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农村土地流转法范文1
改革开放30年来，我国在走一条有中国特色的城市化道路，一方面我国保留着土地公有制不变，在农付则以集体所有制为最高原则；另‘方面，我国在努力革除因农村十地集体昕有制给城市化进程带来的掣肘效果。农村土地流转制度的变革可以说是与我国城市化建设息息相关的制度嬗变过程。
一、我国城市化与农村土地流转制度改革
农村土地流转是一种民事行为，作为一方主体的是农付土地承包户，转让的方式基本上涵盖了租赁、入股等形式，其本质是对昕艰包土地的使用权依法进行转让、进行处置，从中获得土地收益的行为：从农村土地流转的实际操作程序来定义，农村土地流转主要指在坚持土地集体所有的前提下，土地使用权，如经营权，收益权，流转权等，在不同市场主体之间的转移与交易。中国广大农村到底需要怎样的土地流转制度呢？换言之，怎样的制度供给才是我国农村现阶段乃至未来一段较长时期所合理的、“善”的土地流转制度呢？任何法律规范的设计、执行与运作，均以权益平衡为归依。再者，就中国目前的情势而言，我国需要在城市化的推进中妥适地保障失地农民群体的权益。中国对农村实行城市化过程中重要部分是农民非农化。中国农村城市化进程缓慢的一个重要制约因素是广大农民对土地的依附关系在短期内不可能解除。农民缺乏有效的社会保障体系，使之无法真正摆脱农民身份。从当前农村大部分家庭收入的构成分析可知，农民收入的绝大部分源于农民从事非农业生产的所得，…个不争的现实是，在农村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人从目前农村劳动力就业结构来看，大量农民到城市和城镇或本地的第
二、三产业从事非农生产活动，且普遍对非农业收入感到较为满意。我国农民为何短期内难以减弱对土地的依附关系？有研究指出，由于土地使用权凝固化，具基本社会保障功能的土地，使农民难以真正地脱离土地，只能以兼地农民身份往返于城市与农村。”
由于我国现阶段在农村土地集体所有权制度的框架下难以突破、难以创新真正的流转制度，直接导致土地流转规范的缺漏，由此从根本上影响到往返于城市与农付之间的那部分农民以土地换现金的渠道。所以，笔者认为，我国当前应深化土地流转制度改革。改革的基本预期是，创造土地使用权自由流转的机制，使农民通过转让土地使用权，获得现金保障，从而逐步脱离土地，投入到第
二、三产业，推动我国的城市化进程。
二、我国农村土地流转制度的若干缺陷
随荇农村产业结构和就业结构的调整，农村劳动力流动的加快以及农村经济发展的不平衡，推动了农村集体土地流转现象普遍化并且咸为必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、细碎化，不利于土地的规模经营和经营效率的提高，土地流转会通过效率‘拉平效应’改善土地资源的配置效率，简单理解就是土地会向能够更有效使用土地的人手中转移，即向更适合从事农业生产的人手中转移”。伴随着我国农业生产经营方式的渐变，农村土地流转在全国各地业已逐步有序地展开？需要指出的是，在农村土地流转过程中由于缺乏规范和有序的管理，损害农民利益等各种问题时有发生。具体而言，我国农村土地流转制度存在以下问题：
l、我国农村土地流转过程中普遍存在不依法登记造册的现象，土地流转过程中土地权益的登记制度有待规范。农业用地是属于特殊保护的土地，当集体建设用地进入流转程序的时候，…般包括流转的地域、客体、主体及用途等范围，物权基于公示而取得公信力。因此，农村土地流转必然要求采用物权的公示方法，即财产登记制，笔者发现，农村土地遭遇的一个极大障碍是，土地登记制度不完善。理想的状态足，在农村土地流转过程中，必须经依法登i己。与之同时，土地使用应符合产业政策及当地土地利用总体规划。笔者认为，涉及农用地转为建设用地的，应当落实年度农用地转用指标；还有一个问题是，目前一些开发商以农业项目建设的名义，到农村租赁土地，擅自改变农业土地用途。虽然我国法律明又规定，各类企业、公共设施、公益事业、农民住宅用地，不得擅自改变土地用途，禁止商品房开发建设和住宅建设，以实现国家对城市房地产业的宏观调控与法律管制，但是，现实中土地执法并不理想。
