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土地出让管理条例范文1
关键词：土地储备管理；土地出让；利用率
在土地储备管理工作的实践中可以看出，土地储备管理工作对于土地市场及房地产市场的管理有着非常重要的作用，同时也应该正视实践过程中出现的各种问题。本文对土地储备管理过程中存在的问题进行了分析，提出了增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施。
1 土地储备管理中存在的问题
1.1 土地储备管理相关法规的构建并不完善
各地区都依据各自管辖区域中的土地储备量出台了相应的土地储备管理条例，依据该管理条例来对地区土地进行有效的规划和管理，然而，这些土地储备管理条例在实际的应用过程中，并没有相关法规的支持，在执行的过程中，并没有明确的法律法规支持，相关的土地储备管理法规建设的并不完善，条例中的内容也有待进一步的完善，其中存在的漏洞较多，这就地区的土地储备管理工作无法高效的开展，而且地区的土地储备管理与国家制定的相关土地储备管理原则有着相违背之处，这样就使得地区的土地储备管理效率相对较低，土地在出让利用率上相对较低。
1.2 土地储备管理利益分配机制不健全
有效的土地储备管理能够最大限度的提升政府的效益，然而，就我国目前的土地储备管理来说，其在构建上本身存在一定的问题，这就使得其利益的分配机制在构建的同时也不够健全，在对土地收益的构成进行检定和分配时，没有相应的土地储备管理分配机制的支持，这样就使得某些地区的土地储备管理中心无法发挥出其管理的职能，在利益的分配上，无据可依，从而会导致利益分配不均状况的出现，利益分配不均会使得土地储备管理工作的开展受到一定的限制，在土地储备管理的主体机构上，缺乏必要的推动力，进而使得管理工作的开展处于消极的状态，由此造成了土地出让利用率的下降。
1.3 缺乏明确的土地储备管理的主体定位
在土地储备管理过程中，土地是主要管理对象，而资金是管理的纽带，管理过程中设计到规划、国土等多个部门，在管理的过程中存在较大的困难。政府应该出台科学的土地储备管理系统来实现各部门之间的协作，促使土地储备管理成本的降低与土地储备管理型效率的提高。但是在土地储备管理系统实践的过程中效果并不理想，土地储备管理中肩负不同任务的部门联系较少，而肩负相同任务的部门通常将责任全面交给国土资源局。这种管理主体与部门职责不明确的情况导致了土地储备管理过程中部门间协调较差，管理效果不强。
2 增强土地储备管理，提高土地出让利用率的相关措施
2.1 完善土地储备管理机制，积极进行宣传工作
要想使得土地出让利用率得到提升，就需要国家针对土地储备管理机制进行有效的完善处理，将管理机制中存在的问题进行合理的解决，对土地储备管理各个环节进行全面的分析，发现问题解决问题，将管理机制中的各个环节进行完善，从而使得各个环节的工作可以顺利的开展。并且国家要依据地区土地的利用情况，进行土地储备管理标准性法规的制定，从而使得土地储备管理工作的开展有法可依。同时要加强对土地储备管理相关机制的宣传，使得群众能够对土地储备管理的相关法规进行一定的了解，在依据相关法律法规的基础上，规范土地储备管理工作，从而使得土地储备管理能力得到提升，进而促进土地出让利用率的提升。
2.2 合理分配土地出让收益
要想有效的推动土地储备管理工作的开展，就要建立健全的土地出让收益分配机制，并且依据各个地区的土地实际应用情况，对相关的分配机制进行改进和优化，从而使得土地出让收益分配机制能够符合地区土地储备管理工作的发展的需求，同时要注意将土地储备工作中的主体部分融入到土地收益分配机制中，这样可以有效的保障相关管理机构的长远发展，另外，也能够使得土地储备管理的工作人员能够更为积极的开展工作，从而使得土地储备管理的工作效率得到大幅度的提升，进而对土地出让利用率形成良好的影响。
2.3 强化土地储备管理结构主体地位
土地储备管理机构与相关的部门之间要实现积极的配合，才能够有效的推动土地储备管理工作的正常开展，在一定程度上可以使得土地储备管理中的负面干预问题出现的几率大大降低，并且可以有效的降低土地储备管理的实施成本，从而使得土地储备管理的工作效率可以得到提升，这就有助于提高土地出让利用率。要想充分的使得土地储备管理机构与相关的部门之间实现正面配合，就需要对土地储备管理结构的主体地位进行有效的强化处理。而主要的方式包括以下几点：第一，对相关的考核体系进行完善，对土地储备管理中的各个项目进行必要的分解，在分解的基础上明确各个部门的职责，使得各个部门能够在工作中积极的实现配合，从而保障任务可以顺利的完成。而各部门所完成的任务，也需要纳入到年度的工作任务完成目标中，这样是为了能够提高各部门的工作效率，进而使得土地出让利用率可以得到最大限度的提升。
