前言：中文期刊网精心挑选了土地征地赔偿规定范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地征地赔偿规定范文1
一、征地补偿安置协议是一种行政合同，征地补偿案件属行政诉讼的受案范围。
近几年来，随着城市化进程的不断深入，征地拆迁工作在全国各地铺天盖地陆续展开，由此而带来的社会矛盾也不断涌向法院。征地补偿安置协议纠纷就是其中之一。此类型纠纷主要表现在当事人对征地补偿安置协议的签订、履行、变更、解除等过程中。根据纠纷的表现形式，有些法官认为此类型纠纷属普通民事合同纠纷，应属民事诉讼的受案范围。但笔者认为，此类协议是一种典型的行政合同，属行政诉讼的受案范围。
（一）、征地补偿安置协议是一种典型的行政合同。
征地补偿安置协议是指征地行政主管机关（通常为区、县级以上国家土地行政主管部门）为了公共利益的需要，按照法定程序将一定范围农村集体土地所有权转为国家所有权，并就经济补偿、安置等问题与被征地方协商一致而签订的协议。由此可见，征地补偿安置协议签订的目的是为了实现特定的行政管理目标和行政职能，征地补偿安置协议的一方当事人必为行政机关，依《重庆市征地补偿安置办法》第三条第一款“市和区县（自治县、市）人民政府应加强对征地补偿、安置工作的领导，土地行政主管部门具体负责实施。”的规定，该行政机关必为市和区县（自治县、市）人民政府的土地行政主管部门。征地补偿安置协议同时还属于一种合意行为。而根据方世荣教授在全国高等政法院校法学主干课程教材上对行政合同的定义，我们可知，行政合同又称行政契约，是指行政主体为了实现特定的行政管理目标和履行行政职能，与相对人之间经过协商，双方意思表示一致所达成的协议。根据该定义标准，结合征地补偿安置协议的签订背景、签订目的、双方当事人等要素，我们发现，征地补偿安置协议是一种典型的行政合同。
（二）、征地补偿纠纷属行政诉讼受案范围。
征地补偿安置协议是一种典型的行政合同。分析征地补偿安置协议的行政可诉性，应先从分析行政合同的行政可诉性入手。司法实践中，有些法官认为，行政机关的行政合同或行政契约行为，是不可诉的行政行为，属普通民事合同行为。笔者认为，行政合同是行政与合同的混合体，既具有合同的特点，又有行政的特点。一方面行政合同以双方当事人意思表示一致为成立要件，行政机关不能以行政命令强迫相对人签订行政合同，双方意思表示一致，这就是合同特点的体现；另一方面，行政合同的双方当事人中，一方必为行政机关，其签订合同的目的是为了公共利益，且在行政合同的签订、履行、变更、解除中，行政机关享有行政优益权，行政机关对相对人或者他人已签订的合同，可以根据国家行政管理的需要，依法变更或解除，而相对方则不享有单方的变更和解除权，因此，不论是签订合同，还是变更或解除合同，均具有行政行为的特征。这种行政性也就是决定行政合同行政可诉性的根本所在，征地补偿安置协议也是如此，均属《行政诉讼法若干问题解释》第一条第一款规定的受案范围。
（三）征地补偿纠纷有别于征地补偿款分配纠纷，后者属民事纠纷。
征地补偿纠纷与征地补偿款分配纠纷均是源于征地行为，但两者产生在不同的发展阶段。大家都知道，征地补偿安置协议通常由村、社与土地主管部门签订，然后村、社再根据每户农民的承包地面积来分配征地补偿款，征地补偿纠纷通常就发生在前一阶段，而征地补偿款分配通常发生在后一阶段。同时，两者纠纷的性质、当事人也有重大的区别，征地补偿纠纷为土地行政主管机关与被征地人或其他权益人的行政争议，而征地补偿款分配纠纷为农村集体经济组织成员内部的民事争议，前者是行政法律关系，后者为民事法律关系。人民法院在受理案件的过程中，必须要厘清当事人争议的事实，是征地补偿纠纷还是征地补偿款分配纠纷，必要时也可以向当事人释明，由当事人来选择。如案例：某村甲社有120亩土地被征用用来修建水库，土地行政主管机关与甲社签订征地补偿安置协议，为了减少中间环节，征地补偿款由甲社所在的镇政府制表直接发给每一户农民。在发放过程中，甲社认为有2亩土地的征地补偿款应属社集体所有，而不应该发给农民乙，遂引起纠纷。从上述案例看，如果甲社认为土地行政主管部门履行征地补偿安置协议有瑕疵，要求补偿2亩集体土地的征地补偿款，就是对行政合同的履行有争议，可提起行政诉讼，属行政案件受案范围，当然，如果甲社对征地补偿方案有异议，依照《重庆市土地管理规定》第三十七条（三）项“……被征地单位和个人对补偿安置方案提出异议的，由区县（自治县、市）人民政府协调。协调不成的，报请征用土地的人民政府裁决。”的规定，在前，应当先申请协调、裁决；如果甲社认为是120亩土地的征地补偿款分配有瑕疵，这就是甲社集体经济组织内部的争议，可提起民事诉讼，属民事案件的受案范围。
二、征地补偿行政案件的当事人不拘泥于协议的双方当事人。