2、按照农村土地承包法的规定，土地流转的丰体应该是承包经营户作为合同的一方，而不是土地所属的乡村政府，但是目前土地流转中政府角色错位。这种政府错位主要表现为，一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。比如，有的地方为了兴建城市垃圾处理池，由环卫部门在农村租赁土地，期限为50年。由于当地下游村民担心垃圾处理后渗漏的污水，带来污染，于是提出反对意见。但是，当地县政府干预之后，就成功地签订了土地租赁合同。有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策。如有的强行反租，有的租金补偿过低，有的明着“反租”，暗着“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。
3、为了维持土地承包关系的稳定性，让农村居民有安全感，我国农村土地承包法作了较长承包期限的规定。但是，在目前见到承包实践中却发现，有的地方随意改变土地的承包关系，强迫土地流转。有些地区任意曲解农村土地承包法，偷换概念，把使用期和承包期分开，说50年不变是承包经营体制不变，而不是指承包的地块不变，并借口调整土地，搞“两高一优”。有的地方为了搞农村规模经营，不顾农民意愿，强行收回农民全部或部分承包地。有的地方政府抱着错误的创收观念，将土地流转作为增加乡村两级集体收入的手段，与民争利。具体表现为：一是在一些管理水平较高的发达地区，要求农户按田亩入股分红，承诺农民分得一定的租金。但在实际的租金收入分配过程中，由于国家没有出台明确的法律或条例对此实施监管，导致监督不力，很多级差地租和土地增值的收入归了村干部，出现了严重的分配不公现象；二是在许多以农为主的传统农业区，也有以相同名义收回部分农民土地的现象，村集体最终支付给农民的租金较少，甚至以各种名义变相地扣回钱款，农民实际到手的租金收入所剩无几，如此做法的唯一目的就是为村干部赚取租金差价。另外，还有一些地区，村集体以较低的租金把土地反租回来，再以较高的租金把土地的转租出去，赚取差价，其中一部分作为村干部的收入，其他部分用于村里基础设施建设和公共福利投入。”
三、构建和谐农村土地流转制度的建议
在社会主义初级阶段，土地是我国农村最基本的生产资料，也是当前我国农民最基本的生活保障。我国农村市场化水平在不断提高，与之相应的需要规范有序地进行土地流转。这已经成为农村土地流转改革的必然要求。有学者指出，农用土地的流转特别是土地承包经营权的流转，有利于土地价值的实现，促进农村产业结构和就业结构的变化，进而提高土地的效益和土地利用率，这既是农业可持续发展的客观要求，也是化解“三农”难题的核心和基础。”正是由于我国农村土地流转制度不完善、配套的监督措施不到位等原因，导致土地流转过程中出现了各种问题。如何规范土地流转，确保土地流转政策得到切实贯彻执行，确保农民的土地承包权益在流转中不受侵害，是土地流转过程中的重要课题。现阶段我们可以从以下几个方面采取对策：
l、规范土地流转程序，严禁擅自改变土地用途，保护农民利益。就目前而言，我国尚未建立起规范的土地流转机制，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题，相应的法律法规也缺乏具体的规定，致使不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，根本不可能遵循正规的程序，也不去履行必要的登记手续，更不可能未通过流转合同来规范双方的权利义务关系。可以肯定的是，如此混乱的状态下形成的农村土地流转关系，必然隐藏较多纠纷和隐患。笔者认为，在农村土地流转过程中，要充分采用市场化运作方式，合理确定土地流转补偿金额，实现土地收益的合理再分配，确保农民权益不受侵害。我国土地管理机构应当积极履行土地用途监管职责，对土地流转过程实施监督和管理，建立和健全农村土地流转档案，提供规范的合同示范文本；必要时，土地管理机构还要担任调解人，妥善处理土地流转纠纷。此时，失地农民应当获得无偿的法律援助。这些措施必将促进土地流转程序的规范化。同时要坚持农地农用的原则，制定相关政策，禁止农户和农村集体经济组织非法出让、出租集体农用地用于非农建设，不允许任何人通过任何方式将农民集体所有土地转为国有，不允许出现土地使用的粗放和闲置现象。在条件允许的情况下，我们可以采用政府主办或者民办公助的形式，设立“土地银行”，据以培育土地使用权市场。所谓土地银行，其基本操作程式是，有土地流转意愿的农民可以把土地存在银行里获取利息收入，银行再把这些存进来的土地贷给规模经营的种养大户。这样既能为农民流转的土地找到合适的窖体，促进适度规模经营，又可以保证土地使用方向不变，保护农产品综合生产能力。为此笔者建议，我国应当建立相应的土地流转市场信息系统、土地流转信息咨询服务系统；在有条件的地方，建立土地使用权流转的经营公司、土地评估事务所、土地银行、土地保险公司等机构，并逐步实现服务的专业化、社会化与企业化。农村土地流转中介机构的建立与规范，必将会极大地促进我国农村上地的有序流转，
