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土地征收补偿款的规定范文1
[关键词] 拆迁；法律；征收
【中图分类号】 D920.0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）04-076-1
一、新条例中的亮点
（一） 修改拆迁主体，将拆迁主体的由单位和个人转变为地方政府
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确规定了房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责。新条例修改了拆迁主体，由之前规定的取得拆迁许可证的建设单位或个人转变为地方政府。新出台的条例将拆迁主体进行了修改，将拆迁的权力收归政府。这一修改会使混乱的拆迁状况得到改善，消除强拆、暴力拆迁等违法拆迁情况，更大程度的维护群众的利益，进而使得社会稳定运行。
（二）新条例确定了征收范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条划定了房屋征收的范围为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要。
（三）纳入听证制度
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定了群众参与的听证制度。新条例弥补了原有条例的不足之处，纳入听证制度。听证制度的纳入，听取群众意见，了解群众需求，可以使拆迁决策更加科学化、民主化。
（四）补偿制度更加合理化
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了房屋拆迁补偿按照市场价值确定的方法。第二十七条规定了先补偿、后搬迁的拆迁制度。新条例规定了按照市场价格确定补偿的方法，使补偿定价趋于科学合理，避免被拆迁人经济上的巨大损失，保护其合法财产不受侵害。
二、新条例的不足之处
（一）拆迁决定过程中缺乏公众参与程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有加入规定拆迁的决定过程中应进行公开，举行听证会，听取相关群众意见。这明显剥夺了利益相关人的知情权，丧失了表达自身诉求的机会。
（二）补偿规定中缺乏有效地保障给付程序
补偿除了有一个公正的补偿数额之外，更应将补偿款及时、足额支付给被征收人。但新《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有设置有效的保障给付程序，缺乏对给付补偿款的时效限制，及拖欠补偿款应承担的法律责任。
（三）拆迁程序中缺乏事后监督程序
拆迁完成后，政府是否按照拆迁决定时的目的使用房屋和土地而不是将房屋或土地用于商业目的等其他非公共利益目的，拆迁补偿款是否及时到达被补偿人，对于这些问题，新条例都没有予以规定。
三、规范拆迁行为的建议
（一）建立征收决定中的公众参与程序
在收到法院准予征收的裁定后，政府应及时将补偿方案、实施时间等事项予以公告。并在规定时间内举行论证会、听证会征求被征收人、公众和专家的意见。政府必须将被征收人、公众和专家意见记录在案，在加以参考，科学论证后作出适当的拆迁征收方案。这样以来民主的决策，可以避免政府滥用权力，而损害群众的利益。
（二）建立有效地补偿款保障给付程序
在充分落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条“先补偿、后搬迁”的基础上，对补偿款的给付进行时效限制。相关政府行政机关需在拆迁决定下达后6个月内将拆迁补偿款及时支付给受补偿人。对于故意拖欠补偿款，迟发、漏发的情况，应对相关负责机关及负责人予以法律责任追究。
（三）完善对于拆迁补偿的监督制度。
应建立司法监督，加强对拆迁事后的监督管理。有效的司法监督可以约束和限制行政机关的拆迁行为，杜绝违法拆迁，避免社会的发生。
（四）建立违反征收正当程序的法律追责机制
应建立严格的违反征收程序的法律追究责任机制，对于违反法律程序而违法的征收行为，追究相关机关及负责人的法律责任。只有这样，才能让法律法规真正有效地发挥对征收权力和行为的约束及规范作用。
参考文献：
[1]应松年.城市房屋拆迁制度的改革与完善[M].北京：行政管理改革，2010，09.
[2]涂四益.从拆迁到征收-当下中国拆迁面临的问题、出路及难点[J].法学评论，2010，03.