第二，就是要加强土地储备管理部门的管理能力，使得其行政地位可以得到提升。土地储备管理工作应该直接受益于政府，由政府进行整个土地储备工作的管理和领导，实现各个相关部门思维与行动的统一，提高部门之间的协作效果。
2.4 强化土地储备管理队伍的建设
在土地储备管理工作中，其围绕的中心都是政府实事工程，在管理的过程中容易出现较大的人为干扰因素，因此要提高土地储备管理人员的素质，严格按照办事程序进行工作，通过市场化的管理方式防止腐败现象出现。努力增强土地储备管理，提高土地出让利用率。
结束语
通过健全与宣传土地储备管理相关制度、对土地出让收益进行合理的分配、对土地储备管理机构的主体地位、建立土地储备资金筹措新机制、强化土地储备管理队伍的建设等措施进行强化措施实现增强土地储备管理，提高土地出让利用率。
参考文献
[1]黄晓华.关于土地储备贷款若干法律问题的分析―兼论《土地储备管理办法》对土地储备贷款的影响[J].消费导刊，2012，11（23）：21-22.
土地出让管理条例范文2
用海设施和海上构筑物是海域物权中的特定物。用海设施是指与物存在直接或间接联系的辅设施及设备，如通往码头的桥梁或过道的辅助设施，装卸装置、盐业用海和公益事业用海的辅助设施以及石油、天然气输送设施等。海上构筑物是指居于享有海域使用权的主体为实现用海目的而搭建于海上的构筑物，如海上固定平台、海底隧道、桥梁、高架屋、人工渔礁及其他海上构筑物。其中，海上固定平台包括海上石油钻井平台、航道标志物（灯塔）、拆船用海平台、修造的船厂船坞等，高架屋包括海上游乐园、海上别墅等。
1.审批权限方面
《中华人民共和国海域使用管理法》（以下简称《海域法》）第18条规定：“填海五十公顷以上的项目用海、围海一百公顷以上的项目用海，应当报国务院审批。”《 江苏省海域使用管理条例》第12条规定：“填海五十公顷以下的项目用海、围海六十公顷以上、一百公顷以下的项目用海，由省人民政府审批；围海四十公顷以上、六十公顷以下的项目用海，由设区的市人民政府审批；围海四十公顷以下的项目用海，由县（市、区）人民政府审批。”《土地管理法》第45条规定：“征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。”《江苏省土地管理条例》第25条规定“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照下列审批权限办理：1.一公顷以下的，在县行政区域内，由县人民政府批准，在市辖区行政区域内由设区的市人民政府批准；2.一公顷以上、五公顷以下的，由设区的市人民政府批准；3.五公顷以上的，由省人民政府批准……”总体来说，海域审批权限比土地审批权限相对宽松。
2.权属登记方面
《海域法》第3条规定：“海域属于国家所有。”《房屋登记办法》第8条规定，房屋登记，遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。取得海域使用权的，颁发海域使用权证书；取得土地使用权的，颁发土地使用权证书。土地上房屋等建筑物及其构筑物包括油库、海上构筑物、蓄水池等特定空间，可以按照不同登记类型进行登记，颁发房屋权属证书和登记证明。
3.使用方式方面
海域使用可划分为无偿使用和有偿有期限使用。《江苏省海域使用管理条例》第22条规定：“对依法应当实行有偿使用的项目用海，同一宗海域有两个以上的单位或者个人申请海域使用权的，可以采用招标、拍卖等方式出让海域使用权。”《海域法》第26条规定：“海域使用权期限届满，海域使用权人需要继续使用海域的，应当至迟于期限届满前二个月向原批准用海的人民政府申请续期。除根据公共利益或者国家安全需要收回海域使用权的外，原批准用海的人民政府应当批准续期。准予续期的，海域使用权人应当依法缴纳续期的海域使用金。”
4.使用期限方面
《海域法》规定“拆船用海最高期限二十年，旅游、娱乐用海最高年限二十五年，盐业、矿业用海最高年限三十年，公益事业用海最高年限四十年，港口、修造船厂等建设工程用海最高年限五十年”。
二、盐城市用海设施和海上构筑物登记利用现状
盐城市海域（由领海、内水两部分组成）位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省海岸线总长的56%。海域面积1.89万平方公里；海域土地总面积约971.13万亩，其中：已开发利用的约71.92万亩，未开发利用的约899.21万亩。目前，我国尚未制定统一的不动产登记法，在海域土地、建筑物、构筑物登记方面，分别由海洋部门、国土资源部门，房产管理部门负责管理，由于管理体制不统一，盐城市海域资源利用效率普遍不高，主要问题如下。
1.规划衔接不够
土地利用总体规划和海域功能区划两者之间未能进行有效衔接，政出两门，各自为战，导致海域内开发无序、利用粗放。
2.登记衔接不够