2、现有经验的基础上，制定完善的法律和政策，规范农村土地流转行为。我国目前要在创新土地流转法律和政策上动脑筋，充分调动农民的主观能动性，优化土地资源配置，稳步推进农村土地流转。我国未来的农村土地流转立法应当在确保农村土地所有权归农村集体所有的前提下，进·步赋予农民继承、抵押、转让、租赁、入股等土地承包经营的权利，把农村家庭承包经营权流转纳入法制化轨道。在创新土地流转法律和政策的过程中，要充分考虑农民土地承包经营权利的完整，切实明确农民承包经营权的各项应有权益；要明确土地征收和征用的范围和程序，在合法征占土地的过程中切实维护好失地农民的各项权益，必要时举办集体成员听证会；要界定清楚国家、集体、企业、农民在土地流转中的各自权益，确定土地交易的具体操作规则。除了实体权利的要作详细界定以外，农村土地流转的程序规则必须跟进，使合理运用法律手段保障土地合理流转，成为常态。笔者建议采取以下对策：第一，规范流转程序。也就是说，农村土地流转的程序规则要制订得具体可行、操作性强，这些法律法规及配套措施要为农民所理解。因此，规则实施后，还要加强法律法规的学习宣传力度，增强干部和群众的法律意识。特别是要让部分外出务工经商、从事第
二、三产业的农民大胆放弃土地，免得一心挂两头；第二，严把审批关。新法要严格要求土地管理部门依据法定权限审批土地，不得违反法律批地占地，不得违反规定下放土地审批权，更不能弄虚作假，搞化整为零、拆分审批。同时规定违反权限审批土地的干部要承担记过等行政处分责任，构成犯罪的，要追究刑事责任；第三，严格执法。“徒法不足以自行”。新法出台后，执法部门应当严肃查处各类涉及土地流转的违法行为、一方向要从严查处土地违法行为，另一方面要揪出违法行为的责任人，不能仅停留在缴纳罚款、补办手续上。对于被非法占用的土地，要分别不同情形作出妥当的处理：该收回的要收回，该复耕的要复耕。对于违反土地流转政策法规的国家工作人员，要批评教育，如果构成犯罪的，要依法追究其刑事责任；对于典型案件，还要适时公开处理。
农村土地流转法范文2
一、农村土地流转主要特点
据对衡阳市下辖耒阳市南京乡石塘村、衡阳县樟树乡连政村抽样调查显示，农村土地流转呈现出以下几个方面的特征：
（一）流转趋势明显化。基于对土地流转的收入预期以及进城务工人员的增加，农户土地流转的意愿较为强烈。对上述2村100户农户问卷调查发现，土地流转的多是45岁以下的中青年农户家庭。被调查者对土地流转“表示愿意”的占65%，“被动参与”的占26%，“不愿意”的占9%。而随着新农村建设步伐加快，农村成为投资新“乐园”，以往不被看好的土地成为投资者眼中的“香饽饽”。被调查人群中80%以上认为农村土地有被投资开发的潜力。在内外力共同推动下，农村土地流转逐步“升温”，发展趋势十分明显。
（二）流转方式多元化。一是土地入股。2004年，衡阳县樟树乡连政村300多户农民以旱土、田地或技术入股方式，组建了湖南省凯森生态农业园。二是土地租赁。耒阳市沁园蔬菜农场以这种模式为主。2006年，该农场与石塘村100多户村民签订了土地租赁合同，共租赁土地430多亩。
（三）流转土地规模化。按照现代集约化的经营理念，投资者对其经营土地的规模化生产程度要求颇高。如按凯森生态农业园2008年初投资规划，未来三年开发土地面积2000亩，共涉及5个建设项目。
（四）资本融合链接化。土地流转促进了土地资本和社会资本的有机融合。农民通过土地流转，实现了土地资本和农村劳动力价值的升值；社会资本通过经营土地，在农村“扎根发芽”，追求投资利润的最大化。
（五）利益关系一体化。通过土地流转，农民和参股公司结成了“利益共同体”。农民实现向“股民”身份的转变，成为参与公司经营管理的一员；公司经营开发土地，努力回报“股民”，服务“三农”。
二、农村土地流转影响分析