土地征收补偿款的规定范文2
近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。
2.农村土地征收过程中的常见问题
2.1因征收土地引起的政府与村集体、政府与村民的矛盾对抗日益激烈
在土地征收过程中，政府是征收主体，村集体是被征收主体，村民是利益关联体，由于利益的驱逐，各利益主体之间的矛盾冲突愈益突显，并且呈现出多种不同类型的矛盾格局。比如渭南市西马路赢田村状告临渭区人民政府，渭南高速东入口改造工程土地征收案等等，这些矛盾由最初的利益分配纠纷，逐步演变升级成为社会矛盾，甚至对抗。
2.2征收土地补偿政策不能有效落实
2.2.1补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重
我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡(镇)、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。
2.2.2征地补偿标准有失合理
《宪法》作为我国的根本大法，对征地补偿应依据何种原则并没有明确。依据《土地管理法》，我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”，即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍；安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍。这种测算办法对农民说服力较差。第一，以产值作为征地补偿标准不尽合理，被征用的土地，往往是城市周边地区，如果不考虑其所在的地理区位优势，仅以产值作为征地补偿唯一标准，将明显低估土地的价值。第二，现行征地补偿制度与市场经济规则不相适应。城市土地除划拨者外，已同其他生产要素一样，通过市场进行配置，唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征用和补偿。农民在参与社会生产过程中，是按照市场价格购买生产资料的，但他们所拥有和使用的土地却被征地主体以较低的“计划”价格拿走，这在市场经济条件下显得不合理、不公平。
2.2.3重公权、轻私权的传统观念影响我国土地征收补偿立法的发展
从本质上讲，土地征收补偿是政府公权力与农民私权利的一场搏弈。我国几千年来一直流行着“官本位”思想，人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固，私有财产权观念相对薄弱，我国对于私权主体人格的尊重和财产权的保护都不尽完备。笔者认为，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必须转变观念，权力本位的思维模式应当让位，对于财产权的尊重和保护应当置于显要的位置。
2.2.4征地程序不透明，农民参与程度低
虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。
3.作为村干部如何做好土地征收工作
3.1熟悉土地征收相关的法律政策
《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。
3.2做好群众征地工作，构筑起化解群体性事件的第一道坚固防线
土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解群体性事件的第一道坚固防线。
土地征收补偿款的规定范文3
近日,记者接到南昌市高新区麻丘镇寺前李村村民的投诉称:4月10日,他们村突然闯进了一支奇特施工队,上百人统一身着迷彩服,几辆重型翻斗车一趟一趟地往村子的稻田里倒砂子,然后被停在稻田中央的推土机推平。转眼工夫,近20亩水田就被一层砂石覆盖。
村民们说,他们村这块被加油站侵占的稻田,国土部门至今都没有与村民签订征地协议。
69岁的肖根老人向记者回忆道,从今年4月1日开始,他们村前面约20亩的稻田,就陆续有施工队用沙土填埋稻田。每当中午11点、下午5点左右,施工队便会悄悄地来到田间,将一车车砂石拉到田里,倾倒在长着庄稼的田里。如果村民们阻止,他们就停工,如果村民们稍不留神,他们又开始填埋工作。
4月10日那天,她也在现场,但这次现场却有麻丘派出所民警、村干部,以及差不多一百多个统一着迷彩服的人。她刚到现场就被几个虎背熊腰的年轻人围住,不管她年事已高,一来就动手……
另据村民李油吉等人回忆,那群着迷彩服的人,有不少是熟悉的面孔,有些就是麻丘镇菜市场卖菜、卖农药的,以及邻村的村民等。有村民当时就抓住穿迷彩服的老乡问:“你怎么跑来打我们啊?”对方说:“我是被叫来的,60块钱一天呢。”后来村民才得知,这是麻丘镇政府为强征他们村土地,组织的所谓“维护秩序”工作组所为。
7月13日,记者采访了麻丘镇人民政府办公室主任冯于夏。他说:“麻丘启航加油站及其服务区的修建,属于德昌高速公路的一个拆迁安置项目。由于寺前李村的水田被征收安置建设加油站,村民们觉得补偿标准太低,每当加油站施工时,村民们就不予配合,屡次阻拦施工,所以上级部门要求他们镇政府做好征地协调工作。”
7月30日,南昌市高新区麻丘镇党委胡委员接受了采访。他解释:“我们镇的征地协调工作从今年3月初就开始了。4月中下旬,根据南昌市高新区管委会的委托,由镇政府组织平整土地。镇里、村里以及派出所都派出了工作人员上门做工作,但均未成功。于是,镇里才派出了上百人的工作组,到工地维护新安置的加油站施工秩序。”
他还解释,穿迷彩服到现场维持秩序的人员,绝大部分是镇、村干部,有一部分是工地上的工人。那天之所以统一着迷彩服,主要便于分辨维护秩序。
村干部为民说话被撤?
