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关于土地出让金的政策范文1
摘 要 土地出让金是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金作为一种土地收益，在调节当前土地市场需求、建立土地储备资源制度、增加政府财政收入、加强国家对土地市场调控能力等方面起到了积极作用，由于我国土地出让金管理存在诸多财务管理问题，在一定程度上制约了其应用的作用。因此，加强土地出让金财务管理问题，规范土地出让金管理已经刻不容缓，对当前国土资源管理具有重要的现实意义。
关键词 土地管理 预算管理 财务会计 核算
一、概述
由于我国的土地出让金没有一个统一明确的定义，以致在全国各地对“土地出让金”理解和使用规则出现混乱，造成土地出让金财务管理出现各种不同问题。根据对相关土地管理理论与实践的研究，个人认为，土地出让金，又称国有土地使用权出让金，是国有土地一定年限内批租使用时交纳的包括地租和全部土地成本在内的总价款，现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。或在土地出让时缴纳，或是在以转让、抵押等方式处置原划拨方式获取的土地使用权时必须补交的总价款。这里的土地出让金总价款包括土地所有权收益、土地投资收益、土地管理收益和土地建设与保护补偿，是各类土地价值在社会管理中的体现。
二、土地出让金管理存在的问题和现象
随着土地出让金制度的确立，盘活了全国的土地资源，给我国的经济社会发展带来了深远的影响。与此同时，随着出让金收入规模的日益增大，及其在地方政府预算外收入中所占比重的增加，出让金存在的问题也越发凸现出来。其问题主要有三：第一，由于我国正处于城市化中期阶段，城市建设和重工业化的主要载体就是土地，从某种意义上讲，大量卖地和圈地，一次性收取50－70年的出让金，为地方政府财政收入提供了短期机会，现届地方政府就可能运用各种手段扩大土地批租量，获得短期高额收益，这将使以后换届政府无法实现收益共享。第二，目前我国一般商品市场已完全放开，但资源性产品和要素市场化改革进展相对滞后。土地一级市场还完全控制在地方政府手中，土地成为地方政府唯一可自主配置的要素资源。因此土地成为一把“双刃剑”：一方面由于土地出让金中收益巨大，它成为低成本进行城市建设投资扩张的主要载体和融资抵押物；另一方面，土地存在被滥用现象、一些失地农民的合法权益未获得保障。第三，土地出让金制度不完善，土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理，导致一些地方政府违法违规出让土地，擅自减免出让金等，使出让金大量流失，这就为个人提供了谋财机会，造成国家财税收入大大降低。
三、加强土地出让金资金管理的措施
随着现代经济快速发展，城市化建设进程日益加快，国有土地出让变得十分频繁。这就要求土地管理和土地储备人员必须紧紧围绕科学发展的主题，严格贯彻执行国有土地政策，认真做好国有土地收支管理工作：
1．加强预算管理和规范土地收入
严格按照《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号），将政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，都作为国有土地使用权出让收入纳入预算管理。国有土地出让收支纳入地方政府基金预算，按照“以收定支、收支平衡”的原则编制土地出让收支预算。国有土地出让收入全额缴入国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，严格实行“收支两条线”管理。国有土地招标、拍卖、挂牌和协议出让过程中的预收款、定金、保证金等资金一律通过“土地保证金代收代缴专户”收缴、划拨和退付，每宗地出让收入及时足额缴入国库。补缴的土地价款、划拨土地收入和其他土地出让金收入等直接缴入国库，做到不截留、不滞压、不挪用。
2．严格核算土地成本和加强财政监督
土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本、土地开发性成本和土地净收益三部分。按宗地建档建账，设立土地出让金收支明细，严格按照标准计提专项资金，规范支出，对土地出让业务中发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、城市建设支出、支农支出等成本认真核查，防止虚列、错列成本，确保成本的真实、准确。国有土地出让做到事前、事中、事后监督相结合。工作中与土管部门密切联系，认真贯彻执行土地收支管理政策，积极督促土地使用者严格履行土地出让合同及时足额缴纳土地出让金，坚决制止非法低价出让土地、随意减免或变相减免地价、挤占土地出让金等行为，杜绝土地收入不进财政专户、体外循环的现象，有效地防止了国有土地资产的流失。
3．规范土地储备资金财务会计核算制度
切实加强土地储备资金财务管理，建立健全土地储备成本核算制度，严禁挤占、挪用土地储备资金。健全报表核对机制，财会部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表及分季收支统计明细报表体系，统一收支口径，确保统计数据及时、准确；加强土地出让金核算管理。土地储备部分应按出让和收储地地块建立出让金收支台账，分清每宗地块土地出让金、土地开发费用、业务费用和土地净收益。财政部门应根据土地储备部门的台账报表及时审查核对出让土地开发费用和土地出让费；建立国有土地收益基金，实行分账管理，合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。
四、结束语
只有合理有效的加强土地出让金管理，才能有效控制合理利用土地，提高土地使用率，减少国土资源浪费，增加国家财政收入。
参考文献：
[1]调整"土地出让金"的收取和分配政策.中国产业.2011(03).
