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土地法征收土地规定范文1
景名胜区的保护、森林保护事业，以及法律规定的其他公共利益，国家基于发展商业目的的事业，不得适用征收。（注：
大学出版社，1999年版，第77页以下。）经土地征收取得的国有土地所有权不需登记实际上已为实践所采。“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”（注：原国家土地管理局《土地登记规则》第二条。）
一般情况下，土地征收引起的土地物权变更，特别是土地所有权变动具有不可逆性，即集体所有的土地一经征收其所有权不能恢复到原来的状态。“已征用二年还不使用的土地，当地县、市人民政府有权收回”；收回的土地，作以下处理：（1）按审批权限，有偿拨给其他符合征地条件的单位使用；（2）“借给生产队耕种。生产队在耕种期间，不准在土地上兴建建筑物和种植多年生作物。国家建设需要使用时，生产队必须立即交还，不得再提出补偿、安置的要求。……”（注：《国家建设征用土地条例》第二十一条。）“生产队”这一概念虽已为生产合作社和集体经济组织所取代，只具有历史意义，但这并不影响对因征收引起的土地所有权变动不可逆性的探讨。
对土地征收需对其目的进行严格限制，以防土地征收权的滥用；而对土地征收目的的确定，也直接影响到土地征收权的正当性。上述对经征收的土地不予使用达一定期限的处置方法，存在着逻辑上的混乱。应该是存在征收土地的需要再进行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收达一定期限不予使用，则按审批权限有偿拨给其他符合条件的单位使用，不免产生征收土地后再寻找用地者的嫌疑；而“借给生产队耕种”的情形也是对土地资源的浪费。因此，不能将公共利益需要的原因与国家行使土地征收权的结果颠倒。因征收而引起的土地所有权变动的不可逆性不是没有疑问。
土地征收引起的土地所有权变动的不可逆性，意味着国有土地总量的增加和集体土地总量的减少。为避免土地征收权的滥用及维持国有土地所有权和集体土地所有权之间必要的静态平衡，当征收的土地不予使用达一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改变土地用途时，能否恢复原土地所有人的所有权，并非无考虑的余地。另外，土地征收只能以公共利益为目的，而公共利益应是征收土地前就设定了的，否则极有可能造成土地资源的浪费及土地征收权的滥用。公共利益为国家和社会的一个永恒主题，在物权变动上限制土地征收权的滥用时，能否考虑既能保证土地征收权的正当性、又能维护及促进公共利益的办法呢？（注：如上文所说的将土地征收和土地征用分离。再如台湾地区土地法规定了保留征收制度，即举办事业将来所需的土地，在未为需用以前，预为呈请核定并公布其征收的范围，禁止妨碍征收之使用。这对我们应该有所启发。）
对集体土地的征收，除涉及集体土地所有权外，还涉及土地他项权利，即土地使用权和土地所有权以外的其他土地权利，如抵押权、租赁权等。集体土地所有权的变动，是否、能否引起土地他项权利的变动？在集体土地使用权的抵押中，抵押人可抵押依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（注：《中华人民共和国担保法》第三十四条，第三十六条。）土地征收的实施，集体土地所有权变更为国有土地所有权后，在集体土地上设定的以集体土地使用权为标的的抵押权因集体土地使用权的消灭而成“虚权”。抵押权为一种期待权；当债务人不能履行债务以集体土地使用权抵押时，因集体土地使用权的消灭而使债权人的债权难以实现。因此，土地征收后如何处理以集体土地使用权为标的的抵押和抵押权的关系以及抵押人和抵押权人之间的关系将是抵押制度的一个难题。土地征收后，集体土地地上权、租赁权一般也消灭，同时也会涉及到对地上权人、租赁权人的补偿问题。这在下文会有所述及。
四、土地征收引发的主要问题客观地讲，土地征收的社会影响具有两面性。如果土地征收权行使得当，可以增进社会福利，促进土地资源更加有效地利用；但如果滥用土地征收权，则构成对集体及其成员财产权的侵犯。土地征收法律规则的完善及正当程度对土地征收本身有重要影响。在社会转型时期，社会经济秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一个过程。在此背景下，重视对土地征收引发的主要问题显得必要而又紧迫。
土地征收的补偿性问题目前还未进行深入、全面的研究。《土地管理法》规定的补偿费标准是否合理需要进一步考虑。“土地补偿费”应是农地地价的直接体现，而农地地价则为农地所有权在未来年期收益的资本化区域平均价格。由于农地市场的不发达，如何确定农地地价，使其趋于客观、合理需要一个过程。就集体土地的地上权和租赁权而言，土地征收的补偿涉及到地上附着物及青苗的补偿，特别是地上附着物的补偿与集体土地使用权的价值紧密联系，进而言之，也许可以说，集体土地的市场化过程，也是土地征收日益完善的过程。在这过程中，土地征收法律制度如何起到积极的作用，既能促进土地征收的正当性和合理性，又能推动农村土地市场的发展，值得认真研究。
直到现在，土地仍然是绝大多数农民（户）的安身立命之所在。尽管被征收土地的农民的就业和安置以市场为导向而有多种途径有其可行性，但并不能否认土地是绝大多数农民的主要生产资料。土地作为社会保障的替代物，为占
土地法征收土地规定范文2
与中心城区各区相比，我区虽然土地面积相对较大，但地形地貌复杂，山区面积较大，而且属市乃至全省的粮食主产区，基本农田保护面积大，建设用地指标非常有限，而随着近年来我区城镇化进程的加速推进和项目建设步伐的不断加快，建设用地供需矛盾日益突出，加之随着从严土地管理政策的深入实施和土地法律法规的的广泛宣传，各级政府对土地管理的要求日益严格，广大人民群众的土地维权意识日以增强，土地征收工作已成为关乎区域经济社会可持续发展和涉及群众切身利益的一项重要工作。各乡街及有关部门要牢固树立科学发展观，从促进区域经济社会可持续发展、切实保障人民群众合法权益、全力维护社会稳定的高度出发，充分认识土地征收工作的重要性，进一步增强规范土地征收工作的责任感，加强领导，统筹安排，科学组织，依法规范做好我区土地征收工作。