7月13日,看到记者来访,麻丘镇寺前李村村小组长李昌巴赶来诉苦:他被撤职了。
李昌巴今年69岁,从1965年开始担任村小组长,是40多年的产党员。他说,他是因为他不同意国土部门的征地方案而被村委会撤职的。
李昌巴说:“在今年3月31日上午,在征地协调会议上,我当时把收集到的几条村民意见提交村委会讨论。一条是村民们说征地补偿标准太低,二是征用村民农田的手续不合法,三是若政府要强征,村民们也拧不过,但只要将安置的加油站选址往东或者往西挪动一下即可,这样既可以避免占用肥沃的水稻田,也可以保住村里的机耕道。然而,我带着的这几条村民意见提交时,却被麻丘村村主任闵才林当场否决了。我因此拒绝在征地协议书上签字。”
之后的几天,李昌巴被通知参加麻丘村的村委会会议,村主任在会上告诉他,他被撤职了,以后不用再去开会了。采访中,村民们对此事表示极为愤慨:李昌巴是村民们推举出来的,当了40多年的村小组长,村委会怎么可以因为他给村民带上了几句真话,就免掉他职务呢?
针对李昌巴被撤职一事,麻丘镇党委胡委员的说法是:“对李昌巴的处理,是经过镇党委会研究决定的,目前只是暂时停职处理,并没有撤职。”
为了解麻丘镇寺前李村的稻田被征用是否合法问题,7月26日,记者采访了南昌市国土资源局高新分局孙副局长。他说,根据省政府与启航加油站签订的企业引进落户合作协议要求,应该对该加油站拆迁实行土地等面积置换安置。整个项目,都是经过南昌市政府会议同意的。
他解释道,2007年,南昌市政府向省政府报批300亩麻丘镇的农业用地用以城市建设,2008年省政府批准了市政府的报批,其中19.64亩用于置换建设加油站。2010年4月28日,南昌市国土资源局高新分局与麻丘镇麻丘村村委会签订了征地协议,协议表明补偿款于4月30日到达村民账户。并在6月11日,向该土地使用权人江西启航公司颁发国有土地使用证,所以加油站建设的征地都是合法的。
但是记者在翻阅孙副局长提供的征地材料中发现了许多疑问:在征地协议的乙方落款上,只有村委会主任一人代表寺前李村签字,这份协议是否合法?启航加油站的土地证于6月11日才颁发下来,而江西启航实业有限公司却在取得土地使用证前,多次自行在农田上填沙施工,这是不是违法行为?
孙副局长解释,村委会有村主任的签名就合乎规定了,不需要村民的签名。以往的土地征收协议都是直接与村委会签订,因为江西的村小组都没有公章,所以认可的就是村委会主任为法人代表。但孙局长在与记者解释的时候,一直强调麻丘镇的这片土地在办理农转用时,有个土地征收方案,当时还召集了村民开了村小组会议,并且都有记录,可他们分局没有将这些材料收入档案。
土地安置仅凭政府会议纪要?