典型调查发现，农村土地流转对地方经济金融发展影响较大，有利也有弊，但总体利大于弊。
（一）农村土地流转效果明显
1.促进了农民收入增长。沁园蔬菜农场采用土地反租、劳动力做工计酬的分配方式，2007年农民人均年纯收入超过1万元，比入股前增长55%；凯森生态农业园300多户农户的收入包括每月700多元的工资和年底分红，2007年人均年纯收入达到7560元，比入股前增长35%。
2.促进了农村结构调整。土地流转推动了土地集约经营，提升了农业规模效应。沁园蔬菜农场引进新品种和先进技术，平均每亩产值达8472元，这是传统农业无法比拟的。形成了产供销“一条龙”经营模式，促使农业龙头企业不断做大做强。凯森生态农业园已建成湖南省最大的休闲生态科技示范园。
3.促进了新农村建设。一是增加了农村有效投入，不断改善农业基础设施。凯森农业园项目在国家没有注入一分钱的情况下，投资1000余万元，用于管网铺设、路面、水电等基础设施建设。二是加快了农业科技的推广运用。沁园蔬菜农场引进国内外优质农产品，大力运用先进的喷溉技术、精制有机肥以及无毒农药，产品质量有效提升。三是农民通过进场做工，掌握先进的农业实用技术，培育成为有文化、懂技术、会经营的新型农民。四是通过外引内联，健全了农产品流通网络，发展了农村现代物流体系。
（二）农村土地流转有待规范
1.土地流转的“天然秉性”与农村基本经营制度的矛盾。在市场经济条件下，作为资源和要素的农村土地，合理流动是其“天然秉性”。在农村劳动力大量转移、社会资本加快流入的背景下，土地流转脉络越来越清晰，呈“星星之火、可以燎原”之势。但我国农村基本经营制度是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，土地被均匀地分散在单个承包农户。而土地流转信息不对称，土地流转价格无标准，制约了农村种养大户进行规模化生产。在这种制度约束下，市场配置资源的基础弱化，难以合理流动，阻碍土地资本和社会资本的进一步融合。
2.农民增收与长期收入不确定性的矛盾。通过土地流转，农民的收入结构发生重大变化，由过去以种粮收入为主变为以工资收入（或分红）为主。短期内，农民可以从土地流转中受益。但从长期来看，农民收入的实现具有诸多不确定性因素，而这又是参股或租赁的经济组织发展的不确定性决定的。
3.农村稳定与土地流转纠纷日益增加的矛盾。农村稳定则社会安定。尽管土地流转活跃，但流转过程中仍存在诸多现实和潜在的安全隐患，导致土地经济纠纷时有发生。一是违背农民意愿，将农民承包的土地强制流转。二是经济组织财务信息、管理信息不透明。“股民”对组织的财务状况不了解，知情权、参与权、监督权无法保证，由此加深了双方的不信任感甚至危机。三是合同（协议）不规范。格式不规范，五花八门，尚无统一的文本；内容不规范，对双方责、权、利规定不够明确具体，存在要素缺陷；程序不规范，未经农户签字，或未经农户授权，由他人“越俎代庖”，或未经有关部门公证等。四是参股、租赁经济组织因未来销售收入实现的不确定性，若出现经营、资金困难，往往以此为借口拖欠农民工资，年度不分红。五是农村养老保险制度不健全。一旦流转收益预期没有实现，将使农户家庭收入锐减，影响正常生计，带来子女读书难、看病难、养老难等系列问题，成为农村不和谐的“导火线”。
4.农村信贷需求激增与农村金融抑制的矛盾。随着土地流转的日趋活跃，导致农村信贷需求总量激增。以凯森生态农业园为例，项目总投资逾2000万元，开发面积2000亩，投资项目为大型生猪养殖、水产养殖、休闲农业等。资金来源主要包括返乡创业资本、农民以土地或技术投入资本，共850万元，尚有1150万元资金缺口需要通过银行信贷支持解决。但当前农村
金融抑制问题仍然存在，供需矛盾较为突出。一是农村金融市场发育不充分。二是信贷产品供给不足。三是贷款融资门槛过高。四是民间融资的发展导致了维护金融秩序难度增加。
5.农村土地流转与粮食安全的矛盾。从调查了解到，农村土地流转导致农村土地“非农化”，即大量的耕地被集中投资开发改变原来的用途，或搞基础设施建设，或建厂房，势必影响国家粮食储备的安全性。以沁园蔬菜农场为例，其租赁的430多亩土地先前多为耕地，租赁后建成了大棚蔬菜基地。原来种植双季稻年产稻谷731万斤，可向国家销售400万斤。租赁后，当地农民不仅不再向国家销售余粮，每年还要从市场购入大米满足日常生活需要。土地流转使国家粮食安全受到极大影响，也在事实上制约了中国政府“一定要守住全国耕地不少于18亿亩的这条红线”的目标的实现。特别是在当前国际粮食供应紧张，部分国家出现粮荒，粮食价格持续上升的背景下，矛盾更加凸显。