取得海域使用权的，颁发海域使用权证书，由海洋行政管理部门负责；取得土地使用权的，颁发土地使用权证书，由国土管理部门负责；建筑物、构筑物登记则由房管部门负责。由于是不同登记机构行使职权，各自封闭运作，各管一块，使得海域使用权、土地使用权的登记难以无缝衔接，造成用海设施、海上建筑物、构筑物登记滞后，影响了海域内不动产权利的整体有效应用。
3.政府收益受损
《江苏省海域使用管理条例》明确规定海域使用权人应当在围垦、填海项目竣工之日起3个月内，凭海域使用权证书，可向国土部门申请换发国有土地使用权证书，土地使用权期限为海域使用权剩余期限，不收取土地出让金。根据以上规定，以有偿方式受让的海域使用权，在以《海域证》换发《土地证》时，其土地使用性质可以直接定为出让。这样一来，土地使用者可以节省较多的土地出让金，但政府的国有土地资产可能大量流失。据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》（财综[2007]10号）精神，盐城市东台、大丰海域等别为五等，其建设填海造地用海海域使用金征收标准仅为3万元/亩；射阳、滨海、响水海域等别为六等，其海域使用金征收标准仅为2万元/亩。农业填海造地用海海域使用金征收标准均为200元/亩。但如果选择填海造地成本较低的内水海域进行填海造地，并接入必要的市政管线，达到“七通一平”后用于建设用地，按盐城市沿海地区经营性平均用地价格约44万元/亩、工业用地平均价格9万元/亩计算，即使在出让地价中扣除海域使用金、填海造地成本，则经营性用地、工业用地出让收入平均也能分别净增39万元/亩和4万元/亩；如围海造地用于农业项目，按承包期30年计算，每亩的租金收入至少也将达到800元/年，一年的租金收入也比单纯收缴海域使用金要高出600元/亩。
三、开展用海设施和海上构筑物登记的建议
1.建立健全用海设施和海上构筑物登记制度
针对我国还没有制定统一的不动产登记法，而我省沿海城市迫切需求的现状，省相关部门可参照深圳等城市经验先行出台《江苏省海上构筑物所有权登记管理办法》，尽快建立海上构筑物所有权登记工作协调机制。在上述《办法》出台之前，沿海城市可尝试出台市级海域使用权登记管理具体措施和海上构筑物登记办法，探索解决海域使用权、用海设施和海上构筑物权利流转问题的路径。
2.规范用海设施和海上构筑物登记行为及管辖级别
笔者以为，房产管理部门应根据《房屋登记技术规程》依法对当事人申请用海设施、海上构筑物登记进行审查，颁发房屋权属证书。海洋行政管理部门、国土部门应加强对围填海造地形成土地的调查与登记。对围填海形成的土地，及时开展土地利用现状调查和年度土地变更调查，即按照《土地利用现状分类》国家标准，实地认定围填海形成的土地地类，实现建设用地效益最大化。依据有关规定，及时确定围填海形成土地的权属。各市应建立统一的海上构筑物登记簿和登记信息系统，实现海域使用权、土地使用权与海上构筑物登记及转让、抵押等处分信息的共享。对于不同的行政区域内用海设施和海上构筑物登记，如一项用海设施和海上构筑完全在当级辖区内，就由当级登记机关独自办理登记；如一项用海设施和海上构筑物延伸到相同级别的行政区域内，则由双方共同的上级行政机构来实施登记，延伸到的区域是不同级别的则由下级行政机构实施登记，报上级机关备案。
土地出让管理条例范文3
“毛地”出让表面上减轻了政府的资金压力和动迁、拆迁、征地、场地平整的负担，却引发系列社会和法律问题。本文通过一则强拆案例，对“毛地”出让的相关问题和解决对策进行了探讨。
【关键词】
毛地出让社会和法律问题解决建议
中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：
一、案例回放
“溪水山庄”小区位于大连西郊，2002年建成，共有156栋房屋。 2006年11月28日，大连市国土房屋局颁发“拆许字2006第023号”拆迁许可证，批准包括该山庄在内的31万平米地块拆迁，拆迁人是大连市甘井子区土地储备中心，拆迁期限是2006年11月28日至2007年5月28日。可早在2006年7月23日，”80%的房屋在政府批准拆迁之前就已经被违法拆除。2007年1月，甘井子区土地储备中心将该地块挂牌出让，大连融合椒金山棚户区改造项目有限公司等9家开发商以底价摘牌，获得开发权。
这是典型的“毛地”先内部出让，后又让出资者以底价获得土地开发权。“毛地”出让带来的社会和法律问题值得深思
二、“毛地”出让的社会和法律问题
“毛地”是指房屋尚未拆除，被拆迁人尚未获得补偿安置的土地。“毛地”出让，政府只收取纯收益，拆迁补偿费的费用由竞得人支付。其实质是将依法应由政府负责的拆迁补偿交给了开发商。政府一方面利用了开发商的融资，另一方面，减轻了动迁、拆迁、征地、进行场地平整的负担。但由此引发以下问题：