7月21日,记者就此事向江西省国土资源厅进行了咨询。该厅法规处徐副处长表示:如果查实征收土地违法违规,首先就要责令施工单位停工,并接受调查。
他还介绍,最近国务院颁布了一个征收土地的硬性规定,指明省会城市周边的土地征收必须报国务院批准,并在省里面通过以后,市县要进行公告。像南昌市国土局高新区分局仅仅依据市政府的一个会议纪要,就决定将农民种植水稻的稻田,置换给被拆迁安置对象建加油站,这显然在征收程序上是不合法的。并且在未获得征地手续前就开始平整土地,特别是对农民的土地进行强行平整施工的,更是明显违法。
村民们说,政府给他们村这宗被征用水田的补偿价格,每平方米仅仅约33元,这是他们区域最低的补偿标准。并且,根据国土局出示的只有村主任闵才林签字的征地协议,麻丘村委会共可获征地补偿款44.9579万元。可协议中还约定,补偿款60%分发给村民个人,40%用于村委会集体事业发展。村民对村委会的这种按比例发放补偿款存有非常大的意见。村委会还向上级汇报说,他们村被征收的土地补偿款,已经打入了村民的“一卡通”中。可截至8月27日,村民们“一卡通”中从来没收到补偿款。
土地征收补偿款的规定范文4
关键词：失地农民；保护权益；社会保障
一、国外发达国家失地农民权益保护制度及措施
由于国外发达国家土地征用的目的必须是满足公共利益的需要，并且要对失地农民的合法权益进行保护，以自愿互利的原则的基础上平等协商，按照土地的市场价值进行补偿，并对失地农民的职业转型、社会保障的问题制定合理的法规政策。
（一）完善的土地征用制度
在土地征用过程中，英国依据《强制征地法》，并需要获得议会批准后才可进行土地征收。同样，土地征用必须符合公众利益，所造成的损失要小于所带来的利益，政府部门也会就此召开调查会，并向议会提交调查报告，议会有此来判断是否满足《强制征地法》。
美国鼓励农民保护农业土地资源，不会轻易征收农民的土地，1976年之后农转非用地只占了全国耕地的4%。美国的宪法规定：“不合理的补偿以及非正当的法律程序，不能征用私人财产供公共使用。”如政府因发展公共事业需要而征用土地，必须提出充分的理由。
日本在二战结束后颁布的相关法律，规定土地征用需要从公共利益出发，并有严格的征用程序：提出申请；对土地和建筑物进行登记；申请政府裁定；让地裁定；征收终结等。
（二）合理的征地补偿
英国在征地过程中向失地农民提供的土地补偿款一般超过土地的市场价值，将土地赔偿款和土地征用费纳入土地补偿款中。土地赔偿款用于失地农民失去土地后基费用，土地征用费则是对土地本身进行的赔偿。通过这种方式，使得失地农民在失去土地后的基本生活得以保障，较高的土地补偿费用使得土地能够得到合理的利用。
美国的土地补偿款以征地时的市场价值作为价格标准，并且还考虑其可预见的未来价值。并切对征用土地的周边土地所用者，因土地征用可能带来的损失进行赔偿。除土地补偿款外，政府通过税收对失地农民给予一定的税收优惠，来减轻失去土地后的损失。
日本的土地补偿款一般情况下有五种方式：土地征收赔偿、通损赔偿、少数残存者补偿、离职者赔偿和失业损失赔偿。对失地农民的土地价值、附带损失、生活补偿、离职补偿和土地开发后的影响进行分类的赔偿。
（三）完善的培训和社会保障政策
美国政府高度重视失地农民的教育与培训工作，通过对失地农民进行针对性的培训，增强他们再就业的能力。美国会给失地农民申请救济，并且还会对她们进行专业的培训，使他们能够实现再就业。日本则为失地农民提供了社会保障，其主要有失地农民的医疗保险、失业保险、养老保险以及最低生活保障，并且还为失地农民进行有就业培训，加大失业者再次寻找工作的机会，保持了社会稳定，促进了经济的发展，同时缓解了失地农民面临的各种风险。
二、中国各省市失地农民权益的政策措施
为了解决失地农民问题，中央从完善征地补偿办法、妥善安置被征地农民、健全征地程序和法律制度等方面，加强对失地农民权益保护。
（一）浙江省建立失地农民基本生活保障制度
从2011年，浙江省政府和有关部门先后出台了《浙江省人民政府关于建立被征地农民社会保障制度的通知》（浙政发[2011]26号）、《关于建立被征地农民基本生活保障制度的指导意见》（浙劳社农[2011]79号）等文件，逐步建立健全的失地农民基本生活保障制度。
