有收入来源的村民签订协议。根据各个岗位、年龄层次和文化层次，制订就业培训计划，带动村民再就业的积极性，让其能尽快地适应城镇生活，同时也有利于改善政府、企业与拆迁村民的关系，有利于中部国际商贸城在荷塘乡更好地发展，确保了社会的和谐稳定。
4.3适当增加货币安置模式的比例，压缩实物补偿模式
荷塘安置区安置房补偿模式属于实物补偿模式，目前湘潭市城区存量住房空置率为19.3%，2012年以后新建商品房空置率为32.8%。从宏观上来讲，如何消化商品房库存量，调整住房结构，是湘潭市急需解决的重要经济问题之一。如果能提高集体土地上房屋拆迁的货币安置比例，利用新型城镇化政策努力提高城镇人口规模，用补偿的货币购买现有的商品房，既能保障被拆迁村民的住房质量和生活质量，又能减少当前商品房市场的库存量。
5结论
集体土地上房屋拆迁补偿安置房安置模式，在一定的历史时期对城市建设起到了促进作用，有利于市场经济的发展。虽注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式与社会关系，解决了村民的后顾之忧，但仍然存在著小产权房、土地利用不集约、利益难以均匀分配、房屋质量不达标等缺陷。
安置房是以政府为主导的安置模式，虽然能解决现有的短期问题，但是对长期的运作不利，而且还给政府带来了巨大的财政压力和不可持续发展等新的问题。因此，我们应从长远的发展的角度着手，以增加就业安置与货币安置为主导，调整现有的安置政策。
参考文献：
[1]湖南省人民政府.《关于湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的批复》湘政函〔2010〕101号[Z].2010-04-15.
[2]孙.城市化进程中失地农民权益的法律保障[D].济南：山东大学，2011.