[2]王美涵.土地出让金的财政学分析.财经论丛(浙江财经学院学报).2005(04).
关于土地出让金的政策范文2
关键词：土地市场；现状；调控
中图分类号：C93文献标识码： A
一土地市场概况
（一）房地产市场调控
随着改革开放的深入进行，中国经济的持续发展，各项建设如火如荼，房地产业进入了高速发展的时期，目前已经成为我国经济的支柱产业之一。但是近年来由于房价的不合理性上涨，高房价已经成了影响社会和谐的一大因素。2011年，延续着2010年的房地产调控，中央政府加大了对房地产调控的力度；1月政府出台“国八条”，宣告房产税的试点改革正式开始；地方政府跟随中央政府步伐，“限购”“限贷”力度不断加大，7月，国务院明确指出“二三线城市也要限购”，12月份的中央经济工作会议明确指出坚持房地产调控不动摇，促使房价回归合理。房地产行业在多方的不断调控下，成交量大幅萎缩，价格却是相对稳定，但也呈现出逐渐下降的趋势。
（二）土地市场概况
政府自2010年开始的房地产调控在2011年得到进一步的加强，其中楼市调控和土地政策两方面同时发力，意在抑制房价的不合理性上涨。
2011年初的“全国国土资源工作会议”和5月份的《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，都明确了要保证2011年保障房用地供应要求，同时在土地供应的各个环节都做了相关要求，包括招拍挂、征地、价格监测等，重在完善相关土地出让制度，并且明确了对囤积土地，炒地等行为要进行严厉的打击。国家加大保障房建设力度，不仅能有效的避免房价居高不下，对“地王”的出现也起到了遏制作用。
2011年，全国130个城市土地供应量出现上涨，同比增加6%，新推出的土地面积达137359万m2；其中新推出的住宅类用地、商办类用地、工业用地、其他用地成交面积分别为为49535万m2、14877万m2、70245万m2、2702万m2，面积同比分别增加了-11%、5%、22%、58%。跟2010年比较起来，各种用地比例变化较大，住宅类供应量占总供应量的36%，相对减幅比较大。如图1
图12011年130个城市不同类型土地供应量图
2011年，全国土地的成交量伴随着土地供应量的增加而增加，全国130个城市土地成交面积同比增长9%，达到108456万m2；其中住宅类用地、商业办公类用地、工业用地、其他用地成交面积分别是为37354万m2、11492万m2、57515万m2、2092万m2，面积同比分别增加了-16%、11%、32%、60%。在成交的土地中，住宅类用地成交面积相对于2010年44%的比重来说，占比出现下降，仅34%。如图2
图22011年130个城市不同类型土地成交量
2011年，在不断加码的楼市调控与土地调控双重作用下，土地成交价格开始回落。全国130个城市土地成交楼面均价同比下跌17%，为1056元/m2；其中住宅类用地、商业办公用地、工业用地、其他用地的成交楼面均价分别为1467元/m2、1676元/m2、284元/m2、624元/m2，同比分别上涨了-12%、1%、0%，-16%。住宅类用地的成交楼面均价不但出现大比例下降，而且没有出现以往住宅用地楼面均价高于其他用地的情况，这些数据从一定程度上可以反应出政府的调控政策对土地市场的影响。如图3
图32011年中国130个城市土地市场交易情报图
2011年，在楼市的加码调控下，不但土地的成交面积下滑，成交均价也在下滑，全国成交土地的溢价率也出现不同程度下降。2011年全国130个城市土地平均溢价率出现大幅度下滑，比2010年下降了16个百分点，只有12%；其中住宅类用地、商办类用地、工业用地、其他用地的平均溢价率分别为13%、16%、2%、3%，跟2010年比较，分别下降了20、4、1、6个百分点，其中住宅类下降幅度最为明显，其他用地的平均溢价率也出现了小幅下滑。如图4
图42011年130个城市不同类型土地平均溢价率图
二土地出让金及其影响
（一）土地出让金
土地出让收入是指各级政府土地管理部门以土地所有者身份出让国有土地使用权给土地使用者，并按规定所取得的全部收入，或土地使用期满，土地使用者需要继续续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨的土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资、按规定补缴的土地出让价款。