三、农村土地流转路径选择
1.完善农村土地流转制度。建议国家实行“区别对待、有保有压”的土地流转制度。鼓励农民以旱土、盐碱地、荒山、荒滩、鱼塘等参资入股，提高资源配置效率和农村综合开发能力；加强控制农民以耕地参资入股行为，严格限制耕地“非农化”。建立农村土地流转备案制度，加强跟踪监测，指导有序流转。通过构建有效的制度框架，顺应市场经济条件下农村土地流转这一内在要求，确保“实行最严格的耕地保护政策”这一基本国策落到实处，维护国家粮食安全，促进农业稳定发展。
2.规范农村合作组织发展。通过贴息补助、投资参股和税收优惠等政策，支持农产品加工业发展；完善农产品加工业增值税政策，减轻税负，支持其做大做强，使之成为引导农民发展现代农业的重要带动力量。指导农村合作经济组织和农业产业化龙头企业完善内部治理，健全“三会”制度，加强民主管理，充分尊重入股农民的知情权、参与权和监督权和话语权，密切利益合作链条，真正结成共同体。
3.提升农村金融服务功能。积极稳妥开展设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社、小额贷款公司等四类机构的试点工作，建立多元化的农村金融组织体系，培育竞争型的农村金融市场。建立农村合作经济组织融资担保公司，壮大担保基金，加强银信合作，提高担保服务能力。创新信贷服务，大力发展农业订单贷款、土地质押贷款、公司联保贷款等业务，满足日益增长的多元化农村信贷服务新需求。健全农村社会信用体系，规范引导民间借贷行为，优化农村金融生态环境。
4.提供土地流转法律保障。进一步明确农村土地流转的法律政策依据、合同双方的权利与义务、合同订立程序及违约责任。建立农村土地流转合同公证、仲裁制度以及合同纠纷协调机制。深入开展送法律知识下乡活动，增强农民法制意识，提高自觉运用法律维护自身合法公益的能力。
农村土地流转法范文3
1、农村土地规模流转难度大。
一是规模流转涉及的农户多，每个农户的想法不一致，意见不统一，又不能强求，协调难度大。二是租金与农民自种收益有差距，由于特殊的地理位置，特别是专业蔬菜地、公路沿线的好土良田，农民不愿流转。三是由于国家征地等原因，人均耕地普遍偏少，农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至撂荒，也不愿将土地流转出去。四是种养大户偏少。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人，真正懂经营、善管理、有带头作用的能人少，也有的因受资金、技术等限制影响规模经营的发展。
2、部分农民思想认识保守
当前，土地仍然是大部分农民主要的生活保障，土地的收益仍然是农户家庭收入的主要来源。一些农户虽长期在外做工经商，但始终不愿轻易放弃承包田，把保留承包田作为自己经济依靠的退路。加上近几年国家对“三农”加大扶持力度，实行粮食流通体制改革，取消了农业税，粮价趋涨，土地升值，部分农户“恋土”观念加剧，宁愿粗放经营，甚至撂荒，也不愿将土地流转出去
3、土地流转风险保障机制不健全
一方面农民担心土地流转给企业后，受企业的经济实力和自然灾害的影响，怕租金不能兑现；另一方面企业也担心农民法制意识淡薄，单方毁约，给企业造成重大损失。农业投资存在自然和市场的双重风险，土地流转中若不建立相应的土地流转风险保障制度，既影响土地投资经营者的积极介入，又影响土地营权流转。
4、农村土地流转信息公布不及时
有的村级土地愿意流转而找不到承租方，有的承租人不知道到什么地方承租土地；建议政府应及时建立土地流转信息平台，以行政村为单位，公布土地流转的面积，土地所属位置，土地质量的等级，土地流转的时限等信息，让人们及时了解准备流转土地的实际情况。
5、土地流转风险保障机制不健全
一方面农民担心土地流转给企业后，受企业的经济实力和自然灾害的影响，怕租金不能兑现；另一方面企业也担心农民法制意识淡薄，单方毁约，给企业造成重大损失。农业投资存在自然和市场的双重风险，土地流转中若不建立相应的土地流转风险保障制度，既影响土地投资经营者的积极介入，又影响土地经营权流转。
6、加大农村土地承包经营管理制度，维护农民的合法权益。