浙江省建立的失地农民基本生活保障制度，为失地农民构建了基本生存保障线。被征地农民基本生活保障所需的资金，采取由政府、集体和个人共同承担的办法多渠道筹集。针对被征地农民就业难问题，《浙江省人民政府关于建立被征地农民社会保障制度的通知》①规定：在劳动年龄段内的被征地农民就业培训工作，由政府劳动保障部门负责规划并组织实施，培训经费从征地调节资金户中调剂，纳入财政专户。做好失地农民基本生活保障制度，开展专业技能的培训，促使失地农民实现再就业。
（二）广东省实现集体建设用地与国有建设用地平等地位
2012年6月23日，广东省政府《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号），并于同年10月1日起正式实施。其标志着广东省集体建设用地流转有了明确的规范，实现了集体建设用地与国有建设用地的平等地位，切实地保护了失地农民的权益。农民的集体建设用地可以使用权出让、出租、转让、转租和抵押。使集体建设用地与国有建设享有同等的平等地位。
（三）其它省市对失地农民保护权益的措施
江苏省明确指出增加征地补偿费用，并且规定了对失地农民基本生活保障资金来源和标准。吉林省则是通过个人与集体筹集为主，政府筹集为辅的方式筹集部分征地补偿金，建立失业农民基本养老保险，补偿金用于支付失地农民的养老。
北京市人民政府规定：失地农民自谋职业的，一次性就业补助费支付给本人，一次性就业补助费最多为本市月最低工资标准的60倍。同时，征地农民可以享受社会养老、基本医疗和失业三项社会保险。
三、全文总结
本文通过对国外农村土地征收方面的法律法规以及应对措施可知发达国家（例如英、美、日等）实行的是土地私有化政策，他们是严格按照法律和征地程序进行公益性征地、以公平的市场价格进行补偿，并且加大了对失地农民的职业培训以及社会保障工作力度，最大限度地保护了失地农民的合法权益。国外发达国家对失地农民合法权益所建立的法规措施对我国保障失地农民的合法权益具有非常重要的借鉴意义。国内各级地方政府为解决农村失地农民的问题进行不断地探索，并且在不断完善我国对失地农民的保障措施。
（作者单位：河北经贸大学公共管理学院）
注解：
① 浙江省人民政府关于建立被征地农民社会保障制度的通知
参考文献：
[1] 浙江省政府办公厅发出通知深化完善被征地农民社会保障工作[J]新农村，2005（7）
[2] 韩松.集体建设用地市场配置的法律问题研究[J]中国法学，2008（3）
[3] 田浩.江苏省被征地农民权益保障政策分析[J]安徽大学，2009
[4] 王祺.集体建设用地使用权流转法律问题分析[J]南开大学，2011
土地征收补偿款的规定范文5
一、征收依据
依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规。
二、征收范围
本项目征收范围为：东临宝福寺塔（以围墙为界），南临宝福寺南侧道路，西临琴江河，北临琴江东路。具体征收范围及界址以征收红线为准。
三、房屋征收基本情况
本次房屋征收涉及被征收户16户，占地面积约4670㎡，建筑面积约3390㎡。
四、房屋拆迁补偿与安置办法
本项目采用货币补偿、店面产权调换或异地土地安置方式。被征收人房屋如为临琴江东路的店面，可选择货币补偿或店面产权调换，不能选择异地土地安置方式；被征收人房屋为非临街且为栋房的，可选择货币补偿或异地土地安置方式，不能选择店面产权调换。
(一)货币补偿方式
1．被征收房屋房地产价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房地产进行评估，并将被评估房地产的产权人、位置、评估结果进行公示，征收人和被征收人对评估结果有异议的，可自评估报告送达之日起5天内向原评估机构申请复核，或另请评估机构评估，逾期未提交书面申请复估的视为无异议。
2．付款方式：被征收人签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿款，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，房屋拆迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿款。
3．被征收人选择货币补偿并在规定时间内拆迁完毕的，可按其征收房地产评估补偿价格的20%给予奖励。
(二)店面产权调换方式
1．安置位置：安置店面位于宝福寺周边规划安置店面。
2．店面安置指标面积：为被征收店面一层主体建筑面积（不含临时设施及附属设施）。