1．“毛地”出让由于动迁、拆迁的成本核算只能估算，政府收益实际难以准确计算，很难实现收益最大化。
2．由于“毛地”出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商来说，压低拆迁补偿就等于多获利，补偿不公，野蛮拆迁因此时有发生。老百姓与开发商矛盾不断升级，引发社会矛盾，影响社会稳定。
3.开发商存在法律、经济风险。
1）法律风险
《物权法》第139条明确规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”《土地管理法》第八条内容也规定，在依法改变土地所有权和使用权时必须进行变更登记。因此土地使用权中标人自地块中标到土地使用权中标人获得新的《国有土地使用证》之前的这一过程中仅可获得建设部门颁发的《房屋拆迁许可证》。土地使用权中标人仅凭《房屋拆迁许可证》尚不能理解为政府对其进行的行政授权，也与行政委托的相关法律法规不符。并且，土地使用权中标人未必就是土地使用权的最终权属人，或者说实施拆迁人并非必然为最终土地使用权人，那么其对土地现有使用权人权利的收回显然缺乏民事法律依据。
2）经济风险
土地使用权中标人虽然获得建设部门颁发的《房屋拆迁许可证》，即便已经签署了《国有土地使用权出让合同》，其享有的“国有土地使用权”仍然属于一种“期权”。 “毛地出让”的情形下，土地使用权中标人在政府书面”形式”上交付土地后，为推进项目拆迁而先期投入大量资金，但如地块拆迁工作进行完毕后，不能如期取得《国有土地使用证》，那么土地使用权中标人对先期所投入的房屋拆迁补偿安置费用将存在较大经济风险。
三、相关链接：毛地出让，黄金地段陷流标
上海市宝山区大场老镇地块，挂牌出让公告号20040226，面积高达54．2199万平方米，是近年出让地块面积之最，但因为地面状况复杂，政府毛地出让，至记者发稿前尚无挂牌者。市间传言该巨幅地块有极大的可能性会流标。
可见，黄金地段虽好，要过动迁难关。随着政府对土地和金融政策将会继续严格控制的态势日益明朗化，房产开发企业对于土地储备的工作更加重视，同时在地块选择上也会结合企业的资金链状况，更加严谨和务实。开发企业比以前更加注重项目运作中可能存在的风险。同时，即使符合上述条件，如果风险过大，即使是位于市中心的黄金地段和大面积地块，开发商也可能“忍痛割爱”。从某种角度看，这也是市场逐步成熟的表现。
四、解决建议
相对“毛地”而言，“净地”是指地上建筑物、构筑物已经拆迁、被拆迁人已经获得补偿安置的土地。2007年9月，国土资源部等中央三部门印发《国土资源部关于认真贯彻＜国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见＞进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)，第一次明确要求“净地”出让。 针对“毛地”出让的危害，笔者赞成推行“净地’出让，由政府直接收储土地，并对供应地块进行先期投入——调查摸底、成本核算、拆迁平整、动迁安置。理由如下：
1. “净地”出让能优化政府调控和管理。
“净地”出让首先可以让土地交易市场更加公开、公平、公正，吸引外地有实力的房地产开发企业与本土企业公平竞争。其次，可帮助政府控制成本支出，提高土地出让收益。政府由此对项目建设开竣工时间的监控更具有操作性，使不良开发商故意捂盘、捂地失去了理由。政府收益能实现最大化，保证国有土地资产不流失。
2. “净地”出让能减少开发商的风险，促进房地产市场的良性发展。
因出让地块已经拆迁平整，开发商拿地后可以直接进场打桩开建，免去了拆迁这项既费时又费力的浩大工程，建设项目的上市时间将大为提前。
3.“净地”出让能有效维护广大动迁户的利益，有利于社会和谐稳定。“净地”出让前的征地和动迁补偿等工作全由政府部门依法依规进行，避免了无理压价、野蛮拆迁、无法回迁等问题的发生。
但目前有关“毛地”“净地”问题还存在模糊认识。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，开发商取得房屋拆迁许可证后对被拆迁人的补偿、安置很容易被误读成“毛地”出让。如“毛地”出让合法，那么开发商就拥有了“毛地”的使用权，也就拥有了占有、拆除“毛地”的上房屋和驱赶被拆迁人的权利，这等于将国家的强制权变相赋予给开发商。 要从根儿上解决“毛地”问题，仅仅是部门文件中规定还不行，还应在《城市房屋拆迁管理条例》或上位法中明确做出禁止性和惩戒性规定。
参考文献
1.江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社，1999年版。
2.梁慧星主编：《民商法论丛》，2001版。
3. 程小平撰写：《以转让公司股权方式转移土地使用权益的法律风险及其防范》，找法网。
土地出让管理条例范文4