二、规范程序，切实加强对土地征收工作的管理
国土分局受区政府委托，负责依法组织实施全区范围内的土地征收工作，各乡街是全区土地征收工作的配合单位。我区范围内的拟用地项目，需经区招商引资项目评审领导小组研究同意后，国土分局方可上报市国土资源局进行项目预审。通过市国土资源局土地预审的项目，由国土分局向项目所在乡街发出协助征收土地的书面通知，并同时报送区政府办备案后方可启动土地征收程序。
全区各单位都要增强依法增收土地工作的严肃性，统一工作步调，坚决做到有令必行、令行禁止。今后，凡未接到国土分局书面通知的，任何单位和个人均不得随意签订涉及土地出让、征收、征用等各类合同，更不得擅自组织开展征地工作。
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［关键词］ 农村土地；违法；管理；问题
1、农村土地违法及管理问题现状
农村土地广，且分布不均，在使用过程中所出现的违法问题较多，解决起来比较困难。农村土地违法现象多种多样，并非是一朝一夕就能彻底解决的问题，要制定长期的解决目标和方案，并且采取经济、行政、法律等手段，始终坚持标本兼治、综合治理的原则，找到切实有效的解决方法，深入农村了解土地违法问题现状、特点和成因，追本溯源，来彻底解决违法问题。
1.1、农村土地违法现象
农村土地违法现象并非是个人行为，一部分是政府行为。据相关资料显示，某些地方政府成为违法用地的主体，为了发展当地经济，从眼前利益出发，大肆占用农村土地，不顾长远发展目标。一些重点项目未批先占、未公即用现象较为突出。而且某些政府占地特点十分明显，占用面积大，选择优质区域。另外，一些农村集体经济组织同样受到短期利益驱使，默许并支持违法行为，甚至有的直接参与其中，获取更大的利益。主要表现为，私下签订承包、出租合同，建设污染严重的造纸厂、砖场和砂石厂等。对于农村土地非法占用问题，农民也参与其中，主要表现在违法建筑。农村宅基地问题，是历史遗留问题，在农民的思想意识中并不存在违法占用等法律观念，他们认为在自己的地块上建设家园理所应当，大量占用房屋周边土地也理所应当。对我国农村而言，农村村落建设所占用的土地面积占比不小，有待处理解决。以新农村建设和农业结构调整为名进行违法占用现象屡见不鲜；或者以养殖的名义大量占用耕地，或者建设农宅。
1.2、违法现象成因
第一，法律意识差。人们所能接受的土地相关法律较少，在其思想中未能形成法律意识，认为自己承包的土地就应由自己处理，可随心所欲进行建设或用作其他，最终造成土地使用处于无序状态。第二，利益驱使。利益驱使下人们就会走向错误的道路，甚至执法犯法。第三，先使用后审批。此种现象在我国普遍存在，尤其是城乡结合处，为了达到自己的目的，在未审批的情况下先进行使用，置法律程序而不顾，自作主张。第四，法律不够完善。
2、农村土地违法问题的解决措施
2.1、创新管理模式，健全管理制度
创新要从实际出发，把如何保护耕地和新农村建设相结合、城镇化与农业产业化相结合、提高农村土地使用率与维护农民利益相结合，需要创新土地制度和管理方法。
2.2、完善农村宅基地制度
严格把控农村宅基地问题，让宅基地市场更加完善，杜绝随心所欲建设和占用。在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法使用和利用好农村现有宅基地，制定农村闲置宅基地的补偿机制［1］。
2.3、完善征地制度
随着我国城市化、城乡一体化的大力发展，土地的需求量大大增加，因此一些征地问题慢慢凸显出来。我国相关法律已有规定，不是由我国财政出资、完全用于公共事业、非营利性的建设用地，不可以向农民征收经营性用地。需要缩小征地范围，完善征地补偿机制；按照土地法等相关规定，对所征土地进行合理补偿，切实安排好农民住房、就业和社会保障等相关问题，允许农民依法通过多种方式参与开发经营，有效制止黑色交易［2］。
2.4、建立解决农村土地违法及管理问题的长效机制，综合解决农村土地违法问题
解决农村土地违法行为是一个长期且艰巨的任务，要力争在土地征收范围、集体土地征收与补偿安置、土地执法强制措施与强制执行、土地管理共同责任等方面有所突破。应着力完善土地法律法规执行细则，对土地补偿费发放标准、呈现、公示等作出细致规定［3］。
参考文献
［1］刘允洲.土地执法大全［M］.北京：中国民主法治出版社，2001.
土地法征收土地规定范文4
关键词 公共利益 概括式 列举式 私权神圣 程序正义
中图分类号： D922. 文献标识码：A
一、公共利益界定的立法模式
如何界定公共利益，与一个国家的经济发展水平、社会环境、法律制度、土地范围和潜力息息相关。就目前来看，主要有两种公共利益界定的立法模式。
（一）列举式。
列举式的立法模式是法律详细列举出所有属于公共利益的种类，即公共利益法定。它的基本精神是凡是法律没有规定的，即不为公共利益，公共利益只能由法律规定，政府、任何组织和个人不得随意创设，没有任何自由裁量权。大陆法系国家多采用列举式模式。日本和我国的台湾地区是列举式立法模式的代表，但二者也有一定的区别。日本在有关土地征收征用的法律中列举了35种公共利益，而几乎每一种公共利益又再有一部单独的法律详细进行规定，这样法律就将公共利益全部穷尽；而我国台湾地区在土地法中列举了12种可以发起土地征收征用的条件，但并没有像日本那样将公共利益全部穷尽，给予了政府一定的自由裁量权。列举式的立法模式便于在实践中操作，但这种立法模式无法穷尽所有公共利益，必然导致实际生活中对于公共利益界定的僵化和死板，一定程度上还会阻碍城市建设的发展。
（二）概括式。
概括式的立法模式是指法律并不对公共利益的外延和内涵加以限制，而是仅原则性的规定出于公共利益即可发起土地征收征用权。英美法系国家多采用概括式立法模式。这种开放式的立法模式为政府预留了很大的自由裁量空间，所以如何保障公权力不被滥用是这种模式立足的关键。各国主要采取了两种方式来限制公权力的滥用：一是利用议会法律来规定何谓公共利益，如澳大利亚规定，“公共利益”是指议会有权力制定法律来限定的与国家土地有关意图的任何目的。二是通过法院判例来确定土地征收是否符合公共利益，如美国先后通过判例确立了实质准征收限制原则、管制准征收限制原则、非管制而生的准征收限制原则。除此之外，美国许多法院通过判例将公共利益的概念扩大化，采用了准公共利益用途的概念，如贫民窟的改造，高速公路、停车场、加油站、酒店的修建。