在实际审判工作中，有些法官认为，征地补偿安置协议是一种合同行为，根据合同的相对性原则，该类案件只能由合同的双方当事人向法院提起。笔者认为此种观点过于狭隘，忽视了行政合同行为的行政性，无形之中也剥夺了其他合法权益人的诉权。最高人民法院《行政诉讼法若干问题的解释》第十二条明确规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服，可以依法提起行政诉讼。”该条之中的具体行政行为并未排除行政合同行为，同时，第十六条还规定“农村土地承包人等土地使用权人对行政机关处分其使用的农村集体所有土地的行为不服，可以自己的名义提讼。”该条也赋予了土地使用权人对行政机关处分农村集体土地行为的权，其中，这里的处分土地行为也未排除征地补偿这类行政合同行为。从上述两条规定，我们就可以看出，只要合同双方当事人之外的其他权益人有足够的证据证明该行政合同行为侵犯了其合法权益就可以提起行政诉讼。同样以上述案例为背景来分析，如果土地行政管理部门把本属于农民乙2亩土地补偿款，发给了甲社，这时，农民乙就可以以土地行政管理部门为被告提起行政诉讼。因为，土地行政管理部门在履行征地补偿安置协议的过程中，侵犯了农民乙的合法权益，农民乙就应当享有诉权，这也符合依法行政的原则。
三、行政机关履行征地补偿安置协议不适格，应通过行政非诉执行途径解决。
大家都知道，征地补偿同时还属于行政补偿行为的一种，征地补偿安置协议履行不当，通常也表现为行政补偿的数额不当、相对人不适格等问题，如果相对人认为行政机关履行不当，可依法提起行政复议、行政诉讼；但，如果行政机关认为补偿对象不适格，该怎么办，现行法律并没有明确规定。为了更加直观地分析此问题，我们仍以上述案例为背景，假设甲社以2亩集体土地的征地补偿款由该社全体村民集体所有为由向法院提起行政诉讼，如果法院审查后认为该部份土地补偿款确属该社村民集体所有，而不该由农民乙所有，甲社该如何收回这部分征地补偿款呢？这就是行政机关履行征地补偿安置协议不适格的例子。司法实践中，法官们存在很大的分歧。有的法官认为，征地补偿款行政机关是支付出去了，应当认定已履行职责，即使补偿对象不适格，也应当由他们通过民事诉讼途径解决，即应当由社和村民之间通过民事诉讼途径，以不当得利要求返还，或者以征地补偿款分配为由提起民事诉讼；还有些法官认为，行政机关支付对象不适格，应当由行政机关直接相对人，以不当得利要求返还。笔者认为，征地补偿安置协议履行不当，应通过行政非诉执行途径解决，即由行政机关作出收回征地补偿款决定，当事人若拒不履行，待生效后申请法院强制执行。其理由为行政机关有权利也有责任依法纠正错误的行政行为，作出一个新的行政行为，来保护合法权益人的正当利益，如对该行政行为不履行，可依法申请法院强制执行，当事人不服也可以对此提起行政诉讼。但是，无论怎样都不能抛开行政机关，由社与村民之间自己通过民事诉讼途径来解决，因为这是征地补偿纠纷而不是征地补偿款分配纠纷，不能因行政机关的错误行为由相对人来“买单”。
四、征地补偿行政案件可以调解。
我国《行政诉讼法》第五十条规定：人民法院审理行政案件，不适用调解。那么，征地补偿行政案件能否适用调解呢？笔者认为，征地补偿行政案件可以适用调解，其理由为：《行政诉讼法》第六十七条规定行政侵权赔偿诉讼可以适用调解，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十条规定，人民法院审理行政赔偿案件在坚持合法、自愿的前提下，可以就赔偿范围、赔偿方式和赔偿数额进行调解，也就是说与行政诉讼关系非常密切的行政侵权赔偿诉讼还是可以适用调解的。调解在民事、商事和刑事自诉案件中作为一种工作方式和结案方式，其优点很多，如方法灵活、自动履行率高、程序简便等，且征地补偿安置协议是基于当事人意思表示一致而成立的，这种合意成了对征地补偿纠纷进行调解的法律基础。因此，可以将调解制度引入征地补偿行政诉讼中，以促进纠纷的解决，提高办案效率，以加快和谐、稳定社会的构建。
五、征地补偿行政案件的裁判形式。
土地征地赔偿规定范文2
关键词：失地农民；征地补偿费；养老保障；综述
一、国内外征地补偿研究
1.国外征地补偿标准研究
在英国，对征地补偿的土地征用费，主要是根据征用之前的市场价格计算。如果有些土地在征用前因要转为公共开发地而造成地价上涨，原则上补偿价格不包括地价上涨部分，但对某些合理的上涨部分可予以考虑。在美国，征地补偿采用公平的市场价格，其中包括土地的现有价值和潜在价值。在日本，土地征用赔偿有五大种类：征用损失赔偿、通损赔偿、少数残存者补偿、离职者赔偿、事业损失赔偿。在征地补偿标准的制订原则方面，除了完全补偿、不完全补偿以及相当补偿这三种之外，当代日本出现了一种“生活权补偿”理论，即认为有必要为恢复原来的生活状况给予其所必须的生活补偿。