3．店面安置原则：如被征收人在规定时间内拆迁完毕的，可在安置区按店面安置指标面积1：1安置店面。如被征收人商铺安置指标面积大于最大店面面积的，可选择两个以上店面，但必须按照安置的个数最少、安置面积最接近店面安置指标面积的原则确定。如果选择的商铺面积超过其商铺安置指标面积的，超过部分按商铺安置时的市场价格购买，未超过部分按1：1置换；如果选择的商铺面积少于商铺安置指标面积的，少安置部分由拆迁人按商铺安置指标回购价回购。
4．被征收人店面及安置店面的价格确定：由评估机构评估确定。
5．结算方式：征收人与被征收人签订征收补偿协议后，被征收人先领取临时安置补助费和搬迁补助费，其房地产征收补偿款由征收人挂帐暂存，安置时轧差计算，多还少补。
6．安置店面建筑标准：内墙为毛坯墙，进房第一道门安装安全门。外墙装修完毕并安装窗户，水（电）总管（总线）到户，户内管线由被拆迁人自行负责。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪规划土地安置区（迎宾大道拆迁安置地东侧）。
2．土地安置指标面积：每户限选一宗安置用地。土地安置指标面积为被征收房屋主体第一层建筑占地面积。
3．临时设施、猪牛栏、围院及仅有地基的空地等附属设施占地面积不计入土地安置面积，只可货币补偿。
4．安置地价格：由评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置的土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置指标回购价回购。
5．被征收人房地产价格确定：被征收人的房地产补偿价格按货币补偿方式由评估单位评估确定。
6．结算方式：征收人与被征收人签订征收补偿安置协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂帐暂存，与安置地购买款轧差计算，多还少补。
7．安置户建房必须服从城市规划，接受建筑业工程质量与安全管理部门监管。采取统一设计，统一建设，统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。
8．安置地标准：完成“三通一平”，道路及排水设施建设。
五、选地（店）办法
1．序号确定：按被征收人签订征收补偿安置协议时间、拆除完毕时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置地。选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。
2．被征收人必须遵守选地规则，并按时参加。如未按时参加，视为自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号人选地。
3．前序号人已选中的后序号人不得选择。
六、安置户头确定原则
根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。店面户头按一个店面一个户头的原则确定。
七、临时安置补助费及搬迁补助费标准
临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。
八、相关政策
土地征收补偿款的规定范文6
关键词 征地制度 补偿 借鉴 思考
中图分类号：D632文献标识码：A
For the Thinking of China's Land Reform
QIN Yuxia
(He'nan Radio & Television University, Zhengzhou, He'nan 450008)
AbstractTake the interest of farmers whose land is requisitioned as a starting point, analysis of the problems in land acquisition system, combined with foreign experience, from land acquisition purposes, compensation, land acquisition procedures and other aspects of improving China's land system thinking.