二、我国现行公共利益界定立法模式的利弊分析
（一）我国现行公共利益界定立法模式的进步意义。
自1991年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，到1995年《城市房地产管理法》和1998年《土地管理法》，再到2001年6月修改后的拆迁条例公布并沿用至2011年的1月，这些涉及拆迁补偿的法律法规没有任何一部对公共利益做出明确的规定或解释，公共利益的概念就这样在我国法律中一直缺失。我国公共利益的立法缺失直接导致了拆迁过程中的诸多公权力滥用，私权利受损现象，甚至使广大人民群众对于“拆迁”一词避之不及。
2011年1月颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（后简称《条例》）第一次对公共利益给与了明确的界定，通过列举式的立法模式划定了公共利益的范围，为我国政府在征收过程中的行为起到了指引作用，极大地限制了公权力，对于维护私权神圣，保障多数人的利益起到了重要作用。
具体看来，《条例》第八、九条是对公共利益界定最为直接性的规定，从条例第八条可以看出，我国已经明确将国防、外交、能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、保障性安居工程建设、旧城区改建列为公共利益，从而确立了以上项目公共利益的法律地位，完全摆脱了由政府随意创设公共利益名目进行征收征用的行政手段，所以，从限制公权，保障私权，防止权力寻租以及保障民生的角度来讲，《条例》具有极大的进步意义和现实意义。
（二）我国现行公共利益界定立法模式的弊端分析。
《条例》的公布实施很大程度的缓解了我国当前行政权力过多干预私权的局面，但是从立法目的本身，以及城市经济发展的长远角度来看，《条例》对于公共利益的规定并不完善，有些地方需要改善。
1、就《条例》第八条第六项的规定来说，个人认为与我国当前的公共利益立法目的不相符合。第八条着重以列举的方式规定公共利益，却在第六项规定里加入了“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”的字眼。其实这本身并不影响列举式立法模式的构建，只是其他采用此方法的国家或地区，如前面提到的台湾，对于这一兜底性规定都有较为详细的程序性规定，而《条例》仅通过第九条的一个补充规定，即要求通过广泛征求社会意见，进行科学论证就可以设定公共利益，实际上还是为政府行使公权力开了一展绿灯。所以就此处的规定来说，与我国目前致力于打造的公共利益列举式立法模式不相符合，更不符合程序优先的立法原则。
2、《条例》对于市政公用和旧城区改造这两个公共利益的界定不甚清楚。
(1)对于市政公用的界定。
市政公用的范围界定不同于诸如科、教、文、卫等公共利益范围的界定，它的界定既关系到城市外观面貌，又关系到政府在群众心目中的形象。就市政公用的一个热点问题来说，政府机关的办公用房是否属于市政公用的范畴呢？政府机关建多大的办公用房属于市政公用呢？如果对市政公用的界定不清，那么此项问题就可能成为一个法律漏洞，即凡是建政府办公用房都属于市政公用，只要是建政府办公用房，那么老百姓就必须接受土地征收。事实上，我国各地机关违规建设办公用房频繁发生。如其中反应出来的政府违规修建办公用房的问题，是市政公用这一公共利益界定应该解决的问题，而《条例》却遗漏了。
(2)对于旧城区改建的界定。
《条例》第八条第五项规定“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”，由此将旧城区改建纳入公共利益范畴。但是随之产生的问题是，怎样才能启用这一条款，何谓危房集中、基础设施落后？而且最重要的是，旧房并不是危房，旧房只要不妨碍他人的基本生存权，那么是否改建政府是无权进行处分的。可是《条例》此处用一句笼统的话概括而过，忽视了其背后的一些政府操作空间。所以，在没有旧城区改建标准的前提下，政府完全有空间以改建旧危房的名义进行权力寻租，从而损害公众的利益。
三、我国公共利益界定立法模式的未来展望：保持立法的社会适应性
任何一项法律制度的存在和发展，都必须依靠其与社会的高度适应性，公共利益的界定作为立法的一个部分，也离不开和社会的紧密联系，而且，公共利益作为连接公权力与私权利的纽带，对其界定必须符合大多数人的利益，所以，公共利益的立法发展与社会的联系就显得更加密切。
（一）列举式立法模式是现阶段最适合我国社会发展的界定模式。
2011年《条例》颁布施行前，我国对于公共利益还未有过明确的界定。《条例》作为我国第一次界定公共利益的立法创举，其采用的列举式模式本身就是分析近二十年我国征收征用现状的产物。近二十年来，由于欠缺对公共利益的准确认识，政府可以任意创设公共利益而启动征收征用程序，可以轻易进行权力寻租，由此受损的只能是私权，因而我国的征收征用制度一时广遭社会诟病，甚至很多外国的不法分子也利用这一法律漏洞大肆抨击我国人权问题。所以《条例》界定公共利益的首要目的是要限制公权力，保障私权利。
《条例》虽然没有将公权力完全限制，但其本身所彰显的立法精神以及用列举的方法规定公共利益，已经是一个极大的进步，在现阶段非常有利于缓解由于近二十年来征收征用的制度缺失所造成的社会矛盾，也向社会传达了一个基本的市民社会理念――私权神圣，公权力不得以任何非法理由进行侵犯。
（二）概括式立法模式是我国公共利益界定立法发展的必由之路。
列举式模式虽然符合现阶段我国社会的基本情况，但是由于其难以将公共利益全部穷尽，而公共利益本身又是不能穷尽的先天缺陷，注定是不能长存的。相比之下，概括式模式对公共利益没有一个概念上的限制，只要是启动征收征用权力的国家机关认为其行为符合公共利益，即可认定其为公共利益。社会的发展是多元化的，公共利益的概念随着社会的不断发展和变迁必然发生变化，如果一直采用列举式模式，势必不能及时将新出现的公共利益纳入法律的规定之中，这样将阻碍社会的发展和进步。