从以上对征地补偿标准的研究来看，在西方发达国家市场经济发展的背景下，对于征地补偿标准应该由政府定价还是由市场定价虽存在争论，不过总体上按照市场价格补偿越来越被认同。因此，在发展中国家的征地活动中应该充分结合本国国情进行学习与借鉴。
2.国内征地补偿费发放研究
首先，征地补偿费的计算额度少。以土地平均年产值作为补偿标准来计算显失科学性。一是不符合和法治规定。二是不符合市场经济发展规律。由于工农产品存在“剪刀差”，这使得运用倍数法确定的土地征收补偿标准偏低。三是不符合地区差异。实践中耕地利用方式多种多样，往往引起产值差异非常大，具有明显的不确定性。
其次，征地补偿费的处置方式单一。按照目前对失地农民的经济补贴方式，我国征地补偿费的处置方式主要为单一化的一次性现金补偿。多种补偿方式的配合使用对确定征地补偿标准具有更大的不确定性，要实现公正、公平还需进行深入地研究。
最后，征地补偿费的留存缺陷。村集体留存比例过大，由于缺乏严格的监督管理机制，留存款在使用上存在较大的漏洞。另外，征地补偿费在失地农民之间的分配、农民征地补偿费的自我留存方面也比较混乱。
二、我国征地补偿与失地农民养老相结合研究
1.关于是否将征地补偿费用于缴纳失地农民养老保险方面
吴珂珂指出：“以土地换社保”的最大亮点就是建立了失地农民保障的长期有效机制，而且将失地农民纳入了社会养老保险体系，使失地农民实现了“农转非”，走出了由“农民”变“市民”的第一步。杨卿指出：将失地农民纳入城镇养老保险体系在未来会产生较大的资金缺口，需要雄厚的财力支持，缺乏可持续性和可复制性。王林燕指出：由于我国现行征地补偿制度存在缺陷等原因才导致失地农民养老保障方面的缺失。刘大平指出：现行的征用和补偿框架下，不能从给农民的补偿费中扣除很大比例直接纳入到政府的社会保障资金账户，而应该从政府的土地收益中拿出一部分作为保险基金。
由此可见，建立失地农民养老保险制度应该视国情而定，逐步将征地补偿费用于缴纳失地农民养老保险应该是未来征地补偿费利用的趋势所在。
2.关于是否将征地补偿与失地农民就业安置相结合方面
在土地使用权的转让过程中，被征地农民的就业是保障农民的生活，解除其后顾之忧的根本途径。按照法定的征地补偿标准领取一次性安置补助费后自谋职业，政府和征地单位不再负有安置就业的责任。法定安置途径的缺陷，导致失地农民失去了再次就业的机会。
各地对失地农民就业安置的措施主要有两种：（1）货币安置。（2）招工安置。征用土地公告、征地补偿安置方案公告及征地补偿登记制度，是搞好征地补偿安置的基础性工作，也是政府依法行政的重要内容。刘大平认为，针对农民地上的损失赔偿应该直接交到农民手中，而针对农民今后生产和生活的补偿费用应由政府指定金融机构（例如农村信用社、农村基金会）代管。
3.关于是否放弃补偿、入股分配，将农地承包经营权股权化方面
在城市化进程的大背景下，有关土地资源的非农开发收益分配问题，按人分配股份，集体收回土地统一配置，农户则按股分享土地非农开发的收益是一个不错的选择。一方面，在确认土地所有权投资的权益主体时，必须以法律的形式明确土地的使用权属于农户，土地的所有权属于农村集体。所以土地使用权的投资收益，应该归农民享有。另一方面，可以防止产权主体多元化，减少上级政府对农村集体土地流转的行政干预，在法律层面上明确农民的相关权益和村集体的所有权权益。
但是有的学者则提出了反对意见，认为在土地市场发展不充分的地区，土地的价值无法得到真实的反映，如果经营不善还有可能导致土地不仅无法实现增值反而要承担债务偿还的责任，具有一定的市场风险和经营风险。
三、结论和建议
通过对以上文献的梳理和分析不难看出，对于被征地农民的养老保障以及征地补偿问题研究，国内外学界取得了丰硕成果，但只有保证研究的系统性、动态性和持续性，才能更好地为解决问题提供思路。
参考文献：
[1]刘浩.葛吉琦.国内外土地征用制度的实践及其对我国征地制度改革的启示[J].农业经济，2002（5）.
[2]马银芳.土地征用补偿的“理论、原则及标准”之解读[J].甘肃农业，2005（10）.
[3]韩申山，姜志德.完善我国土地征收补偿制度的思考[J]. 安徽农业科学，2005（7）.
[4]胡川.基于农民意愿的土地征收补偿标准研究[J].安徽农业科学，2008（13）.
[5]朱道林.现行征地补偿制度的五大误区[J].国土资源，2004（35）.
[6]邢海虹，刘科伟.征地补偿标准研究综述[J].国土资源科技管理，2007（3）.
[7]惠晓峰.农民失地补偿及社会保障问题的探讨[J].农机化研究，2006（6）.
[8]吴珂珂.城市化进程中我国失地农民养老保障问题研究[M].
[9]杨卿.对当前我国失地农民社会保障模式的评估[J].商业时代，2008（32）.