Key wordsland system; compensate; learn; think
随着我国工业化、城市化进程的加快，大量的农村集体土地经征收转为国家建设用地。我国现行的征地制度还是沿用1986年获得通过的《土地管理法》，只是做了部分修改，时代变迁，征地制度却没有与时俱进，现行的征地制度暴露出诸多问题，农民合法权益得不到保障，解决这些问题已刻不容缓。
1 我国现行征地制度存在的问题
1.1 征地目的与现实不符
《宪法》和《土地管理法》均明确规定，只有“为了公共利益”政府才可以征地。同时，现行法律还明确规定，农地转为市地必须通过政府征地来实现，也就是说所有农地转为市地都应该是为了公共利益，这与现实情况相矛盾。农地转为市地后很多用做商业地产开发、工矿企业建设等经营性非公共利益用途，对于这类用地，征地的目的怎么解释？而且现行法律把征地的目的都归结为“为了公共利益”，对于非公共利益的征地也按公共利益进行征收和补偿，损害了被征地农民的利益，也是不合理的。
1.2 补偿标准不合理
《土地管理法》第47条规定，土地补偿费以农业生产平均产值为依据，包括土地补偿费、安置补助费及其地上附着物和青苗补偿费，前两项的补偿标准分别为该耕地前三年平均产值的6~10倍和4~6倍，两项之和低限为10倍，高限为16倍，特殊情况下最高不超过30倍。这种补偿金核算方式只考虑了耕地作为农业生产资料的价值，而忽视了耕地对农民的社会保障价值和发展权价值，事实上这两种价值在耕地总价值中所占的比例大大超过作为农业生产资料的价值。首先，在我国现有社会条件下，农村的养老、医疗等社会保障制度还很不健全，耕地作为农民的重要财富，对其生活、养老等社会保障有重要意义，忽视这部分价值，就会缺乏对失地农民未来生活的关注，对农民的补偿不到位，引发许多农民、农村问题；其次，耕地有变更用途，提高利益效率的发展权价值，而现行的征地制度忽视了部分价值，《土地管理法》第47条规定，“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”这就导致征地的时候是按农地价格补偿，政府出让的时候是按市地价格出让，中间有巨大的差价，几万元从农民手中征走的土地，摇身一变就可以卖到几十万甚至上百万元，政府从中获得巨额的财政收入，农民失去了土地，却没获得应得的利益。
1.3 补偿安置方式单一
对于征地补偿费的分配，依据我国土地管理相关法律法规“土地补偿费，归农村集体经济组织；安置补助费，按照由谁安置，向谁支付的原则，无需统一安置的发放给个人或经同意后用于支付其保险费用”。可见安置补助费的发放有多种方式，支付给安置企业、农户个人或用于支付保险费，其中以货币补偿，一次性支付最为简便，也是现在征地单位和被征地农户都乐于接收的方式。一次性支付补偿金数额虽然大，但如果不用于投资，通货膨胀再加上CPI的不断上升，这笔补偿款贬值的速度很快，不足以维持失地农民未来许多年的生活。
1.4 征地程序不规范
当前相关立法在法律层面对征地补偿程序并无专门规定；在行政法规层面，有提及但也不系统；在地方立法层面，则呈现多样化的特点，由不同地方依据各自情况确立了差别化的农村征地补偿制度。可见我国征地补偿程序在立法方面不健全，在实施过程中也存在问题。 征地中的程序问题主要体现在：
（1）征地中农民参与程度低。虽然规定征地预公告、征地公告和听证制度，但在现实执行中往往流于形式，缺乏与农民协商，导致失地农民往往处于被动地位，造成自身利益受到侵害。
（2）征地补偿款不能及时到位。按规定应先实施征地补偿安置方案再将土地交付使用，但现实中有很多边征地边建设，房子建好了、路修好了，征地手续还没有办完；有些甚至连补偿方案都还没出，农民都不知道怎么补偿，地就已经被占用了。现在因为补偿款没有及时发放，导致了很多上访案件。
2 与国外征地制度的比较与借鉴