所以，列举式模式在我国的存在的目的主要是针对现阶段公权力权限过大的背景，一旦公权力得到很好的限制，私权神圣的观念进一步深入人心，相关配套的法律法规应运而生，那么采纳概括式立法模式就势在必行了。
（三）追求程序正义是我国公共利益立法不断进步的助推器。
从国外立法来看，不论是采用列举式立法模式的国家，还是采用概括式立法模式的国家，其都有大量程序性法规配套而行，如此一来，既保障法律的灵活性，又使公平正义得到了极大的体现。而我国历来不重视程序法的重大意义，包括2011年《条例》的颁布，当中也缺乏许多应有的程序性规定，而如果我们要过渡到概括式立法模式，程序法的大量颁布实施更是不可或缺，因为概括式的立法模式几乎赋予了公权力启动征收征用程序全部的自由裁量权，如果我们不通过程序性法律来限制，那与我们近二十年来年立法上走的弯路有何区别呢？
所以我们从现在开始就要着手对程序性法律进行制定，一是可以弥补现阶段《条例》的少量空白点，二是可以为将来我国公共利益的立法模式由列举式转变为概括式打下坚实的基础，最后一旦概括式模式在我国成功实施，那么一套完备的程序法将成为概括式立法模式在我国生存发展的根基。
（作者：徐川淇，西南政法大学2010级研究生，研究方向：民法学，土地法；王荷柳，西南政法大学2011级研究生，研究方向：民商法学；叶延，西南大学法学院2010级研究生，研究方向：经济法）
参考文献：
[1]麻宝斌.公共利益与公共悖论.江苏社会科学，2002（1）
[2]王利明.界定公共利益，物权法不能承受之重.法制日报，2006-10-21
[3]李珍贵.美国土地征用制度.中国土地，2001（4）：45
[4]李蕊.论土地征收中公共利益的界定与相关民事权利的保护.贵州大学学报，2005（3）
[5]聂婴智.公共利益解读及国际借鉴.法学杂志，2009（3）
[6]妮.浅论公共利益的概念界定.法制与社会，2008（11）
[7]王才亮，高天姿.公共利益的界定及程序.中国律师，2005（8）
土地法征收土地规定范文5
[关键词]集体土地；农村土地；隐形市场；农村土地产权
[作者简介]黄中显，广西民族大学政法学院讲师，法学硕士，广西南宁530003
[中图分类号]13922．3
[文献标识码]A
[文章编号]1672―2728(2006)12－0147－07
我国农村土地产权改革一直以来是各方关注的焦点，农村何去何从，事关建设社会主义新农村的成败。在市场经济条件下，土地作为一种经济要素流转是市场经济固有的符号。但我国农村集体土地问题的症结，恰恰源自集体土地的流转上。农村建设用地流转在很多地方的失范已经是不争的事实。2005年10月《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的施行，可以视为我国集体土地使用制度改革中的又一次开创性试验。在国土资源部刚刚定案的52号文件(《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》)中，首次明确提出推进农村非农建设用地流转的试点工作。在这种新形势下，从多角度探讨集体土地问题具有现实意义。
一、集体土地“隐形”市场的界定
(一)集体土地“隐形”市场的含义
在一个市场中，既有正面的、符合法律规定的交易市场，又有隐性的、规避法律或利用法律制度本身漏洞进行交易而形成的市场。土地“隐形”市场是相对于土地“有形”市场而言的概念。土地“有形”市场是在国家法律制度或国家土地政策的规范下进行的土地交易形成的市场。土地“隐形”市场是指违背国家法律法规、违背土地政策、非国家正式认可的那一类土地产权交易形成的市场。根据我国现行法律的规定，集体土地经国家征收转为国有土地后，才能出让、转让用于房地产建设。《土地承包法》虽然规定了集体土地承包经营权可以以法定的方式进行流转，但不得在非农领域里流转。而在现实中，存在大量的集体土地向非农领域流转，即集体土地非法转用和集体土地建设用地非法入市(进入房地产领域)的情形，本文所指的集体土地“隐形”市场，就是指集体土地作为建设用地在市场非法流转所形成的市场形态。
(二)集体土地“隐形”市场的形成和基本类型
我国的土地所有权有国家所有和集体所有两种状态。建设用地在城市表现为城市国有建设土地，在广大农村表现为住宅基地、集体经济组织公共设施、公益事业用地、乡镇企业建设用地等几种类型。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，“任何单位和个人进行建设、需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织所有土地的，或者乡(镇)村公共设施和事业建设经依法批准使用集体所有之土地的除外”。这些规定对农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的法定情形作出了明确的限制。对于集体土地建设用地使用权作为交易客体在市场上流动，法律上规定了两种情形：其一，集体建设用地使用权以人股、联营方式兴办乡镇企业；其二，乡镇企业在符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的情况下，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的。
而在现实中，由于各种原因，集体土地建设用地使用权规避法律而进行流转的行为很普遍，主要类型表现如下：
1．直接“转让”型土地隐形市场。表现为由集体土地所有者就未经国家征收的集体土地与受让方直接签订转让合同，或者根本不签订任何合同，双方达成默契，由受让方交纳一笔所谓的土地转让费后，取得该集体土地的使用权。大的方面，集体土地所有者可能将土地卖给买者办厂、搞项目；小的方面，可能卖给城镇单位或个人作建设用途或卖给个人建造坟墓等。