（二）土地出让金概述
土地出让金作为地方政府的预算外收入，有效的解决地方财力不足的问题，对于政府来讲，充足的资金对于政策的实施等各个方面无疑是更加便捷容易的。随着房地产业的高速发展，土地出让金的数额也是逐年向上攀升，到了2010年更是达到了历史的巅峰2.7万亿。如图5
图52005-2011土地出让金收入图
2010年的土地出让金达到了历史的最高峰2.7万亿，是什么原因导致出让金如此大幅的上涨呢？首先来分析下2010年土地出让金排名前十城市住宅用地成交面积和成交均价。出让金排在前十名的城市分别是北京、上海、大连、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆、无锡。这十个城市的土地出让金除了杭州同比下跌外，其他九个城市同比均大幅上涨，最多的是大连同比上涨320.6%，最少的重庆同比涨幅也有13%。如表1
表12010年土地出让金排行榜表
排名 城市 2010年土地出让金（亿元） 2009年土地出让金（亿元） 同比
1 北京 1628.54 927.79 75.5%
2 上海 1513.43 1025.29 47.6%
3 大连 1157.75 275.29 320.6%
4 天津 901.23 739.13 21.9%
5 武汉 812.55 360.70 125.3%
6 杭州 738.10 1094.95 -32.6%
7 南京 572.02 224.25 155.1%
8 成都 510.61 356.45 43.3%
9 重庆 506.68 448.47 13.0%
10 无锡 411.50 220.70 86.5%
现在根据2009和2010年全国土地出让金排名前十的城市住宅用地成交面积和均价情况，将两年的住宅用地成交面积和成交均价进行对比可以看出，2010年土地出让金出现如此大的涨幅，很重要的一个因素该是量、价同时出现上涨。随着房地产调控的到来，2011则是量跌价稳，但是价格也有要降的趋势，所以2011年的土地出让金就出现了下滑，如表2：
表2土地出让金排名前十的城市住宅用地成交建设面积和成交均价表
城市 住宅用地成交建设用地面积（万m2） 住宅用地成交均价（元/m2）
2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比
北京 760 625 22% 7357 5724 29%
上海 977 612 60% 6632 7944 -17%
大连 2271 728 212% 2054 1736 18%
天津 2372 2177 9% 1884 1251 51%
武汉 1367 1232 11% 1751 1173 49%
杭州 375 609 -38% 6597 6331 4%
南京 352 297 19% 5454 3336 63%
成都 742 685 8% 1787 1543 16%
重庆 1062 782 36% 1630 1668 -2%
无锡 605 305 98% 2860 2511 14%
（三）土地出让金对地方财政的影响
土地出让金是地方政府将40―70年的土地收益一次性收取，所以年年才会有如此巨额的土地出让金。再加上高速发展的经济推动了房地产业的火爆，导致了土地出让金几乎年年攀升。
关于土地出让金的政策范文3
由于国家宏观经济政策的缩紧，处于经济周期下行阶段的地方财政暴露出了很多问题。土地财政依赖症的弊端尽显。7月12日，《第一财经日报》头版发出“土地财政断炊，经济大幅放缓，各地财政收入告急”的新闻，但上级下达的增收任务要完成，公务员同事们缓发的工资要有着落，于是，各地都把收税、收费的国家机器开足马力。
地方财源受限：土地出让收入下降27.5%