土地征地赔偿规定范文3
甲方：____________________建设单位
乙方：____________________________
甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和省（自治区、直辖市）市（县）政府的有关规定，就______省（自治区、直辖市）、_________市（县）___________乡（镇）_______村征地补偿安置事宜达成如下协议：
一、征用土地面积及安置人数
甲方征用乙方集体所有、使用的土地，面积为_____平方米，四至（见绘图），常住户口_____人（其中应安置____人），由甲方依据____确认。
二、手续的办理
乙方自签订本协议之日起_____日内办理_______手续，并将原所有、使用的________所列项目完整地交给甲方，甲方应派员验收。验收中如发现与_________所列项目不符时，对意外情况，乙方应向甲方如实说明情况；对因乙方过错而造成的损失，乙方应负赔偿责任。
三、征地费用及其标准
征地费用包括 ________费用，以《土地管理法》第40条第2款规定为基本标准（标准的数额应具体化）。
四、补偿、安置费的结算
土地补偿费和安置补助费的结算，按照财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》和_________省（自治区、直辖市）、_________市（县）政府的有关规定，在______年_____月____日前到甲方所在地办理。
五、违约责任
违反本协议规定的，由违约方向对方支付违约金______元人民币，并赔偿因此而造成的损失。
六、生效
本协议自甲、乙双方签字之日起生效。本协议一式____份，甲乙双方各执________份。
甲方：（签章）_______________
土地征地赔偿规定范文4
一、征地补偿的民法基础———地上权制度
地上权制度在西方民法中具有悠久的发展历史。初期的罗马法对于地面上的物品适用添附原则,即“一切被建筑于地皮上的物添附于地皮,建筑物不具有地理的价值,建筑人不能取得建筑物的所有权,所有权归土地所有权人享有”(杨立新,2000)。这种添附原则不利于建筑人权利的保护,为此,罗马法规定了地上权制度,允许建筑人在享有地上权时可以先向土地所有权人支付地租,由此获得保存建筑物和其他工作物的权利。这种制度为后世的德国、日本、瑞士、意大利等国的民法典所继承。而在英美法系国家中,为解决土地归属与用益的矛盾,在财产法中也对土地租赁占有人规定了与大陆法系地上权人类似的权利(包括可以代代继承、可以自由买卖)并使这种无限的租佃人权利演变为后来土地的绝对所有权(李进之,1999)。地上权制度更进一步的发展就是我国台湾地区民法所规定的法定地上权的两种情形,其一是当土地及房屋同属于一人所有,而以土地及房屋进行抵押,如经拍卖,其土地及房屋的买受人各异时,房屋所有人亦当然取得土地的地上权;其二是房屋、土地本属于一人所有,而仅以房屋或土地一项抵押,当拍卖房屋或土地时,房屋所有人当然取得土地的地上权。这种规定是在确保债权安全的基础上,充分考虑到最大限度地利用物的效能而设计的,以期充分利用物的多重价值。
地上权制度体现了人类对资源稀缺性的深刻理解和理性选择,同时地上权人享有与土地所有权人相对抗的充分权利,从某种意义上讲,它也是私人财产权神圣不可侵犯的民法表达。在地上权制度中,地上权人的权利主要包括对于因行使地上权而建立起来的建筑物享有所有权,地上权和此建筑物的所有权都是可以转让的权利,在地上权上可创设抵押权、土地债务等其他权利(何勤华,李秀清,2000)以及排除他人妨害的物上请求权、相邻权、在地上权相灭时取回其所设之物的权利。当建筑物成为地上权人的工作物时,如果地上权因存续期间届满而消灭,地上权人有权要求土地所有人按建筑物现时价格进行补偿。德国民法典关于不动产所有权保护的规定均适用于地上权,当土地所有权人在期限届满之前行使返还土地请求权时,必须对地上权人的地上权提供适当的赔偿,而且这并不导致地上权的当然消灭(何勤华,李秀清,2000)。我国台湾地区民法典第840条规定,地上权人之工作物为建筑物者,如地上物因存续期间届满而消减,土地所有人应按建筑物之时价为补偿。同时,我国台湾地区所颁布的《大众捷运法》也有空间地上权的规定。《大众捷运法》第19条规定,大众捷运系统因工程上之必要,得穿越公、私有土地及其土地改良物之上空或地下。但应择其对土地及其土地改良物之所有人、占有人或使用人损害最少之处所及方法为之,并应支付相当之补偿。前项须穿越私有土地及其土地改良物之上空或地下之情形,主管机关得就其需用之空间范围,在施工前,于土地登记簿注记,或与土地所有权人协议设定地上权,协议不成时,准用土地征收条例规定征收取得地上权。由此可知,地上权人享有充分的权利保障,目的也是防止土地所有权人利用所有权妨碍地上权行使,调动用地者的积极性,激活房地产市场,发挥物的效用,满足社会发展需求,实现利益的合理配置。从这一理念出发,美国宪法第五修正案规定,政府无权征收个人土地和财产,除非给予合理的赔偿。