2．“出租”型集体土地隐形市场。表现为：一是将集体土地直接租给城市居民或城镇单位，由承租人投资建厂房、仓库、加油站、酒楼等；二是将土地独建或合建房屋或铺位后再出租；三是城镇单位或居民挂靠集体经济组织办企业，以乡镇、村办企业的名义取得集体建设用地。出租的特点是将地价隐含于租金之中，租金较高且一次支付，租期甚至长达几十年。这是目前土地隐形流转最常见的市场形态。
3．“房屋转让”型集体土地隐形市场。我国法律虽然禁止将集体土地进行转让，但是转让集体土地上房屋却是允许的。转让双方达成默契，先由集体土地所有者或使用者按受让方的要求将房屋建好，双方再签订期限较长的转让房屋合同，把房屋交给受让方，并将地价隐含于房价当中。
4．“合营”型集体土地隐形市场。在一定条件下，国家也允许农民集体经济组织或者集体土地使用者以其土地使用权作为投入的条件，与提供资金等其他生产要素的单位、个人共同兴办联营或者其他经营性经济组织，合资、合作从事生产经营活动。如果是真正地举办联营企业当然无可厚非，但实际上，有许多的所谓联营并不是真正的联营，集体土地所有者或使用者往往除了提供土地外，既不参与经营也不承担任何风险，而是拿到一笔相当于土地转让费的利润后，就什么也不管了，这显然实质是以合法形式掩盖非法目的，旨在规避法律禁止的集体土地非法交易行为。
5．“建房”型集体土地隐形市场。合作建房在城乡结合部较为普遍：一是直接合作建房，按比例分屋，而买得此类房产的业主，又不能办理房产证；二是乡镇、村办企业取得建设用地后，非自用或不完全自用，而是进入市场与他方合作建房或搞房地产开发经营；三是村民取得住宅不是自用，而以该幅土地与出资者(城市居民或城镇单位)合作建房，建成后按约定分配。我国对此类房产的土地所有权或使用权能否随房产一起移转缺乏相应立法。但从我国对集体土地的管制来看，这其实也是一种非法转让集体土地的行为，只不过集体土地所有者不是直接拿到土地转让费，而是以取得房屋这种实物来代替土地转让费。
6．“抵押”型集体土地隐形市场。这表现在集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连土地使用权抵押等情形。在民营经济较为发达的地方，由于开办企业经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押，从银行取得贷款。但不管是政府还是银行，都默认了这种做法的合理性，因为反正如果企业还不起贷款，政府可以出面进行强制执行，可以说形成了一套完整的地方性集体土地融资方法。
不管是哪一种的集体土地作为建设用地的隐形流转，实质上，集体土地所有者已经在履行了与城市政府相类似的土地所有者职能，进行着农村土
地使用权的出让行动。在我国目前的法律框架下，集体土地入市交易尚属禁止之列，因此流转两方大多采取“一对一”讨价的协商让地方式，既缺乏公开的竞价机制，又缺乏法律保障和社会监督，流转协议也不规范，这将造成集体土地使用权流转管理失控，集体土地使用权发生权属纠纷时，也难以从法律上进行维护和处理。
二、我国集体土地“隐形”市场形成的原因
我国集体土地“隐形”市场形成不是偶然的，其形成过程折射出我国在社会转型期各种社会因素、各种利益团体的博弈，也折射出旧的集体土地法律制度在新的经济形式下的滞后和无奈。集体土地“隐形”市场的发生和发展，其背后的驱动力是复杂的，主要有以下几个方面的因素：
(一)建设用地的供需结构失衡产生了客观的引力
集体土地建设用地流通在现实受到极大的限制。但随着经济的不断发展和房地产市场的发育，集体土地进人房地产建设市场有其内在的冲动和外在拉力。这是因为：(1)在我国现代化进程中，城乡差距长期存在，城乡之间始终存在着农村向城市索取资金和城市向农村索取土地两大问题，集体土地流入房地产建设市场是市场经济体制下土地资源配置的必然规律。(2)集体土地所有权尽管受到国家严格的土地用途管制，但集体土地所有权毕竟具有相对独立法律人格和排他性，这些特点使得集体土地所有权流入土地交易市场具有广泛性和灵活性。同时，集体土地利益的集团性要求集体土地利益最大化，这也增强了集体土地向外扩张和参与流动的动力。(3)在我国现有的经济和技术条件下，城镇建设大多采用粗放型发展方式不断向外扩张，以土地增量建设为主导，不断向农村索求土地。为了满足城市扩张对土地的需求，以填补需求缺口，集体土地参与了流通。
随着经济的持续快速发展，当前和今后相当长的时间里，对建设用地的需求越来越大，而这种旺盛需求又因地理位置、农田基本保护区制度及相关法律政策的限制而难以得到充分满足。这种状况在经济发达地区和城乡结合部表现更明显，在一些发达地区，经济发展能否再上一个台阶，关键在于能否提供“摆”项目的土地。非农土地的旺盛需求与供给不足的矛盾，使土地供应问题已经成为经济发展的瓶颈。
(二)土地征收制度的缺陷产生了负面推动力
我国的土地征收制度在我国的城市建设工业化进程中发挥了巨大的作用，但在运行的过程中，由于各种原因，其自身的缺陷日益凸显：
1．土地征收中低价补偿问题严重。我国的土地征收补偿制度虽然几经修改，但征收补偿费用不仅低，而且在标准上采用“一刀切”的做法，既不能反映土地地租差、土地位置、地区经济发展水平、土地市场交易价格、人均耕地面积等影响土地价值的因素，也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值。低成本征地，极易导致有关国家机关征地行为的随意性，严重侵害相对人权益，产生如土地征收权力滥用、不利于土地资源最大效用的发挥、土地流转市场失控等许多不良后果。在生存能力低下和被排除在社会保障制度外的双重压力下的农村，集体土地的保障功能得到强化，而现行的征地补偿标准已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平。
2．土地征收补偿利益分配的不平衡。对于征地费，相关部门都可以按一定比例进行提取。政府受益部分中不属于调控土地资源利用的项目日益增加，政府受益项目多而杂，必然会扩大政府及其部门的受益程度，减少农村集体及农民的应得利益，加剧政府部门与农村集体及农民在土地征收补偿费分配上的不公平。在我国，因土地低价征收、高价出让而获得的增值收益主要被各县、乡(镇)地方政府取得，这些县、乡(镇)地方政府却很少将所获土地增值收益专款专用于土地开垦、发展生产和安置被征地农民生活，这种扭曲的分配机制使政府成为真正的受益者。