2.1 被征地者参与程度
美国、英国、日本等国，都是土地私有制国家，私人所有者对土地拥有完全权力，在征地中高度重视土地所有者的意愿，被征地者在征地过程中发挥举足轻重的作用，征地过程中，被征地者参与程度高。而在我国征地过程中，被征地者参与机会较少，提出的意见得不到足够的重视，在整个征地过程中处于被动地位。
2.2 补偿款的确定方式和标准
美国、英国、日本等国征地，由征地双方谈判确定征地补偿款，英国和美国还提出以土地市场价格作为补偿标准。这些国家在征地时充分考虑当时的市场价格，补偿标准高。我国是以耕地年产值的倍数补偿，补偿内容单一，补偿标准低。
2.3 征地补偿范围
英国、德国等发达国家在征地补偿时，除补偿土地的价值，还有残余地损害、营业损失及其他因征地引起的各种附带损失，美国还考虑因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失并给予补偿，这些国家对征地补偿研究深入，补偿全面，范围广，更好的保护了失地者的利益。相对来说我国的征地补偿范围单一，有些隐性的损失得不到补偿。
2.4 征地补偿实现方式
德国、日本的征地补偿实现方式灵活，除现金补偿外，还有代偿地补偿、代偿权利补偿、迁移补偿及工程代办补偿等方式。我国虽也有多种补偿方式，但现阶段在实施中只有一次性货币补偿的方式应用普遍。
3 改革和完善我国征地制度的思考建议
关于征地目的不明确的问题，可以把征地目的分为两类，公共利益和非公共利益，两种目的采用不同的征地程序和补偿方式。对于为了公共利益的，由政府强制征收，以当时的市场价格标准补偿。对于为了非公共利益的，征地过程中要充分体现农民的意愿，引入被征地集体和农户与征地单位谈判机制，采用此种方式，政府应制定最低价，以保护农民的利益。如果说谈判方式相当于国有土地出让的协议方式，那么在农地征收的过程中也可以借鉴出让方式中的招、拍、挂等更公开、公平的方式，成交的价格才能真正体现被征土地的价值。
探索新的安置方式，不同的失地对象可以采取不同的安置方式。对于老人，政府可以组织制定专门针对征地中老龄人口的保险，年龄超过60岁的老人，补偿款可以用于购买保险，使这些失地的老年人能定期领到养老金，看病就医能报销，老人的生活有保障。对于年轻人，征地补偿的重点在就业，除了补偿款外，应采取措施，增加就业。一是以土地换就业，推荐失地农民到用地单位和园区企业就业，鼓励用地单位和企业把合适的岗位优先安排给被征地农民，对多招收失地农民的企业还给予一定的优惠或补贴；二是加强失地农民的就业指导和服务，组织职业技能培训，提高失地农民自主择业能力。同时，对失地农民自主创业给予优惠政策。
改革征地程序，首先，征地过程中增强广大失地农民的参与程度，加强失地农民的利益表达能力；其次，提高农民的组织化程度，使失地农民形成合力，提升集体谈判能力；另外，还应完善土地征用的听证制度，政府和征地单位必须认真听取失地农民和集体的意见和建议，对提出的有关问题必须给予合法合理的解答；最后，建立征地过程监督机制，对征地的目的、程序、实施情况进行全面的监督，做到“有法必依”。
另外，农村土地产权不明晰也会导致农民在征地中利益受到损害，农民个人只是土地的使用人，对土地享有有限权力，如果说征地补偿是一块蛋糕，失地农民得到的不过是蛋糕的10%。在法律层面明晰农民的土地产权，可以减少补偿时各方的利益瓜分，农民得到应得的部分。
总之，改革现有的征地制度，是适应社会发展的需要，是建设社会主义和谐社会的需要，势在必行。但同时这也是一项浩大的系统工程，既不能保守，又不能冒进，需要反复思考，反复实践。
参考文献
[1]马晓茗,张安录,高艳梅.征地补偿研究述评[J].生态经济,2010(6).
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