收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、《基本农田保护条例》第十八条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途等五种情形。具体内容包括：1．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；2．公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；3．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续两年未使用土地的；4．未按土地使用权划拨批准文件规定，擅自改变土地用途的；5．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的……连续两年未使用的。
在第1、第2、第5种情况下收回土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这―批准权。
第3种情况则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，其依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4种属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：1．为了公共利益需要使用土地的；2．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
上述两种收回国有划拨土地使用权的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能继续使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(三)项、《土地管理法》第三十七条第一款和《城市房地产管理法》第二十一条及第二十五条、违反《土地管理法》第五十六条规定擅自改变土地用途等情形。具体内容包括：1．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；2．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以出让方式取得土地使用权，连续两年未使用土地的；3．以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的；4．土地使用者未按照土地使用权出让合同规定擅自改变土地用途的。
上述四种情形中的第1种，无偿收回出让土地使用权属于一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》第五条的规定，由市、县人民政府国土资源管理部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止出让国有土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。
第2、3、4种情况是用地者取得合法的土地使用权后，未按国家法律或出让合同的规定使用土地而造成的违法行为，对土地使用者应当进行行政处罚，以此来达到无偿收回出让国有土地使用权的目的。处罚的依据见《土地管理法》第八十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条。
有偿收回出让土地使用权
有偿收回出让土地使用权主要包括《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、《城市房地产管理法》第十九条规定的情形，这些规定均是指国家为了公共利益的需要，提前收回土地使用权。有偿收回出让土地使用权，可以按照有偿收回划拨土地使用权的办法进行。
收回集体建设用地使用权
按照《土地管理法》第六十五条的规定，收回集体建设用地使用权的主体是农村集体经济组织，而不是市、县国土资源管理部门。但现行的土地管理法律、行政法规未规定拒绝交回集体建设用地使用权可以采用的强制措施，这是法律的一大缺陷，这也正是导致集体建设用地使用权难以收回的一个主要原因。
无偿收回集体建设用地使用权
无偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款第(二)、(三)项规定的情形。具体内容包括：1．不按照批准的用途使用土地的；2．因撤销、迁移等原因停止使用土地的。