我国内地土地使用制度的运行模式来源于香港,这种土地使用权制度的规定并不是经过法学上严格论证后提出的法律概念,而只是经济上的“土地使用”加“权利”这一法律外壳(梁慧星,1998)。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。从此条规定看,这种“中国特色”的土地使用权制度是与依补偿原则的地上权传统理念相悖逆的。而《城市房地产管理法》第19条规定,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。这一规定实际上肯定了土地使用者的地上权,即在特殊情形下,作为土地所有者的国家对于享有“地上权”的土地使用者有补偿义务,体现了对于权利的尊重和法律面前一律平等的准则。我国的土地使用权制度,部分地包含了地上权的内容,但在如何平衡保护土地所有权人与土地使用权人的权益上,实践中还存在诸多弊端和理论障碍。在我国建立地上权制度,应当包含国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权中用于植木造林的权利,“用地上权一以贯之,使相同的权利归并到一起,使立法更为明确、更为简洁,且与国际立法习惯相一致,更便于执行和进行经济交往”(杨立新,2000)。而这一制度构成了征地补偿的民法基础,即地上权人的地上权因征地补偿而消灭。征地补偿不再仅仅是日常生活中的行政性或政策性法律规定。
作为土地所有权主体,国家应当依照地上权的规定保护地上权人的权益,在实践中充分贯彻地上权的物权法律属性。地上权制度的设定能够体现民法精神的重要一面,即反映国家与用地者之间作为平等主体所构成的民事法律关系。国家无权随意剥夺用地者的财产,而应依平等协商原则解决问题,这就为国家行为设置了权力底线,使其更加符合理性原则和权力自我约束理念,国家行为的合法性由此获得认同。
二、地上权制度对于征地补偿的实践意义
根据《城市房地产管理法》第19条的规定,土地拆迁征用的理由是“根据社会公共利益的需要”,这是一个弹性很大的表述,我国至今尚无有关权威性解释对其予以说明。政府土地管理部门的自由裁量总会包含许多不确定性因素,“国家人”基于个人利益的“权力腐败”对私人利益、国家利益的损害让人不安,这种对于私有财产的不安全感甚至造成社会不稳定和个人情绪上的抵触。但若每个利害关系人都对政府过分要求,追求过高补偿,拒绝配合政府行为,则会降低行动效率,从根本上有碍社会发展。为此,民法的地上权制度可以发挥制度补偿的积极意义。地上权制度的设定处处考量物的充分利用。
土地征地赔偿规定范文5
美国：各方协商合理赔偿
司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。
希尔供职于一家民间法律机构，多年来一直关注政府在拆迁中的作为。在希尔看来，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。
拆迁补偿有标准
在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”――市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。
私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国是一个强调与保护个人利益的国家，但对公众利益也不能不管不顾。美国相关法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。
公平市场价格是为双方达成拆迁协议提供一个标准。如果当事双方不能就合理补偿达成一致，还可以走司法程序。
“拥有自己的树”
很多人可能都听过这个故事：在美国乔治亚州的雅典城有一棵著名的“拥有自己的树”。一百多年前，雅典城的一位老人因担心自己去世后，后院里的一棵老橡树“遭遇不测”，便在遗嘱里把这棵树的所有权，连同树下八英尺半径的土地赠给了这棵树。
随着城区发展，后院变成了街道，老橡树和围在它周围的栏杆正好在路中央。无疑，这棵树已经阻碍了交通。但是，在要不要移走这棵树的听证会上，附近社区的居民认为，公众受影响的利益，在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。最后，这棵树保留了下来。
这或许是一个极端的例子，但至少说明，在美国不是一说公众利益，私人财产权就理所当然地要让步。希尔所在的法律机构就曾代表普通居民对多个州政府的征地特权滥用进行上诉，并取得了部分胜利。
在公私之间寻求平衡
那些希尔们无法获胜的动迁官司，结局通常是政府强制性拆迁。但在最高法院做出决定之前，普通居民可以对政府特权及规定作出挑战。
美国各个州均制定了不同版本的“重要空间法”及动迁细节和补偿办法，赋予政府因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权。希尔赞同这些，但是对地方政府因经济开发而动用拆迁特权提出质疑，其中的关键在于“公共利益”和“合理赔偿”的标准难以确定。
康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，当地经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。然而，一些被涉及到的私有土地拥有者反对动迁，无论政府给多少补偿金他们都不搬，“合理补偿”不好确定。动迁户还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5：4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。
法官们的谨慎，反映了美国司法努力在公私之间寻求一种平衡。而总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中也各有输赢，这在一定程度上使政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，而民众也渐渐习惯了更多地考虑公共利益。
韩国：依法处理一草一木
韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。