3．土地征收中政府失灵现象严重。政府介入经济生活，对经济的持续健康发展起重要作用，但同时也应看到，政府也非“圣人”，它有自己的利益和目标，即使一个良好的无私的统治者也无法绝对避免自己的意志偏离社会利益。政府也会失灵，甚至比市场失灵更可怕。在土地征收过程中，政府失灵主要表现在：其一，政府作为制度的供给者，其自身又是制度的需求者，有潜在的利益要求，在土地征收补偿制度设计中，政府作为补偿者，可能会出于自身利益的考虑，尽量降低补偿标准，而将征得的土地以市场价投入市场，从中营利。其二，土地征收过程中的寻租现象严重。在土地征收法律关系中，建设单位或公共设施的投资者才是真正的用地单位。土地征收是国家对既定产权进行重新安排和再分配的过程，是一次利益的重新洗牌。征与不征，征多征少，征后以何种方式投入使用，对用地单位意义重大。政府往往视不同对象安排含量不等的产权，寻租机制由此发育起来。在土地征收过程中，用地单位往往并不付诸法定的程序获得用地，而是竭力贿赂政府官员或给小集体以利益来获得非法利益，扰乱了正常的地产市场秩序。其三，地方政府对来自上级政府决策的“修改”和“消化”。改革开放以后，随着中央与地方政府日益成为相对独立的经济利益主体，地方政府也有了自己的利益要求。地方政府为了更多地获得征收权带来的利益，往往“化整为零”，截流上级政府的批准权限，使土地征收行为一度处于混乱状态。某些地方政府企业化现象严重，政府征地并非出于公共利益考虑，而是用于自己投资，政府成了“企业家”，其自身形象扭曲的同时，也使地方经济带有浓厚的政府经济色彩。由于政府部门自身利益的驱动，政府未能严格依法办事，发现有土地的非法交易行为往往不能及时处理，更有甚者采用“私了”的做法，对一些大宗项目或有助于地方政府谋求政绩的项目采取下不为例的态度，一定程度上助长了集体土地非法交易之风的盛行。
我国的集体土地征收制度带有太多的计划经济痕迹。计划经济体制下的征地制度与市场经济发展之间出现了不协调，计划经济体制下的征地制度产生了较高的交易成本。这种交易成本一方面制约了土地市场的正常发展，另一方面促成了土地权属隐形市场的兴起，交易双方为规避交易成本，以变通的方式直接进行着多种形式的集体土地使用权交易。当已有制度不能适应生产力发展需要时，生产者的创造性实践活动将诱导制度变迁。农村非农产业的发展，向农村集体土地利用制度提出了新的需求，在集体土地利用制度未能满足这一需求时，农民以其特有的创新能力创建了抛荒地耕作的股份制运作模式和集体所有制土地向城市房屋建设用地转换的市场化模式。集体所有制土地向城市房屋建设用地转换，除了由征地一出让程序所规定的法定通道以外，自发形成了以效率为目标的市场化直通道。
(三)集体土地产权制度存在的问题为集体土地隐形市场的形成留下制度缺口
产权制度就是制度化了的产权结构和产权关
系，它规定了产权如何安排、如何界定、如何运行、如何保护等。“产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系。”集体土地产权，指关于集体土地资源(地产)的一切权力的总和。我国的集体土地产权特征可以概括为：集体享有所有权，家庭享有承包经营权，国家享有管理权。“承包经营权”是集体土地产权的最典型特征。
“集体享有所有权”是农村土地制度所有权形态，集体土地所有权有三种形式：乡镇农民集体所有、村农民集体所有和村内两个以上的农民集体经济所有。即集体土地分别由乡镇、村集体经济组织或村民委员会、村民小组经营管理。但集体所有在民事实体法上只能是一句空话。如在土地征收中，这些规定存在不少受益主体虚置的种种问题。也可以说，目前大部分的农村土地纠纷问题与集体所有权主体虚化有关。
对“家庭享有承包经营权”，我国法律通过《土地承包法》有更为全面的规定和更有力度的保护。《土地承包法》允许承包经营权在农业的范围内以法定的方式进行流转，但集体土地在非农领域方面流转的规定却是空白的。这种状况和我国大量存在的集体土地建设用地的大量交易现象形成鲜明的对比。换句话讲，“承包经营权”在我国目前的法律制度框架内受到严格的限制，其权能是残缺不全的。
“国家享有管理权”是我国集体土地法律制度的重要组成部分。我国的集体所有土地制度体现出浓厚的国家干预公法色彩，国家对集体土地的用途、流转等进行了严格的土地用途管制。因此从制定的有关土地法律规范来看，现行的集体土地法律规范以管理法为主，很少有私权性质的民事规范，是一种管理法而非权利法，这也与集体土地集体所有的现实不符。因此，目前的集体土地法律制度没有体现出对农民土地产权应有的尊重，集体土地法律制度本身应充分体现的私法上的权利和义务也形同虚设。
国有土地有偿使用制度的实行导致城市地价愈来愈高，一些房地产开发商或需要用地的单位无法通过竞争在城市取得国有土地使用权，此时，经济人的本性使得他们把目光转向农村集体土地，尤其是城市近郊的集体土地。而在目前的集体土地产权制度状况下，通过正常和合法的手续取得这些土地的使用权是比较困难的，于是他们就把期望寄托在非法的土地交易上。集体土地产权――一个没有受到应有正面尊重的权利，只有另寻它径来释放自己的权能了。更何况在目前集体土地产权制度状况下，这种非法交易又很容易上手，成交效率高。
(四)集体土地权利人法律意识的淡漠是集体土地隐形市场形成的重要诱因
农村法制建设一直是我国法治的重中之重。但在广大的农村，农村干部和村民的法制意识非常薄弱，表现在现在很多的村干部和村民对我国现行的土地法律制度一无所知，甚至还不知道有土地管理法，认为买卖、转让土地是天经地义的事情。一份调查报告显示：在一些地方，有78％的农民都认为他们耕种的土地是国家的，法律赋予的集体土地所有权于现实生活中却被法律上的所有权人自我否定掉了。由此产生的必然是对所有权和所有权权能的漠视①。
可以想象，在这种观念的支配下，在短期经济利益这条魔棒的指引下，集体土地产权人在处分自己的权能时必然是任意的、随意的和追求短期效应的。村民把自己承包的集体土地随意转租、出卖或乱挖乱用；农村干部不与其他村委商量亦不征求村民的意见，仅凭自己个人作主，就可以随意出卖、转让、出租集体土地。农民的合同契约意识的法制观念不强，农村集体土地交易的合同多种多样，有书面的、亦有口头的，有的什么也没有。即便有书面合同的，合同也不够规范，有关合同的条款、标的不够明确，当市场价格或其他因素发生变化时，合同买受方任意变更或终止合同，导致实际处理土地纠纷时难度加大和司法资源的严重浪费。