上述两种收回集体建设用地的情况，在具体操作时有明显不同：第1种情形是因为用地者不按照批准的用途使用土地而产生的违法行为，收回土地使用权按理应当采取行政处罚方式进行，但法律未作规定。第2种情形是土地使用者因为单位撤销、迁移等原因而不再继续使用集体建设用地，收回土地使用权不会有什么阻力。农村集体经济组织报原批准用地的人民政府批准后，向土地使用者下发(收回集体建设用地使用权决定书)，终止集体建设用地使用权，注销土地登记和土地证书。
有偿收回集体建设用地使用权
有偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款规定的“为了乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”情形。这种情况必须注意，土地使用者还在使用土地，并没有发生违法行为，是因为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地，而导致土地使用者不能继续使用已合法取得的集体建设用地。收回这类土地使用权，可以由农村集体经济组织与用地者协商，待达成补偿协议后，再公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回宅基地使用权
宅基地使用权属于集体建设用地使用权的一种，虽然《土地管理法》未明确规定哪些情况下可以收回宅基地使用权，但部分省(自治区、直辖市)的土地管理地方性法规作了明确规定。如《云南省土地管理条例》第三十三条第四款规定，“经批准使用的宅基地，必须按照批准的位置和面积建盖，超过两年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权”；《江苏省土地管理条例》第三十四条第四款规定，“经批准后连续两年未使用宅基地的，应当交还原集体经济组织另行安排使用”。对不符合“一户一宅”的规定，超过法定标准占用宅基地的，《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十六条、《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十九条第一款等省级土地管理地方性法规，对收回多余宅基地使用权作了规定。
收回临时用地使用权
土地出让管理条例范文5
关键字：市场边界与政府角色、土地出让制度、香港地产业
眼下人们最为关心的话题都离不开房价与地价的问题，土地与住房作为一种特殊的商品，受到人们更为广泛的关注与争议。原因在于它不仅是对于一种符合基本经济规律与价值规律的商品的拥有问题，也关系到人们对于类似于刚性需求的商品背后的良好的生活条件以及基本尊严的追求。人们对持续上涨的房价望而生畏，同样对现行的土地住房制度瞠目结舌。
拜读完《香港地产百年》这篇文章后，不禁寒颤。内地一些大城市是不是也出现了1997年香港地产泡沫的征兆？对照当时香港的情形，城市人口急骤膨胀，房价、租金不断上涨，地价越来越高，普通百姓买不起房，内地一些城市地产泡沫已然出现。
这正是我读冯邦彦的《香港地产业百年》这本史料之作的重要原因，透过这本书，你可以感受到更多似曾相识的香港地产往事正在内地市场一一重现。在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。香港也是同样情况。自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。《香港地产业百年》对香港地产业一百多年的发展历程进行了清晰描绘，总结了香港地产业发展的经验教训和房地产业的成长周期、涨跌规律等，内地地产感兴趣者可从中一窥全豹，引以为鉴。
一、考虑市场边界与政府角色
历史给了我们很多教训，香港地产业就曾几经沉浮，读这本书，研究香港房地产业，对内地房地产业的发展最大的启示便在于：考虑市场边界与政府角色。
在香港，两方面划分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题；但另一方面，香港房地产市场又培育得非常好。这启示内地：政府应做中低收入人群，地产商做中高收入人群。这本书主要研究方向是大财团，当英资财团在香港中环投入巨款时，十余年时间就造就了繁华胜景；当华资集团突破瓶颈创新时，一幢幢民用住宅点燃新的热点。这与市场与政府的协调运作是分不开的。
反思我国的城市土地供应过程，存在着一些问题，这些问题都从不同方面不同程度影响着城市土地供应机制的运行。例如，土地供应过程操作不透明，城市土地供应中操作不透明、违规、腐败现象对土地市场的正常运行造成了不良影响；
土地供应计划不完善，如果没有有序的土地供应计划，土地市场的发展将失去方向，规划的控制作用无法体现，对经济的发展造成严重的影响。