财政部最新公布的数据显示，受土地出让成交额大幅下降影响，上半年地方政府国有土地使用权出让收入1.14万亿元，同比下降27.5%。以北京、上海为例，根据北京市土地整理储备中心的数据，今年上半年，北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为2011年全年的13.7%。上半年上海完成土地出让收入184.20亿元，同比下滑幅度达到62.77%。除土地收入外，与房地产有关的税收也在下滑。财政部的数据显示， 5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。
而据中国指数研究院报告显示，该机构所监测的全国300个城市2012年上半年土地出让金总额为6525.98亿元，同比下降38%。土地出让金的缩水额度超过4000亿元。链家地产市场研究部统计也显示，今年上半年全国20个重点城市土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39.8%。北上广深四大一线城市上半年土地出让金合计425亿元，与去年上半年的986亿元相比，下降了56.9%。2012年上半年合计出让的72宗地块中，总土地出让金仅为144.88亿元，与上年度同期的328 .46亿元相比下降了55 .9%，这一数据也创造了最近5年来的最低值。
土地收益降低：2011年土地出让收益率仅为28%
财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年全国国有土地使用权出让收入29109.94亿元，征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元。这意味着当年地方政府的纯收益超过1.5万亿元，土地出让收益率超过50%，而同口径下，2011年的土地出让收益率仅为28%。
自实行限购政策以来，地方的土地出让收益出现了直线下降。以北京为例，在执行限购政策的一年时间里（注：2011.2.16-2012.2.15）土地出让总金额为1054.2亿元，同比减少了508亿元，下调幅度达到了32.5%。
与此相对应的是，今年上半年房地产土地流标流拍总量较大，高溢价率宗地大幅减少；地价总体平稳，同比增速持续放缓，重点区域住宅地价环比仍为负增长。国土资源部数据显示，上半年，房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期为1018宗。全国共上报高价地(总价或单价创新高，或者溢价率超过50%的异常交易房地产用地）宗数24宗，远少于去年同期的433宗。全国城市地价动态监测系统数据显示，上半年全国主要监测城市商服和住宅地价变化延续了去年下半年以来的走势，增幅逐季收窄至第二季度，商服、住宅地价同比增速已连续4个季度回调；长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区住宅地价环比延续了第一季度的下降趋势，分别为-0.33%、-0.64%、-0.06%；105个监测主要城市中53个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个。
土地财政“紧箍咒”：地方拿出45%土地净收益
在土地收益大幅下滑的同时，其用途却被“严格规定”。财政部、水利部6月26日联合了《关于中央财政统筹部分从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关问题的通知》。《通知》指出，从2012年1月1日起，各地从土地出让收益中计提用于农田水利建设的资金，将由中央财政按照20%的比例加以统筹，重点支持粮食主产区、中西部地区和革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区农田水利建设。
以计提的农田水利建设资金统计口径看，计提的土地出让收益要在土地出让收入中减去一长串费用，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、破产或改制企业职工安置费支出、土地出让业务费、新增建设用地土地有偿使用费等。
事实上，中央近年来不断做出对地方土地出让收益支出的规定。在目前的相关规定中， 土地收益10%用于保障房建设，10%用于教育投入，10%用于水利建设，15%用于农业土地开发。上述几大计提项目，意味着地方政府要拿出45%的土地净收益。土地财政的缩水，将直接影响上述各项社会事业的投入，其带来的负面效应不容忽视。