总而言之，在现有的法律体制下，农村集体土地主要还是通过土地征收的形式进入房地产市场的，但土地征收要受到公益性目的要件的限制；而且，土地征收并不能满足集体经济组织追求利益最大化的要求。在不能通过合法形式得以满足之时，集体土地不免自发地寻找突破点和平衡点。首先是地方集体土地征收权的扭曲和滥用，其次是集体土地隐形交易市场的形成。这是由于建设用地市场缺乏相应机制所带来的必然结果。
三、我国集体土地“隐形”市场法律规制的途径选择
由此看来，规范集体土地建设用地的流转是很必要的，这既是保护耕地也是稳定农村发展、实施可持续性发展战略的需要。消除集体土地“隐形”市场是一个系统的法治工程，基本的思路是进一步明确集体土地的产权所有，赋予土地承包经营权完整的私法权能，允许集体土地作为一种重要的市场要素进行流转并且以市场为导向形成交易价格；与此同时，改革土地征收制度，弱化国家对集体土地权利的干预，平衡土地收益的利益分配机制；明确国家在土地市场中的角色，完善土地管理制度；加强农村法制宣传教育等等。本文主要从土地征收制度改革和集体土地流转市场的建立两个相辅相成的方面进行阐述。
(一)改革完善我国的土地征收制度
由前面的分析已经得知，土地征收制度的制度缺陷是集体土地隐形市场产生的重要原因。因此改革势在必行。对于我国的土地征收制度的改革，学者们也是仁者见仁、智者见智。
为了规范滥用公益性理由征收土地的行为，大多数学者提出应区分两种不同性质的土地征收行为，分别采用完全补偿和不完全补偿的标准，以维护农村集体经济组织和农民的合法利益，实现实质意义上的公平。这种主张认识到了由于土地征收权的滥用所带来的不公，但在“两种不同性质的土地征收行为”的前提下讨论土地补偿问题，实际上承认了非公益性目的征地的合理性。因为能否进行征地和如何进行土地补偿毕竟是两个不同层次的问题。这种做法无形中将征地的公益性要件虚置了。因而，不应将非公益性目的的用地纳入到土地征收的程序之中；否则，既引起土地征收认识上的误解，又违背了国际上关于土地征收公益性目的要件的惯例。根本无法消除在土地征收过程中的政府失灵的现象。
根据当前征地难和集体土地使用权隐形市场自发形成的问题，有人提出应建立单一的集体土地征购制度以取代征收制度，即使用集体土地进行建设应该全部采用市场化的手段。从某种角度而言，这无疑是一种有益的探索，但对于因公益性目的建设而需用的土地，其征收费用相对较低，不可能和营业性用地一样由市场价格来决定的。而且，土地征收制度在我国还是具有一定的现实意义的，完全采用市场化征购制度对我国来说不现实。
笔者认为，集体土地征收市场的准入，应参照国际上通行的惯例――以“公共目的”为土地征收
市场唯一的准人要件，其他类型的建设用地一律进入集体土地征购市场进行交易。既然集体所有制土地向城市房屋建设用地转换，除了由征地一出让程序所规定的法定通道以外，自发形成了以效率为目标的市场化直通道。这种通道具有符合市场规律的合理性，那么应该通过法律制度的供给来确认和保护这种不可阻挡的社会现实。
有的学者认为，采用经营权分离办法进行集体土地建设用地流转，拥有分离出来的集体土地转换经营权，与市场经济发展相吻合，与法定集体土地所有者身份相一致，与土地公有属性也不冲突。具体运作安排是：保持现有土地所有制形态不变，即城市市区土地的国家所有制和农村包括城市市郊土地的农民集体所有制，缩小征地范围，扩大市场化范围。对关系国家利益的国防建设用地、基础设施建设用地、完全福利性房屋用地以及公共房屋与场所用地等公益用地保留征地制度。对其他可以市场化的房屋用地全部实施市场化土地用地制度。城市政府退出市场化土地转换交易环节，不再直接参与集体土地使用权买卖，同时授予集体土地所有者、农村集体组织以农村土地使用权的转换经营管理权，农村集体组织作为独立的农村土地所有者主体代表，在土地规划与相关制度约束下行使土地使用权的自主经营与转换权。
(二)构建城乡统一建设用地市场以消除集体土地隐形市场
城乡统一建设用地市场的意义可以从两方面来理解：其一，为集体建设用地的流转找到除征收外的其他流转渠道，消除了集体土地征收制度缺陷所带来的种种隐患，充分实现集体土地的权益。其二，建立集体土地使用权交易市场，允许土地作为一种市场要素进行流通并形成其市场价格，法律权益分配给能以最小的成本换取最大收益的一方。
1．构建城乡统一建设用地市场。城乡统一建设用地市场的目标是构建多元、多层次的城乡统一建设用地市场。“多元”指该建设用地市场由农村建设用地市场、城市建设用地市场和联结两个市场的产权转换市场(主要指集体土地征收或征购市场)三大块组成。“多层次”指前两大市场纵向之间可以分解为不同层次的土地市场体系。农村建设用地市场可以分为农村非农业建设用地市场及农村非农建设用地准入市场。前一市场又可分为租赁市场和转租、人股、抵押市场等等。城市建设用地市场可以分为三级土地市场：一级市场为国有土地的划拨、出让市场；二级市场指取得国有土地使用权的建设单位将土地进行转让的市场；三级市场则是指建设用地使用者之间转让、出租、人股、抵押等处分建设用地使用权的市场。
由以上三个市场我们可以看出，产权转换市场、城市建设用地市场是以农村土地市场为前提和基础的。城市建设用地市场增量土地的供给是由农城用地转换市场决定，从根本上说是由农村用地市场决定。农村地产市场运行得好、配置效率高，就可以有更多的农业用地和农村非农用地进入农城转换市场进而转化为城市建设土地；同时，如果城市建设用地市场运行得好、配置效率高，就可以减少农村用地转化为城市用地的绝对量。
2．城乡统一建设用地市场的法律制度安排。为了避免城乡统一建设用地市场的失控和混乱，对该市场进行有效的法律规制是很有必要的。为此，笔者将从宏观和微观两个角度阐述该市场的法律构建。
(1)宏观视角的法律规制。对城乡统一建设用地市场进行宏观法律规制，笔者认为国家应把好三个关口和完善、实施三项宏观法律制度。