由于农村普法的大力宣传，广大农民对我国的土地政策和法律法规有了充分了解，懂得了自身的权利和义务，懂得如何维护自身的合法权益。基层干部就更应当提高法律意识，因此应当组织基层干部认真学习土地管理的相关法律法规，提升他们的法律意识，做到依法执政，确保相关政策、路线以及方针的落实到位。在土地承包期间，村干部不得干预或强制农民进行土地的流转，不能损害农民承包土地期间的自主决定权。农民有权决定土地的流转期限以及流转方式，关于土地的补偿款和标准都应当由双方自行商讨决定，坚决抵制通过不法途径进行土地流转和违反合同的行为。在坚持稳定和健全农村土地承包经营制度的前提下，遵循有偿、自愿和依法的原则，努力探索土地流转的新机制。
7、加大农村劳动力“走出去”和资本、技术、农业龙头企业“引进来”的良性互动机制。
从经济学的角度分析，一个地区经济发展取决于土地、资本和劳动力等要素的投入，各要素并非孤立的发挥作用，它们通过耦合、补偿和替代，促进各要素彼此间的吸纳和辐射，增强要素各自组织能力，实现资源的优化配置和有效利用。加大农村劳动力向第二、三产业转移，减轻农村人口对土地的压力，加强农村劳动力职业技能培训，使转移到城镇的农村劳动力更好的生活。引进优质的资本、技术、龙头企业等当前农业发展稀缺的生产要素，向农业现代化迈进。
8、加大农业基础设施建设，加快发展农业产业化。
加强农业基础设施建设，特别是小型农田水利建设，是基层干部和老百姓反映最强烈最突出的问题，同样是农村土地流转最基础的问题。这个问题不能很好地解决，直接制约土地流转的推进。同时要把推进土地流转与促进农业产业化结合起来，用农业产业化的规划去引导土地流转，打破村与村、乡与乡的界限，跨地域发展大规模的农业产业，引导土地规模经营业主互相联手，形成最大化的规模效应，打造跨县跨市的农业经济优势板块，提高农业经济运行质量，增强农产品的市场竞争力。
9、加大资金扶持力度。
农村土地流转法范文4
1.农村土地流转工作基本情况
二道甸子镇位于桦甸市东部山区，幅员面积841.43平方公里，二轮延包面积7279公顷，其中水田面积587公顷，旱田面积6692公顷。共有12个村，90个村民小组；农业户数5972户，农业人口21305人，农村劳动力10735个，人均耕地面积0.694公顷，户均2.47公顷土地。
截至2012年5月，镇农村土地流转服务中心共为636户农户办理相关手续，土地流转面积达到527公顷，占二轮延包面积的7.2%。
承包经营权流转具体情况是：转包38户，流转土地41公顷，占流转面积的7.8%；转让585户，流转土地479公顷，占流转面积的90.9%；出租13户，流转土地7公顷，占流转面积的1.3%。
2.农村土地流转的主要成效
2.1促进了土地的规模经营 随着新时期农村经济发展的特点，多数土地流转农户的土地向种粮大户、合作社集中，形成适度规模经济的同时，转移出一批农村剩余劳动力，既取得了规模效益，又有利于二、三产业的发展。据了解，全镇通过土地流转，改善了生产条件，提高了生产能力，进一步加大了土地流转的速度。通过土地流转促进了农业劳动力的转移，2011年底统计，全镇共转移农村劳动力达2600人，其中常年外出务工劳动力1980人。
2.2增加了农民的经济收入 全镇经营100亩以上的流转大户26家，超过50亩的流转大户有78家，达到100亩以上的流转大户有4家，涉及3个村。主要流转到食用菌、优质稻、瓜菜种植等优势行业，此举为农村经济发展注入了活力，提高了土地产出率。如桦甸市家利瓜菜合作社采取集中连片搞瓜菜种植，合作社成员人均增收4500余元，受益农户 60余户。
2.3推进了专业化生产 通过大力推进农村土地流转，农村经济形势有了较大转变，土地集中流转到优势产业，专业生产相对集中，有利于进一步优化农业生产区域布局，形成一乡一品、一村一品的格局。如暖木村食用菌协会，流转土地72亩，种植袋装木耳，发展特色产业，进行专业化生产，年种植木耳180万袋，实现销售收入700万元，协会成员户年收入10万元以上，效益十分可观。