财政部土地出让收益数据有争议
关于土地出让金的政策范文4
一、工业平台工业项目用地。工业平台工业项目用地按照招拍挂出让价格扣除出让成本、费用及部门业务费（若市里少扣了这几项的，由区里足额扣取）后，额拨付给工业平台，专项用于工业平台基础设施建设。
二、经济开发区（含板桥工业园）、下村工业平台工业项目用地。经济开发区（含板桥工业园）、下村工业平台工业项目用地按照招拍挂出让价格，扣除出让成本、费用及部门业务费后，额拨付给工业平台，专项用于开发区或工业平台基础设施建设。
三、平台外工业项目用地。工业平台、经济开发区（含板桥工业园）、下村工业平台之外的工业项目用地，按照招拍挂出让价格，扣除出让成本、费用和社会保障资金、农业土地开发资金、廉租房保障资金、农村基础设施建设资金、国有土地收益基金（土地储备基金）、农民培训基金、部门（财政、国土）业务费、征地工作经费等八项资金[以下简称八项基资金（基金）]后，额拨付给项目用地所在乡镇（办），专项用于小城镇建设和农村建设。
四、退城进园区土地。退城进工业平台、经济开发区（含板桥工业园区）、下村工业平台的企业原地块按照招拍挂出让价格，扣除成本、费用和社会保障资金、农业开发资金、廉租房保障资金后，额的50%拨付给企业。
五、开发区范围内土地。开发区范围内土地按照招拍挂出让价格扣除出让成本、费用和社会保障资金、农业开发资金、廉租房保障资金等三项民生工程资金及部门业务费（若市里少扣了这几项的，由区里足额扣取）后，区财政全额拨付给开发区，专项用于开发区基础设施建设。
六、城中村、棚户区改造土地。城中村、棚户区改造土地根据府办抄字号文件规定全额缴入渝水区国库，区财政在扣除出让成本、费用和社会保障资金、农业土地开发资金、廉租房保障金等三项民生工程资金及部门业务费后，额拨付给乡镇（办），专项用于城中村或棚户区改造。
七、破产或改制企业土地。破产或改制企业土地，在市财政按规定扣除出让成本、费用和八项资金（基金）并返还渝水区财政后，区财政按企业改制和职工安置实际需要拨付给企业，专项用于企业改制或职工安置。额不足安置职工的，由区政府向市政府请示要求返还所提取的八项资金（基金）。若土地出让金缴入区财政，则区财政同样在扣除出让成本、费用和八项资金（基金）后，额按企业改制和职工安置实际需要拨付给企业，专项用于企业改制或职工安置。额不足安置职工的，经区政府批准同意，所提取的八项资金（基金）根据安置需要返还给原土地使用者。
八、商业项目用地。星级宾馆、大型娱（游）乐场所、购物中心设施建设用地，投资额在5000万元（含5000万元）以上、1亿元以下的，按照招拍挂出让价格，扣除出让成本、费用和八项资金（基金）后，额30%拨付给投资者，用于开发项目的基础设施建设；投资额1亿元（含1亿元）以上的，按照招拍挂出让价格，扣除出让成本、费用和八项资金（基金）后，额50%拨付给投资者，用于开发项目的基础设施建设；除此之外的商业项目用地不予拨付。若商业项目用地土地出让金缴入区财政，则区财政参照市里政策执行。
九、机关划拨用地。利用机关事业单位原划拨土地进行商住开发，其土地由政府（按土地管理权限由市政府或区政府）依法收回并进行招拍挂出让，并按土地管理权限市政府或区政府按现行划拨价对原土地使用单位给予补偿。
十、机关建房用地。机关事业单位需异地重建办公用房的，原土地由政府（按土地管理权限由市政府或区政府）依法收回并进行招拍挂出让，其土地出让金按土地管理权限市政府或区政府在扣除出让成本、费用和八项资金（基金）后，额拨付该单位，用于办公用房的建设。
十一、其他项目用地。上述1-10项项目之外的项目用地，所缴交的土地出让金一律不予拨付。
十二、不按规定开发用地。享受了政府优惠政策，但自身不开发或开发达不到要求的土地，由政府依法收回，按原受让方取得土地使用权的成本加上同期银行利息对原受让方进行补偿。
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【关键词】园区开发公司；企业会计准则；土地储备支出；土地出让金返还
一、园区开发公司会计核算的特殊性