黑社会手持武器冲进居民住宅，强行要求对方迅速搬家，这是韩国电影《卑劣的街头》中出现的画面。但事实上，韩国房地产开发过程中黑社会的血腥和暴力其实只出现在电影里，在现实生活中很是罕见。
高额拆迁费令开发商却步
韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，比较重要的是《城市开发法》和《土地补偿法》，其中对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，那么，一场漫长的谈判就开始了。
首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。
如果有一处临街的房屋，房主听说拆迁动议了，突击把房子改造成饭店，这个法律不予认可。但是，如果某一处房屋原来是饭店，现处于歇业之中，那么拆迁前宣布饭店恢复营业，开发商就没有办法了，只能按饭店给予高价补偿。
如果是连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来，以群体的名义维权。他们的原则是：一草一木都要付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来，拆迁费用十分惊人。因此，在韩国，很少能看到像中国一样成群连片的旧区改造。
这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。
向“钉子户”妥协
在韩国，存在纷争比较多的是公营事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等。按韩国媒体说法，公营事业征地，经常发生“物理冲突”，也就是肢体冲突，即居民与警察发生暴力打斗。近期比较著名的案例，是韩国政府在平泽地方征用土地为驻韩美军修建新军事基地，遭到平泽居民暴力抵抗，多次发生流血事件，政府头疼不已，从总统到总理多次现场办公，但居民坚决不让步。最后，政府不得不宣布建设计划推迟四到五年，也就是说，现政府已经承认无能为力，把包袱丢给下届政府了。
据韩国朋友介绍，韩国也有最牛的“钉子户”。数年前，京畿道内一公司成片开发，遇到一房主，对祖业极为热爱，坚决不卖房子。不是给多少钱才合理的问题，而是不管给多少钱都不卖。此住户四周的房子全部出卖了，该公司也启动了工程，但这一家到底挺了下来。该公司毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为京畿道一景。
我就此问过韩国朋友：难道不能他吗？韩国朋友很惊异：人家自己的土地自己的房子，不想卖给你，你凭什么人家呢？更主要的是，没有罪名，更没有法律适用啊！
印度：强行征地难见效
地方政府以强制性手段征购土地的极端做法，反而使矛盾日趋白热化。
警察干预反使矛盾升级
“征地”是近几年才经常见诸印度报端的字眼。自从政府推出的“特别经济区”政策，需征用农业用地或荒地建设工业园区之后，由征地引起的纠纷越来越多。3月14日，印度东部西孟加拉邦警察在一个南迪格拉姆村里，向示威群众开火，导致14人死亡。这个村子就是被政府相中建设一个以化工业为主的特别经济区，计划征购4050公顷土地。
南迪格拉姆村村民对此甚为不满，他们不愿意改变长久以来的生活方式。在与示威者纠缠了两个月后，政府采取了极端措施，2000名警察进驻南迪格拉姆村，强行驱散了示威者。
事件的后续发展其实对政府很不利，不仅西孟加拉邦高等法院要求印度中央调查局对警察向群众开火一事展开调查，而且迫于各方压力，西孟加拉邦政府立即软化了态度，表示放弃在南迪格拉姆村的建设计划。
村民的抗议似乎赢得了胜利，但是由过去的经验来看，这次也许还要加个问号。在矛盾面前，印度地方政府惯用“拖”字诀，往往退一步，服个软，避避风头，等时机合适了再卷土重来，这种方法至少在西孟加拉邦的另一个村子信格尔获得了成功。
受害者是以地为生的农民
国人一听到征地拆迁纠纷立即想到的是价钱问题，在印度，钱却不是最主要的诱因。在西孟加拉邦的几个征地纠纷里，政府其实提出了相当合理的赔偿方案，比如，在信格尔，1英亩一年收获一季的农田赔偿85万卢比（即1公顷4．6万美元）；1英亩一年收获两季以上的土地赔偿115万卢比（即1公顷6．3万美元）。
在印度，反对政府征购土地的往往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量农田集中在地主手中，他们拥有土地却不见得自己耕种。比起日益微薄的田租，巨额的政府赔偿显然更有吸引力，这也正是尽管抗议声浪不断升级，征地计划却依然能顺利进行的原因。信格尔的一位地主曾经对当地媒体说：“我们应该把塔塔集团老板的照片供起来，因为他要来建厂，这里的地价涨了一倍。”
真正坚定的抗议者来自租赁土地耕种的佃农和拥有少量土地的自耕农，一旦失去土地，他们就失去了谋生的手段。尽管政府反复强调工业园区和工厂建成之后将解决大批当地人就业，但这些村民仍然充满怀疑和抗拒。
土地征地赔偿规定范文6
关键词：后拆迁时代；;失地农民；补偿效果评价；
中图分类号：C829.21文献标识码：A
1 后拆迁时代失地农民格局
城镇化是拆迁的根本原因，城市发展、城乡一元化，使拆迁成为城市建设的必要手段；城市规划的整体性，土地财政的发展模式，是拆迁的直接原因；我国的土地公有制度以及对于私有财产不健全的保护机制，使拆迁，这项需要兼顾经济与民生的工作，有其独特的艰巨性。
后拆迁时代，指2007年颁发《物权法》，2009年施行《循环经济促进法》以来，
拆迁工作从原有的行政强拆向征用补偿的转变，体现对私有财产的尊重，对人权的尊重和经济与民生的平衡。总体而言，《物权法》《循环经济促进法》并没有对拆迁制度改革立法产生直接正面影响，各地对“后拆迁”理念的执行，良莠不齐，效果各异。