2.4优化了农业产业结构 土地流转为镇域的农民专业合作组织建设搭建了很好的经济平台。不少种养大户和生产能手纷纷依托土地流转，组建新型农民专业合作组织，统一产前、产中、产后和技术指导服务，大力发展订单农业，有效降低了农业生产经营风险，农民组织化程度得到较快提高，实现了合作社与农民利益双赢。帽山村通过土地流转，种植优质水稻集中连片达100余公顷，进行集中经营，规模开发，标准化生产，实行统一播种、统一机插机收、统一技术指导、统一防治病虫害、统一加工销售的产业化管理模式，每亩节省资金100元左右，实现了农村土地经营的规模化、机械化和产业化，年产稻谷600吨。实施订单220户，降低生产成本增效约10万元，合作社增加收入100多万元，成员增收5000元。
3.存在的问题
3.1对土地流转认识不高 全镇人均耕地面积0.694公顷，依靠耕种土地可以满足温饱，并有一定结余。针对自己的承包地，部分农民自行处置，进行私租、乱包承包土地。打工虽然可以赚钱，但是城市不能为农民工提供住房、医疗和教育等社会保障。因此，农民始终惦恋土地，依靠土地养老。
3.2对农业结构调整认识不足 个别村社干部对土地承包经营权流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等认识不深，宣传不够，引导不力，服务措施跟不上，基层干部群众对土地流转问题的认识还比较模糊，没有把它作为当前农业生产条件下需要解决的重要课题，放在应有的高度认识。还有部分村社干部对土地流转工作有畏难发愁情绪，尽管能够认识到土地流转的重要意义，但是这项工作工作量大，涉及面广，政策性强，难度大，因此操作起来存在着怕麻烦，怕出事的思想倾向。这说明，“三化统筹”中的农业现代化理念对于镇村干部群众来讲，仍然处在思想认识的层面，还不能很好地用于实践，农业产业化、农业规模化、农业集约化、农业现代化依然任重道远。
3.3土地流转机制不完善 土地流转的随意性和不稳定性比较明显。2009年以前，全镇农户之间的土地流转行为多为自发行为，流转程序、方式很不规范，土地流转的自发性、随意性、盲目性比较大，已经转让的土地都没有经发包方批准，没有履行签约和登记手续。镇政府于2009年成立了农村土地流转服务中心，对农户之间的流转行为指导签订流转合同，并予以鉴证，取得了良好成效。但是，对以前年度个别流转行为存在的矛盾问题，则因情况复杂，一时难以化解；市场中介组织匮乏。当前，土地流转的市场中介组织相当匮乏，具有一定规模的种植大户为数甚少，农村合作经济组织村、委会的服务功能也发挥得不够，这种情况已经严重影响了土地流转的速度、规模和效益，不利于土地资源的优化配置。
4.做好农村土地流转工作的建议
农村土地流转法范文5
现阶段我国农业的现代化水平较低，农业发展规模较小，这在很大程度上制约了我国农业在促进国民经济方面的作用。因此我们需要加强农村土地的流转，优化土地资源的配置，从而促进、提高农村现代化农业水平，推动我国整个经济社会的发展进步。现阶段我国农业技术发展速度十分迅猛，很多现代化的机械逐渐应用到了农业生产活动之中，这极大地提高了整个农业生产经营的效率水平。目前已经无法满足农业现代化建设的需要，甚至严重制约了整个农业经济的进一步发展。因此我国必须持续推进土地流转政策的落实工作，将农村现有土地进行集中化管理，进而充分发挥农业机械在促进农业生产力水平方面的作用，土地集中管理水平的提高能够在很大程度提升农业规模化建设水平，促进农业经济的快速发展。土地流转政策的落实能够极大地促进土地资源的优化配置。在土地流转政策落实的过程中农民可以“亦农亦商”，随着农村进城务工人员的增加，很多农村土地资源出现了闲置情况。通过土地流转政策实施，我国可将农村现有闲置的土地资源进行统一经营管理，充分发挥农村闲置土地资源的价值。此外农村土地流转政策还能够促进农业发展模式的多元化，例如市场的“工业化”农场模式、市场的农民合作社等，这些创新出来的农业模式各具优势，符合我国现阶段农业经济发展的趋势和方向，很大程度上促进我国农业经济的发展进步。
2土地流转能够发展农村经济
改革开放以来我国的土地政策为家庭联产承包责任，在我国农业现代化水平的时期，在很大程度上促进了农业经济的快速发展。但是随着我国大量农业机械的应用，农业生产力水平得到显著提高，农业现代化发展对土地的集中化管理要求越来越高。传统的土地政策却使我国农村土地呈现出零碎、分散现状，阻碍我国农业现代化水平的进一步提升。因此我国应逐渐推进土地流转政策的落实，将农村土地进行集中化管理，提高土地的利用效率，推进农村经济发展水平的大幅度提升。现阶段我国城乡差距正在逐渐加大，很多农民都选择放弃农业生产转而进城务工，使农村出现劳动力短缺的问题，造成大量的农业土地被闲置。这不仅是土地资源的浪费，而且不利用我国经济社会的平稳发展。土地流转政策的实施能够促进现代农业技术在农业发展中的应用，进而优化农业生产活动，提高土地利用效率和农业生产力。农业经济的发展能够在很大程度上增加农民收入，让农民享受农村经济发展所带来的成果，同时吸引大量进城务工农民回乡，为农村经济发展和农业现代化提供充足的劳动力及人才。