以地方政府牵头成立的园区开发公司，负责园区所辖范围的土地储备前期开发和配套的市政基础建设工作、园区的招商引资等。在园区开发进程中其资金来源有政府部门（现根据国家最新规定由国资委独家投资）投入的注册资本金、土地出让金返还收入、向金融机构贷款及园区税收财力收入等。园区的支出主要是土地储备前期开发及配套的市政基础设施建设投资，需要大量资金投入，且回收期长，远远超过了工业性土地出让金收入返还。政府为了拉动地方经济，按照相关规定收取园区落地企业工业性土地出让金后，通过一定形式予以返还，这已成为地方新的经济增长点。土地出让金返还款自2007年国家实行土地招拍挂政策以来由财政收取后再按照一定比例直接拨入园区管委会并实行专户管理，该资金可下拨开发公司但只能用于土地储备的前期开发；财力收入是落地企业上缴税收园区按比例分成部分，是园区未来经济新的增长点，由财政直接拨入园区管委会帐户，该资金可下拨开发公司用于配套的市政基础设施建设、贷款利息支付及日常开支。而开发前期主要的资金来源――向银行借款事宜政府机构按规定又无法运作，只能由开发公司来进行。
二、园区开发公司运用《企业会计准则》对土地储备支出和土地出让金返还业务的会计处理
1.对土地储备支出的会计处理。《企业会计准则――基本准则》第二十条定义：资产是指企业过去的交易或者事项形成的、业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。同时第二十一条规定，符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业；二是该资源的成本或者价值能够可靠地计算。《企业会计准则第1号――存货》第三条定义：存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。第四条规定存货同时满足下列条件的，才能予以确认：一是与该存货有关的经济利益很可能流入企业；二是该存货的成本能够可靠地计量。（1）对土地储备支出的确认。园区开发公司在招商引资项目的前期，均需要进行土地开发，以满足招商需求，出让后获得相应的收入。在此过程中，所发生的土地储备开发支出包含直接投入的资金如土地指标购置费、耕地占用税、耕地开垦费等规费类支出；动迁安置费、征地包干费、集体资产补偿费、落实安置人员社会保障费、未出劳生活费等动迁安置类支出；七通一平工程费用类支出；无法归属到具体项目的综合费用和开发资金贷款利息。根据实质重于形式的原则，这些费用都是用于该项目地块上的费用，都应作为该项目的开发成本来进行核算。上述费用所对应的招商引资项目储备的地块，其开发支出时间跨度比较长，但最终是可以确定的，也就是该项目地块上的开发支出是“能够可靠计量”的；同时该项目地块在未来可按出让总收入一定比例由财政返还到园区管委会土地资金专户再转拨给开发公司，也就是“经济利益很可能流入企业”，由此判断，符合《企业会计准则第1号――存货》关于“存货”的定义，所以应该以“存货”类科目核算该土地储备支出。为此园区开发公司应设置存货类科目――“土地储备成本”一级科目，并按具体项目地块设置二级科目，按实际发生的规费类等各费用支出设置明细进行核算。其中，综合费用和开发资金贷款利息在发生时，先统一归集予以资本化处理，再根据一定的原则分摊计入各项目。（2）对土地储备支出的计量。一般情况下，土地储备开发过程中所发生的，如土地指标购置费、耕地占用税、耕地开垦费等规费类是按照国家及地方政府的规定是固定的；如动迁安置费、征地包干费、集体资产补偿费、落实安置人员社会保障费、未出劳生活费等动迁安置类是根据地方政府规定及与被征地的农户协商可以确定的；如分摊到各项目中综合费用和贷款利息费用，由于需要在各项目进行分摊，因而最难准确计量。综合费用是在对连片土地进行开发的过程中发生的、无法归属到具体项目地块的费用。开发公司财务人员应依据园区本次动迁规划，计算各项目地块占整片地块面积的比例，以此作为综合费用的分摊比例，将综合费用分摊至各储备地块的开发成本。园区开发公司在开发过程中开发资金贷款利息，公司财务人员应本着谁受益谁承担的原则，在各配套市政基础建设项目和土地储备项目之间按所占用资金额分摊，并进行资本化处理计入成本，这样既符合园区开发公司及财务信息使用人的需求，也相对合理公允。分摊一般在年末进行，并考虑当年新增贷款的情况进行合理分摊；经过上述费用的归集，每个项目地块的储备开发支出即可进行计量。（3）对土地储备支出的信息披露。园区开发公司应在每月的财务报表附注中，对各项目地块土地储备情况、开发进度、费用支付情况等进行披露，以满足政府各相关部门、债权人等报表使用人对财务信息的需求。