拆迁，必定带来利益的冲突，个人利益与集体利益在私有财产的处理与补偿上引发争议，但是，城镇化是大势所趋、发展必然，因此，失地农民群体、拆迁工作问题，是社会性、结构性的。问题核心在于，如何妥善做好拆迁工作及解决拆迁引发的问题，在尊重人权、私有财产的基础上，引入良性机制，加强权力监管，做好物质补偿和非物质补偿，为失地农民提供今后生存的优质硬件和软件。
失地农民，其核心是生产模式的强行转变，该群体原先从事农业，因城镇化进程失去土地，被迫转变其生产模式、生活环境，往往在技能和心理层面较难适应城镇的生活方式，该群体年龄总体较大，移居城镇后，主要依靠子女城市打工收入，自身很难融入新的生产生活中，因此，关注其物质、非物质层面补偿，是拆迁工作重要问题，拆迁目的，不仅是空间位移，更要提供拆迁者新的生活环境和发展模式。
2 国外土地征用和失地农民补偿的经验借鉴
参照发达国家土地征用和征地补偿经验，首先，西方发达国家实行土地私有制，这对土地征用及征地补偿的一系列工作具有纲领性作用，使相关工作在制度、规范下良性运转，充分尊重人权及私有财产，体现发达国家的秩序和优越性。
2.1 土地征用：
发达国家实行土地私有制，土地自由买卖不涉及政府，出于公共利益的需要，政府可征用土地。发达国家建立了健全的征地制度，有严格的法律和征地程序作为保障，并在议会、法院、新闻媒体、民间组织的严格监督下进行。
政府征地目的必须出于维护公共利益，而且要在充分尊重和保障农民合法权益的前提下，以平等、自愿、互利的原则，在征地双方平等协商基础之上，按照土地的市场价格进行补偿，并对失地农民以后的生活问题作出一系列安排。政府征地时间一般较长，虽然效率较低，但有利于化解各种矛盾，防止征地过程中的政府短期行为。
在英国，政府和职能部门征用土地的依据是《强制征购土地法》，而且征地必须经过议会的批准才可以进行。当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。中央政府也拥有强制征地的权力，通常用于重大的基础设施项目，需要议会通过。
在美国，土地征用称为“最高土地权的行使”。《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征用的方式获得各种土地或土地权益。政府鼓励农民保护农业土地资源，不会轻易征用农民土地。美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
在德国，与土地使用相关的征用行为一向被认为应该公益优先，以实现土地资源优化配置。德国从最佳利用土地、调节土地供给、进行城市再开发等角度出发，积极实施土地征用。为防止征地权被滥用，德国土地征用主体被严格限定为地方政府和依法取得公益建设的单位。
2.2 失地农民征地补偿
在多数国家，土地征用方都给土地所有者以较为满意的补偿，征地补偿通常由两部分组成：土地征用费、土地赔偿额。土地征用费相当于土地价值，一般按照征用时的市场价格给予补偿；土地赔偿额是对土地权利因征用而造成的经济及其他损失的补偿，通常给予失地农民以社会保障权利。
发达国家对于保障失地农民的权利有较成熟的运营模式，以建立失地农民社会保障基金的形式进行，该同行做法有助于补偿保障的运行，降低失地农民风险，促进社会发展。多数发达国家法律规定，将征地严格区分为公共利益和非公共利益两种类型，采用不同的征地补偿标准。
参照国际经验，多数发达国家社会保障基金由私营机构而非政府机构运营，且由多家经营，而非一家垄断；并且经营机构、管理机构分开设置，各司其职，互相制衡；保障内容包含：失地农民最低生活保障、养老保障、医疗保障、教育及培训、法律援助，可谓物质补偿、非物质补偿俱全。该形式提高执行效率，运营收益，有效防止政府执行的专行与腐败，以市场化、制度化、规范化的模式进行社会保障工作。
在英国，被征用的土地所有者一般都有获得赔偿的权利。政府还会提供相关的教育技能培训及法律援助。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。美国还考虑到附近的土地所有者因此而蒙受的损失，也一同对其给予补偿。
德国征地补偿较灵活，它以正式征用日期的交易价格为准，由土地鉴定委员会经调查后决定。土地征用补偿价格由全国土地调查委员会经过调查后核算并最终实施。
3 后拆迁时代失地农民补偿效果评价体系
根据国外土地征用和失地农民征地补偿的流程与经验，可建立一个适用于分析我国后拆迁时代失地农民补偿效果的评价机制，由以下部分组成：
表一后拆迁时代失地农民补偿效果评价体系
4 后拆迁时代失地农民补偿效果评价-以南京市江宁区为例
拆迁安置总伴随城镇建设进行，征用土地往往与地方规划建设紧密联系，南京市江宁区在近十余年大刀阔斧的建设历程上，征用土地逐步投入城镇建设，架构起江宁区发展新格局。
江宁区行政区划分为九个街道：东山街道、秣陵街道、汤山街道、淳化街道、禄口街道、江宁街道、谷里街道、湖熟街道、麒麟街道。江宁区在近十余年的规划发展下，形成6大功能区：江宁经济技术开发区（秣陵街道）、江宁大学城（秣陵街道）、汤山新城（汤山街道）、禄口国际机场（禄口街道）、滨江新城（江宁街道）、麒麟生态科技园（麒麟街道）。
其中，江宁经济技术开发区、江宁大学城建设时间较早，相关拆迁安置工作不属于“后拆迁时代”范畴，其余四大功能区建设时间较晚，相关拆迁安置工作属于“后拆迁时代”（即2007年后）范畴，属于研究对象；再者，2010年南京市政府集群式建设四大保障房片区，其中的江宁上访保障房片区，解决部分江宁区失地农民住房问题，同样属于研究对象。本文选取四大功能区中较有代表性的拆迁安置小区和江宁上访保障房进行分析，参考上文提出的评价机制给出评价。