香港政府很重视土地资源的开发，依据土地资源的有限性制定了一套科学规范的土地使用制度和“高地价”政策。香港的土地以政府批租的方式在土地一级市场上向社会卖出在一定时期内的附带有一定开发条件的具体地块的使用权，称为“卖地”或“批地”。香港政府向市场批出的土地并非可由开发商任意开发，为使土地开发有序化，政府对每块批出的土地都有明确的规定其开发用途以及要点。香港实行土地批租制度，分离了土地所有权和使用权，为土地在市场上开发奠定了制度基础。在土地所有权和使用权分离的前提下，利用土地供给计划来调控市场走向，避免了盲目投资。香港的成功经验告诉我们，要根据经济增长的情况和需求的变化适时调整土地供应计划，基本规律是一年多一年少。
香港政府操作性强的土地出让计划值得我们借鉴学习。香港政府对土地出让制定的计划和管理条例，积极的调控了房地产市场，完善的土地市场应为政府创造了大量的财政收入，提高了土地利用率。这些都是我国城市土地供应机制所欠缺的，香港的经验为我国的城市土地供应管理改革提供了指导方向。
二、制度的创新
香港地产业是一个产生了很多“英雄”的行业，一部香港房地产业的历史，可以给内地的另一启示便是：一个市场要发展，制度创新最重要。
五六十年代香港创造分层、分期付款制度，对香港房地产的发展便非常重要。七八十年代香港最大的地产商是长江实业、新鸿基地产和恒基兆业。2000年前后，李嘉诚的长江实业掌控着香港上市公司市值约四分之一，是香港最大的财团。李嘉诚重视与那个时代拥有大量地皮的公司合作发展房地产，重视收购兼并在港拥有大量地产的实业公司，如和记黄埔、香港电灯厂，借此拥有大量廉价土地，他被称为“大型私人屋之王”。和长江实业外部扩张的策略不同，新鸿基注重内部扩张，被称为楼宇制造工厂。李兆基的恒基兆业专做中小型住宅，且其理财观念非常清晰。这都是一种制度的创新。
若着眼于整个香港房地产市场，追溯其地产业的根源，在其制度上的一个最大的创新便是其土地出让制度。在土地租金征收方式中，混合体制实质包含价”和“租”两个部分，其中“价”的部分仍然是土地出让时一次性收取的出让金，是由土地市场供求关系决定的土地使用权价格；“租”的部分则是按年收取的土地租金，是土地所有者出让土地使用权的报偿，是土地所有者与使用者分配土地收益的方式，是真正意义上的地租。实行混合体制后，土地的初始出让价格会下降，因为一部分地租会从初始地价转变为年租金，初始价格下降多少，则由年租金的租率决定。在土地价值的评估方式确定以后，年租金的租率可以作为有效的政策杠杆，调节土地所有者和土地使用者之间的利益关系。
土地出让管理条例范文6
近日，业内某权威机构公布的数据引起业界广泛关注。2013年前三季度，全国300个城市共推出11.8亿平方米，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%。300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。
在300城市中，上海前三季度卖地收入最高，全国排名第一，近1568亿元。涨幅方面，卖地收入前十名的城市，与去年前三季度相比，十个城市同比全部上涨，除武汉外，涨幅均超过10%，其中还有6个城市的涨幅超过100%。在这些城市中，深圳的涨幅最大，为475%，其次是广州，涨幅为431.2%。
数据显示，2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值；成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.4倍。而十大代表性房地产企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。
相应的，各地“地王”神话也此起彼伏。例如，9月4日，北京农展馆地块成交，溢价率16.67%，折合楼面价每平方米7.3万元，加冕北京单价“地王”；9月5日，上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元被竞得，溢价率24.4%，刷新了上海总价“地王”纪录；随后，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块狂揽47.25亿元，分别创造当地“地王”新纪录；9月中旬招商地产以65亿元巨资获得深圳蛇口地块，29000元/平方米的楼面地价几乎与附近商品房的价格相当，等等。
前三季度土地出让金创新高，归其原因，无非以下两个方面。
一是很多城市今年土地供给量显著增长。今年，各地方政府都在积极推地，其中住宅地块供应量超过去年，尤其是推出了相当多的优质地块供市场争夺。如北京，国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总面积达157.8万平方米。在已经挂出出让的土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到230万平方米。加上已经出让的土地814万平方米，预计全年住宅类土地出让可能突破1400万平方米。而2012年前三季度的住宅类土地成交仅453万平方米。