2.对土地出让金返还款的会计处理。企业会计准则第二十七条明确所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。同时定义利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。（1）对土地出让金返还款的确认。土地属国家所有，征用、出让是政府部门行为，做为企业的园区开发公司无权进行买卖，也无权开具土地出让业务发票；该笔土地出让金返还款又是政府拨入的，按实质重于形式的原则，该款项实属“企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入”。按照会计准则相关规定，土地出让金返还款，开发公司帐务不能记入主营业务收入，而应将该项收入确认为“资本公积”为妥。（2）对土地出让金返还款的计量。由于各地块的土地出让金是按每期招拍挂的进度由财政收取并拨入管委会专户管理，再由管委会拨入开发公司，因此开发公司每次收到返还款时应先开具收据收讫，记入往来帐户，待年度终了时收到管委会出具的通知文件，开发公司再将记入往来的该款项全额转入“资本公积”。（3）对土地出让金返还款的信息披露。开发公司应在每月的财务报表附注中，对管委会拨入的各地块土地出让金返还款等进行披露，包括地块名，出让金返还金额，暂记科目，以满足政府各其相关部门、债权人等报表使用人对财务信息的需求。
三、“土地储备支出”与“土地出让金返还款”业务在财务报表中的对应关系
由于开发公司某地块的“土地储备支出”记入存货，原则上在其出让后应结转成本，反映在损益表中，实际上与该地块相对应的收入――“土地出让金返还款”却记入了“资本公积”反映在资产负债表中，这就造成了不匹配，但新企业会计准则的报表观念以资产负债观为核心，会计人员可以这样理解，即使“土地储备支出”结转在损益表中反映亏损，最终经利润分配体现在未分配利润为负数，反映在资产负债表中所有者权益的未分配利润项目上，两者最终均反映在资产负债表中，如实反映了开发公司的整体资产状况。按上述分析对“土地储备支出”和“土地出让金返还”进行会计处理和报表信息披露，虽然符合新企业会计准则以资产负债观为核心的报表观念，能真实反映开发公司的资产状况和经营情况，满足报表使用人的信息需求，但仍有待进一步探讨。
参 考 文 献
关于土地出让金的政策范文6
曾经，地方政府竞争的法宝是高额的土地出让金，以及主要以土地为抵押的城市建设和基础设施贷款。如今，严厉的房产调控政策正在给高地价套上锁链，而货币政策不再宽松也让银行的贷款越收越紧。地方政府的融资和还债能力因而大为萎缩。
在此背景之下，杭州，这个土地出让金曾经全国第一而如今大幅萎缩的城市，正面临困境。
杭州的土地收入在2009年以1200亿元超过京沪，雄居中国榜首，如今遭遇了滑铁卢。2011年，杭州卖地收入仅为755亿，相比2009年下滑了四成；其中主城区土地出让金才316亿元，只完成全年计划的六成。
在中国，卖地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在现有的财税体制下，地方政府的大型基础设施项目资金通常来源于土地出让金，而一旦出现卖地难，政府的基建项目将嗷嗷待哺，甚至停工。
隐秘托市
从整体实力上来说，杭州同一线城市还有距离，但是在房价上却毫不逊色，且本地购买力的活跃程度甚至还超过其他几个城市。不过在这轮房地产行业持续时间最长，过程最为曲折，政府、房产商、购房者博弈局面最为复杂的行情中，杭州房屋销量大幅下降――限购、限贷、限价等一系列政策的叠加，让杭州成为2011年中国房地产重灾区之一。
据杭州官方数据统计显示，2011年杭州主城区住宅成交量较2010年减少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降价促销成了杭州楼市主旋律，不少区域楼盘价格接近于3年前，但成交量依旧从平稳走向萧条。