因为每一个拆迁安置片区的居民往往来自临近不同的征用土地，征地与安置地之间往往是多对多匹配，所以无法追究每一宗征地对应的安置地，但是可以根据征地用于建设的时间和安置地投入使用的时间推算出同一时期的征用地建设目的以及相应安置地补偿情况。江宁2007年后土地征用，目的是城镇建设，即建立“汤山新城”、“禄口国际机场二期工程”、“滨江新城”、“麒麟生态科技园”。上述评价体系四个模块中，除了“安置小区”有较强个性特征，其余“土地征用”、“征地补偿”、“保障机制”三个模块，具有同期宏观相似性，对三个模块进行整体阐述。
2007年后的征地拆迁安置工作，依据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》《南京市江宁区被征地农民基本生活保障试行办法》《南京市被征地人员社会保障办法》文件执行，工作流程如下：
一、征地公告及拆迁安置登记：经省市级发改委、国土资源局、规划局等一系列建设相关部门批准后的征地方案下达至南京市国土资源局江宁分局后，江宁分局进行征地公告，期间当地居民到指定部门办理拆迁安置登记手续，有争议者由政府协调，协调不成由人民政府裁决。征地补偿争议不影响征地方案实施。
二、土地、青苗及附着物补偿：征用村民小组土地，土地补偿费总额的70%纳入被征地农业人员基本生活保障资金；土地补偿费总额的30%支付给该村民小组，纳入公积金管理，用于农村集体经济组织发展生产和公益性事业；青苗及附着物按相应标准赔偿。
三、被征地人员安置补助：将征地人员划分为四个年龄段，根据是否符合文件所列条件以及该年龄段占总人数比例进行适度补助。
四、房屋拆迁补偿：按照补偿形式分为：货币补偿、产权调换、自拆自建。一些无法货币化、产权化构筑物施行自拆自建，须得到规划、国土部门确认；货币补偿根据房屋面积及性质选取房屋重置价、购房补偿价、区位补偿价予以补偿；产权调换根据面积及性质进行置换，并在面积方面给予一定程度优惠。将上述工作流程纳入评价体系中，见下表：
表二后拆迁时代失地农民补偿效果评价体系----以南京市江宁区为例
后拆迁时代失地农民补偿效果评价体系----以南京市江宁区为例
评价体系中的“安置小区”具有个性化特征，因此单独评价，选取南京市江宁区2007年后因建设发展汤山新城、禄口国际机场二期工程、滨江新城、麒麟生态科技园而建设的小区进行评价，根据“拆迁安置”就近原则，选择上述四大功能区所属街道，汤山街道、禄口街道、江宁街道、麒麟街道2007年后新建的代表性拆迁安置小区进行分析，分别选择汤水雅居、永欣新寓、盛江花苑、悦民公寓南苑，以及2010年南京市政府大力建设的南京四大保障房片区之一的江宁上坊保障房进行分析，将上述信息纳入评价体系中，见下表。
表三 安置小区评价体系
综上所述，南京市江宁区“后拆迁时代”拆迁安置小区总体补偿效果较好，地段、环境、质量、配套总体较完善，个别有关地段及质量的问题，有其不可避免的历史局限性，相比较于2007年以前的拆迁安置房，无论是补偿力度还是房屋质量及居住体验，都有很大程度提升，一定程度上体现“后拆迁时代”对于人权和私有财产的尊重，但同时，在土地征用、征地补偿、保障机制上，仍需改进，体现公益事业的群众参与权与决策权，引用市场化理念补偿征地费用，引入企业制机构管理保障工作，做到权责分明，经济与民生平衡，公平与效率兼顾。
5 结论与建议
基于南京市江宁区2007年以后为建立几大功能区而进行的拆迁安置工工作的研究，可见“后拆迁时代”的拆迁安置工作在工作流程、工作模式、补偿力度上的确有一定程度提高，但是，同时存在一系列问题，为使拆迁安置工作更好，相关部门应注意以下几个方面的改进。
5.1 征用目的明朗化 征地决策公开化
虽然我国施行土地公有制，居民只拥有土地使用权，但是附着于土地的房屋归居民所有，因此政府不得擅自拆迁，在批准征地文件，进行征地决策时，应当给予民众以知情权、参与权、决策权，不该只是拆迁命令，强迫民众配合，这无法体现《物权法》的精神，也与政府“为人民服务”的执政理念相悖。
5.2 征地流程科学化 制度化
征地流程不该仅仅是各个部门形式上的审核与批准，基于征地流程的项目建议书、可行性研究，以及相关宏观策划文件，应当由相关部门认真研究，并予以认可或否决，形成一套科学的管理制度，从制度上确保征地的科学合理性，保证土地的利用效果。
5.3 土地征用费市场化
参照国际经验，拆迁安置应补偿两部分费用：土地费及房屋建筑费，两者之和构成房地产价值，房屋建筑大多采用产权置换，以面积对等来计算，而土地费容易被忽略，遵照国际经验，应当参照市场化的价格予以补偿，不得象征性支付或低估土地价值或忽略此项费用。
5.4 后续保障可持续化
拆迁安置是一次性的，而相应的非物质补偿工作应当可持续化，相应的最低生活保障、教育技能培训、法律援助、保障基金运营等工作，要持续进行，空间的位移是表象的，实质是失地农民生产方式、生活环境的强迫转变，政府有责任引导失地农民适应城镇化生活并给予一系列帮助。
5.5 拆迁安置小区标准化
拆迁安置小区的建设应有相应的建筑规范标准，对小区涉及居住体验的一系列要素进行量化规定，规范小区优质、宜居，拆迁安置小区是失地农民及其子女搬迁后主要生活场所，应当对其建设予以重视，生活环境的宜居影响该人群的心理及今后发展，城镇生活适应度。
参考文献
[1] 罗瑜 国外如何加强失地农民社会保障体系建设 河南国土资源 2009.10
[2] 严蓓蓓人的城镇化以及失地农民城市适应之消除—以南京市江宁区为例 人民论坛 2010.10
[3] 朱刚 土地征用补偿标准研究—基于南京市某区实证研究 2009.12期
[4] 梅付春 失地农民合理利益完全补偿问题探析 农业经济问题 2007.3