二是房企资金充足，补仓意愿强烈。国家统计局公布的数据也显示，今年前7个月，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。如今的房企“不差钱”，一方面是由于商品房销售同比增速处于高位，企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转。另一方面，很多房企尝试在海外融资以缓和资金链。如保利在今年首尝海外融资，在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，折合年收益率4.713%。越秀集团今年也首次发行美元债券以拓宽融资渠道，并将全年融资目标调高了10%。不仅如此，国内的资金也纷纷重新聚集在房地产领域。房企出于对未来市场的乐观预期，纷纷砸重金抢地。
房企拿地意愿与政府推地可谓互为表里。当前土地出让金额大幅增长与土地市场“热烧”不退有着密切关联。此番土地出让金创新高与“地王”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖。地方政府卖地出现 “井喷”，一个无法绕过的原因是，随着经济增速减缓，其财政收入出现下降。卖地已经成为地方政府推动项目投资的捷径，土地出让金已经成为地方政府不折不扣的 “钱袋子”。
但这种一时的繁荣，对目前仍在坚持的房地产市场调控构成了一种反作用力，对中央正在积极推进的政府职能转变也是一种消极因素。政府卖地的生意越是兴旺，政府离它的职能要求也就越远。土地财政制度的存在，不仅使房地产调控处于悬空状态，而且使我国的土地市场出现高度扭曲，为今后社会经济的可持续发展埋下巨大的隐患。
解决土地财政这个顽症，固然需要地方政府遏制卖地冲动，但更重要的是进行税制改革，为地方政府找到一个可以能够持续的并且有可能逐渐取代的“替代物”，从这个意义上说，房产税无疑是比较理想的。
公积金“钱荒”来袭
近期，由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态。杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象，部分城市甚至出现了“挤提”。一度巨额“沉睡”的公积金，却闹起了“钱荒”。
今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的1倍。在江苏泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期，一些地区的公积金出现了年度“赤字”。
另一方面，房地产市场交易量快速增长，带动公积金净流出加快。今年1—6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面积分别同比增长56%和126%，受此带动，上半年累计发放公积金个贷333.8亿元，同比增长115%。
事实上，公积金“钱荒”也只是今年以来的情况。有数据显示，2011-2012年，全国公积金年结余约有四五千亿元，沉淀资金数额巨大。
“公积金也闹起了‘钱荒’？”舆论传递出的焦虑情绪引发了连锁反应。
公积金告急，很多购房者只能转向商业贷款，并为之承受沉重的房贷负担。以上海夫妻双方公积金最高可贷款额度80万元计算，与等额本息还款方式20年期的商业贷款相比，公积金贷款共少支付利息约22.2万元。
有业内人士指出，“造成公积金‘沉睡’的原因是中低收入者作为缴存公积金的主力，其对公积金的提取和使用较少。而楼市火爆导致刚需恐慌性购房，在短时间内集中了大量的公积金贷款需求，则显示为公积金‘入不敷出’。这一冷一热，正反映了现存公积金制度存贷不畅的弊端。”
也有部分专家认为，公积金“沉睡”与吃紧并存归根结底在于难以全国统筹使用，造成楼市火爆的城市吃紧，而其他一些城市的公积金沉睡。
苏州市公积金管理中心副主任朱建明表示，《住房公积金管理条例》距上次修订已经有10余年时间，很多内容已经不适应经济社会发展需要，特别是行政执法手段缺失，队伍、细则、解释缺乏，都影响了公积金制度的推行。
由于公积金贷款供求矛盾异常突出，部分城市已采取降低贷款最高额度、“公转商”贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。
“从长期看，还需要从根本上完善公积金制度，开源节流、依法缴存，并建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。”上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波说。