在这种氛围中，2011年年底杭州经济技术开发区悄悄启动了《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，安排了1亿元资金，用于建立租房补助和购房补助机制，只要是在下沙落户的居民，购买首套房都可获补贴20万元。
与最近芜湖、佛山的短命“松限”不同，杭州的隐秘托市并没有被中央叫停，高达20万的补贴也意味着购房者只要再拿点钱就可以凑出首付了。这无疑为当地楼市打了一针兴奋剂。
事实上，在前几次的中央房地产调控时，杭州政府就曾一次次扮演楼市的白衣骑士。
2008年年底，浙江最大开发商绿城集团陷入资金链危机，六十多亿待支付的土地出让金几乎将其董事长宋卫平逼入绝境。“多亏政府出台政策，土地出让金可缓缴半年，才让我有机会缓过来。”宋卫平曾经这样感叹。
不仅如此，杭州市政府在当时还出台了《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，从供需两方面，回调各项从紧的房地产政策，随后杭州楼市在2009年大反转。
按照中国指数研究院的数据，2009年杭州平均房价几乎翻了一番，突破了2万元／平米大关，与北京和上海等一线城市站在一个水平线上――杭州政府也因此成为当年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入达1200亿元，在全国排名第一。
而就在2011年年末的一次秘密约访中，浙江一家身陷绝境的大开发商又向杭州市政府发出求救：房子卖不出去，巨额债务却即将到期，政府能否帮忙腾挪一两个项目？据透露，杭州市一位领导当即回应，让其去找政府下属公司商量。旋即，杭州政府下属三家公司，杭州城投、钱江新城公司及杭州地铁公司向该开发商伸出了援手，将该开发商2009年拍下的一块杭州地王买了过去，实现曲线“退地”。
“现在最大的问题是，政府现在也没钱了，2012显然大家都很艰难。”刚刚渡过偿债危机的上述开发商透露。
从2012年起，地方政府巨额债务进入还贷高峰，但大多地方政府无力偿还。目前为止，还没有公开的数据能显示杭州市政府的债务情况。浙江官方曾在2010年年底披露过浙江省政府性债务情况――负债率20.15％，高于警戒线10.15个百分点，辖内四成市县的政府负债率等三项指标超过警戒线。
“过去几年，杭州因大规模的城建，欠债较多。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说，过去三年杭州土地收入总计近3000亿元，但如此庞大的土地收入更多是对城建负债的弥补。
杭州市统计局报告则称，2003年至2010年，杭州共完成基础设施投资3567亿元。其中2010年基础设施投资规模645.22亿元，比上年增长7.2％。这些都依靠着巨额的财政投入。钱从哪里来？钱只能从土地里来。
土地财政之困
很少有人知道，中国争议颇大的土地招拍挂制度，最早是杭州引进的。
1997年，杭州市成立了土地储备中心，并在第二年出台了第一个地方土地储备条例，并在1999年推出了土地招拍挂制度。从此，杭州的土地价格就开始扶摇直上了。这个强效吸必杀招迅速被全国各地模仿，作为先进经验被快速复制。
和开发商一样，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍挂以来一直用“饥饿”的方式供地，保持土地的“卖方市场”，并且出台各种地方政策扶持房地产的发展――这种“绑”在土地上的城市发展，迫使杭州市的土地越卖越贵，以保持城建资金平衡，同时政府托市的意愿非常强烈。江浙原属富庶之地，年年攀升的房价引发更加狂热的民间投资热潮。
但杭州及其它各个市政府面临的问题是，它们必须向中央上缴一大部分增值税及其它税收收入，并且必须自掏腰包支持大型建设项目。许多专家称，这种情形导致地方政府过度依赖卖地收入。同时，中央政府抑制房价、给过热的房地产市场降温的决定，让地方政府非常难受。
“杭州之所以屡屡救市，还是因为土地财政所困。”据赵杭生估计，土地出让金在杭州整个政府收入来源中达到四五成比例，城建资金支出是由土地出让金的收入来以收定支的，连杭州市的学前教育也主要靠土地出让金，一旦土地卖价不好，基建资金供应就会失血。