3土地流转可以优化调整农业产业结构
土地流转是农业现代化发展的必经之路，土地流转能够实现土地的集中化管理，这不仅能够促进土地的规模化经营水平，而且能够极大地提高农业机械化生产水平，促进农业生产力水平提升。土地流转政策的逐步推进能够促进农业产业结构的优化，投资者能够将土地集中在一起，这样就为农业机械的利用提供了基础，同时还能够吸引大量的资金、人才和技术的应用，进而推动整个农业经济发展水平提高。土地流转政策还能在很大程度上提升农业生产力，增强农业产业的市场竞争实力，为农业经济步入市场打下坚实基础，让农村经济充满发展活力。土地流转促进农业规模化和现代化水平的提高，而稳步推进农业向市场化方向发展不经济可以推动整个农业经济的发展，而且还能够提高人们的生活质量。农业产业的市场化可让农业生产更加契合市场的实际需求，让农业提供人们所需要的产品，进而吸引大量市场资金进入到农业生产活动中，从而为农业现代化发展提供充足的资金。
农村土地流转法范文6
一、土地流转的主要特征。
1、流转速度加快，渐具规模。土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。
2、流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。一以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。二以流转对象为标准，可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。三以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。四以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上。五以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95%。
3、流转行为欠规范，缺少管理。流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。
4、部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。
5、多为农户自发组织，主要依靠示范带动。调查发现，有八成以上土地流转是农民自发组织的，只有较少的流转是由村里组织的，并且大多数农户土地流转是在亲戚、邻居、干群之间进行流转。近年来涌现出了一批促进农村土地流转的好的典型，在很大程度上推动了土地流转，农民主要表现出“跟风”效应，再看到种养大户、龙头企业或农村合作组织通过土地流转带来的规模效益后，才肯大胆地进行土地流转。依靠示范带动的因素很大。
二、推进土地流转的主要做法
随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：
1、建立体系。进一步加强农村土地信息化管理，在市、区县、乡镇、村四级建立农村土地承包管理信息网络，形成可查询、可追溯、可汇总、可展示的土地承包管理信息系统。重点建立健全全市、区县、乡镇三级土地承包信息数据库，实行土地承包信息化动态管理。在乡镇土地承包经营权流转管理服务中心内建立土地流转信息平台，实现流转信息实时、透明、集中，并定期更新。
2、加大投入，促进现代农业发展
在充分发挥好市场机制调节作用的同时，积极搞好宏观指导和调控工作，制定财政帮扶、以奖代补、农业新项目推广、农产品加工龙头企业建设、农业标准化生产、市场信息和流通服务等一系列优惠扶持政策和工作措施，并积极建立多元化投融资机制，不断增加对主导产业培植和农产品基地建设的投入。各级各部门要在财政资金、农业基础设施建设重点项目、邮政储蓄银行、农业银行、农村信用社服务“三农”的贷款、服务等方面给予大力扶持发展土地流转的项目，提高土地流转后的土地规模经营效益，确保如期实现“一村一品、一乡一业”发展规划和目标。