三个关口指农村农业用地转化为农村非农建设用地的关口；农村集体土地转化为城市建设用地的关口，即集体土地征收及征购总量控制；城市每年供应建设用地的总量计划。
对集体土地转化为农村非农建设用地和农村用地转化为城市用地两个关口，国家要建立严格的土地审批许可制度。对未经批准擅自改变土地用途的用地者给予严惩。同时，对集体土地转化后的用途、产业限制、容积率、建筑高度等进行严格审查，使转化后的原集体土地利用达到最佳经济、社会和环境效益。第三个关口则由国家土地管理部门根据土地利用规划和国民经济发展计划以及国家控制指标确定。
宏观规范可从以下几方面着手：
其一，完善土地有偿有期使用制度。建立非农业集体用地有偿有期使用制度，加快集体土地和农村非农建设用地(主要指经营性用地)有偿有期使用制度的立法。应该承认，现在农村出现的土地使用权等以各种形式实现其自身价值是家庭联产承包制度的完善和发展，应从立法上加以确认。对城镇国有经营性用地有偿有期使用制度，主要是扩大该制度的适用范围，扩大到所有经营性用地均实行有偿使用，以用地的性质而不是以用地单位的性质确定法律制度的适用。在转让形式上，由原来以协议为主的转让方式过渡到以挂牌拍卖、招标为主的市场化形式。
其二，强化土地规划与利用制度。土地规划是土地管理工作的重要组成部分，集体土地的利用与开发必须服从城市发展总体规划和土地利用总体规划，集体土地市场法律制度的建设应把土地规划管理作为重要的组成部分，做到土地规划立法超前和土地规划管理到位。同时，改变当前小城镇粗放型的发展方式。
其三，完善和执行土地基准地价及地价公示制度。在城乡统一建设用地市场还没有发育、发展起来的时候，很难形成市场价格。尤其是农村的集体土地使用权交易，很容易导致价格混乱。因此，既要有城市土地的基准地价，又要有农村集体土地的基准地价，并定期调查、调整和公布。对因生产经营性用地需要征购集体土地的，征购的地块应视为城镇土地，并进行科学分等定级评估出合理地价，最大程度维护集体经济组织的土地权益。
(2)微观视角的法律规制。从微观视角对城乡统一建设用地市场进行规制，主要是为确保土地使用权市场交易的安全而设置具体的法律制度：
其一，完善土地产权产籍登记制度。主要是明晰集体土地产权的主体归属。对于农村建设用地进行严格的产权(主要是土地使用权)登记，结束我国长期存在的、乡镇集体企业建设用地及农村农民住宅用地盲目、混乱和无序的局面。在土地产权产籍的登记上，赋予登记相应的物权效力，使得集体土地建设用地的登记制度与现有的土地及房产登记制度相协调。从动态角度而言，农村集体所有土地进入城乡统一建设用地市场，必须依法进行登记领证，涉及原土地有关事项变更时，得办理变更登记手续，并接受政府土地管理部门的监督。
其二，建立城乡统一建设用地市场交易管理制度。主要指市场准入、准出、市场交易方式及交易手段、市场交易的国家适度干预。市场准入指进入市场的土地及其权利必须无瑕疵，具备有关部门的书面证明。在土地交易时，采用统一的交易地点。为此，可建立集体土地产权交易中心，规定供地、用地单位必须统一在中心进行产权移转，并确认在中心外的土地交易行为一律为非法交易行为。国家的适度干预，主要指土地交易税收法律制度和必要时的国家行使土地优先购买权。国家可以开征集体土地转让增值税、耕地占用税等，既可以调节土地使用权交易市场，又可以使国家或地方政府的投入得到相应补偿。而政府的土地优先购买制度，旨在对农村集体组织即将进入集体土地使用权交易市场的土地，有关政府部门对其产业选择、地价等方面进行引导和劝导，在引导、劝导无效的情况下，政府可以利用土地优先购买权，强制交易以调节土地市场。
政府的土地优先购买制度，和国家的土地储备制度的建立相联系。政府可以通过土地优先购买权收购未经整治的农村集体所有土地，进行前期开发，经过一段时间储备后，在适当的时机投放房地产市场，以此来增加政府对土地市场的宏观调控能力。
土地法征收土地规定范文6
提到以房养老，租房的人便想有个房子；提到遗产税，有房产的心里也不踏实了：倾注了所有财富买得的这个建筑体，50年之后有怎样一个未来？
“征收遗产税即将提上日程，80万起征”，这则新闻一出来就引发了大量关注和激烈争论，面对这种情况，《21世纪经济报道》的信源人国务院参事刘恒很快否认了相关说法。但看上去，遗产税的制定早晚都会发生，就在今年2月，国务院在给发改委的一份意见中也提到了要“在适当时期开征遗产税”。
假如看向国外，你会发现遗产税的确很常见，而且有的国家的遗产税比例还很高。但是，这个问题在中国有其特殊性。一个普通的中国人能留给后代的遗产主要是房子。按照中国的收入水平，购买房产需要透支一个家庭20到30年的收入。中国家庭的固定资产比率相当高，房产占据了资产的绝大部分。
但是，这份唯一珍贵的准遗产却有可能没法留给后代。中国的房是私有的，但地属于国家，房屋的土地使用权，长的只有70年，假如你购买的是商住房，则产权的有效期不足五十年。一个不确定却又至关重要的因素是，政府从来没有对此后的产权归属给出明确说法。这让法律在保护公民财产方面出现了悖论。
宪法承诺保护公民的个人财产，但是这个财产的最终支配决定权还是在政府手上。从1990年代初开始有商品房—确切地说是遵守宪法庄严宣告的“城市的土地属于国家所有”开始计算，差不多50年后，有人就要面临房屋土地使用权到期的情况。根据现行模糊的规定，假如到时这块地被政府征做“公益”用途，那么尽管房子是私有的，但它要依附于土地，政府还是有权无偿收回，反之，假如不为公益用途，则你和你的后代需要补缴土地出让金才能继续拥有这份财产—但是，没有人知道具体要缴纳多少钱，现在全凭猜测，但有一种可能形势，你供了三十年月供的房子在收一大笔遗产税之后留给了你的儿子，但很快政府以公益之名收上去了。即使没收，每年的土地出让金、物业税……
现在高价买房的人普遍的心态是70年还很远，或者认为“法不责众”，到时一起不干又能如何。但本质上都是在拿毕生积累的财富冒险。
悖论就在于，政府一方面承诺保护私人财产不受侵犯，另一方面却缺乏明晰的产权制度，让私人财产建立在空中楼阁中。假如以最朴素的政治观点去看，就像洛克在《政府论》中所提到的，“人们联合成为国家，或者置身于政府之下的重大和主要的目的，就是为了保护他们的财产。”这当然也包括土地财产。
